Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FRANCO PONTORIERI - Presidente -
Dott. UGO RIGGIO - Consigliere -
Dott. GIANDONATO NAPOLETANO - rel. Consigliere -
Dott. OLINDO SCHETTINO - Consigliere -
Dott. FRANCESCA TROMBETTA - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
CI TE, elettivamente domiciliato in ROMA VIA GERMANICO 168, presso lo studio dell'avvocato D'ALOE GIOVANNI, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
DEL DRAGO ANGELA, DEL DRAGO MARESCOTTI FERDINANDO, DEL DRAGO GIOVANNA, PARROCO CHIESA NUOVA S MARIA IN VALLILLA, STEFANO GIOVE nella qualità di curatore dell'eredità di DEL DRAGO JOSEPHINE;

- intimati -

e sul 2^ ricorso n. 09145/99 proposto da:
DEL DRAGO MARESCOTTI FERDINANDO, DEL DRAGO ANGELA, DEL DRAGO GIOVANNA rappresentata dal proc. gen. GALANTE GIULIANA;
GIOVE STEFANO, nella qualità di curatore dell'eredità giacente della Sig.ra DEL DRAGO MARIA JOSEPHINE, elettivamente domiciliati in ROMA VIA LIVIO ANDRONICO 24, presso lo studio dell'avvocato LOIACONO ROMAGNOLI M. TERESA, che li difende unitamente all'avvocato ROMAGNOLI EMILIO, giusta delega in atti;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -
nonché contro
CI TE;

- intimato -

avverso la sentenza n. 2997/98 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 13/10/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/03/01 dal Consigliere Dott. Giandonato NAPOLETANO;

udito l'Avvocato D'ALOE Giovanni difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito l'Avvocato LOIACONO A. Teresa, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Libertino Alberto RUSSO che ha concluso per l'accoglimento del primo motivo del ricorso incidentale, aE5orbiti gli altri motivi e il ricorso principale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
EO LU, con atto di citazione notificato in data 20-23 gennaio 1989, convenne innanzi al Tribunale di Roma gli eredi di TA RT OT DE RA, perché, accertata l'evizione totale in suo danno di un appezzamento di terreno agricolo vendutogli, con atto del 28 novembre 1972, dalla RT OT DE RA, in ordine al quale il Ministero della Pubblica Istruzione aveva esercitato il diritto di prelazione ai sensi della L. 1^ giugno 1939, n. 1089, i convenuti fossero condannati a restituirgli il prezzo versato alla venditrice, pari a L. 75.000.000, a risarcirgli i danni subiti a causa dell'evizione, nella misura di E. 2.175.000.000, oltre alle spese del giudizio promosso nei confronti del Ministero della Pubblica Istruzione per l'accertamento della illegittimità dell'esercizio del diritto di prelazione, ed alla somma richiestagli dall'Ufficio del Registro di Civitavecchia a titolo di indennità per l'occupazione del terreno.
L'attore precisò che il giudizio svoltosi nei confronti del Ministero della Pubblica Istruzione si era concluso con sentenza passata in giudicato, resa da questa Suprema Corte il 27 luglio 1988, che aveva accertato il corretto esercizio del diritto di prelazione. I convenuti si costituirono in giudizio per resistere alla domanda, eccependo la prescrizione decennale, decorrente, a loro avviso, dalla data dell'atto di acquisto, poiché alcuna richiesta conseguente all'evizione era stata avanzata dall'attore, neppure nel corso del precedente giudizio.
L'adito Tribunale, ritenuta la nullità dell'atto di compravendita ai sensi dell'art. 61 L. n. 1089 del 1939 ed accertata la prescrizione del diritto fatto valere dal LU, rigettò la domanda. Il LU propose gravame avverso tale sentenza e la Corte d'Appello di Roma, in riforma della decisione impugnata, con sentenza resa in data 13 ottobre 1998, ha parzialmente accolto la domanda, condannando AN DE RA OT, AN DE RA, GE DE RA e gli eredi di AR OS DE RA, al pagamento, in ragione delle rispettive quote ereditarie, a favore del LU, della somma di 75.000.000 nonché al rimborso delle spese processuali poste a carico del LU nel giudizio svoltosi nei confronti del Ministero della P.I., oltre agli interessi legali. Esclusa la possibilità di dichiarare nullo il contratto di compravendita del terreno, poiché la nullità sancita dall'art. 61 L. n. 1089/1939 è una nullità relativa, potendo esser fatta valere solo dalla pubblica amministrazione nel cui interesse è posto il precetto, il giudice d'appello ha ritenuto infondata l'eccezione di prescrizione del diritto ex art. 1483 cod. civ. sollevata dai convenuti, osservando che tale diritto potè essere fatto valere dal compratore solo dopo la definizione, da parte di questa Suprema Corte, del giudizio relativo all'accertamento del corretto esercizio del diritto di prelazione da parte del Ministero della P.I. In ordine alle somme richieste dall'appellante a titolo di risarcimento del danno, la corte di merito ha osservato, quanto alla somma di L. 2.175.000.000, che a fondamento della pretesa non era stato dedotto e provato alcun dato di fatto e, quanto alle somme richieste dall'Ufficio del Registro di Civitavecchia a titolo di indennità di occupazione, che non v'era prova del pagamento delle somme, essendo stati prodotti solo i relativi atti di ingiunzione. Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso EO LU, affidandosi a tre motivi. Degli intimati, mentre il Parroco della Chiesa Nuova di S. AR in Vallicella di Roma, erede testamentario di AR OS DE RA, non ha svolto attività difensive, AN DE RA OT, GE DE RA e AN DE RA e l'Avv. Stefano Giove, curatore dell'eredità giacente di AR OS DE RA, resistono con controricorso ed, a loro volta, propongono ricorso incidentale, fondato su tre motivi.
Vi sono memorie difensive per entrambe le parti costituite. MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, ai sensi dell'art. 335 cod. proc. civ., i due ricorsi vanno riuniti, essendo rivolti verso una stessa sentenza. I primi due motivi del ricorso incidentale, a motivo dell'evidente priorità logico-giuridica delle questioni poste, vanno esaminati per primi.
Col primo motivo i ricorrenti incidentali censurano l'impugnata sentenza per violazione e falsa applicazione dell'art. 32, co. 3^, L. 1^ giugno 1939, n. 809 e degli artt. 1482, 1483, 1485, 1489, 1494 e
2935 cod. civ., adducendo che erroneamente il giudice di appello, adeguandosi alla più recente giurisprudenza di questa Suprema Corte, ha rigettato l'eccezione di prescrizione, avendo ritenuto che solo dalla data dell'incontestabile accertamento del diritto del Ministero della P.I. sul bene compravenduto decorresse il termine prescrizionale.
Ad avviso dei ricorrenti, tale indirizzo giurisprudenziale, che, peraltro, sembrerebbe smentito da alcune pronunce della stessa Corte, non può essere preferito al meno recente insegnamento, secondo cui il termine prescrizionale dell'azione di garanzia per evizione decorre dal momento in cui il compratore è convenuto in causa dal terzo (cfr. Cass., 21 febbraio 1955, n. 505). Peraltro, osservano i ricorrenti, la decisione impugnata viola l'art. 32, co. 3^, L. n. 1089/1939, in virtù del quale la perdita del diritto di proprietà in danno del compratore ed a favore della P.A. si verifica ipso iure nel momento in cui viene notificato l'atto col quale la P.A. esercita il diritto di prelazione. Essa, comunque, si pone in contrasto con l'inequivocabile disposto dell'art. 2935 cod. civ. e con le innumerevoli applicazioni giurisprudenziali che ne sono state fatte, secondo le quali ad impedire il decorso del termine prescrizionale non valgono gli impedimenti di fatto. Senza dire che, a seguire l'indirizzo accolto dalla Corte d'Appello, potrebbe verificarsi l'inconveniente di uno strumentale prolungamento, da parte del compratore, dello stato d'incertezza che con l'istituto della prelazione il legislatore ha voluto evitare.
Da ultimo, i ricorrenti sottolineano che nel caso in esame il diritto della P.A. era caratterizzato da un particolare grado di certezza e che la sentenza resa a definizione del precedente giudizio aveva natura soltanto dichiarativa.
La censura è infondata.
L'impugnata sentenza, ritenendo che la prescrizione del diritto del LU alla garanzia per evizione decorresse solo dalla data del passaggio in giudicato della sentenza che, a definizione del precedente giudizio, accertava il legittimo esercizio del diritto di prelazione sul fondo compravenduto da parte del Ministero della P.I., si è allineata al condiviso insegnamento di questa Suprema Corte, secondo cui la prescrizione dell'azione di evizione decorre dal momento in cui il diritto del terzo sul bene è incontestabilmente accertato e tale incontestabilità può coincidere con il passaggio in giudicato della sentenza ovvero con il perfezionamento della transazione che pone fine alla lite tra colui che agisce in garanzia ed il terzo rivendicante (sent. n. 184 del 1997; conformi: sent. n. 3309 del 1979; sent. n. 6402/1984). Per vero, solo dal momento in cui cessa ogni incertezza sul diritto vantato dal terzo sul bene compravenduto diviene correlativamente certa la perdita del diritto acquistato dal compratore e sorge il suo diritto al ristoro, da parte del venditore, della conseguenze patrimoniali prodotte da tale perdita, ancorché, al fine di rendere incontestabile anche nei confronti del venditore l'esito del giudizio intrapreso dal terzo nei suoi confronti, egli possa avere interesse a chiamare in tale giudizio, ai sensi dell'art. 1485, co.1^, cod. civ., il venditore.
Vero è che nello stesso giudizio il compratore ha facoltà di proporre nei confronti del venditore la domanda di garanzia per l'evizione minacciata dal terzo, ma, com'è stato ritenuto da questa Suprema Corte con sentenza n. 2714 del 1996, in tal caso l'accoglimento dell'azione di garanzia rimane subordinato all'accertamento del diritto del terzo, tant'è che il giudice potrebbe, per ragioni di economia processuale, disporre la separazione delle due cause, decidendo solo la causa principale. Non rileva, pertanto, che nel caso in esame il diritto del terzo - la P.A. sul bene compravenduto fosse già sorto, ai sensi dell'art. 32, co. 3^, L. n. 1089 del 1939, alla data del provvedimento col quale fu esercitata la prelazione, poiché il giudizio instaurato dal LU per la negazione di tale diritto, giudizio al quale partecipò anche la venditrice in posizione adesiva rispetto alla domanda proposta dall'acquirente, rendeva incerta l'esistenza di quel diritto nei confronti delle parti che conclusero il contratto di compravendita, impedendo che si verificasse, per il compratore, il danno, che, com'è stato acutamente osservato da autorevole dottrina, nell'ipotesi della evizione rivendicatoria, coincidente con quella in esame, consiste nella pratica inutilizzabilità del diritto per il compratore.
D'altro canto, la validità dell'opzione giurisprudenziale operata dal giudice d'appello non può essere verificata sulla base dell'argomento della preesistenza del diritto della P.A. rispetto al giudizio svoltosi nei confronti della stessa P.A. e, quindi, sulla base della natura accertativa e non costitutiva della sentenza che quel giudizio definì, poiché l'accoglimento di tale obiezione, che, peraltro, potrebbe valere per ogni ipotesi di evizione rivendicatoria, attesa la necessaria anteriorità, in tale forma di evizione, del diritto del terzo rispetto al diritto acquistato dal compratore evitto, finirebbe col fissare il termine prescrizionale addirittura alla data di conclusione del contratto di compravendita, come fu ritenuto da Cass. n. 505 del 1955. Ma l'inaccettabilità di tale conclusione, del resto condivisa dagli stessi ricorrenti, i quali, pur menzionando detta decisione, sostengono la tesi della decorrenza della prescrizione dalla data della proposizione della domanda giudiziale da parte del terzo, e, comunque, superata dall'ormai costante indirizzo giurisprudenziale di questa stessa Corte, è di tutta evidenza, essendo agevole osservare che l'evizione rivendicatoria si verifica solo quando il terzo faccia valere nei confronti del compratore il proprio diritto e tale diritto venga positivamente accertato.
Tale dovendo ritenersi la corretta soluzione del problema posto dai ricorrenti, non rilevano gli inconvenienti pratici dagli stessi prospettati con riferimento alla possibilità di strumentalizzazione, da parte del compratore, dei tempi del giudizio instaurato dal terzo, no potendosi, peraltro, escludere condotte processuali ugualmente strumentali poste in essere dal venditore.
Col secondo motivo i ricorrenti incidentali denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 1479, 1483, 1485, 1489 e 1994 cod. civ. nonché degli artt. 112 e 115 cod. proc. civ., rilevando che la sentenza impugnata non ha tenuto conto della buona fede della venditrice e dell'assenza di colpa nella sua condotta, come sostanzialmente riconosciuto dallo stesso compratore, che, per tutta la durata del precedente giudizio, sostenne l'ignoranza, da parte della venditrice, del vincolo a favore della P.A. per difetto di notifica del decreto.
Aggiungono i ricorrenti che colpevole fu solo la condotta del notaio rogante, che non rilevò la trascrizione del vincolo, ignoto all'anziana, ed ignara di leggi venditrice.
La censura che risulta formulata in via generale e, quindi, è riferibile sia al danno da lesione dell'interesse negativo sia al danno da lesione dell'interesse positivo, si rivela, per il primo aspetto, infondata, e, per il secondo, inammissibile. Quanto al primo aspetto, si osserva che, poiché il diritto del compratore evitto al risarcimento del danno nei limiti dell'interesse negativo sorge in conseguenza del mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato, che, facendo venir meno la ragione giustificatrice della controprestazione, altera l'equilibrio del sinallagma funzionale, con la conseguente necessità che vi sia posto rimedio mediante ripristino della situazione economica dell'acquirente qual'era prima dell'acquisto (Cass., n. 3249 del 1981; Cass., n. 6491 del 1986), l'eventuale buona fede della venditrice non rileverebbe ai fini del risarcimento del danno, nei limiti suddetti.
In ordine al secondo profilo, invece, deve rilevarsi che la censura è inammissibile per difetto d'interesse, poiché la Corte d'Appello ha limitato la condanna al risarcimento del danno all'interesse negativo, avendo rigettata la domanda relativa al lucro cessante, consistente nell'accrescimento di valore del fondo compravenduto. Sul punto, pertanto, gli eredi della venditrice, essendo risultati vittoriosi nella fase di merito, non hanno interesse ad impugnare la decisione della Corte d'Appello. Solo se fosse accolto il primo motivo del ricorso principale, col quale la decisione impugnata viene censurata per il mancato accoglimento del risarcimento del danno da lucro cessante, nella forma suddetta, sorgerebbe l'interesse dei ricorrenti incidentali a vedere esaminata, ma in sede di rinvio, la questione dell'assenza di colpa nella venditrice, perché tale esame sarebbe imposto come conseguenza dell'annullamento della sentenza nella parte che nega il risarcimento di tale danno.
Invero, avendo, la Corte d'Appello, rilevato al riguardo il difetto di allegazione e di prova del danno, ha ritenuto di arrestare a tale rilievo l'esame della domanda, omettendo l'accertamento dell'elemento soggettivo della condotta della venditrice, necessario quando, oltre alla lesione dell'interesse negativo, si denunci la lesione dell'interesse positivo (cfr. Cass., 9 marzo 1988, n. 2369). Va, ora, esaminato il ricorso principale, col primo motivo del quale il LU si duole di omesso esame di un punto parzialmente decisivo della controversia nonché di violazione degli artt. 1423 e 1483 cod. civ., adducendo che la corte territoriale ha limitato al solo interesse negativo la pronuncia di condanna al risarcimento del danno, trascurando del tutto di esaminare la condanna anche con riferimento all'interesse positivo, poiché, come si ricava dalle conclusioni rassegnate in sede d'appello, esso ricorrente aveva chiesto che fosse dichiarata la risoluzione del contratto di compravendita per fatto e colpa della venditrice, ravvisabile, non solo nell'aver taciuto al compratore l'esistenza del vincolo, ma anche nell'aver prestato garanzia di libertà del terreno da vincoli e trascrizioni pregiudizievoli. Per tale ragione - sottolinea il ricorrente - era stata chiesta anche la condanna degli eredi della venditrice al risarcimento di tutti i danni cagionati dall'evizione, nella misura di L. 2.175.000.000.
Col secondo motivo, che va esaminato congiuntamente al primo, perché allo stesso collegato, nella parte relativa al mancato accoglimento della domanda di risarcimento del lucro cessante, il ricorrente principale censura l'impugnata sentenza per violazione degli artt. 115 cod. proc. civ. e 2697 cod. civ. nonché per omessa,
insufficiente e contraddittoria motivazione su di un punto parzialmente decisivo della controversia, adducendo che erroneamente la corte distrettuale ha rigettata la domanda di pagamento della somma richiesta dall'Ufficio del Registro di Civitavecchia a titolo di indennità per l'occupazione del terreno dopo l'esercizio della prelazione.
Osserva, al riguardo, il ricorrente che le prodotte ingiunzioni di pagamento furono emesse sulla base della sentenza che riteneva legittimo l'esercizio del diritto di prelazione da parte della P.A., sicché non si vede come si sarebbe potuto giustificare l'impugnazione di esse in sede tributaria. E, comunque, era onere delle controparti contestare l'avvenuto pagamento degli importi richiesti.
In ordine, poi, alla mancanza di prova del danno collegato all'aumento di valore del fondo, il ricorrente indica la stima operata dal C.T.U. e, da ultimo, sottolinea l'irrilevanza dell'utilizzazione del terreno fino al 1992, comunque sanzionata dalle ingiunzioni dell'Ufficio del Registro.
Le censure sono fondate solo nella parte concernente il rigetto della domanda di risarcimento del danno da lucro cessante. A ragione il LU si duole di detta statuizione, avendo erroneamente ritenuto, la Corte d'Appello, che la domanda fosse carente sia sotto il profilo dell'allegazione del danno lamentato sia sotto il profilo della prova.
Giova, invero, osservare che sin dal primo grado l'attore aveva chiesto, oltre al rimborso del prezzo effettivamente sborsato, delle spese processuali sostenute nel giudizio svoltosi nei confronti del Ministero della P.I. e delle somme richiestegli in pagamento dall'Ufficio del Registro di Civitavecchia per l'occupazione del fondo dopo l'esercizio della prelazione, anche il risarcimento dei danni ulteriori subiti a causa dell'evizione.
Al riguardo, in quel grado del giudizio si era svolta consulenza tecnica d'ufficio al fine di accertare l'incremento di valore subito dal fondo tra la data del contratto di compravendita e quella dell'evizione ed il C.T.U. aveva stimato in L.

2.175.000.000 l'incremento di valore.
Per la determinazione del quantum, l'attore, illustrando la domanda con la comparsa conclusionale depositata in primo grado, si rifece espressamente alla stima operata dal C.T.U. ed al valore dallo stesso accertato e, proponendo l'appello, ribadì la richiesta di risarcimento di tale danno, quantificato ancora nella somma di L. 2.175.000.000.
Le conclusioni trascritte nell'epigrafe della sentenza d'appello comprendono detta domanda, specificata nella suddetta misura e preceduta dalla richiesta di risoluzione del contratto per fatto e colpa della venditrice, richiesta comunque non necessaria, poiché "la domanda di più ampio ristoro pecuniario è riferibile non al concorrente esperimento di due azioni diverse (quella generale di responsabilità ex art. 1453 e quella ex art. 1483), ma all'esperimento di un'azione unica, che resta pur sempre connessa al diritto della garanzia per evizione, la cui disciplina, nel ricorso dell'elemento psicologico della colpa o del dolo del venditore, resta solo integrata da quella dell'art. 1453 cod. civ." (Cass., 16 maggio 1981, n. 3249). Non v'è dubbio, pertanto, che il LU abbia adempiuto all'onere di indicare il tipo di danno di cui chiedeva il ristoro e che quanto alla prova di esso, sul punto si sia svolto una consulenza tecnica d'ufficio, resa necessaria dalla natura dell'indagine, esulante dalle ordinarie cognizioni del giudice.
È, dunque, fondata la censura di omessa motivazione al riguardo, poiché la Corte d'Appello avrebbe dovuto tener conto delle allegazioni e difese svolte dall'attore e, considerata la puntuale coincidenza del quantum richiesto con l'esito della stima operata dal C.T.U., valutare la fondatezza della domanda alla stregua degli accertamenti e delle valutazioni operati dal C.T.U., ovviamente dopo aver accertato, sulla base delle rispettive deduzioni delle parti, se ricorresse la colpa della venditrice, necessaria per il riconoscimento del lucro cessante.
Tale accertamento, invero, come si è osservato esaminando il secondo motivo del ricorso principale, è stato ritenuto superfluo dalla corte distrettuale, avendo riscontrato il difetto di allegazione e di prova, ora esaminato.
Giova, peraltro, rilevare che la motivazione della statuizione in esame è viziata anche nella parte in cui, intravedendo una sorta di compensatio lucri cum damno, tiene conto del periodo di occupazione del fondo da parte dell'acquirente, non avendo in alcun modo determinato l'entità dei frutti percetti dal possessore, da compensarsi col lucro cessante.
Nel resto, le censure non possono essere condivise, perché, facendo corretta applicazione dei principi che regolano l'onere della prova, la corte di merito ha ritenuto esattamente che la sola produzione delle ingiunzioni di pagamento notificate dal competente ufficio del registro non fosse sufficiente a dare la prova del fatto costitutivo del diritto fatto valere dal LU, vale a dire del pagamento delle somme richieste da detto ufficio;
ne' tale onere poteva essere investito, ponendolo a carico dei convenuti.
Col terzo motivo il ricorrente principale lamenta violazione dell'art. 6 e delle Tabelle A e B della Tariffa nella liquidazione delle spese processuali.
Tale censura resta assorbita dal parziale annullamento della sentenza impugnata, conseguente all'accoglimento del primo motivo e, per quanto di ragione, del secondo motivo del ricorso principale. Residua l'esame del terzo motivo del ricorso incidentale, col quale si denuncia violazione e falsa applicazione dell'art. 1483 cod. civ., sostenendosi che la corte territoriale avrebbe errato nel condannare gli eredi della venditrice al pagamento di tutte le spese del giudizio svoltosi contro il Ministero della P.I., poiché la norma citata prevede solo il rimborso delle spese sostenute per la denunzia della lite, non anche di quelle sostenute per contrastare la pretesa del terzo che rivendica diritti nel bene compravenduto. La censura è chiaramente destituita di fondamento, perché, ai sensi del secondo comma dell'art. 1483 cod. civ., al compratore evitto il venditore è tenuto a rimborsare, oltre alle spese occorse per la denunzia della lite, "quelle che abbia dovuto rimborsare all'attore", vale a dire al terzo che abbia agito vittoriosamente in evizione. Conclusivamente, mentre va rigettato integralmente il ricorso incidentale, di quello principale vanno accolti il primo motivo e, solo per quanto di ragione, il secondo, restando assorbito il terzo. L'impugnata sentenza va, pertanto, cassata, nei limiti dell'accoglimento, e la causa va rinviata, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d'Appello di Roma, che giudicherà tenendo conto dei rilievi svolti da questa Suprema Corte.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi;
rigetta il primo ed il secondo motivo del ricorso incidentale;
accoglie il primo motivo del ricorso principale e, per quanto di ragione, il secondo motivo dello stesso ricorso, rigetta, il terzo motivo di quello incidentale;
dichiara assorbito il terzo motivo del ricorso principale;
cassa, in relazione all'accoglimento, l'impugnata sentenza e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d'appello di Roma.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 7 marzo 2001. Depositato in Cancelleria il 16 luglio 2001