Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. DUVA VI - Presidente -
Dott. PREDEN Roberto - Consigliere -
Dott. PERCONTE LICATESE Renato - Consigliere -
Dott. DURANTE Bruno - rel. Consigliere -
Dott. TRAVAGLINO Giacomo - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
TI LA ET DI EG OR & IA IN, s.n.c., in persona del Liquidatore CE VI, elettivamente domiciliato in ROMA VLE CARSO 77, presso lo studio dell'avvocato PONTECORVO Edoardo, che lo difende unitamente all'avvocato GIULIANO Ciro, con procura speciale del Dott. Notaio Giuliano Fusco in NA 19/10/2001, Rep. n. 62260;

- ricorrenti -

contro
PO TT, PO RE, TI IA PIA;

- intimati -

e sul 2^ ricorso n. 30948/01 proposto da:
PO AB, PO RE, quali eredi del Sig. OR PO, e TI IA PIA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA ORTI DELLA FARNESINA 126, presso lo studio dell'avvocato STELLA RICHTER Giorgio, che li difende unitamente all'avvocato GIAN GIULIO CUOGHI, giusta delega in atti;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -
contro
TI ET DI EG OR & LT INA, s.n.c., in persona del liquidatore, VI CE, elettivamente domiciliato in ROMA VLE CARSO 77, presso lo studio dell'avvocato EDOARDO PONTECORVO, che lo difende unitamente all'avvocato CIRO GIULIANO, con procura speciale del Dott. Notaio Giuliano Fusco il 19/10/2001, Rep. n. 62260;
- controricorrente al ricorso incidentale -
avverso la sentenza n. 130/01 della Corte d'Appello di BOLOGNA, Sezione Seconda Civile emessa il 2/2/2001, depositata il 04/05/01;
RG. 178/2000;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 12/01/05 dal Consigliere Dott. Bruno DURANTE;

udito l'Avvocato EDOARDO PONTECORVO;

udito l'Avvocato GIORGIO STELLA RICHTER;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. INELLI Vincenzo che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, accoglimento di quello incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
RI CI e MA PI NE adivano il pretore di NA - giudice delle locazioni - per l'accertamento della legittimità del diniego di rinnovazione ex art. 29 lett. b) L. 392/1978 del contratto di locazione ad uso laboratorio dell'immobile sito in NA, via Benassi 36, comunicato il 28.7.1998 alla conduttrice ditta individuale "La stireria veneta di CE VI", e per la fissazione della data di rilascio.
La convenuta si opponeva ed in via riconvenzionale chiedeva la corresponsione dell'indennità per i miglioramenti e l'avviamento commerciale, deducendo che i miglioramenti erano stati eseguiti con l'espresso consenso dei locatori al fine di adeguare l'immobile allo svolgimento dell'attività economica concordata e che le clausole, con le quali aveva rinunciato alle indennità, erano nulle. Il tribunale di NA dichiarava legittimo il diniego di rinnovazione del contratto di locazione, confermando l'ordinanza di rilascio;
accoglieva la domanda riconvenzionale di corresponsione dell'indennità per i miglioramenti, che quantificava in lire 75.413.899, e rigettava l'altra domanda riconvenzionale. La corte di appello di Bologna, con sentenza resa il 2.2.2001 sul gravame principale dei locatori e su quello incidentale della conduttrice, rigettava la domanda di indennità per i miglioramenti ed accoglieva quella di indennità per l'avviamento, motivando come segue.
La conduttrice ha rinunciato all'indennità per i miglioramenti e la rinuncia è pienamente valida, attesa la derogabilità delle disposizioni concernenti i miglioramenti e le addizioni (artt. 1592 e 1593 c.c); il tribunale ha rigettato la domanda di corresponsione dell'indennità di avviamento per difetto dell'elemento del contatto diretto con il pubblico degli utenti;
l'elemento, invece, sussiste in quanto - a parte che le persone residenti nella zona finiscono con il diventare clienti - si ha contatto diretto con il pubblico anche quando il locale sia frequentato da ditte che acquistano per soddisfare i bisogni della propria attività commerciale;

diversamente deve dirsi se a frequentare il locale sia esclusivamente chi, come il grossista, acquista al solo fine di rivendere. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per Cassazione "La stireria veneta di CE VI e PInalto RI s.n.c. in liquidazione, formulando due motivi di censura;
hanno resistito TT ed UR CI, eredi di RI CI, e MA PI NE, i quali hanno proposto ricorso incidentale, formulando altrettanti motivi;
al ricorso incidentale ha resistito la ricorrente principale. MOTIVI DELLA DECISIONE

1. I ricorsi sono proposti contro la medesima sentenza ed, a norma dell'art. 335 c.p.c.., vanno riuniti.

2. Con il primo motivo del ricorso principale si denuncia "violazione e falsa applicazione degli artt. 1592, 1593, 1341, 1175, 1337, 1375, 1362, 1366, 1370, 1427, 1440 c.c., 112 e 115 c.p.c. in relazione all'art. 360, n. 3, c.p.c; omessa o insufficiente motivazione in relazione all'art. 360, n. 5, c.p.c."; la sentenza impugnata - si sostiene - è ingiustificatamente riduttiva ed inficiata da errore di diritto: ingiustificatamente riduttiva perché la corte di merito ha qualificato miglioramenti ed addizioni le importanti opere strutturali eseguite nell'immobile locato al fine di renderlo idoneo all'esercizio dell'attività di stireria e riparazione per confezioni espressamente convenuta;
inficiata da errori di diritto perché la corte anzidetta 1) non si è posta la questione se la rinuncia costituisse clausola vessatoria e dovesse essere, perciò, approvata specificamente per iscritto, come stabilito dall'art. 1341 c.c; 2) ha omesso di valutare che il comportamento dei locatori viola i fondamentali principi della correttezza e della buona fede tanto nella fase precontrattuale che in quella del perfezionamento del contratto e della sua esecuzione;
3) ha interpretato le clausole 9 e 10 del contratto di locazione in base al criterio letterale e non pure a quello del comportamento complessivo delle parti;
4) ha violato l'art. 1427 e. e, essendo evidente che la conduttrice è stata indotta in errore sull'effettiva consistenza del sinallagma contrattuale in relazione alle opere occorrenti, e l'art. 1440 stesso codice, dovendosi ritenere che, se fosse stata consapevole della portata delle pattuizioni, la conduttrice avrebbe concluso il contratto a condizioni diverse.

2.1. Il motivo non può ricevere accoglimento.

2.2. In proposito va rilevato che la natura e la consistenza delle opere eseguite nell'immobile locato sono state accertate, prima ancora che dalla corte di merito, dal giudice di primo grado, il quale ha aderito alla qualificazione (miglioramenti) prospettata dalla conduttrice, attuale ricorrente principale. La questione è stata riproposta in sede di appello dai locatori, i quali hanno sostenuto che hanno una consistenza tale che non concretano neppure miglioramenti, e la corte di merito ha confermato la qualificazione del giudice di primo grado.
In questa situazione la tesi che le opere vanno al di là dei miglioramenti è nuova e, comunque, tocca un accertamento di fatto che va esente da censure per completezza e correttezza di motivazione.
A nulla, poi, rileva se, come viene prospettato, le opere fossero necessarie per rendere l'immobile idoneo all'uso convenuto e a questo proposito va considerato che, come affermato da questa Corte (ex plurimis sentenze 8.5.1998, n. 4676; 11.4.2000, n. 4598), nessun obbligo ha il locatore di operare modificazioni o trasformazioni della cosa locata in funzione della destinazione concordata, salvo che non se lo sia assunto con il contratto, essendo egli tenuto soltanto ad eseguire quelle opere che valgono a conservare lo stato esistente al momento della stipula della locazione.

2.3. Come segnalato dai controricorrenti, la questione della vessatorietà delle clausole 9 e 10 del contratto di locazione risulta dedotta per la prima volta in questa sede ed è inammissibile alla luce della giurisprudenza, secondo la quale la valutazione circa la natura vessatoria della clausola è un giudizio di fatto che si può formulare soltanto interpretando la clausola del contratto per stabilirne significato e portata (Cass. 13.4.2000, n. 4801). La questione è, peraltro, infondata in quanto l'elencazione delle clausole vessatorie contenuta nell'art. 1341, comma 2, c.c. è tassativa (Cass. 14.6.1990, n. 5777) e la rinuncia all'indennità per i miglioramenti e le addizioni non rientra in tale elencazione.

2.4. Quanto alle ulteriori questioni va rilevato che coinvolgono aspetti estranei alle prospettazioni precedenti e tanto comporta inammissibilità; inoltre, in sede di merito, tali questioni sono state prospettate in modo talmente generico che non si può rimproverare alla corte territoriale di non essersi pronunciata favorevolmente o di non essersi pronunciata per niente.

2.5. Tanto dicasi della questione concernente la violazione dei principi di correttezza e buona fede;
aggiungasi che è diritto del locatore negare, in concorso delle condizioni di legge, la rinnovazione del contratto locativo alla prima scadenza indipendentemente dalle modifiche apportate alla cosa locata.

2.6. Lo stesso dicasi della questione relativa all'interpretazione del contratto;
al qual proposito va ribadito l'insegnamento di questa corte, secondo il quale esiste un principio di gerarchia tra i criteri interpretativi, di modo che non è possibile passare ai criteri sussidiari se quelli principali permettano di pervenire a risultati soddisfacenti ed in particolare non è possibile fare ricorso al criterio del comportamento delle parti se, come nella specie, mediante l'applicazione di quello letterale è dato ricostruire l'effettiva volontà delle parti (ex plurimis Cass. 16.7.2001, n. 9636).

2.7. Identica considerazione valga per la questione concernente la violazione degli artt. 1427 e 1440 c.c., considerato che i rimedi previsti dalle menzionate disposizioni sono stati invocati in sede di merito senza le necessari¸ specificazioni e senza chiedere neppure prova per dimostrarne gli elementi costitutivi.

3. Vanno esaminati congiuntamente per ragioni di connessione il secondo motivo del ricorso principale ed i due motivi del ricorso incidentale.

4. Con il secondo motivo del ricorso principale si lamenta violazione o falsa applicazione degli artt. 34 L. 392/1978 e 115 c.p.c. in relazione all'art. 360, nn. 3 e 5, c.p.c., sostenendosi che la corte di merito ha calcolato l'indennità di avviamento sul canone originario invece che su quello corrisposto al termine della locazione, aumentato secondo gli indici ISTAT.

5. Con il primo motivo del ricorso incidentale si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 34 L. 392/1978, 116 c.p.c., 1696 c.c., nonché omesso esame e difetto di motivazione su punto decisivo della controversia, deducendosi che ai fini del riconoscimento del diritto all'indennità di avviamento la corte di merito ha ritenuto l'esistenza dei contatti diretti con il pubblico con riferimento alla "sede locale di prestazione del servizio" ed "all'oggetto dell'attività della stireria", mentre avrebbe dovuto verificare se la conduttrice avesse provato di avere svolto nell'immobile locato una delle attività previste e questa comportasse contatti diretti con il pubblico.

6. Con il secondo motivo dello stesso ricorso si lamenta violazione e falsa applicazione degli artt. 34 L. 392/1978, 99, 112 c.p.c.; omesso esame e difetto di motivazione circa punto decisivo, censurandosi la corte di merito per avere condannato al pagamento dell'indennità, ancorché fosse stata chiesta una semplice pronuncia di accertamento di dovutezza della stessa.

7.1. Occorre premettere che, come ricordato nel ricorso incidentale, la giurisprudenza di questa Corte è nel senso che, ove chieda l'indennità di avviamento, il conduttore ha l'onere di provare non solo di avere esercitato nell'immobile una delle attività per le quali l'indennità è prevista, ma altresì che tale attività ha comportato contatti diretti con il pubblico (Cass. 6.8.1997, n. 1282), mentre il carattere automatico del diritto all'indennità comporta l'esonero del conduttore dall'onere di provare la sussistenza in concreto dell'avviamento e del danno conseguente al rilascio (Cass. 10.5.1996, n. 4430).

7.2. Ciò premesso, va rilevato che la corte di merito non ha motivato in modo appagante;
in particolare la corte non ha preso posizione precisa sull'argomento e si è limitata ad affermare genericamente e senza alcun riferimento al caso concreto che le persone che risiedono o lavorano nella zona, ove ha sede l'attività, finiscono per diventare clienti della stireria e che si ha contatto diretto con il pubblico anche se del servizio offerto fruiscono "ditte del settore abbigliamento che acquistano il servizio per soddisfare i bisogni della propria attività commerciale".

7.3. Si deve, poi, riconoscere che sussiste violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, ove sia chiesto al giudice di dichiarare che l'indennità di avviamento è dovuta ed egli, invece, pronunci condanna al pagamento dell'indennità, previa determinazione del suo ammontare.

8. Pertanto, il ricorso incidentale va accolto, mentre rimane assorbito il secondo motivo del ricorso principale;
la sentenza impugnata va cassata in relazione alle censure accolte con rinvio per nuovo esame sulla base dei principi di cui sopra e pronuncia sulle spese del giudizio di Cassazione ad altra sezione della corte di appello di Bologna.

P.Q.M.

la Corte riunisce i ricorsi;
accoglie il ricorso incidentale;
rigetta il primo motivo del ricorso principale;
dichiara assorbito il secondo motivo dello stesso ricorso;
cassa in relazione la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di Cassazione, ad altra sezione della corte di appello di Bologna.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 12 gennaio 2005. Depositato in Cancelleria il 9 giugno 2005