REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
Sezione VI civile
La Corte di appello di Napoli, sez. VI civile, così composta:
dott.ssa Assunta d'Amore Presidente
dott. Giorgio Sensale consigliere dott. Francesco Notaro consigliere rel. est.
SENTENZA
nella causa recante il numero di ruolo 3154/2020, avente ad oggetto appello avverso la sentenza n. 11151/2019, del tribunale di Napoli, sez. IV, pubblicata il
16.12.2019, non notificata
TRA
, c.f. e Parte_1 C.F._1 [...]
, c.f. , rappresentati e difesi dall'avv. Stefano Parte_2 C.F._2
Blandini, c.f. , in forza di procura in calce all'atto di C.F._3
appello, ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest'ultimo sito in Napoli
alla via Santa Lucia n. 107
Appellanti
E
CONDOMINIO DI SAN GIORGIO A CREMANO, VIA GIOVANNI
XXIII^ NN. 1/15 denominato “ , Controparte_1
c.f. , in persona dell'amministratore pro tempore P.IVA_1 Controparte_2
c.f. , dom.to per la carica in San Giorgio a Cremano, alla C.F._4
via Giovanni XXIII n. 1 ed elett.te dom.to in San Giorgio a Cremano, alla piazza
1 B. Tanucci n. 2, presso il suo studio nella qualità di procuratore ad litem in virtù di deliberazione assembleare del 02.12.2014, unitamente all'avv. Luisa Mirabelli, c.f.
, quest'ultima in forza di procura in calce all'atto di C.F._5
citazione introduttivo del giudizio di primo grado
Appellato
Conclusioni
All'udienza del 13.2.2025, trattata con le modalità previste dall'art. 127 ter c.p.c., le parti hanno concluso come da relative note.
Motivi della decisione
A – Giudizio di primo grado
A.a.) e convenivano, innanzi al tribunale di Napoli, il Pt_2 Parte_1
condominio indicato in epigrafe, impugnando la delibera condominiale con la quale, in data 26.9.2014, era stato approvato, all'unanimità dei presenti, il progetto per la realizzazione di posti auto e moto nelle aree condominiali, comprese quelle prospicenti i locali di proprietà di essi , allegato al verbale, chiedendo la Parte_1
declaratoria di nullità e/o la sua annullabilità, oltre al risarcimento dei danni da determinarsi in corso di causa a mezzo c.t.u. o in via equitativa.
Assumevano, infatti, di essere proprietari di locali della superficie di circa 800
metri quadri, ai quali si accedeva dalla stradina adiacente il fabbricato, di proprietà
condominiale, e che il progetto approvato dall'assemblea avrebbe impedito l'accesso ai locali in questione o di disporre delle manovre necessarie per l'entrata e l'uscita; avrebbe impedito agli stessi condomini e ad essi attori l'uso della cosa comune, in assenza di uno spazio idoneo alla circolazione in ipotesi di parcheggio da ambo i lati di auto e moto, il tutto in violazione dell'art. 2 del regolamento condominiale contrattuale e dell'art. 1120 c.c..
2 A.b.) Il tribunale adito, depositata documentazione e disposta c.t.u., rigettava le domande degli attori, condannando i al pagamento delle spese di lite, Parte_1
con attribuzione, come da dispositivo.
Il primo giudice, 1) riguardo alla violazione dell'art. 2 del regolamento condominiale contrattuale trascritto e richiamato negli atti di vendita, del seguente tenore “è fatto assoluto divieto ai condomini di a) turbare il pacifico uso delle cose
comuni, in particolare di occuparle con oggetti specie se ingombranti (mobili,
materiali di rifiuto, ovvero immondizie e simili); l'occupazione … è tuttavia
ammessa quando si debbano eseguire lavori ai singoli cespiti e ai locali
condominiali, nel qual caso, però, deve essere limitata al tempo e allo spazio
strettamente indispensabile e non deve impedire del tutto l'uso delle cose stessa da
parte degli altri condomini”, così testualmente argomentava:
< evidente che la disposizione sopra richiamata mira solo ad impedire condotte di singoli condomini tali da turbare il pacifico godimento delle cose comuni. Ne consegue che quando - come nel caso in esame - sia l'assemblea condominiale a disciplinare l'uso della cosa comune, non può trovare applicazione il dettato dell'art. 2 del regolamento, dovendosi, al più, valutare la conformità della delibera assembleare rispetto al disposto di cui all'art. 1120 c.c. atteso che, per quello che si dirà di qui a breve, con la delibera in esame il condominio non ha mutato la destinazione d'uso degli spazi comuni, oggetto della citata delibera.
Tale considerazione scaturisce, in primo luogo, dall'assenza di qualsiasi riferimento del regolamento condominiale ad uno specifico uso di tutti o di una parte degli spazi condominiali ed, al contrario, dalla documentata esistenza del vincolo di destinazione a parcheggio delle aree circostanti il fabbricato in oggetto contenuto nella licenza n. 19 del 4.04.1968, nella misura in essa indicata ed in virtù di espresso richiamo a norma imperativa ed inderogabile ( legge 765/1967 introduttiva, sulla base dell'art. 18 della stessa, dell'art. 41 sexies L 1150/1942 cfr. Cass. S.U. 6602/1984 e successive pronunce tutte conformi).>>.
3 Aggiungeva, ancora, 2)
<<…gli attori non hanno provato … che, con riferimento specifico agli spazi comuni oggetto della delibera sia stata esclusa, per volontà dell'assemblea dei condomini, la destinazione a parcheggio di detti spazi atteso che gli istanti hanno dedotto di aver da tempo “tollerato” il parcheggio di veicoli, anche se su di un solo lato sulla stradina postica, e risulta, altresì, comprovato, per tabulas, che nell'ambito di un precedente giudizio possessorio, inter partes, il Collegio, in sede di reclamo, ha riconosciuto al condominio la tutela invocata ex art. 1172 c.c. sul presupposto dell'accertamento dell'utilizzo a parcheggio della stradina postica su entrambi i lati della stessa (circostanza tra l'altro ammessa anche dagli odierni attori nel giudizio possessorio in sede di interrogatorio formale).
Per le ragioni esposte va, dunque, escluso il mutamento di destinazione d'uso di spazio comune per effetto della delibera in oggetto e da tale rilievo consegue l'inapplicabilità alla citata delibera delle maggioranze di cui all'art. 1117 ter primo comma c.c. nel testo novellato dalla legge 220/2012 (quattro quinti dei partecipanti al condominio e quattro quinti del valore dell'edificio e non l'unanimità dei condomini come prospettato dagli attori).>>.
3) Relativamente alla violazione dell'art. 1120 c.c., dopo avere riportato per esteso il testo della norma, evidenziando che occorreva innanzi tutto verificare, nel caso di specie, se la delimitazione dei posti configurasse o meno innovazione e,
successivamente, in caso di risposta affermativa, se dovesse essere inquadrata nell'ipotesi del primo o del secondo comma, aggiungendo che le innovazioni sono sempre l'effetto di un facere necessario per il mutamento o la trasformazione della cosa, così si esprimeva,
< detto-nella delimitazione di spazi con segni grafici da apporre sulla strada senza attribuzione nominativa e, quindi, senza assegnazione individuale di posti auto e/o moto ma al solo fine di rendere più razionale ed ordinato l'utilizzo a parcheggio degli spazi comuni, l'intervento in oggetto si inquadra nell'ipotesi contemplata dal primo comma dell'art. 1120 c.c.
4 Quanto, poi, alla prospettata violazione del dettato di cui all'ultimo comma dell'art. 1120 c.c. con riferimento alla dedotta lesione del godimento della cosa comune da parte degli attori conseguente alle menzionate innovazioni, va ricordato che per giurisprudenza prevalente della Suprema Corte (cfr. Cass. ord. n. 21342 del
29.08.2018): “Il limite fissato dall'art. 1120, ultimo comma cod. civ. non si identifica nel semplice disagio ovvero nel minore godimento che l'innovazione procuri al singolo condomino rispetto a quella che, fino a quel momento, è stata la sua fruizione della cosa comune. La norma richiama, infatti, il concetto di inservibilità della cosa comune, concetto che secondo la giurisprudenza della Corte, implica la concreta inutilizzabilità della res communis secondo la sua naturale fruibilità”( cfr.Cass.
12.07.2011 n. 15308).
Ebbene, considerato che il progetto approvato, per le sue caratteristiche intrinseche, non impedisce l'accesso libero e comodo, anche carrabile, al locale seminterrato e, dunque, l'uso della cosa comune così come effettuato dagli attori fino all'epoca dell'instaurazione del presente giudizio- non potendosi riconoscere, ai fini che occupano, alcuna valenza alla programmata destinazione del locale seminterrato, in luogo di quella di deposito di merci, in quella di garage- non ricorre nel caso in esame alcuna violazione del dettato dell'art. 1120 c.c..>>.
4) Rimarcava, infine, che tutte le altre questioni oggetto di esame attraverso la consulenza non rientravano nel thema decidendum e, per tale ragione, i relativi risultati non erano stati valutati ai fini della decisione, regolando le spese secondo soccombenza, come da dispositivo, con attribuzione.
B – Giudizio d'appello
B.a.) Avverso detta pronuncia proponevano appello i , alla cui Parte_1
lettura si rimanda integralmente quale parte necessaria ed espressa della presente
decisione, sulla base di motivo così intitolati:
“I MOTIVO DI APPELLO
Violazione e/o falsa applicazione degli articoli 112 e 113 c.p.c., in relazione all'art. 1418 c.c. ed all'art. 1102 c.c
(i) Omessa valutazione della domanda di nullità della delibera impugnata in quanto lesiva dei diritti dei singoli condomini e dei diritti esclusivi degli appellanti e/o
5 comunque omessa applicazione di norme di diritto
(ii) La nullità della delibera condominiale per violazione dei diritti esclusivi e condominiali degli istanti: l'impedimento all'accesso ai locali di proprietà esclusiva e l'impedimento a transitare con propri mezzi sulla stradina postica al fabbricato”;
“II MOTIVO DI APPELLO
L'erroneità della decisione impugnata laddove ha ritenuto non sussistente la dedotta illegittimità della delibera impugnata per violazione dell'art. 2 del regolamento condominiale.”;
“III MOTIVO DI APPELLO
In merito alla violazione dell'art. 1120 c.c. e dell'art. 1117 ter c.c. La illegittimità della delibera per non essere stata assunta con la maggioranza qualificata, ai sensi dell'art. 1117 ter e nullità della delibera ex artt. 1117 ter ultimo comma e 1120 ultimo comma c.c.”,
in cui ha dedotto anche l'irrilevanza, nei rapporti tra privati, di quanto previsto nella licenza edilizia in merito agli spazi da destinare a parcheggio in attuazione della legge Ponte, assumendo, altresì, che la delibera sarebbe “violativa” anche del comma cinque in merito agli adempimenti dettati dal terzo e quarto comma,
nonché posta in pregiudizio della sicurezza del fabbricato, come attestato anche dal c.t.u., discendendo anche sub “IV” e “V”, dall'accoglimento dell'appello, anche la riforma circa il governo delle spese di lite e la restituzione delle somme versate dai agli avv. e Mirabelli a titolo di compensi ed in esecuzione Parte_1 CP_2
della sentenza di primo grado.
Gli appellanti, pertanto, così concludevano:
“1) in via del tutto preliminare, in accoglimento del primo motivo di gravame con contestuale riforma della sentenza impugnata, anche per quel che concerne la condanna alle spese di lite, accertare e dichiarare la illegittimità, nullità e/o annullabilità della delibera adottata dall'assemblea del Condominio di San Giorgio a
Cremano Via Giovanni XXIII 1-15 “Condominio in Controparte_1 CP_1 quanto avente causa illecita e/o impossibile e comunque per violazione dell'art. 1102
6 c.c. e per l'effetto, revocarla;

2) in via gradata e/o subordinata, in accoglimento del secondo motivo di gravame con contestuale riforma della sentenza impugnata, anche per quel che concerne la condanna alle spese di lite, accertare e dichiarare la illegittimità, nullità e/o annullabilità della delibera adottata dall'assemblea del Condominio di San Giorgio a
Cremano Via Giovanni XXIII 1-15 “Condominio in Controparte_1 CP_1
quanto assunta senza le maggioranze di legge, trattandosi di delibera derogatrice dell'art. 2 del regolamento condominiale, e per l'effetto revocarla;

3) in via ulteriormente gradata, in accoglimento del terzo motivo di gravame con contestuale riforma della sentenza impugnata, anche per quel che concerne la condanna alle spese di lite, accertare e dichiarare la illegittimità, nullità e/o annullabilità della delibera adottata dall'assemblea del Condominio di San Giorgio a
Cremano Via Giovanni XXIII 1-15 “Condominio – Fabbricato I” in Controparte_1
quanto assunta in violazione degli articoli 1117 ter e 1120 c.c. per quanto esposto innanzi, e per l'effetto revocarla;

4) per l'effetto in accoglimento del presente gravame, accertare e ritenere il condominio appellato tenuto a restituire le somme ricevute in forza della sentenza n.
11151/2019 emessa dal tribunale di Napoli e quindi condannarsi il condominio di San
Giorgio a Cremano (NA), Via Giovanni XXIIII n. 1/15, denominato
[...]
“, (CF ) in persona dell'amministratore pro Controparte_1 P.IVA_1
tempore e/o gli avvocati e Luisa Mirabelli, in solito tra loro, alla Controparte_2
retrocessione delle somme ricevute a tal titolo pari ad euro 8.446,92, comprensivo dei costi di CTU;

5) con vittoria di spese e competenze di lite del doppio grado di giudizio, con attribuzione ai sottoscritti avvocati anticipatari.”.
B.b.) Si costituiva il condominio appellato, il quale, resistendo diffusamente all'impugnazione, così concludeva:
“1) Voglia l'adito Giudicante, reietta ogni altra contraria e differente richiesta ed istanza, in via assolutamente preliminare ed assorbente, rigettare l'appello proposto dai ricorrenti con integrale conferma di quanto disposto nell'impugnata sentenza emessa dal Tribunale di Napoli, IV^ Sezione Civile, n. 11151/2019 del 16.12.2019 (RG
28243/2014);
2) Il tutto con vittoria di spese, diritti ed onorari della presente procedura e con
7 afferenza a questa fase del giudizio con diretta distrazione ex art. 93 cpc in favore dei sottoscritti procuratori”.
B.c.) All'udienza indicata in epigrafe, trattata con le modalità previste dall'art. 127 ter c.p.c., la causa veniva riservata in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. nel testo applicabile ratione temporis di gg. 50 + 20.
C – Analisi dei motivi di appello
C.a.) Circa il primo motivo di appello si evidenzia che esso si compone di due sotto-motivi, il primo dei quali è diretto a denunciare un preteso mancato esame della domanda di nullità della delibera impugnata, in quanto lesiva dei diritti relativi alla proprietà esclusiva di essi , considerato che la predisposizione Parte_1
degli spazi a parcheggio come deliberata impedirebbe l'accesso ai locali di loro proprietà.
Pregiudizialmente si osserva che non è corretta l'obiezione del condominio convenuto riguardante il fatto che ciò costituirebbe domanda nuova, essendo le impugnative condominiali incentrate sullo specifico vizio denunciato, senza che possa essere emendato o modificato in corso di causa.
In realtà, a prescindere dall'osservazione che si tratterebbe di denunciare un vizio afferente alla nullità della delibera, l'impianto dell'originario atto di citazione conteneva chiaramente tale specifico profilo di contestazione, sicché nessuna domanda nuova è dato riscontrare.
In ogni caso, il primo sotto-motivo, se teso a denunciare un vizio di omessa pronuncia è, del pari, all'evidenza mal posto, atteso che il tribunale non ha omesso di esaminare il problema, avendo semmai escluso che il progetto degli spazi di parcheggio approvato dall'assemblea impedisse l'accesso ai locali di proprietà dei
, come emerge dal passaggio conclusivo di pag. 7 della sentenza Parte_1
8 impugnata, anche per effetto dell'ulteriore considerazione che non poteva riconoscersi valenza alla programmata destinazione del locale seminterrato in garages, in luogo di quella precedente di deposito merci.
Pertanto, il problema riguarda semmai il merito della valutazione compiuta dal primo giudice, che costituisce, del resto, parte del secondo sotto-motivo e di cui sono composti, con ribadite argomentazioni, anche gli altri motivi di appello,
soprattutto dove denunciano l'erroneo esame delle risultanze della c.t.u. disposta in primo grado.
C.b.) Prima di esaminare tale 'principale' profilo di doglianza, appare conveniente trattare il secondo motivo, tenuto conto, altresì, del fatto che, a più
riprese, gli appellanti, anche al fine di denunciare che sarebbe stata mutata la destinazione d'uso degli spazi condominiali oggetto della delibera de qua o che questa integrerebbe una innovazione, sostengono che sarebbe stato violato l'art. 2
del regolamento condominiale che, come abbiamo visto, prevede che “è fatto
assoluto divieto ai condomini di a) turbare il pacifico uso delle cose comuni, in
particolare di occuparle con oggetti specie se ingombranti (mobili, materiali di
rifiuto, ovvero immondizie e simili); l'occupazione … è tuttavia ammessa quando
si debbano eseguire lavori ai singoli cespiti e ai locali condominiali, nel qual caso,
però, deve essere limitata al tempo e allo spazio strettamente indispensabile e non
deve impedire del tutto l'uso delle cose stessa da parte degli altri condomini”.
Sul punto ritiene la corte che le argomentazioni spese dal tribunale siano pienamente condivisibili.
Quella previsione è chiaramente rivolta a vietare ai 'singoli' – come evidenzia il giudice di primo grado, ad impedire condotte di singoli condomini – di turbare il godimento della cosa comune mediante l'occupazione degli spazi condominiali, ed
9 il suo contenuto, può aggiungere il collegio, è reso manifesto proprio attraverso le esemplificazioni dei materiali che non possono essere ivi lasciati, riferiti a mobili,
materiali di rifiuto o immondizie e dalla successiva precisazione che occupazioni di quel genere sono tuttavia ammesse in caso di lavori, e, specificazione altrettanto significativa, per il tempo strettamente necessario a non impedire del tutto l'uso delle cose stesse da parte degli altri condomini, che postula, appunto, l'uso degli spazi condominiali secondo la destinazione e la funzionalità di cui sono evidentemente capaci.
C.b.i.) In altri termini, e qui si può avere già una prima acquisizione che risulta conforme a quanto espresso dal tribunale nella prima parte del periodo conclusivo di pag. 4 (assenza di riferimenti nel regolamento ad uno specifico uso), gli attori/appellanti non indicano dove il regolamento di condominio contrattuale – di cui non è contestata l'inclusione nei singoli atti di vendita – avrebbe vietato la destinazione a parcheggio dell'area situata alle spalle del fabbricato.
Anzi, sono gli stessi ad affermare, oltretutto con l'uso del neretto, Parte_1
che “il regolamento nulla stabiliva in ordine all'uso che i condomini avrebbero
potuto disporre della stradina”, aggiungendo un'affermazione che non è suffragata da giustificazioni di sorta che ne confermino la correttezza, ciò perché questa sarebbe “stata costruita per servire i locali di proprietà degli istanti”: un'area condominiale può certamente fare da accesso – spesso è una delle sue principali funzioni – agli immobili in proprietà esclusiva, ma ciò non significa che non possa essere funzionale o utilizzata ad altri scopi di interesse comune, tra cui sicuramente quello per la sosta delle auto, purché non impediscano l'utilizzo da parte degli altri condomini o siano da pregiudizio alle singole proprietà esclusive.
C.b.ii.) Il secondo passaggio utilizzato dal tribunale per affermare che la
10 delibera non ha mutato la destinazione d'uso degli spazi comuni in oggetto si riferisce al fatto che era stata documentata l'esistenza, nella licenza edilizia n. 19
del 1968, del vincolo di destinazione a parcheggio delle aree circostanti il fabbricato, di cui alla legge 765/1967, norma, oltretutto, imperativa ed inderogabile.
L'argomentazione utilizzata dal primo giudice non è del tutto chiara,
sembrando, in verità, posta più per confermare che quell'area era stata prevista per il parcheggio delle auto, che per affermare che si era instaurato su di essa un vincolo di destinazione di portata inderogabile, valutazione che riceve ulteriore sostanza dalle proposizioni immediatamente successive (prima metà di pag. 5) in cui il tribunale evidenzia che quell'area, in concreto, era stata, infatti,
pacificamente utilizzata da condomini per la sosta dei veicoli.
D'altro canto, gli effetti che il condominio vorrebbe trarre dal rilievo che la licenza edilizia del fabbricato prevedeva che quegli spazi dovevano essere destinati a parcheggio, tanto da farne discendere la diretta validità della deliberazione assembleare impugnata, non possono ritenersi sussistenti.
Ciò, però, non in base all'obiezione che quel che era stato previsto nella licenza non avrebbe valenza nei rapporti tra privati (si sta, invece, parlando di normativa inderogabile con portata eterointegrativa), ma, semmai, per quanto pure dedotto in primo grado dai . Parte_1
Occorre, infatti, considerare che la giurisprudenza di legittimità ha affermato che ““in tema di spazi destinati a parcheggio nei fabbricati di nuova costruzione e di cui all'art. 41-sexies della Legge n. 1150 del 1942, l'effettiva esistenza di tali spazi è condizione per il riconoscimento giudiziale del diritto reale al loro uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari del fabbricato, ai quali
11 altrimenti compete soltanto la possibilità di chiedere il risarcimento del danno conseguente all'indisponibilità degli spazi stessi. Tale riconoscimento, peraltro,
può avere come oggetto soltanto le aree che siano state destinate allo scopo di cui si tratta nei provvedimenti abilitativi all'edificazione, senza possibilità di ubicazioni alternative” (Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 13210 del 25/05/2017, Cass. civ., Sez.
II, Ordinanza n. 1445 del 18/01/2022, appena citata;
Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n.
22498 del 26/07/2023).
Dunque, il vincolo previsto dall'art. 41 sexies della L. n. 1150 del 1942,
introdotto dall'art. 18 della L. n. 765 del 1967, è subordinato alla condizione che l'area scoperta esista e sia conforme alla situazione prevista nel titolo abilitativo.
Nel caso in esame è lo stesso condominio che rappresenta ed ammette, seppure scaricando la colpa sul costruttore e, quindi, sui danti causa dei , che Parte_1
questo ha edificato i locali di proprietà degli attori in difformità, non essendovi coincidenza tra quanto previsto nella licenza, con lo stato e la situazione dei luoghi all'esito dell'edificazione del fabbricato.
C.b.iii.) Ad avviso della corte, però, resta valida la seconda argomentazione del tribunale, la cui portata è chiaramente equivocata dagli appellanti.
Infatti, il richiamo all'esito del giudizio possessorio non è operato per affermare che ivi sarebbe stata acclarata l'esistenza di un diritto di parcheggio condominiale sull'area de qua, ma proprio, in fatto, per evidenziare che essa era stata pacificamente e stabilmente utilizzata per il parcheggio delle auto dei condomini, oltretutto su entrambi i lati, sicché la delibera impugnata non ne ha mutato la destinazione d'uso, con conseguente inapplicabilità dell'art. 1117 ter c.c..
Gli appellanti insistono nel propugnare la tesi che, di contro, tale destinazione era negata dal regolamento di condominio, ma, sul punto, deve ribadirsi – e loro
12 stessi lo fanno – che nessun divieto di utilizzare l'area in discorso per la sosta dei veicoli era posto dal regolamento, né imposizioni che limitassero un uso in tal senso, che avveniva ex art. 1102 c.c., in base alla naturale attitudine della cosa.
Da ciò la delibera avente ad oggetto la delimitazione di spazi con segni grafici senza attribuzione nominativa e senza assegnazione individuale avrebbe avuto solo il fine di rendere più razionale e ordinato l'utilizzo a parcheggio degli spazi comuni.
C.c.) Il ragionamento risulta condivisibile, ma, ad avviso della corte e come obiettano gli appellanti, resta in piedi il problema della limitazione all'accesso alla proprietà esclusiva dei . Parte_1
Il tribunale ha, alla fine di pag. 7, affermato che il progetto approvato, per le sue caratteristiche intrinseche, non impedisce l'accesso libero e comodo, anche carrabile, al locale seminterrato, cioè l'uso della cosa comune così come effettuato dagli attori fino all'epoca di instaurazione del giudizio, aggiungendo che non poteva riconoscersi alcuna valenza alla successiva modifica della destinazione d'uso del locale da deposito a garages.
Ora, riguardo alle nuove aperture create dai per effetto del cambio di Parte_1
destinazione d'uso, i medesimi appellanti si sono richiamati ad un precedente della
Cassazione (Cass. n. 22428/2011) così massimato:
<
immobiliari di proprietà esclusiva di un edificio condominiale, derivanti dal regolamento che sia stato approvato da tutti i condomini, la norma dell'art. 1122
c.c. non vieta di mutare la semplice destinazione della proprietà esclusiva ad un uso piuttosto che ad un altro, purché non siano compiute opere che possano danneggiare lo parti comuni dell'edificio o che rechino altrimenti pregiudizio alla proprietà comune. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito la
13 quale aveva ritenuto che l'uso dell'area scoperta antistante il fabbricato, destinata a parcheggio, dovesse avvenire in modo da lasciare agli attori lo spazio per le manovre di ingresso e regresso in relazione ai loro magazzini, non assumendo rilievo in contrario il mutamento di destinazione a garage operato dagli stessi attori).>>.
Quel precedente muoveva, però, dall'accertamento in fatto dei giudici di merito che il mutamento di destinazione d'uso delle proprietà esclusive non vietato dal regolamento condominiale era, in quel caso, possibile, in quanto in linea con l'art. 1102 c.c., configurando un uso più inteso della cosa comune, considerato che il pacifico uso degli spazi condominiali a parcheggio non veniva meno, dovendo solo essere regolamentati diversamente gli stalli in modo da non impedire l'accesso alle porzioni in proprietà esclusiva.
Nel caso in esame, pertanto, si sarebbe potuto porre il problema di verificare se era l'aumento delle originarie aperture ad avere, di fatto, sottratto del tutto l'utilizzo, da parte del condominio, dell'area di parcheggio, destinazione che, come si è detto, era già esistente e, analogamente, non era vietata dal regolamento di tal che, se tale effetto fosse stato provocato dalle nuove aperture, CP_3
non potrebbe sostenersi sic et simpliciter, come per il precedente richiamato dagli appellanti, che non erano state compiute opere tali da danneggiare le parti comuni dell'edificio o, soprattutto, da recare altrimenti pregiudizio alla proprietà comune o all'utilizzo degli altri condomini, segnando, sostanzialmente, l'asservimento dell'intera area all'accesso alle proprietà dei . Parte_1
Ma i locali dei erano già muniti di quattro accessi carrabili (ciò viene Parte_1
detto dallo stesso condominio, vds. comparsa conclusionale di primo grado, dato ribadito anche in questa sede già nella comparsa di costituzione).
Il condominio sostiene che ad essere abusive erano pure le originarie quattro
14 aperture, visto che l'intero seminterrato dei era stato realizzato in Parte_1
difformità dalla licenza edilizia, tanto da essere stato regolarizzato in sanatoria con la stessa pratica di mutamento di destinazione d'uso.
Ora, su tale punto, a parte il fatto che - anche a voler ammettere che ciò possa avere una qualche rilevanza nell'ambito che qui interessa - non sono stati allegati e dedotti chiari elementi dirimenti per svolgere un sindacato compiuto sulla legittimità dell'originario manufatto, dovrebbe ricordarsi che l'apertura di altri varchi non è impedita per il miglior godimento della cosa comune da parte del proprietario del bene in proprietà esclusiva, e, nel caso in esame, ciò era avvenuto,
per stessa ammissione del condominio, ad opera del costruttore, probabilmente sin dall'origine del fabbricato, dovendo presumersi, si ripete, sulla base delle stessa prospettazione del convenuto, che l'accesso ai depositi, anche carrabile, da parte dei danti causa dei e, poi, dei , fosse stato da tempo praticato, Parte_1 Parte_1
unitamente al parcheggio delle autovetture da parte dei condomini, tanto che, con altrettanta evidenza, le problematiche sono sorte al momento del cambio di destinazione d'uso e della creazione dei nuovi accessi, da cui poi è originato il procedimento possessorio azionato dal condominio per sentir cessare le molestie al possesso dell'area utilizzata per il parcheggio delle auto dei condomini.
Ma se tutto ciò è vero, la c.t.u. ha acclarato che le modalità di progettazione degli stalli impedisce l'accesso a tutti i varchi dei locali dei , a differenza Parte_1
di quanto avveniva in precedenza attraverso l'utilizzo 'libero' dell'area per la sosta.
Di tal che, ritiene il collegio che la delibera è, comunque, illegittima, andando in pregiudizio della proprietà esclusiva degli attori, oggi appellanti, con conseguente declaratoria della sua nullità.
Ogni altra questione resta, conseguentemente, assorbita.
15 D- Le spese
Ad avviso della corte, l'assoluta particolarità, sia in fatto che in diritto delle questioni trattate, dagli aspetti ampiamente controversi, alla luce anche dei complessivi comportamenti sia degli attori, che hanno anch'essi alterato lo stato dei luoghi, che della compagine condominiale, induce a ravvisare gravi ed eccezionali ragioni per compensare integralmente le spese di lite dell'intero giudizio, ivi comprese quelle di c.t.u..
Da ciò discende, altresì, che quanto pagato per effetto della statuizione di primo grado relativo alle spese di lite (euro 6.716,88, nulla avendo replicato gli appellanti a quanto dedotto dal condominio in comparsa di risposta), dovrà essere restituito, restituzione cui sono tenuti i procuratori del condominio, in solido,
e Mirabelli, in ragione della distrazione in loro favore e del fatto che con CP_2
la caducazione del capo condannatorio de quo, integrando un'ipotesi di indebito, si genera un rapporto a parti necessitate tra solvens ed accipiens.


P.Q.M.


La Corte di appello di Napoli, sezione VI civile, definitivamente pronunciando sull'impugnazione di cui in epigrafe, così provvede:
a) accoglie, per quanto di ragione e nei sensi di cui in motivazione, l'appello e,
per l'effetto, in accoglimento della domanda avanzata in primo grado da e Pt_1
, dichiara nulla la delibera assunta dal condominio appellato in Parte_2
data 26.9.2014;
b) compensa integralmente le spese di lite tra le parti, ivi comprese quelle della c.t.u. svolta in primo grado;

c) per effetto di quanto statuito sub b), ordina ai procuratori antistatari del convenuto/appellato, la restituzione della somma di euro 6.716,88, loro corrisposta
16 in ragione della condanna a rifondere le spese di primo grado, nonché la metà di quelle di c.t.u., se integralmente corrisposte dai . Parte_1
Napoli, così deciso in data 5 giugno 2025
Il consigliere est. dott. Francesco Notaro
La Presidente Dott. ssa Assunta d'Amore

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