Corte di appello di Napoli
sesta sezione civile
Verbale di udienza del 6 marzo 2025 (R.G. 3633/2024), fissata per le conclusioni e la discussione orale innanzi al collegio così composto: dott.ssa Assunta d'Amore presidente dott. Giorgio Sensale consigliere rel. dott. Francesco Notaro consigliere
Sono presenti per gli appellanti gli avvocati Mario Mazzucchiello e Carmen
Scaringi, che concludono riportandosi all'atto di appello e ai propri ulteriori atti difensivi.
È presente per l'appellato l'avvocato Andrea Rescigno, per delega dell'avvocato Filippo Pucino, che conclude riportandosi ai propri atti e verbali di causa, in particolare alle note conclusionali depositate.
Dopo la relazione della causa e la discussione orale, alla presenza del cancelliere, dott.ssa Ivana Di Pasquale, la Corte si ritira in camera di consiglio e, all'esito, ritorna in udienza per la lettura della sentenza, prendendo atto che i difensori delle parti si sono allontanati.
La presidente
A. d'Amore

1

Repubblica Italiana
In nome del popolo italiano
La Corte di appello di Napoli, sesta sezione civile, così composta:
dr.ssa Assunta d'Amore presidente dr. Giorgio Sensale consigliere relatore dr. Francesco Notaro consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. 3633/2024 R.G. di appello contro l'ordinanza di rito sommario n. 6584/2024 pronunciata il 10 luglio 2024 dal Tribunale di Napoli
t r a
( ), nata a [...] il 15 Parte_1 C.F._1
settembre 1958, ( ), nato a [...] il 15 Parte_2 C.F._2 dicembre 1961, ( ), nato a [...] il 17 Parte_3 C.F._3
giugno 2003, e , ( , nata a [...] il 6 Parte_4 C.F._4
agosto 1966, rappresentati e difesi dagli avvocati Mario Mazzucchiello e
Carmen Scaringi (con studio in Napoli, alla via Nuova Poggioreale, n. 8, e domicilio digitale Email_1
e
UR AL ( ), nato a [...] il [...], C.F._5
rappresentato e difeso dall'avvocato Filippo Pucino, (con studio in Napoli,
alla Via Maria Bakunin, n. 161 e domicilio digitale

Email_2
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
I. Il giudizio di primo grado.
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. depositato il 27 febbraio 2023 (e notificato il
26 settembre 2023 in uno al pedissequo decreto di fissazione dell'udienza di comparizione), , , e Parte_1 Parte_2 Parte_3 2
agivano

contro

UR AL innanzi al Tribunale di Parte_4
Napoli premettendo: 1) di essere proprietari dell'unità immobiliare sita in
Napoli, alla via Giuseppe Tropeano, n. 8, sesto piano, interno 14 (in catasto urbano al foglio 5, particella 567, sub. 14), per averlo acquistato da CP_1
e per atto di compravendita del 28 aprile 2010, con
[...] Parte_5
riserva di usufrutto in favore della venditrice 2) che il Parte_5
diritto di usufrutto si era estinto con la morte di (il 14 Parte_5
agosto 2022), così consolidandosi in loro favore la piena proprietà; 3) che l'immobile de quo era occupato da UR AL, figlio dei venditori CP_1
e senza alcun titolo giustificativo della
[...] Parte_5
detenzione e senza loro corrispondere alcunché, ivi inclusi gli oneri condominiali;
4) che UR AL, residente nell'immobile dal 17 marzo quali ricevuta dal destinatario il 28 settembre 2022), né aveva aderito alla mediazione da loro esperita ai sensi del d.lgs. n. 28/2010.
Pertanto, i ricorrenti chiedevano al tribunale la condanna di UR AL
al rilascio dell'appartamento sopra indicato e al pagamento, a titolo di risarcimento del danno per l'occupazione sine titulo, dell'importo mensile di
€ 774,00 (o della diversa somma ritenuta di giustizia), da settembre del 2022 e
sino all'effettivo rilascio, oltre al rimborso degli oneri condominiali a decorrere da ottobre del 2022, pari a complessivi € 327,30 (€ 65,46 x 5 mesi), e sino al
rilascio dell'immobile. Con vittoria di spese e competenze di giudizio da attribuirsi ai procuratori dichiaratisi anticipatari.
UR AL, costituitosi il 31 ottobre 2023, sosteneva che la domanda,
qualificata come azione di rivendicazione ex art. 948 c.c., non era sorretta dalla
probatio diabolica della proprietà, essendosi i ricorrenti limitati a produrre in atti inidonea e insufficiente documentazione di compravendita e certificazione ipocatastale. Sosteneva, inoltre, di vivere nell'appartamento 3 rivendicato dai ricorrenti dal 2005 (e non dal 2014, come da loro indicato), e che il padre ben prima della vendita, gli aveva proposto di CP_1
trasferirsi nel proprio immobile oggetto di causa, in Via Tropeano 8 già via Mariano
Semmola 8, dove il resistente in pratica è nato, per risiedervi e soddisfare, dunque, le
proprie esigenze familiari e ciò anche in considerazione del fatto che il sig. CP_1
avrebbe sempre manifestato l'intenzione di lasciare tale appartamento al figlio
[...]
UR. Eccepiva, pertanto, la sussistenza di un valido titolo di occupazione,
vale a dire il comodato gratuito stipulato verbalmente a gennaio del 2005 con con vincolo di destinazione alle esigenze abitative della Parte_5
sua famiglia, dopo che, a causa delle conseguenze invalidanti riportate a seguito dell'ictus cerebrale che lo aveva colpito, egli aveva perso la propria occupazione e viveva della pensione d'invalidità dell'INPS; comodato rispetto al quale i ricorrenti non avevano mai proposto alcuna opposizione,
con ciò ricavandosi il consenso tacito del comodante ex art. 1804, comma 2 c.c., né allegato alcun bisogno urgente e imprevisto (ex art. 1809, comma 2, c.c.) che li legittimasse all'immediata restituzione del bene. Aggiungeva, poi, di avere sempre sostenuto gli oneri condominiali e che l'unico pagamento dei ricorrenti era stato quello effettuato in concomitanza della richiesta di rilascio dell'immobile. Deduceva, in definitiva, la necessità di tener conto delle
seguenti inequivoche circostanze:
I) L'essere il e la sig. – proprietari CP_1 Parte_5
dell'immobile nonché comodanti – “genitori” del sig. UR AL,
comodatario;
II) la considerevole durata dell'occupazione dell'immobile da parte del resistente
decorrente dal 2005 (si confronti il certificato storico di residenza di UR
AL da cui risulta la residenza presso l'immobile per cui è causa sin dal 24
gennaio 2005 - all. 7 parte ricorrente);
III) la mancata contestazione né da parte del sig. padre sino al suo CP_1
decesso (22 dicembre 2015) né da parte della madre (14 agosto 2022) circa tale 4 stato di occupazione nonostante lo stesso fosse ben noto agli stessi ricorrenti
IV) l'avvenuto pagamento da parte dei ricorrenti degli oneri condominiali dal mese
di dicembre 2022 (singolarmente coincidente con l'inizio del presente giudizio
ed in particolar modo data di richiesta della immissione nel possesso) mentre
nulla risulta delle utenze domestiche (cfr. all. 11 di cui alla produzione di parte
resistente).
In conclusione, UR AL chiedeva che la domanda fosse dichiarata inammissibile, per non esser stata fornita la debita prova a fondamento dell'azione
di revindica proposta, ovvero per la sua proposizione con ricorso ai sensi dell'articolo 702-bis c.p.c. (anziché secondo il rito speciale applicabile alle controversie in materia di comodato di immobili urbani), o, in subordine, che fosse rigettata per l'esistenza di un comodato opponibile ai ricorrenti.
Con ordinanza del 10 luglio 2024 il giudice unico designato rigettava la domanda e condannava i ricorrenti in solido al pagamento delle spese di lite, liquidate in € 406,50 per spese e in € 4.712,00 per compensi professionali (oltre
iva cpa e rimb. forf. come per legge).
Qualificata la domanda come azione di rivendicazione, riteneva, infatti, che i ricorrenti non avessero fornito la prova rigorosa della proprietà, essendosi
limitati a produrre certificazione ipotecaria mentre non hanno prodotto i titoli di
provenienza del bene come era loro onere.
Precisava, in particolare, che «la prova della proprietà dei beni immobili non può
essere fornita con la prova dei certificati catastali, i quali sono solo elementi sussidiari
in materia di regolamento di confini ai sensi dell'art. 950 c.c.», e «hanno, in concrete
circostanze, solo il valore di semplici indizi».
II. L'appello
Con atto di citazione notificato il 26 luglio 2024 , Parte_1 [...]
, e hanno proposto appello per Pt_2 Parte_3 Parte_4
ottenere, previa sospensione ex art. 283 c.p.c. dell'efficacia esecutiva dell'ordinanza impugnata, l'accoglimento delle domande proposte in primo 5 grado, in quanto: 1) il primo giudice non avrebbe esaminato (ovvero avrebbe erroneamente valutato) la relazione ipocatastale ultraventennale redatta dal notaio e da loro prodotta, dotata di valenza probatoria, Persona_1
riconosciutale in via generale da dottrina e dalla giurisprudenza di legittimità
e di merito, per assolvere all'onere della cd. probatio diabolica. di cui erano gravati;
2) l'irrilevanza e, comunque, l'inopponibilità del contratto di comodato invocato dal resistente, rispetto al loro atto di acquisto.
Il 24 settembre 2024 si costituiva l'appellato UR AL, per chiedere il rigetto dell'appello, perché inammissibile (per violazione dell'art. 436 bis c.p.c.) e, comunque, infondato.
III. L'esame del motivo di appello e del merito
Si premette che, trattandosi di azione reale rientrante nella previsione dell'articolo 948 c.c., il rito applicabile nel giudizio di appello è quello regolato dal libro II, titolo III, capo II del codice di procedura civile: il rito speciale da seguire nelle controversie in materia di comodato di immobili urbani (ex art. 447bis c.p.c.) presuppone che la domanda sia stata proposta sulla base dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto di comodato, cui i ricorrenti (e odierni appellanti) sono estranei.
Nel merito, l'appello è fondato, poiché , , Parte_1 Parte_4
e hanno offerto idonea prova di essere Parte_2 Parte_3
proprietari dell'unità immobiliare di cui chiedono il rilascio, dovendo la documentazione prodotta (e, in specie, il titolo di acquisto e la certificazione ipocatastale ventennale notarile) reputarsi idonea in tal senso, alla luce delle difese prospettate dal resistente UR AL, il quale non ha contestato ma, anzi, ha esplicitamente ammesso l'appartenenza del bene ai danti causa degli appellanti.
In via di principio, l'onere della prova in chi agisce in rivendicazione, ex art. 948 c.c., al fine di ottenere il rilascio dei bene nei confronti di chi lo possiede o lo detiene, è particolarmente gravoso, tanto da meritarsi l'espressione probatio 6 diabolica, dovendo l'attore dimostrare un titolo di acquisto originario o, nel caso di acquisto a titolo derivativo, risalire fino al dante causa che abbia acquistato a titolo originario, senza che alcun onere gravi sul convenuto, il quale può limitarsi a invocare il principio possideo quia possideo.
Tuttavia, l'onere anzidetto va contemperato alla luce delle contestazioni della controparte, dovendosi tener conto anche delle eventuali ammissioni di quest'ultima.
Infatti, la giurisprudenza di legittimità ha significativamente affermato quanto segue: «anche in caso di azione di rivendica, la intensità e la estensione della
prova a carico dell'attore devono stabilirsi in relazione alla peculiarità di ogni singola
controversia, cosicché il criterio di massima secondo cui l'attore deve fornire la prova
rigorosa della proprietà sua e dei suoi danti causa fino a coprire il periodo necessario
per la usucapione, può subire opportuni temperamenti secondo la linea difensiva
adottata dal convenuto (Cass. n 305/1964; n. 1873/1985; n. 6592/1986; n. 8394/1990). La giurisprudenza può dirsi ormai pacificamente orientata nel senso che
la probatio diabolica, la dimostrazione, cioè, dell'acquisto legittimo dei danti causa
all'infinito fino a trovare un acquisto originario non è sempre mezzo istruttorio
necessario per la vittoria giudiziaria del rivendicante. Il limite della esigenza
probatoria a carico del rivendicante non è costituito, infatti, da una fattispecie legale
tipica ed astratta e cioè da una figura di prova legale, bensì, come per qualsiasi altro
istituto giuridico, dalla sufficienza della prova rispetto all'entità giuridica che nelle
singole fattispecie deve essere dimostrata, avuto riguardo sempre alle contestazioni tra
i contendenti. Si tratta di un limite logico all'onere della prova, che deve essere sempre
valutato in relazione alle pretese delle parti. Così, si ammette concordemente che il
rigore probatorio a carico dell'attore in rivendicazione trova temperamento nella
ipotesi in cui il convenuto ammetta in tutto od in parte il diritto di proprietà del
rivendicante, riconoscendo l'esistenza del diritto stesso fino ad un dato momento ed a
un determinato acquisto (Cass. n. 2420/1965; n. 634/1964; n. 1925/1997; n.
5487/2002; n. 5852/2006). È inutile risalire nel tempo al periodo occorrente per 7
l'usucapione, se il titolo di uno dei danti causa dell'attore sia riconosciuto come valido
ed efficace dal convenuto in revindica (Cass. n. 537/1962). III. In via esemplificativa
l'attenuazione è stata ravvisata nelle seguenti ipotesi: a) quando il convenuto
ammetta, in modo non equivoco, che, almeno fino a un certo momento, il bene conteso
era di proprietà dell'attore o dei suoi danti causa (Cass. n. 1416/1965): in tale caso
l'attore in revindica è tenuto soltanto ad offrire la prova della successiva continuità
dei trapassi sino a quello in suo favore (Cass. n. 1598/1965; Cass. n. 1014/1962); b)
quando l'acquisto della proprietà sia un fatto pacifico fra le parti (Cass. n. 1182/1965);
c) quando il convenuto ammette che il bene conteso si appartenga all'attore e oppone
un titolo di acquisto successivo, che derivi la sua efficacia da quello dedotto dal
rivendicante (Cass. n. 1229/1966), mancando in tal caso ogni contestazione sul diritto
di proprietà di quest'ultimo e risolvendosi la controversia attraverso la verifica della
validità dell'atto di acquisto a favore dell'uno o dell'altro degli stessi contendenti
(Cass. n. 6359/1991). In tale ipotesi, il rivendicante non ha l'onere di provare il diritto dei suoi autori sino ad un acquisto a titolo originario, ma solo che il bene medesimo
abbia formato oggetto del proprio titolo di acquisto (Cass. n. 7081/1983); d) quando le
affermazioni del convenuto, volte ad ottenere il riconoscimento a suo favore della
proprietà del medesimo bene, risultino basate, su asserzioni che presuppongano
l'originaria sussistenza del titolo su cui si fonda la domanda dell'attore e ne deducano
la sopravvenuta caducazione (Cass. n. 696/2000); e) quando il convenuto non contesti
l'originaria appartenenza del bene conteso ad un comune dante causa o ad uno dei
danti causa dell'attore, e contrapponga l'esistenza di un suo titolo derivativo di
proprietà che abbia per presupposto l'originaria appartenenza del cespite al dante
causa indicato dal rivendicante, bastando, in tal caso, al rivendicante dimostrare che
il bene medesimo ha formato oggetto del proprio titolo d'acquisto, perché la proprietà
sia attribuita alla parte che ha addotto un titolo prevalente rispetto a quello dell'altra
(Cass. n. 13066/1995; Cass. n. 15388/2005; n. 21829/2007; n. 22598/2010)» (così,
Cass. 28865/2021; nello stesso senso v. anche Cass. 32074/2024, Cass.
19653/2014, Cass. 9303/2009, Cass. 7529/06). 8
Particolarmente rilevante è anche un'altra recente sentenza, la n. 7539 del 21
marzo 2024, con la quale la Corte di Cassazione, oltre a ribadire l'attenuazione della probatio diabolica nel caso di comunanza del dante causa, ha stabilito che l'applicazione di tale attenuazione non costituisce una eccezione in senso stretto ma è rilevabile d'ufficio: «ove ricorra l'ipotesi della comunanza del dante
causa, che, secondo il diritto vivente, attenua la “probatio diabolica”, compete al
giudice, sulla base delle evidenze probatorie di causa, trarne la conseguenza in ordine
al soddisfacimento dell'onere della prova. La verifica di una tale ipotesi non è,
pertanto, dipendente da eccezione, costituendo invece applicazione della corretta
regola “iuris”, che compete al giudicante;
di conseguenza, il rivendicante, che ne
assuma la sussistenza, ignorata dal giudice, non introduce, con il gravame, un tema
nuovo».
Nella specie, gli appellanti hanno documentato di avere acquistato l'unità
immobiliare in contestazione dai coniugi eCP_1 Parte_5 con atto di compravendita per notar del 28 aprile 2010, con Persona_2
riserva di usufrutto in favore della venditrice Parte_5
Per espressa ammissione dell'appellato UR AL, dell'appartamento erano proprietari i suoi genitori, che sono appunto coloro che lo hanno venduto agli odierni appellanti, ossia e CP_1 Parte_5
per cui il padre ben prima della vendita, gli avrebbe proposto di CP_1
trasferirsi nel proprio immobile oggetto di causa, in Via Tropeano 8 già via Mariano
Semmola 8. In termini ancora più espliciti, in comparsa di risposta, l'appellato ha dedotto la necessità che si tenesse conto, tra le varie circostanze, della seguente: «L'essere il e la sig. – proprietari CP_1 Parte_5
dell'immobile nonché comodanti – “genitori” del sig. UR AL, comodatario».
Risulta, peraltro, dalla certificazione notarile prodotta in primo grado dagli appellanti, che l'unità immobiliare fu acquistata da (in regime CP_1
di comunione legale dei beni con con atto di Parte_5
compravendita del 16 dicembre 1992, trascritto il 18 dicembre 1992, nei 9 confronti di (che, a sua volta, l'aveva acquistata in virtù di Persona_3
assegnazione fattale dalla Cappella Cangiani – Società Cooperativa Edilizia a r.l. del 22 aprile 1968, acquirente del suolo in data 26 marzo 1964).
Se, pertanto, è incontestato tra le parti che dell'appartamento fossero proprietari i coniugi e (circostanza da CP_1 Parte_5
porre a fondamento della decisione a norma dell'articolo 115 c.p.c.), l'onere della prova è stato assolto dai ricorrenti (e odierni appellanti) mediante la produzione in giudizio dell'atto pubblico di compravendita del 28 aprile 2010,
col quale i coniugi anzidetti hanno loro alienato il bene immobile rivendicato
(ovvero, in alternativa, con la certificazione notarile che attesta tale passaggio di proprietà, risultante dalla trascrizione presso la Conservatoria RR.II. di
Napoli 1^ eseguita il 5 maggio 2010 ai numeri 12.266/8.003). A ciò si aggiunge l'ulteriore circostanza, anch'essa incontestata, oltre che documentata con la produzione dell'estratto dell'atto di morte, dell'avvenuto decesso di risalente al 14 agosto 2022, e, quindi, dell'estinzione (ex Parte_5
art. 979 c.c.) dell'usufrutto vitalizio riservatosi all'atto della vendita.
Il primo giudice, nel negare che i ricorrenti avessero fornito la prova di essere proprietari dell'immobile rivendicato, ha, invece, erroneamente confuso la certificazione ipocatastale notarile (attestante i precedenti passaggi di proprietà e, quindi, l'acquisto da parte dei genitori di UR AL, non contestato da quest'ultimo e, anzi, esplicitamente ammesso, nonché il trasferimento successivo in favore dei ricorrenti) con le risultanze del catasto
(che, effettivamente, assumono valore solo indiziario); inoltre, non ha tenuto conto dell'attenuazione della cd. probatio diabolica del diritto di proprietà sopra descritta e, quindi, della sufficienza, riguardo all'onere della prova, della certificazione notarile prodotta.
Di conseguenza, in contrasto con quanto affermato dal tribunale,
[...]
, , e devono Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
ritenersi pieni proprietari dell'appartamento in questione e, pertanto, 10 legittimati, a far data dal 14 agosto 2022, a ottenerne (ex art. 948 c.c.) il rilascio da parte del detentore, salvo che questi possa loro opporre un efficace titolo di godimento.
Il contratto di comodato che UR AL assume di avere stipulato verbalmente prima che i genitori vendessero l'immobile non è opponibile agli attuali proprietari.
Inoltre, anche a ritenere dimostrato che tale contratto risalga a data anteriore alla vendita del 2010, è sufficiente osservare che le disposizioni dell'articolo
1599 c.c. (in virtù del principio emptio non tollit locatum) non sono estensibili,
per il loro carattere eccezionale, a rapporti diversi dalla locazione, sicché
l'acquirente non può risentire alcun pregiudizio dall'esistenza del rapporto di comodato atteso il suo diritto di far cessare in qualsiasi momento, ad libitum,
il godimento del bene da parte del comodatario e di ottenere la piena disponibilità della cosa (Cass. 664/20167, Cass. 5454/1991). Quanto all'ipotesi che il comodato sia stato stipulato in costanza di usufrutto,
dall'estinzione di tale diritto reale deriva ipso iure anche l'estinzione del comodato, non opponibile al proprietario, non estendendosi a contratti diversi dalla locazione (che, peraltro, deve risultare da atto pubblico o scrittura privata autenticata) la regola sancita dall'articolo 999 c.c., sulla continuazione del rapporto contrattuale per la durata stabilita ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto (cfr., proprio in tema di comodato, Cass. 1953/1974).
Né tanto meno può affermarsi che nel corso degli anni i proprietari abbiano prestato il loro implicito consenso al comodato, tenuto conto che, fino al decesso dell'usufruttuaria, spettava a lei il diritto di godere dell'appartamento e di trarne ogni utilità consentita dalla legge (compresa quella di consentirne il godimento a terzi, a titolo oneroso o gratuito), senza che i nudi proprietari avessero titolo, fino all'estinzione dell'usufrutto, per chiedere al comodatario il rilascio del bene o, comunque, opporsi alla sua detenzione. 11
Né alcuna rilevanza assumono, in conclusione, le deduzioni dell'appellato in ordine alla riconducibilità del comodato alla figura del comodato
“propriamente detto“ o a quella del comodato precario, in quanto le statuizioni di cui ai richiamati articoli 1803, 1809 e 1810 c.c. sono volte a disciplinare unicamente i rapporti tra comodante e comodatario, non anche i rapporti con i terzi, quali sono gli appellanti.
Di conseguenza, in accoglimento della domanda di rivendicazione ex art. 948
c.c., UR AL va condannato al rilascio dell'appartamento in favore degli appellanti.
Quanto all'ulteriore domanda, di risarcimento dei danni per l'occupazione senza titolo del cespite, va rilevato che le Sezioni Unite della Corte di
Cassazione, con la sentenza n. 33645 del 2022, nel ribadire il diritto del proprietario di godere in modo pieno ed esclusivo del bene e, quindi, la tutela reale (ex art. 948 c.c.) e risarcitoria per la lesione di tale diritto («nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del
diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta
possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante
concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta»), hanno affermato che, pur non potendo parlarsi di "danno in re ipsa", ma piuttosto di
"danno presunto" o "danno normale", il proprietario abbia l'onere di allegare la concreta possibilità di godimento perduta e, solo in caso di specifica contestazione da parte del convenuto (che opponga che giammai il proprietario avrebbe esercitato, in forma diretta o indiretta, il diritto di godimento), ha l'onere anche di provare lo specifico godimento perso, onere che può essere assolto anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza (art. 115, secondo comma, c.p.c.) o mediante presunzioni semplici
Inoltre, sempre le Sezioni Unite hanno ribadito il principio secondo il quale,
nel caso sia impossibile determinare nel preciso ammontare il danno vantato 12 dal proprietario vittima di una occupazione sine titulo di un immobile di sua proprietà, è consentito al giudice effettuare una liquidazione di tale danno in via equitativa («in caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di
un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non
può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con
valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di
mercato. […]. In tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un
bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al
danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro
cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di
vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di
cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova
anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune
esperienza; poiché l'onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova, sussiste soltanto per i fatti noti, l'onere probatorio sorge
comunque per i fatti ignoti al danneggiante, ma il criterio di normalità che
generalmente presiede, salvo casi specifici, alle ipotesi di mancato esercizio del diritto
di godimento, comporta che l'evenienza di tali fatti sia tendenzialmente più ricorrente
nelle ipotesi di mancato guadagno. In caso di occupazione senza titolo di un bene
immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al
risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di
esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi
dietro corrispettivo, restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà
di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto,
suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale»).
Nella specie, i ricorrenti hanno sia pur genericamente addotto la perdita della
concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento del bene, senza che vi sia stata alcuna contestazione riguardo all'ipotesi che, seppure ne avessero recuperato la disponibilità, essi avrebbero lasciato l'appartamento 13 inutilizzato.
Peraltro, le stesse missive inviate dai ricorrenti per chiedere a UR
AL il rilascio del bene, nel prospettare la necessità di entrare in possesso del
medesimo al fine di goderne pienamente i diritti, attestano l'interesse dei ricorrenti a non lasciare l'appartamento inutilizzato e, invece, a goderne in maniera diretta o indiretta.
Ritenuto, pertanto, che gli appellanti debbano essere risarciti dell'occupazione senza titolo dell'appartamento di loro proprietà, la determinazione della somma dovuta da UR AL, ancorata al valore locativo del bene, può compiersi alla luce dei dati desumibili dalle quotazioni
OMI, gratuitamente e liberamente consultabili sul sito www.agenziaentrate.it, utilizzabili ex art. 115, secondo comma, c.p.c., quali nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza, come strumento di ausilio e indirizzo per l'esercizio della potestà di valutazione estimativa del giudice ( cfr. Cass. 19421/19, Cass. 25707/15).
I ricorrenti hanno prodotto, in primo grado, la tabella dei listini OMI relativa al primo semestre del 2022, da cui si evince, per la zona C29 in cui è compreso l'appartamento in questione (Vomero Alto, Via Castellino, Parco Omodeo,
Via Fontana, Via Cavallino, Via Gigante, Via San Domenico), il valore locativo delle abitazioni civili in normale stato conservativo è compreso tra il minimo di € 7,10 al metro quadro al massimo di € 10,90. Applicato il valore medio di
€ 9,00, il valore locativo mensile (per la superficie catastale di mq 86) è di €
774,00.
A partire dalla prima richiesta di rilascio del bene, risalente al 28 settembre
2022 (data di ricezione della raccomandata spedita il giorno 16), considerato che la domanda si estende fino al momento del rilascio (come si legge nei primi righi di pagina 8 del ricorso e a pagina 10 dell'atto di appello), il credito finora maturato dagli appellanti è di € 22.446,00 (per ventinove mensilità, a 14 partire da quella di ottobre del 2022), con gli interessi legali dalla scadenza di ciascun rateo mensile (e, quindi, dal 31 ottobre 2022 in poi). A tale importo si aggiungono i ratei successivi, da marzo del 2025 in poi, fino al rilascio.
Va, altresì, accolta, ma solo parzialmente, la domanda di restituzione degli oneri condominiali corrisposti dai ricorrenti appellanti relativamente ai cinque mesi compresi da ottobre 2022 fino a febbraio 2023 (come da ricevute di pagamento al doc. 12): nello specifico, tale domanda è accolta nei limiti dei soli oneri per la gestione ordinaria, pari ad € 17,21 per ciascun mese e, quindi,
per l'importo di € 86,05 (da € 17,21 x 5 mesi), oltre agli interessi legali dalla domanda, mentre è respinta per quanto concerne gli oneri indicati nelle ricevute come “spese lavori terrazzo”, che ineriscono alla manutenzione straordinaria del fabbricato, di cui beneficiano i proprietari a prescindere dalla perdurante occupazione dell'appartamento. IV. Le spese
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano (con attribuzione ai difensori degli appellanti, ex art. 93 c.p.c.) in base alle tabelle 2 e 12 allegate al D.M. 13 agosto 2022, n. 147, tenendo conto che il valore della controversia
è determinato (ex art. 15 c.p.c.) dalla rendita catastale dell'immobile (€ 880,56)
moltiplicata per duecento, sì da doversi applicare lo scaglione da € 52.000,00
a € 260.000,00, con congrua riduzione rispetto ai parametri medi per la ridotta complessità della lite.


P. Q. M.


La Corte di appello di Napoli, in accoglimento dell'appello, così provvede:
- condanna UR AL al rilascio in favore dei proprietari
[...]
, , e Parte_1 Parte_3 Parte_2 Parte_4
dell'unità immobiliare sita in Napoli, alla via Giuseppe Tropeano n. 8
(già Via Mariano Semmola), censita nel NCEU del Comune di Napoli
alla sez. AVV, foglio 5, particella 567, sub. 14, z.c. 6, cat. A\2, classe 6, 15 vani 5,5, superficie catastale totale mq. 86, rendita catastale € 880,56;
- condanna, inoltre, UR AL al pagamento, in favore di
[...]
, , e , Parte_1 Parte_3 Parte_2 Parte_4
di € 22.532,05, con gli interessi legali come stabilito in motivazione,
nonché al pagamento di € 774,00 per ciascun mese di perdurante occupazione da marzo del 2025 fino alla data di rilascio dell'appartamento (con i relativi interessi legali a decorrere dalla scadenza di ciascuna mensilità);
- condanna, infine, UR AL al pagamento, in favore di
[...]
, , e Parte_1 Parte_3 Parte_2 Parte_4
(con attribuzione agli avvocati Mario Mazzucchiello e Carmen
Scaringi), delle spese di lite, liquidate per il primo grado in € 11.894,10
(di cui € 394,10 per spese, € 10.000,00 per compensi ed € 1.500,00 per spese forfettarie) e per l'appello in € 12.638,50 (di cui € 1.138,50 per spese, € 10.000,00 per compensi ed € 1.500,00 per spese forfettarie),
oltre agli accessori (IVA e CPA) dovuti per legge.
Così deciso il 6 marzo 2025.
Il consigliere estensore
Giorgio Sensale
La presidente
Assunta d'Amore
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2014 (come da certificato storico di residenza), aveva disatteso sia l'invito che le due diffide al rilascio inviategli con lettere raccomandate (la prima delle