REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE QUARTA CIVILE
La Corte di appello di Venezia, composta dai Magistrati dott.ssa Giovanna Sanfratello Presidente dott.ssa Elena Rossi Consigliere relatore dott.ssa Adele Savastano Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa R.G. n. 786/2023, in grado di appello, promossa da
(P.IVA e C.F. ), Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. Giovanni Strazzeri ed elettivamente domiciliata a
Catania, via Guido Gozzano n. 47, presso lo studio del difensore;
appellante contro
(P.I. ), Controparte_1 P.IVA_2 rappresentata e difesa dall'avv. Jacopo Molina ed elettivamente domiciliata a
Venezia – Mestre, via Rampa Cavalcavia 1, presso lo studio del difensore;
appellata
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 1837/2022 del Tribunale di Venezia
Conclusioni
Per parte appellante
Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Venezia adita, previa fissazione dell'udienza di discussione, contrariis rejectis, dati i motivi sopra esposti, riformare la sentenza di primo grado n. 1837/2022, pubblicata il 27.10.2022, nel giudizio R.G.
n. 9116/2021 dal Tribunale di Venezia - I Sezione Civile - , G.O.P. Dott.ssa pagina 1 di 11 Giuseppina Zito, non notificata, con la quale il giudice di primo grado “1) accertato l'inadempimento non grave e non imputabile alla conduttrice
[...]
rigetta la domanda di risoluzione del contratto di locazione Controparte_1
14.12.2018, avente ad oggetto l'immobile ad uso commerciale sito in Venezia,
Castello 4970, 4971 e 4972, svolta da 2) accoglie la domanda Pt_1 riconvenzionale svolta in via subordinata da nei Controparte_1 termini di cui alla parte motiva, riducendo il canone locatizio per il periodo da aprile 2020 al giugno 2022 al complessivo importo di € 461.565,00; 3) spese di lite integralmente compensate le tra le parti”, per i motivi d'appello sopra esposti, riformandola nel senso di “accertare e dichiarare la risoluzione di diritto e/o per grave inadempimento del contratto di locazione stipulato in data 14.12.2018, registrato all' di Venezia l'11.01.2019 al n. 000094- serie 3T, Organizzazione_1
e successivo subentro ex art. 36 L. 392/1978, e per l'effetto condannare e/o ordinare alla società in persona del suo legale Controparte_1 rappresentante pro tempore, il rilascio immediato dell'immobile locato sito in
Venezia, Castello 4970, 4971 e 4972” ed ulteriormente “accertare e dichiarare il diritto della società al pagamento del canone di locazione dovuto per Parte_1 complessivi € 761.280,00 (canoni calcolati da aprile 2020 a giugno 2022 come da contratto), detratti della somma in acconto di € 461.565,00 (totale complessivo di tutti i bonifici eseguiti), e per gli effetti condannare la società
[...] al pagamento in favore della società della complessiva Controparte_1 Parte_1 somma di € 299.715,00 oltre interessi di legge dalla scadenza all'effettivo soddisfo”.
Con il favore delle spese e dei compensi dei due gradi di giudizio, oltre accessori come per legge.
Per parte appellata
Voglia l'On. Corte d'Appello, contrariis reiectis: rigettare il ricorso in quanto infondato in fatto ed in diritto;
in via subordinata: rimodulare la riduzione del canone di locazione per il periodo aprile 2020 - giugno 2022 nella misura che sarà ritenuta di giustizia.
Con vittoria di spese e competenze di causa.
pagina 2 di 11 Fatto e diritto
1. locatrice, instaurava il giudizio di primo grado, con le forme del Parte_1 procedimento sommario di intimazione di sfratto per morosità, deducendo di aver concesso in locazione alla società un immobile Controparte_1
(locazione a uso alberghiero con ristorante sito in Venezia, Castello 4970,4971 e
4972) e lamentando il mancato versamento dei canoni di locazione da aprile 2020 ad aprile 2021 per un ammontare complessivo di euro 268.400,00, avendo la conduttrice versato il minor importo di euro 80.250,00 a fronte di un dovuto pari a euro 348,920,00.
Di qui la richiesta di una pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento, ai sensi dell'art. 2 della legge 392/1978 e dell'art. 1455 c.c., e in virtù e in esercizio della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 21 del contratto di locazione.
All'udienza del 29.10.2021, fissata per la convalida dello sfratto, confermava Pt_1 la persistenza della morosità e il versamento solo parziale anche dei canoni di locazione successivi alla notifica dello sfratto per morosità.
1.1 Si costituiva la conduttrice eccependo che la morosità sarebbe dipesa dall'impossibilità di utilizzare l'immobile a causa delle restrizioni imposte dalla normativa sanitaria in materia di COVID- 19, trattandosi di immobile a uso alberghiero, evidenziando il pagamento per canoni pari ad euro 315.440,00 alla data dell'udienza di sfratto.
1.2 Con ordinanza 12.12.2021 il Giudice disponeva il mutamento del rito senza emettere l'ordinanza di rilascio.
2. Con sentenza n. 1837/2022 il Tribunale di Venezia così provvedeva:
1) Accertato l'inadempimento non grave e non imputabile alla conduttrice
[...]
rigetta la domanda di risoluzione del contratto di locazione Controparte_1
14.12.2018, avente ad oggetto l'immobile ad uso commerciale sito in Venezia,
Castello 4970,4971 e 4972, svolta da Pt_1
2) accoglie la domanda riconvenzionale svolta in via subordinata da
[...] nei termini di cui alla parte motiva, riducendo il canone Controparte_1
pagina 3 di 11 locatizio per il periodo da aprile 2020 al giugno 2022 al complessivo importo di €
461.565,00;
3) spese di lite integralmente compensate tra le parti.
3. Contro la sentenza ha proposto appello deducendo che: Parte_1
- dall'esame dei pagamenti effettuati dalla società Controparte_1 emergerebbe con assoluta chiarezza il gravissimo inadempimento a essa imputabile atteso che, a esclusione dei periodi di c.d. lockdown, ovvero dal

9.3.2020 al 18.5.2020, la società conduttrice aveva continuato a essere consapevolmente inadempiente alle obbligazioni contrattuali relative al pagamento del canone locatizio, e non solo per i periodi durante i quali l'attività alberghiera e di ristorazione era stata inibita dai provvedimenti normativi imposti dalla pandemia, ma per un periodo ben più lungo (da aprile 2020 a giugno 2022), nel corso del quale la conduttrice aveva continuato a svolgere con assoluta regolarità l'attività di impresa, pur omettendo volontariamente e strumentalmente il regolare pagamento del canone di locazione. Il periodo pandemico sarebbe divenuto, quindi, lo strumento per omettere e giustificare l'inadempimento colpevole dell'obbligazione contrattuale;

- ai sensi dell'art. 1456 c.c., in virtù dell'operatività della clausola risolutiva espressa prevista nel contratto di locazione all'art. 21, invocata da già Parte_1 con lettera del 10 dicembre 2020, il Giudice di primo grado avrebbe dovuto dichiarare la risoluzione, senza possibilità di valutazione della gravità dell'inadempimento contrattuale;

- il Tribunale avrebbe errato nel rideterminare il canone di locazione in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dalla società
[...]
non potendo la libertà delle parti nel contrarre, diritto Controparte_1 regolamentato dall'art. 1322 c.c., trovare limitazione nella materia oggetto di causa. In realtà avrebbe semplicemente sfruttato la Controparte_1 situazione per autodeterminare una riduzione arbitraria e ingiustificata del canone di locazione, continuando, però, a occupare l'immobile e ad esercitarvi la propria attività d'impresa. Se le circostanze rappresentate dalla conduttrice fossero reali,
pagina 4 di 11 questa avrebbe potuto rilasciare i locali oggetto di locazione, riconsegnandoli a cosa che non era avvenuta;
Parte_1
- nulla potrebbe supportare la decisione del primo giudicante di ridurre così drasticamente i canoni di locazione pattuiti e per un tempo così prolungato, oltre lo stesso periodo emergenziale.
4. Si è costituita richiamando le ragioni per cui essa era Controparte_1 stata costretta ad autodeterminare il canone (pandemia), evidenziando che essa non si era mai resa totalmente inadempiente sospendendo il pagamento del canone, nonché la normativa in materia e le problematiche conseguenti ai fenomeni di acqua alta eccezionale che aveva colpito Venezia e all'emergenza sanitaria. Richiama, inoltre, l'esenzione di responsabilità ex art. 3, c.

6-bis D.L.
6/2020, convertito in legge dalla L. 13/2020, così come aggiunto dall'art. 91, c. 1 del D.L. 18/2020.
5. All'udienza del 6 dicembre 2023 i difensori hanno proceduto alla discussione e, all'esito, la Corte ha deciso la causa come da dispositivo di cui è stata data pubblica lettura.
6. Ritiene il Collegio che l'appello sia fondato e vada accolto.
6.1 Tribunale ha rigettato la domanda di risoluzione del contratto di locazione ritenendo che nella fattispecie si fosse verificato un inadempimento non imputabile alla conduttrice e di non grave importanza. A tale decisione il Giudice di primo grado è giunto accogliendo la domanda riconvenzionale, formulata in via subordinata da tesa alla riduzione del canone locatizio. Controparte_1
Secondo il Tribunale parte conduttrice aveva diritto a ottenere una riduzione del canone proporzionale alla riduzione della utilità che aveva tratto dal bene, a causa dei limiti al suo pieno godimento, limiti riconducibili a un evento di portata grave e generale, dal carattere imprevedibile e irresistibile, come la pandemia da
COVID-19, che aveva limitato le attività e gli introiti della società.
In altri termini, a causa della pandemia, si era verificata un'alterazione del sinallagma contrattuale con riferimento alla prestazione del locatore, perché le modalità di godimento dell'immobile erano state modificate e limitate e, pertanto, in considerazione dei canoni della solidarietà contrattuale e della buona fede, che pagina 5 di 11 prescrivono di salvaguardare gli interessi altrui ma non fino al punto di subire un apprezzabile sacrificio personale o economico del proprietario-locatore, era accoglibile la domanda subordinata di non azzerando ma Controparte_1 riducendo il canone nella misura pari all'importo totale già versato fino a giugno
2022, pari a euro 461.565,00, rispetto al dovuto contrattualmente stabilito di euro 761.280,00.
Tale tesi non può essere condivisa: la durata del periodo in cui è mancato il pagamento dei canoni, nella loro dovuta integrale misura, espressamente indicato nell'atto di intimazione (da aprile 2020 ad aprile 2021), si è protratta per plurime mensilità, proseguendo fino al giugno 2022 (il pagamento integrale del canone è avvenuto dal mese di luglio 2022), e l'entità della morosità che ne è derivata assume una connotazione in termini di gravità tale da determinare la risoluzione in base alla disciplina codicistica di cui agli artt. 1453 c.c. e ss., trattandosi di locazione a uso diverso da quello abitativo.
La normativa conseguente all'emergenza sanitaria non ha previsto, se non per specifiche e limitate ipotesi, nessuna causa di giustificazione in ordine al mancato pagamento del canone di locazione e il mancato pagamento integrale del canone, come nella fattispecie, non può trovare giustificazione.
Infatti, l'omissione del pagamento del canone nella misura contrattualmente stabilita dalle parti non è prevista, né consentita, da alcuna norma e il Legislatore si è limitato ad adottare delle misure volte ad attenuare gli effetti determinati dal periodo di chiusura forzata verificatosi dal 9 marzo 2020 al 18 maggio 2020 e dalle successive restrizioni.
Pertanto, il comportamento tenuto da la quale ha Controparte_1 perdurato nel versare in misura parziale i canoni, in assenza di norme che ne escludessero la debenza, e in presenza di misure volte ad agevolare il superamento delle conseguenti difficoltà economiche, porta ad affermare che la condotta della conduttrice è stata di gravità tale da determinare la risoluzione del contratto.
pagina 6 di 11 Né a diversa conclusione porta la tesi della conduttrice, secondo cui il principio della buona fede nell'esecuzione del contratto giustificherebbe l'autoriduzione del canone.
In primo luogo, la mancata corresponsione integrale dei canoni di locazione dal fino al giugno 2022, allorquando le limitazioni erano ormai, in larga misura, venute meno, appare ingiustificata.
Inoltre, il principio della buona fede in sede di esecuzione del contratto impone a ciascuna parte del rapporto obbligatorio il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra ed evitare il pregiudizio dell'interesse della controparte alla corretta esecuzione dell'accordo e al conseguimento della relativa prestazione.
Non può giuridicamente affermarsi che il dovere di una parte di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra parte contrattuale, debba essere osservato anche quando comporti per la stessa un sacrificio sicuramente apprezzabile, come sarebbe, nella presente fattispecie quello che vorrebbe Controparte_1 imporre alla locatrice, pretendendo la riduzione del canone stabilito convenzionalmente in sede di sottoscrizione della pattuizione contrattuale.
La condotta di non appare conforme a buona fede, Controparte_1 essendosi volutamente autoridotta il canone di locazione. Inoltre, il disposto di cui l'art. 3, comma 6 bis, del d.l. n. 6/2020, non poteva comportare l'esonero dell'obbligo di pagamento dovuto dal conduttore, né la sua riduzione, e ciò anche tenuto conto del fatto che il legislatore aveva contestualmente adottato differenti e specifiche misure dirette a recare sostegno alle attività economiche e, con riferimento alle locazioni commerciali, aveva in particolare previsto un credito d'imposta, in favore del conduttore, nella misura del 60% del canone, cedibile al locatore. Proprio la previsione di detto credito presupponeva e agevolava il pagamento dei canoni di locazione e non poteva essere considerato indice di esonero dall'obbligo della loro corresponsione.
Deve escludersi che la normativa emergenziale abbia autorizzato il conduttore alla sospensione o autoriduzione dei canoni di locazione per le attività commerciali, fatta eccezione per quelle attività di cui il legislatore si è occupato esplicitamente.
pagina 7 di 11 Né l'art. 1374 c.c., né il dovere di solidarietà sociale consentono di ritenere esistente nel nostro ordinamento un obbligo delle parti di rinegoziare i contratti divenuti svantaggiosi per una di esse, o un potere del giudice di modificare i regolamenti negoziali liberamente concordati dalle parti nell'esercizio della loro autonomia contrattuale, al di fuori delle specifiche ipotesi espressamente previste dalla legge.
In caso contrario si lascerebbe spazio al mero arbitrio del giudice e si creerebbe la giustizia del singolo caso concreto sul singolo territorio di riferimento, nozioni ben lontane da quelle espresse dalle norme in generale e dal codice civile in particolare.
I provvedimenti legislativi emessi per contrastare la diffusione del Covid si riflettono esclusivamente sul rischio d'impresa che rimane in capo al conduttore e il mancato pagamento dei canoni, anche in misura ridotta, trasferirebbe senza alcuna ragione sul locatore un rischio che egli non ha assunto e che non aveva alcun interesse ad assumere.
Nel contesto in cui il locatore non accetta la rimodulazione del canone, impostagli dal conduttore, ritenendo, all'evidenza, che i suoi interessi contrattuali corrispondano a quanto pattuito in origine nel contratto, il conduttore può aderire a tale situazione o recedere per giusta causa.
Nella fattispecie è circostanza pacifica che ha Controparte_1 continuato a godere dell'immobile, mantenendolo nella propria piena disponibilità, tanto da indurre a domandare la risoluzione del contratto e il rilascio Parte_1 dell'immobile.
6.2 Inoltre, il Tribunale non ha considerato che la locatrice aveva azionato la clausola risolutiva espressa, contenuta all'art. 21 del contratto, sia con lettera del
10.12.2020, sia nell'intimazione di sfratto, e non ha valutato le conseguenze da essa derivanti.
Quando si realizza l'inadempimento dell'obbligazione indicata nella clausola, tale inadempimento si presume grave e nel momento in cui la parte se ne avvale la risoluzione avviene di diritto, dispensando la parte dall'onere di provare pagina 8 di 11 l'importanza e la gravità dell'inadempimento e senza che tali profili possano essere valutati dal giudice (Cass. n. 29301/2019).
Nella fattispecie aveva manifestato con chiarezza di volersi avvalere Parte_1 della clausola e, pertanto, ricorre l'ipotesi di preventiva valutazione della gravità dell'inadempimento rimessa direttamente alle parti, sul presupposto del dato non contestato che la conduttrice, dall'aprile 2020, aveva versato i canoni in maniera sensibilmente ridotta.
Pertanto, la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice è fondata e merita accoglimento.
infatti, attraverso la produzione del contratto di locazione, dal quale Parte_1 risulta l'obbligazione della convenuta di corrispondere il canone nei termini espressi nell'atto introduttivo del giudizio, ha dato prova del fatto costitutivo della pretesa azionata.
Le omissioni poste in essere dalla conduttrice hanno penalizzato la locatrice sotto l'aspetto economico del dedotto inadempimento e hanno evidenziato come il comportamento posto in essere dalla medesima, in relazione all'interesse concreto di al puntuale pagamento dei canoni, abbia inciso in modo Parte_1 decisivo sull'economia complessiva del rapporto, tanto da determinare uno squilibrio nel sinallagma funzionale.
L'inadempimento del conduttore configura infatti una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., in conformità al consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella del pagamento del canone.
Il pagamento del canone costituisce, infatti, la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, così come il pagina 9 di 11 ritardo dello stesso, legittima l'applicazione dell'art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione. Nel caso di specie non vi è contestazione in merito alla circostanza che la parte conduttrice abbia continuato a godere dell'immobile mantenendolo nella propria piena disponibilità.
6.3 Parimenti fondata è la domanda dell'appellante di condanna della conduttrice a corrispondere la differenza di quanto non corrisposto dall'aprile 2020 al giugno
2022, pari a euro 299.715,00, oltre interessi legali dal dovuto al saldo effettivo.
Pertanto, deve essere dichiarata la risoluzione del contratto oggetto di causa e ordinato alla conduttrice l'immediato rilascio del bene immobile, tenuto conto che l'intimazione di sfratto con citazione per la convalida risale all'anno 2021.
7. All'accoglimento dell'appello consegue la condanna di Controparte_1 al pagamento delle spese di lite di entrambi i gradi favore di liquidate Parte_1 come da dispositivo, in considerazione del decisum, tra valori minimi e medi, tenuto conto della non particolare complessità delle questioni trattate.


P.Q.M.


La Corte di appello di Venezia, definitivamente decidendo nella causa di appello avverso la sentenza n. 1837/2022 del Tribunale di Venezia, così pronuncia:
- in accoglimento dell'appello proposto da dichiara risolto il contratto di Parte_1 locazione del 14.12.2018 avente ad oggetto la locazione dell'immobile sito a
Venezia, Castello 4970, 4971 e 4972, e condanna la società appellata all'immediato rilascio dell'immobile;
- condanna a corrispondere a per canoni non Controparte_1 Parte_1 pagati euro 299.715,00 oltre interessi legali dal dovuto al saldo effettivo;

- condanna a corrispondere a le spese di lite Controparte_1 Parte_1 di entrambi i gradi di giudizio liquidate, quanto al primo grado in euro
14.170,00 per compensi, oltre al rimborso delle spese generali (15%) e accessori di legge, se dovuti, e, quanto al presente grado in euro 10.590,00 per compensi, oltre al rimborso delle spese generali (15%) e accessori come per legge, se dovuti.
pagina 10 di 11 Venezia, 6 dicembre 2023
Il Consigliere estensore
Elena Rossi
Il Presidente
Giovanna Sanfratello
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