N. R.G. 5645/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA
SEZIONE SPECIALIZZATA AGRARIA
Il Tribunale di Brescia, sezione specializzata agraria, nella seguente composizione: dr.ssa Elisabetta Sampaolesi presidente dr.ssa AR Mangosi giudice dr.ssa Carla D'Ambrosio giudice rel. perito agr. Angelo Chiminelli esperto agronomo Massimiliano Perazzoli esperto a seguito dell'udienza tenutasi in data 10.3.2025, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 5645/2024 promossa con ricorso depositato in data
9.5.2024,
da
, Parte_1
entrambe con il patrocinio degli avv.ti MO Nicolini e Cristina Cantù, del foro di Milano, che le rappresentano e difendono giusta delega agli atti,
- ricorrenti- contro
, in persona del legale rappresentante pro – tempore, con il patrocinio dell'avv. Chiara CP_1
Roncarolo del foro di Vercelli,
, , CP_2 Controparte_3 [...]
, tutti con il patrocinio dell'avv. Luca Lucini del foro di Milano CP_3
- resistenti -
OGGETTO: azione di nullità/annullamento contratto di affitto agrario
Causa discussa in pubblica udienza sulle pagina 1 di 13 CONCLUSIONI dei procuratori delle parti come di seguito precisate:
Per parte ricorrente: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Brescia, Sez. Specializzata Agraria, ogni avversa istanza, eccezione e deduzione disattesa:

1. NEL MERITO: a. IN VIA PRINCIPALE: dichiarare la nullità ex artt. 1325, 1418, 1421 c.c. del contratto di affitto agrario in epigrafe per mancanza della causa quale requisito essenziale del contratto. b. IN VIA SUBORDINATA: disporre l'annullamento del contratto di affitto agrario per cui è causa ex artt. 1394, 1395, 1441 ss. c.c., poiché concluso in palese conflitto di interessi da parte dell'Ing. , procuratore delle istanti nonché Controparte_3 professionista incaricato da per la gestione degli affari correnti all'epoca della CP_1 sottoscrizione, e della SI , quest'ultima Amministratrice Unica della società CP_2
affittuaria, nonché procuratrice delle esponenti. c. IN OGNI CASO: condannare CP_1 all'immediata riconsegna di tutti i beni oggetto del contratto di affitto di fondo rustico, liberi da persone, animali e cose.

2. QUANTO ALLE SPESE: con il favore dei compensi e delle spese di causa.


3. IN VIA ISTRUTTORIA: solo occorrendo, si chiede che venga disposta consulenza tecnica d'ufficio allo scopo di stabilire se il canone annuo di affitto indicato nel contratto per cui è causa risulti congruo, se rapportato al canone di mercato per fondi rustici aventi caratteristiche analoghe a quelle del fondo per cui è causa”.
Per la resistente “In Via Preliminare, Dichiarare improcedibili e/o improponibili il CP_1
Ricorso e le domande formulate dalle Ricorrenti per mancato esperimento di un valido tentativo di conciliazione ex art. 11 D. Lgs 150/2011 nonché dichiarare improcedibili e/o improponibili il Ricorso
e le domande formulate dalle Ricorrenti per violazione dell'art. 5 l. 203/1982 consistente nell'assenza di preventiva contestazione ex art.

5. l. 203/1982; Sempre in via preliminare, Dichiarare inammissibile il Ricorso e respingere le domande formulate dalle Ricorrenti per difetto di legittimazione attiva;

Ancora in via preliminare e/o pregiudiziale, Accogliendo l'eccezione di arbitrato, dichiarare improponibili e/o improcedibili e/o inammissibili il Ricorso e le domande formulate dalle Ricorrenti stante l'efficacia della clausola compromissoria, rimettendo le Parti alla determinazione degli Arbitri;

Nel Merito qualora non venissero accolte le eccezioni sopra formulate, Rigettare, per le ragioni esposte in atto, tutte le domande formulate da Parte ricorrente poiché infondate in fatto e in diritto oltre che, quanto alla domanda formulata in via subordinata volta all'annullamento del contratto di affitto agrario per cui è causa ex artt. 1394, 1395, 1441 ss. c.c., prescritta. Con ogni conseguente statuizione e condanna in punto spese. In via Istruttoria: - Si chiede l'ammissione del teste il p.a.
[...]
, iscritto all'Albo Unico dei Periti Agrari e Periti Agrari Laureati, pec Tes_1
affinché confermi: - Vero che ho redatto la Perizia tecnica di parte Email_1
pagina 2 di 13 nell'interesse di che mi si mostra prodotta nel fascicolo della parte resistente come doc. CP_1
21 e confermo il metodo, i criteri e tutte le conclusioni che ho illustrato;
- Quanto alla richiesta ex adverso che il Giudice disponga una CTU, se ne chiede il rigetto, in quanto esplorativa e non supportata neppure da un principio di prova. A ben vedere, la richiesta è incongruente rispetto al tenore della difesa delle conclusioni che la precedono, in quanto volta a verificare una “congruità” del canone rispetto al quale non viene formulata, neppure in via subordinata, una domanda di rideterminazione”;
Per i resistenti , : CP_2 Controparte_3 Controparte_3
“In via preliminare, accogliere l'eccezione di arbitrato e dichiarare inammissibili e/o improponibili
e/o improcedibili il ricorso e le domande formulate stante l'efficacia della clausola compromissoria, rimettendo le parti alla determinazione degli arbitri in conformità alla clausola compromissoria medesima;
Ancora in via preliminare, dichiarare improcedibili e/o improponibili il ricorso e le domande ivi formulate per mancato esperimento del procedimento ex art. 5 L. 203/82; Sempre in via preliminare, dichiarare improcedibili e/o improponibili il ricorso e le domande ivi formulate per mancato esperimento di un valido tentativo di conciliazione ex art. 11 D- Lgs. 150/2011; Ulteriormente in via preliminare, dichiarare inammissibile il ricorso e le domande ivi formulate per difetto di legittimazione attiva;
Nel merito, rigettare tutte le domande svolte ex adverso in quanto infondate in fatto e in diritto per i motivi indicati in narrativa, e la domanda subordinata anche in quanto prescritta per decorso del termine quinquennale di esercizio della relativa azione;
In ogni caso, con vittoria di spese ed onorari, ivi compreso il rimborso spese generali”.
Fatto e diritto
Con ricorso depositato in data 9.5.2024 le sorelle e premesso di essere Parte_1 Parte_1
comproprietarie pro quota indivisa, unitamente ai fratelli, MO e , dei terreni agricoli CP_3
e annesso fabbricato siti nei comuni di UE del Garda (BS) e PO del Garda (BS), dei quali la loro madre, è usufruttuaria, esponevano che: CP_2
- i terreni e fabbricati sopra indicati, per una superficie complessiva di circa 35.41.52 Ha, destinati alla coltivazione di vigneti, uliveti e cereali erano pervenuti alle esponenti e ai fratelli in forza della successione del padre, e, per una porzione limitata dalla Persona_1
successione della zia, Persona_2
- tutti i fratelli e la madre erano soci, ciascuno con una partecipazione pari al 20% CP_3 CP_2
del capitale azionario, della società ; CP_1
- in data 23.11.2018 veniva sottoscritto contratto di affitto agrario fra i comproprietari dei terreni, in qualità di concedenti, e la società , affittuaria, CP_1
pagina 3 di 13 - all'atto della sottoscrizione del contratto era amministratrice unica di e, CP_2 CP_1
in tale veste, firmava il contratto;

- dal lato dei concedenti il contratto veniva firmato da in forza di procura Controparte_3
speciale conferitagli in data 16.11.2001 dalle sorelle AR e nonché dal fratello Parte_1
MO e altresì dalla mamma usufruttuaria dei terreni;
CP_2
- contestualmente al rilascio della procura i fratelli conferivano a e CP_3 Controparte_3
alla madre il mandato ad amministrare in via ordinaria la società ; CP_2 CP_1
- infine, in data 20.1.2020 stipulava con la convenzione per Controparte_3 CP_1
incarico professionale e prestazioni professionali percependo regolare compenso.
Tutto ciò premesso in fatto, le sorelle agivano nei confronti della società , della CP_3 CP_1
madre e dei fratelli MO e , chiedendo al Tribunale che venisse CP_2 CP_3
dichiarata la nullità per mancanza di causa del contratto di affitto sopra indicato o, in subordine,
l'annullamento di detto contratto per conflitto di interessi o, in ulteriore subordine, perché concluso dal rappresentante con sé stesso.
A tal fine deducevano ulteriormente che, benché il contratto di affitto fosse stato stipulato con la formale assistenza dei rappresentanti delle rispettive organizzazioni professionali agricole, lo stesso, comunque, non perseguiva, in concreto, lo scopo in esso menzionato dalle parti.
In particolare, a fronte della previsione di un canone di € 8.000,00 annui, della durata di anni 25, e della specifica condizione contrattuale relativa alla conduzione diretta dei terreni da parte della società affittuaria, quest'ultima, dopo soli sei giorni, dalla stipula del contratto di affitto, provvedeva a stipulare due distinti contratti di subaffitto aventi ad oggetto, distintamente, l'uno i terreni coltivati ad uva
(concessi alla , l'altro avente ad oggetto i terreni coltivati a cereali (a favore dell'impresa Parte_2
individuale ciò in violazione degli artt. 5 e 21 L. 203/1982. CP_4
In forza di tali contratti di subaffitto l'affittuaria percepiva il canone annuo, per ciascun CP_1 contratto, di € 18.000,00, via via aggiornato fino a € 25.000,00. Tale operazione costituiva, evidentemente, violazione delle norme regolatrici la causa tipica dei contratti d'affitto e, comunque, violazione delle pattuizioni dello stesso contratto originario di affitto.
In via subordinata, le ricorrenti stigmatizzavano la condotta di che aveva agito sia in CP_3
qualità di loro procuratore, sia in qualità di consulente gestore della società affittuaria, nonché la condotta della madre anch'ella già procuratrice delle ricorrenti e amministratrice unica CP_2
della società affittuaria.
Deducevano pertanto il conflitto di interessi di entrambi e, in subordine, la sussistenza dei presupposti della fattispecie del contratto con sé stesso, chiedendo l'annullamento del contratto d'affitto.
pagina 4 di 13 In via istruttoria, chiedevano ammettersi CTU per la verifica della congruità del canone di affitto pattuito in contratto.
Si costituivano i resistenti e eccependo preliminarmente CP_2 Controparte_3 CP_3
l'inammissibilità del ricorso per violazione della clausola compromissoria di cui all'art. 9 del contratto di affitto, l'improponibilità del ricorso per mancata preventiva diffida ex art. 5 della L. 203/1982, ritenendo che l'oggetto della domanda fosse la contestazione di grave inadempimento contrattuale ed essendo le doglianze svolte in ricorso riferite non tanto alla causa del contratto quanto alle sue modalità di esecuzione. Sempre in via preliminare, eccepivano l'inammissibilità e/o improponibilità del ricorso, per violazione dell'art. 11 del D.lgs n. 150/2011, per genericità dell'istanza relativa al tentativo di conciliazione e, con riguardo alla domanda di annullamento, la prescrizione. Ancora in via preliminare,
i convenuti eccepivano il difetto di legittimazione attiva in capo alle ricorrenti per aver intrapreso un'azione nell'ambito della comunione senza, tuttavia, rappresentare la maggioranza delle quote ideali.
Nel merito deducevano che:
- i terreni e fabbricati oggetto del contratto di affitto erano pervenuti in proprietà a tutte le parti,
persone fisiche, da due comunioni ereditarie e, precisamente, la prima per successione del de cuius padre e marito delle parti, avente ad oggetto terreni e fabbricati siti (per Persona_1
il 100%) nel Comune di PO del Garda e (per il 50%) nel Comune di UE del
Garda; la seconda per successione della de cuius (sorella di Persona_2 Per_1
, avente ad oggetto terreni e fabbricati siti (per il restante 50%) nel Comune di
[...]
UE del Garda;

- a partire dall'anno 2000 tutti gli eredi, comprese le ricorrenti, avevano concorso nella gestione del patrimonio comune, come attestato dal libro soci della società (costituita CP_1 nell'anno 1979) e dai verbali prodotti;

- fin dagli anni '90 i beni immobili venivano concessi dalla proprietà in conduzione alla società
e da quest'ultima, in parte condotti direttamente, in parte subaffittati a terzi, secondo CP_1
uno schema che tutti gli eredi conoscevano e approvavano negli anni;

- infondata era, quindi, la domanda di nullità del contratto del 23.11.2018 per asserita mancanza di causa, posto che, da un lato, detto contratto non conteneva alcuna clausola di divieto di subaffitto, dall'altro, i contratti di subaffitto oggetto di contestazione (aventi ad oggetto solo parte dei terreni oggetto della comunione, essendo i restanti coltivati direttamente dalla affittuaria ) costituivano in realtà atti da sempre approvati dai comproprietari e, CP_1
comunque, non specificamente contestati entro i 4 mesi previsti dall'art. 21 della L. 203/1982;
pagina 5 di 13 - le ricorrenti fin dall'anno 1980 erano al corrente dell'assetto negoziale che ora contestavano, avendo da sempre occupato un ruolo rilevante nella gestione dei terreni, facendo Parte_1
parte del Collegio sindacale, occupandosi della tenuta della contabilità, rivestendo il ruolo di consulente dei fratelli e della madre ed essendo procuratrice della sorella fin dal Parte_1
1995;
- irrilevanti erano, infine, le considerazioni relative al quantum del canone di affitto pattuito in €
8.000,00 all'anno, tenuto conto che si trattava comunque di canone superiore a quelli precedenti e giustificato dalla durata (25 anni) del contratto e che, in ogni caso, la doglianza non era motivo di nullità del contratto;

- pertanto, evidente era l'abuso del diritto e la violazione dei principi di buona fede nell'interpretazione e nell'esecuzione del contratto da parte delle ricorrenti;

- quanto alla domanda di annullamento, infondata era la censura inerente al contratto con sé stesso posto che il contratto di affitto recava due diversi sottoscrittori e, precisamente,
[...]
quale concedente e quale affittuario;
CP_3 CP_2
- infondata era altresì la censura inerente al contratto stipulato in conflitto di interessi tenuto conto dell'assenza di elementi concreti indicativi del conflitto dedotto che, per constante giurisprudenza, non poteva essere basato su presunzioni.
Tutto ciò premesso, i resistenti chiedevano l'accoglimento delle eccezioni preliminari, il rigetto del ricorso nel merito e il rigetto dell'istanza di CTU.
Si costituiva la società resistente proponendo, nella sostanza, le medesime questioni CP_1 preliminari e di merito svolte dagli altri resistenti e chiedendo in via istruttoria l'ammissione di un capitolo e opponendosi alla istanza attorea di CTU.
All'udienza di discussione il Tribunale invitava le parti a valutare soluzioni conciliative e fissava nuova udienza.
Successivamente, fallito il tentativo di conciliazione, ritenute irrilevanti le istanze di prova orale nonché la richiesta di CTU, fissava nuova udienza di discussione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Eccezioni preliminari
I resistenti hanno eccepito, preliminarmente, nell'ordine, l'improponibilità del ricorso per violazione dell'art. 11 D. Lgs. 150/2011, il difetto di legittimazione attiva delle ricorrenti, l'inammissibilità del ricorso per violazione dell'art. 5 L. 203/1982, l'improponibilità della domanda per esistenza della clausola arbitrale.
Le eccezioni vanno esaminate distintamente.
pagina 6 di 13 Improponibilità/inammissibilità del ricorso per violazione dell'art. 11 D. Lgs. 150/2011
I resistenti deducono “l'estrema genericità dell'invito a partecipare al tentativo di conciliazione” di cui all'art. 11 cit., con riguardo alla (mancata) indicazione delle ragioni dell'impugnazione del contratto di affitto. Tale indeterminatezza avrebbe, in tesi, impedito il soddisfacimento della condizione di procedibilità, non consentendo alle parti di raggiungere appieno quel grado di conoscenza dell'oggetto della futura domanda giudiziale necessario per valutare l'esistenza di spazi conciliativi.
Il rilievo è infondato.
L'art. 11 comma terzo, Legge 150/2011, così stabilisce: “Chi intende proporre in giudizio una domanda relativa a una controversia nelle materie indicate dal comma 1 è tenuto a darne preventiva comunicazione, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento all'altra parte e all'ispettorato provinciale dell'agricoltura competente per territorio”.
Le ricorrenti hanno documentato, con la produzione dell'allegato A al ricorso, di aver invitato ai resistenti, in data 24 novembre 2023, l'invito a comparire dinanzi all'Ufficio Controparte_5
per esperire il tentativo di conciliazione.
[...]
E' sufficiente leggere tale missiva, intitolata “Richiesta attivazione procedura di cui all'art. 11 D. Lgs.
n. 150/2011 (ex art. 46 legge n. 203/82)”, per verificare l'assoluta determinatezza e completezza dell'oggetto delle doglianze mosse dalle odierne ricorrenti.
In particolare, ai punti nn. 1, 2 e 3 si legge:
“

1. Declaratoria di nullità del richiamato contratto di affitto per assenza di causa, non avendo predetto contratto svolto la funzione economico-sociale ritenuta rilevante per il riconoscimento da parte dell'ordinamento, non avendo, mai, la società conduttrice dato corso ad alcuna attività agricola, che costituisce la causa tipica del contratto di affitto di fondo rustico.


2. Ulteriore motivo di nullità, per violazione della previsione dell'oggetto statutario della società conduttrice, che all'art. 3 dispone: '[...] che la medesima debba provvedere alla conduzione e gestione di terreni agricoli propri e/o di terzi;
alla produzione, trasformazione e commercializzazione all'ingrosso e al dettaglio di prodotti agricoli e propri e/o di terzi;
attività agrituristica in genere.


3. Annullabilità/invalidità/Inefficacia del contratto sottoscritto in palese conflitto di interessi da parte dell'Ing. procuratore delle istanti nonché professionista incaricato da Controparte_3 CP_1
per la gestione degli affari correnti, all'epoca della sottoscrizione, e della signora ,
[...] CP_2 quest'ultima Amministratrice Unica della società affittuaria, nonché procuratrice delle esponenti”.
Risulta evidente come vengano specificamente enunciate le ragioni sia della futura azione di nullità del contratto di affitto (mancanza di causa quale conseguenza del mancato esercizio diretto dell'attività di coltivazione e di quelle ad essa connesse), sia della futura azione di annullamento (conflitto di pagina 7 di 13 interessi), senza che possa residuare alcuna incertezza, nè indeterminatezza in merito ai motivi posti a fondamento delle stesse.
La doglianza per cui non sarebbero stati specificamente indicati nell'atto di convocazione i singoli motivi di nullità (con particolare riferimento agli elementi del contratto dai quali desumere, anche presuntivamente, la violazione del tipo contrattuale e, dunque, l'assenza di causa) non vale a far ritenere inavverata la condizione di procedibilità, essendo, come detto, ben dedotto il vizio di nullità
(mancanza di causa) rispetto al quale i singoli elementi di fatto non costituiscono alterazione dell'oggetto sostanziale della domanda preannunciata.
Si richiama sul punto l'orientamento da tempo affermatosi in sede di legittimità, secondo cui “Affinché sia rispettato l'onere prescritto dall'art. 11 del d.lgs. n. 150 del 2011, non è necessaria una perfetta corrispondenza tra la richiesta a fini conciliativi e la domanda giudiziale, essendo invece sufficiente la puntuale individuazione, nella sede amministrativa, dei fatti costitutivi della pretesa che può anche essere avanzata, in sede giurisdizionale, con differenti conclusioni, sempreché ciò non determini
l'alterazione dell'oggetto sostanziale dell'azione oppure l'introduzione di nuovi temi di indagine idonei
a sconvolgere la difesa della controparte” (Cass. 6839/2018).
Analogo discorso deve essere fatto con riguardo alla presunta genericità/diversità dell'azione di annullamento del contratto, come preannunciata nell'atto di convocazione (per asserito conflitto di interessi), laddove in giudizio si è proposta anche l'azione di annullamento per contratto concluso con sè stesso. Sul punto, deve, nuovamente, richiamarsi il dato testuale della lettera di convocazione per evidenziare come tutti gli elementi costitutivi delle azioni di annullamento qui proposte, ivi compresa quella relativa alla fattispecie del contratto con se stesso, risultano compiutamente evincibili dalla lettera di convocazione, laddove si denuncia che il contratto di affitto reca la sottoscrizione “dell'Ing.
procuratore delle istanti nonché professionista incaricato da per la Controparte_3 CP_1 gestione degli affari correnti, all'epoca della sottoscrizione”.
Per tutte le suesposte considerazioni l'eccezione va rigettata.
Inammissibilità/improponibilità del ricorso per violazione dell'art. 5 Legge n. 203/1982.
Va affermata l'infondatezza anche di tale eccezione pregiudiziale.
La condizione di procedibilità imposta dall'art. 5 invocato dai resistenti, si applica, invero, come recita la norma, alle sole domande volte allo scioglimento del contratto di affitto per recesso o per risoluzione per inadempimento.
La norma è infatti intitolata “Recesso dal contratto di affitto e casi di risoluzione” e prevede, al terzo comma, che “Prima di ricorrere all'autorità giudiziaria, il locatore è tenuto a contestare all'altra parte, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, l'inadempimento e ad illustrare le
pagina 8 di 13 proprie motivate richieste. Ove il conduttore sani l'inadempienza entro tre mesi dal ricevimento di tale comunicazione, non si dà luogo alla risoluzione del contratto”.
La lettura complessiva della disposizione impone di circoscriverne l'ambito di applicazione alle sole ipotesi nelle quali il concedente contesti all'affittuario l'adozione di condotte inadempienti al contratto di affitto, tali da giustificare il recesso o la risoluzione, che possano essere sanate nel termine di legge, in modo da soddisfare l'intenzione deflattiva del legislatore.
E' pur vero che in casi isolati la giurisprudenza ha riconosciuto l'operatività di tale condizione di procedibilità anche al di fuori delle azioni di recesso o di risoluzione (es. Cass. 163/1992 in tema di risarcimento del danno), ma sempre sul presupposto della contestazione del concedente relativa all'adozione da parte dell'affittuario di condotte inadempienti, suscettibili di sanatoria.
Un simile effetto non è, tuttavia, raggiungibile nel caso di azione di nullità, quale è quello in esame, laddove le censure vengono mosse al contratto e non al comportamento dell'affittuario, con la conseguenza che difettano i presupposti per una sanatoria nei termini dettati dalla norma.
In nessun passo del ricorso, invero, è dato evincere la proposizione di doglianze inerenti lo svolgimento del rapporto giuridico sorto sulla base del contratto di affitto con modalità non conformi alle clausole del contratto stesso, né viene svolta in sede di conclusioni alcuna domanda di recesso o di risoluzione o di risarcimento del danno, quali effetti di (eventuali) condotte inadempienti dell'affittuaria.
Il Tribunale deve perciò affermare l'estraneità della fattispecie in esame all'ambito di applicazione dell'art. 5 invocato, con conseguente rigetto dell'eccezione.
Difetto di legittimazione attiva.
I resistenti deducono la mancata deliberazione a maggioranza dei membri della comunione sui terreni oggetto di affittanza dell'esercizio dell'azione qui proposta ed il conseguente difetto di legittimazione delle ricorrenti (titolari, nel complesso, di quote minoritarie della comunione) ad agire per l'invalidità del contratto di affitto.
L'assunto risulta prima facie infondato, se solo si considera che, nel nostro ordinamento, vige il principio della legittimazione generale all'azione di nullità, come stabilito dall'art. 1421 c.c., quale strumento di tutela di interessi generali a scapito dell'accordo contrattuale e dei suoi effetti.
La norma prevede che l'azione possa essere proposta da chiunque vi abbia interesse, senza limiti soggettivi, sacrificando l'interesse particolare a quello alla certezza dei rapporti negoziali ed al rispetto delle norme regolatrici dei tipi contrattuali.
Resta salvo il solo limite della sussistenza, in capo a chi agisce, di un concreto interesse ad agire, presupposto che nel caso in esame è sicuramente ravvisabile nella deduzione dell'incertezza (se non dell'assenza) della funzione concretamente perseguita con il contratto di affitto impugnato.
pagina 9 di 13 Del resto, gli stessi resistenti non hanno mosso alcuna contestazione circa la sussistenza dell'interesse delle ricorrenti che dunque va affermata.
Improponibilità della domanda per esistenza della clausola arbitrale
Ritiene il Tribunale che tale eccezione debba trovare accoglimento.
I resistenti invocano la clausola 9 del contratto di affitto che così dispone: “Ogni controversia che dovesse insorgere tra le parti in ragione della presente scrittura, dovrà essere obbligatoriamente risolta mediante arbitrato da pronunciarsi in via informale ed inappellabile da un Collegio composto da due arbitri, nelle persone dei rappresentanti professionali di categoria qui intervenuti ed in caso di disaccordo da un terzo nominato dagli stessi”.
Preliminarmente deve procedersi alla qualificazione della clausola ed affermarsi la natura di arbitrato irrituale, istituto al quale anche le parti hanno fatto riferimento.
Non vi è dubbio che l'espressione “in via informale ed inappellabile” deponga nel senso di attribuire agli arbitri, secondo un meccanismo riconducibile al mandato congiunto, il potere di comporre le eventuali controversie con strumenti negoziali, senza alcun obbligatorio richiamo alle norme sostanziali o processuali dell'ordinamento.
Anche la composizione del collegio arbitrale (uno per parte nelle persone dei rappresentanti professionali di categoria ed un terzo in caso di disaccordo) depone nel senso di non attribuire agli arbitri il potere giurisdizionale proprio dell'arbitrato rituale, bensì di conferire loro il potere rappresentativo di ciascuna delle parti, in vista di una determinazione contrattuale che ponga fine alla lite con modalità convenzionale.
Ciò detto, la difesa delle ricorrenti, nelle note conclusive ed in sede di discussione, ha eccepito l'invalidità della clausola sotto vari profili che il Tribunale reputa infondati.
Con una prima censura, le ricorrenti deducono l'invalidità della clausola perché inserita all'interno di un contratto nullo per mancanza di causa.
L'assunto non può essere condiviso, dovendosi richiamare in questa sede il principio della autonomina della clausola arbitrale, normativamente sancito dall'art. 808 terzo comma c.p.c.
La norma, nell'elaborazione giurisprudenziale consolidata, è stata interpretata nel senso di legittimare una scissione (interpretativa ed applicativa) fra la clausola ed il restante testo contrattuale, proprio in virtù del principio di autonomia.
S'è detto, in particolare, che “In virtù del principio di autonomia della clausola compromissoria, essa ha un'individualità nettamente distinta dal contratto nel quale inserita, non costituendone un accessorio. Ne consegue che la nullità del negozio sostanziale non travolge, per trascinamento, la
pagina 10 di 13 clausola compromissoria in esso contenuta, restando rimesso agli arbitri l'accertamento della dedotta invalidità (Cass. 25024/2013).
Resta salvo il solo limite della inesistenza dell'accordo contrattuale nel quale la clausola sia inserita, così come affermato da costante giurisprudenza che ha ritenuto che “Il principio dell'autonomia della clausola compromissoria rispetto al contratto cui accede, se fondatamente conduce all'affermazione per cui la nullità di quest'ultimo non travolge, per trascinamento, la clausola ivi contenuta, restando riservato agli arbitri l'accertamento della dedotta invalidità, non implica, altresì, che la stessa possa conservare la sua efficacia in ipotesi di inesistenza dell'accordo cui afferisce ancorchè derivante da fattori sopravvenuti” (Cass. 17711/2014). Ciò in quanto, in tal caso, risulta evidente come l'inesistenza di un mandato comporti non solo che il giudizio arbitrale sia condotto e pronunciato da soggetti privati ai quali le parti non hanno mai conferito alcun potere, ma che neppure sia ravvisabile una domanda, intesa come pretesa sia di un bene della vita, sia di una decisione che l'assicuri.
Tale situazione, tuttavia, non ricorre nel caso in esame, dove si controverte della nullità del contratto e non della sua inesistenza.
Sotto tale profilo, dunque, la clausola va ritenuta valida.
Parimenti infondata è la seconda censura basata sulla considerazione del numero pari degli arbitri previsti (ritenuto inidoneo in sé a consentire il raggiungimento di una decisione imparziale).
Si osserva, sul punto, che la disposizione dettata dall'art. 809 c.p.c., che prevede che “Gli arbitri possono essere uno o più, purchè in numero dispari”, non stabilisce alcuna sanzione di invalidità della clausola, prevedendo, anzi, al terzo comma, che “In caso d'indicazione di un numero pari di arbitri, un ulteriore arbitro, se le parti non hanno diversamente convenuto, è nominato dal presidente del tribunale nei modi previsti dall'art. 810 c.p.c.”.
Trattasi, evidentemente, di un meccanismo di integrazione legale del contratto, finalizzato alla salvaguardia, in ogni caso, della volontà delle parti di compromettere in arbitri ogni eventuale contrasto.
Nel caso in esame, peraltro, la nomina del terzo arbitro è convenzionalmente prevista, proprio per il caso di disaccordo fra i primi due, con conseguente conformità della pattuizione al dettato legislativo.
La qualità degli arbitri, poi, (da individuarsi fra i rappresentanti delle rispettive organizzazioni professionali di categoria) non vale a pregiudicare il requisito della terzietà (garantito comunque dalla previsione del terzo arbitro) consentendo, al contrario, di salvaguardare quello della rappresentatività, tipico dell'arbitrato irrituale.
La clausola è dunque pienamente valida ed efficace.
pagina 11 di 13 Essa, inoltre, può validamente essere inserita anche nell'ambito dei contratti agrari quale quello in esame.
Fino all'entrata in vigore della novella legislativa del 2006, pur nell'assenza di una norma processuale che prevedesse espressamente e regolamentasse l'istituto, giurisprudenza e dottrina concordavano riguardo all'applicazione dell'arbitrato irrituale anche alle cause di lavoro, e, per analogia, anche alle cause agrarie (Corte di Appello di Milano 2011; Corte appello Milano 2 dicembre 2004; Trib.
Vigevano 30 agosto 2004).
Nessuna norma di diritto agrario, invero, vietava l'inserimento di clausole compromissorie nei contratti agrari.
La situazione non è mutata con l'introduzione, ad opera del D. Lgs. 40/2006, dell'art. 808 ter c.p.c., ai sensi del quale “Le parti possono, con disposizione espressa per iscritto, stabilire che, in deroga a quanto disposto dall'articolo 824-bis, la controversia sia definita dagli arbitri mediante determinazione contrattuale. Altrimenti si applicano le disposizioni del presente titolo”, generalizzando l'istituto.
Il predetto articolo viene infatti ad introdurre e disciplinare espressamente, per la prima volta,
l'arbitrato irrituale all'interno del codice di procedura civile, quale istituto di applicazione generale.
Con l'introduzione della clausola 9 nel contratto di affitto in esame, le parti hanno inteso fare specifica applicazione dell'art. 808 ter c.p.c., senza che possano rilevarsi limiti di sorta alla sua operatività.
Quanto, infine, al richiamo operato dalla difesa delle ricorrenti all'art. 412 quater c.p.c., quale norma che, in tesi, renderebbe facoltativo il ricorso all'arbitrato, concorrendo altri istituti normativi, è appena il caso di osservare come lo stesso sia del tutto inconferente.
Premesso che la norma, di carattere evidentemente speciale, parrebbe dettata per le sole controversie di cui all'art. 409 c.p.c., non anche per le altre, sia pure disciplinate dal medesimo rito, va in ogni caso osservato come essa si limiti ad introdurre una nuova fattispecie di composizione stragiudiziale che si aggiunge, quale facoltà concessa dal legislatore alle parti, agli strumenti, giudiziali e negoziali, già previsti dall'ordinamento.
In tale contesto, l'incipit invocato dalle ricorrenti (“Ferma restando la facoltà di ciascuna delle parti di adire l'autorità giudiziaria e di avvalersi delle procedure di conciliazione e di arbitrato previste dalla legge”) va riferito, come evincibile in modo inequivoco dal testo normativo, alle sole procedure di composizione stragiudiziale previste dalla legge, non anche a quelle di carattere negoziale (quale è
l'arbitrato irrituale previsto da apposita clausola e regolato dall'art. 808 ter c.p.c.) alle quali va ricondotto lo strumento inserito nel contratto di affitto oggetto di questo giudizio.
pagina 12 di 13 La fattispecie ex art. 412 quater c.p.c., pertanto, lungi dal costituire un limite all'esercizio della libertà negoziale, lascia salva ogni facoltà preesistente riconosciuta alle parti, quale quella di stipulare compromesso o clausola arbitrale, con prevalenza sia sulla tutela giurisdizionale, sia su quella cd.
“stragiudiziale legale”.
In definitiva, stante la previsione della clausola di arbitrato irrituale nel contratto oggetto di controversia e vista la relativa eccezione, che, rende improponibile la domanda per rinuncia all'azione e, dunque, costituisce questione di merito e non di competenza, la domanda non può essere esaminata dal Tribunale, con conseguente declaratoria di improponibilità della stessa.
Spese
Non vi sono ostacoli all'applicazione della regola della soccombenza.
Le spese del giudizio vengono quindi poste a carico delle ricorrenti nella misura che si liquida in dispositivo, valore indeterminabile – complessità media, con applicazione dei parametri medi per le fasi di studio ed introduttiva, esclusa l'istruttoria non tenuta, parametri minimi per la fase decisoria, attesa la natura documentale della controversia.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così giudica: dichiara improponibile il ricorso per esistenza della clausola di arbitrato irrituale;
condanna parte ricorrente a rifondere ai resistenti le spese del giudizio che liquida in complessivi €
5.333,00 per compensi, per ciascuna parte resistente, oltre rimborso forfettario, Iva e Cpa come per legge.
Così deciso in Brescia, nella camera di consiglio del 10.03.2025.
Il presidente
Elisabetta Sampaolesi
“Atto redatto in formato elettronico e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi dell'art. 35,
comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209”
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