N. R.G. 167/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SECONDA SEZIONE SECONDA CIVILE composta dai magistrati
Dott. Giovanna Ferrero Presidente rel
Dott. Silvia Brat Consigliere
Dott. Andrea Francesco Pirola Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta la numero di ruolo sopra riportato promossa in grado d'Appello da
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MANDELLI RICCARDO con Parte_1 P.IVA_1
elezione di domicilio in VIA VOLTA N. 38 22100 COMO, presso e nello studio dell'avv. MANDELLI
RICCARDO
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 P.IVA_2
FUMAGALLI ARVENO con elezione di domicilio in via Dante Alighieri 23848 OGGIONO presso e nello studio dell'avv. FUMAGALLI ARVENO
APPELLATO
OGGETTO: Proprietà
Le parti chiedevano rimettersi la causa in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per : Parte_1
Piaccia all'Ill.ma Corte di Appello di Milano, in totale riforme della impugnata sentenza ed in accoglimento dell'appello, ogni contraria eccezione, e/o deduzione, e/o richiesta, e/o domanda disattese, In via preliminare,
pagina 1 di 9 1) CONCEDERE la sospensione della provvisoria esecutorietà della sentenza del Tribunale di Lecco n.
763/2024 dep. In data 17.12.2024 per tutte le ragioni esposte nell'appello; Nel merito,
2) ACCERTATI: i) la formale proprietà esclusiva, o, in subordine, ii) il diritto all'uso esclusivo attualmente a favore della sola del “corridoio” di cui alla attuale particella n. 1825, Parte_1
attualmente classificata come ente comune non censibile, ma da sempre posto al servizio esclusivo delle particelle nn. 1825 sub 703, 1825 sub 706 e 1825 sub 5 del Catasto Fabbricati del Comune di
Dolzago ed ad esse pertinenziato, in base alla situazione oggettiva ed ai titoli di acquisto originari, come richiamati negli atti dei successivi aventi causa, RIGETTARE tutte le domande proposte dal contro in quanto totalmente infondate in Parte_2 Parte_1
fatto ed in diritto ed in conseguenza RIFORMARE totalmente la impugnata sentenza n. 763/2024 Reg.
Sent. del Tribunale di Lecco;

Subordinatamente al mancato accoglimento del precedente capo 2), in via di mera eccezione riconvenzionale impeditiva dell'accoglimento della domanda attorea con efficacia nel presente giudizio,
3) accertato e dato atto del pacifico, conclamato, esclusivo ed ininterrotto uso ultraventennale, con l'esercizio di tutti i poteri dell' , del “corridoio” contraddistinto con la particella n. 1825 quale Pt_3
“ente comune non censibile”, accessibile solo dalle particelle ad esso coerenziate nn. 1825 sub 703,
1825 sub 706 e 1825 sub 5 del Catasto Fabbricati del Comune di Dolzago, da parte di e Parte_1
prima di tutti i suoi Danti Causa, per un periodo ultraventennale a far data dal primo acquisto dal
Costruttore ed originario UN Proprietario, nonché del conseguente acquisto per usucapione di tale diritto a favore della in persona del L.r.p.t., corrente in 23843 Dolzago (LC), Via Parte_1
Provinciale n. 6, C.F./P.I.V.A.: ,dell'uso esclusivo della suddetta particella detta P.IVA_1
“corridoio”, o “disimpegno comune solo ad alcuna unità immobiliari”, allo stato attuale non più ente comune non censibile, ma come unità immobiliare autonoma utilizzata in via esclusiva da Pt_1
RIGETTARE tutte le domande proposte dal contro Parte_2 [...]
in quanto totalmente infondate in fatto ed in diritto ed in conseguenza RIFORMARE Parte_1
totalmente la impugnata sentenza n. 763/2024 Reg. Sent. del Tribunale di Lecco;

4) In ogni caso, DICHIARARE inammissibile e comunque RIGETTARE per infondatezza, o, in subordine, per manifesta iniquità ogni richiesta formulata dal ex art. 614bis c.p.c.; Parte_2
5) CORE il con sede in Dolzago Parte_2
(LC), Via Provinciale n. 6, C.F.: , in persona dell'Amministratore e L.r.p.t. Geom. P.IVA_2 CP_2
a rimborsare alla in persona dell'Amministratore e L.r.p.t., le spese di primo e
[...] Parte_1
secondo grado, ivi compresi il contributo giudiziario, i costi di trascrizione ed il rimborso forfettario pagina 2 di 9 spese generali al 15%, nonché i compensi per il doppio grado di giudizio, ivi compresa la fase obbligatoria di mediazione svolta in precedenza del primo gardo, determinati secondo i Decreti
Ministeriali in vigore al momento della liquidazione, maggiorati di I.V.A. e C.P.A. sull'imponibile, disponendo all'occorrenza le necessarie restituzioni per i pagamenti effettuati in forza della sentenza di primo grado.
In via istruttoria, si producono i seguenti documenti nel fascicolo d'appello: 1) fascicolo telematico di I grado con tutti gli atti già depositati e i documenti indicati e specificati nelle relative liste;
2) richiesta consegna chiavi di accesso al corridoio dell'Amministratore Condominiale;
3-4) risposta e Pt_1
documentazione consegna chiavi;
5) atto di precetto notificato;
6) richiesta chiarimenti 24.05.2023 contributo giudiziario del Cancelliere Tribunale di Lecco;
7) nota di chiarimenti Avv. Mandelli su criteri liquidatori;
8) convalida valore dichiarato in comparsa del 29.05.2023 Cancelliere Tribunale di
Lecco. Nel fascicolo “Atti” si producono: 1) sentenza notificata ad istanza del Parte_2
con relazione ed attestato di notifica;
2) atto di citazione in appello notificato;
3) nota spese.
[...]
Per : Controparte_1
Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello di Milano, contrariis reiectis, così giudicare:
In via preliminare: non concedere la richiesta sospensione della provvisoria esecutorietà della sentenza del Tribunale di Lecco n. 763/2024 in quanto l'appello non appare manifestamente fondato e l'appellante non ha esplicitato – allegato un pregiudizio grave e irreparabile che le possa derivare dall'esecuzione della sentenza e nemmeno sussiste l'ipotesi di una possibilità di insolvenza del
. Parte_2
Nel merito: rigettare l'appello come proposto dalla società per i motivi di fatto e diritto Parte_1
contenuti nel presente atto, confermando la sentenza di primo grado.
In ogni caso: Con condanna dell'appellante alle spese dei due gradi di giudizio oltre al risarcimento del danno ex art. 96 III co c.p.c..
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Il Tribunale così riassumeva lo svolgimento del processo “1. - Il Parte_2
, sulla premessa che sia proprietaria di porzioni immobiliari individuate al
[...] Parte_1
Catasto Fabbricati al Foglio 3, mappale 1825, subalterni 705, 704, 27 (oggi 706), 703, 51 e 5, ma non già del corridoio comune “attualmente adibito a locale “filtro” come individuato nel Certificato
Prevenzione Incendi” – che già in passato la convenuta aveva occupato, con cambio della serratura di pagina 3 di 9 accesso, salvo poi riconsegnare all'amministratore le chiavi di accesso e chiedere l'autorizzazione ad una occupazione temporanea – ha lamentato un nuovo cambio della serratura della porta d'accesso al corridoio, senza consegna di copia delle chiavi all'amministratore e di fatto con avvio di un possesso in via esclusiva il corridoio dalla fine di ottobre 2019. Fallito il tentativo di mediazione, il
[...]
ha convenuto in giudizio la società per vedere accertato che il corridoio sito al Controparte_1
piano interrato è da considerarsi comune e che perciò la convenuta ha illegittimamente sostituito la serratura d'ingresso al corridoio comune, escludendo l'accesso a qualsiasi terzo;
per l'effetto, ha chiesto di ordinare ad di rilasciare il corridoio, libero da persone e cose, consegnando Parte_1 all'amministratore le chiavi di accesso nonché di astenersi per il futuro di appropriarsi in via esclusiva del corridoio in discorso, con previsione, ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., della somma di 2.000,00 euro per ogni settimana di ritardo nella liberazione e per ogni violazione successiva.
2. - Si è costituita tempestivamente in giudizio per far notare, anzitutto, come la Parte_1 ricomprensione del corridoio fra gli “enti comuni non censibili” fosse irrilevante per dimostrare la proprietà condominiale. Il corridoio serviva esclusivamente le proprietà che in origine erano della
[...]
e di ed era quindi un ente comune parziario, dalla cui proprietà ed utilizzo gli CP_3 CP_4 altri condomini erano esclusi. A seguito dell'acquisto dal Concordato Preventivo di Master Edil s.r.l., la proprietà del corridoio è passata in capo alla convenuta quale pertinenza immobiliare ex art. 818 c.c.. In subordine, poiché l'unico soggetto che ha in uso il corridoio è la convenuta, ha chiesto la declaratoria dell'acquisto della proprietà esclusiva per usucapione ordinaria.
3. - Alla prima udienza dell'8.6.2023 il Giudice ha invitato le parti a prendere posizione sulla necessità di verificare, relativamente alle domande dispiegate in via riconvenzionale, l'integrazione del contraddittorio ai singoli condomini: dopo lo scambio di memorie fra le parti, al fine di evitare di integrare il contradditorio nei confronti di tutti i singoli condomini proprietari, la società convenuta ha trasformato la domanda di usucapione in mera eccezione riconvenzionale. La causa è proseguita con il deposito di memorie ex art. 183 VI comma c.p.c. e, in via istruttoria, con gli interrogatori formali di
, legale rappresentante di e di , amministratore del Condominio Controparte_5 Parte_1 CP_2 attore. Non ammessa l'ulteriore attività istruttoria, all'udienza del 17.9.2024 sono state precisate le conclusioni e concessi i termini ex art. 190 c.p.c.. ”.
Il Tribunale di Lecco pronunciava sentenza n. 763/2024 pubblicata in data 17/12/2024 con il seguente dispositivo:
“ACCERTA E DICHIARA la natura di bene comune all'intera collettività dei condomini del di Dolzago del corridoio sito al piano interrato ed Parte_2
individuato al foglio 3 del Catasto Fabbricati con il mappale 1825/1 e, per l'effetto,
pagina 4 di 9 CO (CF. , in persona del legale rappresentante pro tempore, a Parte_1 P.IVA_1 rilasciare il corridoio comune libero da persone e cose ed a consegnare all'amministratore del entro 10 giorni dalla pubblicazione della presente sentenza le chiavi della porta di accesso Parte_2 al medesimo corridoio nonché ad astenersi per il futuro dall'appropriarsi in via esclusiva del corridoio comune, con qualsiasi forma e modalità;
CO (CF. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, ai Parte_1 P.IVA_1 sensi dell'art. 614 bis c.p.c., per ogni giorno di ritardo nella consegna delle chiavi dopo il decimo suddetto nonché nel caso di ogni successiva violazione a versare al la somma di euro Parte_2
100,00 pro die;
CO (CF. ), in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1
pro tempore, a rifondere al attore le spese di lite per euro 9.545,00 oltre 15% spese Parte_2
generali, CPA ed IVA, se dovuta;

ORDINA la cancellazione della domanda trascritta in data 8.6.2023 ai nn. 8588 gen./6469 part..
Sentenza immediatamente esecutiva ”
Avverso tale sentenza proponeva appello con citazione notificata il 16.1.2025 Parte_1
chiedendo la riforma della sentenza per i motivi dedotti. Si costituiva Controparte_1
contestando l'appello e chiedendo la conferma della sentenza. Alla prima udienza del
[...]
29.4.2025 il consigliere istruttore dichiarava non luogo a provvedere sull'istanza di sospensiva e visti gli artt. 127 ter e 350 bis cpc invitava le parti a precisare le conclusioni;
le stesse si riportavano a quelle degli atti introduttivi ed esoneravano il relatore dalla relazione orale.
Il consigliere istruttore fissava quindi per la discussione udienza cartolare del 27 maggio 2025, dando termine alle parti sino al 13 maggio 2025 per il deposito in memorie.
Depositate le memorie e le note sostitutive della udienza, la causa era rimessa in decisione innanzi al
Collegio dell'udienza del 27 maggio 2025 e decisa nella camera di consiglio della medesima data . ha impugnato la sentenza per i seguenti motivi: Parte_4
1. (capi a e b dispositivo): totale travisamento e/o mancata considerazione in fatto della oggettiva funzione originaria del “corridoio” esclusivamente quale “disimpegno” tra le unita' poste ai suoi lati e conseguente natura di “ente comune parziario” – disapplicazione e/o errata applicazione di tale nozione giuridica
2. 3. ed in connessione terzo motivo (capi a e b del dispositivo: i) errata o fuorviata interpretazione dei titoli originari di acquisto ed errata applicazione ed obliterazione dei principi che regolano la circolazione come pertinenze ex artt. 817-818 cod. civ. dei “beni comuni parziari” e la conseguente attribuzione dei diritti proprietari o di uso esclusivo all'avente causa - mancato od pagina 5 di 9 erroneo esame da parte del giudice della costituzione ab origine sul corridoio di un uso esclusivo ex art. 1021 cod. civ.

4. in via di estremo subordine (capo c del dispositivo): inammissibilita' della richiesta di applicazione ad i sanzioni pecuniarie ex art. 614bis c.p.c. Pt_1

5. in via subordinata (capo d del dispositivo): errata ed erronea liquidazione delle spese legali a favore del in primo grado. Parte_2
L'appello non è fondato e non può trovare accoglimento.
Giova premettere, brevemente, che il tribunale ha accolto la domanda formulata dal
[...]
volta ad accertare la natura di bene comune all'intera collettività dei Parte_2
condomini del corridoio sito al piano interrato individuato in catasto fabbricati al foglio 3 mappale
1825/1, ha rigettato l'eccezione di usucapione proposta dalla convenuta, condannando Pt_4
all'immediato rilascio della porzione immobiliare e dal pagamento una somma in articolo 614 bis cpc per ogni giorno di ritardo nel rilascio, oltre alle spese legali.
Non è stata impugnata la statuizione con cui il tribunale ha rigettato l'eccezione riconvenzionale di usucapione, statuizione che conseguentemente è passata in giudicato.
Il tribunale ha confutato e rigettato tutte le tesi in diritto esposte dalla convenuta, che vengono qui riproposte nei motivi di appello.
I primi due/tre motivi d'appello possono essere congiuntamente trattati in quanto connessi. Nelle argomentazioni sviluppate a loro sostegno, afferma l'evidente contraddittorietà del tribunale Pt_4
che ha citato gli arresti della Suprema Corte in materia di condominio parziale, pur senza applicarli al caso in esame, che configura, secondo la tesi dell'appellante già sostenuta in primo grado, proprio un condominio parziario, con proprietà del corridoio in oggetto in capo al proprietario del bene Parte_2
al servizio e godimento quale il bene è destinato.
Evidenzia in particolare l'appellante che in base ai due titoli di acquisto delle due unità immobiliari già di proprietà di e egli è divenuto proprietario dell'unica unità immobiliare al CP_6 CP_4
servizio e godimento della quale è posto il corridoio, che deve quindi considerarsi pertinenza o quantomeno bene in diritto di uso esclusivo, citando l'arresto delle Sezioni Unite n.289702/2020, può essere in realtà ricondotto nel diritto reale di uso di cui all'articolo 1021 cc. Afferma pertanto la natura di diritto reale del proprio diritto sul corridoio in oggetto.
Queste argomentazioni non possono essere condivise nemmeno da questa Corte.
Non sono pertinenti al caso di un esame i riferimenti agli istituti del e del diritto Controparte_7
di uso esclusivo, ritenuto insussistente dalla Suprema Corte con la citata sentenza a Sezioni Unite
n.289702/2020, che, come noto, ha affermato il seguente principio di diritto: «La pattuizione avente ad
pagina 6 di 9 oggetto la creazione del c.d. "diritto reale di uso esclusivo" su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell'edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall'articolo 1102 c. c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi». …
Questa Corte osserva che la norma da cui occorre trarre le conseguenze in diritto sulla natura del bene in oggetto è l'articolo 1171 cc, che al primo comma recita “sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio se il contrario non risulta dal titolo” :… segue l'elencazione dei beni, fra i quali sono sicuramente ricompresi” i vestiboli, gli anditi e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune”.
Quindi è al titolo, ossia agli atti con i quali è stata trasferita la proprietà “dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio” che deve guardarsi per accertare e valutare se un bene, nella specie questo corridoio, è un bene comune a tutta la generalità dei condomini.
Infatti è lo stesso titolo che deve prevedere se una parte dell'edificio ricompresa nell'elenco di cui all'articolo 1117 è al servizio o godimento solo di alcuni dei proprietari del condominio, perché, in assenza di esplicite indicazioni negli atti di provenienza, ed in particolare nel primo, ossia in quello dove l'unico proprietario ha iniziato a vendere le singole proprietà immobiliari, il bene deve considerarsi bene comune, indipendentemente dalla circostanza che possa essere utilizzato in modo più intenso solo da alcuni condomini, senza però impedirne agli altri l'uso.
Pertanto non solo non si configura il condominio parziario, come correttamente ha affermato il tribunale, ma nemmeno può parlarsi di bene concesso “in diritto di uso esclusivo” al proprietario dell'unità immobiliare che su di esso si affacciano, con le conseguenze volute dall'appellante invase alla sua personale interpretazione della sentenza delle Sezioni Unite.
Tutti titoli a cui fare riferimento sono:
1) l'atto di compravendita per Notaio del 25.2.1994 (doc. 3 convenuto primo Persona_1
grado), col quale la costruttrice Immobiliare Laghetto Dolzago s.r.l. ha venduto alla CP_3
, in persona del legale rappresentante , il bar-ristorante al piano terra,
[...] CP_8
con annessi servizi e locali accessori al piano primo sottostrada identificati al mappale 1825/6 ed il vano ad uso autorimessa al piano primo sottostrada identificato al mappale 1825/27
2) l'atto di compravendita 23.7.2014 (doc. 1 dell'attore primo grado), con cui il ha ceduto CP_6 alla Immobiliare Ratti s.r.l. dell'Amministratore UN (che ha poi assunto Controparte_5
l'odierna denominazione di come da visura camerale al doc. 14 della Parte_1
convenuta) gli stessi beni pagina 7 di 9 3) Il decreto di trasferimento del 23.3.2016 con cui gli altri beni che si affacciano sul corridoio in oggetto sono stati acquistati da per concordato preventivo di Master Edil s.r.l.(doc 6 Pt_4
convenuto primo grado) nel rogito del 1994 i beni di cui al mappale 1825/1 sono definiti “utilità comuni” e sono inseriti fra le coerenze dei beni venduti. 'E poi prevista una pattuizione di concessione di “diritto di uso esclusivo” su una porzione alla cui identificazione concorre la planimetria allegata al rogito, da cui si rileva chiaramente che è proprio escluso il corridoio di cui si discute.
Nel rogito del 2014 si legge, nei patti “enti comuni”:
“E' pure compresa nella presente vendita la proporzionale quota di comproprietà negli enti e spazi comuni dell'intero fabbricato a sensi art. 1117 e seguenti del C.C., determinata in : - 91,91/1000 per le unità immobiliari al mapp. 1825 subb. 705- 704-703 et 27 - 3,71/1000 per l'unità immobiliare al mapp.
1825/51 ed in particolare sono da considerarsi comuni i camminamenti, il giardino, le scale, gli ascensori, i locali ascensori, i disimpegni, il locale contatori, la cabina di trasformazione, i ballatoi, la piazza, la centrale termica, identificati al foglio 3 del Catasto Fabbricati con il mappale 1825/1 - bene comune non censibile.”
Nel decreto di trasferimento beni di proprietà di sono trasferiti con questa indicazione dei CP_4
beni comuni, fra cui sono ricompresi quelli del mappale 1825 subalterno 1, ossia anche il corridoio in oggetto.
pagina 8 di 9 Dall'esame dei titoli non solo si trova una chiara ricomprensione di questa porzione fra le parti comuni a tutto il , ma non è possibile trarre da alcuna delle pattuizioni uno spunto di interpretazione Parte_2
del titolo di natura diversa, ossia che possa prevedere una destinazione di questo corridoio solo al servizio delle unità immobiliari che su di esso si affacciano, e che dal 2016 sono di titolarità di un unico proprietario.
L'appello non merita dunque accoglimento, conferma dell'impugnata sentenza.
L'esito della lite vede la soccombenza dell' appellante, che viene quindi condannato ex art 91 c.p.c. alla refusione delle spese processuali del grado in favore della controparte, liquidate come in dispositivo sulla base del vigente D.M. n.55/2014, con riferimento al valore della causa come dichiarato ai fini del contributo unificato giudiziale, in rapporto ai valori medi previsti stante la media difficoltà delle questioni trattate, escludendo dal computo la voce relativa alla fase istruttoria assente nel presente grado.
Viene inoltre dichiarata la sussistenza degli estremi di cui all'articolo 13 comma 1- quater del d.p.r. n.
115/2002 (così come inserito dall'articolo 1 co 17. D.228/12) per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello a norma del comma 1-bis dello stesso art 13.

P.Q.M.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da contro Parte_1
avverso la sentenza del Tribunale di Lecco n. 763/2024 Controparte_1
così provvede:

1. rigetta l'appello per l'effetto conferma l'impugnata sentenza;

2. Condanna l'appellante alla refusione delle spese processuali del grado in favore della controparte liquidate in € 1.134,00 per fase di studio, € 921,00 per fase introduttiva ed €
1.911,00 per fase decisionale oltre 15% per rimborso spese forfettarie e accessori di legge;

3. Dichiara la sussistenza degli estremi di cui all'articolo 13 comma 1- quater del d.p.r. n.
115/2002 (così come inserito dall'articolo 1 co 17. D.228/12) per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello a norma del comma 1-bis dello stesso art 13.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio del 27 maggio 2025
Il Presidente estensore e relatore
Giovanna Ferrero
pagina 9 di 9