R.G. N. 697/2021

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI MESSINA
-Prima Sezione Civile-

La Corte di Appello di Messina, I sezione civile, riunita in camera di consiglio, composta dai sigg.ri magistrati:
Dott. Sabatini Augusto Presidente Dott. Salvo Marisa Consigliere Dott. Scolaro Maria Giuseppa Consigliere relatore
Ha emesso la seguente SENTENZA Nella causa civile iscritta al n. 697/2021 R.G. vertente:
TRA in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede in Messina (ME) Parte_1 via Marco Polo n. 501, P. Iva rappresentata e difesa dall'avv. Salvatore Catalano P.IVA_1
( ) presso il cui studio professionale sito in Messina (ME) via Ghibellina n. C.F._1
75, è elettivamente domiciliata.
-Appellante ed appellata in via incidentale- CONTRO
nata a [...] il [...], c.f. , e CP_1 C.F._2
nata a [...] il [...], c.f. Controparte_2 C.F._3 entrambe rappresentate e difese dall'avv. Francesca Giordano De Domenico (C.F.
) presso il cui studio professionale sito in Messina (ME) via A. Saffi n. C.F._4
12 is. 103 pal. C, sono elettivamente domiciliate.
-Appellate ed appellanti in via incidentale- NONCHE'
, n.q. di erede di a sua volta erede premorta di CP_3 Persona_1 Per_2
nato a [...] il [...], c.f. , rappresentato e difeso
[...] C.F._5 dall'avv. Luigi Ionata (C.F. preso il cui studio professionale sito in C.F._6
Messina (ME) via San Domenico Savio is. 255, è elettivamente domiciliato;

, n.q. di erede di e , nato a [...] Parte_2 Persona_2 Persona_3
(ME) il 13.11.1959, c.f. , rappresentato e difeso dall'Avv. Daniela M. A. C.F._7
De Domenico (C.F. presso il cui studio professionale sito in Messina (ME) C.F._8 via Ducezio n. 15, è elettivamente domiciliato.
1 -Appellati- ; CP
, n.q. di erede di a sua volta erede premorta di Controparte_5 Persona_1
; Persona_2
, n.q, di erede di a sua volta erede premorta di Controparte_6 Persona_1
. Persona_2
-Appellati contumaci- OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 440/2021 emessa dal Tribunale di Messina, Prima sezione Civile in data 20.02.2021 e pubblicata in data 02.03.2021 nel relativo fascicolo telematico, a definizione del procedimento iscritto al n. R.G. 1559/2007.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per l'appellante Parte_1
“1) Riconoscere e dichiarare l'ammissibilità e la fondatezza del presente appello e, conseguentemente, riformare la sentenza impugnata nei termini di cui in parte motiva, riconoscendo e dichiarando la risoluzione ex lege (art. 1457 c.c.) del contratto preliminare oggetto del presente giudizio e, conseguentemente, riconoscendo e dichiarando il diritto della alla indennità di occupazione sine titulo e, quindi accogliendo le domande riconvenzionali spiegate Parte_1 nel primo grado di giudizio ed a rientrare nel pieno possesso e godimento dell'immobile per cui è causa;
2) Con vittoria di spese e compensi del doppio grado di giudizio.”
Per le appellate, e CP_1 Controparte_2
“1) Dichiarare inammissibilità dell'appello proposto dalla e/o rigettarlo nel merito perché Controparte_7 infondato in fatto e in diritto;

2) Previa declaratoria di ammissibilità ed in accoglimento dell'appello incidentale, riformare la impugnata sentenza e, per l'effetto, dichiarare la risoluzione per inadempimento del preliminare stipulato in data 07.09.1998 dal Sig. e dalla ditta condannando quest'ultima, in persona del suo rappresentante p.t., al Parte_3 Parte_1 pagamento di € 96.213,00, oltre interessi a far data dalle date di incasso dei versamenti già effettuati, ed il maggior danno;

3) Condannare la ditta al risarcimento del danno conseguente alla mancata acquisizione del bene Parte_1 promesso da parte delle Sig.re e da liquidarsi secondo il criterio indicato in Controparte_2 CP_1 motivazione o nella diversa somma ritenuta di giustizia;

4) Condannare la ditta al pagamento di una equa somma di denaro in favore delle Sig.re Parte_1 CP_1
e , ai sensi dell'art. 96, terzo comma, c.p.c., nella misura di €10.000,00 o in quella
[...] Controparte_2 diversa e/o maggiore ritenuta di giustizia;
5) Con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi del giudizio.”
Per l'appellato, : CP_3
“1) Ritenere e dichiarare la carente di legittimazione passiva e, conseguentemente, ordinarne CP_3
l'estromissione dal giudizio;
2) Condannare in persona del legale rappresentante pro tempore al pagamento delle spese e compensi Parte_1 da distrarsi in favore del sottoscritto difensore che dichiara di avere anticipato le prime e non riscosso i secondi.”
Per l'appellato, erede di e : Parte_2 Persona_2 Persona_3
2 “1) Ritenere e dichiarare che nessuna somma ad alcun titolo deve il Sig. a nessuna delle parti Parte_2 in causa;
2) Compensare le spese di entrambi i gradi di giudizio.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Le originarie attrici e CP CP_1 Persona_2 Controparte_2 convenivano in giudizio la società premettendo che il fratello loro Parte_1 Parte_3 dante causa, si era obbligato con la società convenuta, tramite un preliminare di compravendita redatto con scrittura privata del 07.09.1998, all'acquisto di un immobile “franco e libero da pesi ed ipoteche” sito in Messina, via Marco Polo, identificato in catasto urbano al foglio 144, part. 1342, sub 30, per il prezzo complessivo convenuto pari a L. 210.000.000 mediante la corresponsione, in più soluzioni, di una caparra complessiva pari ad L. 186.000.000 da scomputare sul prezzo finale pattuito. Assumevano le predette che il Parte_3 nonostante la continua riluttanza della parte promissaria venditrice a procedere alla stipula del contratto definitivo di compravendita, veniva immesso nel possesso pieno ed esclusivo dell'immobile, mediante consegna delle chiavi.
Dopo la sua morte, al fine di dare corso al citato contratto preliminare, le coeredi avevano convocato per il 23.12.2004 la presso lo studio notarile del Dr. al Parte_1 Persona_4 fine di vedersi definitivamente trasferire, in comunione indivisa, “iure successionis”, la proprietà libera ed incondizionata dell'immobile promesso in vendita, senza che però alcuno comparisse per la società. Le attrici deducevano che, verosimilmente, il rifiuto di procedere alla stipula del definitivo da parte della convenuta dipendeva dalla pendenza di una procedura esecutiva in danno dell'immobile.
Proseguendo, le stesse comunicavano alla in data 4 maggio 2005, di aver redatto un Parte_1 atto di transazione in virtù del quale e si impegnavano a cedere e CP Persona_2 trasferire la quota di loro spettanza all'acquisto dell'immobile sito in via Marco Polo in favore di e che, pro bono pacis, accettavano, con la conseguenza che la Controparte_2 CP_1 stipula del definitivo sarebbe dovuta avvenire in favore esclusivamente di queste ultime.
Rimasto ineseguito il contratto preliminare di compravendita, le originarie attrici agivano in giudizio chiedendo, ai sensi dell'art. 2932 c.c., l'emissione di sentenza che, tenendo luogo del contratto non concluso, trasferisse a previa eliminazione Per_2 Parte_4 delle garanzie reali e dei pesi gravanti sul corpo immobiliare promesso in vendita, l'immobile oggetto del contratto preliminare datato 07.09.1998, con condanna della società convenuta al risarcimento del danno conseguito al ritardo nell'acquisizione della piena e incondizionata titolarità del diritto di proprietà, ovvero, in subordine, in caso di mancata estinzione delle garanzie reali gravanti sull'immobile, per la dichiarazione di risoluzione del contratto preliminare di compravendita con la condanna della convenuta alla restituzione della caparra versata oltre interessi legali, rivalutazione monetaria e risarcimento del danno da liquidarsi anche in via equitativa. 3 La convenuta si costituiva in giudizio, contestando le deduzioni di controparte in Parte_1 ordine all'ammontare delle presunte somme versate dal proprio dante causa a titolo di caparra non essendo stata fornita alcuna prova documentale in ordine ai presunti versamenti effettuati;
in merito alla convocazione presso il notaio per la stipula dell'atto definitivo rilevava di non averne avuto conoscenza, atteso che la stessa era stata recapitata presso lo studio legale dell'avv. Nicola Todaro, ove essa società non aveva effettuato alcuna elezione di domicilio, nonché nei confronti di in proprio senza alcun riferimento alla sua qualità di legale Parte_5 rappresentante pro tempore della società Sottolineava, altresì, l'irrilevanza della Parte_1 pendenza della procedura esecutiva, peraltro cancellata, e concludeva per il rigetto della domanda.
In via riconvenzionale deduceva l'intervenuta risoluzione ex lege del contratto preliminare di compravendita e chiedeva la condanna delle signore al rilascio dell'immobile ed al Per_2 pagamento della somma di euro 40.000,00 a titolo di indennizzo per l'occupazione sine titulo dell'immobile da parte delle stesse, determinante un loro arricchimento senza causa ai sensi dell'art. 2041 c.c., anche mediante compensazione con la somma già ricevuta a titolo di acconto dal in subordine chiedeva che venisse dichiarata l'avvenuta risoluzione del Parte_3 contratto preliminare per inadempimento contrattuale di scaturente dal Parte_3 mancato rispetto del termine essenziale ivi previsto per il versamento del saldo del prezzo.
Esaurita la fase introduttiva e di trattazione con il deposito delle memorie ex art. 183, comma 6 c.p.c., il Tribunale di Messina ammetteva ed espletava la prova per testi richiesta dalla convenuta società, ed all'esito della prova testimoniale, disponeva procedersi ad assumere una consulenza tecnica d'ufficio.
All'udienza del 08.10.2012, il difensore delle attrici dichiarava la morte di e, Persona_2 conseguentemente, veniva pronunciata l'interruzione del processo. La avendone interesse, in data 20.02.2013, depositava ricorso in riassunzione, che Parte_1 veniva notificato a mezzo pec alle parti costituite, presso i loro procuratori, nonché a mezzo ufficiale giudiziario agli eredi di Persona_2
- (coniuge) Persona_3
- (figlio) Parte_2
- , e quali eredi di (figlia CP_3 Controparte_6 Controparte_5 Persona_1 premorta) Tra essi, si costituiva unicamente eccependo il proprio difetto di legittimazione CP_3 passiva, in quanto non erede di la cui eredità si era, invece, devoluta solo in favore Persona_2 del coniuge , del figlio e delle nipoti ex filia Persona_3 Parte_2 Controparte_6
e subentrate per rappresentazione alla madre figlia premorta Controparte_5 Persona_1 di Persona_2
Il chiamato C.T.U. depositava l'elaborato peritale in data 08.05.2017, disattendendo in parte i rilievi sollevati dai C.T.P. di parte alla bozza preventivamente trasmessa alle parti.
In esito alla fase istruttoria, all'udienza del 5.10.2020 la causa veniva assunta in decisione con assegnazione alle parti dei termini per il deposito di note conclusive ai sensi dell'art. 190 c.p.c.
4 Con la sentenza n. 440/2021 emessa il 20.02.2021 e pubblicata in data 02.03.2021, il Tribunale di Messina, Prima Sezione Civile, così statuiva:
“

1. Respinge la domanda di e;
CP_1 Controparte_2


2. Respinge la domanda riconvenzionale di Parte_1


3. Compensa le spese di lite.”
Avverso la succitata pronuncia, l'odierna appellante interponeva gravame con atto di Parte_1 appello notificato a mezzo pec in data 30.09.2021, deducendo l'erronea applicazione dell'art. 1457 c.c. da parte del Tribunale adito, il quale non aveva ritenuto essenziale il termine previsto nel preliminare, e chiedendo di dichiararsi la risoluzione ex lege del contratto con la condanna delle attrici alla restituzione dell'immobile ed al pagamento dell'indennità per l'occupazione sine titulo, ai sensi dell'articolo 2041 c.c.. Con vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio.
Con comparsa di risposta depositata il 10.01.2022 si costituivano in giudizio le appellate CP_1
e deducendo l'infondatezza in fatto ed in diritto dei motivi di gravame
[...] Controparte_2 addotti dalla società appellante chiedendone il rigetto e proponevano appello incidentale affidato ai seguenti motivi: 1) contraddittorietà della motivazione e violazione dell'art. 1453, secondo e terzo comma c.c. in relazione al momento in cui si è perfezionato l'inadempimento della società venditrice;
2) violazione dell'art 1455 c.c., in relazione alla ritenuta non scarsa importanza dell'inadempimento della promittente venditrice, erronea valutazione delle prove, violazione dell'art. 115 c.p.c. ed omesso esame di un fatto decisivo. Concludevano chiedendo pronunciarsi l'inammissibilità e/o il rigetto dell'appello proposto e, in accoglimento dell'appello incidentale, dichiararsi la risoluzione per inadempimento del preliminare stipulato nel 1998 tra il (dante causa iure successionis delle esponenti) Parte_3
e la ditta con la condanna di quest'ultima al pagamento della somma di € 96.213,00 Parte_1 oltre interessi nonché al risarcimento del danno subito, con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi.
Con successiva comparsa di risposta del 02.02.2022 si costituiva in giudizio l'appellato CP_3
ribadendo la propria carenza di legittimazione passiva, in quanto l'eredità di
[...] Persona_2 per cui egli era chiamato in causa, si era devoluta - giusta denuncia di successione presentata il 06.02.2013 e registrata all'Agenzia delle Entrate di Messina al n° 330 vol. 9990 - a favore del coniuge , del figlio e delle nipoti ex filia e Persona_3 Parte_2 Controparte_6
subentrate per rappresentazione alla madre figlia premorta Controparte_5 Persona_1 della sig.ra Persona_2
Insisteva, dunque, per la dichiarazione di carenza di legittimazione passiva con, seguentemente, ordine di estromissione dal giudizio e contestuale condanna della al pagamento delle Parte_1 spese e compensi da distrarsi in favore del difensore anticipatario.
All'udienza del 04.11.2022, la Corte rilevata l'insussistenza dei presupposti per la declaratoria di inammissibilità dell'appello di cui all'art. 348 bis c.p.c., e ritenuta l'assenza di prova della notifica dell'atto introduttivo nei confronti dell'appellato , ordinava l'integrazione del Persona_3
5 contraddittorio nei suoi confronti e, contestualmente dichiarava la contumacia di CP
, e . Controparte_6 Controparte_5 Parte_2
Con memoria difensiva del 28.11.2023 si costituiva in giudizio , quale erede di Parte_2
e rappresentando che, con atto transattivo del 04.05.2005 Persona_2 Persona_3 intervenuto tra le odierne appellanti e da una parte, e le CP_1 Controparte_2 precedenti coeredi e dall'altra, queste ultime avevano rinunziato a CP Persona_2 qualsiasi pretesa sull'immobile per cui è causa. Evidenziava che la partecipazione di esse all'odierno giudizio era solo tesa a garantire l'integrità del contraddittorio, trattandosi di litisconsorzio necessario, così da consentire alle sorelle CP_1
e il raggiungimento del loro scopo. Per tali ragioni chiedeva dichiarare
[...] Controparte_2 che nessuna somma era dovuta ad alcun titolo dal . Parte_2
Successivamente, all'udienza del 05.02.2024, svoltasi secondo le modalità previste per la trattazione scritta ex art. 127-ter c.p.c. (così come introdotto dal D. Leg.vo 10.10.2022 n. 149), mediante scambio e deposito telematico di note, le parti precisavano le conclusioni e la causa veniva posta in decisione con concessione dei termini di rito per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
§ 1. Con il primo e unico motivo d'impugnazione, l'odierna società appellante lamenta l'erroneità della sentenza di primo grado nella parte in cui ha rigettato la propria domanda riconvenzionale volta a far valere la risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita in conseguenza della violazione del termine essenziale del 30.09.2000 pattuito fra le parti per il pagamento del prezzo e la conseguente stipula dell'atto definitivo. In particolare, sottolinea che a pagina 3, penultimo capoverso, del suddetto contratto preliminare, le parti avevano espressamente pattuito che “I termini come sopra convenuti debbono ritenersi come essenziali”, così facendo implicito riferimento alla disciplina dettata dall'art. 1457 c.c., a mente del quale, laddove entro tre giorni dalla scadenza del termine stabilito, la parte non comunichi di volerne esigere comunque l'esecuzione, il contratto si intende risoluto di diritto anche se non è stata espressamente pattuita la risoluzione. Tale termine, afferma l'appellante, è stato volontariamente apposto onde evitare il protrarsi sine die dell'obbligo di versamento del saldo prezzo e della conseguente stipula del definitivo, subordinata a tale pagamento. Dunque, data la circostanza che oggetto del preliminare di vendita era un immobile di un certo valore, essa deve far propendere a ritenere che l'intenzione delle parti fosse quella di stabilire un termine certo che non fosse superabile, attesa la rilevanza economica degli interessi in gioco;
pertanto, il superamento del suddetto termine, senza che nei tre giorni successivi sia stata manifestata l'intenzione di voler comunque ottenere il pagamento del saldo prezzo e la stipula del definitivo, avrebbe comportato la risoluzione ex lege del contratto. In merito all'acquiescenza da parte del promittente venditore a trovare un accordo anche successivamente alla scadenza del termine prefissato per la stipula del rogito ed il versamento del
6 saldo, evidenziata dal giudicante di prime cure, deduce che, si trattasse di un tentativo Parte_1 di risolvere la questione manifestando alle eredi del la disponibilità a cederlo in Parte_3 cambio delle somme che ancora erano dovute;
ma ciò non potrebbe in alcun modo incidere sulla risoluzione ex art. 1457 c.c. dell'originario contratto, che si era già verificata in precedenza.
Di conseguenza, l'appellante critica la motivazione del provvedimento di prime cure pure nella parte in cui, ritenendo infondata la domanda di risoluzione del contratto preliminare ex art. 1457 c.c., ha rigettato anche quella di indennizzo per l'occupazione sine titulo dell'immobile promesso in vendita, perpetrata dagli eredi del de cuius. Sostiene stante la non contestata immissione in possesso mediante consegna delle Parte_1 chiavi, che il contraente ha continuato a sfruttare senza alcun titolo l'immobile Parte_3 della società fino alla sua morte, avvenuta il 26.02.2002, ed in seguito, anche le eredi Parte_1 anno continuato a detenerlo immettendosi nel possesso senza averne alcun titolo. Per_2
Indubbiamente l'occupazione sine titulo dell'immobile da parte di quest'ultime, afferma l'appellante società, ha determinato un “arricchimento senza causa” delle stesse, nella misura in cui ne hanno di fatto avuto il pieno possesso e godimento per anni. Per tali ragioni, la chiede essere indennizzata nei limiti dell'arricchimento, del danno Parte_1 patrimoniale subìto, considerato il canone di locazione medio di un'unità immobiliare con le caratteristiche di quello abusivamente detenuto, così come quantificato dal CTU in complessivi
€ 86.992,04 oltre alle ulteriori somme maturande sino al rilascio effettivo dell'immobile. Infine, precisa e specifica che deve escludersi dal novero degli eredi di Parte_3
l'appellato , il quale è privo di legittimazione passiva, e nei cui confronti non CP_3 intende spiegare alcuna domanda né pretende alcunché.
§
Di converso, le appellate e in merito all'addotta essenzialità CP_1 Controparte_2 del termine, affermano che il giudice di prime cure ha correttamente aderito al consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, ritenendo evidentemente smentita per tabulas tale circostanza, considerato che, successivamente alla scadenza fissata, il legale rappresentante della promettente venditrice, per un verso, accettava e quietanzava diversi acconti da scomputare dal prezzo complessivo e, per altro verso, manifestava documentalmente la propria disponibilità a concludere l'affare ed a trovare un accordo sul versamento del saldo. Pertanto, l'inequivocabile comportamento concludente della confermando di non Parte_1 ritenere perduta l'utilità dell'accordo, manifestava implicitamente e senza possibilità di smentita l'intenzione di voler ugualmente siglare l'affare e di esigere l'esecuzione del preliminare. Sottolineano che, ad ogni modo, il termine non poteva essere rispettato, giacché, come già evidenziato, l'immobile al momento della data individuata era gravato da ipoteca, oggetto di una procedura di esecuzione immobiliare ed incommerciabile per irregolarità urbanistica, così come accertato nel corso del giudizio. Deducono quindi che, l'atteggiamento della società appellante, volto dolosamente ad insistere su un motivo di gravame insussistente, sia meritevole della sanzione di cui all'art. 96, comma 3, c.p.c., da determinarsi equitativamente in € 10.000,00.
7 Relativamente all'ulteriore censura di parte appellante, le appellate denunciano l'inammissibilità e l'infondatezza della domanda di indennizzo per occupazione sine titulo dell'immobile, formulata dall'appellante società, in quanto improponibile ai sensi dell'art. 2042 c.c. In particolare, deducono che l'azione di ingiustificato arricchimento ha carattere sussidiario e deve ritenersi esclusa in ogni caso in cui il danneggiato possa esercitare un'altra azione per farsi indennizzare il pregiudizio subito;
dunque, la controparte avrebbe dovuto impiegare gli strumenti processuali prefigurati dagli artt. 2033 e 2037 c.c., da cui ormai deve ritenersi decaduta ex art. 345 c.p.c., con conseguente inammissibilità della domanda spiegata. Ad abundantiam, rilevano anche l'infondatezza nel merito poiché non avrebbe assolto Parte_1
l'onere probatorio richiesto dalla normativa riguardo la dimostrazione del depauperamento patrimoniale subito, l'arricchimento delle Sig.re ed il nesso di causalità tra questi eventi e Per_2 la presunta occupazione sine titulo.
§ 2. Proseguendo, le odierne appellate, rimaste anch'esse soccombenti all'esito al giudizio di prime cure, spiegano appello incidentale avverso i capi della sentenza che hanno rigettato le proprie domande articolate in primo grado, affidandosi a tre motivi:

2.1. In primo luogo, lamentano la contraddittorietà della motivazione e la violazione dell'art. 1453 secondo e terzo comma c.c., in relazione al momento in cui si è perfezionato l'inadempimento della società promittente venditrice, poiché l'adempimento del contratto preliminare era condizionato alla liberazione dell'immobile da pesi;
quindi, non era possibile fissare una data per la stipula del contratto definitivo fintanto che la società non provvedeva a liberare il bene. Affermano che il Tribunale doveva ritenere già definitivo l'inadempimento della società convenuta, al più, al momento in cui il giudizio veniva incardinato, e non poteva, piuttosto, escludere la sua gravità per il sol fatto che l' potesse ancora liberare l'immobile Parte_1 dai pesi.

2.2. In secondo luogo, deducono la violazione dell'art. 1455 c.c. allorquando il giudicante di primo grado ha omesso di rilevare la grave inadempienza della controparte, complessivamente desumibile da diverse condotte tenute negli anni ed in particolare: a) l'immobile era incommerciabile sin da prima della stipula del contratto per delle irregolarità urbanistiche, che ancor oggi non sono state sanate;
b) aver sottaciuto, al momento della stipula del preliminare, che l'immobile per cui è causa era già gravato da ipoteca convenzionale, la cui iscrizione non era conosciuta dal promissario acquirente;
c) sull'immobile per cui è causa penda attualmente un'ulteriore ipoteca legale, iscritta nelle more del giudizio contro ed in favore di evidentemente Parte_1 CP_8 sconosciuta alle odierne appellanti incidentali, e riscontrata solo in sede di CTU.

2.3. In terzo luogo, in conseguenza della risoluzione del preliminare di compravendita in ragione del grave inadempimento della società ai sensi dell'art. 1455 c.c., Parte_1 ripropongono la domanda di restituzione della caparra versata in distinte soluzioni, per una somma complessiva di L. 186.296.200, oggi corrispondenti ad € 96.213,00 oltre interessi nella misura legale a decorrere, per ciascun versamento, dalla data dell'effettivo incasso da parte della società, maggior danno - risultante dalla differenza tra il tasso del 8 rendimento medio annuo netto dei titoli di Stato di durata non superiore a dodici mesi ed il saggio degli interessi legali calcolati sulle superiori somme - senza che ne sia necessaria alcuna prova.
§. 3. L'appellato , dal canto suo, ribadisce la propria totale estraneità all'oggetto del CP_3 contendere. Rappresenta che l'eredità di attrice in primo grado, si è devoluta, giusta denuncia Persona_2 di successione presentata il 06.02.2013, registrata all'Agenzia delle Entrate di Messina al n° 330 vol. 9990, a favore del coniuge (a sua volta deceduto in data 23.02.2015), del Persona_3 figlio e delle nipoti ex filia e subentrate Parte_2 Controparte_6 Controparte_5 per rappresentazione alla madre figlia premorta della sig.ra Persona_1 Persona_2
Contrariamente, l'appellato , destinatario della notifica dell'atto di riassunzione in CP_3 primo grado e del presente atto d'appello, non è erede di e non ha, né aveva al Persona_2 tempo della notifica, alcuna legittimazione processuale a stare in giudizio. Insiste, dunque, nella dichiarazione della propria carenza di legittimazione passiva con condanna dell'appellante al pagamento delle spese e compensi. Parte_1
§ 4. L'appellato , costituitosi in qualità di erede del Sig. (erede Parte_2 Persona_3
a sua volta dell'originaria attrice , espone che, con atto transattivo del 04.05.2005 Persona_2 intervenuto tra le Sigg.re e da una parte, e le Sigg.re CP_1 Controparte_2 CP
e dall'altra, queste ultime avevano rinunciato a qualsiasi pretesa
[...] Persona_2 sull'immobile per cui è causa. Perciò la partecipazione al giudizio della della quale è odierno erede, si era resa Persona_2 necessaria solo in quanto litisconsorte ed era tesa esclusivamente a garantire l'integrità del contraddittorio per consentire alle sorelle, e di ottenere il CP_1 Controparte_2 riconoscimento del diritto azionato nei confronti della società appellante Parte_1
Da ciò deriverebbe la totale estraneità del rispetto alla vicenda processuale in Parte_2 esame e, conseguentemente, che nessuna somma egli deve ad alcun titolo a nessuna delle parti in causa.
§§§
§ 5. Anzitutto, si ritiene necessario, in via preliminare, esaminare l'aspetto attinente alla posizione processuale rivestita dell'appellato , il quale ha eccepito il proprio difetto di CP_3 legittimazione passiva, poiché, essendo la propria moglie figlia premorta di Persona_1
a quest'ultima erano succedute per rappresentazione alla propria madre ( Persona_2 Per_1
le figlie e rimanendo egli al di fuori di tali vicende
[...] Controparte_6 Controparte_5 successorie.
Tanto premesso, deve darsi atto del fatto che l'appellante, società nel presente Parte_1 giudizio di appello ha escluso dal novero dei destinatari delle proprie pretese il predetto proprio sulla scorta della sua carente legittimazione passiva, sicchè ogni CP_3 questione, sul punto, risulta assorbita, tanto più considerato, come si vedrà, il rigetto integrale nel merito dell'appello proposto da Parte_1
9 Invero, nel proprio atto di impugnazione, la società ha riconosciuto la correttezza di Parte_1 tale ricostruzione denunciando la difficile rilevabilità, in primo grado, della circostanza che non poteva subentrare pro quota nel patrimonio della suocera, atteso che la moglie CP_3 era rispetto a lei premorta. Specificatamente l'appellante ha precisato che “deve escludersi dal novero degli eredi il sig. nei confronti del quale non si intende spiegare alcuna domanda né Per_2 CP_3 pretendere alcunchè […] la notificherà a il presente atto di appello solo perché formalità Parte_1 CP_3 imposta perché questi era presente in primo grado, e senza alcuna pretesa o domanda nei suoi confronti”.
Circa la mancata condanna della società alle spese del giudizio di primo grado in Parte_1 mancanza della valida proposizione di appello incidentale sul punto, nessuna riforma della sentenza può essere qui invocata dallo CP_3
In ogni caso, l'integrale compensazione delle spese si giustificava e si giustifica in ragione della complessa vicenda successoria che ha visto l'esclusione dello dalla successione. CP_3
§ 6. Venendo al merito, ai fini di una compiuta trattazione della presente controversia, pare opportuno, anzitutto, procedere con l'esame delle censure mosse dall'appellante società Pt_1 avverso le statuizioni contenute nella sentenza di primo grado, e solo successivamente,
[...] procedere al vaglio dei motivi d'appello incidentale articolati dalle odierne appellate CP_1
e
[...] Controparte_2
Orbene, parte appellante chiede che venga dichiarata l'avvenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita stipulato in conseguenza della violazione del termine essenziale del 30.09.2000, pattuito fra le parti, per il pagamento del prezzo e la conseguente stipula dell'atto definitivo.
Come è noto, il termine è essenziale quando la prestazione perde qualsiasi utilità per la controparte se viene eseguita oltre il termine pattuito;
si parla di essenzialità oggettiva se dipende dalla natura della prestazione, mentre invece, soggettiva se dipende dalla volontà dei contraenti.
Secondo l'autorevole insegnamento giurisprudenziale, l'accertamento in ordine all'essenzialità del termine per l'adempimento ex art. 1457 c.c. va condotto alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, di modo che risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo. Volontà questa che non può essere desunta solo dall'uso di formule di stile (quale l'espressione "entro e non oltre", riferita al tempo di esecuzione della prestazione), se non emerga, dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti, che queste hanno inteso considerare perduta, decorso quel lasso di tempo, l'utilità prefissatasi (Cfr. Cass. Civ. n. 5797/2005, Cass. Civ. n. 3645/2007, Cass. Civ. n. 21587/2007, Cass. Civ. n. 25549/2007, Cass. Civ. n. 14426/2016, Cass. Civ. n. 32238/2019 e Cass. Civ. n. 10353/2020).
In merito alla distinzione tra essenzialità soggettiva ed oggettiva del termine, la Suprema Corte, con una risalente pronuncia, ha specificato che “l'essenzialità del termine contenuto per l'adempimento può essere desunta per implicito o da elementi soggettivi, quale la volontà delle parti, o da elementi oggettivi, quale
10 l'oggetto o la natura del contratto: non e pero necessario che questi elementi ricorrano insieme, avendo la loro presenza carattere non già congiuntivo ma alternativo”. (Cass. Civ. n. 221/1979) Secondo tale orientamento, pertanto, al fine di accertare l'essenzialità del termine apposto in contratto è sufficiente riscontrare un'esplicita volontà delle parti in forza della quale il termine sia stato qualificato come tale, non essendo parimenti necessario verificare se esso possa considerarsi essenziale anche in base ad elementi oggettivi, quali l'oggetto o la durata del contratto.
Più recentemente, tuttavia, i giudici di legittimità hanno statuito che: “l'accertamento dell'essenzialità del termine per l'adempimento, ex art. 1457 c.c., costituisce un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito - la cui valutazione è insindacabile in sede di legittimità, se sorretta da una motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici - da condurre, oltre che alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti (quale, ad esempio, "entro e non oltre"), tenendo soprattutto conto della natura e dell'oggetto del contratto”; ed ancora,
“l'accertamento in ordine alla essenzialità del termine per l'adempimento, ex art. 1457 c.c., è riservato al giudice di merito e va condotto alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, di modo che risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo, che non può essere desunta solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre", riferita al tempo di esecuzione della prestazione, se non emerga, dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti, che queste hanno inteso considerare perduta, decorso quel lasso di tempo, l'utilità prefissatasi”.
Nel verificare l'essenzialità del termine apposto in contratto, pertanto, il giudicante non può utilizzare esclusivamente parametri di accertamento soggettivi, quali, le espressioni utilizzate dalle parti, ma deve basare la propria disamina soprattutto su criteri oggettivi, quali natura ed oggetto del negozio, alla luce dei quali dovrà valutare se le parti, mediante l'apposizione del termine, abbiano inteso inequivocabilmente considerare perduta, decorso quel lasso di tempo, l'utilità prefissatasi.
Orbene, nel caso di specie, correttamente il primo giudicante, uniformandosi alla giurisprudenza maggioritaria e più recente, ha ritenuto non essenziale il termine previsto nel contratto preliminare di compravendita de quo. Ed infatti, nonostante le parti abbiano utilizzato espressioni quali “Il saldo sarà pagato entro la data” “la stipula dell'atto pubblico dovrà avvenire entro e non oltre” oppure
“I termini come sopra convenuti debbono ritenersi come essenziali”, non si evince inequivocabilmente, utilizzando quale parametro di accertamento non solo le citate espressioni, ma anche, e soprattutto, la natura e l'oggetto del contratto, che l'utilità economica del contratto stesso dovesse ritenersi perduta per le parti in caso di mancato versamento del saldo del prezzo e di stipula del definitivo entro termine convenuto.
Come correttamente rilevato dal giudice di prima istanza, la non fornisce alcuna Parte_1 concreta argomentazione dalla quale possa fondamentalmente dedursi che il mancato pagamento, e la conseguente mancata stipula del contratto definitivo entro il 30.09.2000 abbia reso del tutto inutile e, non satisfattoria la prestazione delle odierne appellate. L'originaria convenuta non ha nemmeno allegato la ricorrenza di alcun concreto elemento idoneo a dare evidenza di una volontà
11 delle parti diretta a considerare perduta l'utilità economica del contratto, con l'inutile decorso del termine pattuito.
Proprio la natura del bene (immobile), difatti, quale criterio oggettivo di accertamento, porta questa Corte a ritenere che la mancata sottoscrizione del contratto definitivo entro il termine pattuito non costituisca circostanza idonea a determinare una perdita di utilità della prestazione per il promissario venditore.
Ciò in quanto, il termine stabilito nel contratto preliminare di compravendita per la stipula del contratto definitivo ed il saldo del prezzo non rappresenta di regola un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto. Invero, tale termine può ritenersi essenziale solo se, all'esito dell'opera ermeneutica del negozio, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di considerare ormai perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine, con l'ulteriore precisazione che tale volontà non può desumersi solo dall'uso della semplice espressione “entro e non oltre”. Piuttosto occorre una che le parti precisino ed espongano all'altro contraente le motivazioni per cui il termine previsto ed indicato nel negozio si renda essenziale, determinando una vera e propria perdita di utilità della prestazione per quella parte.
In proposito, giova, inoltre, rammentare che la previsione di un termine essenziale per l'adempimento del contratto, essendo posta nell'interesse di uno o di entrambi i contraenti, non preclude alla parte interessata di rinunciare, seppur tacitamente, ad avvalersene, anche dopo la scadenza del termine, così rinunciando altresì alla dichiarazione di risoluzione contrattuale. (v. Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 2 del 02.01.2024; Cass. Civ. Sez. 1, Ordinanza n. 25703 del 04.09.2023; Cass. Civ. Sez. 3, Ordinanza n. 3736 del 08.02.2023; Cass. Civ. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 10353 del 01.06.2020; Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 32238 del 10.12.2019; Cass. Civ. Sez. 2, Ordinanza n. 22990 del 26.09.2018; Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 20966 del 22.08.2018; Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 7450 del 26.03.2018; Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 145 del 08.01.2014; Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 16880 del 05.07.2013; Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 8881 del 03.07.2000; Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 1881 del 19.03.1984; Cass. Civ. Sez. 1, Sentenza n. 855 del 11.03.1976)
E nel caso di specie, come correttamente evidenziato dal Tribunale di prima istanza, tale potenziale rinuncia tacita deve essere valutata alla luce dei comportamenti concludenti tenuti dalla società la quale, in epoca successiva alla scadenza del termine, ha dapprima accettato Parte_1
e quietanzato diversi acconti da scomputare dal prezzo complessivo (sin dal mese di ottobre 2000 e sino al 09.02.2002) e, per altro verso, dimostrato la propria disponibilità a concludere l'affare ed a trovare un accordo sul versamento del saldo (fino al 12/10/2005).
Quanto appena esposto porta certamente ad escludere che fosse risultata inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo, avendo, tra l'altro, la promittente alienante, al momento della scadenza del presunto termine essenziale, abdicato, per fatti concludenti, alla facoltà di risolvere di diritto il
12 contratto ai sensi dell'art. 1457, secondo comma, c.c., tanto da ritenere plausibile che i pagamenti effettuati successivamente alla scadenza del termine essenziale fossero stati pattuiti come integrazione della caparra, con finalità rafforzativa del vincolo obbligatorio. (Cfr. Cass. Civ. Sez. 3, Sentenza n. 14426 del 15.07.2016; Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 21838 del 25.10.2010; Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 25549 del 06.12.2007).
Sulla scorta delle superiori argomentazioni, il primo ed unico motivo d'appello si appalesa infondato tanto per l'assenza di circostanze oggettive idonee a determinare una perdita di utilità della prestazione per la promissaria venditrice, quanto per i contegni assunti da quest'ultima successivamente alla scadenza del termine essenziale, i quali, lasciavano presagire la rinuncia tacita ad avvalersi della risoluzione ex lege conseguente alla predetta scadenza del termine assunto come essenziale.
Conseguentemente deve ritenersi assorbita anche la censura relativa alla richiesta di indennizzo per l'occupazione sine titulo dell'immobile oggetto del preliminare di compravendita.
Sul punto va più specificatamente precisato che, in genere, allorché il promittente venditore conceda al promissario acquirente l'immediata disponibilità materiale del bene oggetto del contratto preliminare di vendita ed il promissario acquirente provveda al pagamento anticipato del prezzo pattuito o di una sua parte, si perviene ad una regolamentazione del rapporto, in cui va ravvisato, quanto alla concessione dell'utilizzazione della res da parte del promittente venditore al promissario acquirente, un comodato e, quanto alla corresponsione di somme da parte del promissario acquirente al promittente venditore, un mutuo gratuito.
Invero, anche secondo la ricostruzione delle Sezioni Unite della Suprema Corte (sentenza n. 7930 del 2008), nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, e unitamente, o non, il pagamento anticipato del prezzo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, bensì un rapporto tra contratti collegati, in cui il ruolo di contratto principale è svolto dal preliminare vero e proprio e quello di negozio accessorio, per quanto attiene alla consegna della cosa, dal contratto cd. di “comodato precario”.
La disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di tale negozio di comodato, funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Ne consegue che entrambi i contratti collegati esauriscono i loro effetti ossia diventano inefficaci nel momento stesso in cui il contratto preliminare perde ogni sua efficacia:
o perché sia stato stipulato il contratto definitivo o perché sia stato risolto e sia stato annullato.
È stato autorevolmente affermato che “In tema di contratto preliminare di compravendita di bene immobile, l'occupazione di quest'ultimo, inizialmente legittima in presenza del consenso scritto da parte del promittente venditore, diventa priva di titolo nel momento in cui il promissario acquirente propone domanda giudiziale di recesso dal contratto per l'inadempimento del promittente venditore, sicché da tale data va riconosciuta l'indennità di occupazione dell'immobile, laddove, nella diversa ipotesi del recesso per inadempimento del promissario acquirente cui il bene sia stato consegnato alla conclusione del contratto preliminare, la data iniziale del computo dell'indennità di occupazione va individuata in quella di consegna dell'immobile”. (Cass. Civ. n. 28218 del 14.10.2021)
13 Il principio prende le mosse dal fatto che il promissario acquirente è equiparato all'accipiens di buona fede, che quindi fa suoi i frutti civili, coincidenti col controvalore del godimento, sino al momento in cui viene meno il presupposto legittimante la detenzione, momento da individuarsi nella proposizione della domanda di risoluzione costitutiva o di accertamento dell'avvenuta risoluzione di diritto.
Stante il superiore rigetto della domanda di risoluzione del contratto formulata dalla società Pt_1
non può che essere rilevata la legittimità dell'occupazione dell'immobile da parte del
[...] promissario acquirente e per esso delle sue eredi, in quanto mere detentrici Parte_3 qualificate.
Ne consegue il rigetto della presente domanda di indennizzo da occupazione sine titulo il cui presupposto è appunto l'assenza di un titolo giustificativo valido.
§ 7. L'integrale rigetto delle doglianze mosse dall'odierna appellante rende necessario Parte_1 procedere con l'esame dei motivi di appello incidentale articolati dalle appellate CP_1
e le quali chiedono che venga pronunciata la risoluzione per inadempimento Controparte_2 ex art. 1453 c.c. del contratto preliminare stipulato in data 07.09.1998 tra il fratello
[...]
e la ditta condannando quest'ultima alla restituzione della caparra già Pt_3 Parte_1 corrisposta, per una somma complessiva di L. 186.296.200, oggi corrispondenti ad € 96.213,00, oltre interessi, nonché al risarcimento del danno conseguente alla mancata acquisizione del bene promesso a causa del grave inadempimento della promittente venditrice.
Ebbene, dall'esame del compendio probatorio in atti, risulta pacificamente che la promittente venditrice si era obbligata a “trasferire l'immobile promesso in vendita franco e libero da pesi, ipoteche, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli e diritti, anche di prelazione, dei terzi in genere ed a prestare le garanzie di legge anche per tutti i casi di evizione turbativa molestie”.
Non si rinvengono, nel contratto preliminare sopra citato, altri richiami in merito all'esistenza di trascrizioni ipotecarie sul bene, né dalle prove assunte in corso di causa è stato possibile accertare la conoscenza da parte del promissario acquirente dell'esistenza di tali iscrizioni Parte_3 sul bene immobile oggetto di contratto.
Tale aspetto assume fondamentale importanza nel presente giudizio.
Invero, l'esistenza di un vincolo reale, taciuto al momento della stipula del preliminare, si pone quale circostanza atta a legittimare, tout court, la richiesta di risoluzione del preliminare per inadempimento, posto che, secondo la Suprema Corte, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1453 e 1482, comma 2 c.c., “il promissario acquirente, se la cosa promessa è gravata da garanzie reali (o da pignoramento: o sequestro) non dichiarate dal promittente venditore, può sia sospendere il pagamento del prezzo, sia domandare la risoluzione del contratto, avendo egli la facoltà e non già l'obbligo di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la cancellazione dei gravami” (Cass. Civ. sez. II, sentenza 28.05.2013 n. 13208)
14 Giova richiamare, in tal senso, l'insegnamento giurisprudenziale a tenor del quale, in tema di vendita di cosa gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramenti o sequestri non dichiarati dal venditore, l'art. 1482 c.c. (“applicabile analogicamente anche al contratto preliminare di vendita”: Cfr. Cass. 3565/02), nel dare facoltà al compratore a sospendere il pagamento del prezzo nonché a chiedere al giudice di fissare un termine per la liberazione dell'immobile, non esaurisce i rimedi a disposizione dell'acquirente in quanto gli concede soltanto un rimedio alternativo ad ulteriore rafforzamento della sua posizione contrattuale, senza precludergli la possibilità di esperire l'azione di risoluzione, ove ne ricorrano gli estremi, ivi compreso quello della non scarsa importanza dell'inadempimento. (cfr. Cass. Civ. 16.09.2020, n. 19294; Cass. Civ. 22.10.2013 n. 23956; Cass. Civ. 30.07.2004, n. 14583; cit. Cass. Civ. Sez. II, n. 3565 del 12.03.2002; Cass. Civ. 11.11.1994, n. 9498)
Dunque, il suddetto art. 1482 c.c., nel concedere al promissario acquirente la facoltà di ottenere la liberazione dei pesi gravanti sul bene chiedendo al giudice di fissare un termine per ottenere la liberazione, non preclude, in alternativa, la possibilità di agire per la risoluzione del contratto nel caso in cui ricorrono gli estremi del grave inadempimento. Gravità dell'inadempimento che poi deve essere accertata non solo in relazione alla sua entità oggettiva, ma anche avendo riguardo all'incidenza sull'equilibrio sinallagmatico del contratto e sugli interessi delle parti.
Difatti, se è vero che sin dal momento delle trattative e della formazione del contratto, la parti devono comportarsi secondo buona fede (art. 1337 c.c.), in questa prospettiva, la mancata comunicazione, in sede di stipula del preliminare, dell'esistenza di un vincolo sul bene oggetto della futura vendita è suscettibile, alla stregua di condotta lesiva del canone di lealtà, nel quale si declina, peraltro, la richiamata clausola generale di buona fede, di viziare la volontà negoziale del promittente acquirente, legittimandone la conseguente richiesta di risoluzione del preliminare.
A ben intendere, si segue la linea interpretativa, già esplicata in passato dalla Suprema Corte, secondo cui: il principio di buona fede (art. 1375 c.c.) arricchisce il contratto preliminare di obbligazioni ulteriori (rispetto a quella di prestare il consenso) funzionali alla effettiva realizzazione dello scambio (v. tra le altre, Cass. Civ., 26.02.2006 n. 3855); tra queste rientra l'obbligo di eliminare eventuali vizi materiali e giuridici della cosa. In questo modo, i “rimedi” propri della fase traslativa si anticipano nel momento preliminare, onde consentire una piena tutela del contraente fedele.
Ciò posto, nel caso di specie, occorre però precisare ulteriormente quanto segue.
Per quanto la società promittente venditrice avesse tenuto un comportamento gravemente inadempiente in quanto contrario ai canoni di buona fede, per avere sottaciuto l'esistenza di un'ipoteca convenzionale sull'immobile posta a garanzia di un mutuo fondiario stipulato in data 14.01.1994, occorre rilevare che - tanto nel contenuto della stipula dell'atto di transazione del 17.05.2005, quanto nella missiva del 05.10.2005 inviata al legale rappresentante della Parte_1
- le odierne appellate e hanno dato atto di essere venute a Controparte_2 CP_1 conoscenza dell'esistenza dell'ipoteca che era stata apposta sul bene in data 14.01.1994 ed anche della pendenza di un giudizio esecutivo sull'immobile presso il Tribunale di Messina, 15 manifestando la propria disponibilità di rendersi comunque acquirenti della piena proprietà dell'immobile purché venisse estinta la procedura esecutiva in danno all'immobile da compravendere, in maniera tale da scongiurare il pericolo di futura evizione a scapito della parte promittente acquirente.
Tale circostanza permette di affermare che il grave inadempimento della promittente venditrice possa dirsi “superato”, a quella data, dalla perdurante volontà delle promissarie acquirenti di stipulare il contratto definitivo piuttosto che avvalersi del rimedio della risoluzione del contratto, accordato dalla normativa vigente.
Appare utile, a tal proposito, richiamare in materia di vendita di cosa gravata da garanzie reali o altri vincoli non dichiarati dal venditore e ignorati dal compratore, la giurisprudenza di legittimità, la quale ha avuto modo di chiarire che: “La domanda giudiziale di risoluzione, in deroga alla disposizione dell'art. 1453, comma 3, c.c., non ha l'effetto immediato di precludere alla parte inadempiente la possibilità di adempiere la propria obbligazione, cioè di liberare la cosa dal vincolo, sicché, ove il promittente venditore liberi tempestivamente la cosa venduta dal vincolo, deve ritenersi consentito al compratore, in deroga al citato art. 1453, di domandare l'adempimento del preliminare di vendita in luogo della risoluzione di esso”. (Cass. Civ. Sez. VI, ordinanza n. 16388 del 05.08.2015)
Ebbene, la ditta in riscontro alla proposta di controparte (Cfr. citata missiva del Parte_1
5.10.2005), pur avendo con lettera del 12.10.2005 (cfr. pag. 35 del fascicolo di parte attorea di primo grado) affermato la propria disponibilità alla stipula del contratto definitivo di compravendita dell'immobile “franco e libero da ipoteche […]” di fatto non risulta che abbia mai proceduto all'auspicata liberazione degli immobili dai pregiudizi su di essi gravanti, circostanza che, di per sè, ha comportato il consolidarsi dell'inadempimento grave della società promittente venditrice.
Tali vincoli esistenti sul bene determinano un “inadempimento di non scarsa importanza” a carico della la quale avrebbe dovuto provvedere a liberare la res al fine di poter procedere con la Parte_1 stipula del definitivo in seguito alla sopravvenuta dichiarazione di disponibilità a concludere il contratto esternata dalle promissarie acquirenti.
Senza considerare che nel corso del giudizio di primo grado l'immobile è risultato ulteriormente gravato da “ipoteca ai sensi dell'art. 77 del D.P.R. n. 602/73” per un importo totale di € 415.354,74 ed un importo capitale di € 207.677,37 - con atto del 11.09.2009 con n. di repertorio 116594/2008 - a favore di e contro CP_8 Parte_1
Sulla scorta delle superiori argomentazioni va accolta la domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare per grave inadempimento della promittente venditrice ex art. 1453 c.c., la quale si era obbligata a liberare l'immobile dalle trascrizioni pregiudizievoli prima della stipula del contratto definitivo e non solo non vi ha provveduto nel termine previsto nel contratto (immobile non liberato), ma nemmeno successivamente al momento in cui si era dimostrata disponibile alla sottoscrizione del definitivo.
16 All'accoglimento del primo e secondo motivo di appello incidentale consegue la pronuncia di risoluzione del contratto preliminare di compravendita per inadempimento della promissaria venditrice con conseguente condanna di quest'ultima alla restituzione del Parte_1 corrispettivo ricevuto, di L. 186.296.200, oggi corrispondenti ad € 96.213,00 oltre interessi legali dal pagamento del prezzo, per ciascun versamento, sino al soddisfo in favore delle appellanti e – in forza dell'atto transattivo del 04.05.2005 -. CP_1 Controparte_2
La generica contestazione della ditta sul quantum degli acconti versati risulta Parte_1 ampiamente superata dalla – non specificatamente contestata – documentazione versata in atti dalle appellate (cfr. pag. 30 e ss. del fascicolo di parte attorea del giudizio di primo grado) dalla quale si evince la quietanza di pagamento firmata da n.q. di amministratore Parte_5 unico della non solo relativamente alla somma inizialmente versata in data 01.12.1999 Parte_1 di lire 70.737.000 ma anche relativamente alle successive somme versate in acconto nelle date di volta in volta indicate, fino all'importo oggi vantato in restituzione e come sopra riconosciuto.
Parimenti ne deriva l'ordine, alle parti appellate, di restituire l'immobile oggetto della presente controversia, nel quale erano state immesse nel possesso in seguito alla stipula del preliminare.
La restituzione delle somme versate dalla parte adempiente si ricollega agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale come conseguenza del venir meno della causa della sua corresponsione (Cass. Civ. n. 10953/2012; Cass. Civ n. 11356/2006; Cass. Civ. 8310/2003; Cass. Civ. 13828/2000; Cass. Civ. 8630/1998; Cass. Civ. 10217/1994), senza alcuna necessità di specifica prova del danno, essendo il danno stesso (consistente nella perdita della somma capitale versata alla controparte maggiorata degli interessi) "in re ipsa", mentre la prova richiesta alla parte che abbia scelto il rimedio ordinario della risoluzione del preliminare riguarderà esclusivamente l'eventuale maggior danno subito in conseguenza dell'inadempimento della controparte.
Considerato che l'immissione in possesso dell'immobile è stata sin da subito concessa dalla Pt_1 in favore del promissario acquirente e che di tale concessione hanno
[...] Parte_3 beneficiato anche gli eredi in seguito alla sua morte, non v'è chi non veda l'assenza di qualsivoglia maggior danno subito in conseguenza dell'inadempimento della promissaria venditrice.
Ebbene, questo Collegio non può che rilevare che non vi è adeguata allegazione, né tantomeno prova, di un danno ulteriore subito dalle odierne appellate e CP_1 Controparte_2 pertanto, il terzo motivo d'appello incidentale si appalesa infondato.
§ 8. Stante l'integrale rigetto dei motivi di appello principale articolati dall'appellante società
in persona del legale rappresentante pro tempore, ed il parziale accoglimento Parte_1 dell'impugnazione incidentale proposta dalle appellate e CP_1 Controparte_2 la sentenza di prime cure merita di essere parzialmente riformata, pronunciandosi l'avvenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato fra le parti in data 07.09.1998 per inadempimento della promittente venditrice, e conseguentemente la condanna di quest'ultima alla restituzione di quanto versato a titolo di caparra pari ad € 96.213,00 oltre interessi legali a
17 decorrere dal pagamento del prezzo, per ciascun versamento, sino al soddisfo in favore delle appellanti.
L'accoglimento, anche solo parziale, dell'appello incidentale impone alla Corte di procedere d'ufficio ad un nuovo regolamento delle spese processuali da stabilire tenendo conto dell'esito complessivo della lite, dato che la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale (cfr. Cass. Civ. n. 9064/2018; Cass. Civ. n. 11423/2016).
La Suprema Corte si è occupata più volte del concetto di soccombenza (Cfr. Cass. Civ. nn. 2262 del 20.08.1966, 3309 del 03.06.1985, 15705 del 27.07.2005) ed è principio pacifico e risalente, che, ai fini della regolazione delle spese, la soccombenza deve essere valutata in base all'esito complessivo del giudizio, ossia al risultato finale conseguito dall'attore.
Nel caso di specie le originarie attrici di primo grado hanno ottenuto la risoluzione del contratto per grave inadempimento della promittente venditrice e la condanna conseguente alla restituzione della caparra versata pari € 96.213,00 oltre interessi legali, con esclusione del chiesto risarcimento del danno ulteriore.
Quanto appena detto certamente giustifica la riforma del capo di sentenza di primo grado relativo alla rifusione delle spese di lite di primo grado, con condanna di in persona del legale Parte_1 rappresentante pro tempore in favore delle originarie attrici e CP_1 Controparte_2 di quanto appresso si dirà.
In ragione del parziale accoglimento delle domande originariamente formulate nell'atto introduttivo di primo grado, sussistono i presupposti per operare una parziale compensazione delle spese nella misura di 1/3 con condanna al pagamento della restante quota di 2/3 in capo all'odierna appellante principale (già convenuta in primo grado) e ciò sia per il giudizio di primo grado che per il presente giudizio di appello (che ha visto parzialmente riconosciute le domande riproposte con l'appello incidentale).
Ciò in applicazione del principio secondo il quale “il criterio della soccombenza, al fine di attribuire l'onere delle spese processuali, non si fraziona a seconda dell'esito delle varie fasi del giudizio, ma va riferito unitariamente all'esito finale della lite, senza che rilevi che in qualche grado o fase del giudizio la parte poi definitivamente soccombente abbia conseguito un esito ad essa favorevole” (Cfr. Cass. Civ., Sez. 3, sent. n. 1120 del 2014)
Tali spese vanno liquidate - tenuto conto del valore della controversia come consacrato in esito al decisum, secondo parametri medi, attesa la natura e l'entità delle questioni trattate - ai sensi del D.M. n. 55/14, come parzialmente modificato da ultimo con D.M. n. 147/2022 (in vigore dal 23 ottobre 2022), qui applicabile ratione temporis (secondo l'art. 6 del citato D.M. 147/22, invero, “le disposizioni di cui al presente regolamento si applicano alle prestazioni professionali esaurite successivamente alla sua entrata in vigore”).
Occorre precisare che va inclusa la voce “istruttoria e/o … trattazione”, secondo il principio di diritto (enunciato da ultimo, con indirizzo in seguito più non modificato, da Cass. Civ. Sez. VI- 18 3, ordinanza n. 28325 del 29.09.2022) per cui: “il parametro è riferito alla «fase istruttoria e/o di trattazione», discendendone che l'eventuale mancato svolgimento della fase istruttoria in sé e per sé considerata (ossia di alcuna delle attività che in tale fase sono da intendersi comprese secondo l'indicazione esemplificativa contenuta nel comma 5, lett. c, del medesimo art. 4) non vale ad escludere il computo, ai fini della liquidazione giudiziale dei compensi, dell'importo spettante per la fase così come complessivamente considerata nelle tabelle, restando questo comunque riferibile anche solo alla diversa fase della trattazione (come dimostra l'uso, nella descrizione in tabelle della corrispondente voce, della congiunzione disgiuntiva "o", sia pure in alternativa alla congiunzione copulativa "e": "e/o"), la quale nel giudizio di appello deve considerarsi fisiologica ex art. 350 cod. proc. civ.” (cfr. Cass. Civ. n. 15182 del 12.05.2022); con riconoscimento, per la marginalità del suo rilievo, del valore minimo di tariffa per il presente grado di giudizio.
Ne deriva che tali spese vanno liquidate in complessivi:
- € 9.400,00 per il giudizio di primo grado – già operata la compensazione di 1/3 – (di cui € 1.700,00 per la fase di studio;
€ 1.085,00 per la fase introduttiva;
€ 3.780,00 per la fase istruttoria/trattazione; € 2.835,00 per la fase decisionale), oltre spese generali, nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
- € 8.100,00 per il giudizio di secondo grado – già operata la compensazione di 1/3 – (di cui € 2.000,00 per la fase di studio;
€ 1.280,00 per la fase introduttiva;
€ 1.420,00 per la fase istruttoria/trattazione; € 3.400,00 per la fase decisionale), oltre spese generali, nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
Vanno, invece, interamente compensate le spese relativamente alla posizione processuale ricoperta dagli appellati, e , nei cui confronti l'appellante CP_3 Parte_2 Pt_1 non ha svolto alcuna domanda ma ha notificato l'atto di appello solo ai fini della litis
[...] denuntiatio (cfr. pag. 17 dell'atto di appello della “la notificherà a Parte_1 Parte_1 CP_3 il presente atto di appello solo perché formalità imposta perché questi era presente in primo grado, e senza alcuna pretesa o domanda nei suoi confronti”). Peraltro, nel costituirsi in giudizio , si è Parte_2 limitato a precisare la propria posizione, senza chiedere alcuna condanna alle spese della controparte e nella comparsa conclusionale ha invocato la compensazione delle spese per entrambi i gradi di giudizio.
Infine, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante principale ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Messina, Prima Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello promosso da in persona del legale rappresentante pro tempore, e sull'appello Parte_1 incidentale promosso da e , avverso la sentenza n. 440/2021 CP_1 Controparte_2 emessa dal Tribunale di Messina, Prima sezione Civile in data 20.02.2021 e pubblicata in data 02.03.2021 nell'ambito del procedimento iscritto al n. R.G. 1559/2007, così provvede:
19 1. rigetta integralmente l'appello principale promosso da Parte_1

2. in parziale accoglimento dell'appello incidentale promosso da e CP_1 [...] ed in parziale riforma dell'impugnata sentenza di primo grado n. 440/2021 CP_2 emessa dal Tribunale di Messina:

2.1. dichiara risolto il contratto preliminare di compravendita stipulato in data 07.09.1998 tra e Parte_1 Parte_3

2.2. condanna l'appellante alla restituzione della somma ricevuta a titolo di Parte_1 pagamento del prezzo pari a L. 186.296.200, oggi corrispondenti ad € 96.213,00 oltre interessi legali dal pagamento del prezzo, per ciascun versamento, sino al soddisfo, in favore delle appellate e CP_1 Controparte_2

2.3. ordina alle appellate e di riconsegnare l'immobile CP_1 Controparte_2 oggetto del suddetto contratto preliminare di compravendita;

3. rigetta nel resto l'appello incidentale;

4. condanna l'appellante, alla rifusione di 2/3 delle spese del primo grado di Parte_1 giudizio in favore delle appellate e liquidate – per tale CP_1 Controparte_2 frazione - in € 9.400,00 oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, iva e cpa come per legge, dichiarando compensato tra le parti il restante 1/3;

5. condanna l'appellante, alla rifusione di 2/3 delle spese del presente grado di Parte_1 giudizio in favore delle appellate e liquidate – per tale CP_1 Controparte_2 frazione - in € 8.100,00, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, Iva e CPA come per legge, dichiarando compensato tra le parti il restante 1/3;

6. compensa integralmente le spese processuali relativamente alla posizione processuale ricoperta dagli appellati e;
CP_3 Parte_2

7. dichiara la sussistenza delle condizioni per il versamento da parte dell'appellante principale, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato ai sensi Parte_1 dell'art. 13, c. 1 quater, D.P.R. n. 115/2002.
Manda alla cancelleria per gli adempimenti di rito.
Così deciso in Messina nella camera di consiglio del 20.12.2024.
Il Consigliere Estensore Il Presidente
D.ssa Maria Giuseppa Scolaro Dott. Sabatini Augusto
Si dà atto che la presente sentenza è stata redatta con la collaborazione del funzionario del processo, dott. Giuseppe Francesco D'Andrea.
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