REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
Composta dai seguenti Magistrati:
Maria Rosaria Rizzo Presidente
Maria Speranza Ferrara Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario
Riunita in Camera di Consiglio ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa in materia in materia locatizia in grado di appello iscritta al n. 2418 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025 trattenuta in decisione all'esito dell'udienza del 17.09.2025, a seguito del deposito delle note telematiche ex art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA

P. IV ) in persona del legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1 tempore elettivamente domiciliata, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Giovanni
Paoletti (c.f. ), che la rappresenta e difende per procura in atti - C.F._1
APPELLANTE -
E
c.f. ) in persona del legale rappresentante pro tempore CP_1 P.IVA_2 elettivamente domiciliata in Roma, Via Po 22, presso lo studio dell'avvocato Federico
Pernazza, con l'avvocato Giovanni Malinconico (c.f. ) e C.F._2
l'avvocato Pier Giorgio Marinelli (c.f. ), che la rappresentano e C.F._3 difendono per procura in atti - APPELLATA -

OGGETTO: appello di nei confronti di avverso la Parte_1 CP_1 sentenza del Tribunale Ordinario di Latina n. 579/2025, resa tra le parti in data
27.03.2025, a definizione del giudizio recante n.r.g. 635/2018, promosso da CP_1
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 1 nei confronti di convalida sequestro liberatorio, pagamento Pt_1 Parte_1 indennità avviamento commerciale e risarcimento del danno -
CONCLUSIONI: come in atti
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso presentato ai sensi dell'art. 447 bis c.p.c., conviene in CP_1 giudizio, dinanzi il primo Giudice, e rassegna le seguenti conclusioni: Parte_1
“Nel merito, in via principale: 1) accertare e dichiarare, in relazione al predetto bene immobile e precisamente: “l'immobile sito in Cisterna di Latina (LT), via Monti Lepini angolo via E. Fermi, con accesso frontale da detta via e passo carrabile laterale, composto di un locale di 1.000 mq circa, con annessa area circostante ad uso esclusivo della il tutto meglio specificato nella planimetria con bordature ed CP_1 interlineatura rossa”, di cui al contratto di locazione sottoscritto in data 21.05.92, la validità della messa in mora non formale effettuata dalla con le sue CP_1 comunicazioni nonché la validità della offerta reale effettuata con intimazione notificata in data e con verbale redatto dall'Ufficiale Giudiziario in data 12.06.17, nonché la procedura di nomina del sequestratario terminata con la consegna dell'immobile con verbale redatto dall'Ufficiale Giudiziario in data 22.12.17, convalidare la predetta procedura di nomina del sequestratario;
conseguentemente, condannare la alle spese sostenute da parte della (pagamento di Parte_1 CP_1 un servizio di metronotte per il suo controllo pari ad € 3.591,68 di cui alla somma delle fatture 2.381,44+1.210,24 e pagamento dell'assicurazione antincendio e danni pari ad
€ 1.074,66 oltre a tutti i costi sostenuti) oltre rivalutazione ed interessi ex DL 231/02; 2) accertare e dichiarare il diritto della alla indennità per la perdita CP_1 dell'avviamento commerciale, prevista dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 34 avendo svolto nei locali locatigli attività comportanti contatti diretti col pubblico degli utenti e dei consumatori ( ; conseguentemente condannare la al Parte_2 Parte_1 pagamento della somma complessiva di € 188.101,26 (pari a 18 mensilità dell'ultimo canone pari ad € 10.400,07) nonché di ulteriore indennità dovuta ai sensi della L. 27 luglio 1978, n. 392, oltre rivalutazione ed interessi ex DL 231/02; 3) accertare e dichiarare il diritto della al rimborso dei lavori effettuati all'intero dei locali CP_1 locati per cui ha diritto al rimborso delle opere realizzate, non già richieste nel giudizio pendente R.G. n.4273/12, il cui valore, indicato nella minor somma tra l'importo della spesa e il valore delle opere al tempo della riconsegna ex artt. 1592 e 1593, ammonta Per_ alla somma complessiva di € 136.328,61, come da perizia giurata dell'Ing. ;
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 2 conseguentemente condannare la al pagamento alla ricorrente della somma Parte_1 di € 136.328,61, oltre rivalutazione ed interessi ex DL 231/02”.
Premesso che, con contratto in data 21.05.92, la ( all'epoca della Parte_1 sottoscrizione del contratto, e le concede in locazione, allo stato Tes_1 Parte_3 grezzo descritto all'art. 4 del contratto di locazione, l'immobile in Cisterna di Latina, via Monti Lepini, angolo via E. Fermi, composto da un locale di 1.000 mq circa e annessa area circostante ad uso esclusivo, per l'esercizio di attività commerciale di di aver eseguito i relativi lavori di completamento secondo previsione Parte_2 contrattuale e che, per contratto, la locatrice si è impegnata a concorrere alla spesa per lire 50.000.000 (ora euro 25.822,87), a sostegno delle riportate conclusioni, la ricorrente allega:
- il valore dei lavori eseguiti sull'immobile condotto in locazione (artt. 1592 e
1593) è pari a euro 136.328,61;
- la locazione, pattuita in contratto per la durata iniziale di anni sei, con canone annuo di lire 996.000.000, da corrispondersi, per i primi due anni, in rate mensili di lire 10.500.000, e dal terzo anno, di lire 15.500.000, è stata disdetta dalla stessa locatrice e da questa prorogata al 12.06.2017;
- di essersi resa disponibile, con raccomandata a.r. del 03.04.17, alla riconsegna dell'immobile, previo riconoscimento delle apportate migliorie e pagamento di euro 188.101,26 a titolo di indennità di avviamento (18 mensilità dell'ultimo canone, pari ad euro 10.400,07), ma che la locatrice ha rifiutato tale offerta e opposto di aver introdotto, dinanzi al Tribunale di Latina, il giudizio iscritto al n.r.g. 4273/12 per la risoluzione del contratto da inadempimento della conduttrice;
per la riduzione in pristino dell'immobile rispetto alle opere compiute (e, nel caso fosse troppo gravosa la riduzione in pristino, per l'autorizzazione a ritenere le innovazioni e addizioni senza obbligo di rimborso), contestando il diritto della conduttrice a vedersi riconoscere il valore delle migliorie apportate all'immobile locato e la indennità di avviamento;

- in esito ai sopralluoghi del 15 e del 22 maggio 2017, la locatrice indica una serie di addizioni all'immobile locato che autorizza ad asportare, senza nocumento per il bene locato e a proprie spese dalla conduttrice;

- con pec del 26.05.17, di aver nuovamente comunicato, alla locatrice, la disponibilità a riconsegnare l'immobile, fissando la data del 31.05.17, ma a tale r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 3 data, il rappresentante della non si presenta per ricevere le chiavi Parte_1 dell'immobile;
- di aver offerto la riconsegna dell'immobile locato con la procedura di cui all' art. 1216 c.c., condizionando la riconsegna al pagamento di una indennità di avviamento di euro 188.101,26, ma alla data fissata del 12.06.2017, come da verbale redatto dal funzionario UNEP, la locatrice non accetta la riconsegna dell'immobile locato;

- introducendo il giudizio iscritto al n.r.g. 1583/2016, di aver chiesto e ottenuto la nomina di un sequestratario, al quale viene consegnato l'immobile;
- l'offerta formale del 31.05.17 e l'offerta reale del 12.06.17 sono rituali;

- il rifiuto della di ricevere l'immobile è illegittimo;
Parte_1
- la condizione posta alla riconsegna dell'immobile (pagamento della indennità di avviamento commerciale) è legittima.
Si costituisce e rassegna le seguenti conclusioni: Parte_1
“IN VIA PRELIIMNARE Accogliere le eccezioni preliminari di rito e di merito sollevate, dedotte nel presente atto alle quali si riporta: -di improcedibilità ex art.5
DLGS 28/2010 -di inammissibilità, della domanda di convalida;
- di pregiudizialità del giudizio pendente dinanzi al Tribunale di Latina rg. N° 4273/20132 sulle domande proposte dal ricorrente;
-di sospensione ex art.295 cpc del presente giudizio;
-di litispendenza avendo il ricorrente proposto nel presente giudizio domande già pendenti nel giudizio 4273/2012; -di nullità della domanda ex art. 1414 cpc n°3-4- -di prescrizione della domanda delle migliorie. - di nullità della domanda di rimborso delle migliorie ex art 414 cpc NEL MERITO SENZA RINUNCIA ALLE ECCEZIONI
PRELIMINARI E PREGIUDIZIALI DEL MERITO a- Rigettare la domanda di convalida del sequestratario concesso dalla dott.ssa rg.n° 1583/2017 a seguito Pt_4 dell'accoglimento del reclamo da parte della Corte di Appello di Roma
RGN°53133/2017. b- Rigettare la domanda di accertamento- dichiarazione del diritto della soc. a percepire la buona uscita ai sensi dell'art. 34 legge 392 /78, si per CP_1 le eccezioni preliminari sia per le ragioni dispiegate nella narrativa del presente atto.
c- Rigettare la domanda di rimborso delle spese–migliorie compiute dal conduttore, sia per le ragioni di cui alle eccezioni preliminari sia nel merito in quanto non dovute ai sensi dell'art.1592 c.c, in quanto non provate nella entità e nel costo e compiute nonostante il diniego del locatore. IN VIA RICONVENZIONALE C- Condannare la parte convenuta al pagamento del canone di locazione relativamente al contratto del
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 4 21.05.1992, per l'importo di EU 12.749,09 mensili fino alla riconsegna del bene, oltre interessi di cui al DLGS. D- Al risarcimento del danno per lucro cessante a causa della perdita di una occasione di locare il bene al gruppo , da determinare in CP_2 equitativa. E- Condannare la parte ricorrente al risarcimento del danno conseguente all'inadempimento del mancato asporto delle addizioni, come convenuto nella scrittura del 22.05.2017 e degli ulteriori danni e costi a carico del locatore per l'importo di EU
38.000,00, oltre interessi di cui al DLGS F- Vittoria di spese competenze ed onorari”.
In rito, eccepisce la inammissibilità della pronuncia sulla convalida del sequestro, ormai revocato dalla Corte di Appello di Roma;
la pregiudizialità ed incidenza del giudizio pendente R.G. n. 4273/2012 (avente ad oggetto la domanda di risoluzione per inadempimento del conduttore sulla domanda proposta dalla;
la litispendenza CP_1 della domanda di rimborso delle spese dei lavori effettuati all'interno dei locali e migliorie (già proposte nel giudizio R.G. n. 4273/2012); la prescrizione del diritto al rimborso delle migliorie;
la nullità, per indeterminatezza, della domanda di rimborso delle migliorie ex art. 414 c.p.c. n.3-4.
Nel merito, eccepisce la mancata autorizzazione alla realizzazione delle “ migliorie”; la infondatezza della domanda di pagamento della indennità di avviamento commerciale, nella mancata riconsegna dell'immobile libero dalle addizioni di cui alla scrittura privata del 22.05.2017, con conseguente giustificato rifiuto del locatore a ricevere la consegna del bene;
il proprio diritto a ricevere il pagamento dei canoni di locazione da parte della alla dalla data del mese di Giugno 2017 sino al CP_1 Parte_1
Settembre 2018 (euro 12.749,09 per 16 mesi) e il risarcimento del danno per lucro cessante avendo perso occasioni di locare l'immobile ad un gruppo di primaria importanza, nonché per la mancata rimozione di tutte le addizioni dal locale, come concordato nella scrittura del 22.05.17, questo pari a euro 38.000,00.
La domanda riconvenzionale è rinunciata.
La causa, istruita mediante prove orali e l'espletamento di una Ctu per accertare la rimozione, da parte di di quanto indicato nella scrittura del 22.05.2017 e CP_1 dunque lo stato dei luoghi alla data del 12.06.2017, con la sentenza impugnata è definita come di seguito:
<< 1) Dichiara cessata la materia del contendere in relazione alla domanda di convalida del decreto di nomina di sequestratario del 4.12.17(…);
2) Accertata l' insussistenza di un inadempimento di non scarsa importanza della conduttrice in relazione a contratto di locazione del 21.05.92, in accoglimento della
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 5 domanda principale di parte ricorrente condanna la al CP_1 Parte_1 pagamento dell' indennità per perdita dell' avviamento commerciale pari ad
€188.101,26 (pari a 18 mensilità dell'ultimo canone pari ad € 10.400,07) con detrazione dell' acconto di € 90.000,00 ricevuto in corso di causa, oltre interessi al tasso legale dalla domanda ad effettivo pagamento;

3) Condanna la al pagamento in favore della delle somme pari Parte_1 CP_1 ad € 4.666,34 oltre interessi legali dalla domanda, in relazione alle spese connesse alla custodia dell'immobile a seguito della risoluzione del rapporto ed omessa accettazione della riconsegna;

4) Dichiara inammissibile la domanda risarcitoria proposta dalla relativa CP_1 alle migliorie/innovazioni apportate in quanto coperta da giudicato;

5) Rigetta /dichiara assorbita ogni altra domanda attorea;

6) Dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale di parte resistente;

7) Condanna la resistente al pagamento della metà delle spese di causa in favore di parte ricorrente, quota liquidata in € 5500,00 per competenze ed € 150,00 per spese vive oltre accessori di legge;

8) Pone le spese di CTU già liquidate come da separato decreto a carico di entrambe le parti in solido;
(…)>>.
Di seguito, e nei limiti di quanto utile alla valutazione delle censure proposte in questa sede, le motivazioni poste a sostegno della decisione:
- Domanda di pagamento dell'indennità per perdita dell' avviamento commerciale.
Presupposti per il riconoscimento della indennità sono l'assenza di profili di inadempimento del conduttore in relazione al sinallagma contrattuale e che la risoluzione del rapporto sia stata determinata per unilaterale volontà del locatore.
Non è ostativa al pagamento dell'indennità, il ritardo nella riconsegna dell'immobile dopo la cessazione del rapporto (Cass. Civ. n. 25736/2014).
Il diritto del locatore al risarcimento del danno ('art. 1591 cod. civ.) per la ritardata consegna dell'immobile locato va riconosciuto soltanto per il periodo successivo alla corresponsione dell'indennità di avviamento da parte del locatore, che è condizione per l'esecuzione del provvedimento di rilascio, sicché, finché essa non venga corrisposta, la ritenzione dell'immobile da parte del conduttore è legittima ( Cass. Civ. n. 24285/2017).
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 6 Con la scrittura del 22.05.2017, le parti disciplinano le modalità di esecuzione del rilascio;
tale scrittura non è parte del sinallagma contrattuale e non può incidere sul diritto al pagamento dell'indennità in oggetto.
La violazione dell'art. 10 del contratto di locazione, consistita nella realizzazione delle innovazioni/modifiche apportate, nel corso del rapporto, al locale commerciale (e rimosse solo parzialmente, nonostante più ampio accordo del 22.05.2017) non può essere sindacata, in quanto coperta da giudicato intervenuto sulla sentenza n. 3006/2018 del Tribunale di Latina che respinge le domande della locatrice dirette al ripristino dei locali o al pagamento del costo dei relativi lavori.
Dunque, non c'è inadempimento della conduttrice e la risoluzione del contratto di locazione è intervenuta per volontà della locatrice.
- Domanda di risarcimento del danno connesso agli esborsi sostenuti per la custodia della cosa nel periodo compreso tra il rifiuto della riconsegna e l' accettazione ( Giugno 2017/ Settembre 2018) ed in particolare per il Servizio
Vigilanza Notturno e per l'Assicurazione Antincendio, per complessivi euro
4.666,34.
Il rifiuto di accettazione della riconsegna dell'immobile non è legittimo ed è contrario a buona fede.
Il locatore non può rifiutare la riconsegna, ma può soltanto pretendere il risarcimento del danno cagionato all'immobile, costituito dalle spese necessarie per la rimessione in pristino e dalla mancata percezione del reddito nel periodo di tempo occorrente, in tutte le ipotesi in cui l'immobile locato sia restituito in condizioni non certo peggiori rispetto a quelle in cui era stato consegnato al momento della locazione.
La CTU riscontra la omessa asportazione di talune addizioni realizzate dalla conduttrice, in violazione dell' accordo del 22.05.2017, per un costo complessivo di euro 14.975,27, ma al di là delle spese per la rimozione del vecchio impianto elettrico in disuso, si tratterebbe di rimuovere opere ed addizioni che di fatto hanno accresciuto il valore dell' immobile rispetto al momento della sua consegna all' atto della stipula
(quando era stato immesso in possesso allo stato grezzo) e che non hanno arrecato alcun pregiudizio al locatore ( ad es controsoffittatura non rimossa), tanto che il locale risulta locato a terzi e per finalità commerciali, nello stesso stato in cui è stato riconsegnato dalla dunque, tenuto conto degli interessi di cui al rapporto di locazione;
CP_1 della natura delle innovazioni non rimosse ( di carattere sostanzialmente migliorativo dei locali); della ragionevole necessità di eseguire interventi manutentivi nel corso del r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 7 rapporto di locazione di durata ultraventennale e dell' entità del canone convenuto, è censurabile e contraria a buona fede l' omessa accettazione della riconsegna dei locali entro il 12.06.2017 da parte della locatrice, con conseguente diritto, della conduttrice, al rimborso di euro 4.666,34, per spese di custodia documentate e riferite al periodo durante il quale la locatrice ha ingiustificatamente rifiutato la consegna.
- Spese di lite.
Per parziale accoglimento della domanda e l'esito complessivo della lite, sono compensate per la metà; la restante parte segue la soccombenza e, liquidata come da dispositivo, è posta a carico di parte resistente.
- Spese di CTU.
Al 50% tra le parti, in ragione dei rilevati profili di inadempimento del conduttore in relazione alla convenute modalità di riconsegna dei locali, pur se non di tale gravità da giustificare il relativo rifiuto delle chiavi.
Con l'atto di appello, rassegna le seguenti conclusioni: Parte_1
<< In via preliminare, sospendere l'esecutività della sentenza (…). In via principale, nel merito, -Riformare la sentenza (…) per tutti i motivi di appello espressamente dedotti da questa difesa. -Con condanna alle spese e compensi di lite, oltre spese generali, IVA e CPA e rimborso del contributo unificato, relativamente ad entrambi i gradi di giudizio>>.
Con comparsa depositata in data 20.06.2025, la conduttrice resiste alle censure e rassegna le seguenti conclusioni:
<< (…) previe le declaratorie e/o provvedimenti meglio visti e ritenuti, in particolare di rigetto dell'istanza ex art. 283 c.p.c., confermare l'impugnata sentenza e per l'effetto: - rigettare integralmente l'appello proposto dalla perché infondato in fatto e Parte_1 in diritto;
- confermare la sentenza di primo grado impugnata;
- condannare
l'appellante alla rifusione delle spese e dei compensi professionali di entrambi i giudizi>>.
a sostegno delle riportate conclusioni, propone quattro motivi di Parte_1 appello.
1) Rubricato: “Violazione ed errata applicazione del art. 1521 e 1220 c.c. in relazione all'art. 34 legge N. 392/1978 e violazione del principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato ex art. 112 c.p.c., di norme di diritto ex art. 113 c.p.c. e delle risultanze istruttorie ex art. 115 c.p.c., anche in relazione alla valutazione dell'inadempimento delle parti rispetto alla scrittura
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 8 privata del 22.07.2017 e al legittimo rifiuto del locatore”. Vi si censura la decisione nella parte in cui colloca l'accordo del 22.07.2017 fuori dal rapporto contrattuale, ritenuto cessato con la disdetta operata dalla locatrice, in ciò violando l'art. 1521 e l'art.1220 c.c. A tal fine, l'appellante sostiene che la pronuncia non individua correttamente il momento in cui il conduttore matura il diritto all'indennità, erroneamente interpretando i principi di diritto enunciati da
Cass. n.25736/2014, pur richiamata, che diversamente da quanto accertato dalla sentenza impugnata, “sancisce il principio di inesigibilità reciproca in caso di mancato proprio adempimento” , con conseguente legittimità del rifiuto opposto dalla locatrice alla riconsegna del bene locato, allorquando questo presenti vizi e addizioni non autorizzate che il conduttore deve asportare. Aggiunge che l'immobile, al momento dell'offerta formale di riconsegna, presentava addizioni il cui costo per l'asporto era ingente e ben superiore al modico valore, come da
Ctu, e la cui mancata asportazione ha concretizzato violazione degli impegni assunti, dalla conduttrice, con la scrittura del 22.05.17, con conseguente giustificato rifiuto di ricevere la riconsegna dell'immobile locato ai sensi dell'art. 1220 cc.c.A tale accertato inadempimento della conduttrice rispetto agli impegni assunti con la citata scrittura privata;
per la interdipendenza tra l'obbligazione al pagamento dell'indennità di perdita dell'avviamento commerciale e quella di rilascio dell'immobile, il rifiuto della locatrice di accettare la riconsegna del bene è legittimo e la conduttrice non ha diritto a vedersi corrispondere la indennità di avviamento.
2) Rubricato: “Violazione dell'art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia riguardo la valutazione giuridica dell'offerta condizionata da parte del conduttore, in relazione al legittimo rifiuto del locatore alla riconsegna del locale”. Vi si censura la decisione nella parte in cui qualifica illegittimo il rifiuto della consegna dell'immobile. A tal fine allega che con la raccomandata del
31.05.2017, nonostante fosse inadempiente rispetto agli obblighi assunti con l'accordo del 22.05.2017, la conduttrice condiziona la restituzione dell'immobile Per_ all'accettazione, da parte del locatore, di una perizia di parte dell'Ing e alla corresponsione di una indennità di avviamento pari a euro 188.101,26, laddove la riconsegna di un immobile non può essere subordinata a obblighi non previsti nel contratto di locazione.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 9 3) Rubricato: “Violazione dell'art. 113 c.p.c. e 1230 c.c. riguardo la scrittura del
22.05.2017 rispetto al giudicato della sentenza n. 3006/2018 nel giudizio
Tribunale di latina RGN° 4273/2012; violazione dell'art. 112 cpc e di pronuncia contraddittoria in ordine all'ammissione della CTU e delle prove e quindi violazione degli artt. 114 e 115 cpc”. Vi si censura la decisione nella parte in cui ritiene che il giudicato della sentenza n. 3006/2007 del Tribunale di Latina preclude ogni valutazione riguardo l'adempimento, del conduttore, alla scrittura del 22.05.2017. A tal fine, allega che tale giudizio ha avuto ad oggetto domande della completamente diverse rispetto a quanto convenuto, in Parte_1 via novativa ex art. 1230 c.c., da parte del locatore e del conduttore, con la scrittura privata del 22.05.2017, forza di legge tra le parti;
che tale nuovo obbligo giuridico non ha nulla a che fare con quanto convenuto nel contratto di locazione e quindi con il giudizio citato concluso con sentenza passata con giudicato;
la contraddittorietà del percorso decisionale, avendo il giudice espletato CTU e prove testimoniali per accertare le addizioni non asportate e il loro costo di asporto rispetto alla scrittura del 22.05.2017, salvo contraddittoriamente ritenere, in sentenza, che la domanda per la valutazione della quale è stata disposta detta istruttoria sia coperta da giudicato.
4) Rubricato: “Violazione dell'art 1591 c.c. riguardo il diritto di ritenzione da parte del conduttore in ordine alla domanda di condanna al rimborso delle spese da parte di rispetto a quanto convenuto nella scrittura privata del CP_1
22.05.2017”. Censura la decisione nella parte in cui accerta la legittimità del diritto di ritenzione dell'immobile da parte del conduttore. A tal fine allega che, erroneamente, la fase di consegna dell'immobile locato è stata collocata in una fase successiva alla risoluzione del contratto;
che la scrittura impegna il conduttore ad asportare le addizioni indicate in scrittura entro il 12.06.2017 e che, dopo tale data, l'immobile è rimasto nella disponibilità della conduttrice solo in quanto questa è inadempiente rispetto all'impegno assunto con la scrittura privata del 22.05.2017, con la conseguenza che la domanda della conduttrice per ottenere il pagamento della indennità di avviamento e il rimborso dei costi di conservazione dell'immobile nel periodo in cui la locatrice ne ha rifiutato la riconsegna non è fondata.
Con ordinanza in data 02.07.2025 viene respinta la istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 10 Le censure dell'appellante sono tutte dirette ad accertare l'inadempimento rilevante della conduttrice rispetto agli obblighi assunti con il contratto di locazione e con la scrittura privata del 22.05.2017; tale inadempimento, per i primi tre motivi di appello, rileva ai fini del rigetto della domanda proposta dalla conduttrice per il pagamento della indennità di avviamento commerciale e, per il quarto motivo di appello, rileva ai fini del rigetto della domanda della conduttrice ad ottenere il rimborso dei costi di custodia dell'immobile locato, custodia resa necessaria dal diniego della locatrice di accettare la riconsegna dell'immobile stesso, condizionata pagamento di detta indennità; tali censure vengono valutate congiuntamente e hanno pregio nei limiti di cui di seguito.
Diversamente da quanto sostenuto dall'appellante, la questione dell'inadempimento della conduttrice, anche con riferimento alla scrittura privata del 22.05.2017, è coperta da giudicato.
La scrittura del 22.05.2017 e gli impegni assunti con la sua sottoscrizione sono richiamati espressamente nelle conclusioni rassegnate dalla locatrice (odierna appellante) e riportate nella sentenza n. 3006/2018, in data 31.12.2019, resa anche tra le parti del presente giudizio, a definizione di quello introdotto dalla locatrice nei confronti della conduttrice, iscritto al r.g. del Tribunale ordinario di Latina al n. 4273/2012.
La sentenza n. 3006/2018 è passata in giudicato (circostanza accertata con la sentenza impugnata in questa sede, con punto di motivazione non oggetto di censure), dunque deve ritenersi (in questa sede) precluso un nuovo esame dell'inadempimento della conduttrice rispetto agli obblighi assunti con la sottoscrizione del contratto di locazione e della scrittura in data 22.05.2017.
Accertata con sentenza passata in giudicato la non configurabilità di alcun inadempimento a carico della conduttrice, sia rispetto agli impegni assunti con il contratto di locazione sia rispetto agli impegni assunti con la scrittura privata del
22.05.2015, infatti, non hanno ingresso, nel presente giudizio, le questioni sollevate dall'appellante in tutti i quattro motivi di appello articolati e fondati tutti sull'errata valutazione della istruttoria in punto di configurabilità dell'inadempimento della conduttrice rispetto all'obbligo di riconsegna dell'immobile locato nelle condizioni pattuite anche con la scrittura privata citata.
Quanto alla difesa dell'appellante per la quale le questioni sollevate in questa sede in punto di inadempimento della conduttrice agli obblighi assunti con detta scrittura r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 11 privata sarebbero diverse da quelle sollevate nel diverso giudizio esitato con sentenza passata in giudicato.
Tale difesa è generica e difetta di una adeguata allegazione con riguardo a quali sarebbero o diversi profili di inadempimento oggetto dei due giudizi, inoltre è priva di riscontro, nella mancata produzione degli atti difensivi depositati nel separato giudizio definito con la sentenza n.3006/2018 in data 13.13.2018, necessari per valutare la difesa in esame.
L'avvenuto respingimento, con sentenza passata in giudicato, della domanda della locatrice proposta nei confronti della conduttrice per accertarne l'inadempimento agli obblighi assunti con il contratto di locazione e con la scrittura privata del 22.05.2015, preclude in ogni caso l'esame di ogni ulteriore deduzione, eccezione o domanda tendenti ad accertare un profilo di inadempimento a carico della medesima parte conduttrice e con riferimento a tali due contratti.
L'ambito di operatività del giudicato, in virtù del principio secondo il quale esso copre il dedotto e il deducibile, infatti, è correlato all'oggetto del processo e colpisce, perciò, tutto quanto rientri nel suo perimetro, incidendo, da un punto di vista sostanziale, non soltanto sull'esistenza del diritto azionato, ma anche sull'inesistenza di fatti impeditivi, estintivi e modificativi, ancorché non dedotti, senza estendersi a fatti ad esso successivi e a quelli comportanti un mutamento del "petitum" e della "causa petendi", fermo restando il requisito dell'identità delle persone (Cass. n. 1259 del 11/01/2024).
Nel concreto il petitum (risoluzione del contratto di locazione e risarcimento danni) e la causa petendi (inadempimento del conduttore rispetto agli obblighi assunti con il contratto di locazione e la scrittura privata del 22.05.2018) sono gli stessi, come esiste anche identità dei soggetti (locatrice e conduttrice) con conseguente piena operatività del giudicato (Cass. n. 457 del 09/01/2025).
Quanto alla legittimità della condizione posta, dalla conduttrice, rispetto alla riconsegna dell'immobile e censura avente ad oggetto il punto di decisione che riconosce, alla locatrice, il diritto al rimborso delle spese di custodia del bene locato, la cui riconsegna
è stata pacificamente rifiutata dalla locatrice in quanto condizionata al pagamento della indennità di avviamento.
Nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciale, disciplinate dagli artt. 27 e 34 della l. n. 392 del 1978 (e, in regime transitorio, dagli artt. 69, 71 e 73 della stessa legge), il conduttore che, scaduto il contratto, rifiuta la restituzione dell'immobile in attesa di ricevere dal locatore il pagamento dell'indennità di avviamento a lui dovuta,
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 12 è obbligato (esclusivamente) al pagamento del corrispettivo convenuto, a nulla rilevando il godimento dell'immobile o la sua mera detenzione senza concreta utilizzazione (Cass.n. 11827 del 05/05/2025).
Dunque la conduttrice nel ritenere l'immobile ha esercitato una propria facoltà ( e la domanda riconvenzionale della locatrice per il pagamento dei canoni di locazione relativi al periodo per il quale ha rifiutato, condizionandola al pagamento della indennità di avviamento, la restituzione dell'immobile è stata rinunciata. Tuttavia, la scelta della conduttrice di ritenere l'immobile ha sostanzialmente determinato una prosecuzione del rapporto, con la conseguenza che la conduttrice non ha alcun diritto al rimborso di spese sostenute per la custodia del bene.
A ciò consegue che in parziale accoglimento delle censure dell'appellante e in parziale riforma della sentenza impugnata, ferma nel resto, la domanda della conduttrice sul punto viene respinta.
Spese di lite.
Il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale. (Cass.n.
9064 del 12/04/2018).
In considerazione dell'esito complessivo della lite, tenuto conto della misura di accoglimento della domanda, le spese processuali del doppio grado si compensano, tra le parti, in ragione del 50% e per la restante parte seguono la soccombenza.
I compensi si liquidano, ex dm 55/2014 e successive modifiche, tenuto conto del grado di complessità della lite, delle caratteristiche, dell'urgenza e del pregio dell'attività prestata, dell'importanza, della natura, della difficoltà e del valore dell'affare (valore della causa tra euro 52.001,00 e euro 260.000,00)
Per il primo grado, si conferma la liquidazione delle spese di lite operata con la sentenza impugnata (come la regolamentazione e la liquidazione delle spese di c.t.u.) in quanto conforme ai criteri enunciati in questa sede e per il grado di appello, le spese sono liquidate in dispositivo.


P.Q.M.


Il Collegio, definitivamente pronunciando sull' appello di nei Parte_1 confronti di avverso la sentenza del Tribunale Ordinario di Latina n. CP_1
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 13 579/2025, resa tra le parti in data 27.03.2025, a definizione del giudizio recante n.r.g.
635/2018, promosso da nei confronti di ogni diversa CP_1 Parte_1 conclusione disattesa, così provvede:
- In parziale accoglimento dell'appello e in parziale riforma della sentenza impugnata, ferma nel resto, respinge la domanda di di CP_1 risarcimento del danno connesso agli esborsi sostenuti per la custodia dell'immobile locato.
- Compensa, tra le parti le spese processuali del doppio grado di giudizio nella misura della metà; condanna alla rifusione in favore di Parte_1 della restante metà, che liquida, per il primo grado, come da CP_1 sentenza impugnata e per il presente grado, in euro 7.000,00, oltre a rimborso forfettario (15%), IVA e CPA come per legge.
Roma, 17.09.2025
Il Consigliere Est. Il Presidente
Maria Speranza Ferrara Maria Rosaria Rizzo

r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 14