N.R.G. 23/2024
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA Seconda Sezione Civile
La Corte di Appello di Bologna, sezione seconda civile, riunita in Camera di Consiglio nelle persone dei Magistrati: dott.ssa Maria Cristina Salvadori Presidente dott.ssa Mariacolomba Giuliano Consigliere dott.ssa Maria Laura Benini Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
Nella causa civile in grado di appello iscritta al N.R.G. 23 /2024 promossa da
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1 P.IVA_1
RESTA FRANCESCO e dall'Avv. CALABRESE GIULIO ed elettivamente domiciliata presso il loro studio in Milano, Via Cappuccini n. 4;
-Appellante- contro
(C.F. ), rappresentata e difesa Controparte_1 P.IVA_2 dall'Avv. ALBANESE GINAMMI LORENZO ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, via Giuseppe Palumbo n. 12;
-Appellata-
In punto a: appello avverso la sentenza n. 1192/2023 del Tribunale di Bologna.

CONCLUSIONI DELLE PARTI
Le parti hanno concluso come da rispettive note difensive.

Motivi della decisione Il Tribunale di Bologna, con sentenza n. 1192/2023 pubblicata in data 7.6.2023, ha rigettato l'opposizione di (d'ora innanzi, solo “ ) avverso il Parte_1 CP_2 decreto ingiuntivo n. 5165/2022, richiesto e ottenuto da Controparte_1
(d'ora innanzi, solo ) per la somma di € 137.959,88 IVA inclusa, oltre CP_3 interessi e spese processuali, dovuta a titolo di pagamento di una parte dei canoni di locazione relativi al periodo dal 1.4.2020 al 30.6.2021 e non corrisposti per intero, in forza del contratto di locazione stipulato tra le parti in data 15.7.2016, avente a oggetto unità immobiliari di proprietà della società opposta e sciolto in data 1.8.2022, a seguito dell'esercizio del recesso da parte della conduttrice.
Il Tribunale, in particolare, ha ritenuto: che la conduttrice non avesse dato prova del proprio adempimento, avendo, anzi, riconosciuto di non aver pagato alla controparte un importo pari a nove mensilità di canone;
che non avesse alcun pregio l'eccezione, su cui l'opposizione era incentrata, di non poter adempiere a causa dell'impossibilità sopravvenuta della prestazione derivante dal peggioramento delle condizioni economiche della società connesso alle restrizioni imposte dalla legge nel periodo dell'emergenza da Covid-19; che, in particolare, non configurasse una impossibilità assoluta e obiettiva all'adempimento “l'evento sopravvenuto prospettato dalla ricorrente, rappresentato dal calo di redditività di parte degli immobili locati, derivante dalla riduzione rispetto all'anno 2019 dell'importo di canone variabile percepito dalla subconduttrice (a seguito del calo di fatturato registrato dalla società terza nel CP_4 periodo di pandemia da Covid-19)”, tanto più che tutti i subconduttori e affittuari, compresa la società avevano pagato integralmente i canoni a durante tutto il periodo CP_4 CP_2 emergenziale;
che, quindi, fosse infondata la pretesa di ottenere una riduzione del canone ai sensi dell'art. 1464 c.c., nonché dell'art. 1467 comma 3, c.c.; che, infine, l'ordinamento non prevede un obbligo delle parti di rinegoziare i contratti divenuti svantaggiosi per una delle parti o un potere del giudice di modificare i regolamenti negoziali liberamente concordati dalle parti e che solo eccezionalmente il legislatore emergenziale ha adottato misure atte a ripristinare l'equilibrio sinallagmatico del contratto, in specifiche ipotesi non ricorrenti nel caso in esame;
che, peraltro, la stessa opponente, a fronte della proposta conciliativa formulata dalla locatrice, era rimasta ferma nella decisione, assunta unilateralmente, di ridurre il canone per gli anni 2020
e 2021, sulla base del solo rilievo della minore redditività di una minima parte del bene locato.
ha proposto appello avverso detta sentenza, affidandosi a quattro motivi, con cui CP_2 lamenta:


1. Erroneità della Sentenza Impugnata nella parte in cui esclude l'impossibilità sopravvenuta, per causa di forza maggiore dovuta alla nota emergenza epidemiologica, quale motivo di estinzione (parziale e temporanea) dell'obbligazione, con conseguente violazione dei precetti di cui agli articoli 1256 c.c. e 1464 c.c.;


2. Erronea applicazione e falsa applicazione del principio genus numquam perit, in ragione del quale la Sentenza Impugnata ha escluso l'impossibilità parziale (e temporanea) della prestazione in presenza di obbligazioni pecuniarie;


3. Erroneità della sentenza per violazione e falsa applicazione dell'art. 1623 c.c. nella parte in cui non ha considerato la natura del contratto CP_4


4. Erroneità della Sentenza Impugnata per violazione e falsa applicazione degli ulteriori principi che legittimano la domanda di di una congrua rideterminazione del canone. CP_2 si è costituita in giudizio, contestando il fondamento dell'appello, di cui ha CP_3 chiesto il rigetto, anche ai sensi dell'art. 434 c.p.c.
***
Preliminarmente, va disattesa l'eccezione d'inammissibilità sollevata da CP_3 perché l'atto di appello, nel complesso, soddisfa il requisito della specificità posto dall'art. 434
c.p.c., risultando sufficientemente indicate sia le parti del provvedimento che si intendono appellare e le modifiche che vengono richieste alla ricostruzione del fatto, sia le circostanze da cui deriva la violazione della legge e la loro rilevanza ai fini della decisione impugnata.
Sulla premessa che l'area di attività del travel retail, in cui l'appellante opera, fosse stata severamente colpita dalla pandemia da Covid-19, atteso il blocco totale del transito di viaggiatori durante il primo periodo di c.d. lockdown e le significative restrizioni alle attività economiche e agli spostamenti che, in seguito, hanno caratterizzato tutto l'anno 2021,
[...]
con primo motivo di appello, censura la motivazione addotta dal primo giudice a CP_2 supporto della decisione, in quanto tutta incentrata sulla pretesa inapplicabilità al caso di specie della disciplina di cui agli artt. 1256 e 1464 c.c., noncurante dell'esistenza dell'istituto della impossibilità parziale quale causa estintiva delle obbligazioni derivanti dai contratti a prestazioni corrispettive.
Sostiene l'appellante che il locatore sia tenuto non solo a mettere a disposizione del conduttore l'immobile, come ritenuto dal giudice di prime cure, ma anche ad assicurarne il pacifico godimento e che la “cosa sia in stato da servire all'uso convenuto”. Dunque, poiché i provvedimenti emanati dal Governo, che, per far fronte all'emergenza pandemica, avevano imposto ex lege la chiusura degli esercizi commerciali e vietato la circolazione dei passeggeri su tutto il territorio nazionale, avrebbero reso di fatto impossibile a assicurare CP_3
a il godimento dell'immobile, tali provvedimenti (factum principis) si sarebbero CP_2 tradotti in una causa d'impossibilità (parziale) per il locatore di adempiere la propria prestazione: il che consentirebbe alla controparte contrattuale di chiedere, ai sensi dell'art. 1464
c.c., una corrispondente riduzione della prestazione.
Aggiunge l'appellante che, oltre all'art. 1464 cod. civ., anche la disciplina codicistica della locazione (artt. 1578, 1581 e 1584, comma 1°, c.c.) individuerebbe la riduzione del canone come strumento per ripristinare l'equilibrio tra le prestazioni del locatore e del conduttore e che nella stessa prospettiva andrebbero letti l'art. 216, comma 3°, del D.L n. 34/ 2020, c.d. Decreto
Rilancio – che ha fronteggiato la sospensione delle attività sportive nei contratti di locazione di palestre, piscine e impianti sportivi di proprietà di soggetti privati – e le previsioni tributarie in materia di crediti d'imposta riconosciuti a favore dei conduttori di immobili ad uso non abitativo: tutte disposizioni dirette a evitare di far gravare soltanto su una parte le conseguenze dell'adozione delle pur necessarie misure restrittive per il contenimento degli effetti pandemici.
La decisione del Tribunale tradirebbe la ratio delle disposizioni citate e, soprattutto, dell'art. 3, comma 6-bis del D.L. n. 6/2020, sempre introdotto dal legislatore emergenziale, secondo cui
“Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutato ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”: tale norma, nel qualificare le restrizioni della pandemia come causa di forza maggiore, stabilirebbe che non debbano scaturirne conseguenze negative per il debitore che non abbia potuto adempiere le proprie obbligazioni a causa del rispetto delle misure di contenimento.
Con il secondo motivo di appello, lamenta l'erronea applicazione del principio genus CP_2 numquam perit: ribadendo le argomentazioni già esplicitate in seno al primo motivo e richiamando l'applicabilità, anche per analogia, degli artt. 1464 c.c., 1575 c.c., 1578 c.c. e 1581 c.c., nonché dell'art. 3, comma 6-bis del D.L. n. 6/2020, la società deduce che la sentenza impugnata, nell'affermare il principio per cui l'adempimento è sempre possibile quando ha ad oggetto somme di danaro, avrebbe eluso la vera questione: ossia che il conduttore si CP_2 sarebbe trovato nell'impossibilità, non come debitore di eseguire la propria prestazione, ma come creditore di usare con utilità la prestazione del locatore di messa a disposizione dell'immobile.
Infatti, per effetto delle disposizioni emergenziali, la prestazione di di CP_3 assicurare il godimento dell'immobile per la sua destinazione economica non sarebbe stata integralmente adempiuta, essendo lo svolgimento dell'attività di stato del tutto CP_2 precluso per il periodo marzo-maggio 2020 e poi significativamente compromesso fino alla fine dell'anno 2021.
Dunque, sul presupposto che l'impossibilità di fruire della prestazione equivale all'impossibilità della prestazione stessa, con conseguente inesigibilità della controprestazione, pur se di natura pecuniaria, l'appellante chiede una riduzione del canone di locazione in misura parametrata ai mancati ricavi, in modo da mantenere inalterata l'incidenza del corrispettivo sulla redditività annuale del conduttore. Detti mancati ricavi – connessi, in particolare, alla struttura in parte fissa e in parte variabile (commisurata al fatturato) del corrispettivo dovuto dalla società a in forza del contratto di affitto di azienda che le legava – CP_4 CP_2 sarebbero pari, per gli anni 2020 e 2021, a complessivi € 117.000,00, oltre IVA.
I due motivi, che per ragioni di connessione possono essere esaminati congiuntamente, non hanno fondamento.
Anzitutto, l'appellante pare sovrapporre i diversi piani dell'impossibilità sopravvenuta, anche parziale, della prestazione del locatore e dell'impossibilità di utilizzo di tale prestazione da parte del conduttore.
La prima ipotesi ricorre quando una circostanza sopravvenuta, la quale deve rivestire i caratteri della assolutezza e dell'oggettività (Cass. civ. n. 4016/2004), colpisce la prestazione della parte
(nella specie, il locatore) e dà adito al rimedio di cui all'art. 1464 c.c., che consente alla controparte di ottenere una corrispondente riduzione della propria prestazione, ovvero di esercitare il recesso.
Nel caso di specie, l'inadempimento di parte opponente non può giustificarsi in virtù di una impossibilità parziale sopravvenuta della prestazione della parte locatrice, ai sensi dell'art. 1464
c.c., avendo quest'ultima adempiuto integralmente al proprio obbligo di (consegnare la cosa locata al conduttore e) mantenere il bene in condizione da essere utilizzato secondo l'uso contrattualmente pattuito e di garantirne il pacifico godimento (art 1575 c.c.).
Osserva la Corte che le restrizioni imposte dalla legge al traffico di viaggiatori durante il c.d. lockdown e, di conseguenza, il calo dei clienti all'interno degli esercizi commerciali di cui è causa non danno luogo a sopravvenuta impossibilità temporanea o parziale della prestazione del locatore, poiché la disponibilità dell'immobile oggetto di locazione è rimasta al conduttore e non è stata in alcun modo riacquistata dal locatore. Il Tribunale ha poi correttamente ritenuto che non rientri tra le obbligazioni del locatore quella di garantire la produttività e redditività dell'attività svolta dal conduttore nei locali a lui concessi. Un conto è l'obbligo di assicurare la sussistenza e la permanenza delle normali condizioni per il godimento e l'uso (anche in termini di sfruttamento commerciale) dell'immobile – ciò che ha sempre fatto –, altro è quello di provvedere affinché CP_3 il godimento e l'uso dell'immobile siano in concreto fruttiferi per il conduttore che ivi esercita un'attività economica, sino al punto da considerare la prestazione del locatore “inutilizzabile” quando il conduttore non possa trarre dal bene locato il guadagno auspicato: sul punto, va senz'altro condiviso l'assunto del Tribunale, secondo cui “Il locatore è tenuto a garantire solamente che l'immobile sia strutturalmente idoneo all'uso pattuito, ma non che tale uso sarà sempre possibile e proficuo per il conduttore”.
Non ricorrono, quindi, i presupposti per l'applicazione dell'art. 1464 c.c., che richiede che sia venuta parzialmente meno la possibilità di adempiere per una parte, per giustificare la corrispondente riduzione della prestazione dell'altra parte.
La giurisprudenza formatasi in materia ha in più occasioni chiarito come debba escludersi che la grave situazione epidemiologica determinata dalla diffusione del Covid-19 e i provvedimenti limitativi della circolazione e delle attività conseguentemente emanati possano integrare un'ipotesi di impossibilità sopravvenuta, sia con riguardo all'obbligazione di pagamento del canone di locazione (vista, in primo luogo, la natura fungibile del denaro) che con riguardo all'impossibilità per la parte conduttrice di utilizzare, in tutto o in parte, la prestazione della locatrice, avendo questi messo a disposizione, senza limitazione alcuna, il bene locato (cfr. Trib.
Roma, sezione VI, 30.6.2021, n. 11336; anche 26.10.2021, n. 16826).
Basti osservare, sotto tale ultimo profilo, che è sempre rimasta nella piena CP_2 disponibilità dei locali di proprietà di locali che, per giunta, la conduttrice ha CP_3 continuato a sua volta a concedere in sublocazione durante il periodo emergenziale, percependo, per sua stessa ammissione, i relativi canoni.
Nemmeno l'asserita impossibilità di utilizzo della prestazione, quindi, giustifica l'applicazione dell'art. 1464 c.c.
Ciò posto, si tratta allora di verificare se l'inadempimento della conduttrice possa dirsi giustificato dalla contrazione dei mercati e dagli effetti negativi sul comparto dei trasporti ferroviari e delle attività commerciali conseguenti alla diffusione del virus Covid19, che ha imposto misure restrittive al transito di viaggiatori.
Si tratta, cioè, di stabilire, in linea di principio, quale delle due parti debba sostenere le conseguenze economiche dell'eccezionale evento qui in rilievo e, ad avviso della Corte, deve ritenersi che sopravvenuti impedimenti o limitazioni all'esercizio dell'attività nell'immobile locato debbano di regola ricadere sul conduttore, quale rischio dell'impresa da lui esercitata. Di fatto, non è l'immobile che diventa inidoneo all'uso, bensì è l'attività che in essa vi si svolge ad essere (temporaneamente) impedita, ciò riguardando, ovvero, ricadendo nella sfera di rischio dell'imprenditore-conduttore. Se così non fosse, le misure di sostegno economico normativamente disposte per far fronte all'emergenza - qual è per esempio il credito d'imposta previsto già dal D.L. n. 34/2020 in favore dei conduttori esercenti attività commerciali - sarebbero state evidentemente dirette ai locatori, e non ai conduttori.
La previsione di cui all'art. 3, comma 6 bis, D.L. n. 6/2020, introdotto dall'art. 91, c. 1, D.L.
18/2020, per il quale “Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”, lungi dal legittimare l'introduzione, come vorrebbe l'appellante, dell'impotenza finanziaria collegata alle misure emergenziali quale causa automatica di estinzione, anche parziale, dell'obbligazione, è indice della volontà del legislatore di valutare la condotta del debitore alla luce del rispetto di tali misure. Deve, pertanto, partirsi dal presupposto che, nonostante la situazione di emergenza, l'obbligazione permanga qual era originariamente, ed è rispetto ad essa che va valutato l'inadempimento da parte del debitore colpito dalle misure di contenimento;
detto inadempimento -seppure, come in caso di obbligazione di pagamento di somma di denaro, non oggettivamente impedito dalla misura di contenimento- dovrà essere apprezzato, secondo la clausola generale della buona fede, tenendo conto della situazione emergenziale.
Resta però del debitore l'onere di provare il collegamento eziologico fra inadempimento e causa impossibilitante e, nel caso di specie, non ha assolto a tale onere. CP_2
La società afferma che la sua attività produttiva sarebbe stata colpita in maniera severa dalle restrizioni, “atteso il blocco totale dei viaggiatori in transito durante il primo periodo di lockdown e le significative restrizioni che hanno caratterizzato (…) il comparto travel retail fino a tutto l'anno 2021”, senza, tuttavia, fornire alcuna dimostrazione né della consistenza dell'afflusso di passeggeri nella Stazione tra il mese di marzo 2020 e il mese di giugno 2021, né dei pretesi effetti negativi delle restrizioni sull'attività imprenditoriale dei negozi presenti all'interno della Stazione.
Sotto il primo aspetto, se è possibile presumere una generale diminuzione del traffico di viaggiatori, restava onere del debitore provarne la misura, specialmente in relazione al periodo successivo a quello di lockdown “duro”, in cui non sussisteva più il divieto quasi generalizzato di spostamento per la quasi totalità dei cittadini.
Quanto poi alla prova dell'incidenza della situazione emergenziale sulla possibilità del debitore di adempiere, depongono in senso contrario la circostanza che, dalla data di conclusione del
Contratto di Locazione, abbia deciso di non sublocare ben 23 delle 39 unità che CP_2 compongono l'immobile, che la rimanente parte è rimasta (sub)locata anche durante tutto il periodo caratterizzato dall'emergenza sanitaria, e soprattutto che la stessa ha CP_2 percepito integralmente quanto dovutole dai suoi subconduttori. Infatti, l'appellante ha ammesso che, negli anni 2020 e 2021, i subconduttori (Fast Service S.p.A., Profer Soc. Coop.,
e le hanno versato il canone dovuto ai sensi Controparte_5 Controparte_6 dei rispettivi contratti di sublocazione (cfr. anche doc. 38 fasc. ; e ha anche precisato CP_2 che gli immobili adibiti a uso ufficio o deposito (contratti , CP_6 Controparte_5
Profer, Fast service) non hanno subito particolari conseguenze. lamenta che con cui pure correva un contratto di affitto di azienda, essendo CP_2 CP_4 tenuta a pagare una parte del canone in misura variabile e proporzionale al fatturato registrato di anno in anno, proprio a causa del calo di fatturato dovuto alla pandemia, per l'anno 2020 avrebbe versato alla ricorrente una somma inferiore a quella pagata nel 2019.
In proposito, è dirimente il rilievo, già evidenziato dal Giudice di prime cure, che anche ha regolarmente versato a il canone, sia in misura fissa che in misura CP_4 CP_2 variabile” previsto dal suo contratto di affitto di azienda. L'appellante, invero, non ha diritto al pagamento dalla sua affittuaria del medesimo importo di canone pagato nel 2019, ma semplicemente di una somma parametrata al fatturato di cosa che in effetti è avvenuta;
CP_4 mentre l'allegata difficoltà finanziaria di che avrebbero inciso sulla misura del CP_4 corrispettivo dovuto a è “circostanza idonea ad incidere sul piano della redditività CP_2 del bene locato e non anche su quello del pacifico godimento dell'immobile”.
Anche la menzione della legislazione emergenziale che, in ipotesi specifiche, ha previsto una riduzione del 50% del canone per contratti di locazione di piscine, palestre e impianti sportivi
(art. 216 del D.L. n. 34/2020) non è conferente, trattandosi di ipotesi eccezionali e, come tali, insuscettibili di applicazione analogica.
Del resto, attribuire alla conduttrice, che contesta al primo giudice di aver “fatto pesare soltanto su una parte le conseguenze dell'adozione delle pur necessarie misure restrittive per il contenimento degli effetti pandemici”, il diritto di autoridursi il canone di locazione (per l'equivalente di ben nove mensilità) non significherebbe affatto rispristinare l'equilibrio del contratto, ma semplicemente spostare in toto il pregiudizio economico subito da una parte sulla sfera giuridica dell'altra. Del pari inconferente è il richiamo dell'appellante alla disciplina del contratto di locazione (artt.
1575 c.c., 1578 c.c. e 1581 c.c.), trattandosi, invero, di norme eccezionali che si riferiscono alla presenza di vizi originari o sopravvenuti della cosa locata, che, nel caso di specie, è rimasta inalterata nella sua struttura e dimensione materiale.
Se volessero poi trarsi criteri indicativi per apprezzare la concreta incidenza dell'emergenza sanitaria per valutare quindi la legittimità o meno, secondo i criteri di cui agli artt. 1175 e 1373 cc della sospensione del pagamento del canone di locazione contrattualmente pattuito dall'art. 4-bis del DL 73/21 d.l., per quanto successivo ai fatti di causa, dovrebbe rilevarsi che CP_2 non risulta avere fornito la prova di alcuno dei presupposti normativamente individuati.
La pretesa riduzione dei canoni di locazione da parte di risulta, quindi, ingiustificata. CP_2
È infondato anche il terzo motivo di appello, che censura la sentenza impugnata laddove ha ritenuto l'inapplicabilità alla fattispecie in esame della disciplina del contratto di affitto di azienda, “nel quale la cosa locata viene considerata nella sua dimensione produttiva”. La sussunzione del rapporto con nell'ambito dell'affitto di ramo di azienda avrebbe CP_4 consentito, secondo l'appellante, il richiamo all'art. 1623 c.c., con conseguente diritto dell'affittuario alla riduzione del canone.
Questa Corte evidenzia come solo il rapporto intercorrente tra e debba CP_2 CP_4 qualificarsi in termini di contratto di affitto di (ramo di) azienda, e non anche quello tra
[...]
e che è senza dubbio un contratto di locazione immobiliare (doc. 8 fasc. CP_3 CP_2
. CP_2
Emerge, infatti, dagli atti di causa (docc. 7 e 8 fasc. nonché doc.27) che CP_2 CP_2 sia subentrata a quale titolare (concedente) del contratto di affitto di ramo di azienda CP_7
(n. 1/2013), azienda ubicata nei locali di proprietà di e da quest'ultima concessi CP_3 in locazione alla stessa il tutto in esecuzione della operazione di scissione di CP_2 [...] del 29.6.2016. CP_7
Dunque, poiché è estranea al “subcontratto” di affitto di ramo di azienda, la CP_3 disciplina di quest'ultimo non è pertinente nell'odierna controversia, che riguarda il rapporto locatizio tra e CP_3 CP_2
Infine, non è fondato il quarto motivo di appello, con cui contesta la decisione del CP_2 giudice di prime di negare che, pur in un contesto eccezionale come quello pandemico,
l'interpretazione e l'applicazione dei principi di solidarietà e buona fede possano estendersi sino a giustificare una riduzione del canone pattuito in sede di sottoscrizione del contratto, in adempimento dell'obbligo di rinegoziazione del contratto. Deduce l'appellante che le parti, al momento della stipula del contratto di locazione, avessero presupposto “l'ordinaria operatività della Stazione, il correlato popolamento della medesima, la normale e libera circolazione delle persone e dei beni”, con la conseguenza che il contesto pandemico avrebbe inficiato un “presupposto condizionante la validità e l'efficacia del negozio”; e che, comunque, imporre una riduzione del canone originariamente pattuito non si risolverebbe in un sacrificio sproporzionato per siccome, all'opposto, il primo CP_3 giudice ha posto l'intero sacrificio dell'emergenza pandemica a carico di “costretta CP_2
a corrispondere l'intero ammontare dovuto, senza però poter svolgere l'attività imprenditoriale”. pretende, quindi, una riduzione del canone di locazione in misura percentuale CP_2 proporzionata ai documentati mancati ricavi derivanti dal contratto di affitto d'azienda a con l'obiettivo di riequilibrare i sacrifici imposti alle parti. CP_4
Trattasi di argomenti non convincenti. Fermo quanto già osservato in relazione alla mancanza di prova del pregiudizio economico subito e del suo collegamento eziologico con la situazione emergenziale, questa Corte osserva che l'obbligo alla rinegoziazione sia da qualificare come un obbligo di contrattare, vale a dire l'obbligo a impegnarsi in maniera corretta e secondo buona fede a realizzare tutti quegli atti che possono concretamente consentire alle parti di accordarsi sulle condizioni di adeguamento del contratto, alla luce delle modificazioni intervenute. In altri termini, è imposto alle parti di rendersi disponibili alla modificazione del contratto, con la conseguenza che il rifiuto ingiustificato a rinegoziare di una parte si traduce in un comportamento opportunistico contrario ai doveri di correttezza, buona fede e solidarietà sociale ex art. 2 Cost.
In linea generale, dunque, l'obbligo a rinegoziare non si risolve in un obbligo a contrarre, cioè
a concludere il contratto modificativo che, è evidente, presuppone valutazioni personali, nonché di convenienza economica e giuridica.
Peraltro, preme ribadire che non sussiste un diritto fondato sulla disciplina emergenziale (e sulla crisi scaturitane) alla sospensione o alla riduzione del canone o ancora alla sua modifica da parte del conduttore che è rimasto nel godimento materiale dell'immobile, né può ritenersi legittima la unilaterale auto-sospensione od autoriduzione dei pagamenti.
Pertanto, al di fuori di precise ipotesi disciplinate da disposizioni speciali, l'obbligo di pagamento del canone nel periodo dell'emergenza Covid-19 non è escluso dal già citato art. 3, comma 6-bis. Non può ritenersi, dunque, che possa soccorrere, giustificandolo o attenuandone la gravità, al fine di eliminare le conseguenze dell'inadempimento, l'applicazione del principio della buona fede in sede di esecuzione del contratto, in quanto detto principio impone a ciascuna parte del rapporto obbligatorio il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra a condizione che ciò non renda più gravosa e/o meno piena la soddisfazione dell'interesse sostanziale di ciascuna parte contraente.
Peraltro, pur a fronte dell'unilaterale sospensione del pagamento del canone, CP_3 ha tentato una proposta transattiva che, tuttavia, non è stata accettata da Il che è CP_2 sufficiente a escludere la violazione, da parte di del canone di buona fede e a CP_3 rigettare la richiesta di di modificazione del canone di locazione. CP_2
Le considerazioni esposte rendono superfluo l'espletamento dell'attività istruttoria richiesta dall'appellante.
La sentenza impugnata merita, in definitiva, integrale conferma. Le spese di lite del presente grado seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, ex D.M. 55/2014, tenuto conto della natura e del valore della causa e della complessità della materia, delle attività processuali effettivamente svolte nonché di tutti i parametri indicati nel citato decreto.
Atteso l'esito, sussistono altresì i presupposti per l'obbligo dell'appellante di versamento di un ulteriore importo pari al contributo unificato per la presente impugnazione ai sensi dell'art. 13 comma 1 D.Lgs. 115/2002 e dell'art. 1 comma 17 L. 228/2012.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da Parte_1 vverso la sentenza n. 1192/2023 del Tribunale di Bologna, così provvede:
[...] ogni contraria istanza ed eccezione disattesa e assorbita
- rigetta l'appello;
- condanna alla rifusione in favore di Parte_1 [...] delle spese di lite del presente grado di giudizio, che Controparte_1 liquida in euro 9.600,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA.
- dà atto della sussistenza dei presupposti per l'obbligo dell'appellante di versamento di un ulteriore importo pari al contributo unificato per la presente impugnazione ai sensi dell'art. 13 comma 1 D.Lgs. 115/2002 e dell'art. 1 comma 17 L. 228/2012.
Così deciso in Bologna il 9.5.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
Maria Laura Benini Maria Cristina Salvadori