N. R.G. 1729/2022

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BOLOGNA
Il Tribunale, nella persona del giudice Marco D'Orazi ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1729/2022 promossa da:
pagina 1 di 30 (C.F. ) con il patrocinio dell'Avv. FABIOLA Parte_1 P.IVA_1
MARIA LOSCIALE, elettivamente domiciliata in VIA SANTO
STEFANO 130 BOLOGNA, presso il difensore avv. FABIOLA MARIA
LOSCIALE
ATTORE
contro
(F.C. , con il patrocinio Controparte_1 C.F._1
dell'Avv. MARCECA ANDREA elettivamente domiciliato in VIA VAL
D'APOSA 13 BOLOGNA, presso il difensore avv. MARCECA
ANDREA
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come alla udienza del giorno 5 dicembre 2024.
Tali conclusioni sono richiamate e sono da ritenersi parte integrante e sostanziale di questa sentenza.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La società (nel prosieguo “ , senza tipo sociale) Parte_1 Pt_1
citava in giudizio, dinanzi al Tribunale di Bologna, il SI. CP_1
(di seguito anche solo o il , al fine di
[...] CP_1 CP_1
pagina 2 di 30 ottenere l'accoglimento delle conclusioni rassegnate nell'atto introduttivo della lite.
In ordine alla ricostruzione dei fatti di causa, parte attrice narrava che:
- in data 20.04.21 il SIlava, presso gli uffici della CP_1 Pt_1
proposta irrevocabile per l'acquisto dell'immobile sito a Bologna, in via
Di Sabbiuno n. 26, di proprietà del SI. ; Parte_2
- due giorni dopo, lo stesso inviava a parte attrice email con cui rinunciava all'acquisto;
- il punto 10 della proposta sottoscritta tra le parti prevedeva, in caso di rinuncia dell'acquirente, intercorsa prima dello scadere dei termini di cui al punto 7 della stessa, il versamento di una penale pari a € 8.000,00;
- in data 04.05.21 parte attrice intimava al il pagamento della CP_1
penale, ma la missiva tornava al mittente per compiuta giacenza;

- in data 12.07.21 la invitata il convenuto ad una negoziazione Pt_1
assistita;
- il accettava, ma il verbale negativo del 22.09.21 mostrava CP_1
che nessun accordo era stato raggiunto tra le parti.
In diritto, la asseriva che: Pt_1
- la proposta d'acquisto del aveva natura irrevocabile, ai sensi CP_1
del 1329 c.c.;
pagina 3 di 30 - il mancato rispetto degli obblighi contrattuali, comportava l'applicazione della clausola penale prevista nell'accordo al punto 10;
- ai sensi dell'art. 1382 c.c., il pregiudizio effettivamente subito era stabilito nella clausola penale e non doveva provarsi.

Per questi motivi

la domandava: Pt_1
1) di accertare il suo diritto;

2) di condannare il SI. a pagare la somma di € 8.000,00 a titolo CP_1
di penale;

3) vittoria di spese.
Il SI. si costituiva in giudizio, con comparsa depositata il CP_1
giorno 6 settembre 2022.
In fatto, premetteva che:
- in data 14.4.21, scorgeva sul sito “Immobiliare.it” un annuncio dedicato alla vendita di un'abitazione di suo potenziale interesse e lo stesso giorno si metteva in contatto con l'agenzia immobiliare
Tempocasa Bologna San Mamolo, per visitare l'immobile;
- in data 17.04.21, insieme alla compagna SI.ra si Controparte_2
recava in loco per visitare l'immobile;
- in quell'occasione informava la SI.ra dell'agenzia di voler Tes_1
approfondire alcuni aspetti legati alla presenza di mobili su misura pagina 4 di 30 inamovibili nonché ad alcune problematiche sull'altezza del soffitto della mansarda;

- lo stesso giorno, il contattava via email l'agenzia immobiliare CP_1
dichiarandosi disponibile a fare un'offerta di acquisto per la somma di €
550.000/570.000, ferma l'eSIenza di dover recuperare una parte del prezzo offerto attraverso mutuo;

- veniva quindi immediatamente contattato dall'agenzia immobiliare che lo invitava a recarsi presso la sede in Via San Mamolo, il giorno
20.04.21, al fine di poter prendere visione di alcune fotografie e documenti relativi all'immobile;
- in data 20.04.21 il e la SI.ra si recavano quindi CP_1 CP_2
presso l'agenzia immobiliare, ove, invece di ricevere in visione suddetta documentazione, un incaricato dell'agenzia esortava il a CP_1
formalizzare la sua proposta d'acquisto, così da evitare di perdere l'opportunità dell'affare;
- parte convenuta si convinceva quindi a tentare l'acquisto dell'immobile al prezzo di € 600.000,00, ribadendo di dover necessariamente reperire una parte della somma attraverso un finanziamento bancario;

pagina 5 di 30 - in quello stesso tardo pomeriggio, il firmava il modulo CP_1
“Proposta d'acquisto”, autonomamente compilato dall'incaricato dell'agenzia, nella convinzione di aver presentato una mera proposta d'acquisto secondo quanto indicato nel frontespizio e senza avere nessuna consapevolezza di aver in realtà sottoscritto una proposta irrevocabile d'acquisto, assistita da clausola penale;

- in data 22.04.21 il comunicava via email di voler revocare la CP_1
proposta;
- in data 23.04.21 la informava il convenuto che, avendo lui Pt_1
sottoscritto una proposta irrevocabile di acquisto, la revoca avrebbe comportato il pagamento della penale pari a € 8.000,00;
- lo stesso giorno il contrariato, riepilogava a mezzo p.e.c. la CP_1
successione degli eventi a parte attrice;

- veniva quindi telefonicamente contattato dal SI. Tes_2
amministratore di il quale lo invitava a recarsi
[...] Pt_1
presso l'agenzia;
- l'invito fu tuttavia declinato da parte convenuta;

- in data 22.09.21 si teneva un incontro conciliativo, cui il SI. CP_1
aveva aderito, nel senso di aderire alla procedura di negoziazione;
nessun accordo veniva tuttavia raggiunto;

pagina 6 di 30 - in data 24.6.22, il riceveva la notificazione dell'atto di CP_1
citazione, con annessa ricevuta di ritorno e relativa busta riguardante una precedente notifica del medesimo atto, risalente al 15.2.22, asseritamente da lui rifiutata e per tale motivo tornata al mittente;

- con la suddetta notifica del 24.6.22, il riceveva anche il CP_1
verbale della prima udienza della presente controversia (RG n.
1729/2022) tenutasi in data 9.6.22, nell'ambito della quale il deSInato
Giudice aveva dichiarato la contumacia del convenuto.
In diritto, il sosteneva: CP_1
- l'irregolarità, a norma dell'art. 7, co. 4 della Legge 890/1982, della notificazione a mezzo posta dell'atto di citazione spedito in data 10.02.22 per mancanza di prova circa l'asserito rifiuto del destinatario della notifica;

- l'infondatezza delle pretese avanzate dall'attore, per errata identificazione della natura giuridica della proposta d'acquisto formulata in data 20.4.21: non doveva considerarsi come irrevocabile ai sensi dell'articolo 1329 c.c., bensì avrebbe dovuto qualificarsi come mera proposta d'acquisto ai sensi della disposizione 1328 c.c.;
- quindi, la conseguente inapplicabilità della clausola penale di cui all'articolo 10 della proposta d'acquisto, la quale, comunque, risultava pagina 7 di 30 avere natura di clausola vessatoria secondo quanto previsto dell'art. 34, comma 4, del d.lgs. 206/2005 (Codice del Consumo) e, quindi, affetta da nullità.
Pertanto, il convenuto chiedeva:
1) in via preliminare, di accertare la sussistenza dei presupposti per l'applicabilità dell'art. 153 co. 2 c.p.c.;
2) in via principale, di accertare e dichiarare che la proposta di acquisto sottoscritta in data 20.4.21 non aveva natura giuridica di proposta irrevocabile d'acquisto ex art. 1329 c.c. ma solo di semplice proposta d'acquisto ex art. 1328 c.c., con conseguente inapplicabilità della clausola penale e quindi di rigettare la pretesa di pagamento dell'attrice;
3) in alternativa, di accertare che la clausola penale azionata dall'attrice aveva natura vessatoria ex art. 34, comma 4, d.lgs. 206/2005 e di dichiararla nulla ed inefficace, con conseguente rigetto della pretesa di pagamento svolta dall'attrice;
4) in via subordinata, di operare d'ufficio la riduzione della penale ex art. 1384 c.c. in quanto di importo manifestamente eccessivo rispetto dell'operato dell'agenzia immobiliare;

5) vittoria delle spese di giudizio.
pagina 8 di 30 All'udienza del 9 giugno 2022 il giudice dichiarava la contumacia del convenuto SI. procedeva con libero interrogatorio di Controparte_1
parte attrice e avanzava proposta conciliativa per una cifra pari a €
10.000,00.
All'udienza del 8 settembre 2022 il convenuto si costituiva in giudizio,
rifiutava la proposta conciliativa e domandava al giudice la rimessione in termini.
La stessa veniva quindi concessa.
Le motivazioni di tale concessione si leggono nel relativo verbale.
La causa era poi trasferita al giudice onorario Serena Scala che, in data
23 febbraio 2023, fissava l'udienza del 6 giugno 2023 per l'assunzione dei mezzi di prova.
All'udienza del 19 settembre 2023, il giudice onorario Chiara Breschi rinviava all'udienza del 25.01.24 per la precisazione delle conclusioni e la discussione.
La seconda sezione civile del Tribunale di Bologna subiva ristrutturazione a seguito dell'insediamento del nuovo presidente di sezione e del pensionamento del giudice onorario Dott.ssa Scala. Di conseguenza, l'udienza per la precisazione delle conclusioni veniva pagina 9 di 30 rinviata e il procedimento veniva riassegnato al Presidente della sezione, con funzioni qui di giudice singolo, Marco D'Orazi.
All'udienza del 5 dicembre 2024, le parti precisavano come da memorie del giorno 13 maggio 2024, il giudice tratteneva la causa in decisione senza termini.
Con successiva ordinanza del giorno di Santo Stefano 26.12.2024, la causa veniva rimessa in ruolo, per assicurare adeguato contraddittorio.
Infatti, la vicenda aveva visto una potenziale compressione del diritto al contraddittorio.
La motivazione di tale ordinanza viene sinteticamente riportata in appresso:
<<…
La causa ha avuto un percorso accidentato, anche in ragione del susseguirsi
di giudici incaricati.
Vi è una potenziale lesione del contraddittorio. Infatti, il giudice onorario
aveva rinviato la udienza per precisare le conclusioni. Vi sono stati
successivi rinvii, senza indicare quale la modalità decisoria di tale udienza
di precisazione. Pertanto, in mancanza di specificazione, le parti avrebbero
potuto attendersi la tradizionale forma di trattenimento con conclusionali e
repliche (190 c.p.c.).
pagina 10 di 30 La causa è stata invece trattenuta con le modalità dell'ultimo comma
dell'articolo 281 sexies c.p.c.; con la conseguenza che le parti non hanno
potuto dare un pieno sfogo del contraddittorio, né con la discussione orale (di
cui non vi è traccia a verbale) né con le memorie anteriori alla udienza 281
sexies c.p.c.; né con il trattenimento tradizionale. E' naturalmente possibile
che le parti, avendo molto scritto, alla udienza del 5 dicembre 2024 abbiano
inteso rinunciare alla discussione;
di ciò però non vi è traccia nel verbale ed
una decisione ha un potenziale profilo di lesione del contraddittorio nella
fase finale e decisoria.
E' dunque opportuno rimettere la causa in ruolo, onde evitare una potenziale
compressione del contraddittorio, bene supremo del processo. La natura
prossima alla triennalità di questa causa impone che la udienza di p.c. sia
con la decisione 281 sexies c.p.c.
…>>
In breve, il susseguirsi di giudici, in ragione della ristrutturazione di questa sezione, ha comportato il rischio che le parti potessero fraintendere le modalità della fase decisoria;
ovvero, assumere determinazioni differenti hinc inde, con alterazione della parità delle parti in giudizio.
pagina 11 di 30 Alla udienza del giorno 23 gennaio 2025, il giudice tratteneva la causa in decisione. Rito di cui all'articolo 281 sexies c.p.c., con trattenimento senza termine, come previsto dall'ultimo comma di tale articolo.
Lo svolgimento del processo non è più elemento indefettibile del provvedimento di sentenza, a seguito della novellazione dell'articolo 132
c.p.c.; pertanto, esso potrebbe anche essere integralmente omesso.
A maggior ragione, la narrazione dei fatti di causa può limitarsi a quanto precede;
per quanto qui non narrato o descritto in modo completo, si rinvia ad atti e documenti di causa.
MOTIVI DELLA DECISIONE
(UNO)
Sul tema del decidere. In generale
Le domande avanzate dalla parte attrice sono infondate e non meritano accoglimento per i motivi che seguono.
Va premesso come la parte attrice si sia dilungata sulla natura irrevocabile o meno della proposta.
La proposta, come oltre alla successiva sezione di motivazione, è irrevocabile. Tuttavia, tale profilo non è rilevante ai fini del rapporto con
il mediatore. La proposta è irrevocabile verso il venditore. Tale regola è prevista dall'articolo 7 della proposta di acquisto. Dunque, tale articolo pagina 12 di 30 7 riguarda il rapporto fra venditore (promissario alienante) e compratore
(qui promittente acquirente). Il SInor era dunque vincolato CP_1
ma non verso il mediatore;
quanto, piuttosto, verso il compratore, salvo errori non indicato nel modulo, come destinatario.
Pertanto, la revoca del alla propria proposta è stata senza CP_1
effetto ai sensi dell'articolo 1329 c.c. (e dunque, l'ignoto venditore ben avrebbe potuto accettarla nel termine). Tutto questo, tuttavia, riguarda il rapporto fra il e l'ignoto venditore. CP_1
Negli atti, risulta che la proposta non sia stata accettata nel termine dall'ignoto venditore e dunque che non si sia concluso il patto. Tuttavia,
se l'ignoto venditore avesse accettato entro il termine, la revoca del sarebbe stata senza effetti ed il contratto sarebbe stato CP_1
concluso.
Tutto questo riguarda però i due (futuri) contraenti e non il rapporto fra ed il mediatore. L'articolo 7 ha dunque solo una funzione CP_1
indiretta nel rapporto fra le odierne parti.
Il rapporto con il mediatore è invece regolato: a) nel caso di conclusione del contratto, dalla scrittura allegata;
si tratta della regola di legge, per cui in caso di affare concluso, il mediatore ha diritto alla somma provvigionale;
nel caso di specie, l'allegato ne determinata il quantum,
pagina 13 di 30 poiché l'an spetta per legge;
b) durante il termine per la accettazione del venditore, il rapporto fra le odierne parti è regolato da una specifica clausola, all'articolo 10 della proposta, che prevede una penale.
Dunque, la revocabilità o irrevocabilità della proposta attiene ai rapporti
con il venditore, pur intermediati dal mediatore.
I rapporti con il mediatore sono indipendenti da tale aspetto.
Infatti, anche se la proposta non fosse irrevocabile e comunque la si qualifichi, vi sarebbe comunque una penale, come previsto in contratto nel rapporto con il mediatore;
tale rapporto con il mediatore è regolato
dall'articolo 10 del contratto. E' dunque su tale clausola che occorre soffermare la attenzione, per verificare se il SInor sia o no CP_1
debitore del mediatore, odierno attore;
ciò sulla base di una penale,
piuttosto che della natura irrevocabile o meno della proposta.
Anticipando quanto oltre ai punti TRE e ss. della motivazione, occorre,
in relazione a tale profilo, quello direttamente rilevante, verificare se tale clausola sia efficace fra le odierne parti e, trattandosi di penale,
verificare se essa possa essere ridotta, alla luce di tutte le circostanze;

riduzione della penale di cui potrebbe parlarsi solo nel caso in cui si superi il primo profilo rilevante, quello della efficacia fra le odierne parti.
In sintesi:
pagina 14 di 30 - l'articolo 7 regola il rapporto fra compratore e venditore;
o, se si vuole, la irrevocabilità della proposta, se ritenuta tale in base a tale articolo, riguarda i rapporti fra compratore e venditore
(esattamente; promittente compratore e promissario venditore, cui la proposta è indirizzata);
- è invece l'articolo 10 del contratto che regola la penale, per il caso di contratto non concluso;
tale articolo richiama, ai fini della sola durata dell'impegno, il precedente articolo 7; che, dunque, solo marginalmente e per rimbalzo riguarda i rapporti fra mediatore e compratore (promittente l'acquisto); questa è la ipotesi che qui
rileva, poiché non si è concluso il contratto;

- nel caso di contratto concluso – ipotesi qui non applicabile e non allegata – al mediatore spetta la provvigione per legge e la quantificazione è prevista nell'allegato.
In ogni caso, si affronta, in successiva sezione di motivazione, la natura di tale proposta;
trattandosi di questione su cui vi è stata lite e che comunque ha una influenza “di rimbalzo”, essa viene affrontata, pur se appunto di rilievo solo marginale nei rapporti fra le odierne parti, che sono il mediatore e l'aspirante (e proponente) compratore.
(DUE)
pagina 15 di 30 Sulla natura giuridica della proposta d'acquisto
La proposta d'acquisto, per configurarsi come irrevocabile ai sensi del
1329 c.c., richiede la presenza di alcuni elementi. Se il venditore accetta, la proposta assume infatti natura di contratto preliminare di compravendita, ragion per cui la sua redazione impone precisione e chiarezza e quindi l'inclusione di tutti gli elementi essenziali del futuro contratto. Ciò, in generale, vale per la proposta in quanto tale, poiché
anche la proposta non irrevocabile deve avere, come è noto, caratteristiche di precisione e completezza.
La proposta, infatti, deve essere completa, nel senso di indicare tutti i requisiti del futuro contratto;
contratto che l'oblato può o meno accettare.
Stante la compilazione tra le parti in causa, di un modulo standard precompilato di proposta d'acquisto, con promessa irrevocabile (allegato doc. 1), a disposizione e ordinariamente utilizzato dalle agenzie immobiliari, possono considerarsi integrati i requisiti formali, necessari a determinare l'esistenza della fattispecie: a) sia di proposta b) sia di proposta irrevocabile.
Tra gli elementi costitutivi, al fine di perfezionare la proposta completa di acquisto, sono certamente da includere i riferimenti ai dati catastali,
pagina 16 di 30 alla destinazione d'uso e alla conformità dell'immobile alle normative urbanistiche vigenti.
A conferma di ciò, i moduli di proposta d'acquisto irrevocabile, come quella oggetto del presente giudizio, propongono diverse alternative da selezionare. Ergo, il fatto che la situazione catastale sia da verificarsi,
l'assenza del certificato di agibilità, nonché la non conformità dell'immobile alle normative urbanistiche vigenti, essendo condizioni dichiarate sull'apposito modulo, non ostano alla completezza della proposta. La completezza, come è noto, non va intesa in senso
massimalistico. E' infatti sufficiente che la stessa riguardi gli elementi
essenziali del contratto;
eventuali elementi accessori o periferici dell'oggetto possono ricavarsi o da successive specificazioni, ovvero dalle norme dispositive.
La proposta è dunque tale ed è perfettamente corrispondente al paradigma di legge.
Oltre che completa, la proposta in questione è sicuramente una proposta
irrevocabile, ai sensi dell'articolo 1329 c.c.
Ai fini della configurazione della proposta come irrevocabile, non è rilevante la volontà interna delle parti ma solamente quella manifestata.
Non rileva dunque cosa pensasse o ritenesse di firmare il – in CP_1
pagina 17 di 30 disparte e nelle successive motivazioni la natura vessatoria o meno di tali clausole – quanto il contenuto oggettivo della proposta, che è
sicuramente una proposta irrevocabile. Si considerino queste dizioni espresse: l'oggetto “proposta d'acquisto”, seguita dalla dizione
“promette irrevocabilmente di acquistare”, nonché il riferimento al termine di revocabilità della proposta (di cui al punto 7); questo ultimo profilo (il termine) è altrettanto SInificativo. Infatti, come è noto, la differenza fra la proposta irrevocabile e la opzione (1331 c.c.) consiste proprio nel fatto che solo la proposta irrevocabile deve prevedere sempre un termine.
E' dunque accertata la qualifica della proposta d'acquisto come irrevocabile ai sensi dell'articolo 1329 c.c..
Né impedisce tale qualificazione il fatto che sia poi necessaria la stipula di ulteriore contratto preliminare. Infatti, come è noto, la sequenza per pervenire al definitivo ben può consistere di un preliminare e di un preliminare di preliminare. Nel caso di specie, la proposta irrevocabile è
rivolta al futuro possibile venditore ed è una proposta ferma ed irrevocabile, ai sensi dell'articolo 1329 c.c., di stipulare un preliminare di preliminare;
al quale seguirà un preliminare (se ritenuto utile dalle parti,
come da prassi immobiliare emiliana), al quale seguirà il definitivo. Non
pagina 18 di 30 osta alla qualificazione in termini di proposta irrevocabile, dunque, la previsione di successivi (possibili) passaggi contrattuali.
(TRE)
Sulla natura vessatoria della clausola penale
Vessatorietà “formale”. Esclusione
La clausola di cui all'articolo 10 – val la pena di ribadire, è quella che lega le odierne parti – non è efficace. Va infatti inquadrata fra le clausole che, nel gergo, vengono definite “vessatorie” dal punto di vista sostanziale.
E' noto che, in tale categoria di “vessatorietà”, si inseriscono due categorie di clausole inefficaci: quelle in senso formale e quelle in senso sostanziale.
Le norme cui fare riferimento sono le seguenti: in relazione ai profili formali, il secondo comma dell'articolo 1341 del codice civile;
in relazione ai profili sostanziali, il D.Lgs. 6 settembre 2005, n. 206 – Codice del
Consumo, in breve – ed in particolare artt. 33 ss.; queste ultime norme,
poste a tutela del consumatore quale contraente debole.
Il modulo in questione (articolo 10) supera il vaglio della regolarità
“formale” di cui all'articolo 1341 del codice civile. Non è clausola vessatoria in senso formale.
pagina 19 di 30 Da un canto, infatti, la opinione prevalente è che la clausola penale non possa essere annoverata fra le clausole di cui al secondo comma del 1341
c.c.; in secondo luogo, vi è comunque la doppia sottoscrizione, anche in relazione a tale clausola.
(QUATTRO)
Sulla natura vessatoria della clausola penale
Vessatorietà “sostanziale”. Sussiste
La clausola deve invece essere considerata vessatoria ai sensi del Codice del Consumo. Dunque, si è in presenza di una vessatorietà c.d.
sostanziale.
La parte convenuta ha genericamente richiamato il quarto comma dell'articolo 34 del Codice del Consumo (pg. 11 della comparsa;
con un errore materiale, nella prima riga di pagina 9 di tale atto).
La menzione di tale norma è incompleta.
Infatti, il passaggio logico per pervenire ad una valutazione in termini di vessatorietà è duplice.
Prima, occorre verificare se la clausola sia vessatoria;
la vessatorietà può
essere atipica e valutata dal giudice (ai sensi del primo comma dell'articolo 33 Codice del Consumo); ovvero presunta (ai sensi del
secondo comma del medesimo articolo 33 cit.).
pagina 20 di 30 Successivamente e dopo avere accertato la vessatorietà della clausola, può operare la esclusione, costituita dalla presenza della c.d. trattativa individuale.
I passaggi logici sono dunque due: la individuazione della vessatorietà e la, eventuale, esclusione della stessa in ragione della trattativa individuale. La difesa di parte convenuta è stata estremamente sintetica sul primo profilo.
Non vi è in questo decisione a sorpresa. Infatti, pur se in presenza di una allegazione molto sintetica, la parte convenuta ha invocato la vessatorietà. Inoltre, poiché parte attrice ha argomentato proprio sulla ipotesi che esclude la vessatorietà (trattativa individuale), è evidente che la stessa attrice non contesta la vessatorietà, tuttavia affermando che si tratta di clausola con trattativa individuale in concreto.
In ogni caos, la vessatorietà sussiste, sia nella forma tipica (di cui appunto al primo comma dell'articolo 33 cit.) sia perché la penale, alla luce delle circostanze, appare manifestamente eccessiva (lettera f)
dell'articolo 33, comma secondo, cit.).
E valga il vero.
La regola generale è che il mediatore riceva la provvigione nel momento in cui l'affare è concluso. Nel caso di specie, il proponente l'acquisto si pagina 21 di 30 impegna in modo irrevocabile verso il venditore (1329 c.c.). Il che è logico, dovendosi ipotizzare di consentire al venditore uno spatium
deliberandi. E' pacifico che, nel caso di specie, la proposta, pur ferma, non sia stata accettata.
Il punto è che la clausola 10 prevede che il si obbliga a CP_1
corrispondere una somma (detta “penale”) anche verso il mediatore, pur se si è in presenza di un contratto non concluso (dunque, rispetto al quale il mediatore non ha alcun diritto alla provvigione, sulla base delle regole generali). Tale regola sconvolge l'equilibrio del naturale rapporto fra mediatore e contraente. Fra l'altro, è prevista una penale non per un inadempimento vero e proprio, quanto per un “ripensamento”, sia pure inefficace per la natura di proposta ferma ed irrevocabile.
Già sul piano generale, dunque, deve dirsi che si è in presenza di una situazione di squilibrio in favore del professionista, rispetto al consumatore, che rientra nel primo comma dell'articolo 33 cit.
Inoltre, ad ipotizzare che si sia in presenza effettivamente di una penale,
si versa nella ipotesi della lettera f) cit.
In sintesi estrema, la clausola è configurata in guise tali che, dalla sola firma di un modulo precompilato, il non ha quasi scampo;
nel CP_1
senso che, se si conclude il contratto, il mediatore ha diritto alla pagina 22 di 30 provvigione;
anche se la proposta (pur irrevocabile) non viene accettata, il mediatore ha diritto ad una “penale”, per il caso in cui il si CP_1
ritira dall'affare. Il potrebbe dunque essere liberato da CP_1
obbligazioni solo dopo il rifiuto della proposta da parte del venditore;

con uno squilibrio evidente: non già nel rapporto con il venditore,
rispetto al quale la irrevocabilità ha una logica economica ma rispetto al mediatore, che gode della stessa irrevocabilità e può guadagnare una
“penale” anche fuori dal caso di legge (contratto concluso).
Quanto precede è del tutto evidente.
La stessa parte attrice, peraltro, è ben consapevole della natura sbilenca
(in favore del professionista) di questa clausola, cioè in termini tecnici, della vessatorietà ai sensi del Codice del Consumo: infatti, nella clausola,
è indicata proprio la ipotesi liberatoria della trattativa individuale, affermandosi che essa si è verificata (letteralmente: “clausola oggetto di
trattativa individuale ai sensi dell'articolo 34, quarto comma, D. Lgs.
206/2005 Codice del Consumo”). Dunque, è la stessa parte attrice che,
impostando quel modulo, riconosce la vessatorietà della clausola;
per escluderla, non già in quanto tale ma per l'essere la stessa oggetto di trattativa individuale.
(CINQUE)
pagina 23 di 30 SEGUE sulla vessatorietà “sostanziale”.
Non vi fu trattativa individuale
In presenza di una clausola vessatoria “sostanziale”, come appunto quella per cui è causa, il Codice del Consumo prevede una fattispecie che esclude la nullità, appunto la trattativa individuale di cui al quarto comma dell'articolo 34 del Codice del Consumo.
Per trattativa individuale deve intendersi la fase preliminare e preparatoria di un contratto, o di un accordo o di un patto, nella quale, con una serie di incontri e di colloqui, di discussioni, di proposte e controproposte, se ne concorda la forma definitiva.
La trattativa individuale sottrae il consumatore dalla unilaterale predisposizione, e sostanziale imposizione, del contenuto del patto;
la contrattazione gli garantisce infatti la possibilità di esplicare la propria autonomia contrattuale, co-determinandone le clausole dell'accordo.
Tale la nozione di trattativa individuale;
che non richiede ovviamente riunioni di lunga durata o complesse contrattazioni;
ma, appunto, una partecipazione attiva del consumatore alla redazione dei patti contrattuali.
Non è rilevante in questa sede valutare, dal punto di vista teorico e di struttura di fattispecie, il modo in cui opera tale ipotesi. Si è infatti in pagina 24 di 30 presenza di regole di diritto europeo, ramo dell'ordinamento caratterizzato da tecnica legislativa sommaria, come appunto nel caso del Codice del Consumo. E' noto che si contendono il campo due tesi: vi è chi sostiene che la fattispecie sarebbe impeditiva del sorgere della stessa vessatorietà e dunque della nullità di protezione. Vi è invece chi sostiene che la trattativa individuale operi a guisa di sanatoria, di una nullità già verificatasi.
Tale questione rimane prevalentemente teorica;
il punto rilevante ai fini pratici e per la soluzione di questa controversia è se vi sia prova di una trattativa individuale. In tale caso, non opererebbe la nullità di protezione (sia che si ritenga non presente la fattispecie sia che si ritenga comunque sanata la vessatorietà).
La prova della trattativa individuale è a carico del professionista e non del consumatore;
trattandosi di fattispecie impeditiva o estintiva, a seconda della ricostruzione teorica. Tale regola in punto ad onere della prova si deriva dai principi. In ogni caso, vi è una previsione specifica,
proprio per questa ipotesi (clausola in moduli o formulari): ai sensi del
quinto comma del già richiamato articolo 34, quanto ai patti conclusi mediante moduli o formulari parzialmente precompilati, incombe sul professionista l'onere di provare non solo che la clausola sia stata oggetto pagina 25 di 30 di specifica trattativa, quindi che la trattativa si sia storicamente svolta, ma altresì, che la stessa sia stata connotata dai requisiti della individualità, serietà, effettività. In altri termini, occorre dare prova del fatto che il consumatore sia stato concretamente messo in condizione di poter influire sul contenuto della clausola, condividendone il contenuto.
Tale prova è fallita;
vi è anzi prova (quanto meno secondo la regola del
“più probabile che non”) che tale trattativa non vi sia stata.
E valga il vero.
In primo luogo, la stessa redazione del modulo, molto sommaria e chiaramente frettolosa, conferma la narrazione del Ad CP_1
esempio, il foro competente non è compilato ma nella doppia firma per approvare (formalmente) le clausole si menziona l'articolo 13 del contratto. Il che SInifica che il ha fatto la doppia firma su CP_1
una clausola inesistente;
il che certamente esclude una sua partecipazione attiva. Lo stesso per la clausola 7.
In secondo luogo, proprio la presenza di moduli prestampati, in via generale, suggerisce che non vi sia una attiva trattativa fra le parti. E'
infatti evidente come la presenza di una griglia di clausole, solo da integrare a penna con i valori della compravendita, le generalità, il codice fiscale del proponente hanno una funzione di “ingabbiare” ogni pagina 26 di 30 autonoma negoziazione. I moduli, naturalmente, non sono in quanto tali prova della mancata negoziazione;
tuttavia, sono un indizio rilevante in senso contrario e così è anche in questo caso.
Come sopra detto, l'onere della prova in punto a trattativa individuale è,
per i principi generali, in capo alla parte “professionista”; ciò sulla base dei principi generali. La disciplina di settore non avrebbe avuto bisogno di specificare altro;
tuttavia, proprio nel caso di moduli e formulari,
viene previsto un onere della prova “rafforzato” (o, comunque, specificato espressamente nella norma) all'articolo 34, comma quinto,
Codice del Consumo.
Trattandosi di fatto giuridico, si intende la trattativa individuale, la parte attrice ha tentato di dare prova a mezzo testimoniale. Il
testimoniale non è stato sufficiente per provare la trattativa individuale;
la prova non si è raggiunta.
All'udienza del 6 giugno 2023, innanzi al Giudice Onorario Chiara
Breschi, ha reso testimonianza la SI.ra : non può Testimone_3
ritenersi superata la presunzione di vessatorietà.
Il solo riferimento al fatto che “tra le parti è stato parlato anche del compenso della mediazione e della penale” non soddisfa il requisito della serietà, individualità ed effettività della trattativa. Anche dalle pagina 27 di 30 precedenti dichiarazioni della stessa teste, risulta un'interazione piuttosto unilaterale da parte del SI. nei confronti del SI. Pt_3
il primo, a detta della SI.ra , “ha spiegato”, e quindi CP_1 Tes_3
solamente informato, il convenuto del fatto che “la proposta, se fosse stata revocata prima del termine, avrebbe comportato una penale”.
Simili elementi verbali, cioè lo “spiegare” e il “parlare”, non soddisfano il necessario dialogo e confronto co-attivo tra le parti che metterebbe concretamente in condizione l'acquirente di poter influire sul contenuto della clausola, escludendone la vessatorietà.
La clausola che prevede la penale pari a € 8.000,00 è quindi da considerarsi nulla.
Ogni altra questione è assorbita. In particolare, è assorbito il profilo che attiene alla possibile riduzione della penale, qualora la clausola fosse stata ritenuta valida.
(SEI)
Sulle spese
Ai sensi del comma 2 dell'art. 92 c.p.c., il giudice ha discrezionalità di lasciare operare l'anticipazione delle spese legali quando rileva la circostanza di soccombenza reciproca. Simile condizione può essere ravvisata anche nella situazione-tipo in cui una parte abbia formulato pagina 28 di 30 più domande di cui solo alcune siano state accolte, mentre altre rigettate.
Quanto al caso qui oggetto di giudizio, parte attrice ha negato la natura della proposta d'acquisto irrevocabile ex art. 1329 c.c., infondatamente;

fra l'altro, in relazione ad una fattispecie non direttamente rilevante ai fini del decidere. Tale aspetto sicuramente indebolisce la posizione di parte attrice, ne determina una parziale soccombenza.
Non può tuttavia disporsi una compensazione integrale;
rimane un nucleo di soccombenza di parte attrice.
Equo quanto oltre.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla causa che reca numero
1729/2022;
ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) RIGETTA la domanda attorea.
2) DICHIARA nulla la clausola penale di cui al punto 10 della proposta d'acquisto irrevocabile, ai sensi dell'art. 36, D.Lgs. 206/2005 (Codice del
Consumo).
3) SPESE COMPENSATE per un mezzo.
pagina 29 di 30 4) CONDANNA parte attrice al pagamento di un mezzo delle spese di lite, spese di lite che si liquidano nell'intero (dunque, dovuto un mezzo di quanto in appresso) in: euro 5.000,00 per compensi;
euro 750,00 per spese generali. Infine, IVA e Cassa professionale come per legge.
5) SI PUBBLICHI.
Sì deciso in Bologna nella residenza del Tribunale alla via Farini numero
1, il giorno 30 gennaio 2025
Il giudice dott. Marco D'Orazi
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