R.G. n. 263/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA CIVILE
nelle persone dei magistrati
Dott. Marcello BRUNO - Presidente
Dott.ssa Valeria ALBINO - Consigliere
Dott.ssa Maria Laura MORELLO - Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile d'appello avverso la sentenza N. 593/2023 del Tribunale di La Spezia promossa da:

, rappresentato e difeso dall'Avv. Michele D'Ambra, ed elettivamente Parte_1
domiciliato presso il suo studio in Canosa di Puglia, Piazza della Repubblica, n. 31/6, come da mandato in atti
Appellante contro
, in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Davide Rapallini, ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in , Viale S. Bartolomeo, 103, come da mandato in atti CP_1
Appellato
CONCLUSIONI DELLE PARTI:

Per l'appellante:
“Codesta Ecc,ma Corte di voler accogliere le seguenti conclusioni: a) accertare la presenza di un errore tra i valori reali dei singoli piani e delle singole proprietà del
[...]
e le relative tabelle millesimali” e, conseguentemente, Controparte_2
dichiarare il diritto dell'attore di ottenere la revisione e/o la modifica e/o la redazione ex novo delle suddette tabelle millesimali;
b) accertare e dichiarare che il Controparte_2
ha indebitamente percepito dal sig. somme non dovute a titolo di
[...] Parte_1 oneri condominiali;
c) condannare l'appellato al pagamento di un indennizzo ex art. 2041
c.c. nella misura che apparirà equa e congrua;
d) condannare, in ogni caso l'appellato, al pagamento delle spese e competenze del doppio grado di giudizio oltre accessori di legge, nonché al rimborso della quota pari al 50% del compenso corrisposto al CTU. In via istruttoria insiste nell'ammissione delle prove articolate con le memorie ex art. 183 comma
6 n. 2 c.p.c., ammissibili e necessarie ai fini della decisione, le quali tendono a far emergere compiutamente i fatti oggetto del giudizio. Contesta punto per punto le deduzioni, eccezioni
e conclusioni rassegnate dal appellato per essere le stesse infondate in fatto CP_1 ed in diritto e pertanto ne chiede il rigetto.”
Per l'appellato:
“Voglia la Corte d'Appello Ill.ma, contrarie domande ed istanze respinte, rigettare l'appello ex adverso proposto, attesane la palese inconsistenza, confermando la sentenza impugnata;
vinte le spese e gli onorari di causa, con liquidazione comprensiva della maggiorazione del 30% ex art. 4, comma 8, D. M. 10/03/14 n.55, considerata la manifesta fondatezza delle difese svolte.”

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato conveniva in giudizio, dinanzi il Parte_1
Tribunale di La Spezia, il per ottenere la Controparte_3
modifica delle tabelle millesimali e, conseguentemente, disporre la revisione delle medesime sulla base delle risultanze istruttorie e/o di quanto ritenuto di giustizia.
Domandava, altresì, accertare e dichiarare che il aveva indebitamente CP_1
percepito da somme non dovute e titolo di oneri condominiali, con la Parte_1
conseguenziale condanna dello stesso al pagamento in favore di parte attrice dell'indennizzo ex art. 2041 c.c. L'attore, a sostegno della domanda, deduceva che: -era proprietario dell'immobile sito al piano terzo dell'edificio condominiale denominato , CP_2 ubicato in alla via G. Viani n.21, identificato con la particella 342, sub 35, foglio CP_1
42 e acquistato con atto Notaio in data 10.04.2002; di avere contestato fin dal Per_1 momento dell'acquisto dell'immobile, l'esistenza di un errore nella redazione delle tabelle millesimali in uso al condominio, in considerazione del fatto che i millesimi a lui attribuiti erano pari a 80,780, mentre quelli attribuiti all'appartamento adiacente di proprietà di Per_2
che si trovava sullo stesso piano e che aveva una metratura quasi identica, erano
[...]
pari a 64,120; -dal momento che le tabelle millesimali impugnate venivano approvate con delibera assembleare in data 17.06.2003 aveva per anni corrisposto al a titolo CP_1
di oneri e spese condominiali somme maggiori rispetto a quelle dovute;
-con raccomandata a/r del 30.10.2012, chiedeva all'amministratore del condominio la convocazione Pt_1 di un'assemblea straordinaria al fine di provvedere alla revisione e/o alla redazione delle tabelle millesimali perché quelle esistenti non rappresentavano la corretta corrispondenza tra il valore proporzionale dei singoli piani e la ripartizione delle spese;
-nessuna assemblea straordinaria veniva all'uopo convocata e nella successiva assemblea ordinaria tenutasi in data 01.03.2013 non veniva indicata tra i temi all'ordine del giorno la richiesta di revisione e/o redazione ex novo delle tabelle millesimali contestate dal . Pt_1
Si costituiva in giudizio il che, opponendosi alle domande avverse, Controparte_2 evidenziava che l'appartamento di , a differenza di quello di , si Parte_1 Persona_2 sviluppava anche nel sottotetto sovrastante, in uso esclusivo all'abitazione e trasformato in una parte in vano abitativo e nell'altra in locale bagno e lavanderia. In via riconvenzionale chiedeva accertare l'illegittimità da parte del della muratura della botola che univa Pt_1
il vano sottotetto al vano scale, ordinando al medesimo di ripristinare detto accesso, accertando altresì l'abusiva realizzazione della porta che mette in diretta comunicazione la porzione di sottotetto condonato con quella non praticabile, con ordine di murarla ripristinando lo stato dei luoghi.
La causa veniva istruita con l'escussione di testimoni;
e CTU tecnica dalla quale emergeva che nelle tabelle millesimali erano stati attribuiti 52,94 millesimi all'appartamento in questione e 27,84 millesimi al sottotetto e che quindi era stata considerata l'intera superficie di 173 mq.
Il Tribunale con l'impugnata sentenza rigettava le domande di parte attrice e la domanda riconvenzionale di parte convenuta, disponendo l'integrale compensazione delle spese di lite.
Avverso la pronuncia proponeva appello chiedendo dichiarare il diritto Parte_1 dell'attore di ottenere la revisione e/o la modifica e/o la redazione ex novo delle suddette tabelle millesimali. Domandava accertare l'indebito arricchimento del e cla CP_1 condanna di quest'ultimo al pagamento di un indennizzo ex art. 2041 c.c., nonché al pagamento delle spese e competenze del doppio grado di giudizio.
In particolare, parte appellante lamentava: 1) Violazione e falsa applicazione degli artt. 69 e
68 disp. att. del c.c. in relazione agli artt. 1117, 1118, 1123 e segg. c.c.; 2) Violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 113, 115, 116 e segg. c.p.c. errando il giudicante nella ricostruzione dei fatti, omettendo l'esame della CTU e dei documenti prodotti;
3) Violazione
e falsa applicazione dell'art. 2041 e segg. c.c., erronea nella ricostruzione dei fatti e nel rigetto della domanda di indebito arricchimento.
Si costituiva in giudizio il di via domandando il rigetto dell'avverso Controparte_2 CP_1
appello con conferma della statuizione di primo grado.
Con provvedimento del 12.3.2025 il Consigliere istruttore, viste le note depositate dalle parti sostitutive dell'udienza in data 11.03.2025, visto l'art. 352 c.p.c., riservava la decisione al
Collegio ed il deposito della sentenza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo è dedotta la violazione e falsa applicazione degli articoli -69 e 68 disp. att. del c.c. in relazione agli artt. 1117, 1118, 1123 e segg. c.c.
La sentenza appellata ha statuito che “le tabelle oggi in contestazione, attribuendo 27.84 millesimi al mappale 38 (di proprietà condominiale ma in uso esclusivo all'attore), prendono in effetti in considerazione la sua intera superficie”.
Il Tribunale esclude che ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c. vi sia una divergenza fra il valore effettivo dell'unità immobiliare di proprietà dell'appellante e quello tabellarmente previsto, in quanto ciò che ha rilievo è la situazione di fatto in materia a rilevare sia esclusivamente la situazione di fatto, rappresentata dall'avvenuta “incorporazione” dell'intero sottotetto all'appartamento oggi di . Pt_1
Viceversa, parte appellante assume che, preso atto che al mappale sub 38 erano stati attribuiti 27.84 millesimi (sottotetto intestato al condominio) e che tali millesimi erano stati attribuiti al pur non avendone la proprietà, avrebbe dovuto accogliere la domanda Pt_1
di revisione delle tabelle millesimali. In ogni caso la domanda meritava comunque accoglimento quantomeno – alla luce delle conclusioni peritali – considerando che il ctu ha attribuito 46,47 millesimi all'appartamento e 3,51 millesimi alla stanza del sottotetto condonata ed abitabile.
La rettifica avrebbe quindi almeno dovuto essere disposta, tenendo conto di un aumento di soli 3,51 millesimi rispetto al valore dell'appartamento.
Con il secondo motivo è dedotta la violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 113, 115,
116 e sgg. c.p.c.. stante la erronea ricostruzione dei fatti, omettendo l'esame della ctu e dei documenti prodotti.
Il appellato assume che la sentenza di primo grado abbia fatto corretta CP_1 applicazione del principio giurisprudenziale secondo il quale i lavori che abbiano l'effetto di mutare l'estensione della superficie e la cubatura reale dell' unità immobiliare conferisca agli altri condomini il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali ex art. 69 n° 2 disp. att. cc indipendentemente dal fatto che tali opere siano o meno legittime.
I motivi sono trattati congiuntamente in quanto all'evidenza connessi.
Orbene, l'appellante è proprietario dell'appartamento dell'ultimo piano del condominio appellato, acquistato con rogito stipulato dal notaio n data 10.04.2002 rep. Persona_3
2559 racc. 1312 trascritto alla Conservatoria dei registri Immobiliari di in data CP_1
17.04.02 al n° 2711/1966.
Dal contratto emerge che la proprietà acquistata dall'appellante corrisponde ad:" appartamento ad uso civile abitazione posto al 3° (terzo) piano, distinto con il numero interno
8, della scala A, composto da ingresso, soggiorno, cucina, due camere, doppi servizi, disimpegno e due balconi, con il diritto di uso esclusivo di tutto il sottotetto sovrastante l'appartamento stesso e l'appartamento di cui al sub. 34 (interno 7).”
La proprietà è accatastata al fg. 42 mapp. 342 sub. 35 (appartamento) e sub. 38 (sottotetto).
Come acclarato dal ctu “il sottotetto ha forma irregolare in pianta ed è composto da un primo locale di circa 22 mq. dove è stata ricavata una camera che si affaccia per un lato sul vuoto del soggiorno, e da quì si può accedere tramite varco porta in un più ampio locale che permette di accedere ad altri quattro ambienti . Tutto il sottotetto risulta essere rifinito con pavimenti in mattonelle di ceramica, le murature sono intonacate al civile e tinteggiate, le porte sono in legno, le falde del tetto sono coibentate con pannelli tipo polistirene estruso che sono stati incollati direttamente sull'intradosso, è presente l'impianto elettrico, e si nota la predisposizione dell'impianto di riscaldamento”…”L'accesso al sottotetto avviene direttamente dalla scala interna di collegamento con l'appartamento sottostante di proprietà dell'attore. Sul soffitto del pianerottolo del terzo piano delle scale condominiali è presente una botola che serviva per il preesistente accesso. Attualmente la botola non è più utilizzabile”.
Il primo ambiente di accesso è assimilabile ad un soppalco, ha destinazione abitativa in quanto è stato interessato dalla Concessione in Sanatoria n° 19/L del 15.06.2000 a seguito della domanda presentata dai titolari dell'originaria concessione edilizia nell'anno 1995.
Il condono ha riguardato anche la regolarizzazione della scala di accesso al sottotetto che lo collega direttamente con l'appartamento sottostante. Il resto del sottotetto nei grafici allegati alla pratica di condono è stato indicato come "sottotetto non praticabile”..
Successivamente, sempre gli originari titolari dell'iniziale pratica edilizia hanno richiesto ed ottenuto la Concessione Edilizia n°407 dell'anno 2000 che ha interessato fra le varie opere anche la realizzazione dell'accesso alla porzione di sottotetto non praticabile, tramite l'apertura dell'attuale varco eseguito nella parete divisoria che lo separa dalla porzione condonata.
Dal sopralluogo del ctu avvenuto nel contraddittorio è emerso che nella porzione non abitabile da considerarsi come soffitta sono state eseguite alcune opere, (così il ctu: “difatti come già riferito sono presenti gli scarichi e l'adduzione idrica, nonché il piatto doccia all'interno del locale più piccolo che è completamente rivestito con mattonelle di ceramica alla stregua di un locale igienico”).
Il ctu ha potuto appurare che nelle tabelle delle quali il condominio fa applicazione, all'appellante con riferimento al sottotetto sono stati attribuiti 27,84 mill., pacificamente considerandone l'intera superficie pari a 173,50 mq.
Premesso che all'interno della porzione del sottotetto uso soffitta sono state eseguite delle opere edilizie non compatibili con la sua destinazione, il ctu ha provveduto a rielaborare una nuova tabella millesimale, considerando solamente la porzione di sottotetto condonata ad uso abitativo corrispondente al primo vano uso camera.
Quindi, sulla base dei calcoli del ctu all'appartamento di proprietà sono stati Pt_1
attribuiti per il sottotetto utilizzabile in maniera esclusiva 3,51 millesimi.
L'obbligo di dotarsi delle tabelle millesimali è dettato dall'art 68 comma 1 e 2 disposizioni attuative Codice civile laddove, anche a seguito dell'intervento della legge di riforma
220/2012 è disposto che «…il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio…». La tabella millesimale è utilizzata per il calcolo delle maggioranze necessarie per la regolare costituzione dell'assemblea e per la validità delle deliberazioni , oltre che a ripartire le spese comuni. L'art. 69 disposizioni attuative consente di procedere alla revisione o alla modifica delle tabelle millesimali ricorrendo due presupposti indicati nel medesimo articolo: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
La revisione e/o modifica della tabella millesimale deve necessariamente riguardare tutte le unità immobiliari e non solamente quella che ha subito modifiche, in quanto il valore millesimale rappresenta il rapporto delle singole unità immobiliari rispetto al complesso condominiale. Di conseguenza la variazione apportata ad una unità immobiliare va ad interessare tutte le altre con riferimento ai millesimi di proprietà e millesimi di gestione.
Parte appellante non deduce un mutamento a fare tempo dall'approvazione del 2003 delle tabelle in uso, bensì lamenta che l'erroneità inficiasse proprio la modifica avvenuta nel 2003, dovendosi a suo avviso considerare solo la superficie dell'appartamento, escludendosi rilevanza al sottotetto o quantomeno alla parte non abitabile dello stesso.
Orbene, la giurisprudenza si è espressa, con riferimento alla individuazione dei millesimi nel caso di realizzazione di abuso edilizio, nel senso che pur manifestando una situazione illecita, l'abuso garantisce comunque al titolare dell'immobile una maggiore disponibilità del proprio appartamento e un aumento del suo valore in termini millesimali.
Le tabelle millesimali devono riflettere la consistenza effettiva delle singole unità immobiliari, per garantire una ripartizione equa dei costi condominiali;
con la sentenza
3715/14 del 21/10/14 la Corte di Appello di Milano ha così statuito: alla stregua dell'insegnamento delle sezioni unite di questa Corte, recepito dal primo giudice, la revisione delle tabelle millesimali si giustificava in presenza di obiettive divergenze tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle;
… l'utilizzo – de facto – abitativo, da parte dell'appellante, della sua unità ne aveva alterato il valore e determinato una incongruenza”. Dunque l'irregolarità amministrativa dell'opera è irrilevante, ciò che conta è la situazione di fatto che genera una modifica dei valori.
Ne consegue che dal momento che, come emerge dalle opere descritte dal ctu, l'appellante ha svolto opere al fine di consentire l'integrale utilizzo di tutto il sottotetto, correttamente le tabelle millesimali hanno considerato la situazione di fatto, conteggiando i mq dell'intero sottotetto come utilizzato. Non ha invece pregio l'assunto in ordine al fatto che dovrebbe essere conteggiato unicamente la porzione condonata.
Nulla muta con riferimento alle considerazioni del ctu, in quanto l'apporto istruttorio della consulenza tecnica descrittiva non può infatti estendersi ad alcuna valutazione giuridica.
I motivi devono conclusivamente essere rigettati, con conferma della statuizione di primo grado di rigetto della domanda di modifica delle tabelle millesimali in uso al CP_1
appellato.
Con il terzo motivo è dedotta la violazione e falsa applicazione dell'art. 2041 e sgg. c..c. in quanto l'appellante lamenta il mancato riconoscimento di indennizzo in suo favore, a fronte della correlativa diminuzione patrimoniale senza causa, derivante dall'avere corrisposto oneri condominiali in forza di tabelle millesimali errate.
Il motivo è assorbito dal rigetto dei precedenti.
Le spese di lite del grado, che si liquidano come in dispositivo, in applicazione del DM
55/2014, aggiornato al DM 147/2022, seguono la soccombenza dell'appellante nei confronti della parte appellata, tenuto conto della natura delle questioni trattate e dell'impegno defensionale richiesto.
Si dà atto della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.P.R. 115/2002 a carico dell'appellante.

P. Q. M.

La Corte di Appello
Ogni diversa o contraria domanda, eccezione e deduzione disattesa e reietta, definitivamente pronunciando, rigetta l'appello proposto da e per l'effetto conferma la sentenza n 593/2023 Parte_1 del Tribunale di La Spezia.
Condanna l'appellante alla refusione delle spese di lite del grado di appello in favore di parte appellata, che liquida in € 3700,00 per competenze, oltre 15% rimb forfet, iva e cpa come per legge.
Dà atto della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.P.R. 115/2002 a carico dell'appellante.
Genova, 13.3.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dott.ssa Maria Laura Morello dott. Marcello Bruno