REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
Sezione VI civile
La Corte di appello di Napoli, sez. VI civile, così composta:
dott. ssa Assunta d'Amore Presidente
dott. Giorgio Sensale consigliere dott. Francesco Notaro consigliere rel. est.
SENTENZA
nella causa recante il numero di ruolo 1392/2020, avente ad oggetto appello avverso la sentenza n. 9973/2019 emessa dal Tribunale di Napoli, pubblicata l'8.11.19
TRA
, nata a [...] il [...], c.f. Parte_1 C.F._1
, residente in [...], elettivamente domiciliata in
[...]
Napoli, alla Via Stazio n°3, presso lo studio dell'Avv. Valerio Maione, c.f.
, dal quale è rappresentata e difesa in virtù di procura in C.F._2
calce all'atto di citazione depositato in primo grado.
Appellante
E
c.f. , in Controparte_1 P.IVA_1
persona dell'amministratore e legale rappresentante p.t., già elettivamente domiciliato in Napoli alla Via de parco Margherita 45, presso lo studio dell'Avv.
Adriano Ruocco, c.f. , dal quale è rappresentato e difeso in C.F._3
1 virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione depositata nel presente giudizio di gravame.
Appellata
Conclusioni
All'udienza del 20.3.2025, trattata con le modalità previste dall'art. 127 ter c.p.c., la parte appellante, unica ad averle depositate, ha concluso come da relative note.
Motivi della decisione
A – Giudizio di primo grado
A.a.) citava in giudizio innanzi al tribunale di Napoli il Parte_1
, in Napoli esponendo: di essere proprietaria di Controparte_1
un immobile facente parte del fabbricato condominiale sito a Napoli alla Via Nevio
102/D; che in data 06.04.2016 venivano assunte due delibere di approvazione,
rispettivamente del bilancio consuntivo 2015 e relativo riparto di spese e del bilancio preventivo 2016; che tali delibere erano illegittime, come dalla stessa contestato anche nel corso dell'assemblea di approvazione, non essendo stati i relativi riparti delle spese parametrati sulle tabelle millesimali originarie di cui al regolamento di condominio istituito giusta contratto notarile del 07/06/1960, mai modificato con delibera condominiale;
che, in particolare, tra le varie anomalie, si riscontravano, in
maniera assolutamente ingiustificata, voci di cespiti non censiti nel regolamento e
non censibili in condominio […] (“ ” per millesimi 8,00), Parte_2 Parte_3
nonché, erano assenti cespiti (quali i citati “locali sottostanti appartamenti 03, 04 e
casa portiere” per millesimi 4,7), così come alcuni cespiti compaiono con millesimi
modificati rispetto alle tabelle originarie (la “terrazza cop. edificio”, con 15 mill.,
del regolamento contrattuale diviene “Terrazzo Maccarone Clarice” con 7 mill.) ed
2 altresì –per far quadrare le varie irregolarità – nel riparto non vengono riportati i
cespiti, ma i nominativi dei condomini, rispetto ai quali vengono sommati (rectius
fusi) i millesimi dell'appartamento e della separata autorimessa, di ciascun
proprietario; che aveva avviato il procedimento di mediazione obbligatoria.
La parte istante chiedeva, quindi, previa sospensione della loro efficacia, la declaratoria della nullità o annullabilità delle delibere emesse dall'assemblea del
06.04.2016, vinte le spese di lite.
Il convenuto si costituiva eccependo la inammissibilità ed infondatezza della domanda attrice per essere il riparto delle spese inserite nei bilanci conforme alla originaria tabella millesimale con le diverse ripartizioni o con gli accorpamenti
conseguenti alle vendite laddove si fosse tenuto in debita considerazione: 1) che in virtù dell'art. 2 del Regolamento di Condominio predisposto dal costruttore del fabbricato ( poi oggi restavano escluse dalle CP_2 CP_3 CP_4
parti comuni le terrazze di copertura dei vari corpi del fabbricato e il porticato sovrastante le autorimesse 1, 2, 3, e 4; 2) che nelle tabelle millesimali del 1960 al costruttore erano riservati 44,1 millesimi, di cui 24,4 millesimi per l'appartamento
03; 4,7 millesimi per i locali sottostanti gli appartamenti 03, 04 e la casa del portiere e 15 millesimi per i terrazzi di copertura;
3) che nel 1992, con due distinti atti notarili, il costruttore aveva alienato il terrazzo parzialmente coperto al primo piano a e l'intero terrazzo di copertura a 5) che in Parte_3 Controparte_5
tali atti di vendita al primo cespite erano stati attribuiti 8 millesimi ed al secondo 7
millesimi.
A.b.) Il tribunale adito riteneva infondata la domanda e statuiva quanto segue:
<rigetta la domanda dell'attrice e la condanna al pagamento delle spese del giudizio sostenute
dal condominio che liquida in euro 5.000,00 oltre rimborso forfettario nella misura del 15%,
3 i.v.a e c.p.a. con attribuzione all'Avv. Adriano Ruocco>>.
Il primo giudice premetteva che la non aveva allegato che il riparto Pt_1
approvato avesse leso la sua posizione per esserle stati attribuiti millesimi in misura maggiore di quella prevista dalla tabella allegata al regolamento, e che tale pregiudizio dovesse, quindi, ritenersi insussistente, e concludeva che dall'esame
delle difese del e dai documenti prodotti e senza procedere ad alcuna CP_1
ulteriore attività istruttoria, i riparti dei bilanci sottoposti al vaglio assembleare apparivano redatti in conformità delle tabelle millesimali richiamate in citazione e che i rilievi formulati dalla non fossero volti a dimostrare la disapplicazione Pt_1
non autorizzata delle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio, ma,
in realtà, a contestare la legittimità di quelle stesse tabelle.
B – Giudizio d'appello
B.a.) Avverso detta pronuncia proponeva appello la , da intendersi qui Pt_1
ritrascritto e alla cui integrale lettura si rimanda quale parte necessaria ed espressa
della presente decisione, contestando l' error in iudicando in cui sarebbe incorso il giudice di primo grado nell'emettere la statuizione: 1) per il difetto di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, per avere erratamente inquadrato l'oggetto della causa nella modifica delle tabelle millesimali, e non nell'impugnativa di delibere contrarie alla legge e, in particolare, all'art. 1137 comma 2 c.c.; 2) per omessa pronuncia su questioni diverse dai millesimi attribuiti ai cespiti del terrazzo e del porticato, in particolare riguardo ai millesimi attribuiti ai posti auto e ai locali terranei, questione pure sottoposta al suo vaglio;
3) per aver basato la decisione su un'interpretazione del regolamento condominiale priva di fondamento in fatto (in quanto contrastante con la lettera del regolamento ed illogica), e basata su circostanze di fatto prive di rilevanza giuridica (quali le disposizioni poste in essere
4 tra il costruttore e i due acquirenti del porticato e del terrazzo); 4) per aver ritenuto assente l'interesse ad agire della istante sull'erroneo e irrilevante presupposto della assenza di un suo pregiudizio millesimale diretto e immediato.
In ordine a tale ultima censura la appellante deduceva, in particolare: i) che il pregiudizio millesimale costituiva un requisito essenziale soltanto delle domande aventi ad oggetto la modifica di tabelle millesimali, ma non anche di quelle aventi ad oggetto l'accertamento della violazione delle tabelle, tra le quali andava inserita l'azione da lei proposta;
ii) che doveva ritenersi sussistente il proprio interesse ad agire non soltanto perché esso prescindeva dal pregiudizio millesimale – e cioè per il fatto che il riparto impugnato era totalmente difforme dalle tabelle del regolamento condominiale da applicare, incomprensibile, errato e redatto in violazione dei dettami di legge – ma anche per essere stata documentalmente provata la sussistenza di un proprio personale pregiudizio economico.
L'appellante denunciava, altresì, che in violazione dell'art. 115 c.p.c., molti elementi di prova - quali la perizia tecnica giurata redatta dall'Arch. Per_1
e la CTU redatta dal Dott. nell'ambito di una separata impugnativa
[...] Per_2
pendente innanzi al Tribunale di Napoli con R.G. 21043/2017 in ordine a delibere di approvazione dei bilanci preventivi e consuntivi relativi alle gestioni dei due anni successivi e redatti con i medesimi criteri di riparto delle spese adoperati nel bilancio consuntivo 2015 e nel bilancio preventivo 2016 - erano stati del tutto ignorati dal
Giudice, con conseguente nullità della sentenza per “omesso esame circa un fatto
decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti”.
L'appellante denunciava, ancora, che in violazione dell'art. 116 c.p.c., la sentenza impugnata - a prescindere dal convincimento maturato dal Giudice -
appariva ingiusta e quasi punitiva nella condanna alle spese, anche perché non aveva
5 tenuto conto della condotta precontenziosa delle parti e, in particolare, del mancato riscontro, da parte dell'amministratore del Condominio de quo, alla richiesta di spiegazioni inviata dalla prima dell'assemblea del 6.4.2016 e della mancata Pt_1
costituzione del nella procedura di mediazione instaurata dalla istante. CP_1
L'appellante, pertanto, così concludeva: <a integrale riforma della sentenza
impugnata n. 9973/2019 emessa dal Tribunale di Napoli:

1. Accogliere la domanda
della sig.ra siccome fondata sia in fatto che in diritto e quindi Parte_1
dichiarare nulla o annullabile le impugnate deliberazioni dell'Assemblea
condominiale del fabbricato sito in Napoli alla via Nevio n. 102 D, assunte in data
06.04.2016, relative all'approvazione dei bilanci consuntivo 2015 e preventivo 2016
con espresso riferimento ai riparti di spese;

2. Condannare l'appellato CP_1
al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio in favore del procuratore
antistatario; In via gradata e subordinata, modificare comunque la statuizione sulle
spese della sentenza impugnata, secondo equità ed in considerazione della condotta
precontenziosa delle parti, in ragione di tutto quanto eccepito nel motivo n. 3 del
presente appello.>>.
B.b.) Si costituiva l'appellato Napoli, in Controparte_1
persona dell'amministratore e legale rappresentante p.t., il quale resisteva all'impugnazione, eccependo che la ricostruzione della vicenda formulata da controparte era confusionaria, e volta a precostituire un'inverosimile responsabilità
dell'amministratore del che, per contro, sin dal 1986 si è limitato ad CP_1
applicare lo stesso criterio di riparto, vigente dal 1960 con le diverse ripartizioni o
con gli accorpamenti conseguenti alle vendite delle proprietà e mai contestato dalla sig.ra prima del 2016; indi, chiedeva: Pt_1
<l'integrale rigetto dell'appello proposto dalla sig.ra Parte_1
6 perché inammissibile, improponibile ed infondato sia, in fatto che, in diritto con
conseguente in\
onorari del giudizio, oltre, rimborso forfetario, IVA e CPA, con attribuzione al
sottoscritto procuratore anticipatario tenendo conto dei poco commedevoli
apprezzamenti rivolti all'amministrazione.>>.
B.c.) Stante il deposito da parte dell'appellante della sopravvenuta sentenza n.
5090/2021 emessa dal tribunale di Napoli al termine del separato giudizio intercorso tra le medesime parti ed avente analogo oggetto (ovvero l'impugnazione del medesimo schema di riparto del , sebbene rispetto al bilancio di due anni CP_1
successivi) che aveva accertato la “non corrispondenza tra le tabelle millesimali del
regolamento di Condominio e quelle utilizzate per la redazione dei bilanci
consuntivo 2016 e preventivo 2017”, la Corte, rimetteva la causa sul ruolo con ordinanza del 28.11.22, incaricando il dott. di redigere una Persona_3
consulenza tecnica d'ufficio rispondendo ai seguenti quesiti: <<1°) Accerti se vi sia
o meno corrispondenza tra le tabelle millesimali del regolamento condominiale e i
bilanci consuntivo 2015, (e riparto di spese), e preventivo 2016, approvati con
delibera assembleare del 6.4.16; 2°) Corredi la relazione di ogni opportuna
documentazione e fornisca ogni altro elemento o chiarimento ritenuto utile alla
decisione.>> .
All'udienza del 21.11.2024 la causa veniva riservata nuovamente in decisione con i termini dell'art. 190 c.p.c. vigenti ratione temporis, ma rimessa sul ruolo per accertare se la sentenza n. 5090/2021 prodotta dall'appellante e relativa all'impugnativa di bilanci successivi, era passata in giudicato.
Prodotta la certificazione ex art. 124 disp. att. c.p.c., la causa, all'udienza indicata in epigrafe, trattata sempre con le modalità previste dall'art. 127 ter c.p.c., è
tegrale conferma della sentenza n.9973 pubblicata in data 8 novembre 2019, resa dal Tribunale di Napoli nel giudizio di primo grado Rg. 16297/16; - la condanna dell'appellante al pagamento delle spese, diritti ed
7 stata assegnata nuovamente a sentenza.
C – Analisi dei motivi di appello
Prima di procedere all'esame dei motivi di gravame appare opportuno effettuare alcune precisazioni in punto di diritto.
C.a.) In tema di condominio negli edifici, sussistono tre criteri di ripartizione delle spese condominiali: il riparto proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (art. 1123, co. 1, c.c.), quello in base all'uso differenziato (art. 1123, co. 2,
c.c.) e, da ultimo, quello in base all'uso separato (art. 1123, co. 3, c.c.).
Al di fuori di questi metodi di divisione delle spese, sono ammissibili “criteri in
deroga”: l'art. 1123, co. 1, c.c., fa salva ogni diversa convenzione e solo le tabelle contrattuali, adottate all'unanimità, posso derogare ai criteri legali (Cass., sez 2 civ.,
ordinanza n. 8315 del 27.03.2024, nonché Cass. civile sez. II, sent. 04/07/2022,
n.21086).
La misura proporzionale dei diritti e degli obblighi dei condomini sulle parti comuni viene espressa in millesimi in apposita tabella (c.d. tabella millesimale)
allegata al regolamento di condominio, e che ne costituisce parte integrante (art. 68,
c. I, disp. att. c.c.).
L'art. 69 co 1 disp. att. c.c. statuisce che la rettifica o modifica delle tabelle millesimali deve essere approvata dall'unanimità dei condomini riuniti in assemblea,
eccetto il caso in cui sono conseguenze di errori nella loro predisposizione o in caso di interventi strutturali sull'edificio che abbiano alterato, per più di 1/5 il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino, in cui è richiesto il più contenuto quorum dell'articolo 1136, comma 2 c.c.
Inoltre, sebbene per la validità della deliberazione di approvazione del rendiconto condominiale non è necessaria la presentazione all'assemblea di una
8 contabilità redatta con rigorose forme, è pur sempre necessario che essa sia redatta in maniera da rendere intelligibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione (Cass. n. 1370 del 18 gennaio 2023).
Infine, per quel che maggiormente conta, ai sensi degli artt. 1118 e 1137 c.c.
sono annullabili le deliberazioni relative alla ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, mentre sono affette da nullità, le deliberazioni dell'assemblea dei condòmini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a “norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume” (Cass. sez. 2 Civ., ordinanza
8315/2024).
La Corte di Cassazione, con sentenza n. 28854 del 19.10.2021 chiarisce che si ha nullità «per impossibilità giuridica dell'oggetto, ove l'assemblea, esulando dalle
proprie attribuzioni, modifichi i criteri di ripartizione delle spese, stabiliti dalla
legge o in via convenzionale da tutti i condòmini, da valere anche per il futuro»,
mentre si ha annullabilità nel caso in cui i «suddetti criteri vengano soltanto violati o
disattesi nel singolo caso deliberato».
Tale sentenza chiarisce, altresì, che la preesistenza di deliberazioni di approvazione di bilanci consuntivi e preventivi realizzati in base a tabelle diverse da quelle allegate al regolamento e mai approvate, non assurgere alla dignità di comportamento univocamente concludente dal quale si ricavi l'accettazione di metodi convenzionali di distribuzione delle spese, restando sempre necessario che l'accettazione dei differenti criteri di riparto delle spese sia imputabile a tutti i condomini.
9 Si consideri al riguardo quanto espresso anche di recente dal giudice di legittimità (Cass. n. 8315/2024) secondo il quale
< deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c..
Ciò che la ricorrente prospetta è che la deliberazione assembleare 20 agosto
2014 del fosse contraria alle tabelle millesimali valide e tuttora Parte_4
vigenti, essendosi piuttosto uniformata ad una pratica illegittima insorta a far data dall'anno 1987.
Tuttavia, una sequenza di delibere di suddivisione delle spese condominiali in concreto adottate in violazione della vigente tabella millesimale, ed in quanto tali annullabili, alla stregua della richiamata sentenza n. 9839 del 2021, ma di fatto non impugnate da alcuno, resta un dato intrinsecamente equivoco e non depone affatto per una volontà tacita o presunta di approvare o variare le tabelle pro futuro (il che porterebbe, ad un certo punto della progressione, a ravvisarne la nullità): secondo, del resto, l'ormai costante interpretazione di questa Corte, l'atto di approvazione o di revisione delle tabelle millesimali deve avere la veste di una deliberazione assembleare e perciò non sono configurabili approvazioni o revisioni per "facta concludentia" (Cass. 5258 del 2023; n. 30305 del 2022; n. 26042 del 2019; n. 8863
del 2005).>>.
C.b.) Tanto premesso, è la stessa appellante che denuncia che, nel caso in esame, la propria impugnativa non era rivolta, come sostenuto nella parte conclusiva della sentenza impugnata, surrettiziamente a “contestare la legittimità di quelle stesse tabelle” di cui è chiesta l'applicazione, ma la loro violazione, tantomeno che con le delibere de quibus sarebbero state modificate le tabelle esistenti.
10 Da ciò deriva che, non essendo oggetto della delibera la modifica delle tabelle –
anzi, la stessa assemblea rimanda ad una deliberazione successiva l'eventualità di porre la questione all'ordine del giorno – ed essendo stata denunciata la loro violazione, non si può sostenere che si verte in ipotesi di delibera nulla, ma
'semplicemente' annullabile.
Sul punto l'appellante ha depositato la sentenza del tribunale di Napoli n.
5090/2021, relativa alle impugnative proposte sempre dalla , Pt_1
dell'approvazione del bilancio consuntivo 2016 e preventivo 2017, consuntivo 2017
e preventivo n. 2018, sempre per asserita violazione delle tabelle millesimali inserite nel regolamento condominiale allegato agli atti di compravendita (peraltro, non andrebbe dimenticato che non tutti i regolamenti condominiali approvati dal costruttore per ciò solo acquistano natura contrattuale, ma solo quelli che derogano ai criteri di legge), sentenza che ha dichiarato “nulle” le predette delibere del
24.3.2017 e del 16.4.2018.
A seguito di richiesta di questa corte è stato documentato il passaggio in giudicato di tale pronuncia.
Ciò nondimeno, ritiene il collegio che la circostanza del passaggio in giudicato riguardante la declaratoria di nullità di quelle delibere non spieghi efficacia preclusiva all'esame delle questioni sottoposte all'attenzione della corte in questo processo, riferite alla delibera del 6.4.2016 qui in contestazione.
Occorre, infatti, considerare quanto espresso in proposito dal giudice di legittimità (Cass. n. 2127/2021) in relazione all'efficacia delle pronunce di annullamento delle delibere assembleari di condominio.
E' stato precisato che
11 < In particolare, il quarto, il quinto ed il sesto motivo di ricorso assumono che,
per effetto dell'attività difensiva svolta dall'appellante [ ] all'udienza del 5 luglio
2013 davanti alla Corte di Napoli e poi nella comparsa conclusionale di secondo grado (cfr. pag. 34 di ricorso), con la produzione di copia della sentenza n.
1949/2014 del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, articolazione territoriale di
Caserta, e della sentenza n. 2363/2012 della Corte di cassazione, i giudici di appello avrebbero dovuto pronunciare sulla eccezione di giudicato esterno così formulata, o comunque verificare l'effettiva esistenza di una pronuncia avente tale valenza. Le
censure in oggetto suppongono, in particolare, che l'appellante all'udienza del 5 luglio 2013 (data che appare di per sè contraddittoria rispetto all'anno di pubblicazione della sentenza in questione, che è il 2014) e nella comparsa conclusionale di appello non si fosse limitata alla mera allegazione della precedente pronuncia del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, da cui intendeva trarre giovamento, ma avesse così dedotto che la materia del contendere era coperta dal giudicato formatosi in altro giudizio già intercorso tra le parti.
[ ] Tuttavia, i motivi in esame si limitano ad invocare l'effetto del giudicato contenuto nella sentenza n. 1949/2014 del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere,
mediante mera allegazione della decisione da cui la ricorrente vuol trarre giovamento, senza dedurre in modo specifico, ai sensi dell'art. 366 c.p.c., comma 1,
n. 6, le statuizioni di quella pronuncia che diano fondamento all'opponibilità dell'invocato effetto preclusivo derivante dal giudicato formatosi nell'altro giudizio,
in maniera da consentire al giudice di legittimità le indagini e gli accertamenti necessari, anche di fatto.
L'omessa pronuncia sull'eccezione di giudicato esterno come l'omesso esame dei documenti indicati sottendono, comunque, una questione di diritto che appare manifestamente infondata, senza richiedere ulteriori accertamenti di fatto, e perciò
renderebbero comunque inutile il ritorno della causa nella fase di merito (arg. da
Cass. Sez. U, 02/02/2017, n. 2731).
Non può rivestire alcuna efficacia di giudicato nel presente giudizio, avente ad oggetto la impugnazione della deliberazione assembleare 13 luglio 2005 del proposta da [ ], la sentenza resa in giudizio avente ad Parte_5
oggetto l'impugnazione di diversa delibera proposta da altro condomino (nella specie, la delibera assembleare del 28 ottobre 2005, impugnata da su cui si CP_6
12 pronunciò la sentenza n. 1949/2014 del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere,
depositata il 26 maggio 2014 e recante declaratoria di cessazione della materia del contendere).
Va considerato, del resto, come pure la pronunzia di annullamento di una delibera assembleare riveste unicamente un effetto caducatorio, e non anche un
effetto costitutivo per l'assemblea o per l'amministratore. In tal senso, può dirsi che
l'efficacia preclusiva e precettiva del giudicato di annullamento di una delibera
condominiale è meramente negativa, in quanto essa pone soltanto un limite
all'esercizio dell'attività di gestione dell'assemblea, impedendole di riapprovare un atto affetto dagli stessi vizi, atto che sarebbe altrimenti a sua volta invalido.
Un'efficacia più intensa può essere riconosciuta soltanto al giudicato di invalidità caduto su una deliberazione avente contenuto negativo, che abbia, cioè, respinto
proposte o richieste (parimenti impugnabile ai sensi dell'art. 1137 c.c.: Cass. Sez. 2,
14/01/ 1999, n. 313), dovendo da esso discendere un obbligo di assumere la
decisione illegittimamente rigettata. Pertanto, la sentenza di annullamento resa ai
sensi dell'art. 1137 c.c., ha effetto nei confronti di tutti i condomini, anche se non abbiano partecipato direttamente al giudizio di impugnativa promosso da uno o da
alcuni di loro, ma con riguardo alla specifica deliberazione impugnata.
L'ampliamento dell'efficacia del giudicato a tutti i componenti dell'organizzazione
condominiale è coerente col disposto dell'art. 1137 c.c., comma 1, per cui le deliberazioni prese dall'assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini, essendo
inconcepibile che la delibera annullata giudizialmente venga rimossa per
l'impugnante e rimanga invece vincolante per gli altri comproprietari.
Viceversa, si spiega in giurisprudenza come l'annullamento, con sentenza
passata in giudicato, di una deliberazione dell'assemblea, impugnata da un
per violazione di una norma del regolamento condominiale, non CP_1
determina, al di fuori dei casi e dei modi previsti dall'art. 34 c.p.c., nemmeno il giudicato sulla validità della stessa disposizione regolamentare, la cui conformità, o
meno, a norme imperative di legge può essere oggetto di un successivo giudizio tra le medesime parti (Cass. Sez. 2, 29/11/2017, n. 28620; Cass. Sez. 2, 11/05/2012, n.
7405).
Ne consegue che la pronuncia relativa alla validità della deliberazione
dell'assemblea dei condomini concernente la costituzione in giudizio del CP_1
13 non costituisce giudicato esterno con riguardo a distinte delibere del medesimo
consesso aventi analogo oggetto (sicchè essa non è assimilabile ad un elemento normativo, che fissa la regola del caso concreto, obbligando il giudice davanti al
quale venga invocata ad accertarne, in ogni stato e grado, l'esistenza e la portata), ma vale, al più, come precedente giurisprudenziale, del quale il giudice non deve
dimostrare esplicitamente l'infondatezza o la non pertinenza rispetto al nuovo caso da decidere, poichè i motivi della decisione in tanto possono essere viziati, in
quanto siano di per sè erronei, in fatto o in diritto, in relazione alla fattispecie
concreta, non già perchè eventualmente in contrasto con quelli addotti in decisioni riguardanti altre fattispecie analoghe, simili o addirittura identiche.>> (corsivo aggiunto).
Pertanto, nel caso in esame, non può ritenersi realizzato nessun effetto preclusivo in capo a questa corte relativamente alla invalidità, oltretutto nell'accezione massima assegnata dalla legge col vizio della nullità sebbene, come abbiamo visto, la violazione dei criteri tabellati senza adozione di una delibera che possa valere per il futuro non potrebbe mai dare luogo a nullità, della delibera del
6.4.2016, per effetto della pronuncia passata in giudicato riferita ai rendiconti consuntivi e preventivi 2016/2017, 2017/2018.
Va, invero, evidenziato che qui si tratta, appunto, di una pronuncia di mero annullamento e non di una pronuncia che comporta l'obbligo di assumere una deliberazione dal contenuto positivo che assegni all'impugnante l'utilità negata.
C.c.) Devono, pertanto, essere esaminati i motivi di appello posti a confutazione delle considerazioni svolte dal tribunale nella sentenza oggi impugnata.
Prima tra tutte si pone quella secondo la quale la “non ha allegato che il Pt_1
riparto approvato non ha leso la sua posizione, per esserle stati attribuiti millesimi in misura maggiore di quella prevista dalla tabella allegata al regolamento”.
14 Secondo parte della giurisprudenza la violazione dei millesimi rappresenta un vizio della delibera che può influenzare la regolarità delle decisioni assembleari e il rispetto dei diritti di tutti i condomini, sicché sussisterebbe un consolidato orientamento giurisprudenziale secondo il quale anche un condòmino che non ha subito un danno immediato può avere interesse a garantire che le decisioni siano adottate nel rispetto delle norme, per mantenere l'equità all'interno del CP_1
(cfr., Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 17294 del 19/08/2020: “In tema di azione di
annullamento delle deliberazioni delle assemblee condominiali, la legittimazione ad
agire attribuita dall'art. 1137 c.c. ai condomini assenti e dissenzienti non è
subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse diverso da
quello alla rimozione dell'atto impugnato, essendo l'interesse ad agire, richiesto
dall'art. 100 c.p.c. quale condizione dell'azione di annullamento anzidetta, costituito
proprio dall'accertamento dei vizi formali di cui sono affette le deliberazioni”; nello stesso senso v. anche Cass. S.U. sentenza n. 10934/2019; Cass. sentenza n. 4270 del
23 marzo 2001; Sent. n. 20282/2023 del 14 Luglio 2023).
A tale indirizzo si contrappone quello di segno contrario espresso da Cass. n.
5129/2024 secondo la quale in maniera netta si evidenzia che
< attribuita dall'art. 1137 c.c. ai condomini, assenti, dissenzienti o astenuti, non sia subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla rimozione dell'atto impugnato, essendo l'interesse ad agire richiesto dall'art. 100 c.p.c. come condizione dell'azione di impugnare una delibera collegiale.”,
con l'ulteriore successiva precisazione che
<<…l'interesse ad agire, sotto il profilo processuale, suppone che venga prospettata una lesione individuale di rilievo patrimoniale correlata alla delibera
15 impugnata, così rivelando quale utilità concreta potrebbe ricevere dall'accoglimento della domanda.>>.
Lo stesso giudice di legittimità (già Cass. n. 6128 del 2017) si era così
pronunciato:
<
“presunti” contabilizzati riguardassero altri tre condomini, e non le unità immobiliari di proprietà degli attori, che quindi nessun danno avevano ricevuto dal recepimento di quei dati. Va al riguardo affermato che il il quale intenda proporre CP_1
impugnativa di una delibera assembleare, per l'assunta erroneità della disposta ripartizione delle spese di gestione, deve allegare e dimostrare di avervi interesse,
interesse che presuppone la derivazione dalla deliberazione assembleare di un apprezzabile suo personale pregiudizio, in termini di mutamento della rispettiva posizione patrimoniale.>>,
il cui accertamento è rimesso al giudice del merito.
Ritiene il collegio che sia da condividere tale ultima opzione interpretativa.
Innanzi tutto, non appare superfluo considerare che, sebbene con le sue peculiarità specifiche di atto plurisoggettivo collegiale e pur non potendosi assegnare alla deliberazione dell'assemblea condominiale la natura di un accordo paragonabile ad un contratto (le volontà non si fondono ma la delibera vincola tutti i partecipanti), già per l'interpretazione della deliberazione deve farsi riferimento ai criteri interpretativi previsti in materia di contratti, essendo il contenuto in parte ad essi maggiormente prossimo.
Inoltre, è proprio il contenuto dettato dall'art. 1137 c.c. a far comprendere come l'impugnativa non sia accordata al fine di perseguire un astratto interesse alla correttezza della deliberazione, visto che è strumento esercitabile dall'assente,
dissenziente o astenuto che, evidentemente, ritengano di non condividere il deliberato.
16 Se si accedesse alla tesi qui avversata – ma, soprattutto, avversata da parte della stessa giurisprudenza di legittimità – dovrebbe ammettersi la possibilità di impugnare la delibera, per esempio, persino laddove non vi sia stata la convocazione di un condomino ovviamente diverso dall'impugnante e sebbene il primo, col prestare acquiescenza, sostanzialmente recepisca la volontà espressa dall'assemblea,
così pervenendo a vanificare la volontà, quand'anche espressa in maniera tacita, del soggetto leso dalla violazione.
Infatti, come evidenziato sempre dalla Suprema Corte con affermazioni di principio che valgono anche per la questione qui in esame (Cass. n. 10071 del 2020),
< difetto di convocazione di altro condomino, trattandosi di vizio che inerisce all'altrui sfera giuridica, come conferma l'interpretazione evolutiva fondata sull'art. 66 disp.
att. c.c., comma 3, modificato dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220, art. 20 (Cassazione civile sez. II, 23/11/2016, n. 23903).
Una volta condiviso il principio, espresso da Cass. Sez. U, Sentenza n. 4806 del
07/03/2005, secondo cui la mancata comunicazione a taluno dei condomini
dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, in quanto vizio procedimentale, comporta non la nullità, ma l'annullabilità della Delib.
Condominiale, è inevitabile concludere che la legittimazione a domandare il relativo annullamento spetti, ai sensi degli artt. 1441 e 1324 c.c., unicamente al
singolo avente diritto pretermesso.
L'interesse del condomino che faccia valere un vizio di annullabilità, e non di nullità, di una deliberazione dell'assemblea, non può, infatti, ridursi al mero
interesse alla rimozione dell'atto, ovvero ad un'astratta pretesa di sua assoluta conformità al modello legale, ma deve essere espressione di una sua posizione
qualificata, diretta ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che quella
Delib. genera quanto all'esistenza dei diritti e degli obblighi da essa derivanti: la
Delib. assembleare è annullabile sulla base del giudizio riservato al soggetto privato portatore di quella particolare esigenza di funzionalità dell'atto collegiale
17 tutelata con la predisposta invalidità, esigenza che si muove al di fuori del
complessivo rapporto atto-ordinamento.>> (corsivo aggiunto).
Affermazioni che, oltre a confermare quanto precedentemente esposto circa la necessità di un concreto interesse pregiudicato dalla delibera, evidenziano, altresì, la condivisibile parametrazione, della materia de qua, ai principi che regolano gli atti unilaterali (dando luogo, comunque, la delibera ad un'unica manifestazione di volontà) e la materia contrattuale, del resto espressione di principi generali, visto che si discute sempre delle categorie della nullità e dell'annullabilità quali vizi da cui vengono ad essere affette le decisioni.
C.d.) Nel caso in esame, premesso che, come affermato dal tribunale, la Pt_1
non ha allegato nessun concreto interesse all'annullamento della delibera del
6.4.2016, discendente da un effettivo pregiudizio che verrebbe ad esserle arrecato dalla sua applicazione – cosa che di per sé assumerebbe carattere decisivo – si evidenzia che mai è stato assunto che i rendiconti 'regolassero' le spese di rifacimento dei terrazzi, essendo, invece, pacifico che alla siano stati Pt_1
'assegnati' i valori millesimali previsti nella tabella di cui invoca l'applicazione,
tantomeno essendo spiegato perché, a parità di millesimi e tenuto conto del criterio previsto dall'art. 1126 c.c., dovrebbe essere pregiudicata da una futura delibera che dovesse ripartire tali spese;
mentre per quel che concerne le autorimesse, dalle espletate c.t.u. è emerso chiaramente che gli “accorpamenti” alle unità abitative in difformità riguardano altri soggetti e non essa . Pt_1
Sotto altro profilo, anche l'assunto – si ripete, espresso solo in corso di causa, in base a quanto affermato dal c.t.u. dell'altra controversia, senza che sia stata offerta alcuna spiegazione – in virtù del quale ella potrebbe essere pregiudicata da un'eventuale delibera che ripartisse le spese dei terrazzi, fermo quanto appena
18 rimarcato circa il fatto che i millesimi a lei attribuiti sono quelli in tabella, finirebbe per provare troppo, giacché, proprio perché l'efficacia della delibera non ha mutato per il futuro i criteri tabellari, nulla le impedirebbe di impugnare tale eventuale deliberazione ove effettivamente pregiudizievole.
Da tutto quanto precede discende che l'appello, per quel che concerne il merito della controversia, fondandosi la decisione di primo grado su più ragioni preclusive all'accoglimento della domanda, una delle quali situata 'a monte' delle altre,
infondatamente censurata, deve essere rigettato, con assorbimento degli altri motivi
(ad eccezione di quello relativo alle spese di cui si dirà tra un momento).
E) Le spese
Circa il governo delle spese di lite, dolendosi l'appellante anche della statuizione “punitiva”, emessa dal tribunale, di condanna alle spese del primo giudizio, però, ritiene la corte che l'indubbia particolarità della controversia, valutata unitamente ai rilievi officiosi di questa corte, all'esistenza di un pronunciamento difforme, in presenza, comunque, della acclarata non corrispondenza dei valori tabellari a quelli del terrazzo di copertura, frazionato per volontà dell'originario unico venditore in millesimi 'sdoppiati' le porzioni cui sono stati Parte_6
aggiunti si trovino al primo piano e sul terrazzo di copertura, oltre alle riscontrate incongruenze riguardanti le autorimesse, inducono alla integrale compensazione delle spese di lite del giudizio di primo e secondo grado, con accoglimento del relativo motivo di appello, restando la c.t.u. espletata in questa sede a carico dell'appellante.


P.Q.M.


La Corte di appello di Napoli, sezione VI civile, definitivamente pronunciando sull'impugnazione di cui in epigrafe, così provvede:
19 a) rigetta l'appello, ad eccezione della statuizione sulle spese di primo grado,
nei sensi di cui in motivazione;

b) anche in accoglimento del motivo di appello relativo alle spese, compensa integralmente le spese dell'intero giudizio, ad eccezione di quelle della c.t.u.
espletata in questa sede, che vanno a carico della parte appellante, come da decreto di liquidazione.
Napoli, così deciso in data 27 marzo 2025
Il consigliere est. dott. Francesco Notaro
La Presidente dott.ssa Assunta d'Amore
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