REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO DI ROMA OTTAVA SEZIONE CIVILE

composta dai magistrati:
Dr.ssa AN NG Presidente relatore Dr.ssa Gisella Dedato Consigliere Dr. Guido Garavaglia Consigliere all'esito della camera di consiglio, all'udienza del 18.09.2025, ai sensi degli artt.
447 bis e 429 c.p.c., dando lettura del dispositivo, ha deciso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al RG n. 6213/2023, e vertente
TRA
, nata a [...] il [...] (C.F.: ) Parte_1 C.F._1
, nata a [...] il [...] (C.F.: , Parte_2 C.F._2 entrambe elettivamente domiciliate in Roma, Via delle Gondole 35 E presso lo studio dell'Avv. Alberto Giannetti, che le rappresenta e difende per procura apposta a margine del ricorso in appello ai sensi dell'art. 83 c.p.c.

APPELLANTI
E
, nato a [...] il [...] (C.F. ) Controparte_1 C.F._3 elettivamente domiciliato in Roma, Via Belsiana nr. 71, presso lo studio degli Avv.ti Giuseppe Dell'Erba e Gaia Dell'Erba, che lo rappresentano e difendono per procura allegata telematicamente alla comparsa di costituzione e risposta ai sensi dell'art. 83 c.p.c.
APPELLATO

Oggetto: Appello avverso la sentenza del Tribunale Ordinario di Roma, n. 16754/2023, pubblicata in data 14.11.2023, notificata il 21.11.2023 – locazione–
CONCLUSIONI PER LE APPELLANTI E Parte_1 Parte_2

[...]
“respingere l'opposizione avanzata dal Sig. all'intimato sfratto per morosità Controparte_1 nonché le domande tutte, anche riconvenzionali, dal medesimo avanzate;
- accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per mutamento della destinazione d'uso e comunque, anche nella contestata, denegata ed impugnata ipotesi di ritenuta natura commerciale dello stesso, l'inadempimento
r.g. n. 1 del conduttore alle obbligazioni contrattuali tanto del regolare pagamento del canone che di modifica dei locali e/o impianti in assenza di consenso scritto del locatore;
per l'effetto accertare e dichiarare il contratto di locazione per cui è causa risolto ex artt. 1453 ss c.c. per inadempimento del conduttore;
condannare lo stesso, e chiunque sia eventualmente nella detenzione/possesso dell'appartamento, all'immediato rilascio dell'immobile di Via Bocca di Leone nr. 63 – Roma, piano terzo (NCEU: Foglio 470 – Particella 188 – Subalterno 13 – Categoria A/2), con l'obbligo di ripristino di ogni opera e/o modifica effettuata che non risultasse come da contratto debitamente autorizzata, nonché al pagamento di tutte le somme dovute, come determinate in contratto, sino all'effettivo rilascio dello stesso comprensive di interessi e rivalutazione monetaria oltre il risarcimento dei danni ex art. 1591 Cc e quindi anche il riconoscimento del periodo contrattuale bimestrale di preavviso se l'immobile non dovesse essere (ri)locato entro i due mesi dal suo effettivo e materiale conseguimento. Con vittoria delle spese di lite del 1° grado, tanto della fase sommaria che di merito e di mediazione, e della fase di impugnazione;
oltre rimborso forfetario del 15 % ed accessori di legge. Si insiste, se del caso, per l'ammissione dei propri mezzi istruttori già formulati che appresso si riportano:
“chiede ammettersi il seguente capitolo di prova: “vero che, in relazione al piano terzo dell'immobile ubicato in Via Bocca di Leone nr. 63 – Roma, con riferimento alla scrittura privata del 29/05/2019 che si esibisce ed alla attinente, come anche desumibile dal confronto tra le planimetrie ante e post opera, Pt_3 le opere non hanno interessato il detto appartamento”. Si indica quale testimone l'Ing. Tes_1
domiciliato in Via O. Belluzzi, 33 – 00128 Roma. Se disposta la CTU ex adverso sollecitata ci si
[...] riserva, ai sensi di legge, la nomina di proprio CTP”.

CONCLUSIONI PER L'APPELLATO Controparte_1
“Voglia Codesta Ill.ma Corte d'Appello, contrariis reiectis, In via principale rigettare l'appello perché inammissibile e comunque manifestamente infondato. Con vittoria di spese, competenze ed onorari del grado di giudizio. In via istruttoria Si chiede l'acquisizione del fascicolo del primo grado di
[... giudizio innanzi il Tribunale di Roma contentente anche il fascicolo di parte dell'appellato Sig.
, che comunque si deposita in copia informatica nel fascicolo informatico del presente grado di
CP_1 giudizio (R.G. 44390/2020 e R.G. 57625/2020, rispettivamente vedi doc.ti All.ti 4 e 5). Nella denegata ipotesi che Codesta Ill.ma Corte d'Appello non ritenga che l'accertamento dell'uso commerciale dell'immobile per cui oggi è causa sia ormai passato in giudicato e nel caso si ritenga necessaria una nuova valutazione e apprezzamento in merito all' uso effettivo dell'immobile locato, s'insiste per l'ammissione dei i mezzi istruttori già articolati dall'odierno appellato Sig. e non ammessi nel
CP_1 primo grado di giudizio rilevanti al fine di comprovare l'effettivo uso commerciale dell'immobile locato – concordato tra le parti sin dalla fase delle trattative (a pagg. 19 - 20 della memoria integrativa ex art. 426 Cpc. del Sig. datata 25/02/2021 e depositata nel fascicolo di primo grado R.G.
CP_1 44390/2020 e a pagg. 20 – 21 della memoria integrativa ex art. 426 Cpc. del Sig. datata
CP_1 29/03/2020 e depositata nel fascicolo di primo grado R.G. 57625/2020) che qui di seguito si trascrivono:
“In via istruttoria chiede ammettersi:
• interrogatorio formale delle ricorrenti, nonché all'esito prova per testi sui seguenti capitoli di prova: 1) Vero che in occasione degli incontri preliminari alla stipula del contratto di locazione relativo all'appartamento sito in Roma, via Bocca di Leone 63, piano terzo, di proprietà delle Sig.ra
[...] e ed in occasione della sottoscrizione del contratto, in data 29/05/2019, il Sig. Pt_1 Parte_2
dichiarava la volontà di adibire l'immobile oggetto del contratto sottoscritto con le Controparte_1 ricorrenti all'esercizio dell'attività ricettiva da parte della società Morgan di cui il Sig. CP_1
è socio e rappresentante legale;
2) Vero che l'immobile di cui al capo 1 che precede in epoca
[...] precedente alla stipula del contratto di locazione del 29/05/2019 era stato adibito dalla Sig.ra Parte_2 a residence/casa vacanze ed era pubblicizzato sul sito che si mostra al teste (cfr. doc. 4); 3) Vero
[...] che, in data 29/05/2019, contestualmente alla stipula del contratto, le Sig.re e Parte_1 Parte_2 autorizzavano il Sig. ad eseguire i lavori di cui ai consuntivi ed alle fatture che
[...] Controparte_1 si mostrano al teste (doc.ti 5, 7, da 36 a 41) ed adeguare l'unità immobiliare alla tipologia di attività ricettiva esercitata dalle società riferibili al Sig. ; 4) Vero che all'interno Controparte_1 dell'appartamento sito in Roma, via Bocca di Leone 63, piano terzo, di proprietà delle Sig.ra
[...] e venivano eseguite le lavorazioni di demolizioni, rifacimento mura, Pt_1 Parte_2 ricostruzione tramezzature posa pavimenti in parquet ecc., per un costo complessivo pari ad € 10.900,00 oltre IVA, come da consuntivo e fatture che si mostrano al teste (doc. 36); 5) Vero che all'interno dell'appartamento sito in Roma, via Bocca di Leone 63, piano terzo, di proprietà delle Sig.ra
[...] e venivano eseguite le lavorazioni di rifacimento di n. 3 bagni, per un costo Pt_1 Parte_2 complessivo pari ad € 2.637,00, come da consuntivo e fatture che si mostrano al teste (doc. 37); 6) Vero che nell'immobile di Via Bocca di Leone 63 venivano eseguiti lavori di tinteggiatura vano scale e androne per un costo complessivo pari ad € 6.150,00, come da consuntivo e fatture che si mostrano al teste (doc. 38); 7) Vero che all'interno dell'appartamento sito in Roma, via Bocca di Leone 63, piano
r.g. n. 2 terzo, di proprietà delle Sig.ra e venivano eseguiti lavori di tinteggiatura e Parte_1 Parte_2 verniciatura per un costo complessivo pari ad € 11.140,00 come da consuntivo e fatture che si mostrano al teste (doc. 41) ; 8) Vero che le sig.re e incaricavano l'Ing. di Pt_1 Pt_2 Testimone_1 consegnare al Geom. la documentazione relativa agli appartamenti siti in Roma, via Controparte_2 Bocca di Leone 63 (cfr. pag. 4 doc. 29 che si mostra a conferma); 9) Vero che il Geom. , Controparte_2 previa richiesta all'Ing. riceveva dallo stesso la documentazione relativa agli Testimone_1 appartamenti siti in Roma, via Bocca di Leone 63 (doc. 31 e 32 che si mostrano a conferma); 10) Vero che la Sig.ra comunicava al Sig. che era in attesa della conferma da parte del Parte_2 CP_1 legale dell' sulla possibilità di inserire nei contratti di locazione la partita iva dei Sig.ri e CP_3 Per_1
(pag. 7 del doc. 29 che si mostra al teste a conferma); 11) Vero che il Geom. Controparte_1 CP_2
ha curato per conto dei Sig.ri e il disbrigo di tutte le pratiche
[...] CP_1 Parte_4 amministrative necessarie per il rilascio dei permessi autorizzativi allo svolgimento dell'attività di casa vacanze/affittacamere nelle unità immobiliari dello stabile di via Bocca di Leone 63; 12) Vero che in esecuzione di cui all'incarico di cui al capo che precede il Geom. ha avuto contatti con l'Ing. CP_2
e con le ricorrenti;
Si indicano a testi: il Sig. , domiciliato in Roma, via Testimone_1 Testimone_2 F. Turati 16 sui capitoli da 1 a 7; Arch. domiciliata in Roma, Largo Pietro di Brazzà, 26 Testimone_3 sui capitoli da 1 a 12; Arch. domiciliato in Roma, Via San Tommaso d'Aquino 13, sul Testimone_4 capitolo 4; domiciliata in Velletri, Via della Caranella 134 (00049) e Persona_2 Persona_3 domiciliato in Velletri, Via della Caranella 134 (00049) sul capitolo 5; , domiciliato in Testimone_5 Roma Via Santorre di Santa Rosa 30/A sui capitoli 6 e 7; domiciliato in Roma, via Controparte_2 Marghera 31 – 00185-, sui capitoli dal n. 1 al n. 12;”.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso in appello depositato in data 14.12.2023, e Parte_1 Parte_2 hanno impugnato la sentenza del Tribunale di Roma, n. 16754/2023 del
[...] 14.11.2023, notificata in data 21.11.2023, che ha rigettato la domanda principale nonché riconvenzionale promossa dalle stesse;
ha rigettato altresì le domande riconvenzionali del convenuto, compensando interamente tra le parti le spese di giudizio. La vicenda trae origine dall'intimazione di sfratto per morosità, e contestuale citazione per la convalida, avanzata da e , le quali hanno Parte_1 Parte_2 convenuto in giudizio innanzi il Tribunale di Roma, esponendo e Controparte_1 precisando che:
- e avevano concesso in locazione a Parte_1 Parte_2 Controparte_1 l'immobile sito in Via Bocca di Leone 63, censito al NCEU: foglio 470 - particella 188 – subalterno 13 – categoria A/2, in virtù di contratto debitamente registrato;

- detto bene veniva locato per uso abitativo ai sensi dell'art. 2 co. 3 della L. 431/1998 con decorrenza 08.07.2019 e per un canone mensile pari a 2870,00 € oltre oneri accessori, in regime di cedolare secca. A garanzia delle obbligazioni derivanti dal medesimo contratto era stata prestata fideiussione;

- il conduttore si era reso moroso nel pagamento delle mensilità di aprile e maggio 2020, per un complessivo importo pari a € 5740,00 e a seguito di tale morosità, veniva avanzata relativa intimazione di sfratto;

- si era poi reso ulteriormente moroso nel corrispondere le Controparte_1 mensilità di giugno, luglio e agosto 2020, per un importo complessivo pari a € 8610,00 e per tali somme era stata proposta nuova intimazione di sfratto per morosità.
Tanto premesso, le locatrici hanno evidenziato che l'azione giudiziaria si era resa necessaria vista la reiterata morosità di , tenuto anche conto della non Controparte_1 ricevuta autorizzazione del fideiussore al credito. Il conduttore si è opposto all'intimazione, sostenendo che la morosità dedotta e quella successivamente maturata non fossero sussistenti, in quanto il parziale ritardo nella corresponsione del canone fosse giustificato dall'applicazione delle misure di contenimento della pandemia, ai sensi dell'art. 91 del d.l. 18/2020 e, in ogni caso, dalla r.g. n. 3 straordinarietà della crisi economica ad essa connessa, che aveva colpito tutte le attività commerciali e, in particolare, quella ricettiva da lui svolta. Ed invero, contrariamente alla definizione in epigrafe di “contratto di locazione ad uso abitativo”, l'effettiva destinazione dell'immobile sarebbe stata sin dall'inizio quella commerciale ricettiva, nel quadro dell'attività svolta professionalmente insieme al fratello , con gestione di altri appartamenti nel centro di Roma, alcuni Parte_4 locati dalle stesse e . Parte_1 Parte_2 Il conduttore, contestualmente all'opposizione all'intimazione di sfratto, ha svolto domanda riconvenzionale volta all'accertamento della natura commerciale del contratto, alla non debenza dei canoni di locazione per tutto il periodo interessato dal , e, Pt_5 in ogni caso, per una riduzione equitativa dello stesso canone.
Con ordinanza dell'8.9.2020, il Tribunale di Roma, in virtù dell'avvenuto pagamento di gran parte dei canoni maturati e della situazione di grave crisi economica legata alla pandemia, ha denegato la richiesta ordinanza di rilascio dell'immobile, disponendo il mutamento del rito ai sensi degli artt. 667 e 426 c.p.c..
Costituitesi ambedue le parti nel giudizio riunito, stante la sussistenza di due intimazioni di sfratto tra le medesime parti ma afferenti a periodi di morosità diversi, il Tribunale di Roma ne ha disposto la riunione. Le ricorrenti hanno reagito alla domanda riconvenzionale dell'intimato circa l'effettiva destinazione commerciale della locazione, chiedendone la risoluzione in reconventio reconventionis, anche ai sensi dell'art. 80 l. 392/78. Nel corso del giudizio, la morosità veniva sanata e i pagamenti risultavano regolari con eccezione delle spese legali.
Rigettate le richieste di prova testimoniale e dopo aver espletato la mediazione obbligatoria, fallita per mancato raggiungimento dell'accordo, il Tribunale di Roma ha così deciso:
⎯ rigetta la domanda principale dell'attrice e quella da lei proposta in riconvenzione;

⎯ rigetta le domande riconvenzionali della convenuta;

⎯ compensa interamente tra le parti le spese di giudizio.

A fondamento della decisione, il Giudice di primo grado ha ritenuto la natura commerciale del contratto di locazione, a prescindere dalla nomenclatura in epigrafe riportata, sulla base di un ragionamento presuntivo che valorizza elementi variamnete desumibili dagli atti di causa (la previsione di una facoltà generalizzata di sub locazione nel contratto – art. 7; i requisiti soggettivi dei conduttori , notoriamente imprenditori nel settore alberghiero con utilizzazione di altri appartamenti (doc. 10 all. fascicolo di primo grado ); la stipula di analoghi contratti a destinazione abitativa tra le stesse CP_1 parti relativamente ad altri appartamenti compresi nello stesso immobile).
A miglior conforto dell'accertamento, il tribunale, in ogni caso, ha affermato che le locatrici, una volta appresa la diversa destinazione, non eranp attivate nel termine trimestrale per proporre domanda di risoluzione del contratto come prescritto dall'art. 80 l. 392/78, con sostanziale adesione alla natura non abitativa . Ciò posto, la sentenza appellata per la valutazione dell'inadempimento di non scarsa importanza del conduttore, ha ritenuto il comportamento del conduttore giustificato dall'applicazione delle misure di contenimento anticovid, che hanno causato una chiusura totale delle attività commerciali in genere ovvero limitazioni sostanziali di apertura per il settore turistico, precisando che l'art. 91 d.l. 18/2020, convertito nella l.
r.g. n. 4 27/2020, pur non consentendo la totale e definitiva sospensione dei pagamenti del canone in costanza del c.d. lockdown e, tanto meno, a seguito della ripresa delle attività commerciali, avrebbe tuttavia escluso la responsabilità del conduttore-debitore, sulla base dell'applicazione, anche affievolita, delle misure di contenimento. La domanda riconvenzionale del conduttore, avente ad oggetto la richiesta di riduzione del canone di locazione per i periodi di vigenza delle misure restrittive Covid- 19, è stata rigettata, escludendosi l'esistenza di norme o di principi generali che, al di fuori di ipotesi specificamente indicate, attribuiscano al giudice un potere di riequilibro del sinallagma contrattuale, mentre l'ulteriore domanda del conduttore di rimborso delle spese sostenute per ristrutturazione è stata per difetto di prova. e hanno proposto appello avverso la sentenza Parte_1 Parte_2 impugnata, sulla base di due motivi, chiedendo la riforma parziale della stessa con l'accoglimento delle conclusioni riportate in epigrafe.
Con comparsa di costituzione e risposta si è costituito in giudizio CP_1
, che ha chiesto il rigetto dell'appello in quanto inammissibile e manifestamente
[...] infondato, con vittoria di spese. La causa è stata rinviata per la discussione e la decisione all'udienza del 18.09.2025, ove la Corte ha deciso mediante lettura del dispositivo, ai sensi dell'art. 429, comma 1, c.p.c.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.Con il primo motivo, le appellanti assumono “Errata applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. (disponibilità e valutazione delle prove) in relazione agli artt. 1362 c.c. (interpretazione del contratto), 1417 c.c. (prova della simulazione), 2697 c.c. (onere della prova), 2722 c.c. (patti aggiunti o contrari al contenuto di un documento), art. 80 legge nr. 392/78 (uso diverso da quello pattuito).”
Ad avviso delle appellanti la sentenza sarebbe errata e meriterebbe di essere riformata, preliminarmente, nella parte in cui è stata accertata la natura commerciale del contratto di locazione. Ed invero:
⎯ contrariamente a quanto affermato in sentenza, l'uso abitativo dell'immobile è specificatamente prescritto all'art. 7 del contratto di locazione e, di converso, è sempre stata denegata da parte intimante, anche con riferimento agli altri contratti, tra le stesse parti ed aventi ad oggetto immobili diversi, la natura commerciale dell'uso, come risulta dai vari giudizi nel tempo instaurati;

⎯ la natura commerciale del contratto deve essere provata da chi la pretende, ai sensi dell'art. 2697 c.c. e, trattandosi di un contratto simulato da una delle parti contrattuali, vertente su di un patto contrario al contenuto del contratto, solamente la c.d. controdichiarazione, cioè un documento scritto, che la controparte mai ha prodotto, potrebbe provarla, laddove il Giudice di primo grado ha fondato la propria decisione su elementi presuntivi;

⎯ il Tribunale ha errato nel ritenere non rispettato il termine trimestrale per proporre domanda di risoluzione contrattuale ai sensi dell'art. 80 l. 392/78, poiché la domanda di sfratto avanzata dalle locatrici nel trimestre va identificata con una domanda di risoluzione contrattuale.
Il motivo non è fondato. Va premesso che il mutamento di destinazione dell'immobile locato, per il quale r.g. n. 5 sia stato pattuito uno specifico uso configura un inadempimento del conduttore che può condurre alla risoluzione del contratto per suo fatto e colpa, specie qualora tale variazione assuma una connotazione di particolare gravità. L'articolo 80, comma 2, l. n. 392 del 1978 fa gravare sul locatore l'onere di reagire prontamente contro tali condotte del conduttore e cioè entro tre mesi dalla loro conoscenza, onde evitare di vedersi poi eccepire che alla propria condotta passiva si ricollega il valore di accettazione della modificazione all'uso dell'immobile attuata dal conduttore, con conseguente mutamento di regime giuridico che il rapporto subisce per effetto del diverso uso dei locali fatto dal conduttore rispetto a quanto pattuito. Per effetto dell'intervento della Corte costituzionale n. 185/1988, il termine trimestrale entro cui il locatore deve reagire alla condotta del conduttore scatta solo quando il primo ha avuto effettiva conoscenza di quanto è stato posto in essere dal conduttore. Diversa è l'ipotesi in cui il locatore era a conoscenza della volontà del conduttore di destinare gli immobili ad un uso diverso da quello dichiarato, perché in tal caso non viene in rilievo un mutamento di destinazione nel corso del rapporto, in relazione al quale assume rilievo l'articolo 80 l. n. 392/1978, ma piuttosto un'ipotesi di simulazione relativa. Il conduttore deve non solo dedurre, ma anche provare che sin dal momento della stipulazione il locatore avesse acconsentito che i locali fossero adibiti non alla destinazione dichiarata nel contratto, ma all'uso concretamente fattone. Pertanto, affinché la non corrispondenza tra realtà effettiva e il contenuto del contratto possa assumere rilevanza giuridica è necessario che si verifichi una delle seguenti ipotesi:
- che il conduttore faccia valere la sussistenza di una simulazione relativa, configurabile nel caso in cui risulti simulata la volontà delle parti di stabilire la destinazione abitativa dell'immobile locato e dissimulata l'effettiva volontà di stabilire la destinazione commerciale. In tal caso l'onere di provare l'accordo simulatorio grava sul conduttore, con i ben noti limiti degli artt. 1417 e 2721 c.c., a meno che il conduttore non faccia valere l'illiceità ex articolo 79 l. n. 392/1978 dell'accordo, potendosi in tal caso ricorrere anche alla prova per testimoni e per presunzioni.
- ovvero che chieda l'applicazione del regime giuridico corrispondente all'effettivo utilizzo dell'immobile, con la conseguente applicazione dell'art. 80 l. 392/1978. La sentenza impugnata va confermata nella decisione di accertamento della natura commerciale della locazione, seppure con una diversa motivazione, che valorizza esclusivamente la mancata tempestiva proposizione dell'azione di risoluzione del contratto da parte delle locatrici ai sensi dell'art. 80 l. n. 392/1978. Ed invero, il ricorso a presunzioni circa la natura simulata del contratto di locazione formalmente intestato ad uso abitativo, basate su circostanze desumibili dagli atti di causa univocamente idonee a provare la destinazione commerciale dell'immobile locato, benchè giustificato da convenienze di tipo fiscale o di durata , non vale, nel caso all'esame, in difetto di una controdichiarazione scritta che provi la volontà dissimulata delle parti. Infatti, il convenuto, pur depositando prove documentali ed offrendosi di provare per testimoni la attività commerciale svolta nell'immobile oggetto di locazione, nonhla eccepito la nulltà del contratto ai sensi dell'art. 79 della l. n. 392/1978, che abilita alla prova per presunzioni e per testimoni( (Cass., sez. III, 3.11.2008). L'accertamento della natura non abitativa del contratto di locazione viene, pertanto, regolata dalla disciplina dell'art. 80 l. n. 392/1978, peraltro anch'essa vagliata dal giudice di primo grado a supporto e conforto delle decisione. A tel fine, il conduttore ha adempiuto all'onere probatorio da cui è onerato. Risulta provato che sia con la mail del 5.3.2020 (doc. 8 fascicolo di primo grado ) sia CP_1 con la comunicazione del 19.3.2020 spedita con racc. R.R. (doc. 12 fascicolo di primo r.g. n. 6 grado ), avanzando alle locatrici richiesta di riduzione del canone in ragione CP_1 della pandemia in atto, ha esplicitato la propria attività imprenditoriale nel settore turistico, come causa della crisi economica allegata, detrminando quella consapevolezza circa la destinazione effettiva della locazione prevista dalla legge. Rispetto a tali comunicazioni, il termine trimestrale preteso dall'art. 80, comma 2 l. n. 392/1978 non è rispettato, non soltanto perché anche l'intimazione di sfratto dell'8.6.2020 è successiva rispetto alla prima comunicazione, ma soprattutto in quanto tale termine richiede l'esercizio dell'azione di risoluzione del contratto non essendo atto idoneo la mera intimazione ad adempiere a pena di sfratto per morosità (Cass., sez. III, 4.8.2011 n. 17005), azione esercitata dalle locatrici con le memoria di costituzione ai sensi dell'art. 426 depositata il 1.2.2021, soltanto successivamente al diniego di convalida emesso dal tribunale di Roma. Né , sulla base della giurisprudenza di legittimità citata, può ritenersi sufficiente la dichiarazione di non volere accettare l'uso non abitativo del bene contenuta nella risposta alla comunicazione del 19.3.2020, essendo indispensabile che la volontà del locatore si esprima con la proposizione dell'azione di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore.

2. Con il secondo motivo l'appellante adduce “Errata applicazione dell'art. 12 c.c. (interpretazione della legge) delle “Disposizioni sulla Legge in Generale”, degli artt. 1453 c.c. (risolubilità del contratto per inadempimento) e 1455 c.c. (importanza dell'inadempimento), dell'art. 1218 c.c. (responsabilità del debitore), degli artt. 5 (inadempimento del conduttore) e 55 (termine per il pagamento dei canoni scaduti) della legge nr. 392/78, dell'art. 91 del D.L. 18/2020 (disposizioni in materia di ritardi o inadempimenti contrattuali)” Le locatrici censurano la parte della sentenza impugnata in cui il Giudice, nel considerare la condotta inadempiente del conduttore non sanzionabile con la risoluzione contrattuale, per effetto dell'intervento dell'art. 91 del d.l. 18/2020 e della circostanza che il conduttore stia attualmente corrispondendo il canone, fornisce una valutazione di “non scarsa importanza” dell'inadempimento non già secondo il c.d.
“automatismo degli artt. 5 e 55 l. 392/78”, ma ai sensi dell'art. 1455 c.c.. Inoltre, il conduttore avrebbe dovuto provare che il mancato pagamento dei canoni alla scadenza pattuita derivasse dal “rispetto delle misure di contenimento”, tuttavia cessate alla data del 18.05.2020 e, pertanto, irrilevanti rispetto alle mensilità non pagate a giugno, luglio ed agosto 2020, con conseguente gravità dell'inadempimento.
Il motivo è fondato, nei termini che seguono.
Posta l'accertata natura commerciale del contratto di locazione in oggetto, correttamemnte la sentenza impugnata effettua l'indagine sulla condotta contrattuale del locatario secondo i parametri offerti dall'art. 1455 c.c., Controparte_1 ritenendo l'inadempimento non grave, o di scarsa importanza, in quanto, da un lato, il
“ritardo peraltro assai contenuto nei pagamenti per le mensilità afferenti a parte del 2020, risulta giustificato dall'applicazione delle misure di contenimento anticovid” e, dall'altro lato, l'odierno appellato ha posto fine all'inadempimento, con la ripresa delle attività, sospese a seguito della crisi pandemica (v. sentenza, pp. 4-5).
Va premesso, tuttavia, che, ai sensi dell'art. 1455 cod. civ., l'importanza dell'inadempimento di una delle parti del contratto, ai fini della risoluzione, va sempre valutata «avuto riguardo all'interesse dell'altra», che è parametro non necessariamente correlato al dato quantitativo delle prestazioni (o della parte di esse) rimaste inadempiute, ma a quello qualitativo della rispondenza delle prestazioni così come eseguite (e a fortiori di quelle ineseguite) all'effettivo e principale interesse,
r.g. n. 7 sottostante al contratto, della parte che ne aveva diritto. In tal senso, la giurisprudenza di legittimità ha più volte evidenziato che «lo scioglimento del contratto per inadempimento - salvo che la risoluzione operi di diritto - consegue ad una pronuncia costitutiva, che presuppone da parte del giudice la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento stesso, avuto riguardo all'interesse dell'altra parte;
tale valutazione viene operata alla stregua di un duplice criterio, applicandosi in primo luogo un parametro oggettivo, attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale;
l'indagine va poi completata mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata» (Cass., sez. III, 17.5.2024 n. 13874; cass., sez. III, 4.3.2022 n. 7187; Cass., sez. III, 24.3.2021 n. 8220). Nel caso in esame, il Tribunale ha adottato un criterio difforme da quello esposto, avendo orientato la propria valutazione esclusivamente in relazione alla (presunta) condizione della parte inadempiente, senza però operare alcuna ponderazione in relazione all'incidenza dell'inadempimento e del suo protrarsi nel tempo sugli interessi dell'altra parte. Ma soprattutto, il Tribunale, per escludere la non scarsa rilevanza dell'inadempimento, ha adottato un ragionamento presuntivo a giustificazione della condotta inadempiente del conduttore , basandosi sugli effetti sull'attività ricettiva effettivamente esercitata, delle restizioni alla circolazioni disposte in occasone del lockdown e in via presuntiva anche per i mesi successivi fino a settembre del 2020. L'art. 91 del Decreto Cura Italia contiene peculiari “disposizioni in materia di ritardi o inadempimenti contrattuali derivanti dall'attuazione delle misure di contenimento e di anticipazione del prezzo in materia di contratti pubblici” e contiene la novella dell'articolo 3 del decreto-legge 23 febbraio 2020, n. 6, convertito con modificazioni dalla legge 5 marzo 2020, n. 13, con inserimento del comma 6 bis: “ Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto e' sempre valutato ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 del codice civile, della responsabilita' del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti. ». La norma contiene il rinvio alle disposizioni dell'ordinamento che lo stesso art. 1218 richiama direttamente, di cui agli artt. 1256 c.c. (impossibilità definitiva o temporanea) e 1258 c.c. (impossibilità parziale). A tale riguardo, la giurisprudenza di legittimità afferma che «in tema di contratti ad esecuzione continuata, periodica o differita, l'art. 91, comma 1, del d.l. 17 marzo 2020, n. 18 (c.d. decreto “Cura Italia”), assume rilievo ai fini del giudizio di imputabilità dell'inadempimento nelle fattispecie di responsabilità contrattuale, attribuendo all'impedimento derivante dal rispetto delle misure anti-Covid la natura di impedimento non prevedibile né superabile con la diligenza richiesta al debitore e quindi di causa non imputabile della inesecuzione della prestazione da parte sua, liberandolo dall'obbligo di risarcimento del danno ed escludendo la legittimazione della controparte all'azione di risoluzione per inadempimento;…. » (Cass. Sez. III, 16.6.2025 n. 16113). Alla base della regola di giudizio che ivi è enunciata sta evidentemente una interpretazione della norma di cui all'art. 91, comma 1, del d.l. 17 marzo 2020, n. 18, come introduttiva nell'ordinamento di una presunzione legale, iuris
r.g. n. 8 et de iure, in base alla quale «il rispetto delle misure di contenimento» è «sempre» valutato come idoneo a costituire ragione di impedimento non imputabile che, ai sensi dell'art. 1218 cod. civ., ha reso impossibile l'adempimento dell'obbligazione posta a carico di chi quelle misure è tenuto a rispettare e che pertanto esclude la responsabilità che, altrimenti, ad ogni effetto, e dunque anche ai fini della risoluzione del contratto ex artt. 1453 e 1455 cod. civ., da quell'inadempimento deriverebbe.
“Tale interpretazione e il principio che in base ad essa è stato enunciato…., in quanto pienamente coerenti con la ratio e la lettera della disposizione,… si impone, solo per il limitato periodo in cui le dette misure di contenimento hanno avuto applicazione… (aprile e maggio 2020), non anche per il periodo successivo, il contrario anzi desumendosi proprio dal tenore della norma” (Cass., sez. III, 22.7.2025 nn. 20781 e 20782). La sentenza appellata non è rispettosa di tale interpretazione in relazione all'operatività dell'art. 91 d.l. 18/2020, in quanto estende l'effetto “scusante”, che le misure emergenziali anticovid producono nei soli mesi in cui hanno avuto vigore (e, pertanto, fino al 18 maggio 2020, ex art. 1 d.l. 33/2020, convertito con modificazioni dalla l. 74/2020), anche al periodo successivo, essendosi protratto l'inadempimento, nel caso di specie, fino a tutto agosto 2020. Per i tre mesi succesivi per i quali si è protratto l'inadempimento del conduttore, dunque, la valutazione della rilevanza dell'inadempimento ai sensi dell'art. 1455 c.c. non può più basarsi esclusivamente sulla considerazione delle misure di contenimento, «ma richiede anche l'emergenza di altri specifici elementi nel contesto del rapporto sinallagmatico (come ad es. la prova di una effettiva crisi di liquidità direttamente conseguente al calo di fatturato causato da una contrazione degli affari a sua volta direttamente riferibile alla crisi pandemica ma da porre anche in rapporto di opportuno bilanciamento con le condizioni della parte locatrice e tenuto conto del comportamento di entrambe le parti), ai fini della ponderazione come detto necessaria dell'incidenza dell'inadempimento sugli interessi della parte non inadempiente;
né al riguardo può valere il richiamo al carattere notorio della crisi determinata anche dopo il periodo di chiusura (marzo/maggio) dalla emergenza Covid, trattandosi di nozione bensì di comune esperienza ma riferita ad una serie indeterminata di casi che non autorizza univoche e sicure implicazioni probatorie anche in relazione allo specifico rapporto contrattuale in considerazione» (Cass., sez. III, 22.7.2025 nn. 20781 e 20782). Orbene, dagli atti di causa non risulta allegata né provata alcuna di tali circostanze né costituisce elemento idoneo ad attribuire maggiore valenza la considerazione dell'attività recettiva svolta, in mancanza di alcun elemento oggettivo di conferma di una sospensione dell'attività in concreto disposta anche nei mesi successivi alla cessazione delle misure di contenimento. In primo grado risultano depositati una serie di atti di bilancio (doc. 11-1/7) relativi a società esercenti attività turistico-recettive asseritamente riconducibili al conduttore, ma tali bilanci riguardano annualità precedenti il periodo considerato (anni 2018 e 2019) e non sono idonei a provare la sospensione dell'attività né la contrazione dei guadagni. Non un libro giornale da cui risultino le presenze nell'immobile locato, non una comunicazione di disdetta di precedenti prenotazioni non un documento bancario e/o fiscale che possa consentire la comparazione dalle diverse entrate nel periodo di sospensione, ovvero che provino il difetto di liquidità.
Stante la parziale fondatezza, nei termini indicati, dei motivi di appello, e in parziale accoglimento della domanda di parte appellante, volta ad “accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per […] l'inadempimento del conduttore alle obbligazioni contrattuali […] del regolare pagamento del canone […];
r.g. n. 9 per l'effetto accertare e dichiarare il contratto di locazione per cui è causa risolto ex artt. 1453 ss c.c. per inadempimento del conduttore;
condannare […] all'immediato rilascio dell'immobile” (v. ricorso, p. 30), la sentenza impugnata deve essere riformata parzialmente, nella parte in cui rigetta la domanda riconvenzionale della parte attrice con cui si chiedeva la risoluzione del contratto, anche ai sensi dell'art. 80 l. 392/78, dovendosi accertare e dichiarare la risoluzione del contratto per inadempimento della parte conduttrice al pagamento dei canoni successivi al 18 maggio 2020 e, per l'effetto, ordinare al conduttore l'immediato rilascio dell'immobile. Controparte_1

3. La soccombenza parzialmente ripartita comporta la compensazione per la metà delle spese legali di primo grado (ivi compresa la fase sommaria) e di secondo grado, con la condanna delle appellanti al pagamento della parte restante, liquidata in dispositivo, con la riduzione ai valori medi di cui alla tabella allegata al d.m. 10 marzo 2014, n. 55, come modificato con d.m. 8 marzo 2018, n. 37 e D.M. n. 147 del 13/08/2022, tenuto conto del mancato esperimento di un'attività istruttoria (valore della causa corrispondente al 4° scaglione).


P. Q. M.


Il Collegio, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1 e nei confronti di avverso la sentenza del Tribunale Parte_2 Controparte_1 Ordinario di Roma n. 16754/2023, pubblicata in data 14.11.2023, notificata il 21.11.2023 così provvede:
- accerta e dichiara la risoluzione, per inadempimento del conduttore all'obbligo di pagamento dei canoni di locazione, del contratto concluso tra le parti in data 29.5.2019 e registrato in data 3.6.2019, avente ad oggetto la locazione dell'immobile sito in Roma, Via Bocca di Leone, n. 63, piano 3° descritto come “appartamento al piano terzo della scala unica, al NCEU: Foglio 470- Particella 188- Subalterno 13”, ordinandone per l'effetto il rilascio immediato;
- compensa per la metà le spese processuali e condanna al Controparte_1 pagamento in favore di e di delle spese del primo grado di Parte_1 Parte_2 giudizio nella misura della metà pari a € 2905,00 oltre IVA, CPA e rimborso spese generali al 15%, e, per il presente grado, nella misura della metà pari a € 3473,00 oltre IVA, CPA e rimborso spese generali al 15%;
- conferma quanto al resto la sentenza appellata.
Così deciso in Roma in data 18 settembre 2025.
La
Presidente rel.
Dott.ssa
AN NG
Sentenza redatta con la collaborazione dei funzionari UPP dott.ssa Pamela Coti e Silvia Sapienza e del MOT dott. Emanuele Perrotta
r.g. n. 10