n. 454/2024 R.G.
TRIBUNALE DI MARSALA
SEZIONE CIVILE
IL GIUDICE provvedendo in ordine all'udienza cartolare antecedentemente fissata all'udienza del 9 luglio 2025, dà atto che parre ricorrente ha ritualmente depositato note di trattazione scritta, contenenti deduzioni e richieste, da intendersi integralmente richiamate, trascritte ed allegate al presente verbale d'udienza cartolare, e che pertanto appare soddisfatto l'onere di partecipazione delle parti, per consentire la partecipazione figurata e giusta quanto disposto con il provvedimento di fissazione d'udienza e lo svolgimento mediante trattazione scritta.
All'esito del compiuto esame delle deduzioni e delle prospettazioni difensive provvede come di seguito:
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI MARSALA
Sezione Civile
Il Tribunale di Marsala, sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.
Matteo Torre, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 454/2024 R.G. vertente
1 tra
nata il [...] a [...] ed ivi residente in [...] / Parte_1
Pal. D c.f. ed elettivamente domiciliata ai fini del presente giudizio a C.F._1
Marsala, nella Via Cicerone n. 27, presso lo studio dell'Avv. Alessandro Marino che la rappresenta e difende posta elettronica certificata: Email_1
- ricorrente – contro
1) nato a [...] il [...] e residente a [...] nella c.da Parte_2
Canale n. 50 (C.F.: ); C.F._2
2) nata a [...] il [...] e residente a [...]nella c.da Parte_3
Canale n. 50 (C.F.: ; C.F._3
3) nato il [...] in [...] e residente a [...] Parte_4 contrada Macchione snc (C.F.: ); C.F._4
- resistenti contumaci - avente ad oggetto: risoluzione contratto di locazione e sfratto per morosità_
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Ricorrente: come da note conclusive in atti richiamate nelle note di trattazione scritta (1. Dichiarare la risoluzione per morosità del contratto di locazione stipulato tra la sig.ra e i Parte_1 sigg. , e 2. Prendere atto dell'intervenuta Parte_2 Parte_3 Parte_4 restituzione dell'immobile in data 08/06/2024; 3. Condannare i resistenti in solido tra loro al pagamento dei canoni di locazione scaduti dal giugno 2022 fino all'08/06/2024 pari ad euro 6.000,00
(seimila/00), oltre rivalutazione monetaria e interessi legali del 10% annuo;

4. Condannare i resistenti al risarcimento del danno subito dalla locatrice, nella misura che sarà ritenuta equa dal Tribunale;
5.
Condannare i resistenti al pagamento delle spese, diritti e onorari di causa).
RAGIONI in FATTO e in DIRITTO della DECISIONE
(art. 118 disp. Att. C.p.c. rif. L. 69/2009) il Giudice
- osservato che il novellato art. 132 c.p.c esonera oramai dall'esposizione del tradizionale
"svolgimento del processo", essendo sufficiente, ai fini dell'apparato giustificativo della decisione, "la concisa esposizione della ragioni di fatto e di diritto della decisione";

2 - ritenuta la legittimità processuale della motivazione c.d. per relationem (cfr., da ultimo, Cass.
3636/07), la cui ammissibilità - così come quella delle forme di motivazione c.d. indiretta – risulta oramai definitivamente codificata dall'art.16 del d.lgs 5/03, recettivo degli orientamenti giurisprudenziali ricordati;

- osservato che per consolidata giurisprudenza del S.C. il giudice, nel motivare "concisamente" la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118 disp. att. c.p.c., non è affatto tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le quaestiones sollevate dalle parti ben potendosi egli limitare alla trattazione delle sole questioni -di fatto e di diritto - " rilevanti ai fini della decisione" concretamente adottata;

- che, in effetti, le restanti questioni non trattate non andranno necessariamente ritenute come
"omesse" (per l'effetto dell'error in procedendo), ben potendo esse risultare semplicemente assorbite ovvero superate per incompatibilità logico-giuridica con quanto concretamente ritenuto provato dal giudicante;

- richiamata adesivamente Cass. SS.UU. 16 gennaio 2015, n. 642, secondo la quale nel processo civile ed in quello tributario, in virtù di quanto disposto dal secondo comma dell'art. 1 d.lgs. n. 546 del 1992 non può ritenersi nulla la sentenza che esponga le ragioni della decisione limitandosi a riprodurre il contenuto di un atto di parte (ovvero di altri atti processuali o provvedimenti giudiziari) eventualmente senza nulla aggiungere ad esso, sempre che in tal modo risultino comunque attribuibili al giudicante ed esposte in maniera chiara, univoca ed esaustiva, le ragioni sulle quali la decisione è fondata, dovendosi anche escludere che, alla stregua delle disposizioni contenute nel codice di rito civile e nella Costituzione, possa ritenersi sintomatico di un difetto di imparzialità del giudice il fatto che la motivazione di un provvedimento giurisdizionale sia, totalmente o parzialmente, costituita dalla copia dello scritto difensivo di una delle parti,
e per cui, facendosi espresso rinvio agli atti di causa ed ai verbali di udienza, con riguardo alle domande ed eccezioni formulate dalle parti, ai fatti di causa ed allo svolgimento del processo, per quanto qui di seguito non esposto,
OSSERVA
1) Con atto di intimazione di sfratto e contesuale citazione per la convalida datato 22.11.2023
l'odierna intimante locatrice/ricorrente premetteva che: Parte_1 nella qualità di proprietaria, aveva concesso in locazione ai resistenti , Parte_2 Parte_3
e come da contratto regolarmente registrato a Marsala il 20/05/2021 al n.
[...] Parte_4
001054 serie 3T, un'unità immobiliare sita a Marsala, Contrada Canale n. 50, composto di 6,5 vani,
3 oltre cucina e servizi, identificato nel catasto dei fabbricati nel foglio 213 part. 593 sub 4 zona censuaria 2 cat. A/3, classe 6,
- che detto contratto prevedeva un canone annuo complessivo fissato in €. 3.000,00 (tremila/00), da pagarsi in 12 rate eguali anticipate di €. 250,00 (duecentocinquanta/00) presso il domicilio del locatore, entro il giorno 5 di ogni mese;
che i sigg , , i sono resi inadempienti nel Parte_2 Parte_3 Parte_4 pagamento dei canoni di locazione relativi alle ultime 18 mensilità (Giugno 2022 – Novembre 2023), per un ammontare complessivo di €. 4.500,00 (quattromilaconquecento/00);
– che i sigg. , e non hanno, tutt'oggi, Parte_2 Parte_3 Parte_4 provveduto ad adempiere la corresponsione dei canoni di locazione, né al rilascio di detto immobile, nonostante i diversi solleciti rivolti sia in via bonaria che tramite diffida racc/ta a.r. data Parte_5
06/09/2023 presso l'immobile locato;

– che il sig. risulta ictu oculi aver rilasciato l'immobile senza nessun avviso alla Parte_4 proprietaria per cui in questo giudizio è litisconsorte necessario ai sensi dell'art. 102 c.p.c.
Intimava dunque sfratto per morosità, chiedendo la consequenziale convalida con ordine di rilascio immediato dell'immobile libero da persone e cose, in favore dell'istante proprietaria Parte_1 nonché emettere ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva contro i convenuti
[...]
, e n solido tra loro ed in Parte_2 Parte_3 Parte_4 favore dell'istante per l'ammontare dei canoni di locazione scaduti, oltre il danno da svalutazione monetaria ed interessi legali del 10% come per legge;

C – condannare gli intimati , e in solido Parte_2 Parte_3 Parte_4 tra loro al pagamento delle spese, diritti ed onorari di causa, oltre IVA e CNA.
In via subordinata chiedeva disporsi il mutamento di rito ai sensi dell'art. 447 bis c.p.c.
1.1) All'udienza del 17 gennaio 2024, nel proc. iscritto al n. 68/2024 R.G., considerato il tenore della relazione di notificazione al convenuto intimato in cui risulta la mancata consegna Parte_4 per irreperibilità, e ritenuta la necessità di disporre la rinnovazione della notificazione da effettuarsi nelle forme di cui all'art. 140 c.p.c. al convenuto intimato, veniva ordinata la rinnovazione della notifica all'intimato a cura di parte intimante, dell'atto di intimazione di sfratto per Parte_4 morosità e contestuale citazione per la convalida unitamente al presente verbale nei termini indicati, nelle forme di cui all'art. 140 c.p.c.
All'udienza del 14 marzo 2024, all'esito della camera di consiglio,
4 rilevato che nella procedura di sfratto per morosità, la notificazione ai sensi dell'art. 143 c.p.c. non
è idonea a instaurare il procedimento di convalida;
e che la notifica al convenuto/intimato è stata effettuata con la predetta modalità; Tale assunto è stato confermato dal provvedimento della Corte
Costituzionale, sentenza n. 15/2000, all'interno della quale la Consulta ha così motivato:
- che non è ravvisabile l'asserita irragionevolezza della scelta Legislativa - risultante dalla interpretazione come sopra fatta dal Giudice a quo - di inibire il ricorso al procedimento per convalida di licenza o di sfratto (stante appunto l'impossibilità di indirizzare l'avviso di cui alla denunciata norma) nel caso in cui la notificazione dell'intimazione sarebbe possibile solo ai sensi dell'art. 143 cod. proc. civ., cioè con modalità non idonee a realizzare una sufficiente probabilità di conoscenza effettiva dell'atto;
- che la disomogeneità delle situazioni poste a raffronto rende evidente l'insussistenza dell'asserita disparità di trattamento rispetto al locatore che abbia potuto notificare l'intimazione ai sensi dell'art.
140 cod. proc. civ.: caso, questo, in cui si realizza una maggiore probabilità di conoscenza dell'atto, essendo solo soggettiva l'irreperibilità dell'intimato e parimenti necessario (come riconosciuto dal diritto vivente) l'ulteriore avviso previsto dalla norma denunciata;

- che, infine, rientra nella discrezionalità del legislatore differenziare, con riguardo alle particolarità del rapporto da tutelare, i modi della tutela giurisdizionale;
la quale è nella specie comunque assicurata, potendo il locatore esperire l'ordinaria azione contrattuale pur nell'ipotesi di oggettiva irreperibilità del conduttore, per cui è anche da escludere la prospettata lesione dell'art. 24. E dunque, nel caso l'atto di intimazione di sfratto venga notificato ai sensi dell'art. 143 c.p.c. e
l'intimato non sia comparso, il Giudice non potrà convalidare, né pronunciare ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c.; posto che, la notificazione ai sensi dell'art. 143 c.p.c. dell'atto di intima-zione per la convalida di licenza o di sfratto è incompatibile con il procedimento sommario in esame, non consentendo l'invio all'intimato dell'avviso di cui all'art. 660 c.p.c. e, dunque, non garantendo a quest'ul-timo un sufficiente grado di probabilità che questi abbia avuto l'effettiva conoscenza dell'atto e delle sue possibili gravi conseguenze (convalida licenza o sfratto); da ciò deriva che la mancata comparizione dell'intimato deve presumersi non Parte_4 essere volontaria, ma la conseguenza della non conoscenza del procedimento radicato nei suoi confronti, sic-ché occorrerà, a pena di nullità, notificare all'intimato contumace l'ordinanza di mutamento del rito e il verbale di udienza considerando che tale incombente sarà a carico della parte attrice, atteso che, non potendosi dire raggiunto il precipuo scopo degli artt. 660 e 663 c.p.c.,
5 propri del procedimento speciale in esame, il Giudice non può convalidare l'intimato sfratto ma muterà il rito, introducendo, previ gli adempimenti di legge, un giudizio di cognizione ordinario per il quale una eventuale notificazione ai sensi dell'art. 143 c.p.c. sarebbe pienamente efficace ed idonea al raggiungimento dello scopo;

e che dunque, poiché l'atto di intimazione di sfratto è stato a notificato ai sensi dell'art. 143 c.p.c. nei confronti dell'intimato e rilevato che l'intimato non è comparso, il Giudice non può Parte_4 convalidare, né pronunciare ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c.; osservato che la materia oggetto di causa è relativa alla materia locatizia, rientra tra quelli per cui è necessario promuovere l'esperimento conciliativo di mediazione, atteso che questa è condizione di procedibilità della domanda ed impregiudicata ogni altra questione alla eventuale fase successiva di merito speciale;
ed osservato, ancora, che la domanda di ingiunzione monitoria in questa fase non può essere accolta stante l'odierno mutamento del rito e assorbita la detta richiesta nella domanda di condanna nel merito al pagamento di quanto dedotto in citazione, in ipotesi di accoglimento nel merito in esito alla fase speciale del giudizio;
visti gli artt. 667 e 426 c.p.c.; era denegata la richiesta di convalida dello sfratto per morosità, e rigettata in ogni caso la domanda di concessione dell'ordinanza provvisoria di rilascio non sussistendone i presupposti di legge;
disponendo mutarsi il rito da sommario ex art. 658 c.p.c. a speciale locati-zio di cui agli artt. 447 bis c.p.c. e 414-415 e ss. c.p.c., assegnando termine per presentare memorie integrative, formulare mezzi istruttori, depositare docu-menti a pena di decadenza, e disponendo procedersi, a cura della parte interessata, all'esperimento della mediazione obbligatoria, ai sensi del d.lgs. n. 28/2010, nel rispetto dei termini di legge.
2) Così disposto il mutamento di rito, parte ricorrente depositava memoria integrativa, comprovando l'espletamento del tentativo di mediazione ritualmente promosso, e rappresentando che in data
08/06/2024 sia per conto proprio che per tutti gli utilizzatori dell'immobile sito a Parte_2
Marsala nella c.da Canale 50, aveva consegnato le chiavi alla locatrice Parte_1 esonerandola da qualsiasi responsabilità nell'utilizzo; nonché che i conduttori non avevano a quella data adempiuto al pagamento dei canoni scaduti a partire da Giugno 2022.
E chiedendo, dunque:
6 1) Ritenere e dichiarare la risoluzione per morosità del contratto di locazione intercorso tra
[...]
, e e per l'immobile di c.da Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
Canale n. 50 in Marsala;

2) Condannare e alla restituzione Parte_2 Parte_3 Parte_4 dell'immobile de quo in favore di;
Parte_1
3) Condannare e al pagamento in solido Parte_2 Parte_3 Parte_4 tra loro ed in favore dell'istante per l'ammontare dei canoni di locazione scaduti, oltre il danno da svalutazione monetaria ed interessi legali del 10% come per legge;

4) Condannare e in solido tra loro al Parte_2 Parte_3 Parte_4 risarcimento del danno in favore di , nella misura che sarà ritenuta equa dal Parte_1
Tribunale;
5) Condannare e l pagamento delle spese, Parte_2 Parte_3 Parte_4 diritti ed onorari di causa.
3) Doverosamente delineato nei termini essenziali e principali, e come sopra, l'ambito del dibattito processuale, veniva ammessa l'audizione del teste come dedotto da parte ricorrente. Testimone_1
La causa era una prima volta avviata alla fase decisoria e all'udienza del 19 marzo 2025, il Giudice disponeva rimettersi la causa sul ruolo invitando parte ricorrente a rappresentare e documentare se fosse stata effettuata la notifica anzidetta nei confronti del resistente ed era in seguito Parte_4 assegnato nuovo termine a parte ricorrente sino al 2 maggio 2025 per rinnovare/rinotificare l'ordinanza del 14 marzo 2024, unitamente all'originario atto di intimazione di sfratto, alla memoria integrativa, ai verbali d'udienza e alla presente ordinanza al resistente/intimato Parte_4 significando che una eventuale notificazione ai sensi dell'art. 143 c.p.c. sarebbe stata pienamente efficace ed idonea al raggiungimento dello scopo.
Quindi, gli atti relativi a detta notificazione venivano prodotti nel fascicolo telematico nonché in forma cartacea.
Rinviata la causa per la discussione all'udienza del 23 luglio 2025, disponendo lo svolgimento dell'udienza mediante la trattazione scritta deve darsi atto dell'avvenuto deposito di note scritte in sostituzione d'udienza nell'interesse di parte ricorrente.
4) Tanto sopra precisato, può quindi passarsi, nel merito, allo scrutinio delle domande delle parti di parte ricorrente che appaiono pienamente fondate e vanno accolte per le ragioni che seguono.
In primo luogo, va dichiarata la contumacia dei resistenti.
7 -In diritto, si osserva, ancora, che è certo che il canone di locazione, ponendosi in rapporto di corrispettività rispetto alla prestazione del locatore, integra con quest'ultima la causa onerosa del contratto e, pertanto, il mancato pagamento del canone incide in modo intollerabile sul sinallagma negoziale e priva di causa il godimento dell'immobile nel corrispondente periodo, giustificando la risoluzione del contratto (Cass.12769/98).
“La giurisprudenza ha ripetutamente ribadito il principio secondo il quale la principale e fondamentale obbligazione del conduttore di immobili è il pagamento del canone di locazione, sì che non gli è consentito di astenersi dal corrisponderlo anche nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, nemmeno nel caso in cui egli assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. Infatti la sospensione dell'adempimento di detta obbligazione, ai sensi dell'art. 1460 cod. civ., è legittima soltanto quando sia giudizialmente accertato che è venuta completamente a mancare la prestazione della controparte, altrimenti costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti per effetto di un'unilaterale ragion fattasi del conduttore, che perciò configura inadempimento colpevole all'obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato e all'obbligazione principale per il conduttore” Cass. 4913/2018.
E ritenuto, dunque, che “il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.
Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede”(Cass. 13887/2011; in termini
Cass. 11783/2017; Cass 18987/2016).
Va richiamato altresì l'orientamento della Suprema Corte secondo cui “il mancato pagamento del canone di locazione convenzionalmente fissato non è giustificato se non quando sia stato giudizialmente accertato, in via definitiva, che le somme pretese non sono dovute o sono dovute nel minore ammontare corrisposto, creandosi altrimenti la violazione del sinallagma contrattuale ed uno squilibrio tra le prestazioni delle parti sulla basi di un inammissibile comportamento di ragion fattasi, con la conseguenza che se tale comportamento assume il carattere della gravità in relazione alla volontà espressa dalle parti, alla natura e alle finalità del rapporto, soprattutto in relazione
8 all'interesse dell'altro contraente, si giustifica la risoluzione del rapporto” (Cass. n°4444/1985; Cass.
Sezioni Unite n°5384.1984);
e considerato, altresì, il costante indirizzo giurisprudenziale della Suprema Corte, per il quale: “in tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene,
e ciò anche quando sì assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (Cass. 10 gennaio 2008 n.
261, Cass. 8 ottobre 2008 n. 24799); la Cassazione del 21.6.2017 n. 15348 ha stabilito che in materia di locazione ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo (ovvero oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone), la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento ex art. 1455 cc, non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ex art. 5 e 55 della legge del 27.7.1978 n.392
E che in ordine alla gravità dell'inadempimento per il mancato pagamento del canone nelle locazioni ad uso abitativo.
La legge del 27 luglio 1978 n. 392 contiene due articoli (5 e 55) che incidono sull'applicabilità dell'art. 1455 cc;
in realtà gli art. 5 e 55, più che determinare l'inapplicabilità dell'art. 1455 cc, offrono un criterio (predisposto dal legislatore) relativo alla valutazione della gravità dell'inadempimento.
Infatti, in base all'art. 5 il mancato pagamento di una o rate del canone determina l'inadempimento del conduttore. Inoltre, determina l'inadempimento del conduttore il mancato pagamento degli oneri accessori se l'importo è superiore a due mensilità.
Ritenuto che, nel solo ambito delle locazioni ad uso abitativo, l'inadempimento del conduttore è valutato sulla base di due elementi e precisamente:
o temporale e cioè il protrarsi del ritardo nella corresponsione dei canoni per oltre venti giorni,
o quantitativo e cioè il mancato pagamento di una rata di canone oppure di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità.
9 Nell'ambito delle locazioni ad uso abitativo, pertanto, è configurabile una vera e propria presunzione assoluta circa l'esistenza dell'elemento oggettivo dell'inadempimento il quale resta sottratto alla valutazione discrezionale del giudice.
Nella fattispecie, va rilevata la mancata comparizione dei resistenti e l'avvenuta notifica dell'antecedente intimazione di sfratto (nei confronti degli altri resistenti).
Dall'atto di intimazione emergono i seguenti elementi costitutivi della domanda: esistenza di un rapporto di locazione tra le parti in causa, dedotto inadempimento contrattuale sub specie di mancato pagamento dei canoni locativi da parte della conduttrice, richiesta di risoluzione del contratto.
4.1) Quanto alla domanda di risoluzione del contratto di locazione, essa appare meritevole di accoglimento alla luce delle considerazioni che seguono.
Nel concreto dispiegarsi del rapporto contrattuale, il comportamento dei conduttori è infatti censurabile sotto tale profilo.
Risultano (in mancanza di elementi di segno contrario) mancati pagamenti del canone per più mensilità nel corso del tempo, inoltre, parte locatrice ha dichiarato, senza essere smentita, nel contesto giudiziale che è emerso, che parte conduttrice ha continuato ad occupare l'immobile fino ad oggi senza più versare alcunché a titolo di canone;
in tale modo si è andata accumulando una morosità superiore ai crediti maturati per pagamenti effettuati e non dovuti.
Complessivamente, ciò denota un contegno non improntato a puntuale rispetto degli obblighi assunti che non appare giustificato considerata l'assenza di riscontri documentali.
Sul punto è d'obbligo il richiamo alla giurisprudenza di legittimità: "In tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore;
la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti;
inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede" (ex plurimis cfr. Cass. sez. III n.
261/08).
4.2) Infine, concorrono nell'inadempimento della conduttrice gli omessi pagamenti successivi all'intimazione di sfratto, cfr. sent. Tribunale Firenze Sez. II, Sent., 09-06-2014.
Al riguardo sovvengono due ordini di considerazioni.
10 -Una prima considerazione attiene alla struttura del procedimento per convalida. In esso,
l'opposizione dell'intimato provoca una radicale trasformazione del rito, determinando la cessazione dell'originario rapporto processuale, alla cui base era la domanda di convalida, e l'insorgere di un nuovo e diverso rapporto processuale, alla cui base è l'ordinaria domanda di risoluzione del rapporto e di condanna al pagamento dei canoni. La possibilità per il locatore di chiedere la risoluzione per inadempimento del conduttore in relazione al mancato pagamento di canoni ancora da maturare trova la sua ratio nell'art. 664 comma 1 c.p.c. che, in caso di convalida di sfratto, consente di emanare l'ingiunzione per l'ammontare non solo dei canoni scaduti ma anche di quelli "da scadere fino all'esecuzione dello sfratto". La domanda ordinaria di risoluzione e di pagamento dei canoni (anche di quelli ancora da scadere) deve ritenersi implicitamente proposta se, richiesta nella fase a cognizione sommaria l'ingiunzione di pagamento dei canoni fino al rilascio, dopo l'opposizione dell'intimato, il locatore prosegua la sua attività processuale (Cass., sez. III, 13-02-1992, n. 1734).
-Una seconda considerazione attiene alla valutazione del comportamento d'inadempienza mantenuto successivamente alla proposizione della domanda: "in tema di contratto di locazione, ai fini dell'emissione della richiesta pronuncia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore, il Giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento di quest'ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratti di durata, in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito della regola generale posta dall'art. 1453
c.c. (secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronuncia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che, come è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione, così non è consentito all'attore di pretenderla) il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., a dare al locatore il corrispettivo convenuto (salvo l'obbligo di risarcire il maggiore danno) fino alla riconsegna" (cfr.
Cass. n. 5902/2006), cfr. Tribunale Firenze Sez. II, Sent., 09-06-2014.
Ne consegue l'accoglimento anche della domanda relativa alla condanna al pagamento dei canoni scaduti.
5) Occorre darsi atto poi dell'avvenuto rilascio in data 8.6.2024 dell'immobile, con consegna delle chiavi, e come precisato da parte ricorrente nella memoria integrativa.
11 Ed inoltre, il teste escusso all'udienza del 27 novembre 2024 ha confermato la Testimone_1 circostanza “sì, è vero, io ero all'autofficina lì vicino e ho sentito parlare ad alta voce e mi sono accorto che la sig.ra diceva ad un signore tunisino che prima della consegna/rilascio delle
Pt_1 chiavi da parte di quest'ultimo doveva parlare con il suo avvocato perché il contratto non era scaduto;
questo signore tunisino ha invece gettato le chiavi a terra e si è allontanato con la sua autovettura”, e che il resistente disse alla “se non ti prendi le chiavi le lascio Parte_2 Parte_1 per terra” per poi buttare le chiavi a terra”, ed avendo visto che questi testualmente aveva “…caricato con sé sulla macchina tutti i beni (compreso il televisore che era della signora e se ne è
Pt_1 andato. Preciso che la signora contestò al signore tunisino di essersi preso in precedenza il
Pt_1 letto della stessa sig,ra compreso un materasso che quest'ultima aveva acquistato”, e di avere
Pt_1 visto poi la casa vuota.
Per quanto detto, va dichiarata la cessazione della materia del contendere sul punto.
Conseguono, nel resto, le statuizioni come in dispositivo.
6) Con riguardo alla regolamentazione delle spese processuali, consegue alla soccombenza la condanna dei resistenti, in solido, e a rifondere alla ricorrente le spese di lite, e la liquidazione è operata facendo applicazione dei parametri di cui al DM 55/2014, aggiornati al D.M. n. 147 del
13/08/2022, come da dispositivo e così determinate nella misura di euro 2.584,00, e come da dispositivo, secondo i parametri di cui al D.M. n. 55 del 2014 oltre spese forf., IVA e CPA come per legge,
La presente sentenza è dichiarata provvisoriamente esecutiva ex lege.


P.Q.M.


Il Tribunale di Marsala, sezione civile, in persona del Giudice Unico dott. Matteo Torre, definitivamente pronunciando, definitivamente pronunciando nella causa n. 454/2024 R.G., ogni contraria istanza ed eccezione disattesa,
1) dichiara risolto per grave inadempimento dei conduttori il contratto di locazione stipulato il 3 maggio 2021 regolarmente registrato a Marsala il 20/05/2021 al n. 001054 serie 3T, un'unità immobiliare sita a Marsala, Contrada Canale n. 50, composto di 6,5 vani, oltre cucina e servizi, identificato nel catasto dei fabbricati nel foglio 213 part. 593 sub 4 zona censuaria 2 cat. A/3, classe
6;
-dichiara cessata la materia del contenere in ordine alla restituzione dell'immobile locato:
2) condanna i resistenti , e in solido tra Parte_2 Parte_3 Parte_4 essi, al pagamento in favore della ricorrente della somma determinata Parte_1
12 in euro 6.000,00 (per canoni scaduti dal giugno 2022 fino all'8/6/2024 pari ad euro 6.000,00) oltre interessi al tasso legale dalla scadenza dei singoli ratei sino al saldo, quale importo dovuto dalla resistente, a titolo di canoni arretrati e maturati fino alla data odierna, per effetto delle presenti statuizioni;

3) condanna i resistenti , e in solido tra Parte_2 Parte_3 Parte_4 essi, a rifondere, in favore della ricorrente le spese di lite che liquida Parte_1 in euro Euro 2.584,00, oltre spese generali al 15%, Iva e Cpa come per legge, e oltre a € 49,00 per spese;

Così deciso in Marsala, 25 settembre 2025. il Giudice
dott. Matteo Torre
Il presente atto viene redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal Giudice
Matteo Torre in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L. 29/12/2009,
n. 193, conv. con modifiche dalla L. 22/2/2010, n. 24, e del decreto legislativo 7/3/2005, n. 82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della Giustizia
21/2/2011, n. 44.
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