Ruolo Generale n. 8296/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA sez. V civile, in persona di: dott.ssa Marianna D'Avino Presidente rel./est dott.ssa Maria Grazia Serafin Consigliera dott.ssa Fiorella Gozzer Consigliera
-ha pronunciato la seguente: SENTENZA
Nella causa civile avente ad oggetto: il giudizio di rinvio dalla Cassazione ex art. 392
c.p.c., proposto con atto di citazione notificato in data 14.12.2018, da:
(cod. fisc. ), (cod. fisc. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentati e difesi dall'avv. Emanuele Vespaziani (codice C.F._2
fiscale ), come da procura alle liti in atti. C.F._3
Attori in riassunzione
Contro
(cod. fisc. , dichiarato con sentenza del Controparte_1 P.IVA_1
Tribunale di Rieti n. 27/2017, pubblicata il 31.10.2017, in persona del curatore, avv.
Anna Maria Barbante, rappresentato e difeso dall'avv. Andrea Piselli, come da procura alle liti in atti.
Convenuto in riassunzione
, in proprio e quale erede di (C.F.: _2 Persona_1
), rappresentato e difeso dagli avvocati Francesco Maria C.F._4
Palomba (C.F. e Giovanna Palomba (C.F. C.F._5
), come da procura alle lii in atti. C.F._6
Convenuto in riassunzione
(cod. fisc. ). Controparte_3 C.F._7
Convenuto in riassunzione-contumace
1

All'udienza cartolare del 13.03.2025 le parti hanno concluso come da note scritte in atti, da intendersi qui integralmente riportate e trascritte.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
§1-Il giudizio in esame è stato incardinato con atto di citazione notificato dagli attori in riassunzione, e , ai convenuti in epigrafe indicati, a Parte_1 Parte_2
seguito della sentenza della Cassazione - Sez.

2 - n. 13577 del 30/05/2018, che ha cassato la sentenza della Corte di Appello di Roma n. 904 del 14 febbraio 2013 e, riguardo alle predette parti, accogliendo il terzo motivo del ricorso dagli stessi proposto, ritenuto assorbito il quarto, ha così statuito: < dell'accoglimento del motivo, la sentenza deve essere cassata, con rinvio per nuovo esame ad altra Sezione della Corte d'Appello di Roma, che si atterrà al seguente principio di diritto: “In caso di risoluzione, nel caso di specie, degli effetti della sentenza costitutiva di trasferimento emessa ai sensi dell'art. 2932 c.c., in assenza di trascrizione della domanda giudiziale di risoluzione, restano salvi gli acquisti compiuti dai terzi in base ad atto trascritto o iscritto, non rilevando ai fini dell'applicazione dell'art. 1458 co. 2 c.c., che non risulti trascritto anche il titolo di acquisto del loro dante causa”>>.
Gli attori in riassunzione in questa sede si sono riportati a tutte le richieste formulate con l'appello incidentale nell'ambito del giudizio definito con la sentenza cassata e hanno così concluso: < incidentale proposto da e , e quindi, anche riformando Parte_1 Parte_2
per quanto occorra la sentenza del Tribunale di Rieti n. 178 del 2006, voglia: I) a) respingere o comunque rigettare, per nullità, per difetto di legittimazione attiva, per difetto di legittimazione passiva, per prescrizione o comunque per infondatezza per assoluta carenza di prova, le domande proposte da e _2 Persona_1
nei confronti di e;
b) in via subordinata, condannare i Parte_1 Controparte_4
medesimi attori e al rimborso in favore dei convenuti P_ Per_1 Parte_3
e , quali esclusivi possessori di buona fede, del valore delle addizioni Parte_2
realizzate sul fondo urbano rivendicato, oltre al rimborso delle spese straordinarie sostenute per la riparazioni delle addizioni, il tutto con interessi e rivalutazione. II) a) dato atto che si è formato il giudicato esterno sulla domanda di esecuzione specifica del contratto ex art. 2932 c.c., atteso che è divenuta irrevocabile la sentenza del
2 Tribunale di Rieti, di cui alla sentenza n. 178/2006, circa la definitiva vendita tra la e gli acquirenti e (cfr. motivazione CP_1 Parte_1 Parte_2
sentenza della Corte di Cassazione n. 13577/2018 – pag. 9 infra); -b) dichiarare che vere ed autentiche sono le firme apposte alla scrittura privata del 1.09.1997 da Pt_1
, e , quale amministratore unico della
[...] Parte_2 CP_5 CP_1
[...
c) ordinare in ogni caso la Conservatore dei RR.II. di Rieti di procedere alla trascrizione o all'annotazione dell'emananda sentenza con esonero da ogni responsabilità; d) in via subordinata dichiarare risolto il contratto concluso mediante scrittura privata del 1.09.1997 da , e Parte_1 Parte_2
, quale amministratore unico della per inadempimento CP_5 CP_1
della confermando per il resto la sentenza del Tribunale di Rieti n. 178 CP_1
del 2006>>, vinte le spese di lite di tutti i gradi di giudizio.
1.1-Si è costituita la curatela del fallimento della convenuta in Controparte_1 riassunzione e, considerando l'accoglimento con la sentenza della Corte di cassazione in epigrafe, del settimo, ottavo e nono motivo del ricorso incidentale dalla medesima società – poi fallita – proposto, assorbiti e rigettati i rimanenti otto, ha richiamato le contestazioni e richieste già illustrate nell'atto di appello e ha rassegnato le seguenti conclusioni: <
e quindi anche riformando, per quanto occorra, la sentenza del Controparte_1
Tribunale di Rieti n. 178 del 2006, in via preliminare, dichiarare la scrittura privata del

5.01.1995 intercorsa tra la e i Sig.ri e CP_1 _2 Persona_1
contratto definitivo di compravendita;
in relazione alle domande avanzate dai signori e nei confronti della con l'atto di _2 Persona_1 CP_1
citazione notificato in data 4.07.2001, accertare e dichiarare l'inadempimento degli attori sia rispetto agli obblighi derivanti dalla sentenza sia per quanto alla libertà del fondo da trasferire, siccome gravato medio tempore da ipoteca e, per effetto, dichiarare inammissibile o improcedibile per i motivi esposti e comunque rigettare la domanda in quanto infondata in fatto e in diritto e peraltro non provata la domanda di risoluzione come pure ogni altra domanda avanzata dagli attori;
in via subordinata e salvo gravame, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda di risoluzione avanzata dagli attori, condannare questi ultimi, in solido fra loro, al pagamento in favore della della somma di Euro 774.685,35 ovvero di quella somma maggiore o Controparte_1
3 minore ritenuta di giustizia ex art. 936 c.c. per l'incremento di valore apportato al fondo con la legittima costruzione dei fabbricati realizzativi. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio, oltre accessori di legge e con condanna degli attori al risarcimento del danni ex art. 96 c.p.c. da liquidarsi in via equitativa;
in relazione alle domande avanzate dalla nella propria comparsa di costituzione e Controparte_1
risposta del 10.10.2001, condannare in ogni caso gli attori e _2 Per_1
al pagamento in solido fra loro, in favore, della della somma di Euro
[...] CP_1
516,456,90 oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla domanda fino al soddisfo a titolo di risarcimento danni;
in relazione alle domande riconvenzionali avanzate anche in via subordinata dai signori e nei confronti della Parte_1 Parte_2
con la comparsa di costituzione e risposta del 10.10.2001, dichiarare le CP_1
stesse inammissibili e comunque rigettarle in quanto infondate in fatto e in diritto e comunque non provate;
in subordine e salvo gravame, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda di risarcimento danni, compensare integralmente o parzialmente la somma eventualmente riconosciuta in loro favore con il corrispettivo da essi dovuto alla per il godimento dell'immobile promesso in vendita Controparte_1
consegnato loro sin dal dicembre 1996; in relazione alla domanda riconvenzionale avanzata in via subordinata e alternativa dal Sig. nei confronti della Controparte_3
con la comparsa di costituzione e risposta dell'11.10.2001, dichiarare Controparte_1
la stessa inammissibile e comunque rigettarla in quanto infondata in fatto e in diritto, e comunque non provata anche a motivo del fatto che l'appartamento oggetto del giudizio de quo gli è stato già trasferito con sentenza n. 14/03 del Tribunale di Rieti, allegata in copia;
in relazione alla domanda avanzata dai signori e Parte_1
nei confronti della nel giudizio n. 483/98, accogliere, Parte_2 Controparte_1
all'esito della definizione del rapporto pregiudiziale con i signori e _2
la domanda di trasferimento del bene promesso in vendita, Persona_1
condizionandone il trasferimento del pagamento in favore della del Controparte_1
residuo importo di Euro 25.822,84 con ogni accessorio di legge a far data dalla consegna dell'appartamento, dichiarare inammissibile o, comunque, rigettare ogni ulteriore domanda sussidiaria e/o complementare ex adverso avanzata, con totale compensazione delle spese di giudizio. Con vittoria delle spese ed onorari di tutti i gradi del giudizio, oltre 15% rimborso spese generali, iva, cap come per legge>>.
4 1.2-Si è costituito il convenuto in riassunzione , anche quale erede di _2
, ed ha rassegnato le seguenti richieste e conclusioni: < Persona_1
l'Ecc.ma Corte d'Appello di Roma, ogni contraria eccezione, istanza e deduzione respinta, per le motivazioni di diritto e di fatto sopra esposte, ovvero per quelle altre comunque risultanti e ritenute di legge e di giustizia, in accoglimento della presente comparsa di costituzione e risposta: 1. nel merito rigettare la domanda degli odierni appellanti in riassunzione perché infondata in fatto ed in diritto e comunque non provata e quindi confermare la sentenza n. 904/13 della Corte d'Appello di Roma
Sezione Seconda;
2. In accoglimento dell'appello incidentale proposto da P_
, in riforma, per quanto di ragione della impugnata sentenza del Tribunale di
[...]
Rieti, accogliere integralmente le conclusioni formulate dagli attori e _2
in primo grado ai punti 4) e 2) dell'atto di citazione introduttivo per i Persona_1
motivi dedotti in premessa;
3. in subordine, nella denegata ipotesi di accoglimento della presente domanda, in ogni caso dichiarare la enuta al pagamento in favore CP_1
del di quanto previsto in contratto maggiorato degli interessi maturati oltre che P_
di ogni conseguenziale diritto maturato dal a seguito e per effetto della condotta P_
assunta a ristoro dell'ingiustificato arricchimento da parte di compreso il CP_1
risarcimento del danno cagionato che dovrà liquidarsi secondo equità; In ogni caso confermare la sentenza n. 904/13 della Corte d'Appello di Roma Sezione Seconda nei confronti di . In ogni caso con vittoria di spese, compensi professionali, Controparte_3
15% forf, CPA ed IVA come per legge>>.
1.3-E' rimasto contumace in questa fase della lite . Controparte_3
1.3-La corte, in diversa composizione, ha più volte rinviato la causa per conclusioni, finché all'udienza cartolare in epigrafe indicata, l'ha riservata in decisione, senza ulteriore concessione di termini per il deposito di comparse conclusionali e repliche, siccome già in precedenza fruiti.
§2-Va premesso all'esame delle richieste oggetto di questo giudizio di rinvio il richiamo ai fatti salienti della vicenda che ci occupa, per quanto ancora di interesse in ragione della decisione adottata in sede rescindente.
Come si evince anche dalla premessa in fatto contenuta nella decisione appena richiamata, il giudizio è stato instaurato in primo grado dagli odierni attori in riassunzione, e , innanzi al Tribunale di Rieti, con atto Parte_1 Parte_2
5 di citazione del 30.04.1998, affinché nei confronti della convenuta Controparte_1
fosse accolta la domanda ex art. 2932 c.c. e disposto in loro favore il trasferimento della proprietà della villetta sita in Rieti, alla via Cellini nn. 56- 62, oggetto del contratto preliminare del 1° settembre 1997, con la medesima convenuta intercorso, avendo gli istanti adempiuto alle obbligazioni su di essi gravanti, ovvero che fosse accertata l'autenticità della sottoscrizione della scrittura in questione, ove ritenuta quale vendita definitiva, chiedendo in via subordinata che la società convenuta fosse condannata al risarcimento dei danni in caso di evizione totale o parziale del bene alienato.
La è rimasta contumace, mentre si sono costituiti e CP_1 _2
, con i quali, in data 5.01.1995, la predetta società aveva concluso un Persona_1
contratto preliminare avente ad oggetto l'acquisto del suolo, sul quale era stato poi edificato l'immobile oggetto di causa nonché quello promesso in vendita a CP_3
.
[...]
§2.1-Con successivo atto di citazione del 21 giugno 2001, e _2 Per_1
avevano citato dinanzi al medesimo Tribunale di Rieti la al fine
[...] Controparte_1
di ottenere la risoluzione del trasferimento della proprietà del suolo su cui era stato edificato l'immobile oggetto del giudizio indicato al punto che precede, stante il grave inadempimento della società acquirente tratta in lite. A tale richiesta hanno premesso gli istanti e che, all'esito di un ulteriore precedente giudizio, svoltosi P_ Per_1
sempre dinanzi al Tribunale di Rieti, e conclusosi con la sentenza n. 161/1999, passata in cosa giudicata, era stato disposto – ex art. 2932 c.c. – il trasferimento in favore della società convenuta della proprietà del suolo nonché degli immobili su di esso realizzati, in virtù del contratto preliminare tra di loro stipulato in data 5 gennaio 1995. E, sebbene la sentenza traslativa avesse subordinato la sua efficacia all'adempimento di una serie di obbligazioni da parte della società promissaria-acquirente, quest'ultima si era resa inadempiente, e pertanto, andava pronunciata la risoluzione del rapporto costituito mediante la detta sentenza.
Gli attori di tale giudizio, e hanno citato anche i terzi acquirenti, i P_ Per_1
coniugi e , quest'ultimo acquirente dell'altra parte Controparte_6 Controparte_3 dell'immobile edificato dalla sul suolo di loro proprietà, affinché nei loro Pt_4
confronti fosse accolta la domanda di rilascio degli immobili, siccome consegnatigli dalla predetta società costruttrice. Inoltre, hanno chiesto la condanna dei convenuti al
6 pagamento di un'indennità per l'occupazione dei beni.
In questo secondo giudizio si sono costituiti i coniugi – , sostenendo Pt_1 Parte_2
che il contatto intercorso tra loro e la società era da qualificarsi quale CP_1
contratto definitivo di compravendita. In ogni caso, hanno segnalato l'inopponibilità nei loro confronti dell'eventuale pronuncia di risoluzione.
Si sono costituiti e hanno resistito alla domanda di e anche la P_ Per_1 [...]
e . CP_1 Controparte_3
§2.2-Il Tribunale ha riunito i due giudizi e li ha definiti con la sentenza n. 178/2006, con la quale, preso atto dell'inadempimento agli obblighi previsti nella sentenza costitutiva n. 161/1999, da parte della ha dichiarato la risoluzione del Controparte_1
trasferimento del terreno con la medesima pronuncia disposto;
ha dichiarato P_
e proprietari degli immobili;
ha condannato i predetti al
[...] Persona_1
pagamento – in favore della società acquirente – di un indennizzo pari ad €. 450.000,00, per la ritenzione degli immobili edificati;
ha condannato la società ad CP_1
indennizzare i suoi aventi causa per il danno da evizione patito.
§2.3-Avverso tale sentenza hanno proposto appello principale ed appello incidentale tutte le parti del giudizio, tranne che e P_ Per_1
La Corte d'Appello di Roma con la sentenza n. 904 del 14 febbraio 2013, ha rigettato l'appello principale, proposto dalla ha accolto in parte l'appello Controparte_1
incidentale dei coniugi , condannando la società a corrispondere loro CP_7 Parte_2
la somma di €. 15.850,00 oltre rivalutazione ed interessi sulla somma via via rivalutata a far data dal 4 febbraio 2005; ha accolto l'appello incidentale di , nelle _2
more costituitosi anche quale erede della deceduta , e ha condannato Persona_1
e i coniugi - , al pagamento di un'indennità per Controparte_3 Pt_1 Parte_2
l'occupazione, quantificata nell'importo pari ad un dodicesimo di quanto sarebbe dovuto nel caso di esproprio dell'area (e per ogni mese o frazione di mese, di un'indennità pari ad un dodicesimo di quella annua), e per tutto il periodo dal 5 gennaio
1995 al 19 aprile 2006; ha rigettato l'appello incidentale del ha integralmente CP_3
compensato le spese di lite.
Quanto al primo motivo dell'appello principale proposto dalla ha Controparte_1
ritenuto la corte territoriale che il contratto intercorso tra la società e gli originari proprietari del fondo avesse natura di contratto preliminare, a differenza invece di
7 quello intercorso tra la società ed i coniugi - che invece aveva Parte_2 Pt_1
carattere definitivo. Inoltre, nel ridetto contratto originario stipulato dalla società con i proprietari del suolo, non poteva evincersi un preventivo assenso dei promittenti venditori alla successiva cessione dei beni da edificare a terzi da parte della promissaria-acquirente, per cui era da escludersi la buona fede di quest'ultima, ai fini di determinazione dell'indennizzo dovutole, ai sensi dell'art. 1150, II comma, c.c..
Ha ritenuto del pari infondato il secondo motivo dell'appello principale, con il quale la società aveva contestato l'affermazione della sua inadempienza agli obblighi derivanti dalla sentenza costitutiva del trasferimento immobiliare.
Infatti, la contestazione in merito agli obblighi ai quali era condizionato il ridetto trasferimento avrebbe dovuto essere sollevata con l'impugnazione della sentenza costitutiva a suo tempo emessa, al pari di quanto avrebbe dovuto farsi riguardo all'altra contestazione, relativa alla circostanza che il bene era gravato da un'ipoteca iscritta in epoca anteriore alla pronuncia della sentenza di accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. proposta.
La corte ha poi escluso che potesse ravvisarsi l'eccessiva brevità del termine previsto per l'adempimento degli obblighi scaturenti dalla sentenza, in quanto la società avrebbe dovuto comunque dare seguito a quanto prescrittole, eventualmente agendo per il risarcimento del danno quanto al pregiudizio derivatole dall'intervenuta iscrizione ipotecaria.
La corte ha poi rigettato il terzo motivo dell'appello principale ritenendo che riguardo alla non potesse ravvisarsi possesso di buona o mala fede ai fini dell'art. CP_1
1150 c.c., stante la natura di contratto preliminare del contratto originariamente concluso dalla società, in ragione del quale era da considerarsi mero detentore.
Quanto all'appello incidentale dei coniugi la corte ha evidenziato Parte_2 Pt_1
che, intervenuta la risoluzione degli effetti della sentenza n. 161/99 di accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c., era da considerarsi travolto ogni eventuale ulteriore acquisto, successivo al preliminare del 5 gennaio 1995, mancando anche la continuità delle trascrizioni, per non essere stata trascritta la sentenza attributiva della proprietà degli immobili in favore della in violazione del principio di continuità delle CP_1
trascrizioni.
Ha invece accolto il motivo di appello incidentale relativo al valore delle addizioni
8 apportate al bene, quantificate, come da CTU, in €. 15.850,00 oltre rivalutazione ed interessi, somma che doveva essere corrisposta da agli appellanti _2
incidentali.
Quanto all'appello incidentale del la corte distrettuale ha ritenuto che fosse P_
fondata la richiesta di riconoscimento di un'indennità per l'occupazione dei beni, in quanto la sentenza di prime cure aveva effettuato una non consentita compensazione tra somme derivanti da titoli differenti (l'indennità in oggetto ed il maggior valore del bene conseguito a seguito della restituzione e dell'operatività del principio dell'accessione quanto ai fabbricati edificati). E nella quantificazione ha commisurato l'indennizzo non già in ragione della mancata fruizione degli immobili edificati, ma del mancato godimento del terreno, adottando a tal fine il medesimo criterio di cui all'art. 50 del DPR n. 327/2001, a far data dal 5 gennaio 1995 (data di conclusione del primo contratto) al 19 aprile 2006 (data della pronuncia della sentenza di primo grado).
§2.4-Anche tale sentenza è stata impugnata, con ricorso per cassazione, sia da Pt_1
e che dalla società con separato ricorso
[...] Parte_2 Controparte_1
affidato ad undici motivi. La sentenza che ha concluso siffatto giudizio in fase rescindente ha dato la stura al giudizio rescissorio in esame.
§3-Come già in premessa accennato, la Corte di cassazione ha accolto il terzo motivo del ricorso principale proposto dai coniugi , attori in riassunzione, con Parte_5
cui è stata denunciata la violazione e falsa applicazione degli artt. 1458, 2650 e 2652
c.c., laddove la Corte d'Appello ha ritenuto che in ogni caso dovesse prevalere il principio resoluto íure dantis et resolvitur jus accipientís, così che, una volta intervenuta la risoluzione degli effetti della sentenza traslativa per l'inadempimento della società agli obblighi previsti in sentenza, la stessa travolgesse anche l'acquisto operato dai ricorrenti principali, i quali avevano altresì trascritto anteriormente la domanda introduttiva del loro giudizio.
Nell'accogliere la censura, il giudice di legittimità ha così motivato: “……in primo luogo, pur vertendosi in materia di atti traslativi della proprietà immobiliare, non risulta che sia stata trascritta la domanda di risoluzione degli effetti della sentenza n.
161/1999, mentre a contrario, si riscontra che i ricorrenti principali avevano anteriormente rispetto alla stessa proposizione della domanda di risoluzione, trascritto la loro domanda giudiziale, che ricomprendeva anche l'accertamento dell'autenticità
9 della sottoscrizione della scrittura di vendita di cosa altrui del 1/9/1997, potendo in tal caso valersi degli effetti di cui all'art. 2652 n. 3 c.c. quanto alla retroattività della sentenza di accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni alla data della trascrizione. Il conflitto tra le pretese degli originari proprietari e quello degli aventi causa della società, divenuti, come visto proprietari del bene in conseguenza dell'avvenuto acquisto della proprietà da parte della stessa società, giusta gli effetti della sentenza ex art. 2932 c.c., va quindi risolto facendo applicazione dei principi espressi dalla norma di cui all'art. 1458 c.c., non potendosi a tal fine risolvere la questione richiamando il ricordato brocardo, avendo il legislatore dettato tale specifica disposizione tesa a salvaguardare gli acquisti dei terzi, a determinate condizioni, pur in caso di accoglimento della domanda di risoluzione del titolo del loro dante causa. Risulta poi del tutto improprio, al fine del rigetto della pretesa dei ricorrenti, il richiamo alla regola della continuità delle trascrizioni in ragione della mancata trascrizione della sentenza costitutiva di trasferimento della proprietà in favore della società, posto che nel caso in esame la regola di risoluzione del conflitto, come si ricava dal combinato disposto degli artt. 1458 e 2652 c.c. si fonda sul principio della priorità della trascrizione dell'acquisto del terzo rispetto alla trascrizione, peraltro mai avvenuta, della domanda di risoluzione, ponendosi eventualmente la necessità di ripristinare il principio di continuità delle trascrizioni, con la conseguente trascrizione anche della sentenza de qua, nel diverso caso in cui si debba risolvere il conflitto tra gli odierni ricorrenti e gli eventuali aventi causa del poiché solo P_
in tale ipotesi l'assenza di un anello della catena delle trascrizioni in favore dei primi ne determinerebbe la soccombenza rispetto all'acquisto compiuto da chi appare essere tuttora proprietario in base alle risultanze dei registri immobiliari. In conseguenza dell'accoglimento del motivo, la sentenza deve essere cassata, con rinvio per nuovo esame ad altra Sezione della Corte d'Appello di Roma, che si atterrà al seguente principio di diritto: “In caso di risoluzione, nel caso di specie, degli effetti della sentenza costitutiva di trasferimento emessa ai sensi dell'art. 2932 c.c., in assenza di trascrizione della domanda giudiziale di risoluzione, restano salvi gli acquisti compiuti dai terzi in base ad atto trascritto o iscritto, non rilevando ai fini dell'applicazione dell'art. 1458 co. 2 c.c., che non risulti trascritto anche il titolo di acquisto del loro dante causa””.
10 Ciò detto, in considerazione delle contestazioni svolte negli atti difensivi del convenuto in riassunzione, , che pretende di contestare la correttezza della _2
sentenza resa dal giudice di legittimità come se fosse una decisione di primo grado, censurabile in sede di appello, non appare superfluo chiarire e ribadire che i limiti e l'oggetto del giudizio di rinvio, instaurato ex art. 392 c.p.c., sono fissati esclusivamente dalla sentenza di cassazione, che non può essere sindacata dal giudice del rinvio, neppure alla stregua di arresti giurisprudenziali precedenti, contestuali o successivi della Corte di legittimità stessa o in caso di violazione di norme di diritto sostanziale o processuale (salvo solo il caso di giuridica inesistenza) o di constatato errore del principio di diritto.
Inoltre, i limiti dei poteri attribuiti al giudice di rinvio sono diversi a seconda che la sentenza di annullamento abbia accolto il ricorso per violazione o falsa applicazione di norme di diritto, ovvero per vizi di motivazione in ordine a punti decisivi della controversia, ovvero per l'una e per l'altra ragione: nella prima ipotesi, il giudice di rinvio è tenuto soltanto ad uniformarsi, ai sensi dell'art. 384, comma 1, c.p.c., al principio di diritto enunciato dalla sentenza di cassazione, senza possibilità di modificare l'accertamento e la valutazione dei fatti acquisiti al processo; nella seconda ipotesi, il giudice non solo può valutare liberamente i fatti già accertati, ma può anche indagare su altri fatti, ai fini di un apprezzamento complessivo in relazione alla pronuncia da emettere in sostituzione di quella cassata, tenendo conto, peraltro, delle preclusioni e decadenze già verificatesi;
nella terza ipotesi, la "potestas iudicandi" del giudice di rinvio, oltre ad estrinsecarsi nell'applicazione del principio di diritto, può comportare la valutazione "ex novo" dei fatti già acquisiti, nonché la valutazione di altri fatti, la cui acquisizione sia consentita in base alle direttive impartite dalla Corte di cassazione e sempre nel rispetto delle preclusioni e decadenze pregresse (cfr. ex multis, Cass. civ. Sez. 3, Ordinanza n. 17240 del 15/06/2023; Sez.
II, sentenza n. 448 del 14.01.2020; Sez. L, sentenza n. 27337 del 24.10.2019).
Questo collegio deve quindi conformarsi al principio di diritto innanzi testualmente riportato e farne applicazione nel rivalutare le richieste dagli attori in riassunzione, pure in premessa riportate. E proprio per tale motivo sono da stimarsi fondate quelle così formulate: II a) dato atto che si è formato il giudicato esterno sulla domanda di esecuzione specifica del contratto ex art. 2932 c.c., atteso che è divenuta irrevocabile
11 la sentenza del Tribunale di Rieti, di cui alla sentenza n. 178/2006, circa la definitiva vendita tra la e gli acquirenti e (cfr. CP_1 Parte_1 Parte_2
motivazione sentenza della Corte di Cassazione n. 13577/2018 – pag. 9 infra); -b) dichiarare che vere ed autentiche sono le firme apposte alla scrittura privata del


1.09.1997 da e , quale Parte_1 Parte_2 CP_5
amministratore unico della c) ordinare in ogni caso la Conservatore dei CP_1
RR.II. di Rietidi procedere alla trascrizione o all'annotazione dell'emananda sentenza con esonero da ogni responsabilità.
Ora, deve anche considerarsi che nella sentenza resa in fase rescindente è stato deciso che la vicenda negoziale in esame va correttamente ricondotta ad un'ipotesi di vendita di cosa altrui ex art. 1478 c.c.. Infatti, attesa la natura preliminare della prima vendita, quella intervenuta tra la quale promissaria acquirente e Controparte_1 P_
e , quali promittenti venditori, risulta evidente che alla data
[...] Parte_6 del 1/9/1997, “quando è intervenuta la seconda, la società non era divenuta proprietaria dell'immobile oggetto della compravendita, sicchè, stante la natura definitiva della volontà delle parti di trasferire la proprietà, la vicenda negoziale va correttamente ricondotta ad un'ipotesi di vendita di cosa altrui ex art. 1478 c.c.. Per tale fattispecie, occorre richiamare la giurisprudenza di questa Corte a mente della quale (cfr. Cass. n. 15035/2011) nel caso di vendita, definitiva di cosa altrui il venditore è obbligato a procurare al compratore o al promissario compratore
l'acquisto della proprietà della cosa. Tale obbligo può essere adempiuto sia mediante l'acquisto della proprietà della cosa da parte di tale soggetto, col successivo trasferimento di essa al compratore, sia mediante la vendita diretta della cosa stessa dal terzo al compratore. Laddove poi il venditore consegua la proprietà della cosa si deve ritenere che (cfr. Cass. n. 984/1998) l'acquisto della proprietà della cosa da parte sua, implichi l'automatico ed immediato trapasso della proprietà al compratore. Va altresì ricordato che la società è risultata vittoriosa all'esito del giudizio di esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre scaturente dal primo dei contratti conclusi, sicché atteso il passaggio in giudicato della relativa sentenza n. 161/99, la stessa società è nelle more divenuta proprietaria proprio del bene che aveva alienato ex art.
1478 ai ricorrenti principali, ancorchè a far data dal passaggio in giudicato della sentenza stessa (cfr. per l'efficacia costitutiva di tale pronuncia, Cass. n. 3239/1994;
12 Cass. n. 10600/2005)” (così in parte motiva la sent. della Cass. n. 13577/2018).
Dal che la necessità di esaminare anzitutto la domanda di verificazione della scrittura privata di vendita definitiva del bene immobile in atti descritto, intervenuta in data
01.09.1997, fra gli attori in riassunzione e la convenuta in riassunzione, Controparte_1
Tale domanda deve essere accolta, sussistendo i presupposti per dichiarare vere ed autentiche le firme apposte alla scrittura privata appena indicata da e Parte_1
, quali acquirenti e , legale rappresentante della Parte_2 CP_5
quale parte venditrice, siccome nessuno dei contraenti ha negato che Controparte_1
le firme apposte fossero loro, essendo piuttosto finalizzata la richiesta in esame all'esigenza degli acquirenti di munirsi di un titolo trascrivibile.
Posta, quindi, l'esistenza del titolo di acquisto di cui innanzi, in applicazione dell'art. 1458, II comma, c.c., richiamato nell'enunciare il principio di diritto dal giudice della fase rescindente, e considerata la trascrizione della domanda qui in esame, in assenza di trascrizione della domanda che ha introdotto il giudizio di risoluzione del trasferimento disposto con la sentenza 161/1999, deve ritenersi fatto salvo l'acquisto in favore degli attori in riassunzione del bene immobile dagli stessi acquistato dalla con la dedotta scrittura privata, in data 01.09.1997. Controparte_1
§3.1-Venendo poi all'esame delle richieste reiterate in questa sede dalla curatela del fallimento della va considerato che esse, in parte, sono superate per Controparte_1
quanto già innanzi esposto a fondamento dell'accoglimento delle richieste dei coniugi
. Parte_5
In effetti, la curatela ha reiterato pedissequamente le richieste già formulate con l'originario atto di appello nei confronti del convenuto in riassunzione, P_
, anche quale erede di , completamente trascurando che la
[...] Persona_1
Corte di cassazione ha accolto il settimo, ottavo e nono motivo del ricorso incidentale nei limiti di cui in motivazione, ha rigettati il primo, secondo, terzo, quarto, quinto, sesto e decimo motivo, quest'ultimo nei limiti di cui in motivazione, e ha dichiarati assorbiti il decimo, nei limiti di cui in motivazione e l'undicesimo.
Come si legge nella sentenza resa all'esito della fase rescindente, la con Controparte_1
il settimo motivo di ricorso ha denunciato l'omesso esame di un fatto decisivo, essendo mancata la valutazione delle clausole del contratto originario, quello intercorso con
, che prevedevano la possibilità per la società di poter alienare a terzi Controparte_8
13 i beni oggetto del preliminare in attesa della stipula del definitivo, e ciò ai fini dell'affermazione secondo cui, in relazione alla domanda ex art. 1150 c.c., la società era da reputarsi essere in mala fede, vantando quindi il diritto al solo rimborso delle spese fatte e non anche all'incremento di valore apportato al fondo.
Con l'ottavo motivo ha poi denunciato la nullità della sentenza per la violazione degli artt. 132 e 156 c.p.c. laddove ha rigettato il motivo di appello vertente sulla condizione di possessore di mala fede della società ai fini della determinazione dell'indennità dovuta per l'attività edificatoria realizzata sul fondo oggetto della promessa di vendita, essendosi soffermata solo sulla circostanza che erano stati alienati dei beni a terzi, nonostante la presenza di una previsione contrattuale che autorizzava tale attività.
Con il nono motivo ha denunciato, in ogni caso, la violazione degli artt. 936 e 1150
c.c., in quanto, una volta dichiarata la risoluzione del rapporto negoziale intercorso tra la società e la società andava a tutti gli effetti considerata come un Controparte_9
possessore, con il conseguente diritto ad ottenere una somma pari all'incremento di valore del fondo.
In relazione a tali tre motivi, trattati congiuntamente poiché connessi, il medesimo giudice di legittimità ha così motivato: In primo luogo, va evidenziato che atteso
l'accoglimento del terzo motivo del ricorso principale, che pone in discussione
l'effettivo diritto del alla restituzione dell'immobile oggetto del contratto di P_
vendita ai coniugi i motivi de quibus devono ritenersi assorbiti in Controparte_6
relazione al diritto all'indennizzo che concerne tale immobile, residuando tuttora
l'attualità dell'interesse alla decisione per l'immobile invece alienato al che ha CP_3
invece omesso di impugnare la sentenza a sé sfavorevole in ordine alla restituzione del bene in favore dell'originaria parte proprietaria del terreno. Rileva il Collegio, e sempre facendo rinvio alla successione cronologica degli eventi, che ab initio la società è entrata nel godimento del bene in virtù di un preliminare ad esecuzione anticipata, che, conformemente alla giurisprudenza di questa Corte non assicura il possesso ma la mera detenzione ancorchè qualificata. In tal senso, e con specifico riferimento all'applicazione dell'art. 1150 c.c. si è affermato che (cfr. Cass. n.
6489/2011) colui il quale abbia acquistato il possesso di un fondo agricolo a titolo di esecuzione anticipata di un contratto preliminare non è possessore di esso, ma mero detentore qualificato. Ne consegue che, dichiarato nullo il contratto preliminare, al
14 promissario acquirente non spetta né il diritto all'indennità per i miglioramenti previsto dall'art. 1150 cod.civ., né quello di ritenzione previsto dall'art. 1152 cod.civ., diritti attribuiti dalla legge unicamente al possessore di buona fede, e non anche al detentore, ancorché qualificato ( conf. Cass. n. 17245/2010). Tuttavia non deve dimenticarsi che al preliminare ha fatto seguito la sentenza traslativa della proprietà che ha mutato quella che era l'originaria detenzione della società in possesso, legittimando quindi la proposizione della domanda ex art. 1150 c.c. una volta intervenuta la risoluzione del rapporto scaturente dalla sentenza costitutiva.
Tuttavia, anche esclusa la possibilità di individuare nel preliminare un impegno dei promittenti venditori a fare propri gli eventuali atti di alienazione posti in essere dalla società in attesa della definizione della stipula del definitivo, era pacifico che fosse stata consentita l'attività edificatoria, cui appunto si riferisce la richiesta di indennizzo proposta dalla ricorrente incidentale ex art. 1150 c.c.
In tale ottica risulta del tutto apparente la motivazione della sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto di poter confermare la valutazione di mala fede del possesso della società con riferimento all'attività di vendita dei beni ai terzi, occorrendo invece avere riguardo all'atteggiamento psicologico della società stessa al momento dell'esecuzione degli interventi edilizi dai quali scaturisce la richiesta dell'indennità. Possono quindi essere richiamati i principi espressi da questa Corte, che proprio in relazione alle vicende negoziali interessate dalla risoluzione, ha affermato che (cfr. Cass. n. 15031/2015) il possesso di buona fede del bene trasferito alla parte acquirente di una compravendita viene meno o qualora, nel corso di un giudizio di risoluzione di tale contratto, il venditore diffidi il medesimo compratore a non eseguire lavori edili sul terreno oggetto di alienazione, dovendosi, pertanto, negare, per le opere fatte dopo tale momento, la buona fede del costruttore, agli effetti dell'art. 936, comma 4, c.c., stante la consapevolezza di questi che l'accoglimento della domanda di risoluzione avrebbe determinato l'effetto di dover restituire la cosa acquistata nella situazione in cui essa si trovava all'epoca della vendita, ovvero per il periodo successivo alla proposizione della domanda di risoluzione (cfr. Cass. n.
1904/2012). La mala fede della società, che in base all'originario contratto era stata appunto abilitata ad edificare il suolo promesso in vendita, può farsi risalire solo al momento successivo alla proposizione della domanda di risoluzione della sentenza
15 traslativa della proprietà, con la conseguenza che i motivi sono fondati e la sentenza deve essere cassata in parte qua, con rinvio per nuovo esame, sempre ad altra Sezione della Corte d'Appello di Roma.
Alla luce delle valutazioni sopra riportate devono reputarsi condivisibili le difese della curatela, espose alle pagg. 11 e ss. della comparsa di costituzione nel presente giudizio, allorché segnalano il suo stato di acclarata buona fede al momento della costruzione degli immobili, siccome venduti agli attori in riassunzione in data 01.09.1997 e a in data 18.01.1995 e, dunque, necessariamente edificati prima della Controparte_3
proposizione della domanda di risoluzione del trasferimento disposto con la sentenza del Tribunale di Rieti n. 161/1999, avvenuta con atto di citazione notificato in data 4 luglio 2001.
Del resto, come condivisibilmente posto in evidenza nel sopra indicato atto difensivo,
l'epoca di edificazione dei fabbricati in argomento trova diretto riscontro nella relazione del CTU nominato in primo grado, Geom. (doc. n.4), il quale CP_10
allega la dichiarazione del direttore dei lavori attestante la conformità rispetto al progetto approvato, l'avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti datata 8.1.1997 e, poiché la stessa è propedeutica al rilascio dell'abitabilità, la quale, ai sensi dell'art.4 DPR 425/94, in caso di silenzio dell'amministrazione comunale, trascorsi quarantacinque giorni dalla data di presentazione della domanda, si intende attestata, dà espressamente atto che l'anno di realizzazione del fabbricato è il 1997 (v. pag.8 della relazione).
Ecco, pertanto, che, in ragione di tale buona fede della società l'indennità CP_1 in riferimento, già determinata dalla sentenza di primo grado nella misura di €
455.400,00 in base al criterio della minor somma tra l'importo della spesa e l'aumento di valore, e confermata dalla Corte di Appello, deve essere rideterminata in ragione del diverso criterio della maggior somma tra l'importo della spesa e l'aumento di valore.
E tale aumento di valore la medesima curatela ha in questa sede richiesto nella misura indicata dal CTU nominato in prime cure, per l'importo di €. 562.511,30 (v. pag. 10 della relazione), salvo la necessaria rivalutazione all'attualità.
Inoltre, sempre come dalla medesima curatela posto in evidenza, “nella ipotesi in cui il Giudice del rinvio, in accoglimento dell'appello proposto dai coniugi Pt_1
16 , accerti e dichiari il trasferimento in loro favore della porzione di fabbricato Parte_2
agli stessi consegnata dalla in esecuzione del contratto in data Controparte_1
01.09.97, rigettando al contempo la domanda di restituzione degli originari proprietari del terreno e tale indennità andrà commisurata con riferimento alla P_ Per_1
sola parte del fabbricato trasferita al che ha omesso di impugnare la sentenza CP_3
a se sfavorevole.
In detta ipotesi, l'indennità spettante alla e, per essa, al Controparte_1 CP_1
qui rappresentato, potrà essere determinata in ragione della metà del valore come sopra indicato, posto che le distinte porzioni immobiliari sono sostanzialmente equivalenti, ovvero in caso di opposizione da parte del mediante rinnovazione P_ della C.T.U. sul punto, come in subordine espressamente si chiede”.
In proposito la difesa di nulla ha dedotto, per cui, l'indennità da _2
corrispondere da parte di quest'ultimo alla curatela dovrà essere rideterminata nella misura di €. 281.255,65, pari alla metà di quella complessivamente fissata da CTU alla data di redazione dell'elaborato peritale, considerando anche la parte su cui sono stati edificati gli immobili trasferiti agli attori in riassunzione. Su tale somma, che costituisce debito di valore ed è stata determinata alla data di redazione e deposito della relazione tecnica di primo grado, risalente al 04.02.2005, a partire per l'appunto da tale data, dovranno computarsi gli interessi al tasso legale, previa rivalutazione anno per anno secondo gli indici ISTAT, sino alla presente pronuncia, mentre sino all'effettivo soddisfo saranno dovuti solo gli interessi al tasso legale.
L'ulteriore domanda della curatela, di condanna degli attori in riassunzione al pagamento del residuo prezzo convenuto e non ancora corrisposto, pari ad €. 25.822,84
(somma corrispondente all'importo di originario di £. 50 milioni), oltre accessori di legge e interessi, in ipotesi di trasferimento in loro favore della porzione di fabbricato vendutagli, è inammissibile.
Come evincibile dagli atti di causa, nel procedimento “portante”, instaurato con atto di citazione del 30.04.1998, avente ad oggetto la domanda di e Parte_1 Parte_2
ex art. 2932 c.c. e, in subordine, la richiesta di verificazione della scrittura
[...]
privata di vendita dell'01.09.1997, ora accolta, la è rimasta contumace. Controparte_1
Nel corso del suo svolgersi, al ridetto procedimento è stato riunito quello instaurato nel
2001, su iniziativa di e , avente ad oggetto la domanda _2 Persona_1
17 di risoluzione del trasferimento disposto con la sentenza del Tribunale di Rieti – passata in giudicato – n. 161/1999. In questo la si è costituita e solo a seguito Controparte_1 della riunione dei due procedimenti, all'udienza di precisazione delle conclusioni del
24.10.2005, per la prima volta, ha proposto la domanda riconvenzionale di pagamento del residuo del prezzo ancora dovuto dagli acquirenti , in virtù della Parte_5
dedotta e verificata scrittura privata.
Tuttavia, considerata l'epoca di introduzione del giudizio portante innanzi indicato, risalente al 1998, deve affermarsi che il testo dell'art. 167 c.p.c. applicabile era già quello riformato dall'art. 11 della legge 26.11.1990 n. 353, in vigore a decorrere dal 30 aprile 1995; per cui, avendo la optato per la contumacia, per sua libera Controparte_1
scelta, nonostante già in quella sede i coniugi avessero nei suoi Parte_5
confronti proposto le richieste poco prima enunciate, la domanda riconvenzionale in esame, è da stimarsi inammissibile, siccome proposta ben oltre il maturarsi di ogni decadenza e preclusione, solo all'udienza del 24.10.2005, in sede di precisazione delle conclusioni, dopo la disposta riunione con l'altro procedimento, in cui pure la era stata convenuta da e . CP_1 _2 Parte_6
Difatti, a seguito dell'entrata in vigore della legge n. 353/1990, la decadenza dalla facoltà di proporre domande riconvenzionali oltre il termine previsto dall'art. 167 c.p.c.
è rilevabile anche d'ufficio, trattandosi di termine finalizzato all'ordinato e proficuo svolgimento del processo e, quindi, alla tutela di interesse di ordine pubblico. Non come nel vigore delle norme procedurali anteriormente al 30 aprile 1995, in cui l'introduzione di nuove domande e anche di quella riconvenzionale oltre il termine stabilito dall'art. 167 c.p.c. era da considerarsi ammissibile, fino alla precisazione delle conclusioni, con il consenso della controparte (cfr. Cass. civ. Sez. 2 -, Sentenza n.
17121 del 13/08/2020; Sez. 2, Sentenza n. 8169 del 18/08/1998; Sez. 2, Sentenza n.
22573 del 07/11/2016).
Venendo infine al governo elle spese di lite, deve ritenersi, come già opinato anche nelle precedenti fasi di giudizio, che la complessità delle questioni dibattute e le contrastanti interpretazioni date ai fatti di causa nei precedenti gradi, renda evidente la sussistenza di quelle gravi ed eccezionali ragioni che, a norma dell'art. 92, II comma, c.p.c., ne giustificano l'integrale compensazione.

PQM

18 La Corte d'Appello di Roma – come sopra composta – definitivamente pronunciando nel giudizio di rinvio dalla Cassazione in oggetto indicato, ogni altra istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
1) Dichiara la contumacia di . Controparte_3
2) In riforma della sentenza del Tribunale di Rieti N. n. 178/2006, accoglie per quanto di ragione: a) la domanda proposta da e e per l'effetto Parte_1 Parte_2
dichiara vere ed autentiche le firme apposte dagli stessi nonché da , quale CP_5
legale rappresentante della al contratto definitivo di vendita, in data Controparte_1
01.09.1997, avente ad oggetto la porzione di fabbricato “cielo-terra”, compreso nel lotto di terreno distinto al catasto terreni di Rieti al foglio 90, part. 804, assentito con la concessione edilizia rilasciata dal Sindaco del comune di Rieti n. 2009 dell'01.02.1991 e n. 55 del 30.06.1995, precisamente la parte del fabbricato con esposizione est-sud-ovest (descritto nella relazione tecnica in atti, riportato in catasto urbano del comune di Rieti al fol. 90, p.lla n. 774, area comune di accesso, p.lla n. 804, sub 13/16 e sub. 14, rampa comune-accesso al garage);
b) la domanda proposta dalla Curatela del fallimento della e per l'effetto Controparte_1
condanna , anche quale erede di , al pagamento, in _2 Persona_1
favore della stessa, dell'indennizzo che ridetermina in €. 281.255,65, oltre interessi e rivalutazione, da calcolarsi come in parte motiva specificato.
Rigetta ogni altra domanda ed istanza.
Ordina al Conservatore dei RR.II. territorialmente competente le conseguenti trascrizioni con esonero da responsabilità.
3) Compensa integralmente le spese di lite delle precedenti fasi nonché del presente giudizio di rinvio e di quello di legittimità.
Così deciso nella camera di consiglio del 18.04.2025
Il Presidente est. dott.ssa Marianna D'Avino
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