R.G. n. 698/2025 - n. 865/2025
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE DI APPELLO DI SALERNO Prima Sezione Civile
La Corte di Appello di Salerno, nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Maria BALLETTI Presidente dott.ssa Giuliana GIULIANO Consigliere dott. Guerino IANNICELLI Consigliere rel.
all'udienza del 28/10/2025, ha emesso la seguente
SENTENZA nelle cause civili riunite in grado di appello, iscritte al n. 698 e al n. 865 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2025, vertenti
TRA
; Parte_1 rappresentato e difeso ex lege dall'Avvocatura distrettuale dello Stato di Salerno;

- appellante nella causa n. 698/2025 -
E
, nato a [...] il [...] ( ; CP_1 C.F._1 rappresentato e difeso dagli avv.ti Wladimiro Manzione e Gaetano Manzione per procura allegata al ricorso in appello;

- appellante nella causa n. 865/2025 -
Nonché
; Controparte_2 rappresentato e difeso dagli avv.ti Carmine Gruosso e Anna Attanasio per procura generale elle liti allegata alla comparsa di risposta;

Avv. Giuseppina Parrilli, nella qualità di sequestrataria degli immobili in Salerno alla via Papio n. 18/20;
1 contumace;

- appellati -
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Salerno n. 5993/2024, pubblicata il 17/12/2024 (controversia in materia di locazione).
FATTI DI CAUSA
La sentenza di primo grado
La sentenza in oggetto “convalida il sequestro, giusta provvedimento di nomina del sequestratario emesso dal Presidente del Tribunale di Salerno in data 28 settembre
2017 e verbale di immissione in possesso del 6 ottobre 2017” (capo 2); dispone che il sequestratario restituisca l'immobile a (capo 3); pone a carico di CP_1 [...]
i relativi costi di onorario e spese sostenute dal sequestratario ex artt. CP_1
1207, 1210 e 1215 c.c. (capo 4); condanna il e il Controparte_2 Parte_1
al risarcimento dei danni in favore di , liquidati in €
[...] CP_1
258.908,85 (€ 228.408,85 + € 500,00 + € 30.000,00), oltre interessi legali, ponendo detto importo nella misura del 20% a carico del e nella misura Parte_1 dell'80% a carico del (capo 5); condanna il e il Controparte_2 Controparte_2
al pagamento, in favore di , dell'importo di € Parte_1 CP_1
322.608,00 - pari a sedici mensilità locative - oltre interessi legali, ponendo detto importo nella misura del 20% a carico del Ministero e nella misura Parte_1 dell'80% a carico del (capo 6); condanna il Controparte_2 Parte_1
al pagamento, in favore del ricorrente , dei canoni di
[...] CP_1 locazione non corrisposti a far data dal mese di maggio 2017 sino al 10 ottobre 2017, ammontanti ad € 107.536,00 oltre interessi legali (capo 7); regola le spese di AT e di
Ctu (capo 8), nonché le spese processuali (capo 9).
Rigettata l'eccezione del di carenza di legittimazione passiva per Controparte_2 il subentro ope legis nel rapporto contrattuale del (rimanendo Parte_1 obbligato, e dunque legittimato passivo, a tutti gli oneri sino alla data del 1.9.2015), il giudice di primo grado ritiene valida la procedura di offerta di restituzione degli immobili ex art. 1216 c.c., con l'intimazione di ricevere e la nomina del sequestratario.
Espone, sul punto, che in tema di locazione il locatore non può rifiutare la restituzione del bene se la cosa locata risulta deteriorata per non avere il conduttore adempiuto all'obbligo di eseguire le opere di piccola manutenzione durante il corso
2 della locazione, salvo diritto al risarcimento dei danni;
che il rifiuto è giustificato, invece, se il conduttore ha effettuato trasformazioni e/o innovazioni e l'esecuzione delle opere di ripristino implica il compimento di un'attività straordinaria e gravosa;
che dalla Ctu espletata, sia in sede di ATP che nel corso del giudizio, emerge l'insussistenza di alterazioni sostanziali e strutturali dell'immobile tali da modificarne l'assetto e da giustificare il rifiuto da parte del locatore dell'offerta di riconsegna;
che l'unica modifica strutturale, consistente nella realizzazione dell'apertura realizzata nella muratura portante che mette in comunicazione il corridoio A14 di un diverso immobile (non costituente oggetto del presente giudizio) con la stanza A13 (facente parte dell'immobile per cui è causa), è databile in epoca antecedente alla sottoscrizione del contratto di locazione del 6.10.1994; che l'entità dei danni all'immobile riconducibili a difetti di manutenzione ordinaria o comunque all'uso fattone dal conduttore, riscontrati dall'ausiliare, non giustifica il rifiuto della riconsegna del bene da parte del locatore, stante la possibilità per quest'ultimo di recuperare, anche mediante separata azione, gli esborsi occorrenti per la rimessione in pristino;
che la voce più corposa dei danni, costituita dalla sovrapposizione di linoleum all'originario pavimento in graniglia che, impedendo la traspirazione delle sottostanti mattonelle, ne ha cagionato il deterioramento per risalita capillare, determinando, per la rimozione e sostituzione del pavimento, una spesa quantificata dal Ctu in € 198.901,38 all'epoca di redazione dell'AT, è sicuramente risalente nel tempo e, dunque, sussistente al momento della stipula del secondo contratto di locazione del 25.1.2007 e nota alle parti;
che trattasi, dunque, di danni ascrivibili al Comune di Salerno, ma antecedenti alla stipula del secondo contratto di locazione del gennaio 2007 che ha nuovamente disciplinato i rapporti fra le parti.
Quanto, poi, all'eccezione di tardiva notifica del ricorso del 20.9.2017 e del successivo provvedimento di nomina del sequestratario degli immobili del 28.9.2017, con conseguente grave violazione del principio del contraddittorio, la sentenza in esame richiama quanto espresso dalla Corte di Appello di Salerno con il provvedimento n. 879/2018 del 30.1.2018 circa l'insussistenza della violazione del contraddittorio,
“trattandosi di procedura nella quale è solo prevista l'audizione del creditore, nonché, nel merito, la correttezza della delibazione presidenziale, siccome svincolata
3 dall'accertamento in merito al fumus relativo all'esattezza dell'adempimento dell'obbligazione”.
Accertata la validità dell'offerta formale e della successiva nomina del sequestratario ex art. 1216, comma 2, c.c., ed esclusa la sussistenza della mora debendi dei conduttori, “segue l'obbligo del sequestratario di riconsegnare l'immobile all'attore ed a quest'ultimo, ai sensi dell'art. 1215 cod. civ., (in tal senso accogliendosi anche la domanda riconvenzionale formulata dal convenuto ) Parte_1 di sopportare le spese di custodia ed i compensi professionali del sequestratario per
l'attività svolta e a svolgersi, non quantificabili in questa sede, stante la contumacia del custode e la mancata allegazione da parte del convenuto Parte_1 di documentazione comprovante gli esborsi da quest'ultimo sostenuti”.
La sentenza accoglie, poi, la domanda risarcitoria proposta dall'attore CP_1
alla luce dell'espletata Ctu, e liquida in € 228.408,85 i danni conseguenti a
[...] difetti di manutenzione ordinaria o ad un uso anomalo del bene rispetto alla sua destinazione contrattuale ad ufficio giudiziario prodotti dopo la data di inizio dell'originario contratto di locazione del 6.10.1994. Aggiunge a detta somma l'importo di € 500,00 per spese amministrative occorrenti per presentare presso gli enti competenti le pratiche necessarie per la realizzazione dei lavori, nonché € 30.000,00 come costo delle spese tecniche necessarie per la progettazione dei lavori, la presentazione delle pratiche presso gli enti competenti, la direzione dei lavori e le attività di sicurezza. Dispone che i convenuti corrispondano al locatore, a titolo di risarcimento, anche l'equivalente dei canoni di locazione corrispondenti a sedici mensilità, avendo il Ctu stimato in detto arco temporale la durata dei lavori di rimessione in pristino dell'immobile per cui è giudizio, ivi compresa l'attività di progettazione e di presentazione delle pratiche ai vari enti. Stabilisce il riparto tra i convenuti del risarcimento dei danni, in ragione della durata della rispettiva conduzione dell'immobile (dal 1.8.1994 al 1.9.2015 per il e dal 1.9.2015 al Controparte_2
10.10.2017 per il della Giustizia), nella misura dell'80% a carico del Parte_1
e del rimanente 20% a carico del . CP_2 Parte_1
La sentenza aggiunge l'obbligo del di pagare i canoni di Parte_1 locazione non corrisposti da maggio 2017 sino al 10 ottobre 2017, data di consegna
4 degli immobili al sequestratario, che ammontano ad € 107.536,00 (a fronte di un canone mensile di € 20.163,00).
Le spese di AT e di Ctu vengono poste a carico delle parti, ricorrente e resistenti e , nella misura del 50% ciascuno e nei Controparte_2 Parte_1 rapporti interni fra l'Ente ed il nella misura del 25% ciascuno. Parte_1
Avverso la sentenza propongono appello, sia il (nella causa Parte_1
n. 698/2025), sia (nella causa n. 865/2025). CP_1
L'appello del Parte_1
Il impugna, con un primo motivo di appello, la sua Parte_1 condanna al pagamento del 20% di € 258.908,85 a titolo di risarcimento dei danni conseguenti a difetti di manutenzione ordinaria o ad un uso anomale del bene.
Censura l'adesione acritica del giudice di prime cure alle valutazioni del Ctu, contestata da rilievi del consulente di parte. Contesta, anzitutto, la sussistenza di danni alla staticità del corpo di fabbrica e, in particolare, l'apertura che mette in comunicazione la stanza A13 dell'immobile locato con il corridoio A14 di quello estraneo alla locazione, di proprietà della che comporterebbe una Parte_2 diminuzione della resistenza del fabbricato alle azioni orizzontali di un sisma, già esisteva all'epoca in cui è iniziato il rapporto di locazione tra il Comune di Salerno e la come accertato dal Ctu. Anche l'apertura abusiva nelle murature perimetrali Parte_2 che mette in comunicazione i locali interni con il cortile pertinenziale preesisteva alla prima stipula di contratto di locazione nel 1994, come preesistenti sono le alterazioni alla configurazione spaziale interna, come risulta dai ripetuti aggiornamenti catastali, mentre a partire dall'ultimo aggiornamento catastale disponibile (al 10.11.2011) vi sono solo modifiche di modesta entità, relative ad aperture/chiusure di porte entro muratura di tramezzo.
Quanto allo stato di degrado dell'impiantistica, in particolare di quelli sanitari, riconducibile secondo il Ctu ad una carenza manutentiva del conduttore, rileva l'appellante che non risulta che il locatore abbia provveduto alle certificazioni di sua competenza;
sicché, in assenza delle opportune certificazioni, tale voce di danno non è addebitabile al Ministero.
Il danno di maggiore consistenza accertato dal Ctu, consistente nella sovrapposizione di linoleum all'originario pavimento in graniglia che, impedendo la
5 traspirazione delle sottostanti mattonelle, ne ha cagionato il deterioramento per risalita capillare (il costo di € 198.901,38 per la rimozione e sostituzione del pavimento), non può essere addebitato al , atteso che non si tratta di mancata manutenzione Parte_1 ordinaria bensì di un intervento manutentivo straordinario di competenza del locatore, giusto il disposto dell'art. 8 dei contratti di locazione stipulati tra le parti. Inoltre, la sovrapposizione del linoleum all'originario pavimento in graniglia, inizialmente ritenuta dal Ctu non databile, e successivamente inserita fra quelle addebitabili al conduttore sulla base del verbale di consegna dell'immobile del 1.8.1994, è risalente nel tempo e, dunque, sussistente al momento della stipula del secondo contratto di locazione del 2007. Trattasi, dunque, di danni eventualmente ascrivibili solo al
[...]
. CP_2
L'appellante contesta, perché sfornito di qualsivoglia supporto documentale, anche il rimborso delle spese amministrative occorrenti per presentare presso gli enti competenti le pratiche necessarie (€ 500,00) nonché delle spese tecniche necessarie per la progettazione dei lavori, presentazione delle pratiche presso gli enti competenti, direzione dei lavori e attività di sicurezza (€ 30.000,00).
Prosegue l'appellante che nel sopralluogo del 13.12.2022 sono stati riscontrati danni ulteriori rispetto a quelli individuati nei sopralluoghi precedenti: in particolare segni di gocciolamento dal soffitto verso il basso dovute a perdite di acqua provenienti dall'appartamento sovrastante, non di proprietà di parti in causa nel presente giudizio.
Trattasi di danno ascrivibile a terzi, determinati da lavori edili effettuati nell'appartamento sovrastante, per cui alcuna responsabilità può essere ascritta al
Ministero della Giustizia. Ancora, l'aggravamento dei danni alla porta antincendio di accesso al livello inferiore dell'immobile, rilevato nel sopralluogo del 30.6.2022, non è imputabile ad un difetto di manutenzione del , essendo intervenuto Parte_1 successivamente al rilascio dell'immobile.
Il secondo motivo impugna la condanna del al pagamento della somma di Parte_1
€ 107,536,00 a titolo di canoni non corrisposti dal maggio 2017 al 10.10.2017 (data di consegna del bene al sequestratario).
Osserva l'appellante che alla scadenza del contratto non si è pervenuti ad alcuna rinnovazione espressa del contratto di locazione in forma scritta, non essendo ammissibile il rinnovo tacito del contratto di locazione non abitativa stipulato dalla
6 P.A.; che, conseguentemente, è nulla la clausola n. 5 del contratto di locazione di rinnovo tacito, salvo diniego;
che, trovandosi il Ministero in regime di occupazione di fatto, la somma riconosciuta andava tutt'al più parametrata al canone di occupazione come determinato dalla normativa vigente in materia, in particolare l'art. 1, commi
616-620, della legge 27 dicembre 2019, n. 160, che prevede che la riduzione del 15% dei canoni di locazione passiva opera anche per le indennità corrisposte dalla P.A. per utilizzi in assenza di titolo di cui all'art. 3, comma 4, del decreto-legge n. 95/2012, convertito dalla legge n. 135/2012, come modificato dal decreto-legge n. 66/2014, convertito dalla legge n. 89/2014; che, pertanto, la somma liquidata dal Tribunale a titolo di canoni di locazione maturati dal maggio 2017 alla data di consegna del bene al sequestratario deve essere decurtata della misura del 15% prevista dalla normativa vigente.
Un terzo motivo avversa la ripartizione della responsabilità tra e Controparte_2
nella misura, rispettivamente, del 80% e 20%, la quale Parte_1 contiene un errore di calcolo. Il ha condotto in locazione Controparte_2
l'immobile per 252 mesi (dal 1.10.1994 al 31.8.2015), il Ministero della Giustizia per
25 mesi (dal 1.9.2015 al 10.10.2017). In termini proporzionali la durata della locazione del è pari al 9,92% (25:252=X :100). Pertanto, la corretta ripartizione delle Parte_1 percentuali di responsabilità tra il e il non è 80% e 20% ma, CP_2 Parte_1 piuttosto, 90% e 10% e le cifre liquidate dal Tribunale andranno ricalcolate applicando le giuste percentuali.
Il Ministero appellante conclude per “dichiarare non provati e non dovuti i danni”,
“dichiarare non dovuta la somma di euro 107.536,00 a titolo di canone di locazione per il periodo dal maggio 2007 al 10.10.2017; - in subordine, riparametrare la percentuale dei danni riconosciuti e addebitabili al nella Parte_1 misura del 10%”.
L'appello di CP_1 [...]
censura, nel primo motivo di appello, l'erronea valutazione del suo CP_1 rifiuto a ricevere in restituzione la cosa locata, giustificato dalla vigenza del contratto di locazione e dalla tipologia, quantità e gravità dei danni.
Secondo l'appellante, la locazione non è cessata nel 2012, essendosi rinnovata fino al 2018 per mancanza di una rituale disdetta o di recesso, stante l'applicabilità dello
7 statuto privatistico alle locazioni stipulate dalla Pubblica Amministrazione in qualità di conduttrice. Pertanto, “la pretesa riconsegna tentata nell'ottobre 2017 è illegittima e priva di ogni effetto dato che la controparte ha ritenuto di poter interrompere – ad nutum e senza preavviso – un contratto di locazione pacificamente in essere”. Il rifiuto del locatore è, inoltre, giustificato dalla sussistenza di gravi danni all'immobile locato e dal compimento di innovazioni non consentite, di tale rilevanza da rendere necessario per il ripristino l'esborso di somme di notevole entità, come si desume dall'entità dei lavori (che richiedono ben 16 mesi) e dalle modifiche e innovazioni effettuate dal conduttore senza autorizzazioni (demolizione di un tramezzo rilevata dal Ctu, apertura nella muratura portante al piano seminterrato tra i vani a34 e a35, evidenziata dal Ctp).
Né vale, in contrario, la possibilità di recuperare anche mediante separata azione le somme occorrenti per la rimessione in pristino. La legittimità del rifiuto comporta, ai sensi dell'art. 1220 cc., la persistenza della mora del conduttore e l'obbligo di pagamento dei canoni ex art. 1591 c.c.
Il secondo motivo di appello contrasta l'affermazione di validità dell'offerta, nonostante la violazione del contradittorio nell'iter procedurale di nomina del sequestratario.
Preliminarmente avversa la decisione della Corte d'appello nel reclamo avverso il provvedimento di nomina del sequestratario, essendo stato proposto tempestivamente entro il termine di dieci giorni decorrente dalla notifica al locatore del plico contenente il ricorso ex art. 1216 c.c. del , la nomina del sequestratario e l'accettazione di Parte_1 quest'ultimo, avvenuta ai sensi dell'art. 140 c.p.c. per compiuta giacenza in data
16.10.2017 (data nella quale l'ufficiale giudiziario ha lasciato l'avviso) e non in data
5.10.2017 (da cui “i precedenti giudicanti hanno erroneamente fatto decorrere il dies a quo, era stato soltanto depositato il plico nella casa comunale”). Ribadisce che il provvedimento di nomina del sequestratario e il successivo verbale di consegna degli immobili al medesimo sono illegittimi perché il primo è stato emesso senza la convocazione del locatore (benché il contraddittorio fosse prescritto dall'art. 79 disp. att. c.p.c.) e nonostante la pendenza della procedura di AT conciliativa ex art. 696-bis c.p.c., la quale “costituiva la soluzione alternativa alla controversia, stante la ratio legis sottesa all'istituto processuale preventivo”. Inoltre, l'intimazione ex art. 1216 c.c. con la pretesa missiva del 18-19.5.2017, che avrebbe dovuto contenere la convocazione
8 del locatore per il 29.5.2017, è stata recapitata solo in data 3.6.2017, cosicché il locatore non ne ha avuto tempestiva conoscenza, mentre la successiva missiva del
1.6.2017, che conteneva la convocazione per il 6.6.2017, è stata recapitata solo in data
15.6.2017. Il verbale del 6.6.2017 non è stato mai notificato al locatore e non risulta neanche depositato nel procedimento di nomina del sequestratario. Della successiva attività culminata con il provvedimento di nomina del sequestratario, il locatore ha avuto conoscenza solo in data 18.10.2017 (ovvero legale conoscenza il 16.10.2017 ex art. 140 c.p.c.), dopo il provvedimento del 10.10.2017 di immissione nel possesso del sequestratario. Conseguentemente, sussiste la mora debendi dei conduttori e il loro obbligo di pagare i canoni di locazione oltre la data del 10.10.2017 di illegittima consegna del bene locato alla sequestrataria.
Il terzo motivo impugna la sentenza su vari punti. Anzitutto, perché assume l'equivalente di 16 mensilità di canoni di locazione, anziché di 24 mensilità, in relazione alla effettiva durata dei lavori di rimessione in pristino previsti dal Ctu
. Censura, inoltre, la determinazione dei canoni di locazione non corrisposti e Per_1
l'omissione di alcune voci di danno non riconosciute dal CTU.
Osserva l'appellante che il Ctu ha stimato i tempi per la realizzazione dei lavori in
16 mesi lavorativi;
che dai giorni lavorativi (250 all'anno) vanno esclusi i giorni non lavorativi e i periodi festivi, sicché per completare il numero dei giorni lavorativi previsti dal Ctu (circa 500 giorni) occorrono circa 24 mesi di calendario, equivalenti ad un canone di € 534.072,00 (24 mesi x € 22.253,00 x 24 – anziché il canone mensile considerato dal giudice di primo grado di € 20.163,00).
L'appellante ritiene ingiusto anche l'ammontare dei canoni di locazione scaduti e fino alla mancata riconsegna, riconosciuti per un importo di € 107.536,00. L'indennità di occupazione dovuta a partire dal 1.8.2018 (la scadenza naturale del contratto era prevista per il giorno 31.7.2018) e fino al mese di maggio 2025 è pari ad €
1.802.493,00 (canone mensile di € 22.253,00 x 81 mensilità). Dopo il 31.7.2018, cessato il rapporto contrattuale, il conduttore avrebbe dovuto corrispondere, per la protrazione della detenzione e fino a legittima riconsegna ex art. 1591 c.c., un importo, anche a titolo di indennità di occupazione, pari all'ultimo canone contrattualmente dovuto (con le maggiorazioni di legge), conteggiando sia gli aggiornamenti annuali secondo la variazione Istat e maggiorato del 20% per il protrarsi della occupazione,
9 oltre interessi e rivalutazioni. Alla somma devono essere aggiunti i canoni di locazione non versati dal conduttore fino alla scadenza del 31.7.2018, pari a complessivi €
283.727,47 (l'ultimo versamento del risale al 6.10.2017 ed il relativo importo Parte_1 di € 151.321,30 ha coperto i ratei dovuti fino al 30.4.2017, al netto degli interessi non versati).
L'appellante censura anche la liquidazione dei danni in € 258.908,85 per lo stato di generalizzato degrado in cui erano stati rinvenuti gli immobili, i vizi e i difetti ad impianti e servizi, e trasformazioni ed innovazioni non autorizzate. Rispetto ai danni accertati dall'AT e dalla Ctu, riporta le osservazioni del proprio Ctp sui seguenti danni non riconosciuti consistenti in riparazione di fasce in legno deteriorate per risalita, rifacimento intonaco deteriorato e pitturazione, per un totale di € 41.871,69.
L'appellante censura, poi, l'omessa pronuncia sulla sua domanda di riconoscimento del maggior danno, consistente negli interessi passivi bancari a cui il locatore ha dovuto far ricorso “per il normale svolgimento della vita di relazione, a causa della morosità del conduttore ed anche per assolvere agli oneri di tassazione che il locatore è obbligato a corrispondere, per gli importi periodici di locazione, nonostante il mancato incasso della provvista periodica quadrimestrale dovuta”. Deduce che la banca ha applicato i seguenti tassi di interessi: - per gli anni 2015 e 2016 su un CP_3 affidamento di € 200.000,00 sono stati applicati il tasso del 8,20%, il tasso del 1,80 % per commissione disponibilità fondi ed il tasso del 14,04% per le somme extra fido;
- per gli anni 2017 e 2018 su un affidamento di € 100.000,00 sono stati applicati il tasso del 8,10% il tasso del 1,93 % per commissione disponibilità fondi ed il tasso del
13,35% per le somme extra fido. L'importo complessivo dovuto per tale voce di danno
è pari ad € 60.000,00.
Il quarto motivo di appello censura la sentenza nella parte in cui, anziché riconoscere la solidarietà passiva in capo al e al Controparte_2 Parte_1
, ex art. 1292 c.c., per il risarcimento danni e il pagamento dei canoni di
[...] locazione per la durata dei lavori di rimessione in pristino dell'immobile locato, condanna ciascun convenuto ad una percentuale (20% a carico del e 80% a Parte_1 carico del , essendo inopponibile al locatore la ripartizione interna delle spese CP_2 tra i conduttori.
10 L'appellante richiama il principio secondo cui, in tema di risarcimento del danno arrecato alla cosa locata, nell'ipotesi di cessioni intermedie (o plurime) del contratto di locazione ai sensi dell'art. 36 l. n. 392 del 1978, sussiste nei rapporti esterni la responsabilità solidale dei conduttori cedenti e cessionari nei confronti del locatore.
Pertanto, il ed il devono essere ritenuti Controparte_2 Parte_1 quali coobbligati in solido nei confronti del locatore, in modo che ciascuno può essere tenuto all'adempimento per la totalità, ferma restando la ripartizione interna tra i coobbligati.
Con il quinto motivo lamenta l'imputazione delle spese di AT e di CP_1
Ctu e delle restanti spese del giudizio nella misura del 50% tra il locatore ed i conduttori.
Le spese per attivare la procedura di accertamento tecnico preventivo e anche quelle successive di nomina (d'ufficio, ndr) dello stesso tecnico per determinare e quantificare i danni cagionati al locatore, sono state imposte al locatore. È illegittima anche la compensazione al 50% delle spese processuali, dato che “dall'esito complessivo del giudizio di primo grado, dalle risultanze istruttorie e dalla rilevanza qualitativa e quantitativa delle condanne comminate ai conduttori resistenti in favore del locatore ricorrente, non si poteva riferire una soccombenza al ricorrente ”. CP_1
RAGIONI DELLA DECISIONE
Preliminarmente va dichiarata la contumacia dell'appellata avv. Giuseppina Parrilli, nella qualità, verificato che il ricorso in appello ed il decreto di fissazione dell'udienza sono stati notificati mediante trasmissione di copia informatica degli atti, con firma digitale, all'indirizzo di posta elettronica certificata della destinataria in data 4.7.2025, perfezionatasi con la ricevuta di accettazione e consegna (art.

3-bis della legge n. 53 del
1994, come modificata dalla legge n. 183 del 2011), nel rispetto del termine di comparizione.

1. Validità dell'offerta per intimazione
Va anzitutto esaminato, essendo logicamente prioritario, l'appello del locatore nella parte in cui impugna le statuizioni di primo grado che convalidano il sequestro ex art. 1216 c.c. (capo 2), dispongono che il sequestratario restituisca l'immobile a CP_1
(capo 3) e pongono a suo carico i costi di onorario e le spese sostenute dal
[...] sequestratario ex artt. 1207, 1210 e 1215 c.c. (capo 4).
11 Ad avviso dell'appellante l'offerta di restituzione degli immobili locati CP_1 per intimazione ex art. 1216 c.c. è illegittima e, pertanto, la consegna dei beni al sequestratario in data 10.10.2017 non ha avuto l'effetto, previsto dal secondo comma, di liberare il conduttore dall'obbligo di pagare gli ulteriori canoni, sancito dall'art. 1591
c.c.
Nello specifico, il locatore appellante censura la valutazione giudiziale di sussistenza dei requisiti formali (regolarità della procedura di nomina del sequestratario) e sostanziali (rifiuto ingiustificato del locatore di ricevere la cosa) di validità dell'offerta per intimazione e della nomina del sequestratario, ex art. 1216 c.c.
Sostiene che il provvedimento di nomina del sequestratario è illegittimo perché è stato emesso senza la convocazione del locatore (secondo motivo di appello); perché la locazione era ancora vigente alla data della nomina del sequestratario, essendo cessata nel 2018 per mancanza di una rituale disdetta o di recesso;
perché il rifiuto di ricevere la cosa è giustificato dal gravi danni all'immobile locato e dalle rilevanti spese necessarie per la rimessione in pristino anche per il compimento di innovazioni non consentite (primo motivo).
Ciò chiarito, osserva la Corte che la liberazione del conduttore dall'obbligo di pagamento dei canoni richiede due presupposti: la cessazione del rapporto di locazione e la restituzione della cosa.
In ordine al primo presupposto, va premesso che la fonte del rapporto è il nuovo contratto di locazione ad uso “uffici Giudiziari e/o per fini istituzionali dell'Ente” tra
[...]
(locatore) e il (conduttore) avente ad oggetto gli CP_1 Controparte_2 immobili ubicati in Salerno alla via Papio n. 18/20, data 25.1.2007 dopo la Parte_3 cessazione per disdetta del precedente contratto del 6.10.1994. Il nuovo contratto prevedeva la durata di anni sei, “con effetto” dal 1.8.2006 al 31.7.2012, e un canone annuo di € 241.956,00 (pari ad € 20.163,00 mensili) da corrispondere in rate quadrimestrali, aggiornato annualmente al 100% degli indici Istat.
Per consolidato orientamento della Suprema Corte, anche ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori, di cui all'art. 42 della legge 27 luglio
1978, n. 392, è applicabile la disciplina dettata dagli artt. 28 e 29 in tema di rinnovazione, che accorda al conduttore una tutela privilegiata in termini di durata del
12 rapporto. Invero, a differenza dell'ipotesi regolata dall'art. 1597 cod. civ., la protrazione del rapporto alla sua prima scadenza in base alle richiamate norme della legge n. 392 del 1978 non costituisce l'effetto di una tacita manifestazione di volontà successiva alla stipulazione del contratto e che la legge presume in virtù di un comportamento concludente e, quindi, incompatibile con il principio secondo il quale la volontà della P.A. deve essere necessariamente manifestata in forma scritta, ma deriva direttamente dalla legge (Cass., 3.9.2019, n. 21965; Cass., 20.3.2017, n. 7040).
È stato, poi, chiarito che lo stesso trattamento debba avere la disciplina del rinnovo del contratto alla scadenza del secondo periodo di durata e così alla scadenza dei periodi di durata successivi. L'operatività del meccanismo della rinnovazione tacita del contratto di locazione, previsto dall'art. 28 della l. n. 392 del 1978, anche dopo la scadenza del primo sessennio, non è incompatibile con il principio secondo il quale la volontà della
Pubblica Amministrazione deve essere necessariamente manifestata in forma scritta, dovendosi ritenere che l'obbligo della forma scritta, assolto ab origine con la stipula del contratto validamente permanga e continui a costituire il fattore genetico anche per i sessenni successivi alla conclusione del contratto, in difetto di diniego di rinnovazione da parte del locatore o di disdetta da parte del conduttore alla prima scadenza o di disdetta, ad opera di uno dei contraenti, alle scadenze successive (Cass., 12.4.2023, n.
9759).
Pertanto, alla prima scadenza del 31.7.2012, il contratto di locazione si è rinnovato per mancata disdetta. Nel rapporto di locazione è subentrato, poi, a decorrere dal
1.9.2015, il , ai sensi dell'art. 1, comma 2, della legge n. 392 Parte_1 del 1941, come modificato dalla legge 23 dicembre 2014 n. 190. La norma attribuiva, tuttavia, al subentrante la facoltà di recesso, senza previsione di preavviso, la Parte_1 quale è stata esercitata con provvedimento del direttore generale del 8.5.2017 n.
4479/E, seguito dalla nota del Presidente della Corte d'appello di Salerno, delegato per le operazioni di rilascio n. 4996\U. Di qui la sussistenza del primo presupposto contestato dall'appellante, poiché al momento della nomina del sequestratario, a settembre del 2017, il rapporto di locazione era cessato per esercizio della facoltà di recesso del conduttore subentrato nel contratto.
Il secondo presupposto si perfeziona con la restituzione effettiva dell'immobile o, in caso di rifiuto del locatore, con una valida offerta di restituzione del bene. Per
13 giurisprudenza della Suprema Corte, al fine di escludere la mora debendi del conduttore non è necessario il ricorso alla procedura formale di messa in mora del creditore mediante l'offerta formale ex art. 1216 c.c., essendo sufficiente un'offerta informale ex art. 1220 c.c. che, se illegittimamente rifiutata, esclude la mora del conduttore nell'adempimento dell'obbligo di restituzione (cosicché per tale aspetto essa
è parificabile all'offerta formale), e conseguentemente esclude per il conduttore l'obbligo di pagare al locatore il corrispettivo convenuto previsto dall'art. 1591 c.c. riferendosi detta norma espressamente al “conduttore in mora”. Mentre l'adozione della procedura di cui agli artt. 1216 e 1209, comma 2, c.c., rappresenta l'unico mezzo per la costituzione in mora del creditore e per provocarne i relativi effetti, l'utilizzo, da parte del conduttore, di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220
c.c.), purché serie, concrete e tempestive e sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, benché insufficiente a costituire in mora il locatore è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell'obbligo di adempiere la prestazione, anche ai fini dell'art. 1591 c.c. (Cass., 24.9.2019, n. 23639; Cass.,
4.4.2017, n. 8672).
In base a questo principio, non assumono alcuna rilevanza, ai fini della decisione,
l'esistenza di eventuali vizi formali della procedura ex art. 1216 c.c., fondanti il secondo motivo di appello, quali la mancata audizione del locatore prima della nomina del sequestratario, prevista dal primo comma dell'art. 79 disp. att. c.c. Allo stesso modo, non ha alcun rilievo quanto lamenta l'appellante sulla conoscenza del provvedimento di nomina del sequestratario solo in data 18.10.2017 (ovvero legale conoscenza il 16.10.2017 ex art. 140 c.p.c.), dopo il provvedimento del 10.10.2017 di immissione nel possesso del sequestratario. In questa sede interessa solo stabilire se ricorrono le due condizioni occorrenti per la produzione dell'effetto liberatorio del conduttore: se il Ministero ha offerto la restituzione del bene locato in maniera seria, concreta e tempestiva;
se il rifiuto del locatore di ricevere gli immobili era ingiustificato. Senza considerare che il provvedimento di nomina del presidente del
Tribunale non è suscettibile di sindacato e di disapplicazione da parte del giudice di merito, ma può essere solo revocato con il reclamo al presidente della Corte d'appello previsto dal secondo comma dell'art. 79 c.p.c. che, nel caso di specie, è stato rigettato con decreto del 30.1.2018.
14 Quanto alla prima condizione (la serietà dell'offerta), è indubbio che la riconsegna del bene locato sia stata concretamente offerta, in modo da mettere il locatore in condizione di riprendere senza alcun ostacolo il possesso dell'immobile. Sia con l'intimazione a prendere possesso degli immobili locati per il giorno 29.5.2017
(notificata ai sensi dell'art. 140 c.p.c. in data 19.5.2017 e consegnata al destinatario, come riconosce lo stesso appellante, in data 3.06.2017), sia con la successiva missiva di rinvio alla data del 6.6.2017 (notificata ex art 140 c.p.c. in data 3.6.2017 e ritirata in data 15.6.2017). Né rileva la circostanza che il locatore abbia avuto effettiva conoscenza delle due missive solo in data successiva al giorno fissato per la consegna, poiché ciò che rileva è che al locatore sia stata proposta in maniera seria e concreta l'offerta di restituzione del bene.
Quanto alla seconda condizione (l'illegittimità del rifiuto), per giurisprudenza costante, nell'ipotesi in cui l'immobile offerto in restituzione dal conduttore si trovi in stato non corrispondente a quello descritto dalle parti all'inizio della locazione, ovvero, in mancanza di descrizione, si trovi comunque in cattivo stato locativo, per accertare se il rifiuto del locatore di riceverlo sia o meno giustificato, occorre distinguere a seconda che la cosa locata risulti deteriorata per non avere il conduttore adempiuto all'obbligo di eseguire le opere di piccola manutenzione durante il corso della locazione, oppure per avere il conduttore stesso effettuato trasformazioni e/o innovazioni. Nel primo caso, trattandosi di rimuovere deficienze che non alterano la consistenza e la struttura della cosa e non implicano l'esplicazione di un'attività straordinaria e gravosa, l'esecuzione delle opere occorrenti per il ripristino dello status quo ante rientra nel dovere di ordinaria diligenza cui il locatore è tenuto per non aggravare il danno, ed il suo rifiuto di ricevere la cosa è conseguentemente illegittimo, salvo diritto al risarcimento dei danni per violazione del disposto di cui all'art. 1590 c.c. Nel secondo caso, invece, poiché l'esecuzione delle opere di ripristino implica il compimento di un'attività straordinaria e gravosa, il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta. La conclusione è allora nel senso che, se il conduttore abbia arrecato all'immobile gravi danni o effettuato non consentite innovazioni di tale rilievo che, nell'economia del contratto, sia necessario l'esborso di notevoli somme per eseguire le opere di ripristino, il rifiuto del locatore di ricevere la restituzione è in via di principio legittimo fino a quando quelle somme non siano state
15 corrisposte dal conduttore (Cass., 24.5.2013 n. 12977). La legittimità del rifiuto del locatore comporta, in applicazione dell'art. 1220 c.c., che fino ad allora persisterà la mora del conduttore, il quale è tenuto anche al pagamento del canone ex art. 1591 c.c., quand'anche abbia smesso di usare l'immobile secondo la destinazione convenuta
(Cass., 9.12.2021. n. 39179).
Sul punto, il giudice di prime cure ha escluso la legittimità del rifiuto del locatore, ravvisando negli immobili offerti in restituzione solo difetti di manutenzione ordinaria e non alterazioni sostanziali e strutturali. L'unica modifica strutturale accertata
(l'apertura nella muratura portante che mette in comunicazione l'immobile locato con altro immobile) risale ad epoca antecedente al primo contratto di locazione del

6.10.1994. Inoltre, il danno di maggiore entità (la sovrapposizione di linoleum all'originario pavimento in graniglia) è anteriore alla stipula del secondo contratto di locazione del 25.1.2007 ed era noto alle parti.
Secondo l'appellante, l'entità dei lavori, che richiede ben 16 mesi, e le modifiche ed innovazioni effettuate dal conduttore senza autorizzazioni (demolizione di un tramezzo rilevata dal Ctu, apertura nella muratura portante al piano seminterrato tra i vani a34 e a35, evidenziata dal Ctp) rendono particolarmente gravoso l'onere di ripristino dello stato originario degli immobili e, perciò, giustificano il suo rifiuto di restituzione prima del pagamento delle somme occorrenti per la rimessione in pristino.
Rileva la Corte che i danni riconosciuti nella sentenza di primo grado, riscontrati tenendo conto del verbale di consegna del 1.8.1994, pur se ammontano ad un importo rilevante (€ 228.408,85 oltre oneri di legge), sono riconducibili solo a difetti di manutenzione ordinaria da parte del conduttore o ad un uso anomalo del bene rispetto alla sua destinazione contrattuale di uffici giudiziari. Non risultano avvenute, da parte dei conduttori ( o ), alterazioni strutturali, né innovazioni di rilievo, CP_2 Parte_1 sicché l'esborso occorrente per la rimessione in pristino non appare straordinario e gravoso rispetto alla consistenza degli immobili oggetto di locazione (tre livelli di un esteso fabbricato), all'utilizzo particolarmente usurante al quale è stato contrattualmente destinato per un lungo periodo (l'uso come uffici giudiziari per circa
23 anni, dal primo contratto di ottobre 1994 all'offerta di restituzione nel maggio del
2017), all'entità del canone annuo (€ 241.956,00) percepito per oltre due decenni e alla
16 solvibilità dei conduttori tenuti a ristorare le spese per la rimessione in pristino (il e il della Giustizia, ciascuno pro quota). Controparte_2 Parte_1
Dalle considerazioni che precedono emerge la sussistenza del diritto dell'ultimo locatore (il ) alla liberazione dall'obbligo di pagamento dei Parte_1 canoni a partire dal momento della consegna dei beni al sequestratario (10 ottobre
2017); conseguentemente trova conferma la validità dell'offerta ex art. 1216 c.c. e l'imputazione a dei costi di onorario e delle spese sostenute dal CP_1 sequestratario ex artt. 1207, 1210 e 1215 c.c.

2. Il pagamento dei canoni fino alla consegna dei beni al sequestratario
La sentenza di primo grado condanna il al pagamento, in Parte_1 favore del ricorrente , dei canoni di locazione non corrisposti a far data CP_1 dal mese di maggio 2017 sino al 10 ottobre 2017, ammontanti ad € 107.536,00 oltre interessi legali (capo 7). Trattandosi di periodo successivo alla cessazione del contratto per esercizio della facoltà di recesso, il credito ha natura risarcitoria ed è liquidato secondo quanto previsto dall'art. 1591 c.c. fino alla consegna degli immobili al sequestratario.

2.1. appello del locatore impugna la sentenza, in tale parte, sotto un duplice profilo: sia CP_1 perché il primo giudice non riconosce la debenza dei canoni successivi e fino alla riconsegna effettiva del bene locato, previo risarcimento dei danni, sia perché calcola il canone nella misura degli originari € 20.163,00 mensili, anziché nella misura di €
22.253,00 - pari ad € 1.854,41 mensili - tenuto conto degli aggiornamenti secondo l'indice Istat previsti nel contratto.
Orbene, come già chiarito, la debenza dei canoni successivi alla consegna dei beni al sequestratario è esclusa dalla cessazione del contratto a maggio del 2017 per esercizio della facoltà di recesso da parte del e per la validità dell'offerta ex art. 1216 Parte_1
c.c. Quanto alla misura, i canoni dovuti da maggio ad ottobre del 2017 sono stati calcolati, nella sentenza gravata, nella misura dell'importo originario previsto nel contratto (€ 20.163,00 mensili), senza l'aggiornamento annuale previsto nel contratto
(100% degli indici Istat). Nonostante la pattuizione di aggiornamento annuale, non può riconoscersi alcun aumento senza una specifica richiesta del locatore durante la vigenza del contratto. La richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore, anche in
17 caso di locazione ad uso diverso da quello di abitazione, costituisce condizione per il sorgere del relativo diritto, come previsto dall'art. 32, comma 1, della legge n. 392 del
1978. Ne consegue che, ove non sia mai stato richiesto l'aggiornamento, lo stesso non rileva per la quantificazione dell'indennità ex art. 1591 c.c. per il ritardato rilascio dell'immobile (Cass. 26.5.2014, n. 11675). Nel caso di specie non è dimostrato che il locatore abbia richiesto l'aggiornamento dei canoni nel corso del rapporto. Di qui l'infondatezza dei suoi motivi di censura rispetto alla durata e all'entità dei canoni da corrispondere.

2.2. appello del Parte_1
Anche il impugna, in senso opposto, l'entità dei canoni da Parte_1 corrispondere, poiché ritiene che, essendo già cessata la locazione al momento del suo subentro, la somma riconosciuta va parametrata al canone di occupazione, con una riduzione del 15% per utilizzi in assenza di titolo di cui all'art. 3, comma 4, del decreto-legge n. 95/2012 (secondo motivo).
L'art. 3, comma 4, del decreto-legge n. 95 del 2012, convertito nella legge n. 135 del
2012, prevede una riduzione del 15 per cento del canone dovuto dalle Amministrazioni centrali, a decorrere dal 1.7.2014, della misura del 15%, in funzione di contenimento della spesa pubblica e tale riduzione del canone di locazione si inserisce automaticamente nei contratti in corso ai sensi dell'art. 1339 c.c., “anche in deroga alle eventuali clausole difformi apposte dalle parti, salvo il diritto di recesso del locatore”.
La riduzione si applica comunque ai contratti di locazione scaduti o rinnovati dopo la data di entrata in vigore della legge di conversione.
Si è precisato che la riduzione del 15% del canone dovuto dalle Amministrazioni centrali si applica anche “agli utilizzi in essere in assenza di titolo alla data di entrata in vigore”, sicché ai fini dell'applicabilità della norma non rileva che il bene sia nella disponibilità dell'ente pubblico in forza di un contratto efficace o in forza di un titolo contrattuale fisiologicamente scaduto o patologicamente venuto meno o, da ultimo, per una occupazione sine titulo, sia essa derivata ab origine dalla mera assunzione di un potere di fatto sul bene ovvero conseguente all'eliminazione giudiziale del titolo contrattuale (Cass., 15.3.2018, n. 6389).
Anche se il contratto di locazione è stato stipulato dal Comune e non dal , Parte_1 la norma si applica comunque al contratto stipulato anteriormente all'entrata in vigore
18 del decreto-legge n. 95/2012, a decorrere dal subentro ex lege del Ministero il 1.9.2015.
Di qui la fondatezza del motivo di impugnazione del e la riduzione Parte_1 dell'importo liquidato nella sentenza di primo grado per canoni di locazione non corrisposti a far data dal mese di maggio 2017 sino al 10 ottobre 2017, ammontanti ad
€ 91.405,60 (€ 107.536,00 - 15%) oltre interessi legali (capo 7)

3. Il risarcimento dei danni per deterioramento del bene
La sentenza di primo grado condanna il e il Controparte_2 Parte_1
al risarcimento di ulteriori danni in favore del locatore, per la quota
[...] rispettivamente dell'80% e del 20%. In particolare, liquida due voci risarcitorie: il costo dei lavori occorrenti a rimediare ai difetti di manutenzione ordinaria e ad uso non conforme, nella misura in € 258.908,85 (capo 5) ed i danni per mancato godimento dell'immobile per il tempo di 16 mesi necessario all'esecuzione dei lavori di ripristino, nella misura di € 322.608,00 (capo 6).

3.1. appello del Parte_1
Il impugna le statuizioni contenute nel capo 5 della Parte_1 sentenza, sia per insussistenza dei danni (primo motivo), sia per l'addebito del 20%
(terzo motivo). Non impugna, invece, il capo 6, né in ordine ai mesi necessari per l'esecuzione dei lavori, né in ordine all'entità dei canoni da corrispondere per tali mesi, né in merito alla loro ripartizione con il Pertanto, la formazione del giudicato CP_2 interno sul capo 6, per mancanza di impugnazione, non consente di ridurre del 15%
l'entità dei canoni, (come appena disposto, in riforma del capo 7), né di modificare le percentuali di distribuzione (come provvederà per il capo 5).
L'art. 1590, commi 1 e 3, c.c. pone a carico del conduttore l'obbligo di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'ha ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto e quello dovuto a vetustà. La disposizione specifica l'obbligo generale del conduttore, previsto dall'art. 1587 n. 1) c.c., di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti desumersi dalle circostanze. L'art. 1576, comma 1, c.c. sancisce l'obbligo del locatore di eseguire le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. L'art. 1577, comma 1, c.c. stabilisce che il conduttore è tenuto a dare avviso al locatore che la cosa abbisogna di riparazioni. Le piccole riparazioni, in base al
19 disposto dell'art. 1609 c.c., sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso e non da vetustà o da caso fortuito. Tra esse vi rientrano, ad es., la pittura periodica di pareti ed infissi interni, la sostituzione di vetri o serrature, la manutenzione dei tubi flessibili esterni all'impianto idrico del bagno, ecc.
Dal complesso delle disposizioni richiamate si ricava che sussiste responsabilità contrattuale del conduttore di immobile per i danni cagionati dal deterioramento dell'immobile, ove esso non sia dovuto al normale uso abitativo o alla vetustà o alla mancata esecuzione di riparazioni di piccola manutenzione o siano dovuti ad aggravamento del danno per omesso avviso al locatore della necessità di riparazioni non a suo carico.
Gli artt. 1590, comma 2, e 1588 c.c. stabiliscono presunzioni di colpa del conduttore. In particolare, in mancanza di descrizione delle condizioni dell'immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo. E, perciò, per vincere la presunzione, il conduttore ha l'onere di provare rigorosamente che le condizioni dell'immobile alla data di inizio della locazione erano dipendenti dall'incuria del locatore nella ordinaria e straordinaria manutenzione dell'immobile stesso (Cass., 7.7.2005 n. 14305). Ha, poi, l'onere della prova della causa a lui non imputabile del deterioramento nel corso della locazione (Cass.,
18.6.1991 n. 6896). Alla stregua dei principi generali in materia di riparto dell'onere probatorio, spetta invece al locatore l'onere di provare la sussistenza dei lamentati danni patrimoniali (Cass., 8.3.2007 n. 5328), che possono consistere non solo nelle spese necessarie per la rimessione in pristino (danno emergente) ma anche nel canone altrimenti dovuto per il periodo necessario per il compimento dei lavori (lucro cessante) senza che a quest'ultimo riguardo il locatore sia tenuto a provare di aver ricevuto da parte di terzi richieste per la locazione non soddisfatte a causa dei lavori (Cass.,

1.7.1998 n. 6417; Cass., 30.7.2004, n. 14608). L'obbligo risarcitorio a carico del conduttore va contenuto nei limiti dei danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso della stessa e non può ricomprendere le spese inerenti alle ristrutturazioni e ai miglioramenti che vadano oltre questi limiti (Cass., 16.9.2008 n. 23721).
Nel caso di specie, il consulente tecnico d'ufficio ha accertato i danni conseguenti a
“difetti di manutenzione ordinaria o ad un uso anomalo del bene rispetto alla sua destinazione contrattuale di uffici giudiziari …. prodotti dopo la data con cui è iniziato
20 il rapporto di locazione” (seconda categoria), tenuto conto del verbale di consegna dell'immobile del 1.8.1994, e li ha stimati, all'epoca in cui è stata redatto l'AT, in €
198.901,38 oltre oneri di legge. Nella Ctu espletata nel giudizio di merito li ha aggiornati all'importo di € 228.408,85. Questi comprendono: il rifacimento del pavimento in graniglia di cemento, la rimozione del linoleum, la levigatura del pavimento in graniglia (che ammontano ad € 79.468,12), la manutenzione di infissi esterni e interni, di pareti e soffitti, il rifacimento del pavimento del bagno, igienici e impianti. Ha, poi, specificato, concordando con il Ctp arch. che il linoleum è Per_2 stato applicato in epoca antecedente alla data in cui il Ministero di Giustizia è subentrato nella locazione dell'immobile. Controparte_2
Come già rilevato, tra i danni imputati ai locatori non è compresa, diversamente dalla doglianza del Ministero della Giustizia, alcuna modifica che abbia inciso sulla staticità dell'edificio. In particolare, l'apertura che mette in comunicazione la stanza
A13 dell'immobile locato con il corridoio A14 di quello estraneo alla locazione, di proprietà della preesisteva all'inizio della locazione, come anche l'apertura Parte_2 nelle murature perimetrali che mette in comunicazione i locali interni con il cortile pertinenziale.
Lo stato di degrado dell'impiantistica per carenza di manutenzione va, invece, risarcito a prescindere dalle certificazioni che il locatore avrebbe dovuto procurare, essendo il conduttore tenuto a rimediare al deterioramento dovuto ad incuria. Come anche le spese tecniche ed amministrative (€ 500,00 + € 30.000,00) prevedibili. Inoltre,
l'aumento dei costi liquidati nell'AT (da € 198.901,38 ad € 228.408,85) non è dipeso dall'aggravamento dei danni riscontrato nel sopralluogo del 13.12.2022 rispetto a quelli accertati all'epoca dell'AT (infiltrazioni dall'appartamento sovrastante e deterioramento della porta antincendio di accesso al livello inferiore dell'immobile), ma dall'aggiornamento dei prezzi.
Vanno, invece, condivise le altre due censure del , relative all'addebito del Parte_1
20% dei costi. Come già anticipato, il danno consistente nella sovrapposizione di linoleum all'originario pavimento preesisteva al subingresso del nel rapporto Parte_1 di locazione. Perciò il costo per i lavori di rimozione del linoleum, rifacimento o levigatura del pavimento in graniglia deve essere imputato interamente al che CP_2 ha sovrapposto il linoleum all'originario pavimento. Il costo non è, però, quello
21 indicato dall'appellante (€ 198.901,38), che comprende tutti i lavori di ripristino calcolati al momento dell'AT, ma ammonta ad € 79.468,12. Dunque, dall'importo liquidato nel capo 5) della sentenza impugnata (€ 258.908,85) deve essere scorporato il costo dei lavori di ripristino della pavimentazione (€ 79.468,12), che va posto interamente a carico del . Controparte_2
Anche la ripartizione della responsabilità tra (80%) e (20%), non CP_2 Parte_1 rispetta il criterio di proporzionalità seguito dal giudice di prime cure, riferito “durata della rispettiva conduzione dell'immobile”. Rispetto all'intero periodo di locazione fino alla consegna al sequestratario (23 anni e due mesi, da agosto 1994 ad ottobre 2017), la conduzione del Comune (21 anni, fino agosto 2015) è pari al 90% circa, mentre quella del (2 anni e due mesi circa, da settembre 2015 al 10 ottobre 2017) è pari al Parte_1
10% circa.
In accoglimento parziale dei motivi di appello appena esaminati, il capo 5) della sentenza impugnata va riformato nel senso che l'ammontare dei danni liquidati €
258.908,85 va ripartito nella misura di € 240.964,78 (€ 79.468,12 + 9/10 di €
179.440,73) a carico del e di € 17.944,07 (1/10 di € 179.440,73) a Controparte_2 carico del . Parte_1

3.2. appello del locatore censura il calcolo, nella liquidazione del danno risarcibile, di 24 CP_1 mesi di canone occorrenti per i lavori di rimessione in pristino, anziché di 16 mesi,
l'omissione di voci di danno non riconosciute dal Ctu e la ripartizione parziaria del danno tra i locatori.
Il tempo stimato dal Ctu per l'esecuzione dei lavori non è stato calcolato in base al numero dei giorni lavorativi, come erroneamente ritiene l'appellante, ma in base ai mesi di lavori (“16 mesi compresa l'attività di progettazione e di presentazione delle pratiche ai vari enti”), che già includono i giorni del mese di fermo dei lavori.
Rispetto ai danni liquidati in sentenza, il locatore si duole del mancato riconoscimento di ulteriori danni per un totale di € 41.871,69. Si tratta, tuttavia, di lavori di manutenzione, quantificati in € 41.871,69, che il Ctu ha incluso nella “quarta categoria”, non conseguenti a difetti di manutenzione ordinaria o ad un uso anomalo del bene rispetto alla sua destinazione contrattuale di uffici giudiziari.
22 sostiene, nel quarto motivo, che il risarcimento dei danni deve CP_1 essere posto interamente e in solido a carico di entrambi i locatori, ai sensi dell'art. 36 della legge n. 392 del 1978, non avendo liberato il . Controparte_2
Anche questo motivo è infondato. Invero, il subentro del nel contratto di Parte_1 locazione non è l'effetto di una cessione volontaria del contratto, bensì è una successione disposta ex lege dal menzionato art. 1, comma 2, della legge n. 392 del
1941, come modificato dalla legge 23 dicembre 2014 n. 190. Pertanto, non essendo applicabile l'art. 36 della legge n. 392 del 1978, non solo il Ministero subentrante non risponde dei danni all'immobile imputabili al periodo di locazione anteriore al
1.9.2015, ma anche il non risponde dei danni successivi, che la Controparte_2 sentenza di primo grado ha ripartito in misura proporzionale alla durata di conduzione dell'immobile.

4. La domanda di risarcimento del maggior danno: appello del locatore
Nel terzo motivo di appello di è compresa anche la doglianza per CP_1
l'omessa pronuncia sulla sua domanda di riconoscimento del maggior danno, consistente negli interessi passivi che è tenuto a corrispondere per il prestito bancario.
La domanda, proposta nel ricorso ex art. 447-bis c.p.c., non è stata esaminata dal primo giudice e, tuttavia è infondata.
Va ricordato, anzitutto, che i danni liquidati in sentenza consistono: nel mancato godimento del bene nel periodo trascorso dall'esercizio della facoltà di recesso fino alla consegna degli immobili al sequestratario (€ 91.405,60 da maggio ad ottobre 2017); nel tempo di 16 mesi occorrente per l'esecuzione dei lavori diretti a rimediare ai difetti di manutenzione ordinaria e ad un uso anomalo del bene da parte del locatore (liquidati in € 322.608,00 pari alla misura del canone contrattuale); nella spesa occorrente per l'esecuzione di detti lavori (€ 258.908,85).
Per le prime due voci di danno la liquidazione parametrata al canone è predeterminata dall'art. 1591 c.c., che riconosce anche il risarcimento del maggior danno, ossia di un danno ulteriore rispetto a quello già risarcito nella misura del canone. Per essi l'appellante non ha allegato specificamente, né assolto all'onere di provare che la mancata disponibilità della somma risarcitoria di € 107.536,00 dovuta per la ritardata restituzione degli immobili nel periodo da maggio ad ottobre 2017, e/o quella dovuta per 16 mesi di indisponibilità degli immobili, lo abbia costretto a ricorre
23 al prestito bancario per procurarsi la somma e sopperire a proprie esigenze di liquidità.
Per la terza voce di danno (la somma occorrente per eseguire i lavori) non può neppure ipotizzarsi un ricorso al prestito bancario in attesa del risarcimento dei danni, dal momento che l'appellante non ha dato avvio ai lavori.

5. Le spese di Ctu e le spese processuali
Stante l'accoglimento parziale dell'appello proposto dal e Parte_1 la conseguente parziale riforma della sentenza impugnata, occorre procedere d'ufficio al regolamento delle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio, che tenga conto dell'esito complessivo della lite (Cass., 29.10.2019, n. 27606). Il nuovo regolamento delle spese di primo grado, compreso le spese delle consulenze, assorbe il quinto Con motivo dell'appello di , che lamenta l'imputazione delle spese di e CP_1 di Ctu e delle restanti spese del giudizio nella misura del 50% tra il locatore ed i conduttori.
L'esito complessivo del giudizio segna la soccombenza reciproca delle parti contrapposte: è soccombente rispetto alle sue domande di CP_1 accertamento dell'invalidità dell'offerta per intimazione e della legittimità del suo rifiuto alla restituzione degli immobili, nonché rispetto alle sue domande di condanna del conduttore al pagamento dei canoni oltre la nomina del sequestratario e fino alla riconsegna effettiva degli immobili dopo il risarcimento dei danni, di condanna al risarcimento del maggior danno e di condanna del e del in via Parte_1 CP_2 solidale per il totale dei debiti. Il Ministero della Giustizia ed il Controparte_2 sono soccombenti rispetto alle domande di pagamento dei canoni maturati fino alla consegna dei beni al sequestratario e al risarcimento dei danni per deterioramento del bene. Ricorre, pertanto, una delle ipotesi previste dall'art. 92, comma 2, c.p.c. (la soccombenza reciproca) per la compensazione delle spese di entrambi i gradi di giudizio. La compensazione deve essere integrale e non parziale, tenuto conto, da un lato, della notevole entità della domanda (rigettata) di pagamento anche dei canoni maturati dopo la consegna dei beni al sequestratario e fino all'effettiva restituzione dei beni previo risarcimento dei danni liquidati in sentenza (che, all'attualità, comprende un periodo di oltre otto anni, a partire da novembre 2017) e, dall'altro lato, del riconoscimento di somme inferiori rispetto alle domande parzialmente accolte (il canone dovuto da maggio a ottobre 2017 è ridotto del 15%; solo una parte dei danni per
24 la rimessione in pristino è stata riconosciuta, sia con riguardo alle opere che al tempo occorrente per la loro esecuzione) e del totale rigetto dell'appello del locatore.
Per le medesime ragioni va confermato il capo 8) del dispositivo di primo grado che pone le spese di AT e di Ctu a carico del locatore nella misura del 50% e a carico dei conduttori nella misura del restante 50%.
Il rigetto integrale dell'impugnazione di comporta l'attestazione CP_1 della sussistenza del presupposto processuale per il pagamento da parte di detto appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione (c.d. doppio contributo).


PQM


La Corte di Appello di Salerno, I sezione civile, definitivamente decidendo in grado di appello nelle cause civili iscritte al R.G. n. 698/2025 e al n. 865/2025, così provvede:

1. dichiara la contumacia dell'avv. Giuseppina Parrilli, nella qualità di sequestrataria degli immobili in Salerno alla via Papio n. 18/20;

2. accoglie parzialmente l'appello proposto dal e, per Parte_1
l'effetto:
a. in riforma del capo 7) del dispositivo della sentenza di primo grado, ridetermina l'importo dei canoni di locazione non corrisposti dal mese di maggio 2017 sino al 10 ottobre 2017 in € 91.405,60;
b. in riforma del capo 5) della sentenza di primo grado, condanna il CP_2
al risarcimento dei danni in favore di nella misura
[...] CP_1 di € 240.964,78 oltre interessi legali dalla sentenza al soddisfo, nonché il al risarcimento dei danni in favore di Parte_1 CP_1 nella misura di € 17.944,07 oltre interessi legali dalla sentenza al
[...] soddisfo;

3. rigetta l'appello proposto da;
CP_1

4. compensa interamente tra le parti costituite le spese processuali di entrambi i gradi di giudizio;

5. conferma per il resto la sentenza impugnata (capi 1, 2, 3, 4, 6 e 8).
Dà atto, a norma dell'art 13, comma 1 quater, del d.P.R. 115/02, della sussistenza del presupposto processuale per il pagamento, da parte dell'appellante , CP_1
25 dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione.
Salerno lì 28/10/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
(dott. Guerino IANNICELLI) (dott.ssa Maria BALLETTI)
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