N. R.G. 10546/2014
TRIBUNALE ORDINARIO di SALERNO
Seconda Sezione Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 10546/2014
Oggi 16/04/2025 innanzi alla dott.ssa Grazia Roscigno sono comparsi:
per l'avv. il quale si riporta ai propri Parte_1 Controparte_1 scritti difensivi e alla memoria conclusionale autorizzata e chiede che la causa sia decisa;

per , per delega dell'avv. CIRILLO GRAZIA MARIA, l'avv. Parte_2
Francesca Petrosino, la quale si riporta ai propri scritti difensivi e alla memoria conclusionale autorizzata e chiede che la causa sia decisa;

La Giudice si ritira in camera di consiglio per la decisione, autorizzando i difensori ad allontanarsi e avvertendoli che all'esito della camera di consiglio la decisione sarà resa al verbale, per cui anche in loro assenza non sarà data comunicazione.
All'esito della camera di consiglio pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura e depositandola al fascicolo telematico.
La Giudice
Grazia Roscigno
pagina 1 di 19 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SALERNO
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona della Giudice, dott. Grazia Roscigno, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 10546/2014 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
Controparte_1
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio Parte_2 C.F._2 dell'avv. CIRILLO GRAZIA MARIA
CONVENUTO

CONCLUSIONI
Parte attorea: «Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni avversaria domanda, eccezione, conclusione, accertati e dichiarati avvenuti i fatti espressi in narrativa: -accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 8 gennaio 2014 ai sensi dell'art. 1454 cc, ovvero ai sensi dell'art. 1453 cc, per inadempimento del sig. ; - Parte_2 condannare, per l'effetto, il sig. ai sensi dell'art. 1385 cc, al Parte_2 pagamento in favore della sig.ra della somma di €. 50.000,00 Parte_1
(euro cinquantamila/00), pari al doppio delle somme versate a titolo di caparra confirmatoria, oltre accessori;
-condannare, per l'effetto, il sig.
[...]
al rimborso in favore dell'attrice della somma di €. 3.500,00, Parte_2 corrisposta all'arch. in esecuzione degli accordi contrattuali di cui CP_2 all'art. 6, anche a titolo di danni;
-condannare, per l'effetto, il sig. Pt_2
pagina 2 di 19 al risarcimento dei danni derivati dall'inadempimento, che si Pt_2 quantificano nella somma di €. 10.000,00 ovvero nella diversa somma maggiore o minore ritenuta in giustizia».
Parte convenuta: «l'Ecc.mo Tribunale adìto, voglia in Sua giustizia, contrariis rejectis così provvedere in merito al presente giudizio: a) Rigettare integralmente l'avversa domanda, sì come infondata in fatto ed in diritto nonché sfornita di prova, dichiarando che il convenuto, sig. al Parte_2 non è imputabile alcun inadempimento del contratto preliminare di compravendita immobiliare per cui è causa;
b) Per l'effetto, rigettare in toto
l'avversa infondata richiesta di pagamento in favore dell'attrice, sig.ra
, della somma di €. 50.000,00 pari al doppio delle somme Parte_1 versate a titolo di caparra confirmatoria, nonché la somma di €. 10.000, a titolo di risarcimento danni derivanti dall'inesistente inadempimento e, infine, l'importo di €. 3.500,00, a dire di controparte, dalla stessa pagato direttamente alla ditta per la realizzazione del soppalco;
c) Nel contempo, il sig. spiega domanda riconvenzionale, di cui chiede Parte_2
l'accoglimento integrale, affinché codesto Ecc.mo Tribunale VOGLIA in Sua giustizia, atteso tutto quanto sin qui rilevato e dedotto, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 08/01/2014 per inadempimento della sig.ra , attrice, la quale si è sottratta alla Parte_1 stipula del contratto definitivo senza giustificazione alcuna;
d) Per l'effetto, pronunciare ai sensi dell'art. 1385 comma 2 cc declaratoria di ritenzione in favore di delle somme versate dall'attrice a titolo di caparra Parte_2 confirmatoria per un totale di €. 25.000,00 (€. 2.000,00 più €. 23.000,00);
e) Ancora, per l'effetto, condannare la sig.ra al risarcimento del Parte_1 pregiudizio patrimoniale patito dal convenuto in termini di danno emergente
e lucro cessante, come in premessa specificato, in favore del sig.
[...]
, per l'importo di €.75.000,00, oltre interessi e rivalutazione Pt_2 monetaria dal giorno in cui erano dovuti (30/03/2014) all'effettivo e totale soddisfo, ovvero di quella somma maggiore o minore che dovesse risultare dall'istruttoria della causa. Oltre, ancora al risarcimento del danno morale come sopra rappresentato, che la S.V. Ill.ma vorrà valutare in via equitativa.
f) Con vittoria di spese, onorai rimborso forfettario come per legge, CNA,
pagina 3 di 19 IVA, da distrarsi in favore del costituito avvocato dichiaratosi antistatario».
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
, nella qualità di promissaria acquirente, ha citato in giudizio Parte_1
, quale promittente alienante, per ottenere pronunciarsi la Parte_2 risoluzione del contratto preliminare di compravendita per inadempimento e, per l'effetto, la condanna al pagamento del doppio delle somme da essa parte versate a titolo di caparra confirmatoria, oltre al risarcimento dei danni.
A fondamento della domanda ha dedotto:
• che con contratto preliminare di vendita dell' 8 gennaio 2014, registrato in data 16/01/2014 al n. 752/3, essa parte attorea prometteva di acquistare da
, che le prometteva di vendere, l'immobile facente parte del Parte_2 fabbricato sito in Salerno alla via Romualdo II Guarna 25 (catastalmente
Piazza Sedile di Portarotese 23) e precisamente: appartamentino posto al piano terra, composto di un vano, w.c., piccolo soppalco, riportato in catasto del comune di Salerno al foglio 64, p.lla 345, sub 22;
• che il prezzo della vendita veniva convenuto in € 100.000,00
(centomila/00) di cui: € 2000,00 (duemila/00) versati a titolo di caparra confirmatoria in data 19 dicembre 2013 a mezzo assegno bancario non trasferibile n. 1.016.667.890.04, tratto sul Banco di Napoli spa, filiale di Cava de' Terreni, all'ordine di € 23.000,00 (ventitremila/00) Parte_2 sempre a titolo di caparra confirmatoria versati alla data di sottoscrizione del preliminare a mezzo di assegno circolare non trasferibile n. 8301374207-09, emesso in data 27.12.2013 dal Banco di Napoli agenzia di Cava de' Tirreni, all'ordine di;
il saldo di € 75.000,00 a versarsi alla data di Parte_2 stipula del definitivo, entro il 30 marzo 2014;
• che all'art 6 del contratto preliminare le parti stabilivano che «per la realizzazione del piccolo soppalco verrà espletata entro la data di stipula dell'atto definitivo di trasferimento la relativa pratica edilizia a cura della promittente venditrice ed a spese della parte promissaria acquirente, tuttavia, fino alla concorrenza dell'importo di € 3.500,00
(tremilacinquecento/00)»;
pagina 4 di 19 • che, per l'espletamento della pratica edilizia nominava Parte_2
l'arch. , padre di , titolare della agenzia Controparte_3 Parte_3 immobiliare incaricata della mediazione immobiliare;

• che, in esecuzione degli accordi contrattuali, l'arch. veniva CP_2 regolarmente retribuito per il complessivo importo di € 3.500,00;
• che, nonostante il pagamento dei compensi professionali egli non ha mai trasmesso a essa parte attorea la documentazione originale, completa di grafici, relativa alla pratica espletata;

• che, con missiva del giorno 01/08/2014, la parte attorea diffidava pena la risoluzione del contratto, a consegnare la Parte_2 documentazione originale afferente alla pratica edilizia, al fine di poter poi riscontrare la esatta consistenza dei lavori e l'esatto adempimento degli accordi di cui all'art. 6 del contratto preliminare;

• che la diffida a adempiere rimaneva senza esito;

• che, pertanto, il contratto preliminare doveva ritenersi senz'altro risolto per inadempimento di perchè, pur essendo ampiamente Parte_2 decorso il termine di cui alla diffida 1° agosto 2014, non aveva ancora ricevuto la documentazione originale afferente alla predetta pratica edilizia.
• che, pertanto, è suo interesse chiedere che venga accertata e dichiarata tale risoluzione, con risarcimento dei danni derivanti dal mancato adempimento e condanna del convenuto ai sensi dell'art. 1385 cc al pagamento della somma di € 50.000,00 (euro cinquantamila/00), pari al doppio delle somme versate a titolo di caparra confirmatoria, oltre € 3.500,00 corrisposti al tecnico ai sensi dell'art. 6 del contratto preliminare.
Ha, pertanto, rassegnato le sopramenzionate conclusioni.
Si è costituito tempestivamente , il quale nella comparsa di Parte_2 costituzione e risposta con domanda riconvenzionale ha dedotto:
- che, diversamente da quanto sostenuto dalla parte attorea, l'incarico conferito all'Arch. veniva debitamente e regolarmente espletato;
CP_2
- che, infatti, l'odierna parte convenuta ha realizzato il piccolo soppalco come ex adverso richiesto;

- che egli, altresì, ha formalmente invitato l'attrice a visionare le opere eseguite e a ritirare la relativa documentazione, anche debitamente depositata pagina 5 di 19 presso i competenti Uffici del Comune di Salerno nonché presso il Notaio Dott.
prescelto dall'attrice per la stipula del contratto definitivo;
Per_1
- che, al momento della realizzazione dell'opera voluta dall'attrice e dopo aver debitamente provveduto anche all'estinzione del mutuo che gravava l'immobile, come impostogli dall'art. 4 del menzionato contratto preliminare, ha reiteratamente, ma invano, compulsato a convenire una data Parte_1 per la stipula del rogito definitivo, essendo ormai l'immobile libero da persone e cose e quindi inutilizzabile per il proprietario;

- che in data 30.06.2014 l'odierna parte convenuta, a causa dell'irreperibilità dell'attrice, inviava informalmente un sms comunicando nuovamente che la casa era libera e disponibile per essere visionata su appuntamento;

- che al riferito messaggio l'attrice rispondeva con un laconico "ok", come si evince dalla copia in atti;

- che, in data 14/07/2014, con raccomandata a/r n. 13967290450-8 ricevuta il 19/07/2014, in copia in atti, il convenuto si vedeva obbligato ad inoltrare alla irreperibile promissaria acquirente, una formale diffida ad indicare una data per la stipula del rogito innanzi al Notaio Dott. a Per_1 tal fine prescelto dall'attrice;
- che l'invito rimaneva senza esito;

- che la stessa sorte conseguiva anche la seconda raccomandata a/r, n.
13967290451-9 del 02/08/2014, versata in copia, a mezzo della quale ancora più incisivamente il convenuto diffidava la futura acquirente a contrattare definitivamente la compravendita del bene;

- che, inoltre, vani e numerosi sono stati successivamente anche i tentativi operati di addivenire alla stipula del contratto definitivo, compulsando direttamente lo studio notarile prescelto;

- che, solo successivamente, la promissaria acquirente, gli inoltrava la richiesta di consegna della documentazione afferente all'esecuzione del piccolo soppalco;

- che esso convenuto, contrariamente a quanto erroneamente riferito dall'attrice,, riscontrava la riferita comunicazione con tempestiva raccomandata a/r n.15115853374-3 datata 05/08/2014 (giorno dopo la pagina 6 di 19 ricezione) e spedita il 07/08/2014 ribadendo la propria disponibilità alla consegna dell'immobile e dei documenti, diffidando nuovamente l'acquirente alla stipula del contratto definitivo;

- che rimasta inevasa anche quest'ultima raccomandata in data 20/09/2014 veniva inoltrata un'ulteriore raccomandata a/r n. 052378981413, anticipata anche via pec all'indirizzo dell'avv. Controparte_1
- che, in tale diffida, veniva addirittura invitata e diffidata ad Parte_1 addivenire alla stipula dell'atto di compravendita definitivo entro il giorno
30/09/2014 alle ore 18.00, invitando per l'ultima volta la parte attorea a visionare l'immobile promesso in vendita e tutta la documentazione afferente alla pratica edilizia entro e non oltre il 29/09/2014;
- che, pertanto, la condotta della parte attorea si pone in contrasto con l'art 1175 c.c.;
- che, infatti, la mala fede si evince dal fatto che, sebbene compulsata avrebbe potuto visionare i documenti;

- che pertanto nessuna responsabilità per inadempimento può addebitarsi alla parte convenuta avendo egli scrupolosamente eseguito tutti gli oneri e obblighi impostogli dall'accordo preliminare;

- che, quindi, l'inadempimento deve imputarsi in via esclusiva alla dolosa condotta della parte attorea, la quale si è deliberatamene e fraudolentemente sottratta al dovere di stipulare il rogito ultimativo della compravendita;

- che inoltre, la condotta ha anche arrecato un pregiudizio patrimoniale e non patrimoniale tanto in termini di perdita subita che in termini di mancato guadagno di perdita di chance.
Ha, quindi, concluso per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate in premessa.
In data 16/3/2015 la precedente Giudice istruttrice, ritenendo sussistente l'obbligo di esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione ha rinviato all'udienza de 26.10.2015 all'esito della quale ha concesso i termini per il deposito delle memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c.
Nelle more della udienza del 26/10/2015, presentava ricorso per Parte_1 il sequestro conservativo dell'immobile oggetto di causa (NRG. 10546/14-sub).
Tal giudizio veniva definito con ordinanza di rigetto.
pagina 7 di 19 Nella memoria primo termine, la parte attorea ha precisato:
- che la realizzazione del soppalco e la relativa pratica edilizia, non solo costituiscono elementi essenziali del contratto, ma assurgono alla funzione di vera e propria condizione sospensiva;

- che la documentazione andava consegnata all'odierna parte attorea nei termini pattuiti al fine di consentire le opportune verifiche;

- che, infatti, l'odierna parte convenuta ben oltre i termini contrattuali invitava essa parte attorea alla stipula del definitivo, senza nulla dire in ordine alla documentazione di cui all'art 6 del contratto preliminare;

- che è circostanza da provare la circostanza che la documentazione, come da comunicazione del 5 agosto 2014, sia stata effettivamente consegnata al notaio;

- che, inoltre, dalla documentazione depositata in atti in semplice copia fotostatica non si evince in nessuno di questi documenti la firma dell'architetto né è rilevabile alcun timbro di deposito, rilascio e/o di conformità da CP_2 parte degli enti preposti;

- che, pertanto, sussistevano dubbi su chi avesse presentato la pratica edilizia e, dunque, sull'esatto adempimento dell'art 6 del contratto preliminare;

- che, infatti, dalla documentazione versata in atti risulta un certo architetto, dott. , sconosciuto. Persona_2
La causa non è stata istruita né mediante prova per testi né mediante C.T.U. e rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 13.11.2017 a causa del carico di ruolo e per la necessità di dare prioritaria definizione ai fascicoli di precedente iscrizione.
La causa ha subito rinvii dovuti al carico di ruolo e alla necessità di dare prioritaria definizione ai fascicoli di precedente iscrizione.
È stata rinviata, quindi, alla data odierna per la precisazione delle conclusioni e contestuale discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c.
***

1. Il giudizio in esame ha oggetto la valutazione degli contrapposti inadempimenti: per un verso, la domanda principale dell'attrice di risoluzione pagina 8 di 19 di diritto del contratto preliminare per violazione del termine assegnato alla promittente venditrice nella diffida ad adempiere del giorno 01.08.2014, con la conseguente condanna alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria e al risarcimento del danno e, per altro verso, la domanda riconvenzionale spiegata dal convenuto di risoluzione del contratto preliminare, di risarcimento danni e di ritenzione della caparra confirmatoria ricevuta all'atto della stipula del preliminare per essersi, la parte attorea, sottratta alla stipula del contratto definitivo senza giustificazione alcuna.

1.1. Una volta individuato il thema decidendum occorre accertare, da un lato, se può dirsi intervenuta la risoluzione di diritto del contratto preliminare in relazione alla diffida ad adempiere del giorno 01.08.2014 e, dall'altro lato, se l'attrice si sia resa effettivamente inadempiente, come asseritamente sostenuto da parte convenuta, rispetto all'obbligazione di concludere il contratto definitivo.

1.2. Orbene, ritiene questo giudicante che la domanda principale di accertamento dell'intervenuta risoluzione di diritto del contratto proposta dalla parte attorea non meriti accoglimento e va, pertanto, rigettata, mentre appare fondata la domanda riconvenzionale di accertamento dell'intervenuta risoluzione per inadempimento da parte della promissaria acquirente.

1.3. Risulta per tabulas, e documentalmente provato, che in data 08.01.2014
(v. contratto in atti), le parti stipularono un contratto preliminare avente ad oggetto l'immobile sito in Salerno, alla via Romualdo II Guarna 25, riportato in catasto del Comune di Salerno al foglio 64, p.lla 345, sub 22, per il prezzo complessivo di euro 100.000,00 (centomila/00).
1.4. È, altresì, circostanza pacifica e incontestata che il promissario acquirente versò, al momento della sottoscrizione del preliminare la somma di euro 2000,00 (duemila/00) e di euro 23.000,00 (ventitremila/00) a titolo di caparra confirmatoria, mentre la restante somma di euro 75.000,00 doveva essere versata al momento del rogito notarile;
inoltre, si stabiliva, altresì, che tale somma sarebbe stata versata alla stipula dell'atto definitivo di trasferimento e, quindi, entro e non oltre il 30 marzo 2014 (art 2 del menzionato contratto).
pagina 9 di 19 1.5. Partenendo dalla disamina della domanda attorea, la missiva dell'1.08.2014 ha sicuramente il valore della diffida a adempiere, in quanto in essa è chiaramente manifestata la volontà di ritenere risolto il contratto in caso di mancato adempimento, nel termine assegnato, della consegna della documentazione afferente alla pratica edilizia e relativa alla realizzazione del soppalco. L'odierna parte attorea, a mezzo del proprio procuratore, intimò al convenuto di adempiere alle proprie prestazioni di consegna della documentazione afferente alla pratica edilizia con l'invito a consentire l'accesso all'immobile onde riscontrare la consistenza dei lavori e l'esatto adempimento degli accordi di cui all'art 6 del contratto preliminare con l'avvertimento che «decorsi 20 giorni dalla presente , il preliminare sarà da intendersi risolto per Vs inadempimento (…)» (v. nota del 01.08.2014, in atti);

1.6. Ciò, ovviamente, non è sufficiente per ritenere risolto il contratto, giacché «l'intimazione da parte del creditore della diffida ad adempiere, di cui all'art. 1454 c.c., e l'inutile decorso del termine fissato per l'adempimento non eliminano la necessità, ai sensi dell'art. 1455 c.c., dell'accertamento giudiziale della gravità dell'inadempimento in relazione alla situazione verificatasi alla scadenza del termine ed al permanere dell'interesse della parte all'esatto e tempestivo adempimento» (Cass. Sez. 1 -, Ordinanza n. 25703 del
04/09/2023).

1.7. In primo luogo, si rileva che la parte attorea ha genericamente contestato la conformità agli originali della documentazione prodotta dalla parte convenuta (v. verbale di prima udienza); a riguardo, vale rammentare che «in tema di prova documentale il disconoscimento delle copie fotostatiche di scritture prodotte in giudizio, ai sensi dell'art. 2719 c.c., impone che, pur senza vincoli di forma, la contestazione della conformità delle stesse all'originale venga compiuta, a pena di inefficacia, mediante una dichiarazione che evidenzi in modo chiaro ed univoco sia il documento che si intende contestare, sia gli aspetti differenziali di quello prodotto rispetto all'originale, non essendo invece sufficienti né il ricorso a clausole di stile né generiche asserzioni»
(Cass. Sez. 5 -, Sentenza n. 16557 del 20/06/2019, prec. conf. Cass. Sez. 2 -,
Sentenza n. 27633 del 30/10/2018 e Cass. Sez. 6 - 5, Ordinanza n. 29993 del
13/12/2017).
pagina 10 di 19 1.8. In merito al termine pattuito nel preliminare per la stipula del definitivo, ossia il 30/3/2014, e al decorso dello stesso, si osserva in diritto che la valutazione dell'essenzialità del termine deve essere svolta avendo riguardo, da un lato, alle stesse espressioni utilizzate dalle parti nel contratto (C.
2491/1999; C. 8233/1997; C. 10751/1996); dall'altro, e soprattutto, alla natura e all'oggetto del contratto;
il tutto per accertare se il decorso inutile del termine generi la perdita di utilità del contratto (C. 2347/1995; C. 6959/1988).
L'essenzialità del termine non può essere desunta esclusivamente dall'uso di espressioni particolari quale "entro e non oltre", che si raffigura quale mera locuzione di stile (C. 21838/2010; C. 25549/2007; C. 5509/2002; C.
6086/1999; C. 1537/1996; C. 2347/1995; C. 3678/1989). Essa deve essere svolta con riferimento al momento di conclusione del contratto.

1.9. Orbene, il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo.

1.10. Detto ciò l'inosservanza di un termine non essenziale previsto dalle parti per la esecuzione di un'obbligazione, pur impedendo, la risoluzione di diritto ai sensi dell'art. 1457 c.c., non esclude la risolubilità del contratto, a norma dell'art. 1453 c.c., se si traduce in un inadempimento di non scarsa importanza, ossia se il ritardo superi ogni ragionevole limite di tolleranza;
il cui relativo accertamento deve essere condotto in relazione all'oggetto e alla natura del contratto, al comportamento complessivo delle parti, anche posteriore alla conclusione del contratto, ed al persistente interesse dell'altro contraente alla prestazione dopo un certo tempo (Cass. Sez. 2, Sentenza n.
4314 del 04/03/2016 e Cass. Sez. 1, Sentenza n. 10127 de1 02/05/2006).

1.11. Nel caso di specie, è escluso che il termine fosse essenziale, in quanto nel contratto è solo utilizzata la generica espressione “entro e non oltre” senza nessun altro elemento da cui potesse evincersi la perdita dell'utilità derivante dalla conseguimento del bene oltre la data pattuita, e dal comportamento pagina 11 di 19 tenuto dalle parti dopo la scadenza del termine;
il fatto che la parte attorea avesse l'atteso sino ad agosto del 2014 per diffidare il venditore e che avesse disertato gli inviti informali (v. sms v. all. 5, fascicolo di parte convenuta) e formali (v. raccomandate del 14/7/2014 e del 2/8/2014, inviata in epoca precedente alla ricezione della diffida ad adempiere della parte attore), depongono univocamente a depotenziare il ritardo nell'espletamento dei lavori che la parte promittente venditrice si era obbligata a far eseguire presso l'immobile.

1.12. Inoltre, la parte convenuta, al contrario di quanto asserito dall'attrice, diede pronta risposta con missiva del 05.08.2014, invitando nuovamente la promissaria acquirente a verificare l'esecuzione delle prestazioni pattuite e alla visione della documentazione afferente alla pratica amministrativa presso il Notaio [«(…) il sig. ha da tempo provveduto al pieno e Pt_2 debito adempimento di quanto pattuito nell'art. 6 del contratto preliminare di compravendita inter-partes stipulato. Del resto, la Sua Cliente, alla quale presumibilmente sarà sfuggito di informarLa in merito, è perfettamente al corrente di quanto sopra, essendo ella stata da tempo notiziata per iscritto dal sig. del deposito di tutta la Pt_2 documentazione necessaria per la stipula del definitivo presso il Notaio Dott. e Per_1 della liberazione dell'immobile da persone e cose. Di contro, è doveroso riferire che proprio la sig.ra si è resa irreperibile per la stesura del rogito, tanto che il mio Pt_1
Cliente, dopo avere reiteratamente ma invano insistito per l'indicazione di una data per la stipula (anche a mezzo sms, ricevendo in risposta un laconico "ok") e non avendo avuto più alcuna notizia della promittente venditrice nonostante i numerosi e formali tentativi di contattarla, è stato costretto ad inoltrare per ben due volte formale richiesta al notaio al fine di indicare una data per la riferita stipula nonché n. 2 raccomandate aa/rr indirizzate alla Sua Assistita, rimaste inevase. Pertanto, il mio Assistito invita e diffida ancora in via ultimativa la sig.ra , promittente venditrice, a d addivenire alla stipula del Parte_1 contratto definitivo. In merito alla Sua richiesta di visionare l'immobile oggetto di compravendita, il mio Assistito non ha nulla in contrario, ribadendo l'invito in tal senso già formulato in passato alla promittente acquirente, ma Lei comprenderà bene che tanto non sarà possibile durante il mese di agosto, poiché il sig. nonché i Suoi tecnici e Pt_2 consulenti di fiducia sono assenti per ferie, per cui sarà necessario rinviare il sopralluogo al mese di settembre, previa indicazione da parte della Sua Assistita di una data alla stessa comoda e della cui comunicazione si rimane in attesa».].

1.13. Dal tenore della presente nota, infatti, non si evince alcun rifiuto dell'odierno convenuto alla consegna della documentazione, anzi, la parte attorea fu invitata a indicare la data più comoda per visionare l'immobile. pagina 12 di 19 1.14. Riguardo alla pratica edilizia (costruzione del soppalco e relativa regolamentazione amministrativa), deve rilevarsi:
- nel contratto preliminare non era stato affatto previsto che l'incarico dovesse essere affidato dalla promittente venditrice ad uno specifico professionista;

- che la scrittura privata di affidamento di tale incarico all'art. Per_3
risulta sottoscritta, oltre che dall'appena citato professionista, da tale
[...]
il quale risulta essere anche colui il quale ha versato Persona_4
l'acconto;
- che, ad ogni modo, il professionista che ha seguito i lavori e presentato le autorizzazioni, l'arch. , risulta svolgere la sua opera nello stesso studio Per_2
, tanto è vero che nella relazione tecnica del 22/1/2014, allegata alla CP_2 presentazione della SCIA (v. all. 4 del fascicolo di parte convenuta)
l'intestazione si legge “ -Pizzo”, con indicazione dello Persona_5 stesso indirizzo e gli stessi recapiti contenuti della scrittura d'incarico;
- che il convenuto ha provato documentalmente di avere presentato la SCIA in data 20/3/2014 (all. 4) e che la sospensione dei lavori disposta in data
2/4/2014 venne revocata (v. all. alla memoria n. 3 ex art. 183, c. VI, c.p.c. di parte convenuta);
- che i lavori risultano essere stati svolti, essendo presente in atti la
“dichiarazione di fine lavori” di collaudo, con protocollo del Comune di Salerno del 17/6/2014 (pag. 41 del fascicolo del convenuto), debitamente sottoscritta dal professionista e dal tecnico;

- che è riscontrata anche la variazione della rendita catastale (v. fascicolo del convenuto, all. 4);
- che il convenuto ha provato (v. documento allegato dal convenuto alla memoria n. 3, art. 183, c. VI, c.p.c.) di avere richiesto in data 18/6/2014
pagina 13 di 19 -
- (e non nel 2015, come sostenuto dall'attrice, la richiesta del certificato di agibilità (si rammenta che l'art. 24 del d.P.R. 06 giugno 2001, n. 38 0 – ratione temporis applicabile - disciplinava il certificato di agib ilità, che attestava la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, ed era rilasciato dal dirigente o dal responsab ile del competente ufficio comu nale con riferimento agli interventi di nuova costruzione, ricostruzione o sopraelevazione, totale o parziale, e agli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salub rità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati;
il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa, erano tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agib ilità entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, allegando copia della dichiarazione presentata per la iscrizione in catasto;
entro trenta giorni dalla ricezione della domanda, il dirigente o il responsab ile del competente ufficio comunale, previa eventuale ispezione dell'edificio, avrebb e dovuto rilasciare il certificato di agib ilità previa verifica della relativa documentazione;
trascorso inutilmente il suddetto termine, l'agibilità si intendeva attestata per silenzio assenso se era stato rilasciato il parere dell'A.S.L., mentre in caso di autodichiarazione il termine per la formazione del silenzio-assenso era di sessanta giorni).

1.15. Pertanto, quanto alla valutazione della gravità dell'inadempimento il comportamento complessivo tenuto dal convenuto è stato rispettoso dei canoni della buona fede e correttezza nell'esecuzione del contratto.

1.16. Pertanto, il ritardo nell'esecuzione delle opere, di appena tre mesi, deve ritenersi di scarsa importanza, con conseguente rigetto della domanda attorea.

1.17. Il rigetto della domanda assorbe l'esame delle altre domande formulate dalla parte attorea nonché anche della domanda di rimborso della somma di pagina 14 di 19 euro 3.500,00 corrisposta all'architetto in esecuzione degli accordi CP_2 contrattuali di cui all'art 6 del menzionato contratto preliminare.


2. Domanda riconvenzionale

2.1. Occorre qualificare la domanda proposta dalla parte convenuta in convenzionale, rammentandosi che «in materia di procedimento civile,
l'applicazione del principio iura novit curia, di cui all'art. 113, comma 1, c.p.c., importa la possibilità per il giudice di assegnare una diversa qualificazione giuridica ai fatti ed ai rapporti dedotti in lite, nonché all'azione esercitata in causa, ricercando le norme giuridiche applicabili alla concreta fattispecie sottoposta al suo esame, potendo porre a fondamento della sua decisione princìpi di diritto diversi da quelli erroneamente richiamati dalle parti. Tale principio deve essere posto in immediata correlazione con il divieto di ultra o extra-petizione, di cui all'art. 112 c.p.c., in applicazione del quale è invece precluso al giudice pronunziare oltre i limiti della domanda e delle eccezioni proposte dalle parti, mutando i fatti costitutivi o quelli estintivi della pretesa, ovvero decidendo su questioni che non hanno formato oggetto del giudizio e non sono rilevabili d'ufficio, attribuendo un bene non richiesto o diverso da quello domandato» (Cass. n. 8645/2018,).

2.2. Orbene, il convenuto in riconvenzionale ha chiesto che venisse accertato e dichiarata la “risoluzione contrattuale per inadempimento” del contratto preliminare di compravendita del 08/01/2014 e, per l'effetto, pronunciare ai sensi dell'art 1385 comma 2 declaratoria di ritenzione in favore di Parte_2
delle somme di versate dall'attrice a titolo di caparra confirmatoria per un
[...] totale di € 25.000,00 (€ 2.000,00 più € 23.000,00) (v. punto c) e d) della comparsa di costituzione)

2.3. Nella diffida del 20.09.2014 con la quale l'odierna parte convenuta invitava in via ultimativa la promissaria acquirente ad addivenire alla stipula dell'atto definitivo entro e non oltre il giorno 30.09.2014 alle ore 18.00, testualmente, il convenuto comunicava (per il tramite del proprio avvocato) alla parte attorea il seguente intento: «In mancanza di ottemperanza, il contratto preliminare di compravendita dell'immobile de quo si riterrà risolto, con ogni conseguenza di legge in capo alla Sua Assistita. Invero, il mio patisce da tempo danni considerevoli, essendo l'immobile Parte_4
pagina 15 di 19 oggetto di trattative inutilizzabile dal legittimo proprietario perché
"bloccato" dalla pregiudizievole condotta della Sua Cliente».

2.4. Detto ciò, il "recesso" disciplinato dall'art. 1385 cod. civ. rappresenta – secondo la maggioritaria giurisprudenza di legittimità (C. 11784/2000; C.
9941/1996; C. 12860/1993; Cass. n. 409/2012 e, da ultimo, C. 12549
10/05/2019) – una particolare ipotesi di risoluzione per inadempimento e, dunque, sarebbe una figura riconducibile non al recesso convenzionale di cui agli artt. 1373 e 1386, bensì all'istituto disciplinato dagli artt. 1453 ss.

2.5. I presupposti di esso sono quindi i medesimi della risoluzione per inadempimento, vale a dire l'imputabilità e l'importanza non scarsa, avuto riguardo all'interesse del creditore, dell'inadempimento stesso o del ritardo.
2.6. È stata però altresì affermato che la risoluzione del contratto di diritto per una delle cause di risoluzione di diritto previste dagli artt. 1454, 1455 e
1457 cod. civ. non preclude alla parte adempiente, nel caso in cui sia contrattualmente prevista una caparra confirmatoria, l'esercizio della facoltà di recesso ai sensi dell'art. 1385 cod. civ. per ottenere, invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio, poiché dette domande hanno una minore ampiezza rispetto a quella di risoluzione e possono perciò essere proposte anche nel caso in cui si sia verificata di diritto la risoluzione stessa (cfr. Cass. 14014/2017, Cass. 26206/2017).

2.7. L'alternativa tra il recesso del contratto per inadempimento con ritenzione della caparra confirmatoria e la risoluzione (v. sancita dalla Cass. civ. Sez. Unite, 14/01/2009, n. 553) non è tra recesso e risoluzione di diritto, bensì tra recesso e risoluzione giudiziale con eventuale risarcimento del danno che andrà liquidato nella sua effettiva entità (C. 5095/2015).

2.8. Il recesso presupponendo l'inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale, configura uno strumento speciale di risoluzione di diritto del contratto, (Cass.
21209/19) da affiancare a quelle di cui agli artt. 1454, 1456 e 1457 c.c., collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, intesa come determinazione convenzionale del danno risarcibile.

2.9. Sulla scorta della rappresentata vicenda sostanziale e degli elementi appena indicati, deve qualificarsi l'azione intrapresa dal convenuto come di pagina 16 di 19 accertamento della legittimità del recesso esercitato con lettera del 20.09.2014
e, pertanto, sussiste ex art 1385, 2 comma, c.c. il diritto del convenuto a trattenere la caparra ricevuta dalla parte inadempiente, avendo il convenuto univocamente invocato l'accertamento della responsabilità da inadempimento della attrice (presupposto della legittimità del recesso) e della “risoluzione di diritto” (di cui il recesso è species).

2.10. Merita, quindi, accoglimento la domanda proposta da Parte_2
di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dell'odierna
[...] parte attorea.

2.11. Nel caso in esame, infatti, l'inadempimento non può dirsi di scarsa importanza, avendo influito in maniera significativa alla realizzazione di quanto pattuito nel contratto preliminare.

2.12. Con il proprio comportamento, infatti, la parte attorea ha impedito di addivenire alla stipula del contratto definitivo.

2.13. L'attrice si è ingiustificatamente rifiutata di visitare l'immobile e di incontrare il convenuto, il quale l'aveva a più riprese invitata.

2.14. Il suo comportamento risulta pertanto incompatibile con i doveri di correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto, non avendo egli dato corso alla stipula del definitivo nonostante i diversi inviti (v. da ultimo raccomandata del 20.09.2014 nella produzione di parte convenuta).

2.15. Alla luce di quanto sopra deve ritenersi che l'inadempimento grave e determinante ai fini della mancata conclusione del contratto sia imputabile esclusivamente alla parte attorea.

2.16. Si deve, infatti, osservare che appare dirimente, ai fini della gravità dell'inadempimento imputabile alla parte attorea che né alla data della diffida né a quella di scadenza del termine fissato nella medesima, l'attrice ha manifestato l'interesse ad addivenire alla stipula del contratto definitivo, senza che venissero addotti reali e comprovate ragioni da parte della stessa tali da giustificare una simile inottemperanza.

2.17. Deve, pertanto, essere accolta la domanda riconvenzionale proposta dal convenuto e, quindi, va dichiarata la legittimità del recesso esercitato con lettera del 20.09.2014 con il diritto della parte non inadempiente di ritenere la caparra, ex art 1385, 2 comma, c.c.
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3. Domanda di risarcimento danni

3.1. Non merita accoglimento, infine, la domanda di risarcimento del danno formulata dalla parte convenuta, promittente venditrice, per mancanza di specifica prova in ordine ai danni lamentati.

3.2. Ed invero, deve osservarsi che il principio dell'onere della prova di cui all'art. 2697 c.c. è destinato a trovare piena applicazione nel caso in esame, non trovando spazio nel nostro ordinamento giuridico domande risarcitorie che si fondano su pretesi pregiudizi patrimoniali di cui non venga fornita alcuna prova nel giudizio civile.

3.3. Il danno lamentato da parte convenuta non può, invero, ritenersi sussistente in re ipsa e coincidente con l'evento prospettato, che è viceversa un elemento del fatto produttivo del danno, ma, ai sensi degli artt. 1223 e 2056 cod. civ., trattasi pur sempre di un danno-conseguenza, sicché il danneggiato che ne chieda in giudizio il risarcimento è tenuto a provare di aver subito un'effettiva lesione del proprio patrimonio.

3.4. Nel caso di specie, nessuna prova è stata fornita e, quindi, la domanda risarcitoria avanzata in via riconvenzionale da deve essere Parte_2 rigettata.

3.5. Agli atti, inoltre, risulta che l'immobile sia stato anche venduto in favore della sig.ra con atto per Notar del Persona_6 Persona_7
01/09/2016 - Repertorio n. 56347, come risulta dalle visure depositate.

4. Le spese seguono la soccombenza e sono comprensive anche del sub- procedimento di sequestro (valore indeterminato, media complessità, liquidazione ai medi, ai minimi solo per la fase istruttoria e decisoria).


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
A) Dichiara la risoluzione del contratto preliminare di vendita dell'8 gennaio 2014, registrato in data 16/01/2014, stipulato tra le parti, avendo accertato la legittimità del recesso esercitato dalla parte convenuta;

B) Accerta il diritto del convenuto a ritenere la caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 cod. civ.;
C) Condanna la parte attorea a rimborsare alla parte convenuta le spese di pagina 18 di 19 lite, che si liquidano in € 518,00 per spese vive, € 7.202,00 per compenso d'avvocato, oltre rimborso forfetario del 15% sull'importo dei compensi, c.p.a.
e i.v.a., come per legge, da distrarsi a favore del procuratore, dichiaratosi antistatario.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata allegazione al verbale telematico.
16 aprile 2025
La Giudice
Grazia Roscigno
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