N. 13913/2024 R.G.A.C.
Tribunale di Bologna
SECONDA SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza
Il giorno 10/06/2025, alle ore 13.10, nella SECONDA SEZIONE civile del Tribunale di Bo- logna, all'udienza del Giudice dott. Pierangela Congiu, è chiamata la causa
TRA

Parte_1
- ATTORE
E
CP_1
- CONVENUTO
Sono presenti: per parte attrice l'Avv. RODI ROBERTA, nonché la parte personalmente;
per parte convenuta nessuno.
Il Giudice invita le parti alla discussione della causa.
La difesa di parte attrice si riporta agli atti difensivi e precisa le conclusioni come da separato foglio depositato in telematico.
Terminata la discussione, la Giudice si ritira in camera di consiglio per la decisione.
Ad ore 14.20, all'esito della camera di consiglio ed in assenza delle parti, il giudice decide la causa dando lettura, ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c., del seguente dispositivo e della concisa espo- sizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione redatti sul presente verbale nella parte che segue.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Bologna
SECONDA SEZIONE CIVILE
1

Il giudice, dott. Pierangela Congiu, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c. nella causa iscritta al n. 13913/2024 r.g.a.c.
TRA
(c.f.: , elett.te dom.to alla VIA GUIDICINI 16 Parte_1 C.F._1
BOLOGNA presso lo studio dell'Avv. RODI ROBERTA (c.f.: ) C.F._2
dal quale è rappr.to/a e difeso/a in virtù di procura a margine dell'atto di citazione
- ATTORE
E
(c.f.: ), CP_1 P.IVA_1
- CONVENUTA
CONCLUSIONI: come da presente verbale nella parte che precede.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO

1. Con atto di citazione del 7 ottobre 2024, il Sig. conveniva in giudizio l'Arch. Parte_1
n.q. di l.r.p.t. della Società (All. B) innanzi al Tribu- Controparte_2 CP_3 CP_1
nale di Bologna, deducendo che:
a. In data 12 dicembre 2019 veniva stipulato tra le parti un contratto preliminare di vendita di immobile da costruire (Doc. 1), avente ad oggetto una porzione di fabbricato situata a Bolo- gna, in Via Angelo Custode n. 15-17, al prezzo di Euro 325.000,00 oltre IVA.
b. Al momento della sottoscrizione del preliminare e, più precisamente, in data 17 dicembre
2019, il signor versava, ai sensi dell'art.

5.2 del contratto preliminare (Doc. 1, pag. Pt_1
6) una caparra confirmatoria di Euro 85.000,00, come risulta dall'estratto conto versato in atti sub Doc. 1, pag. 2 fasc. attoreo.
c. Contestualmente, forniva fideiussione ai sensi del D.Lgs. 122/2005 ed informava CP_1
parte acquirente dell'esistenza di un'ipoteca legale a garanzia di un mutuo fondiario concesso da Controparte_4
d. Successivamente, il 31 agosto 2022, veniva versato da parte dell'odierno attore un ulteriore acconto di Euro 70.000,00 all'ultimazione delle strutture portanti, sebbene queste fossero state realizzate soltanto a seguito della scadenza iniziale, prevista al 1 aprile 2020.
e. La consegna dell'immobile era originariamente prevista per il 31 gennaio 2021, con il saldo dovuto entro tale data.
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f. Il cantiere subiva notevolissimi ritardi, imputati principalmente alla condotta gravemente colpevole e inadempiente di e, solo in minima parte, attribuibili all'emergenza pan- CP_1
demica del 2020.
g. A causa di detti ritardi, i data 19 novembre 2022, le parti stipulavano un'integrazione del precedente negozio stipulato inter partes, in forza della quale la data per il rogito definitivo e la consegna dell'immobile veniva posticipata al 28 febbraio 2022, con ivi stabilita una pe- nale ex art. 1382 c.c. dell'importo di Euro 100,00 per ogni giorno di ritardo.
h. Nonostante questo accordo, i ritardi continuavano e il cantiere, a tutt'oggi, permane incom-
pleto e in stato di abbandono, come dimostra la copiosa documentazione fotografica prodot- ta.
i. Il Sig. tentava reiteratamente di contattare l'Arch. , Amministratore Unico della Pt_1 CP_2
per ottenere aggiornamenti e, soltanto a seguito di numerose sollecitazioni interve- CP_1
nute anche per tramite di legali, il 20 settembre 2023 l'Arch. forniva un cronopro- CP_2
gramma aggiornato della prosecuzione dei lavori.
j. Sulla scorta di tale cronoprogramma, le lavorazioni esterne e interne avrebbero dovuto esse- re ultimate entro il mese di maggio 2024 ma, ancora una volta, gli impegni di quest'ultimo rimanevano privi di qualsivoglia riscontro pratico.
k. Durante un meet avvenuto in data 19 aprile 2024, il dichiarava espressamente la pro- CP_2
pria incapacità e/o impossibilità patrimoniale di portare a compimento la costruzione senza il ricorso a soggetti terzi e, per l'effetto, il si trovava a patire una serie di disagi abi- Pt_1
tativi, adeguatamente documentati (Docc. 23 e 24).
l. Atteso il persistere del grave inadempimento della il signor comunicava CP_1 Pt_1
formalmente, tramite pec del 20 giugno 2024, il proprio recesso dal contratto preliminare e dall'atto integrativo, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1460 e 1385 c.c.
m. non riscontrava tale comunicazione, né partecipava alla Procedura di mediazione n. CP_1
554/2024 promossa innanzi all'Organismo di Mediazione dell'Ordine degli Avvocati di Bo- logna (Doc. 20), frustrando ulteriormente ogni tentativo di composizione stragiudiziale della vertenza.

2. Tutto quanto sopra premesso, il Sig. ritenendo il convenuto inadempiente, chiedeva Pt_1
l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, previo ogni opportuno provvedimento, ogni contraria istanza disat- tesa,
In via principale:
- accertare e dichiarare risolto ex art. 1385, 2° comma, c.c. e/o comunque ineffi- cace e privo di ef- fetti inter partes il “contratto preliminare di immobile da costruire” in data 12.12.2019, con sotto-
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scrizioni autenticate a mezzo Notaio in Bologna rep. 24404, fasc. 15677, registrato il Per_1
23.12.2019 e trascritto il 24.12.2019 (reg. gen. 63932, reg. part. 43480: docc. 1 e 2), nonché
l'“integrazione contratto preliminare di vendita (immobile da costruire)” in data 19.11.2021 - sempre con sottoscrizioni autenticate a mezzo Notaio rep. 26532, fasc. 17468, registrato il Per_1


2.12.2021 e trascritto il 2.12.2021 (reg. gen. 63664, reg. part. 44748: docc. 6 e 7), alla luce della piena legittimità del recesso esercitato dal Sig. con pec del 20.6.2024 (cfr. doc. 17) e/o co- Pt_1 munque a mezzo del presente atto, a fronte del grave inadempimento di in persona CP_1 del legale rappresentante p.t., per i titoli supra dedotti, e conseguentemente,
- condannare la società convenuta in persona del legale rappresentante p.t., al corri- CP_1 spondere a titolo restitutorio e/o risarcitorio al Sig. la somma di Euro 170.000,00 quale Pt_1 doppio della caparra ex art. 1385 c.c. versata in sede di conclu- sione del contratto preliminare
(Euro 85.000,00: cfr. doc. 1 e 1A), nonché l'importo di Euro 70.000,00 quale ulteriore acconto ver- sato (doc. 3), e così complessivamente Euro 240.000,00 e/o la diversa somma che dovesse risultare di giustizia, oltre alle spese sostenute dal Sig. con riferimento al contratto preliminare ed al Pt_1 successivo atto integrativo per cui è causa [Notaio Euro 3.469,71 (Euro 1.509,70+1.960,01) e
Agenzia Immobiliare Euro 6.000,00 (cfr. doc. 22)]. Il tutto oltre agli interessi al tasso legale dalla domanda giudiziale fino al saldo effettivo.
In via gradata:
- accertare e dichiarare risolto ex artt. 1453 e ss. c.c. e/o comunque inefficace e privo di effetti inter partes il “contratto preliminare di immobile da costruire” in data 12.12.2019, con sottoscrizioni autenticate a mezzo Notaio in Bologna rep. 24404, fasc. 15677, registrato il 23.12.2019 e Per_1 trascritto il 24.12.2019 (reg. gen. 63932, reg. part. 43480: docc. 1 e 2), nonché l'“integrazione contratto preliminare di vendita (immobile da costruire)” in data 19.11.2021 - sempre con sotto- scrizioni autenticate a mezzo Notaio rep. 26532, fasc. 17468, registrato il 2.12.2021 e tra- Per_1 scritto il 2.12.2021 (reg. gen. 63664, reg. part. 44748: docc. 6 e 7), alla luce a fronte del grave ina- dempimento di in persona del legale rappresentante p.t., per i titoli supra dedotti, e Controparte_5 conseguentemente,
- condannare la società convenuta in persona del legale rappresentante p.t., al corri- CP_1 spondere a titolo restitutorio e/o risarcitorio al Sig. la somma di Euro 155.000,00 Pt_1
(85.000,00+70.000,00: cfr. docc. 1, 1A, 3) nonché l'importo di Euro 84.200,00, s.e.& o, a titolo di penale ex art. 1382 c.c. (= Euro 100,00 x 842 giorni di ritardo, a far data dal 1°.3.2022 (giorno successivo alla data di consegna prevista nell'atto integrativo: 28.2.2022 v. doc. 6) al 20.6.2024
(data di recesso da parte del Sig. v. doc. 17), e così complessivamente Euro 239.200,00 e/o Pt_1 la diversa somma che dovesse risultare di giustizia, oltre alle spese sostenute dal Sig. con Pt_1 riferimento al contratto preliminare ed al successivo atto integrativo per cui è causa [Notaio Euro
3.469,71 (Euro 1.509,70+1.960,01) e Agenzia Immobiliare Euro 6.000,00 (cfr. doc. 22)].
Il tutto oltre agli interessi al tasso legale dalla domanda giudiziale fino al saldo effettivo.
In ogni caso, con ordine di trascrizione dell'emananda sentenza alla competente Agenzia del Terri- torio con esonero al Conservatore da ogni responsabilità.
In ogni caso, con vittoria di spese e compensi di lite, oltre al rimborso spese forfettarie (15%) ex art. 2 D.M. 10.03.2014, n. 55, e successive modifiche, e accessori di legge, anche con riferimento alla fase stragiudiziale e di mediazione che è risultata infrut- tuosa a causa della ingiustificata ade- sione della odierna convenuta (cfr. docc. 18-21), te- nuto altresì conto della condotta ostativa e
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inattiva della società convenuta da valutarsi anche ex art. 96, se del caso anche 3° e 4° CP_1 comma, e 116 c.p.c. come espressamente sin da ora si chiede.
Ai sensi dell'art. 163 3bis c.p.c. si segnala che la presente vertenza è soggetta a condizione di pro- cedibilità ex Dlgs. n. 28/2010 e successive modifiche e integrazioni, condizione che risulta essere stata assolta, in quanto la procedura di mediazione previa- mente attivata dall'attore ha avuto esito negativo a causa della ingiustificata mancata ade- sione della società convenuta, come risulta dalla documentazione che si produce (docc. 18-21).
In via istruttoria, si chiede sin da ora disporsi l'interrogatorio formale del legale rappresentante
p.t. di sulle circostanze di cui alla narrativa in fatto nn. da 1 a 18, da in- Controparte_6 tendersi precedute dalla locuzione “vero che”.
Sempre in via istruttoria si chiede ammettersi prova per testi sulle circostanze di cui alla narrativa in fatto nn. da 1 a 19, da intendersi precedute dalla locuzione “vero che”, indi- candosi come te- stimone la Sig. residente in [...] Castel Maggiore (Bo); Geom. Parte_2 CP_7 presso Imm.re IBI Curti s.r.l. con sede legale in Via Malaguti n. 15/2 Bologna.
[...]

3. In data 2 dicembre 2024, l'Arch. depositava istanza di visibilità del fascicolo telematico CP_2
relativo al presente giudizio, istanza che veniva accolta da questo Tribunale.

4. Successivamente, in data 20 dicembre 2024, il Tribunale adito assegnava i termini ex art. 171-ter c.p.c., dichiarando la contumacia della Società convenuta, ai sensi dell'art. 171, comma 3 c.p.c.

5. A seguito dell'udienza dell'8 maggio 2025, questa Giudice, ritenendo la causa matura per la decisione, fissava l'odierna udienza per la precisazione delle conclusioni e discussione orale ex art. 281-sexies c.p.c.
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6. Nei casi in cui nell'ambito di un contratto preliminare sia stata corrisposta una caparra confirmato- ria, al momento della stipula del contratto, di fronte all'inadempimento di una parte, l'altra può, a sua scelta, recedere dal contratto e trattenere la caparra/chiederne la restituzione del doppio (art. 1385 comma 2 c.c.), oppure chiedere la risoluzione (o anche l'esecuzione) del contratto ed il risar- cimento del danno secondo le regole generali e, quindi, provando il danno sia nell'an che nel quan- tum (art. 1385 comma 3 c.c.). Le due possibilità sono tra loro incompatibili in quanto, come eviden- ziato dalla giurisprudenza di legittimità, la caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole ex lege, sicché, ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata;
qualora, invece, detta parte preferisca agire per la risoluzione ovvero l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno va provato nell'"an" e nel "quantum". (Cass. Civ., n. 20532/2020; Cass. Civ. n.
8417/2016). Ancora, si precisa che la disciplina dettata dall'art. 1385 c.c. comma 2, in tema di re- cesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga
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alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte so- lo quando l'inadempimento dell'altra sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente (Cass. n. 20449/2020).

7. Tanto ricostruito in termini generali, nel caso di specie, la domanda attorea, qualificata come azione ex art. 1385 c.c., è fondata e merita senz'altro accoglimento.

8. Preliminarmente, poiché nella valutazione dell'inadempimento per l'esercizio del diritto di recesso ex art. 1385 c.c., il giudice di merito deve pur considerare tutte le circostanze oggettive e soggettive che possano alterare l'equilibrio contrattuale (Cass. Civ., Sez. II, 12/07/2014, n. 19246), nel caso che ci occupa la difesa attorea ha ben soddisfatto gli oneri probatori gravanti sulla parte processuale che dà impulso al processo, di cui all'art. 2697, comma 1 c.c.. È stata prodotta, infatti, copiosa do- cumentazione a dimostrazione della condotta inadempiente della ed, ex multis, si richiama- CP_1
no le allegazioni fotografiche sub Docc. 8 e 26, riferibili quantomeno all'epoca dell'introduzione del presente giudizio e ritraenti lo stato di totale abbandono e degrado del fabbricato, sul tetto del quale risultano esservi materiali di risulta, peraltro pericolanti.

9. Si aggiunga che in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implici- ta, ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto (Cass. civ. n. 22521/2011).
10. Unitamente a quanto sopra, sono evidenti gli sforzi vanamente effettuati medio tempore da parte attrice (Docc. 9-15) per sollecitare l'avanzamento dei lavori edilizi o, comunque ed in ogni caso, per ricevere puntali aggiornamenti in relazione agli stessi.
11. Parimenti, non può che essere valorizzata la reiterata disponibilità del Sig. ad instaurare con Pt_1
controparte una serrata interlocuzione stragiudiziale, concretizzatasi anche in una tangibile disponi- bilità a rinegoziare i termini ex art.

6.1 del contratto originario (cfr. Docc. 1 e 6). Purtuttavia, altro è la tolleranza del creditore, altro è la legittimazione ad adempiere “ad libitum”, come già condivisi- bilmente statuito dalla Giurisprudenza di merito secondo cui “Deve ritenersi di non scarsa impor- tanza l'inadempimento posto in essere dalla promissaria acquirente, atteso il protrarsi dello stesso per oltre sette anni e a nulla rilevando la circostanza che il legale rappresentante della società at- trice abbia manifestato per lungo tempo un atteggiamento tollerante, in ragione dei rapporti ami- cali che lo legavano alla convenuta. Infatti una protratta tolleranza del ritardo della controparte costituisce solo uno degli elementi da valutare ai fini dell'accertamento della gravità dell'inadem- pimento, potendo se del caso concorrere ad attenuarne l'intensità, ma non potendo di per sé esclu- dere la ricorrenza dell'inadempimento ove protrattosi oltre la tolleranza del creditore” (Trib. Nova- ra, Sent. 27/10/2023, n. 711).
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12. In tale contesto assume rilievo anche la condotta processuale tenuta dalla convenuta, atteso che “In
tema di valutazione delle prove ex art. 116 c.p.c., la contumacia può concorrere, insieme con altri elementi, a formare il convincimento del Giudice. Dunque, la contumacia del convenu- to se non equivale ad ammissione della esistenza dei fatti dedotti dall'attore a fondamento della propria domanda, costituisce tuttavia un elemento liberamente valutabile dallo stesso Giudice ai fini della decisione. In particolare, la contumacia non può essere equiparata ad una genera- le non contestazione dei fatti costitutivi dedotti dalla controparte, anche se la scelta processua- le non collaborativa da parte della convenuta, costituisce elemento idoneo a rafforzare le emergen- ze istruttorie ricavabili dall'esame dei documenti prodotti dalla stessa parte attrice, allorquando
l'atto di citazione già contenga nel suo corpo un'analitica elencazione dei documenti offerti a cor- redo probatorio: in definitiva, la contumacia del convenuto è elemento rafforzativo delle circostan- ze dedotte dall'attore” (Trib. Pavia, Sez. III, Sent. 07/06/2022, n. 811).
13. Non vi è dubbio, dunque, che la condotta della si sia posta in antinomia rispetto agli CP_1
impegni assunti e costituisca grave inadempimento, che pienamente giustifica il recesso dell'attore a norma dell'art. 1385 c.c.. Precisamente, detto recesso comporta lo scioglimento del vincolo contrat- tuale e, la caparra confirmatoria di Euro 85.000,00 (x 2 = Euro 170.000,00), identifica il danno ri- sarcibile, già convenzionalmente determinato.
14. L'obbligo restitutorio de quo costituisce un debito di valuta e dunque, come tale, è insensibile alle variazioni del potere di acquisto della moneta, ossia non è suscettibile di rivalutazione monetaria: infatti la caparra confirmatoria assolve alla funzione di liquidazione convenzionale ed anticipata del danno da inadempimento;
pertanto, viene accettata a titolo di integrale risarcimento e non dà luogo a maggiori danni, neppure sotto forma di rivalutazione monetaria.
15. Il recesso della parte non inadempiente ex art. 1385 c.c., costituisce, infatti, un'ipotesi di risoluzione di diritto, da affiancare a quelle di cui agli artt. 1454, 1456, 1457 c.c., e dunque una "modalità" ulte- riore di risoluzione del contratto.
16. Atteso, dunque, il contegno perpetrato da parte convenuta, a partire dalla stipula del contratto preliminare del 2019 fino ad oggi, non vi è dubbio in ordine alla circostanza che il mancato rispetto degli obblighi assunti da questi in sede negoziale sia classificabile come inadempimento grave e di non scarsa importanza, con le conseguenze sopra richiamate.
17. Per quanto riguarda, poi, l'ulteriore domanda risarcitoria volta ad ottenere il recupero degli esborsi effettuati dal Sig. dell'importo complessivo pari ad Euro 3.469,71 quanto alle spese notarili Pt_1
(Doc. 22) ed Euro 6.000,00 quanto alle spese di agenzia (citato Doc. 22), se ne rileva l'infondatezza, avendo parte attrice già esaurito la pretesa risarcitoria esperibile in giudizio, invo- cando l'applicazione del rimedio di cui all'art. 1385 c.c.. Come affermato dalla più recente Giuri-
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sprudenza di legittimità, infatti, “il risarcimento dei danni ulteriori è escluso qualora il promittente eserciti il diritto di recesso ai sensi dell'art. 1385, secondo comma, c.c., il quale prevede che la ca- parra confirmatoria risarcisca convenzionalmente il danno da inadempimento” (Cass. civ., Sez. II,
Ordinanza, 27/02/2025, n. 5201).
18. Quanto all'ulteriore domanda restitutoria avente ad oggetto le somme versate dal Sig. in Pt_1
data 1° settembre 2022 a titolo di acconto, per l'importo di Euro 70.000,00 (Doc. 3), si rileva che la stessa meriti accoglimento in quanto trattasi di corresponsione configurabile alla stregua di un inde- bito oggettivo ai sensi dell'art. 2033 c.c., essendo venuto meno il titolo in forza del quale l'importo
è stato versato.
19. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo secondo i criteri stabiliti nel D.M.
55/2014, aggiornati al D.M. 147/2022.


P.Q.M.


Il Tribunale di Bologna, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e domanda disattesa: dichiara l' avvenuto scioglimento del contratto preliminare di vendita di immobile da costruire concluso tra le parti (con sottoscrizioni autenticate a mezzo Notaio in Bologna rep. 24404, Per_1
fasc. 15677, registrato il 23 dicembre 2019 e trascritto il 24 dicembre 2019 (reg. gen. 63932, reg. part. 43480, e relativa integrazione del 19 novembre 2021 - sempre con sottoscrizioni autenticate a mezzo Notaio rep. 26532, fasc. 17468, registrato e trascritto il 2 dicembre 2021 (reg. gen. Per_1
63664, reg. part. 44748), avente ad oggetto il fabbricato situato a Bologna, in Via Angelo Custode
n. 15-17, in ragione del recesso esercitato da ex art. 1385, comma 2 c.c.; Parte_1
condanna la società al pagamento in favore del Sig. della somma di € CP_1 Parte_1
240.000,00, oltre interessi nella misura legale dalla domanda al saldo;
rigetta l'ulteriore domanda risarcitoria formulata dall'attore; condanna la società al pagamento in favore del Sig. delle spese di lite, CP_1 Parte_1
che liquida in € 14.103,00 per compenso professionale, oltre il 15% del compenso per spese forfet- tarie, CP e IVA., oltre € 1.010,48 per anticipazioni e costi di mediazione.
Bologna, 10 giugno 2025

Il Giudice
Dott.ssa Pierangela Congiu

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