N. R.G. 1770/2011
TRIBUNALE CIVILE di TERMINI IMERESE
Il Giudice dott.ssa Francesca Incandela
titolare della causa n. r.g. 1770/2011, pendente tra
Parte_1 N PERSONA DEL LIQUIDATORE
[...] Parte_2
[...]
e
Parte_3
e nei confronti di
NT [...]
Controparte_2 Controparte_3
Il Giudice
Visto il proprio decreto con il quale è stato disposto che l'udienza odierna, venisse sostituita dallo scambio e il deposito in telematico di sintetiche note scritte contenenti le sole istanze e conclusioni ed è stato assegnato alle parti termine per il deposito telematico delle predette note scritte;

Lette le conclusioni formulate dalle parti costituite con le note tempestivamente depositate giusta precedente decreto di trattazione scritta reso ai sensi degli artt. 127 ter c.p.c.

PQM

Visto l'art. 281 sexies cpc, decide dando lettura della sentenza.
Il presente provvedimento viene redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal Giudice dott. ssa Francesca Incandela in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L. 29/12/2009 n. 193, conv. con modifiche dalla L. 22/02/2010 n. 24 e del decreto legislativo 7/3/2005 n. 82 e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della
Giustizia 21/2/2011 n. 44
1

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE TERMINI IMERESE
Sezione Civile
Nella persona della Dr.ssa Francesca Incandela, in funzione di
Giudice mono-cratico, ha pronunciato – ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., ultimo comma e ad esito della discussione svolta dalle parti e sulle conclusioni da queste precisate con le note tempestivamente depositate giusta precedente decreto di trattazione scritta reso ai sensi dell'art. 127ter c.p.c– la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1770 del Ruolo Generale affari contenziosi civili dell'anno 2011
TRA
Parte_1
IN PERSONA DEL LIQUIDATORE PRO-
[...]
TEMPORE elettivamente domiciliata Pt_2 Parte_2 in Belmonte Mezzagno (PA), in via J.F. Kennedy n. 155, presso lo studio dell'Avv. Salvatore Barrale, rappresentata e difesa dall'Avv. GASPARE AFFATIGATO giusta procura in atti
ATTORE
CONTRO
elettivamente domiciliato in VIA Parte_3
MATTARELLA, 20 BAGHERIA , presso lo studio dell'avv.
BAIAMONTE BERNARDETTE , che lo rappresenta e difendono giusta procura a margine
CONVENUTO
e nei confronti di e elett.te NT Controparte_3 domiciliati in Palermo in Via Polara n. 85 presso lo studio dell'Avv.
Vincenzo Catastimeni, che li rappresenta e difende per mandato in atti;
terzi chiamati
2 - Controparte_2 NT elettivamente domiciliate presso lo studio dell'Avv. F.sco Paolo
Guagliardo in Termini Imerese presso la via V. Amodeo n.26, che le rappresenta e difende giusto mandato in atti terze chiamate
Controparte_4 terza chiamata contumace
OGGETTO: Vendita di cose immobili
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Fatti controversi
Con atto di citazione regolarmente notificato al convenuto la Parte_3 Controparte_5
(di seguito “
[...] Controparte_6
) premesso di avere stipulato con quest'ultimo un
[...] contratto preliminare di vendita in data 03.03.2009, avente ad oggetto “l'immobile sito nel Comune di TA IA (PA), in c.da San Michele Sperone, e precisamente la porzione lato mare della villetta bifamiliare, identificata nel CU del Comune di
TA IA (PA), al foglio 9, particella 2380 sub 1”, rimasto inadempiuto a causa della condotta ostruzionistica del convenuto - chiedeva di pronunciare sentenza ex art 2932 cc sostitutiva degli effetti del contratto non concluso.
La società attrice assumeva, nei fatti, di avere realizzato l'immobile, in conformità al progetto approvato con concessione edilizia n. 26, rilasciata in data 26 aprile 2007; di avere stipulato, con il il contratto preliminare avente ad Pt_3 oggetto il predetto immobile stabilendo, quale termine ultimo per la stipula del contratto definitivo, la data del 30.12.2009
(termine successivamente prorogato fino al 10.06.2010); che a titolo di caparra confirmatoria il promissario acquirente aveva già versato la somma di euro 220.000,00 e che, in data
15.03.2010, era stato immesso nel possesso anticipato dell'immobile; che il termine stabilito dalle parti per il contratto definitivo subiva ulteriori rinvii, avendo il convenuto, con raccomandata del 02.08.2010, denunciato la presenza di vizi
3 afferenti alla fossa imhoff, nonché, l'assenza del certificato di abitabilità; che nonostante la società attrice Parte_1 si offrisse di apportare le modifiche richieste pur di
[...] addivenire celermente alla stipula del contratto definitivo,
l'importo dovuto a titolo di prezzo residuo, pari ad euro
8.800,00, non veniva corrisposto nonostante l'assenza (in tesi) di vizi nella fossa imhoff e l'avvenuta richiesta, in data
28.04.2009, del rilascio del certificato di abitabilità; che, frattanto, ricevuto il possesso della villetta in data 15.03.2010 il convenuto si era reso autore di manufatti abusivi, segnatamente:
1) casetta prefabbricata in legno e massetto in conglomerato cementizio armato;
2) Tettoia con travi in legno e tegole per tutta la lunghezza del porticato .
Ciò premesso, l'attrice chiedeva di pronunciare sentenza ex art
2932 cc sostitutiva degli effetti del contratto non concluso, con contestuale obbligo del convenuto di provvedere alla corresponsione, alla società venditrice dell'importo di euro
8.800,0, a titolo di saldo residuo del prezzo;
di subordinare il solo effetto traslativo all'obbligo di demolizione, da parte del convenuto, dei manufatti abusivi da quest'ultimo realizzati
(concedendo all'uopo un termine); di condannare il alla Pt_3 corresponsione degli interessi e rivalutazione monetaria da calcolarsi sull'importo di euro 8.800,00 a far data dal
10.6.2010 sino al soddisfo, a titolo di risarcimento subito a causa della ritardata stipula del contratto definitivo di vendita;
condannare il convenuto ai sensi dell'articolo 1804 ult. co. c.c. alla corresponsione dell'importo di euro 10.000,00 a titolo di risarcimento dei danni per avere lo stesso, mediante la realizzazione dei manufatti abusivi, deteriorato l'immobile di proprietà dell'attrice avendone fatto un uso eccedente quello contrattualmente convenuto;
con vittoria di spese di lite e condanna del convenuto per lite temeraria ai sensi dell'articolo
96 c.p.c. ad una somma pari a euro 1.790,08.
Con comparsa di risposta depositata in cancelleria in data 23 gennaio 2012, si costituiva il quale, Parte_3 contestando la ricostruzione fattuale operata dall'attrice,
4 aderiva alla sola domanda formulata ai sensi dell'art. 2932 c.c. con alcune precisazioni. L'odierno convenuto evidenziava, a tal fine, che la mancata conclusione del contratto definitivo era addebitabile alla promissaria venditrice, la quale, in spregio agli accordi raggiunti, aveva consegnato l'immobile affetto da vizi, consistenti nel mal funzionamento della fossa imhoff, nonché, la difformità dell'immobile rispetto al progetto originario, per essere stati realizzati, dalla stessa società dei manufatti abusivi, con onere, dunque, a carico della stessa di provvedere alla loro regolarizzazione. Deduceva, pertanto, che il ritardo, nella stipula del contratto definitivo, era addebitabile solo alla società attrice, e che, per l'effetto, le domande avanzate da quest'ultima avrebbero dovuto essere rigettate. Chiedeva, inoltre, la riduzione del prezzo pattuito per la vendita di euro 20.000,00, tenuto conto del riscontrato vizio di sottodimensionamento della fossa imohff e delle difformità presenti nell'immobile rispetto al progetto. In via riconvenzionale domandava, infine, che venisse accertato l'inadempimento di parte attrice delle obbligazioni nascenti dal contratto preliminare di vendita, con conseguente emissione di sentenza ex articolo 2932 codice civile con condanna dell'attrice al il risarcimento del danno per responsabilità “ex artt. 1337, 1375 e 2043 c.c.”, quantificato in euro 20.000,00.
All'udienza del 12 marzo 2012, la Parte_1 chiedeva l'autorizzazione a chiamare in causa la società
[...]
e al fine di essere garantita NT Controparte_2 da queste ultime nel caso di condanna a favore del convenuto.
Si costituiva la società con comparsa NT depositata in data 25 gennaio 2013, la quale eccepiva l'improponibilità della domanda spiegata nei propri riguardi, non assumendo, l'eventuale mancata cessione delle aree in favore del Comune di TA IA (e per l'effetto l'omesso rilascio del certificato di abitabilità), alcuna efficienza causale rispetto alla domanda di riduzione del prezzo proposta da parte del convenuto, ed essendo, piuttosto, causalmente ricollegabile a tale richiesta la riscontrata difformità dell'immobile rispetto al
5 progetto.
Si costituiva la la quale spiegava delle Controparte_2 difese analoghe a quelle della NT
Si costituivano anche i signori e NT
la cui chiamata in giudizio veniva Controparte_3 autorizzata all'udienza del 16.07.2012, che rappresentavano la propria estraneità rispetto ai fatti di causa, giacchè a seguito delle vendite intercorse, gli stessi non erano più proprietari di alcun lotto all'interno del piano di lottizzazione, con conseguente inammissibilità della loro chiamata.
[...] rimaneva contumace. CP_4
La causa veniva istruita con la disposizione di una consulenza tecnica di ufficio al fine di accertare la sussistenza, all'interno dell'immobile per cui è causa, delle indicate difformità rispetto al progetto originario, nonché, l'epoca di realizzazione delle opere abusive. Avverso la perizia giurata del 10-17/04/2009, a firma del geometra richiamata Controparte_7 nell'espletata consulenza tecnica di ufficio al fine di rispondere ad alcuni quesiti posti dal giudice istruttore, veniva proposta querela di falso da parte del convenuto, sul presupposto che, dagli accertamenti effettuati dal CTP architetto
[...]
nonché, dai rilievi fotografici allegati in corso di Per_1 causa, si evinceva che lo stato dei luoghi, alla data del febbraio
2009, era difforme rispetto a quanto dichiarato dal tecnico con perizia giurata, il quale aveva, invece, CP_7 confermato la conformità al progetto dello stato dei luoghi alla data del mese di aprile 2009. All'udienza del 15.06.2015, veniva autorizzata dal giudice istruttore la querela di falso, avendo parte attrice dichiarato di volersi avvalere della predetta perizia giurata, nonché, veniva disposta la trasformazione del rito da contenzioso monocratico a collegiale ai sensi dell'articolo
281 octies c.p.c. e con la disposizione di una consulenza tecnica di ufficio. Al termine dell'istruttoria, le parti rassegnavano le proprie conclusioni, con trasmissione della causa al Collegio per la decisione.
Il giudizio per querela di falso veniva definito con la Sentenza n.
6 522/2020 con cui veniva dichiarata la falsità di detta perizia;
statuizione ormai passata in giudicato.
Seguivano diversi rinvii. All'udienza del 02.02.2022 il Giudice
Dott.ssa De Bernardi, in precedenza assegnataria del fascicolo, dichiarava interrotto il processo stante la cancellazione volontaria dall'albo dell'Avv. Simona Sorace che assisteva i sigg.ri e . NT Controparte_3
Riassunto il giudizio dal convenuto proseguita Pt_3
l'istruttoria anche con il richiamo del CTU, il Giudice dott.ssa formulava una proposta conciliativa di tal tenore: Persona_2
“a)Eliminazione, ad esclusivo carico del convenuto
[...]
, dei vizi interni ed esterni, riscontrati nella perizia del Pt_3
CTU Architett con costi quantificati nell'importo Persona_3 di euro 6.826,23 IVA esclusa, e con eventuale aggiornamento dei prezzi;
b)Stipula del contratto definitivo avente ad oggetto l'unità immobiliare sita nel comune di TA IA, in contrada San Michele Sperone, subordinata alla eliminazione dei vizi sopra indicati da parte del convenuto sopra generalizzato;
c)rinuncia a tutte le ulteriori pretese, di pagamento del prezzo residuo e risarcitorie, avanzate da parte attrice;
d)compensazione tra le parti delle spese di lite e di ctu;

e)rinuncia ad ogni pretesa nei riguardi del terzo chiamato e compensazione delle spese di lite”. La proposta conciliativa veniva rifiutata dal convenuto Pt_3
Nelle more del giudizio, in particolare nel giugno 2023, la parte terza chiamata depositava atto di cessione delle CP_1 aree libere al . Controparte_8
Con provvedimento del 04.03.2024 l'odierno DE
(subentrato al precedente giudicante, a far data 10.07.2023), disponeva il richiamo del c.t.u. Arch. affinché lo stesso, Per_3 esaminata anche la relazione di ctu depositata dall'ing.
e preso atto della falsità della perizia Persona_4 giurata del Geom. , integrasse la propria relazione Persona_5 rispondendo ai medesimi quesiti già posti all'epoca dal G.I. dott.ssa avendo cura-ove possibile- di Persona_6 specificare l'esatta collocazione temporale dei riscontrati abusi.
7 Depositata la relazione del ctu in data 25.07.2024, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e discussione orale, con termine per note conclusive fino a dieci giorni prima della calendata udienza.

2. Merito della lite
La decisione in merito alla questione relativa alla conformità edilizia, urbanistica e catastale dell'immobile promesso in vendita e di cui si chiede l'esecuzione forzata in forma specifica ai sensi dell' art. 2932 c.c., ha carattere preliminare, in quanto idonea a definire il giudizio.
Secondo il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, la sentenza di trasferimento coattivo prevista dall' art. 2932 c.c., non può essere emanata in assenza della dichiarazione - contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio - sugli estremi della concessione edilizia, che costituisce requisito richiesto a pena di nullità del contratto traslativo dalla Legge n. 47/1985, art. 17
(ora sostituito dal D.P.R. 380/2001, art. 46) e della stessa L. n.
47 del 1985, art. 40.
Tale principio si fonda su due presupposti: per un verso, la pronuncia giudiziale, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, nè, comunque, un effetto che eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l'autonomia negoziale delle parti;
per altro verso, la possibilità di successiva
"conferma", con effetto sanante, del contratto nullo - secondo il disposto della Legge n. 47/1985, art. 17 comma 4 e art. 40, comma 3, D.P.R. 380/2001, art. 46 comma 4 - non influenza la disciplina della sentenza ex art. 2932 c.c., attesa l'evidente incompatibilità tra l'istituto della conferma dell'atto nullo, previsto dalla predetta disposizione, e le peculiari caratteristiche della sentenza e l'autorità del giudicato che questa è destinata ad acquistare (Cassazione sentt. nn. 1199/97, 5902/02, 9647/06,
8 13225/08, 8489/16, 1505/18, 21721/19, 12654/2020).
Tale principio del tutto consolidato, qui certamente condiviso, secondo cui è preclusa la possibilità di pronunciare sentenza di trasferimento coattivo di diritti reali su beni immobili in assenza della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia o dell'allegazione della domanda in sanatoria con gli estremi del versamento delle prime due rate, atteso che l'art. 40 comma 2 della L. n. 47 del 1985, che sancisce la di nullità degli atti di trasferimento immobiliare privi di tali presupposti, non può che influire anche sui presupposti necessari alla pronuncia di detta sentenza ex art. 2932 c.c., che, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale, non può realizzare un effetto maggiore o diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o, comunque, servire ad eludere precisi precetti normativi. (ex plurimis Cass. 9 dicembre 1992, n. 13024; 27 aprile 2006, n.
9647; 22 maggio 2008, n. 13225).
Orbene, nell'applicare tale principio, va fatta una precisazione di ordine ermeneutico, facendo menzione dell'orientamento che distingue le ipotesi di assenza o totale difformità dalla concessione edilizia rispetto ai casi di difformità solo parziale.
Tale orientamento, distingue tra ipotesi di abuso primario, relativo a beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione o in totale difformità da essa, e abuso secondario, caratterizzato dalla circostanza che solo una parte di unità immobiliare già esistente abbia subito modifica o mutamento di destinazione d'uso o da ipotesi di parziale difformità dalla concessione.
Tale distinzione è stata costantemente propugnata negli studi del
Consiglio del Notariato e dalla dottrina in genere, attenta a impedire che le spinte all'uso dello strumento civilistico della nullità quale indiretta forma di controllo amministrativo sulla regolarità urbanistica degli immobili giungesse a paralizzare di fatto la circolazione di gran parte del patrimonio immobiliare italiano, risalente nel tempo ovvero sovente affetto da difformità trascurabili rispetto al permesso edilizio. In tal senso si spiega il corale dissenso che i commentatori hanno manifestato rispetto
9 alle tesi più severe
A tali considerazioni, la Suprema Corte ha poi aggiunto, su di un piano più squisitamente teleologico e sostanziale: "…la strumentazione prevista dalla L. n. 47 del 1985, ha lo scopo di garantire che il bene nasca e si trasmetta nella contrattazione soltanto se privo di determinati caratteri di abusivismo. La legge si preoccupa che la licenza o la concessione edilizia (ovvero la documentazione alternativa, rappresentata dalla concessione in sanatoria) siano dichiarate in atto, ma sul presupposto che detta documentazione vi sia effettivamente (v. Cass., Sez. 2^, 27 aprile
2006, n. 9647, la quale, proprio in fattispecie di sentenza sostitutiva dell'obbligo di concludere il contratto definitivo ex art. 2932 cod. civ., ha rilevato che la nullità assoluta ai sensi dell'art. 1418 cod. civ., stabilita dalla L. n. 47 del 1985, art. 40, riguarda gli atti di trasferimento immobiliari relativi a costruzioni risultanti non in regola con la normativa edilizia per
"mancanza della concessione edilizia ovvero della concessione in sanatoria"); e - poiché la presenza o la mancanza della licenza non possono essere affermate in astratto, ma devono esserlo in relazione ad una concreta opera - essa mira ad attrarre nella comminatoria di nullità (o, trattandosi di giudizio volto ad ottenere una sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 cod. civ., nell'impedimento alla pronuncia sostitutiva del negozio non concluso) i casi riguardanti immobili costruiti in maniera così diversa dalla previsione contenuta nella licenza o nella concessione da non potere essere ricondotti alla stessa. Quindi - attesa la tutela di un interesse generale sotteso alla previsione della sanzione della nullità - detta comminatoria riguarda i casi di immobili costruiti non solo in assenza della licenza o della concessione, ma anche in totale difformità da essa, come è reso sistematicamente palese, tra l'altro, dal fatto che la L. n. 47 del
1985, accomuna, anche sotto il profilo delle sanzioni amministrative e penali (rispettivamente, artt. 7 e 20, contenuti nel Capo 1^, a sua volta richiamato dall'art. 40, comma 1), l'una e l'altra tipologia di opere abusive." (cfr. Cass. Sez. 2 n. 20258
10 del 18/09/2009).
La successiva giurisprudenza di legittimità e di merito ha mostrato di aderire consapevolmente all'orientamento appena riportato, tornando a più riprese ad affermare il principio secondo cui "In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi dell'art. 40
L. n. 47 del 1985, può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. nel caso in cui l'immobile abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, dovendosi distinguere, anche quando sia stata presentata istanza di condono edilizio con versamento della somma prevista per l'oblazione e la pratica non sia stata definita, tra ipotesi di abuso primario, relativo a beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione, e abuso secondario, caratterizzato dalla circostanza che solo una parte di unità immobiliare già esistente abbia subito modifica o mutamento di destinazione d'uso" (v.
Cass. 31 gennaio 2011 n. 2187; Cass. n. 8081 del 07/04/2014;
Cass. 29/11/2017, n. 28626; Cass., n. 11659 del 14/05/2018;
Corte appello Brescia, 10/02/2017, n. 221).
Resta, dunque, da comprendere cosa debba intendersi per abuso primario e, invece, abuso secondario.
Sul punto soccorre, innanzitutto, il dato normativo.
L'art. 31 del D.P.R. n. 380 del 2001 (già art. 7 L. n. 47 del 1985) definisce gli interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire "quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l'esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile".
Il successivo art. 32, nel demandare alla Regioni la definizione in dettaglio delle variazioni al progetto approvato, da ritenere
"essenziali", ha comunque precisato che tale essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti
11 condizioni:
a) mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards previsti dal D.M. 2 aprile 1968, pubblicato nella
Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;
b) aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;

c) modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza;

d) mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito;

e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.
Aggiunge, quindi, al comma 2, che "Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative".
Inoltre, sul versante, per così dire, inferiore, o meno grave, delle possibili tipologie di abusi è intervenuto il D.L. n. 70 del 13 maggio 2011 che, a modifica dell'art. 34 del T.U. dell'Edilizia, ha comunque escluso dalla tipologia degli interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo abilitativo, le violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure progettuali (comma

2-ter, introdotto dall'art. 5, c. 2, lett. a), L. n. 106 del 2011), ossia le cosiddette "tolleranze di cantiere", non assoggettate a sanzione alcuna.
Sulla scorta di tale dato normativo, in giurisprudenza si è, volta per volta, cercato di individuare in concreto la linea di discrimine tra le due tipologie di abuso;
per tale verso, si è ritenuta secondaria e parziale la difformità dal progetto assentito che non comporti un aumento consistente della volumetria realizzata e che non abbia dato luogo ad un organismo integralmente diverso o autonomamente utilizzabile (Tribunale
Salerno, sez. I, 19/02/2014); si è ancora, affermato che siano idonei ad escludere la commerciabilità del bene quegli
12 "interventi di trasformazione edilizia, per i quali è necessario il rilascio della concessione edilizia, essendo al riguardo sufficiente … che l'opera abbia subito modifiche nella sagoma o nel volume rispetto a quello preesistente" (Cass. n. 52/2010); ancora, si è affermato ricorrere l'ipotesi di abuso totale o primario "quando sia stato realizzato un organismo edilizio radicalmente diverso per caratteristiche tipologiche o di realizzazione di volumi non assentiti (L. n. 47 del 1985, ex art. 8), da quello per cui la concessione è stata rilasciata. Si ha invece variazione parziale (L. n. 47 del 1985, art. 12) quando la modifica concerne parti non essenziali del progetto" (Cass. n.
8081 del 07/04/2014).
Anche la giurisprudenza del Consiglio di Stato, con specifico riferimento al caso della traslazione del manufatto rispetto all'area originaria, assume esservi "variante essenziale quando le modifiche al progetto assentito riguardano la sagoma, la superficie coperta, la struttura interna e la destinazione dell'edificio", mentre "la parziale rilocalizzazione… attuata con una parziale traslazione e rotazione dello stesso rispetto all'ubicazione originaria di progetto è una mera variante minore e non una vicenda che giustifichi l'emanazione di una nuova concessione" (Consiglio di Stato 22 gennaio 2003 n. 249).
In buona sostanza, richiamando i criteri più volte richiamati dalla Suprema Corte, può concludersi che la distinzione in parola debba tenere presente il carattere sostanziale della funzione del titolo concessorio, diretto a tutelare sia il bene giuridico della sicurezza degli edifici sia quello del rispetto di un ordinato assetto del territorio;
alla luce di tale valutazione possono ritenersi in concreto ostative alla commerciabilità del bene, in quanto idonee a frustrare la funzione dei titoli abilitativi, quelle difformità dal progetto assentito che comportano una diversità rispetto alla previsione contenuta nella licenza o nella concessione da non potere essere in alcun modo ricondotti alla stessa (v. Cass., Sez. 2^, 27 aprile 2006, n.
13 9647; Tribunale Bari, sez. III, 09/05/2013).
Va poi soggiunto, come per orientamento consolidato della Suprema
Corte, che “nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente, la conformità catastale oggettiva di cui all'art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985, costituisce una condizione dell'azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione;
viceversa, il giudice non è tenuto a verificare la ricorrenza della c.d. conformità catastale soggettiva, consistente nella coincidenza del promittente venditore con l'intestatario catastale del bene, in quanto non costituisce una condizione dell'azione e la sua mancanza non impedisce l'emissione di una sentenza costitutiva di trasferimento del fabbricato ex art. 2932 c.c”. (cfr.Cass. sez. 2 - , Sentenza n. 20526 del 29/09/2020).
Invero i principi, elaborati dalla giurisprudenza di legittimità con riferimento alla c.d. "conformità edilizia ed urbanistica", devono ritenersi operanti anche con riferimento alla c.d. "conformità catastale oggettiva", attesa l'evidente analogia, strutturale e teleologica, delle rispettive discipline. Deve pertanto ritenersi, in definitiva, che anche la "conformità catastale oggettiva" rappresenti, al pari della "conformità edilizia ed urbanistica", una condizione dell'azione; con la conseguenza che essa soggiace al principio generale che, ai fini dell'accertamento della sussistenza delle condizioni dell'azione, rileva non il momento della domanda, bensì quello della decisione (cfr. SSUU n. 23825/09; da ultimo, Cass.
16068/19).
D'altra parte, proprio la riconosciuta specularità tra la sentenza ex art. 2932 c.c. ed il contratto di cui essa è destinata a produrre gli effetti impone di ritenere che, come i contratti ad effetti reali conclusi sotto la vigenza dell'articolo 29, comma 1 bis, I. n. 52/1985 vanno soggetti alle disposizioni ivi dettate, parimenti a tali disposizioni vanno soggette le sentenza traslative ex art. 2932 c.c.
Il comma 1 bis dell'art. 29 della legge n. 52/1985, sopra trascritto, contiene due distinte disposizioni. La prima - concernente la
14 conformità catastale oggettiva, ossia “la corrispondenza tra lo stato materiale effettivo dell'immobile oggetto del contratto e la rappresentazione catastale del medesimo” - dispone che il contratto contenga, oltre all'identificazione catastale ed al riferimento alle planimetrie depositate in catasto, “una specifica dichiarazione degli intestatari (sostituibile con una attestazione di un tecnico) di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto”; essa impone, quindi, un contenuto necessario del contratto
(identificazione catastale, riferimento alle planimetrie depositate in catasto, dichiarazione degli intestatari o attestazione di un tecnico aventi ad oggetto la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie) e attiene alla sfera della validità del medesimo. La seconda - concernente la conformità catastale soggettiva, ossia l'identità tra l'autore dell'atto e l'intestatario catastale dell'immobile - fa obbligo al notaio di individuare gli intestatari catastali e di verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari;
essa non introduce un contenuto necessario del contratto, ma impone un'attività al notaio rogante. La prima di tali disposizioni è presidiata con l'espressa previsione della nullità dell'atto privo del contenuto prescritto. La seconda non è invece assistita da alcuna sanzione di nullità dell'atto rogato senza la sua osservanza, cosicché il mancato rispetto della stessa risolve i propri effetti esclusivamente sul piano della responsabilità delle parti e del notaio (per quest'ultimo, tanto sul piano disciplinare quanto su quello dell'esatto adempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto d'opera professionale).
Orbene, la questione della possibilità di trasporre la disciplina dettata dall'articolo dall'art. 29, comma 1 bis, I. 52/1985 alle sentenze di trasferimento ex art. 2932 c.c. pone quindi problemi diversi per la conformità oggettiva e per quella soggettiva.
Per quanto riguarda la conformità oggettiva, si tratta di stabilire se, ed in quali termini, la norma che prevede la nullità del contratto privo della dichiarazione (dell'intestatario) o dell'attestazione (di un tecnico abilitato) di conformità catastale oggettiva del fabbricato che ne forma oggetto precluda la possibilità di pervenire al trasferimento con sentenza ex art. 2932 c.c. di un fabbricato la cui dichiarazione o attestazione di conformità catastale oggettiva non risulti acquisita in
15 giudizio;
nonché, in ipotesi affermativa, di stabilire quale sia il vizio che affligga una sentenza ex art. 2932 c.c. che sia stata emessa in difetto di detta acquisizione o che non dia atto della dichiarazione o attestazione di conformità catastale oggettiva che pure sia stata acquisita in giudizio.
La questione è già stata affrontata dalla Suprema Corte, che, con la sentenza n. 12654/20 - dopo aver affermato, come sopra riportato, che il disposto dell'articolo 29, comma 1 bis, I. 52/1985, trova applicazione anche al trasferimento giudiziale della proprietà degli immobili con sentenza emessa ai sensi dell' articolo 2932 c.c. - ha altresì ulteriormente precisato che la presenza delle menzioni catastali (l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione o attestazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto) costituisce condizione dell'azione di adempimento del contratto in forma specifica ex art. 2932 c.c. e, pertanto, deve sussistere al momento della decisione;
che la produzione delle suddette menzioni catastale - ove esse non risultino già dal contratto preliminare dedotto in giudizio - può intervenire anche in corso di causa;
la conformità catastale soggettiva, per contro, non costituisce condizione dell'azione e, pertanto, la sua mancanza non impedisce l'emissione di una sentenza costitutiva di trasferimento del fabbricato ex art. 2932 c.c..
Nel caso di specie, risulta per tabulas che vi sia difformità tra l'immobile de quo e gli elaborati grafici di progetto (all. d degli allegati alla querela di falso) nonchè le planimetrie depositate in catasto (all. s alla rel. ctu Arch dep il 28.4.2015), le quali Per_3 riportano un locale tecnico in luogo della camera da letto, esistente nello stato di fatto attuale dell'immobile.
Infatti, in seno alla relazione integrativa del 2015, in risposta al quesito sulla difformità tra l'immobile promesso in vendita e quello rappresentato nel progetto presentato per il rilascio del permesso di costruire e successivamente descritto in DOCFA e nella perizia del
Geom. , il ctu –dopo aver analizzato gli elaborati grafici Persona_5 di cui alla concessione edilizi- ha appurato che: “gli stessi presentano difformità rispetto allo stato dei luoghi attuale, ovvero, mentre negli elaborati grafici sono indicate due finestre nel soggiorno e due nella
16 camera d letto, allo stato attuale ne risulta realizzata una nel soggiorno ed una nella camera da letto. Si è accertato, ancora, che mentre negli elaborati grafici del progetto lo spazio sottostante il vano scala al piano terra era libero, allo stato attuale vi è stato realizzato un piccolo ripostiglio con annesso soggiorno. Si è appurato poi che il servizio igienico al piano terra nel progetto aveva una forma trapezoidale mentre allo stato attuale presenta una forma rettangolare e che la camera da letto al piano terra aveva una superficie maggiore, mentre allo stato attuale è stato realizzato il corridoio (all'interno dello spazio che originariamente era adibito a camera da letto) per collegare il soggiorno alla seconda camera da letto (che originariamente non esisteva). Avendo confrontato, infatti, gli elaborati grafici di progetto e lo stato dei luoghi attuale, è emerso che il locale oggi adibito a camera da letto era originariamente destinato a locale tecnico, e non aveva alcuna apertura dall'interno ma viceversa vi si poteva accedere soltanto dall'esterno” (cfr rel. integrativa del ctu Arch. dep. il 28.4.2015). Per_3
Dalla risposta al quesito posto illo tempore era già evidente la difformità catastale oggettiva dell'immobile rispetto agli elaborati grafici di progetto e la rappresentazione in DOCFA.
Orbene, a seguito dell'ultimo richiamo del ctu effettuato dall'odierno decidente, sono ulteriormente confermate le difformità riscontrate sull'immobile in parola rispetto alla concessione edilizia rilasciata nel
2007, a seguito del passaggio in giudicato della sentenza che ha accertato la falsità della perizia giurata redatta nel 2009 dal geom.
, ed è stata stabilita la data di realizzazione degli abusi. Persona_5
Invero, con specifico riguardo al quesito A), riguardante gli spazi interni dell'immobile promesso in vendita, il ctu (a Persona_3 seguito del richiamo) ha così riferito: “..Le difformità, quindi, accertate dal C.T.U. tra gli elaborati grafici di cui alla CP_9
e lo stato dei luoghi attuale possono essere riassunte in: 1) il
[...] locale tecnico, così come indicato negli elaborati grafici di progetto e nell'accatastamento, è stato sostituito con una camera da letto, modificando quindi la sua destinazione d'uso, il vano originariamente non aveva aperture comunicanti con l'interno, mentre allo stato attuale è stata realizzata una porta di collegamento con il corridoio
17 per mettere in collegamento questo vano con la restante parte del fabbricato, demolendo parte del muro perimetrale esterno del fabbricato;
2) lo spazio sottostante il vano scala, che originariamente era libero senza soluzione di continuità, allo stato attuale presenta un tramezzo ed al suo interno è stato realizzato un piccolo ripostiglio con accesso dal soggiorno;
3) il servizio igienico, originariamente presentava una forma trapezoidale mentre allo stato attuale ha una forma rettangolare e risulta inglobato al suo interno il disimpegno originario;
4) il servizio igienico e la camera da letto, originariamente presentavano una forma diversa, in quanto è stato realizzato un corridoio per collegare il soggiorno alla camera da letto realizzata nell'originario locale tecnico;
5) la camera da letto, allo stato attuale presenta dimensioni più piccole e vi si accede dal corridoio mentre negli elaborati grafici di progetto vi si accedeva dal disimpegno;
6) nella camera da letto, che originariamente era destinata a locale tecnico, allo stato attuale è stata chiusa la porta di accesso all'esterno ed è stata realizzata una finestra;
7) la finestra accanto a quella esistente, che originariamente era presente nella camera da letto è stata chiusa;
8) la finestra accanto a quella esistente, che originariamente era presente nel soggiorno è stata chiusa;
9) la finestra nella camera da letto prospiciente il prospetto principale al piano primo è stata chiusa” (v. pag. 20-23 rel ctu dep. il 25.7.2024).
Riguardo tali difformità, riscontrate negli spazi interni, il ctu ha concluso affermando che: “…le difformità accertate, poiché sono riconducibili alla diversa distribuzione degli spazi interni, alla chiusura di vani finestra, e manifestano la demolizione di parte del muro perimetrale esterno ed il cambiamento di destinazione d'uso del locale tecnico in camera da letto, raffigurano allo stato attuale un abuso edilizio e rappresentano opere realizzate in difformità alla
Concessione Edilizia rilasciata” (v.pag. 23-24 rel ctu dep. il
25.7.2024).
È stato evidenziato come tali abusi negli spazi interni esistessero già alla data dal rogito del preliminare febbraio 2009.
Risulta, infatti, acclarato, alla luce degli accertamenti condotti sia dall'arch. che dall'ing. che alla data di Per_3 Persona_4 stipula del contratto preliminare nel febbraio 2009, l'immobile
18 presentava già delle evidenti difformità: “Analizzando la pavimentazione presente all'interno dell'immobile si nota che la stessa risulta essere omogenea ed uguale sia nel corridoio (freccia di colore rosso) nonché nella camera da letto (freccia di colore blu) che originariamente nel progetto doveva essere adibita a locale tecnico. Si nota, altresì, che nel vano porta di accesso dal corridoio alla camera da letto non vi sono segni di lavorazioni realizzate in epoca differente quali ad esempio la demolizione del muro perimetrale esterno per realizzare la porta si nota ancora persino lo zoccoletto in continuità tra le due camere. Appare evidente, pertanto, che il proprietario dell'immobile non poteva in alcun modo realizzare tali opere successivamente alla consegna ed alla presa in possesso dell'immobile poiché si noterebbero i segni evidenti sui luoghi (…) La realizzazione del tramezzo, dove al suo interno è stato realizzato un piccolo ripostiglio nello spazio sottostante il vano scala che negli elaborati grafici di cui alla concessione edilizia risulta essere libero, non poteva in alcun modo avvenire in epoca successiva alla finitura delle opere all'interno dell'immobile poiché vi sarebbero evidenti tracce di tali lavorazioni. Si ribadisce ancora che la pavimentazione risulta essere omogenea e non denota soluzioni di continuità attribuibili a lavorazioni postume alla collocazione della stessa. Anche la eventuale demolizione del tramezzo divisorio tra il servizio igienico al piano terra e la camera da letto collocata in posizione frontale e la nuova realizzazione dei due tramezzi del corridoio per raggiungere la camera da letto (locale tecnico) avrebbero comportato ingenti lavorazioni e modifiche agli impianti. Si ribadisce che tali lavorazioni non potevano in alcun modo essere realizzate dal proprietario in epoca successiva alla data di consegna dell'immobile in quanto si noterebbero i segni evidenti di tali opere che viceversa a parere dello scrivente erano già presenti. Si nota, ancora, nella fotografia sopra riportata l'omogeneità della pavimentazione senza soluzioni di continuità e alterazioni cromatiche che possano indurre ad opere successiva alla collocazione della stessa. Per i motivi su esposti il C.T.U. ritiene che gli abusi accertati siano riconducibili alla data antecedente al febbraio 2009.” (v. pagg. 47-51 rel ctu dep. il 25.7.2024).
19 Ora, in ordine all'incidenza delle c.d. difformità appena evidenziate rispetto al progetto originario, già il C.T.U. Persona_4 aveva affermato: " E' utile evidenziare però che le suddette difformità,
a meno del cambio di destinazione d'uso del locale tecnico a camera da letto, grazie al recepimento del testo unico sull'edilizia (D.P.R.
380/01) a seguito della L.R. 16/2016, possono essere regolarizzate con una SCIA tardiva dietro il pagamento di una sanzione di 1.000,00 oltre a diritti amministrativi ed oneri tecnici da corrispondere al tecnico eventualmente incaricato”.
Parimenti il ctu Arch. in sede di risposta alle osservazioni Per_3 formulate dall'avv. Baiamonte, ha così risposto: “≥ Il C.T.U. fa rilevare che il quesito posto dal sig. Giudice non comprendeva tale aspetto ovvero se le difformità accertate siano sanabili in merito alla normativa vigente. Tuttavia, si precisa che tali difformità, a meno del cambio di destinazione d'uso del locale tecnico a camera da letto,
(come peraltro già affermato dall'ing. nella relazione di Per_4
C.T.U. allegata al presente giudizio) grazie al recepimento del testo unico sull'edilizia (D.P.R. 380/01) a seguito della L.R. 16/2016, possono essere regolarizzate con una SCIA tardiva dietro il pagamento di una sanzione di 1.000,00 oltre a diritti amministrativi ed oneri tecnici da corrispondere al tecnico eventualmente incaricato”
(pag.39, rel dep. il 25.7.2024).
Del resto, il mutamento della destinazione d'uso tra categorie funzionali ontologicamente diverse, con mutamento della destinazione d'uso di un locale da non residenziale a residenziale, necessita del permesso di costruire ex art. 10, comma 1, lett. c), del
Testo Unico Edilizia, ed è perciò suscettibile di misure ripristinatorie, comportando un aggravio del carico urbanistico
Infatti, le modifiche apportate alla villetta rispetto al progetto originario hanno determinato un "cambio di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante" del piano Locale Tecnico a locale
"abitabile" (camera da letto), che rientrano nell'ambito degli interventi edilizi previsti nell'art.16, comma 1, lett. a) l. r. Sicilia n.16/2016 rubricato sotto il titolo "Variazioni essenziali", avendo determinato un mutamento della destinazione d'uso che implica variazioni degli standard previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968.
20 Nel caso di specie, in considerazione del fatto che il cambiamento di destinazione d'uso è avvenuto tra categorie funzionalmente diverse rispetto alla destinazione d'uso originaria (da locale tecnico a camera da letto) prevista nella concessione edilizia del 2007, deve concludersi che tale intervento ha comportato un radicale mutamento di destinazione d'uso, un mutamento di categoria edilizia, con aumento volumetrico e incremento del carico urbanistico, che per espressa qualificazione di legge, costituisce un "mutamento di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante" che per essere regolarizzato necessita del permesso di costruire, mancante nel caso de quo.
Per altro verso, riguardo al quesito B) rivolto al ctu, riguardante gli spazi esterni dell'immobile promesso in vendita, il ctu (a Persona_3 seguito del richiamo) ha così riferito: “Per ciò che concerne lo stato esteriore dell'immobile negli anni 2009 e 2010 come risulta dall'analisi delle aerofotogrammetrie allegate agli atti di causa,
l'immobile originariamente presentava uno spazio esterno libero. In relazione ai manufatti abusivi denunciati dalla società attrice, essi si riferiscono alla realizzazione di una casetta prefabbricata in legno, previo realizzazione di massetto in conglomerato cementizio armato, finalizzata al ricovero di attrezzi all'interno di uno spazio ubicato a ridosso del prospetto laterale in posizione opposta alla strada, ed alla realizzazione di una tettoia con travi in legno e tegole per tutta la lunghezza del porticato. Come si evince dal verbale del sopralluogo eseguito in data 28.05.2014 il sig. ha dichiarato di avere Pt_3 collocato la casetta in legno per ricovero attrezzi, ed avere eseguito personalmente il massetto in c.c.a. per collocare la casetta in legno in prossimità della Fossa Imhoff. Non è possibile risalire, tuttavia, all'epoca della realizzazione del manufatto sopra citato, sebbene il sig. dichiari di averlo collocato. In merito poi alla realizzazione Pt_3 della tettoia in corrispondenza del porticato, attraverso la collocazione di travi in legno e tegole, per tutta la lunghezza dello stesso, si è proceduto con l'analisi di n. 3 aerofotogrammetrie prodotte ed allegate agli atti di causa, da cui emerge che la aerofotogrammetria del 29.07.2009 e quella del 08.06.2010 non presentano ancora la copertura del porticato, mentre quella del 16.07.2011 denota la presenza della tettoia. Per ciò che concerne le opere identificate nella
21 casetta prefabbricata in legno ed il massetto sottostante in c.c.a., esse sono state realizzate dal sig. ma non è possibile accertare Pt_3
l'epoca di realizzazione delle stesse. In merito, piuttosto, alla tettoia in legno in corrispondenza del porticato, alla luce delle aerofotogrammetrie prodotte, essa è stata realizzata in epoca successiva alla data del 16.07.2011 (v. pag. 24 rel. ctu dp. il
25.7.2024).
Quanto alla fossa imhoff, il ctu ha accertato : “Si ritiene, infatti, che la Fossa Imhoff sia stata realizzata a regola d'arte, in conformità alle disposizioni di cui al parere del e che la stessa sia Parte_4 adeguatamente proporzionata rispetto alle dimensioni dell'immobile.
Pur non di meno, si fa rilevare che il geologo nella relazione asserisce che “il pozzo assorbente deve essere posizionato lontano da fabbricati aie aree pavimentate che ostacolino il passaggio dell'area nel terreno” viceversa, come verificato in occasione dei sopralluoghi, l'area soprastante il pozzo è stata pavimentata e soprattutto è stato realizzato al di sotto della stessa un massetto in c.c.a. che indubbiamente non favorisce il passaggio dell'aria nel terreno. A parere del C.T.U. pertanto il cattivo funzionamento della Fossa Imhoff non è da imputare alla cattiva regola d'arte nella sua esecuzione, poiché essa è stata realizzata in conformità alle prescrizioni di progetto ed in relazione alle disposizioni del geologo dott. ma, NT0 viceversa, è da imputare alla realizzazione del massetto in c.c.a. ed alla collocazione della pavimentazione da parte del sig.
[...]
(v. pag. 38rel. ctu il 25.7.2024) Pt_3
Appare quindi evidente che gli abusi realizzati dal promissario acquirente (casetta il legno, massetto in c.c.a. in prossimità della fossa imoff, tettoria in legno in corrispondenza del porticato) si siano andati a “sommare” ad una situazione già “abusiva”, connotata da difformità rilevanti esistenti negli spazi interni rispetto alla concessione edilizia del 2007 ed agli elaborati grafici di progetto.
L'accertamento dello stato dell'immobile è stato effettuato in modo rigoroso ed esaustivo dal C.T.U. nominato in corso di causa, il quale ha pienamente motivato le proprie conclusioni (che questo giudice ritiene integralmente condivisibili) e ha, altresì, esaurientemente replicato alle osservazioni critiche mosse delle parti, evidenziando di
22 aver riscontrato alcune difformità secondarie ed altre difformità, invece, più significative, all'interno dell'immobile e già esistenti al momento del rogito, concernenti in particolare il cambio di destinazione d'uso del locale tecnico a camera da letto.
Va, quindi, osservato che nonostante le opere di urbanizzazione afferenti la Convenzione di Lottizzazione del 26.08.2002, rep. 377, reg. in Termini Imerese il 30.08.2002 al n. 1166 denominata
“ ed altri” e la cessione delle aree libere siano Persona_7 avvenute solo in corso di causa (atto di cessione già depositato telematicamente in giudizio in data 22.6.2023 ed ammesso come produzione con l'ordinanza del Tribunale resa in data 29.6.2023 in quanto di formazione successiva), le plurime difformità accertate in risposta ai quesiti posti all'ausiliario, costituiscono un abuso edilizio di rilevanza tale da impedire una pronuncia esecutiva richiesta ex art. 2932 c.c., come dichiarato dal ctu in risposta al quesito d) (cfr. pag.33 rel. ctu dep. il 25.7.2024).
Le considerazioni finora svolte non mutano neppure alla luce della recente entrata in vigore del “c.d. Decreto salva casa” menzionato dalle parti, che ha modificato articolo 23-ter, comma 1-quinquies, il quale disciplina i titoli richiesti per il mutamento di destinazione d'uso di un complesso edilizio nei casi in cui lo stesso sia realizzato senza opere (lettera a) ovvero con opere (lettera b), che fa comunque salve le leggi regionali in materia di urbanistica.
Nel caso di specie, si ribadisce, si è in presenza di immobile privo di conformità catastale oggettiva, con opere realizzate in difformità dal progetto assentito, aventi rilevanza urbanistica, oltre che privo di certificato di abitabilità.
Trattasi, dunque, di abusi idonei a paralizzare la stipula del contratto definitivo.
Alla luce di tutte le argomentazioni sopra riportate, la domanda attorea promossa ai sensi dell'art. 2932 c.c., pertanto, andrà rigettata.
Il rigetto della domanda attorea, a cui il convenuto aveva sostanzialmente aderito, rende superfluo il vaglio delle ulteriori domande spiegate dalle parti, in quanto subordinate all'esistenza di un contratto valido da eseguire, avente un oggetto determinato e
23 possibile, non sussistente nel caso in esame per i motivi sopra detti.
Quanto alla proposta dall'attrice di risarcimento ex art. 1804 c.c. ultimo comma, per il deprezzamento dell'immobile (già abusivo) promesso in vendita, a causa degli abusi commessi dal promissario acquirente, questa va pure rigettata.
Va, intanto, precisato che, secondo il più recente orientamento della
Suprema Corte, la promessa di vendita di un immobile con consegna anticipata integra un contratto misto, la cui causa è data dalla fusione di quelle di due contratti tipici: il preliminare di compravendita e il comodato precario;
pertanto, stante l'unitarietà funzionale che contraddistingue il collegamento negoziale, tale contratto trova la sua disciplina giuridica in quella prevalente del preliminare di compravendita (v. sul punto cass. ord. n. 5891 del 05/03/2024).
Anche alla luce di tale precisazione, tale richiesta di risarcimento ex art. 1804 ult.co. c.c., la quale va ricondotta alla facoltà di recesso dal contratto di comodato “eventualmente” collegato al preliminare di vendita, si pone in antitesi con la domanda principale ex art. 2932
c.c. ad effetti manutentivi del preliminare (ad effetti anticipati) stipulato dalle parti.
Ciò anche in ragione del divieto – argomentabile e desumibile dall'art. 1175 c.c. – di venire contra factum proprium, che impone ai soggetti giuridici l'obbligo di coerenza ed esclude la possibilità di invocare la tutela giuridica, quando essa si ponga in contrasto con comportamento in antecedenza tenuto da colui che la richiede.
Per i medesimi motivi, non può essere accolta la domanda dal convenuto di risarcimento del danno per violazione della regola della buona fede durante le trattative ex artt. 1337, 1338 c.c. nonchè durante l'esecuzione del contratto ex art. 1375 c.c., peraltro proposta da un soggetto a propria volta autore di abusi sull'immobile de quo.
Quanto alla domanda di risarcimento del danno ex art. e 2043 c.c.
“a causa del nocumento subito dallo stesso anche in termini morali e non solo patrimoniali”, la stessa è di formulazione talmente generica da non essere neppure entrata nel “thema decidendum”.
Va parimenti rigettata la domanda di riduzione del prezzo formulata dal convenuto la quale presuppone comunque l'accoglimento Pt_3 della domanda ex art. 2932 c.c., impedito dalle difformità (cd.
24 primarie) riscontrate nell'unità immobiliare promessagli in vendita dalla Società attrice, a cui, va detto, si sono sommate le ulteriori difformità secondarie negli spazi esterni imputabili allo stesso Pt_3
Quanto alle domande spiegata dall'attrice nei confronti delle parti terze chiamate, con cui la stessa ha chiesto di essere garantita e manlevata dalla in caso di accoglimento della NT domanda formulata dal Sig. di riduzione del prezzo Parte_3 di compravendita dell'unità immobiliare promessagli in vendita, a causa del mancato rilascio del certificato di abitabilità, va ritenuta assorbita dal rigetto della domanda principale ex art. 2932 c.c. e dal conseguente rigetto della domanda di riduzione del prezzo formulata dal convenuto Pt_3
Non v'è luogo, infine, alla condanna della convenuta ex art. 96 c.p.c., atteso che la condanna per lite temeraria presuppone che l'azione della parte, oltre che patentemente infondata, sia tale da dimostrare la consapevolezza della sua infondatezza e, ad un tempo, un'ignoranza gravemente colpevole di tale sua infondatezza (arg. ex
Cass. n°15629.2010; Cass. n°19976.2005); ciò che non può dirsi, né emerge ex actis.

3.Spese di lite.
Tra attore e il convenuto Parte_1 Parte_3 stante la reciproca soccombenza, le spese vanno integralmente compensate.
Nei rapporti tra l'attore e le terze chiamate e NT
in considerazione del comportamento Controparte_2 processuale delle stesse, le quali hanno provveduto alla cessione delle aree libere solo nel corso del giudizio, sussistono giustificati motivi per provvedere alla compensazione delle spese di lite.
Parimenti vanno compensate le spese fra l'attrice e i chiamati e , stante l'avvenuto NT Controparte_3 collaudo delle opere di urbanizzazione della lottizzazione denominata ed altri”, in corso di causa. Persona_7
Nulla va disposto sulle spese di , rimasta contumace. Controparte_4
Riguardo alle spese della ctu, tenuto conto degli esiti complessivi del giudizio, le stesse vanno poste, in via definitiva, a carico della parte attrice e della parte convenuta Parte_1 Pt_3
25 che, nei rapporti interni, dovranno sopportarle in misura Pt_3 della metà per ciascuna.

P.Q.M.

Il Tribunale di Termini Imerese in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, ogni diversa domanda, istanza ed eccezione respinta:
- rigetta le domande formulate da NT1
, in persona del liquidatore pro-tempore,
[...] sig. ; Parte_2
- rigetta le domande formulate;
Parte_3
- compensa le spese di lite tra parte attrice
[...]
, in persona del liquidatore NT1 pro-tempore, sig. , ed il convenuto Parte_2 [...]
; Pt_3
-compensa le spese di lite nei rapporti tra la parte attrice e i terzi chiamati in causa e NT Controparte_2
[...]
- compensa le spese di lite nei rapporti tra la parte attrice e i terzi chiamati in causa e NT
; Controparte_3
-pone le spese di ctu a carico di NT1
, in persona del liquidatore pro-tempore,
[...] sig. e , in solido tra loro e, nei Parte_2 Parte_3 rapporti interni, nella misura della metà per ciascuna.
Così deciso in Termini Imerese 11/04/2025.
Il Giudice
Francesca Incandela
26