REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di GROSSETO
Contenzioso CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Mario Venditti ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente

SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1151/2024 promossa da:
(C.F.: , elettivamente domiciliata in Siena, via Parte_1 C.F._1 dei Rossi n. 44, presso lo studio degli avv.ti Beniamino Valerio Schiavone e Andrea
Greco, che la rappresentano e difendono in giudizio in virtù di procura allegata alla citazione;

ATTRICE - INTIMANTE

contro

:
(C.F.: ), elettivamente Controparte_1 C.F._2 domiciliata in Grosseto, via Ticino n. 9, presso lo studio dell'avv. Roberto Cerboni, che la rappresenta e difende in giudizio in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTA - INTIMATA

CONCLUSIONI: come da note scritte depositate in luogo dell'udienza del 26.3.2025.
MOTIVI DI FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, premesso d'aver locato a Parte_1
l'abitazione sita in Follonica, via A. Toscanini n. 19, con Controparte_1 contratto transitorio dell'11.10.2023 della durata di otto mesi, e allegando l'inadempimento della conduttrice nel pagamento dei canoni di aprile e maggio 2024, le pagina 1 di 7 ha intimato lo sfratto per morosità o, in subordine, la licenza per finita locazione al
10.6.2024, con richiesta di emissione del decreto ingiuntivo per i canoni insoluti.
Si costituiva in giudizio la convenuta, da un lato eccependo l'insussistenza della morosità denunciata all'epoca dell'intimazione e dall'altro segnalando che il contratto prodotto da controparte fosse privo della sua firma e della documentazione atta a giustificarne la transitorietà.
All'udienza del 17.7.2024, il Giudice, rilevata l'inesistenza di un contratto scritto e firmato tra le parti, respingeva l'istanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. e invitava le parti a esperire la mediazione imposta dall'art. 5 del D.Lgs. 28/2010.
Fallito il tentativo di risoluzione bonaria della vicenda, l'attrice depositava una memoria integrativa ai sensi dell'art. 426 c.p.c. per contestare l'opposizione avversaria e chiedere: in tesi, la risoluzione del contratto per morosità della conduttrice, con rispettiva condanna a restituirle l'immobile e pagarle l'importo di € 1.100,00 per canoni scaduti ante causam
e successivamente scaduti e da scadere fino al rilascio;
in ipotesi, ove fosse stata dichiarata la nullità del contratto, di condannare la conduttrice a restituirle l'immobile e pagarle la somma di € 550,00 a titolo di indennità di occupazione dalla data dell'intimazione al rilascio, con diritto a trattenere gli importi già incamerati sino al mese di giugno 2024; in ogni caso, di condannare la conduttrice ai sensi dell'art. 96 c.p.c..
In assenza di istanze istruttorie, la causa veniva istruita documentalmente e decisa all'udienza cartolare del 26.3.2025.
*****
Tanto premesso in fatto, si rileva in diritto che la domanda attorea è fondata nei limiti che seguono.
Dalla documentazione versata in atti, con particolare attinenza ai messaggi scambiati fra le parti nel periodo compreso tra settembre 2023 e aprile 2024 (all.ti 6-9 e 13 della memoria integrativa dell'attrice), se per un verso affiora l'intenzione dei contraenti di dar vita a un rapporto locativo transitorio da ottobre 2023 sino a maggio 2024, riflettendo l'esigenza di entrambi, per altro verso emerge come un vero e proprio contratto non sia mai stato siglato dalle parti, malgrado gli originari propositi della locatrice.
Il rapporto negoziale, dunque, s'è protratto per mesi in via di mero fatto, avendo poi l'odierna attrice deciso di registrare un contratto da ella predisposto, ma mai accettato né firmato dalla conduttrice (all.ti 1 e 2 della citazione).
pagina 2 di 7 Il contratto verbale di locazione abitativa deve ritenersi affetto da nullità assoluta, in quanto contrastante con l'art. 1, co. 4 della L. 431/1998.
Infatti, secondo la Suprema Corte “il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta ex art. 1, comma 4, della l. n. 431 del 1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d'ufficio, attesa la "ratio" pubblicistica del contrasto all'evasione fiscale” (cfr. Cass. SS. UU. n. 18214/2015; cfr. anche Cass. n.
9475/2021 sulla nullità assoluta del contratto non scritto ma registrato, come avvenuto nella specie).
L'avvenuta registrazione del contratto effettuata presso l'Agenzia delle Entrate da parte della locatrice è un adempimento che rileva unicamente sul piano fiscale-amministrativo e non sana affatto la nullità del contratto dal punto di vista civilistico, non bastando a soddisfare il requisito della forma scritta imposto dalla L. 431/1998.
La radicale nullità del contratto intercorso tra le parti priva di consistenza anche la pretesa della conduttrice di ottenerne in via riconvenzionale la riconduzione in una locazione della durata di anni 4+4, ai sensi dell'art. 2 della L. 431/1998, neppure rinvenendosi nella specie una nullità circoscritta alla clausola transitoria.
In difetto di un valido contratto resta l'occupazione sine titulo del bene da parte della convenuta, la quale va conseguentemente condannata al rilascio immediato del cespite in favore dell'attrice, trattandosi di materia sottratta all'ambito applicativo dell'art. 56 della
L. 392/78.
Viceversa, la declaratoria di nullità, pur non precludendo il riconoscimento di un corrispettivo a beneficio del proprietario per il periodo in cui il conduttore ha occupato l'immobile, impedisce la fondatezza della domanda di pagamento delle indennità di occupazione nei termini esposti dall'attrice, ovvero pari ad € 550,00 mensili con decorrenza dal mese di giugno 2024.
A tal proposito, giova anzitutto rimarcare i principi di diritto enucleati dal massimo consesso della Suprema Corte (cfr. Cass. SS.UU. n. 33645/2022):
• “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta”;
• “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere pagina 3 di 7 provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato”;
• "nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell'occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato".
È bene sottolineare, tuttavia, che il parametro locativo di mercato, pur costituendo un indice su cui fondare l'indennità di occupazione, nella fattispecie in esame dev'essere rimodulato in senso significativamente riduttivo stante la nullità del contratto di locazione accertata in corso di giudizio;
nullità imputabile alla stessa locatrice, la quale, dopo un'originaria intenzione di formalizzare il rapporto con una sequela di contratti transitori mensili, ha in sostanza abbandonato tale iniziativa per riattivarla a distanza di alcuni mesi - redigendo e registrando unilateralmente un contratto locativo -, forse nell'ottica di precostituirsi un valido titolo per accelerare la liberazione del bene.
Meritevole di riproposizione, a riguardo, l'iter logico argomentativo di recente giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. n. 36253/2021): “questa Corte, con la sentenza n. 25503/2016 (…) ha ritenuto inconcepibile che un contratto di locazione nullo produca i suoi effetti "perché il rapporto si è svolto "di fatto" (…) Ciò non significa che il locatore non abbia diritto ad alcunché o che non abbia diritto alla restituzione della res locata, ma ciò cui ha diritto non può parametrarsi a quanto dovutogli per il canone pattuito;
allo scopo di non far venir meno la finalità repressiva della nullità imperativamente prevista, quanto dovuto dal conduttore non potrà essere commisurato al canone convenuto dalle parti con l'accordo accertato nullo o anche solo a quello commerciale, dovendosi tener conto del fatto che nessun canone è dovuto, bensì un'indennità di occupazione per aver detenuto l'immobile sine titulo, sebbene per causa a lui non imputabile. Del resto la Corte costituzionale (sent. 10/11/2017, n. 238) ha ribadito il diritto del locatore a un equo indennizzo in ragione dell'occupazione illegittima del bene locato, stante la nullità del contratto per omessa registrazione e dunque l'assenza di suoi effetti ab origine. E con la decisione n. 87 del 13/04/2017 ha salvato dalla scure dell'illegittimità costituzionale, con un'interpretazione costituzionalmente orientata, la L. n. 431 del 1998, art. 13, comma 5, ritenendo che esso si occupasse solo degli effetti non contrattuali del rapporto di fatto, predeterminando forfettariamente il danno patito dal locatore e/o la misura pagina 4 di 7 dell'indennizzo dovuto dal conduttore, in ragione della occupazione illegittima del bene locato, provocata dalla nullità del contratto e, dunque, dall'assenza di suoi effetti ab origine. In altri termini, ha concluso che la norma si occupa solo delle conseguenze indennitarie derivanti dal contratto nullo, ritenendo che il canone determinato ex lege dal legislatore con corrispondesse all'indennità dovuta dal conduttore in ragione dell'occupazione di fatto dell'immobile. Ciò trova conferma secondo il giudice delle leggi nel tenore letterale della L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 13, comma 5, che parla di
"conduttori" e si riferisce all'importo "del canone di locazione ovvero dell'indennità di occupazione": la congiunzione disgiuntiva "ovvero" avrebbe un significato specificativo e non alternativo. La Corte Costituzionale ha concluso che il novellato della L. n. 431 del
1998, art. 13, comma 5, non ha ripristinato né ridefinito la durata dei contratti locativi non registrati, ma si è occupato degli effetti non contrattuali del rapporto di fatto, predeterminando forfettariamente il danno patito dal locatore e/o la misura dell'indennizzo dovuto dal conduttore, in ragione della occupazione illegittima del bene locato, provocata dalla nullità del contratto e, dunque, dall'assenza di suoi effetti ab origine e che "una volta che il legislatore del 2015 si è disinteressato del ripristino dei rapporti giuridici di locazione sorti in base a contratti non registrati tempestivamente, la disciplina inerente al pagamento dell'importo annuo "pari al triplo della rendita catastale dell'immobile, nel periodo considerato", non può altrimenti collegarsi che alla pregressa situazione di fatto della illegittima detenzione del bene immobile "in forza di titolo nullo e privo di effetti"; ed essere, dunque, propriamente "attinente al profilo dell'arricchimento indebito del conduttore, cui è coerente il pagamento di una indennità di occupazione e non di un canone di locazione, non affatto dovuto" (si vedano sul punto anche Cass.
02/03/2018, n. 4921; Cass. n. 24/09/2019, n. 23637).
In ragione di quanto esposto, non è accoglibile la domanda d'indennità di occupazione per una somma pari al canone locativo, ovvero € 550,00 mensili, e ciò proprio “allo scopo di non far venir meno la finalità repressiva della nullità imperativamente prevista” (Cass.
n. 36253/2021 cit.).
In carenza di notizie circa la metratura, la consistenza e le condizioni dell'immobile affittato alla sig.ra l'unico parametro utilizzabile dal Tribunale per stimare in via CP_1 equitativa l'indennità di occupazione (seguendo un certo orientamento giurisprudenziale)
è la rendita catastale indicata in sede di registrazione del contratto, pari a € 482,89.
Triplicando detta rendita e dividendo il prodotto per dodici mensilità, si giunge quindi a pagina 5 di 7 un importo mensile di € 120,50, suscettibile d'essere incrementato equitativamente ad €
200,00 mensili guardando al canone trattato dalle parti.
Stante la nullità del contratto di locazione, il dies a quo va individuato all'11.10.2023, momento di inizio dell'occupazione, e al 10.3.2025 la citata indennità di occupazione risultava pari a € 3.400,00 (€ 200 x 17).
Tale somma va però compensata ex art. 1241 e ss. con quella versata medio tempore dall'intimata in costanza di rapporto nullo e quindi non dovuta.
Le somme pagate dalla convenuta risultano essere pari ad € 4.400,00, di cui € 550,00 a titolo di deposito cauzionale (dichiarato nel contratto dalla stessa locatrice) ed € 3.850,00
a titolo di canoni.
Alla luce di quanto esposto, quindi, alcun importo residua ad oggi a carico della convenuta a titolo di indennità di occupazione nei confronti dell'attrice volta a ristorare quest'ultima del pregiudizio subito in conseguenza dell'occupazione, ferme ovviamente restando le questioni (estranee all'oggetto del contendere) relative al mancato rimborso delle spese anticipate per utenze e all'eventuale maggior danno patito (e patendo) dalla sig.ra per l'occupazione illecita. Pt_1
L'accoglimento, solo parziale, della domanda attorea, preclude l'emissione di una pronuncia di condanna dell'intimata ai sensi dell'art. 96 c.p.c..
Le spese di lite, viceversa, comprensive della mediazione disertata ingiustificatamente dalla sig.ra seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo secondo i criteri CP_1 di cui al D.M. 55/2014, escludendo la fase istruttoria e decisionale che non hanno avuto luogo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita anche formulata in via istruttoria, così dispone:
1) dichiara la nullità del contratto di locazione abitativa intercorso fra e Parte_1
avente a oggetto l'immobile sito in Follonica, via A. Controparte_1
Toscanini n. 19;
2) condanna la convenuta al rilascio immediato di detto immobile, libero da persone e/o cose;

3) rigetta la domanda riconvenzionale della convenuta;

4) rigetta le domande di condanna formulata dall'attrice;
pagina 6 di 7 5) condanna la convenuta a rifondere all'attrice le spese di lite, che liquida in €
217,05 per esborsi ed € 900,00 per compensi, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario
(15%) come per legge.
Grosseto 26.3.2025
Il Giudice
Mario Venditti
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