REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
La Corte, composta dai Magistrati
Dott.ssa Maria Grixoni Presidente
Dott.ssa Cinzia Caleffi Consigliere
Dott.ssa Cristina Fois Consigliere - relatore ha pronunciato, la seguente:
SENTENZA nella causa civile di 2° grado iscritta al n. 185 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno
2023 tra:
( ), rappresentato e difeso, come da procura in atti, Parte_1 C.F._1 dall'Avv. Michele Torre, presso il cui studio è elettivamente domiciliato;
appellante contro
( ), rappresentata e difesa dall'Avv. Luigi Carta, Controparte_1 C.F._2
presso il cui studio è elettivamente domiciliata;
appellata
CONCLUSIONI DELLE PARTI:
Per parte appellante:
“1) Previa sospensione della efficacia esecutiva della Sentenza di I grado;

2) reietta ogni contraria istanza ed eccezione;
3) Previo espletamento della CTU tecnica e contabile richieste, e delle prove orali dedotte nella memoria di costituzione in I^ Grado 4)
Riformarsi l'appellata Sentenza n. 388/2023 in RG 2360/2022 del Tribunale di Sassari del
18.04.2023 notificata il 3.5.2023 in accoglimento dei motivi di fatto e di diritto della presente impugnazione, e per l'effetto 5) Dichiarare la nullità del ricorso introduttivo nel primo grado;

6) rigettare la domanda attrice in quanto improponibile, inammissibile e/o nelmerito infondata per
i motivi di cui all'espositiva in primo grado ed in appello;
7) in ogni caso dichiarare che nulla è dovuto da alla;
8) Condannare parte locatrice Parte_1 Controparte_1
alla consegna dell'attestazione della Prestazione energetica relativa all'immobile locato;
9) Condannare ai danni da inadempimento contrattuale rispetto alle pessime condizioni dell'immobile locato, alla scorrettezza delle trattative e stipulazione del contratto avvenuta in assenza di certificazione e APE, mediante il pagamento si una somma non inferiore ad euro 25.000,00 o quella ritenuta di giustizia. 10) Con vittoria di spese, diritti e onorari;
”
Per parte appellata:
“Tutto quanto sopra premesso , come sopra rappr.ta e difesa, insta affinchè Controparte_1 la Corte adita voglia, in via istruttoria, in caso di ammissione della prova per testi dedotta dall'appellante, ammettere alla prova contraria come dedotta nella memoria di replica alla riconvenzionale depositata in data 23 gennaio 2023, in via principale rigettata ogni contraria istanza deduzione e conclusione, confermare la sentenza appellata. Con vittoria delle spese di entrambi i gradi del giudizio.”
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 28/07/2022, adiva in giudizio di fronte al Controparte_1
Tribunale di Sassari esponendo di aver stipulato con quest'ultimo, in data Parte_1
23/12/2019, due contratti annuali, soggetti a rinnovo automatico in caso di mancata disdetta, rispettivamente denominati “contratto di locazione commerciale” e “Contratto di noleggio di beni mobili”, fra loro funzionalmente collegati, in forza dei quali aveva affittato al il proprio Pt_1 complesso aziendale concernente un'attività di ristorazione -pizzeria. Esponeva il contenuto dei due distinti contratti, il canone convenuto, per il primo anno pari a complessivi euro 21.600 (di cui euro
12.000 per l'immobile ed euro 9.600 per insieme dei beni mobili) e per gli anni successivi pari all'indicato importo aumentato di anno in anno del 7%, e dava, altresì, atto che le parti avevano posto a carico di anche l'obbligo di assicurare le res oggetto dei singoli contratti. Parte_1
La ricorrente lamentava che la controparte non aveva correttamente adempiuto ai propri obblighi contrattuali, dato che non aveva né versato gli importi di euro 1.512 e di euro 5.623,74, rispettivamente riferiti ai canoni dovuti per gli anni 2021 e 2022, né aveva stipulato l'assicurazione, cosicché la chiedeva: la risoluzione contrattuale, la condanna della controparte alla CP_1 corresponsione della somma di euro 7.135,74, o del diverso importo dovuto per “canoni scaduti”, i canoni “a scadere sino alla data dell'effettivo rilascio dei beni mobili ed immobili”, il rilascio dei beni nonché la dichiarazione giudiziale dell'obbligo dell'allora convenuto di rifonderle “le spese di registrazione del documento denominato nolo di beni mobili, nella misura di € 192,00 o veriore accertanda”.
Con memoria in data 2/11/2022 si costituiva in giudizio che in particolare Parte_1 sosteneva: 1) la nullità dell'avverso ricorso per violazione dell'art. 414 comma 4 c.p.c. (rectius art. 414 n. 4 c.p.c.); 2) la nullità del termine annuo previsto nell'art. 4 del contratto con riferimento alla locazione del bene immobile;
3) la nullità, per contrasto con il dettato dell'art. 79 L. 392/1978, di quanto pattuito nei singoli contratti in ordine all'aumento del 7% del canone annuo;
4) la nullità ex art. 1344 c.c. dell'affitto d'azienda frutto del collegamento negoziale de quo; 5) la nullità del
“Contratto di noleggio di beni mobili” per assenza di registrazione;
6) di aver compiuto l'integrale anticipazione delle “spese della registrazione del contratto di locazione dell'immobile e dei due rinnovi”; 7) di avvalersi dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., dato che l'immobile locato e molteplici beni oggetto del contratto di noleggio non erano idonei all'esercizio della pattuita attività di ristorazione;
8) la mancata ricezione dell'attestazione di prestazione energetica nonché dei documenti attestanti l'idoneità del locale commerciale e dei correlati impianti. Inoltre, chiedeva di poter esperire un'apposita CTU finalizzata alla verifica della “inidoneità funzionale” di determinati beni a lui concessi in godimento dalla . CP_1
In data 18/04/2023 il Tribunale di Sassari, con la sentenza n. 388/2023, accoglieva integralmente il ricorso della . Il giudice di prime cure accertava l'esistenza di un collegamento tra i due CP_1 contratti, che realizzavano un affitto d'azienda, ed escludeva la presenza delle nullità eccepite da per le seguenti ragioni: Pt_1
1) entrambi i contratti erano in verità registrati;

2) l'inserimento del termine annuale, vista la sussunzione del caso di specie nell'affitto d'azienda, era rimesso all'autonomia delle parti e, ad ogni modo, nella locazione commerciale opera il meccanismo sostitutivo di cui all'art. 1419 c.c.;
3) la manifesta irrilevanza, nel caso de quo, dell'asserita nullità inerente all'aumento del canone annuo;

Il giudice di primo grado rilevava, poi, nel merito: la pacifica mancata corresponsione dei canoni richiesti, l'assenza di prova dell'esistenza dei vizi lamentati dal convenuto, la natura esplorativa dell'invocata CTU e la non ammissibilità delle “deduzioni di prova orale” in quanto irrilevanti;
riteneva, poi, che gli asseriti difetti delle res de quibus, anche qualora fossero stati presenti, non avrebbero comunque legittimato l'eccezione di cui all'art. 1460 c.c.; sottolineava quanto dichiarato dall'odierno appellante, nei contratti in questione, in ordine all'adeguatezza dei beni a lui concessi in godimento e all'esame operato sugli stessi;
evidenziava, infine, il dettato dell'art. 2561, comma
2, c.c. e dell'art. 1621 c.c..
Con ricorso depositato il 22/05/2023 ha appellato la sentenza, lamentandone Parte_1
l'erroneità e l'ingiustizia per i seguenti motivi:
1) “Nullità del ricorso in I^ Grado ex art. 164 cpc comma 4 cpc – per violazione dell'art. 163 n. 3
e 4 cpc: Nullità della Sentenza ex art. 159 cpc per violazione del comma 5 dell'art. 164 cpc”:
L'appellante dà atto del fatto che la controparte, nel proprio ricorso introduttivo, pretendeva il pagamento di euro 1.512 per l'anno 2021 e di euro 5.623,74 per l'anno 2022 senza però specificare
“l'oggetto e la natura del presunto credito vantato”, dato che non veniva precisato a quale/i dei contratti stipulati fossero ascrivibili tali importi. Eccezione formulata dal sin dalla Pt_1 memoria di costituzione e risposta in primo grado, cui non aveva fatto seguito l'ordine giudiziale di integrazione ex art. 164, comma 5, c.p.c., dalla cui omissione sarebbe conseguita, ai sensi dell'art. 159 c.p.c., la nullità dell'impugnata sentenza.
2) “Violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1460 c.c. e dell'art. 1584 c.c.”.
L'appellante, in particolare, sostiene che quanto da lui dichiarato nell'art. 2 del “contratto di locazione” aveva ad oggetto la situazione dei beni presente al momento della conclusione del contratto, mentre i vizi lamentati sarebbero insiti alle res concesse in godimento, estrinseci alla
“sfera di azione del conduttore”, e si sarebbero manifestati solo successivamente alla stipulazione del negozio giuridico de quo.
A sostegno delle sue pretese l'appellante invoca la ricevuta sul ripristino dell'impianto di fognatura rilasciata dalla;
afferma che “le infiltrazioni e le muffe – documentate anche Controparte_2 graficamente – sono sorte nel tempo” e di aver impiegato le termopompe solamente durante l'estate; rileva che l'assenza del pulsante emergenziale dell'impastatrice si è manifestata in seguito al suo utilizzo ed evidenzia l'inutilizzabilità del filtro inerente alla cappa, la pericolosità dell'impianto gas nonché il “pericolo concreto” di “chiusura del locale e dell'attività commerciale in caso di ispezioni da parte degli enti preposti”.
Egli, inoltre, ribadisce che l'esperimento della CTU avrebbe avvalorato quanto sostenuto in ordine ai beni de quibus.
3) “Nullità della Sentenza per difetto di motivazione in relazione al rigetto della dedotta CTU e delle prove orali dedotte dall'appellante in I^ Grado”. asserisce che l'inadeguatezza funzionale dell'immobile poteva essere provata solamente Pt_1 mediante una consulenza tecnica d'ufficio; eccepisce la nullità della sentenza n. 388/2023 laddove,
a suo giudizio, non viene correttamente motivata la reiezione della CTU dedotta “al fine di confermare la falsità delle certificazioni prodotte dalla locatrice sulla agibilità del locale e sulle annesse certificazioni dell'Ing. , figlia della locatrice, specie a fronte di una domanda di CP_1 parte in tal senso documentata attraverso l'allegazione e produzione delle fotografie rappresentanti lo stato di fatiscenza dei beni locati” e ove viene rilevata l'assenza dei vizi da lui lamentati, nonché dà atto di aver richiesto di accedere agli atti della pratica amministrativa SUAPE posta in essere dalla figlia della controparte.
4) “Nullità della Sentenza per violazione di norme imperative sub specie art 79 L 392/78”.
invoca il dettato dell'art. 79 della legge 392/1978, da cui deriverebbe la nullità della Pt_1
pattuita maggiorazione annua del 7 % del canone;
sottolinea di aver tempestivamente richiesto la ripetizione di quanto versato “oltre gli iniziali euro 1000,00 di canone mensile nella somma quantificata in non meno di euro 2.600,00”, di aver fornito prova degli indebiti pagamenti e sostiene che l'impugnata sentenza sia nulla, per inosservanza della norma imperativa di cui all'art. 79 della legge 392/1978, ove dispone la condanna al pagamento di tali somme a vantaggio della
. CP_1
5) “Nullità della Sentenza per omesso accertamento della frode alla legge del negozio giuridico complessivamente costruito”.
DO sostiene che la sentenza 388/2023 sia nulla per non aver rilevato “che la suddivisione dei contratti: locazione e noleggio, era meramente apparente e costituiva solo il percorso fraudolento e surrettizio per evadere imposte dovute sulle rendite percepite.” L'appellante, a tal proposito, ritiene che il Tribunale avrebbe dovuto dichiarare la nullità ex art. 1344 c.c. dell'indicata operazione negoziale sancendo che le parti volevano, in realtà, porre in essere la sola locazione dell'immobile.
6) “Nullità della Sentenza per violazione art. 1, comma 346, L. n. 311/2004, art 2033 cc indebito oggettivo Nullità dei contratti ex art 1418 cc”.
L'appellante sostiene che la qualità di imprenditore, in capo al concedente, sia condizione necessaria per poter porre in essere l'affitto di un'azienda e sottolinea quindi l'assenza di tale requisito soggettivo relativamente alla . DO reputa che il giudice di prime cure CP_1
doveva evidenziare che non era stata effettuata la registrazione del nolo, negozio giuridico da sussumere nel caso di specie all'interno del negozio di locazione, “con violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c. nella costruzione del rapporto contrattuale tese a determinare un patto occulto di maggiorazione del canone, all'interno di un procedimento simulatorio.”
Il conduttore inoltre ritiene valida la sola locazione dell'immobile depurata dagli “aumenti del 7 % annui” ed afferma che “il patto occulto – in quanto nullo – non può essere sanato dalla registrazione tardiva.”
Con memoria in data 13/11/2023 ha resistito all'appello, contestando Controparte_1 integralmente gli avversi motivi, concludendo per l'integrale conferma della sentenza n. 388/2023.
La causa è stata decisa all'udienza del 13/12/2024 sulle conclusioni rassegnate come sopra trascritte.
*****
L'appello è interamente destituito di fondamento.
Lo è certamente il primo motivo, con il quale il ha reiterato l'eccezione di nullità dell'atto Pt_1
introduttivo, e conseguentemente della sentenza, per indeterminatezza della causa petendi e del petitum, lamentando che la non aveva indicato il singolo contratto al quale doveva CP_1
essere imputato il mancato pagamento del canone.
La censura non ha pregio. Contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, la ha CP_1
dettagliatamente illustrato nel ricorso introduttivo sia il titolo costituivo delle proprie pretese che il relativo oggetto. L'odierna appellata, infatti, con riferimento al titolo costitutivo, ossia all'elemento indicato dall'art. 163 n.4 c.p.c., ha sostenuto che dal contenuto dei due contratti stipulati in data
23/12/2019 e dalle caratteristiche dei beni oggetto degli stessi, si evinceva chiaramente la volontà dei contraenti di concedere/conseguire il godimento del complesso aziendale di cui tali res erano parte costitutiva, ponendo pertanto in essere un affitto d'azienda. Affitto d'azienda che rappresentava, di conseguenza, il titolo in forza del quale veniva fatta valere la parziale mancata corresponsione dei canoni dovuti per le annualità 2021 e 2022.
Per quanto atteneva, poi, al petitum della pretesa, non può non rilevarsi che la , nel CP_1 proprio atto introduttivo, dava atto della precisa entità dei crediti non corrisposti, dell'anno a cui gli stessi dovevano essere imputati, esprimendo contestualmente la chiara e inequivocabile volontà di conseguirne il pagamento.
Va inoltre sottolineato che l'attuale appellata, nel ricorso introduttivo del primo grado del giudizio, facendo riferimento all'ipotesi in cui “l'operazione negoziale non sia da considerarsi con causa unica di affitto di azienda, ma costituita da due distinti rapporti contrattuali di locazione immobile
e noleggio beni mobili,” sosteneva che “entrambi i contratti sarebbero da accertarsi o dichiarare risolti”, per affermare espressamente che controparte non aveva adempiuto agli obblighi di pagamento previsti in ciascuno dei due contratti, dato che nel ricorso introduttivo si legge: “il si è sottratto all'obbligazione del pagamento dei ratei mensili di canone stabiliti in Pt_1
entrambi i documenti sottoscritti con scadenza al 5 di ogni mese. In entrambi i documenti contrattuali è previsto che l'omesso pagamento anche di un solo rateo dà diritto al concedente/locatore alla risoluzione di diritto.” Per l'ipotesi in cui fosse stata sposata l'interpretazione atomistica dei due contratti, locazione d'immobile e noleggio di beni mobili, la dava atto di imputare l'inadempimento al mancato versamento di quanto dovuto, a titolo CP_1
di canone, in forza di ciascuno dei due contratti, cosicché, ancora una volta, la ricorrente ben illustrava le ragioni e il contenuto delle proprie pretese.
La domanda era pertanto sufficientemente determinata sin dall'atto introduttivo e non si poneva alcuna esigenza d'integrazione ex art. 164 c.p.c., come dimostrano indirettamente anche le puntuali e complete difese spiegate dal nella memoria di costituzione. Pt_1
Per ragioni di ordine logico vanno trattati con precedenza i motivi sub 4), 5) e 6) con i quali il ha reiterato l'eccezione di nullità dei contratti: Pt_1 4) per violazione dell'art. 79 L. 392/78 sulla rivalutazione monetaria del canone;

5) e 6) per non aver rilevato che la suddivisione dei due contratti costituiva lo strumento per eludere la normativa fiscale sull'affitto d'azienda, che peraltro la non avrebbe potuto stipulare in CP_1
quanto non imprenditrice.
Ebbene, nessuna delle censure coglie nel segno.
Come correttamente valutato dal Tribunale, la fattispecie negoziale intercorrente tra le parti, in ragione del collegamento negoziale sussistente tra i contratti, va qualificata come affitto d'azienda.
A sostegno di ciò depongono i seguenti elementi:
1) entrambi i contratti sono stati conclusi contestualmente in data 23/12/2019;
2) in ragione delle loro caratteristiche strutturali, sia l'immobile che i beni di cui al “Contratto di noleggio di beni mobili” sono chiaramente destinati all'attività di ristorazione ossia l'attività commerciale che intendeva esercitare con tali res. Pt_1
3) entrambi i contratti prevedevano gli stessi termini di pagamento dei canoni, la stessa percentuale di aumento annuo del canone nonché la stessa durata del rapporto.
A tal proposito può essere utile richiamare quanto statuito in una fattispecie analoga dalla Corte di
Cassazione: “Ciò detto, non può non riconoscersi che la indicata qualificazione unitaria dell'operazione negoziale trova riscontro in una pluralità di fattori, fra cui: la contestualità della stipulazione dei due atti, la circostanza che le apparecchiature mediche si trovassero già all'interno dell'immobile, il fatto che nell'immobile e con tali apparecchiature l'Azienda Ospedaliera organizzò il "Centro Poliambulatoriale Pammatone"; il collegamento relativo alla sorte dei rispettivi contratti, recanti clausole che ne condizionavano la continuazione al permanere in vita dell'altro contratto. Tutto ciò porta a ritenere che la più corretta qualificazione della complessiva operazione negoziale sia quella che, nella necessaria unitaria considerazione della stessa, la riconduca all'ipotesi dell'affitto di azienda” (Cassazione Terza Sezione Civile, sentenza n. 15603/2021).
Di conseguenza, vista la riconducibilità della complessiva operazione negoziale all'affitto di azienda, le parti ben potevano pattuire sia una diversa durata del rapporto, rispetto al termine dei sei anni previsto per le locazioni commerciali, sia l'aumento progressivo del canone con modalità svincolate dai rigorosi limiti previsti per le sole locazioni dall'art. 79 della legge 392/1978.
Non miglior sorte merita il quinto motivo d'appello, con il quale afferma: “che la Pt_1
suddivisione dei contratti: locazione e noleggio, era meramente apparente e costituiva solo il percorso fraudolento e surrettizio per evadere imposte dovute sulle rendite percepite.”
L'appellante, inoltre, sostiene che “la locatrice, dividendo le poste attraverso due contratti ha potuto registrare il contratto di locazione con una rendita molto più bassa” nonché chiede la dichiarazione di nullità ex art. 1344 c.c. della complessiva operazione negoziale ed asserisce “che
l'unico contratto voluto era quello di locazione”.
L'appellante pertanto allude alla violazione di norme tributarie, cosicché si deve, in primo luogo, evidenziare che, in via generale, la violazione di disposizioni di natura tributaria non può essere invocata per dichiarare la nullità del contratto, visto che l'art. 10 3° comma L. 212/2000 dispone espressamente che: “Le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto.” A tal proposito si richiama quanto affermato dalla Seconda
Sezione Civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 4785/2007: “Del resto, al riguardo è il caso di osservare che le pattuizioni di un contratto che siano rivolte ad eludere in tutto o in parte imposte di registro (come nella specie) o l'iva non implicano per se stesse la nullità del contratto, trovando esse nel sistema tributario le relative sanzioni (ex plurimis, Cass. 2127/1989; Cass. Cass.
12327/1999; Cass. 14250/2000)” (Cass. sent. n. 4785/2007).
Costituisce, invece, un'eccezione a tale regola generale quanto disposto, per le sole locazioni immobiliari, dall'art.1, comma 346, della legge 311/2004, ossia che: “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.”
Trattandosi, come detto, di affitto d'azienda, trova applicazione la regola generale di cui al citato art
10, comma 3, legge 2012/2000, e non quella speciale attinente alle sole locazioni immobiliari, cosicché non può essere dichiarata la nullità di cui all'art. 1344 c.c..
Ad ogni modo, anche volendo prescindere dalla riconduzione dell'operazione economica nell'affitto di azienda, l'art. 1, comma 346, legge 311/2004, non può comportare, nella vicenda in esame, alcuna nullità, dato che tale norma concerne i soli contratti di locazione inerenti ai beni immobili e il contratto di locazione immobiliare de quo, come è pacifico, è stato registrato sin dalla sua stipulazione.
Il sesto motivo d'appello è infondato.
Si rileva in primo luogo l'assenza di disposizioni che impongano il requisito soggettivo di imprenditore in capo a chi concede in godimento un'azienda, cosicché quanto sostenuto da in relazione all'assenza di tale requisito è privo di fondamento. Pt_1
In secondo luogo, si ribadisce che l'invocato art. 1, comma 346, legge 311/2004 fa espresso riferimento ai soli beni immobili e non impone alcun obbligo di registrazione inerente ai beni mobili, cosicché, nel caso di specie, la mancata tempestiva registrazione del contratto di noleggio non può essere fonte di alcuna nullità. Se poi la ha eluso l'imposizione tributaria sui redditi, è questione che esula dalla CP_1
presente sede, dove si discute della sola validità civilistica del contratto e del suo esatto adempimento.
In ultimo, per la loro stretta connessione, vanno trattati congiuntamente il secondo e il terzo motivo d'appello, con i quali il eccepisce l'inadempimento della locatrice e la sua maggior gravità Pt_1
rispetto alla contestata morosità nel pagamento del canone.
Entrambi i motivi sono infondati.
L'appellante afferma che i lamentati vizi, a suo giudizio insiti alle res concesse in godimento, si sono manifestati soltanto in seguito alla stipulazione dei contratti de quibus, cosicché sostiene che quanto dichiarato in sede contrattuale in ordine all'adeguatezza dei beni non abbia carattere dirimente e invoca l'applicazione dell'art. 1460 c.c.. Disposizione che, al secondo comma, prevede che “non può rifiutarsi l'esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede.”
Ora, il corretto impiego dell'invocata eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., come riconosciuto in giurisprudenza, presuppone quindi la buona fede oggettiva di chi se ne avvale e un nesso di proporzionalità tra quanto originariamente non adempiuto e quanto conseguentemente non compiuto dalla controparte.
È noto, infatti, che “l'istituto previsto dall'art. 1460 c.c. è soggetto alla condizione che il rifiuto di adempiere, opposto da chi solleva l'eccezione di inadempimento, non sia contrario a buona fede
"avuto riguardo alle circostanze", laddove il concetto di buona fede deve essere inteso in senso oggettivo, cioè deve trattarsi di una condotta qualificabile come corretta alla stregua dell'idem sentire comune. Per stabilire in concreto se l'eccezione di inadempimento sia stata sollevata in buona fede oppure no, il giudice di merito deve verificare se la condotta della parte inadempiente, avuto riguardo all'incidenza sulla funzione economico-sociale del contratto, abbia influito sull'equilibrio sinallagmatico dello stesso in rapporto all'interesse perseguito dalla parte, e perciò abbia legittimato, causalmente e proporzionalmente, la sospensione dell'adempimento dell'altra parte (ex multis, Sez. 1, Sentenza n. 2720 del 04/02/2009, Rv. 606502 - 01; Sez. 3, Sentenza n.
16822 del 10/11/2003, Rv. 567989 - 01)” (Cass. sent. n. 36295/2023).
nel caso di specie, ometteva il pagamento dei canoni dovuti per gli anni 2021 e 2022 Pt_1
nonostante continuasse ad esercitare, in via continuativa, la propria attività imprenditoriale proprio per mezzo dei beni a lui concessi dalla , cosicché appare perlomeno inverosimile che tali CP_1
res fossero affette da vizi di tale portata da renderle, come sostiene l'appellante, non adeguate all'uso originariamente convenuto tra i contraenti. Ne consegue il difetto di proporzione tra il pacifico omesso versamento dei dovuti canoni e la presenza di possibili vizi, in verità, inidonei a rendere i beni inadeguati allo scopo originariamente concordato tra le parti.
Si deve inoltre sottolineare che quanto dichiarato nei singoli contratti da in ordine alle Pt_1
caratteristiche delle res de quibus, si pone in contrasto con quanto successivamente dallo stesso affermato in merito alla presenza di vizi. Vero è che l'appellante afferma che tali vizi si sono manifestati solo successivamente alla stipulazione del contratto, tuttavia, egli non allega alcun elemento probatorio atto quantomeno a farne supporre la asserita sopravvenienza. Elemento probatorio in assenza del quale l'invocata CTU non può che avere un inammissibile fine esplorativo.
Infine, dall'esame delle fotografie prodotte dall'appellante, tramite il file denominato “FOTO
DANNI.rar”, si ricava che alcuni dei beni concessi in godimento sono ormai vecchi e soggetti a usura, ma non si evincono elementi atti a far perlomeno ipotizzare che tali caratteristiche non fossero visibili al momento della stipulazione dei contratti de quibus, o la loro sopravvenienza e, soprattutto, tali caratteristiche, contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, non appaiono essere in grado di rendere funzionalmente inadeguati i beni concessi in godimento.
Non può dunque che confermarsi l'inammissibilità della ctu dedotta per la ricerca dei pretesi vizi.
Come rilevato anche dal Tribunale, il era stato immesso nella detenzione dei beni un mese Pt_1
prima di formalizzare i contratti. Intervallo di tempo nel quale l'affittuario ben poteva avvedersi del fatto che si trattava di macchinai usati e non nuovi, così che non può invocare oggi i modelli obsoleti o superati degli impianti, dei quali ha in ogni caso verificato il funzionamento prima ancora di stipulare il contratto. La posizione del tubo del gas, convenzionalmente di colore giallo, era ben visibile sin dall'immissione nel possesso, così come la rottura del piano del forno, che non ha in ogni caso impedito al di usarne continuativamente sino al giudizio. Vi è prova Pt_1
documentale in atti che la si sia immediatamente adoperata per sostenere i costi CP_1 dell'autospurgo, intervenuto peraltro in un'unica occasione, a dimostrazione del fatto che l'otturazione dello scarico era ascrivibile, più che a vizi costruttivi, al cattivo uso dei servizi fatto dal e dalla sua clientela. Pt_1
In conclusione, nessuna delle sopraesposte censure merita accoglimento, con conseguente integrale infondatezza dell'impugnazione proposta dal Pt_1
Le spese del presente grado di giudizio, liquidate nei valori medi del relativo scaglione (minimi per la fase trattazione/istruzione, stante l'assenza di nuova attività istruttoria in appello) seguono la soccombenza e sono pertanto poste a carico del dandosi anche atto della sussistenza dei Pt_1
presupposti per applicare l'art. 13, comma l quater, D.P.R. n. 115/2002.


PQM

la Corte definitivamente decidendo, ogni ulteriore domanda ed eccezione disattesa,
- rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. 388/2023 del Tribunale Parte_1
di Sassari, pubblicata il 18/04/2023;
- condanna a rifondere a le spese di lite del presente Parte_1 Controparte_1
grado di giudizio, che liquida in complessivi euro 5.809 per compensi professionali (di cui

1.134 per studio, 921 introduttiva, 922 trattazione, 1.911 decisionale), oltre accessori di legge;

- dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento da parte dell'appellante del doppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.P.R. 115/2002.
Così deciso in Sassari, all'udienza del 13/12/2024
Il consigliere estensore Il Presidente
Dott.ssa Cristina Fois Dott.ssa Maria Grixoni