R.G. 149/2025
IL TRIBUNALE DI TERNI
SEZIONE CIVILE riunito in camera di consiglio nelle persone dei seguenti Magistrati:
- dott.ssa Monica Velletti Presidente
- dott. Alessandro Nastri Giudice
- dott.ssa Francesca Grotteria Giudice rel.
a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 10.03.2025, nella causa civile iscritta al n. 149 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi dell'anno 2025, avente ad oggetto il reclamo ex art. 669-terdecies c.p.c. proposto
DA
(C.F. , elettivamente domiciliato in Terni, Parte_1 C.F._1
Corso del Popolo n. 37, presso lo studio dell'avv. Giovan Paolo Ruggeri, che lo rappresenta e difende giusta procura allegata all'atto introduttivo del reclamo;

- reclamante nei confronti della
(P.IVA ) in persona del legale rappresentante pro tempore, CP_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. Silvia Bartollini, con studio, sito in Terni (TR) Via Barbarasa nr. 23 presso cui è elettivamente domiciliata giusta procura allegata alla comparsa;

- reclamata nonché nei confronti della
, in persona del Controparte_2 curatore dell'eredità giacente, avv. Stefania Settimi (C.F. ); C.F._2
- reclamata non costituita
e di
(C.F. Controparte_3 C.F._3
- reclamata non costituita ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
Con ricorso ex art. 669-terdecies c.p.c. depositato in data 29/01/2025, ha Parte_1 presentato reclamo avverso l'ordinanza n. 353/2025 emessa in data 13/01/2025, comunicatagli in data 14/01/2025, con la quale il Tribunale di Terni, nel giudizio cautelare ex art. 700 c.p.c. iscritto al n. R.G. 2525/2023 ha accolto il ricorso proposto da , oltre che nei suoi confronti, CP_1 anche contro la e Controparte_2
così statuendo: “visto l'art. 700 c.p.c., 1)accoglie la domanda cautelare e, Controparte_3
1 per l'effetto, ordina ai resistenti l'immediata esecuzione degli interventi specificatamente indicati nei punti 1,2,4,5 della ctu (pagg. 11 e 12); 2)condanna al pagamento in favore Parte_1 della ricorrente delle spese della presente fase cautelare, che si liquidano in € 452,96 per esborsi ed € 3.000,00 per compenso professionale, oltre al rimborso forfettario delle spese generali, I.V.A.
e C.P.A., se dovute. 3)compensa le spese di lite tra parte ricorrente e i resistenti non costituiti.
4)pone le spese della ctu definitivamente a carico di . Parte_1
Avverso l'ordinanza cautelare impugnata, articolava i seguenti motivi di Parte_1 reclamo: 1) nullità della decisione gravata per violazione dell'art. 112 c.p.c., per aver pronunciato nei confronti delle parti resistenti una pronuncia di “condanna” non richiesta dalla ricorrente in primo grado , la quale si era limitata ad adire il Tribunale per sentir “accertare e CP_1 dichiarare l'urgenza degli interventi da eseguire sull'immobile … ed ordinare l'esecuzione dei lavori necessari al fine di eliminare le criticità strutturali”, senza chiedere che l'ordine di esecuzione di dette opere venisse posto a carico dei resistenti e, anzi, dichiarandosi ella stessa, quale condomina, disponibile “ad anticiparne i costi”; 2) erronea decisione in ordine all'ammissibilità del ricorso ex art. 700 c.p.c. in quanto a) difettava la residualità dello strumento processuale azionato, potendo e dovendo il ricorrente adire il Tribunale affinché nominasse un amministratore in grado di adottare i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune ai sensi dell'art. 1105
c.c.; b) il ricorso non era assistito da sufficiente fumus boni iuris, potendo la società reclamata provvedere spontaneamente, salvo successivo rimborso ex art. 1134 c.c., all'esecuzione delle opere
“urgenti e necessarie” per la conservazione della cosa comune, opere che, in ogni caso, erano state già compiute, proprio su iniziativa congiunta con la società reclamata, come affermato dal proprio c.t.p., Geom. e come risultante dalla più recente consulenza tecnica redatta in Controparte_4 data 03.10.2024 dal geom. su incarico del Curatore dell'eredità giacente di Controparte_5
, attestante il venir meno della pericolosità dell'immobile; c) difettava, Controparte_2 inoltre, il requisito del periculum in mora, poiché il rischio di “cedimento strutturale dell'intero edificio”, genericamente prospettato in ricorso e ritenuto sussistente dal giudice di primo grado anche in considerazione del verbale di intervento dei Vigili del Fuoco del 6.12.2023, era stato escluso dal c.t.u. nominato in primo grado, ing. oltre che nella citata relazione del Persona_1 geom. non prodotta in primo grado poiché formata in prossimità della sua chiusura;
CP_5 peraltro, il giudicante aveva omesso di considerare che non vi era alcun pericolo per l'incolumità dei passanti, perché l'accesso all'area perimetrale dell'edificio condominiale era recintato e precluso a soggetti estranei ai condomini;
d) insussistenza del presupposto dell'imminenza del danno, sia poiché i Vigili del Fuoco intervenuti prima dell'introduzione del giudizio si erano limitati ad attestare che le condizioni di sicurezza dell'edificio erano suscettibili di “evolvere negativamente” e a transennare l'area, sia in quanto l'immobile, seppur vetusto, non era stato interessato, nel corso di dodici anni documentati a mezzo foto, al deperimento eccepito nel ricorso di primo grado;
e) insussistenza del requisito dell'irreparabilità del danno, in quanto la ricorrente ben poteva ottenere tutela mediante lo strumento di cui all'art. 1105 c.c. ovvero a seguito di un ordinario giudizio di merito e, comunque, non utilizzava l'immobile in questione, ma esercitava la
2 propria attività di impresa in un altro immobile locato, con conseguente carattere meramente economico del paventato pregiudizio;
3) abnormità del provvedimento emanato per contrasto con le prove acquisite in atti, in quanto l'urgenza di esecuzione degli interventi ordinati nel dispositivo, richiamante la pagina 12 della consulenza tecnica, era stata esclusa dal medesimo perito incaricato;

4) ingiustizia della condanna del (solo) reclamante costituito al pagamento delle spese di lite e dei compensi liquidati al ctu.
Con decreto depositato in data 30.01.2025, il giudice relatore rigettava con decreto inaudita altera parte l'istanza di sospensione del provvedimento impugnato e, con decreto presidenziale emesso in pari data, veniva fissata l'udienza di discussione del reclamo per il giorno del 10.03.2025.
Con comparsa di costituzione depositata in data 07.03.2025, si costituiva in giudizio la reclamata chiedendo il rigetto del reclamo sulla scorta delle seguenti deduzioni: 1) CP_1 inammissibilità per tardività della produzione documentale di cui all'all. 4 al reclamo, contenente la consulenza redatta dal geom. prima che terminasse il giudizio di primo grado e, Controparte_5 quindi, producibile all'interno dello stesso, oltre che irrilevante poiché superata dall'accertamento peritale contestualmente effettuato dall'incaricato ing. 2) infondatezza della contestata Per_1 violazione dell'art. 112 c.p.c. da parte dell'ordinanza impugnata, provvedimento resosi necessario per il venir meno dello spirito collaborativo inizialmente manifestato dai resistenti rispetto all'esecuzione dei lavori necessari e urgenti, poi correttamente ordinati dal giudice di primo grado con comando che evidentemente sottendeva una ripartizione delle spese necessarie in proporzione alle quote di proprietà; 3) legittimità del ricorso allo strumento residuale di cui all'art. 700 c.p.c., in quanto la necessità di una pronuncia di tipo ordinatorio rendeva inadeguati alle sue esigenze di tutela sia i procedimenti ex artt. 696 e 696-bis cpc, sia l'eventuale istanza di nomina dell'amministratore ex art. 1105 cc, stante l'evidente disaccordo tra le parti che avrebbe impedito una decisione condivisa sulle opere urgenti da eseguire (annoverabili, peraltro, alla straordinaria manutenzione), sull'impresa cui affidarle e sui relativi costi;
peraltro, in più occasioni aveva sollecitato le resistenti a consentire lo svolgimento dei lavori necessari a risolvere le più gravi criticità (cornicioni pericolanti, infiltrazioni d'acqua; sversamento di acque nere dalle colonne di scarico del primo piano) interessanti sia l'edificio condominiale nel suo complesso, sia i locali di sua proprietà esclusiva, siti ai piani seminterrato e rialzato, senza che queste ne consentissero l'esecuzione; 4) il giudice di primo grado aveva correttamente ritenuto sussistente il fumus boni iuris, laddove aveva accertato che le problematiche rilevate le precludevano il godimento dell'immobile acquistato, oltre che all'esterno (per la pericolosità di crolli di intonaco e parapetti), sia all'interno, a causa delle copiose ingenti infiltrazioni di acque bianche e nere che derivavano dal solaio danneggiato nonché dagli scarichi fatiscenti;
e ciò sulla base dell'accertamento dei Vigili del
Fuoco, confermato ed anzi ampliato nei contenuti dal CTU, e non superato dalla documentazione prodotta e nemmeno da quella irritualmente ora allegata, posto che la relazione del geom. CP_5 era stata predisposta per altri fini e senza il contraddittorio tra le parti;
5) sussistenza del periculum in mora e dell'irreparabilità del danno, in relazione agli interventi di cui ai punti 1,2,4,5 delle pp.
10-11 della c.t.u. (e non a quelli di cui alla p. 12, erroneamente riportata dal giudicante nel solo
3 dispositivo), in assenza dei quali le era precluso utilizzare il bene per lo scopo per cui era stato acquistato (immediato trasferimento della sede operativa con oltre venti dipendenti ed uffici aperti al pubblico), senza poter nemmeno contare su un idoneo risarcimento per equivalente, inverosimile in ragione dell'insolvenza delle parti resistenti, destinatarie di più decreti ingiuntivi e richieste di pagamento inevase;
6) concreta e attuale imminenza del danno, non esclusa dalla risalente esistenza delle problematiche riscontrate dal perito sull'edificio, posto che le strutture in cemento armato deteriorate dal 2012 avevano subito un periodo talmente lungo di ossidazione, infiltrazioni e acqua in copiosa quantità, frantumazione del calcestruzzo, che il cedimento improvviso risultava prossimo e probabile, circostanza peraltro accertata dal verbale dei Vigili del Fuoco, posto dal giudicante a supporto dell'accoglimento del ricorso.
All'esito dell'udienza di discussione del 10.03.2025, il Collegio, previa verifica della rituale instaurazione del contraddittorio nei confronti delle due reclamate non costituite, ossia la
[...]
, si è riservato di Controparte_6 decidere.
Il reclamo è parzialmente fondato, nei limiti di seguito illustrati.
1) Violazione dell'art. 112 c.p.c.
Giova premettere che ha acquistato, in data 21.07.2022, all'esito della procedura di CP_1 esecuzione forzata iscritta al n. R.G.E.imm. 58/2016 di questo Tribunale, la proprietà del piano seminterrato e terra dell'immobile ad uso produttivo sito in Terni, alla via Maestri del Lavoro, n. 15.
Al primo piano dello stesso immobile si trovano due unità abitative, ad uso residenziale, aventi accesso indipendente servito da un corpo scala, per 155,82 millesimi di proprietà del reclamante e per 217,23 millesimi di proprietà al 50% della ed al 50% Parte_1 Controparte_3 della curatela dell'eredità giacente . Controparte_2
Come ampiamente esposto e documentato in primo grado (v. missive di cui agli all.ti 7-16 al ricorso e verbale dei Vigili del Fuoco intervenuti presso l'immobile in data 06.12.2023, all. 4), la ricorrente si è determinata ad introdurre il giudizio cautelare ex art. 700 c.p.c. in considerazione del danno che temeva di patire in conseguenza dell'ammaloramento di parti comuni dell'edificio (con particolare riguardo al rivestimento esterno, ai copriferro protettivi e alla copertura del lastrico) oltre che di parti di pertinenza esclusiva dei resistenti (scarico dell'appartamento del primo piano sul terrazzo lato ovest), in ragione della condotta ostativa da questi ultimi mostrata rispetto all'esecuzione dei lavori, richiedenti un intervento interessante specificamente aree contigue al primo e ultimo piano dell'edificio, di loro pertinenza.
Il ricorso mirava, evidentemente, ad ottenere un pronunciamento di condanna dei resistenti a
“consentire” l'esecuzione dei lavori previamente individuati come necessari e urgenti nel contraddittorio tra le parti, mostrandosi, peraltro, disponibile ad anticiparne i relativi costi.
In particolare, nelle conclusioni articolate nel ricorso di primo grado, l'odierna reclamata CP_1 aveva richiesto, in via principale, di “accertare e dichiarare l'urgenza degli interventi da
[...] eseguire sull'immobile sito in Terni, Via Maestri del Lavoro n. 15, come in premessa individuato ed ordinare l'esecuzione dei lavori necessari al fine di eliminare le criticità strutturali quantificando
4 l'ammontare delle opere, di cui si rende disponibile ad anticipare i costi, nonché CP_1 quantificando i danni subiti dalla ricorrente e, comunque, disporre ogni altro provvedimento
d'urgenza, che appaia, secondo le circostanze, più idoneo ad eliminare il pregiudizio subito e subendo per tutti i motivi meglio dedotti nel corpo dell'atto […]”.
Con l'ordinanza impugnata, il giudice di primo grado ha così statuito “accoglie la domanda cautelare e, per l'effetto, ordina ai resistenti l'immediata esecuzione degli interventi specificatamente indicati nei punti 1,2,4,5 della ctu (pagg. 11 e 12)”.
Il reclamante, come esposto in premessa, ha contestato il dispositivo dell'ordinanza impugnata per difetto di corrispondenza tra quanto richiesto in ricorso e quanto statuito dal giudicante.
Il primo motivo di reclamo è, tuttavia, infondato, poiché la statuizione contestata non sottende alcuna violazione del principio di cui all'art. 112 c.p.c.
Tanto può dirsi in quanto, in primo luogo, l'ordine di esecuzione dei lavori espressamente richiesto dalla società ricorrente-odierna reclamata, non poteva che essere interpretato come rivolto ai condomini resistenti, unici contraddittori del presente giudizio.
Inoltre, il giudice di primo grado, contrariamente a quanto dedotto dal reclamante, non ha affatto disposto che i lavori venissero eseguiti a cura e spese dei soli resistenti, non essendo stata, appunto, presentata alcuna specifica domanda in tal senso, né vi è alcun punto di motivazione in merito.
Ne deriva che il dispositivo dell'ordinanza di primo grado ben può essere interpretato nel senso suggerito dalla comparsa di risposta dell'odierna reclamata e in conformità al suo ricorso di primo grado, come ordine rivolto, quindi, alle parti resistenti, affinché queste, in ossequio a quanto richiesto dalla ricorrente in primo grado in sede di conclusioni, consentano l'indisturbata e pacifica esecuzione dei lavori necessari e urgenti individuati dal perito incaricato, impregiudicata la corretta ripartizione delle spese sostenute in base alle quote millesimali proprie di ciascun condomino.
La portata precettiva di un provvedimento giudiziario merita di essere individuata, infatti, tenendo conto non soltanto del dispositivo, ma anche della motivazione, la quale nei pronunciamenti di condanna, come quello impugnato dal reclamante “incide sul momento precettivo tanto da essere integrativa del dispositivo, supplendo alle lacune dello stesso in quanto rivelatrice dell'effettiva volontà del giudice” (Cass. 15585/2007; Cass. n. 10409/2002; Cass. n. 8894/2001).
Inoltre, il principio cardine nell'interpretazione dei provvedimenti giudiziari “è quello dell'interpretazione letterale fatta palese dal senso complessivo delle parole, unito ai precetti dell'interpretazione complessiva ed unitaria del testo, per cui ogni parte si integra e prende luce dall'altra, di conservazione e d'interpretazione delle espressioni polisense nel modo più conveniente alla natura dell'atto” (v., da ultimo, Cass. n. 13887/2023, la quale suggerisce - a tal fine - di adeguare, mediante criteri di logica formale generale, i criteri interpretativi evincibili dall'art. 12 preleggi e dagli artt. 1362 - 1371 c.c.).
Ebbene, la motivazione dell'ordinanza impugnata opera unicamente riferimento all'omesso accordo delle parti in ordine all'esecuzione dei lavori necessari e urgenti onde evitare i pregiudizi descritti alla ricorrente, senza in alcun modo argomentare o disporre in merito al riparto dei costi di
5 esecuzione dei medesimi, i quali devono, pertanto, ritenersi estranei alla portata precettiva del provvedimento al vaglio.
Ne deriva che il giudice di primo grado, essendosi limitato ad ordinare l'esecuzione dei lavori, senza porne integralmente i costi a carico dei resistenti, si è perfettamente attenuto al principio di corrispondenza della domanda di cui all'art. 112 c.p.c., statuendo su tutta la sua estensione e non oltre i limiti della stessa.
Il primo motivo di reclamo non merita, pertanto, accoglimento.
2) Difetto di residualità dello strumento processuale azionato da CP_1
L'odierno reclamante, mentre in primo grado aveva eccepito l'inammissibilità del ricorso ex art. 700 c.p.c. introdotto dalla per difetto di residualità rispetto agli strumenti offerti CP_1 dagli artt. 696 e 696-bis c.p.c.. In sede di reclamo, ha altresì dedotto l'inammissibilità dello strumento cautelare prescelto dall'odierna reclamata per difetto di residualità rispetto allo strumento di cui all'art. 1105 c.c.
In merito al primo profilo, il giudice di prime cure ha disatteso l'eccezione di Parte_1
ritenendo che l'accertamento tecnico preventivo (art. 696 cpc) e la consulenza tecnica
[...] preventiva ai fini della composizione della lite (art. 696 bis cpc) fossero strumenti entrambi inadeguati a fornire riscontro alla difesa dell'allora ricorrente che aveva chiesto anche una
“pronuncia di tipo ordinatorio […] del tutto estranea alle norme richiamate da parte resistente ed alla tutela che il giudice può apprestare attraverso esse”.
L'ordinanza impugnata, sul punto, è pienamente condivisibile poiché fondata su una corretta ricostruzione sia dello strumento di cui all'art. 696 c.p.c., presupponente non già un pericolo di danno, ma un pericolo di perdita della prova da porre a fondamento di un successivo giudizio di merito, sia della consulenza tecnica preventiva di cui all'art. 696-bis c.p.c., che prescinde financo dall'esistenza di situazioni di urgenza e può concludersi con un titolo esecutivo soltanto su accordo delle parti.
Nel caso in esame, in cui la ricorrente aveva urgenza di ottenere un titolo esecutivo che le consentisse di imporre ai resistenti l'esecuzione delle riparazioni accertate come urgenti, entrambi i predetti strumenti processuali si appalesavano, pertanto, inadeguati e insufficienti a garantirle l'ottenimento della tutela richiesta.
Nemmeno è condivisibile la tesi esposta per la prima volta in sede di reclamo per cui la ricorrente, odierna reclamata, avrebbe dovuto, piuttosto che avviare un procedimento contenzioso d'urgenza, attivare lo strumento di volontaria giurisdizione di cui all'art. 1105, co. 4, c.p.c.
L'art. 1105, comma 4, c.c. prevede, in realtà, che, ove non si formi una maggioranza ai fini dell'adozione dei provvedimenti necessari all'amministrazione della cosa comune, ciascun partecipante possa adire l'autorità giudiziaria, perché adotti gli opportuni provvedimenti in sede di volontaria giurisdizione, così precludendo al medesimo partecipante di rivolgersi al giudice in sede contenziosa. Tuttavia, tale preclusione concerne esclusivamente la richiesta di decisioni per la gestione della cosa comune, riferita ai rapporti interni tra comunisti, e non opera, invece, con riguardo alle iniziative giudiziarie promosse dal comunista in qualità di terzo, come avviene nel
6 caso in cui quest'ultimo faccia valere la posizione di proprietario di cose estranee alla comunione, che abbiano subito o rischiano di patire pregiudizio dalla rovina della cosa di cui è comproprietario
(così Cass. 16934/2023; Cass. 11802/2020 e Cass. 8876/1998; v. anche Cass. 18038/2020, la quale illustra le finalità dell'istituto di cui all'art. 1105, co. 4, c.c., chiarendo che trattasi di strumento volto esclusivamente ad ottenere, in sede di volontaria giurisdizione, provvedimenti di gestione della “res”, ai fini della sua amministrazione nei rapporti interni tra i comunisti per consentire il “migliore godimento” delle cose comuni, ovvero, l'imposizione di un regolamento contenente norme circa l'uso delle stesse).
3) Insussistenza degli ulteriori presupposti di cui all'art. 700 c.p.c.
L'ordinanza reclamata risulta altresì immune da vizi laddove ha ritenuto la sussistenza del fumus boni iuris in capo alla società ricorrente, odierna reclamata, risultando dagli atti l'apparenza del diritto a salvaguardia del quale è stata richiesta la tutela cautelare atipica.
In particolare, alle pagine 4 e seguenti, il provvedimento di primo grado, premesso che la società istante era pacificamente titolare di un immobile presentante alcune criticità, ha ritenuto dimostrata, all'esito dell'istruttoria, la permanenza delle problematiche riscontrate nel citato verbale redatto in data 06.12.2023 dai Vigili del fuoco e poi confermate dalla c.t.u., concludendo che, nonostante la perizia avesse escluso il pericolo di crollo dell'edificio nel suo complesso, paventato inizialmente dai Vigili, aveva comunque ribadito l'urgenza di alcuni degli interventi edilizi richiesti dalla ricorrente nel ricorso.
Sul punto, il reclamante ha eccepito, in primo luogo, che la reclamata ben poteva procedere autonomamente alle riparazioni che riteneva necessarie, salvo poi richiedere ai condomini il rimborso delle spese sostenute ai sensi dell'art. 1134 c.c., deducendo, in secundis, che gli interventi individuati come urgenti dall'ordinanza non erano più attuali alla luce di quanto accertato dal proprio c.t.p. e dal geom. nominato su richiesta della curatela dell'eredità giacente Controparte_5 di nel relativo procedimento di volontaria giurisdizione. Controparte_2
Anche sotto questo versante, il reclamo non può trovare accoglimento.
Innanzitutto, deve evidenziarsi che le porzioni di edificio dalle quali la ricorrente-reclamata teme possa derivarle pregiudizio grave e irreparabile ineriscono al primo piano, di proprietà delle parti resistenti in primo grado, nella misura specificata in premessa. Ne deriva che un intervento risolutivo di ciascuna delle problematiche urgenti accertate dal perito è precluso alla società reclamata senza la collaborazione della reclamante e dei due reclamati contumaci.
Ciò posto, deve ulteriormente evidenziarsi che, mentre i rilievi del c.t.p. di parte resistente sono stati già puntualmente accolti o superati dal perito incaricato nel procedimento di primo grado (v. pp. 13-
14 dell'elaborato), nemmeno le risultanze dell'elaborato del geom. smentiscono in alcun CP_5 modo le conclusioni alle quali è giunto il perito incaricato da questo Tribunale in primo grado.
In primo luogo, si osserva che, come eccepito dalla società reclamata, la perizia del geom. si è conclusa in data 03.10.2024, di talché ben poteva essere prodotta nel corso del CP_5 giudizio di primo grado, in cui, in data 19.11.2024 si è tenuta apposita udienza finalizzata a
7 consentire al perito, ing. di chiarire quali fossero gli interventi - tra quelli Persona_1 individuati - aventi carattere urgente e indifferibile.
In ogni caso, la citata perizia era volta unicamente a “quantificare il costo necessario per la recinzione dell'immobile (in conformità a quanto richiesto dai VV.FF.)” per evitare che la caduta dei copriferro dei terrazzi potesse cadere e ferire i passanti intoro all'edificio. In occasione del sopralluogo effettuato in data 02.10.2024, il geom. ha potuto verificare che i proprietari CP_5 dell'immobile, anziché conformarsi alle prescrizioni rese dai Vigili del Fuoco (rivolte ad una transennatura del perimetro dell'edificio), avevano apposto un “ponteggio utilizzato impropriamente come transenna”, oltre che instabile e con “elevato rischio di ribaltamento”;
d'altro canto, dopo aver stimato i costi per una corretta transennatura, il tecnico ha evidenziato al giudice del procedimento di volontaria giurisdizione che “l'immobile in oggetto ad oggi non risulta più pericoloso e quindi il ponteggio può essere rimosso, in quanto il copriferro distaccato è stato completamente tolto e quindi il pericolo di caduta di materiale dall'alto non esiste più” (v. all. 4 al reclamo).
Siffatto accertamento, tuttavia, non smentisce le conclusioni alle quali è giunto il perito incaricato ed è, anzi, con esse compatibile.
L'ing. infatti - a prescindere dall'avvenuta rimozione delle parti distaccate del copriferro Per_1 dei terrazzi accertata dal geom. - ha attestato la sussistenza di un pericolo di crollo CP_5 interessante i parapetti dei balconi, che meritavano comunque di essere riparati/rinnovati, con
“ripristino del copriferro delle strutture in cemento armato”, precisando che “se questi lavori non venissero eseguiti in un ragionevole lasso di tempo per quanto riguarda i parapetti potrebbero continuare a cadere, a distaccarsi, a cadere e fessurarsi”, aggiungendo che “ad oggi passare lì sotto non credo che sia sicuro;
questo è l'intervento più immediato da eseguire” (v. p. 1 del verbale dell'udienza del 19.11.2024).
Il pregresso stato dell'immobile, a detta del reclamante assimilabile a quello attuale per vetustà, come evidenziato dal giudice di primo grado, non esclude, di per sé, il pericolo di crollo attestato dal c.t.u. in conseguenza della progressiva usura dell'immobile.
Inoltre, le criticità individuate dal perito incaricato dal giudice di primo grado risultavano ben più numerose ed estese della sola cattiva condizione dei parapetti.
In particolare, il c.t.u. aveva individuato le seguenti criticità (v. p. 5 dell'ordinanza e pp. 10 e 18 della perizia): 1) infiltrazioni dal terrazzo lato ovest e rovina del copri ferro di alcune porzioni di strutture in cemento armato;
2) presenza di un camino sul terrazzo in muratura di notevoli dimensioni ed incidenza gravitazionale sulle strutture del solaio su cui poggia;
3) cattive condizioni delle tamponature esterne del fabbricato mostranti segni di usura del rivestimento protettivo;
4) cattive condizioni dei parapetti in muratura dei terrazzi e balconi lato ovest e nord del fabbricato in più punti lesionati;
5) cattivo stato di conservazione del manto del lastrico di copertura realizzato in guaina bituminosa con risvolti sulle strutture di bordo;
6) cattivo stato di conservazione e perimento di uno scarico dell'appartamento del piano primo giacente sul terrazzo lato ovest convogliato a terra.
8 L'ing. ha poi enumerato, alle pp. 10-11 della perizia, gli interventi “necessari e minimi” Per_1 per risolvere le problematiche, riepilogandoli, altresì, alla p. 18, in sede di risposta definitiva al quesito, come segue: 1) ripristino del copriferro e bonifica armature travi esterne di bordo ove perite;
2) demolizione parapetti in muratura terrazzo ovest, est e nord e rifacimento con metodi e materiali diversi più snelli e leggeri;
3) demolizione del camino in muratura sul terrazzo lato ovest;

4) demolizione della pavimentazione, del massetto e della guaina impermeabilizzante esistente con successivo rifacimento a finire terrazzo ovest;
5) rimozione dello scarico esistente dal terrazzo ovest verso la fognatura e rifacimento a nuovo non modificando l'attuale convogliamento nei pozzetti di scarico;
6) rimozione della vernice esistente tamponature esterne piano secondo (e primo?) e rifacimento dell'intonaco civile esterno con verniciatura a finire;
7) verifica del manto di copertura con eventuale rifacimento a nuovo con la stessa tipologia e materiali nuovi.
All'udienza del 19.11.2024, su espressa richiesta del giudicante, il perito ha precisato che, tra quelli sopra elencati, gli interventi da ritenersi urgenti sono, oltre a quelli di cui ai punti 1) e 2) per le ragioni sopra illustrate in merito al possibile distacco dei parapetti, anche quello di cui al punto 4) poiché “il solaio, imbevendo acqua, la trasmette alle strutture sottostanti e l'intradosso del solaio presenta tutti gli elementi di una infiltrazione di acqua, che incide negativamente sullo stato di conservazione dell'immobile e determina nel tempo un decadimento della caratteristiche meccaniche e di resistenza dello stesso” (v. p. 2 del verbale).
Infine, il perito ha ritenuto urgente anche l'intervento indicato al n. 5), atteso che, qualora lo scarico insistente sul terrazzo ovest venisse utilizzato, ciò comporterebbe uno sversamento problematico al livello igienico sanitario anche per gli avventori del palazzo e i clienti della reclamata, sicché “per tale motivo subordinatamente agli altri questo intervento appare urgente” (v. p. 2 del verbale).
Giova sin d'ora chiarire che l'ordinanza di primo grado, aderendo alle motivate conclusioni dell'elaborato peritale, ha ordinato agli allora resistenti l'effettuazione degli interventi ivi individuati ai punti 1, 2, 4 e 5, sopra ripercorsi, richiamando correttamente in motivazione le “pp.
10-11” della perizia e, soltanto per mero errore materiale (che è possibile correggere in questa sede, come prospettato dalla reclamata, v. Cass. n. 683/2022 e Cass. n. 19284/2014), ha richiamato le
“pp. 11-12” in dispositivo.
La valutazione del fumus boni iuris sotteso al ricorso cautelare è stata, pertanto, correttamente svolta dall'ordinanza reclamata che, sul punto, non merita di essere riformata, ma soltanto corretta laddove, in dispositivo, ha ordinato ai resistenti l'immediata esecuzione degli interventi specificatamente indicati “nei punti 1,2,4,5 della ctu (pagg. 11 e 12)”, anziché “nei punti 1,2,4,5 della ctu (pagg. 10 e 11)”.
Il Collegio ritiene parimenti condivisibili le conclusioni alle quali è giunto il giudice di primo grado in ordine all'accertamento del pregiudizio grave e irreparabile che l'odierna società reclamata potrebbe patire nell'attesa di un giudizio di merito volto ad accertare l'obbligo degli altri condomini di consentire l'esecuzione delle riparazioni accertate come urgenti dal c.t.u.
Sul punto, l'ordinanza di accoglimento ha dichiarato che “un ulteriore ritardo nell'esecuzione degli interventi descritti dal CTU come urgenti potrebbe determinare un irreversibile peggioramento
9 delle condizioni degli immobili interessati, con conseguente pericolo per la salubrità degli ambienti
e per l'incolumità delle persone che li frequentano”, specificando che “pur non sussistendo un pericolo di crollo dell'edificio nel suo complesso, esso comunque necessita di interventi urgenti dal punto di vista strutturale e igienico-sanitario connotati da urgenza, in quanto occorre ripristinare in tempi rapidi la salubrità dell'immobile ed un corretto stato di manutenzione e così preservare la libera e piena utilizzabilità e l'incolumità di tutti i fruitori dello stesso”.
Il reclamante ha contrastato le conclusioni alle quali è pervenuto il giudice di primo grado in punto di periculum in mora, evidenziando che la società ricorrente non poteva invocare alcun danno, atteso che l'immobile a lei intestato era disabitato e disponeva di altro immobile ove esercitare l'attività di impresa, potendo patire, nelle more, al più un pregiudizio di carattere economico, coincidente con il costo della locazione degli uffici in cui la attualmente operava. CP_1
Ebbene, ritiene il Tribunale che, alla luce delle risultanze peritali sopra ripercorse, l'ordinanza reclamata abbia non soltanto correttamente ritenuto raggiunta la prova dell'imminenza del pregiudizio ai diritti soggettivi di proprietà e di libertà di iniziativa economica della reclamata in considerazione della natura delle criticità accertate, nei termini descritti dalla perizia, ma abbia anche correttamente ritenuto sussistente il requisito della gravità e irreparabilità del danno dalle stesse suscettibile di scaturire.
La tutela atipica d'urgenza è rivolta, invero, non soltanto ai diritti soggettivi a contenuto non patrimoniale, ma anche ai diritti a contenuto patrimoniale connotati da “funzione non patrimoniale”, in quanto volti a garantire al titolare la soddisfazione di bisogni primari di rilevanza costituzionale,
e perciò destinati a subire pregiudizi altrimenti irreparabili, purché, in tal caso, sussista un collegamento immediato tra diritto minacciato e situazione di libertà (v., da ultimo, Trib. Savona,
23 marzo 2023).
Parimenti, il pregiudizio è da ritenersi irreparabile, allorquando il rimedio del risarcimento del danno (ancorché astrattamente ipotizzabile) si rilevi insufficiente a soddisfare l'esigenza primaria del creditore, ossia l'interesse ad ottenere l'attuazione del contenuto del rapporto dedotto in giudizio, così determinando un eccessivo scarto tra danno subito e danno risarcito (cfr. in tal senso, Trib.
Torino, 4 ottobre 2019).
La prescritta irrimediabilità del pregiudizio paventato può essere, perciò, legittimamente ravvisata anche in lesioni propriamente patrimoniali, “tanto se le stesse si presentino intrinsecamente connotate da tale irrimediabilità - quali molti considerano la perdita dell'avviamento commerciale oppure l'ostracismo creditizio e il discredito imprenditoriale conseguenti alla segnalazione alla
"centrale rischi" - quanto se, pur non presentandosi normalmente tali, lo diventino, tuttavia, in concreto, qualora il ricorrente abbia dedotto - e, all'occorrenza, anche - dimostrato in giudizio elementi specifici e oggettivi a sostegno dell'affermata impossibilità o estrema difficoltà di piena reintegrazione nel proprio diritto oggetto del ricorso - venendo, per l'appunto, in considerazione, siccome immediatamente correlate, nel caso di specie, con esso, anche posizioni giuridiche soggettive non patrimoniali assolute, suscettibili, esse sì, di restare irreversibilmente compromesse
- nei tempi occorrenti per ottenere la tutela ordinaria di merito” (così, Trib. Roma, 08 luglio 2020).
10 Nel caso di specie, l'odierna reclamata ha dedotto e documentato che nei locali per cui è causa intendeva collocare la propria sede operativa di Terni, poiché quella attuale, oltre a non essere più idonea per ragioni di spazio, alle esigenze della società, avente, al momento, più di venti dipendenti, le costa annualmente l'importo di € 13.200,00 a titolo di canone, da versare in un' unica soluzione entro il primo del mese di gennaio di ogni anno (v. all. 2 al ricorso).
La società reclamata ha, quindi, provato che le è attualmente precluso utilizzare il bene per lo scopo per cui veniva acquistato (immediato trasferimento della sede operativa con oltre venti dipendenti ed uffici aperti al pubblico).
Inoltre, la ha eccepito di non poter nemmeno contare su un idoneo risarcimento per CP_1 equivalente, da ritenersi inverosimile in ragione dell'insolvenza delle parti resistenti, destinatarie di più decreti ingiuntivi e richieste di pagamento inevase. A quest'ultimo riguardo, la reclamata ha documentato di aver ottenuto due decreti ingiuntivi provvisoriamente esecutivi, uno in data
30.05.2024 nei confronti di per € 974,07, oltre interessi e spese e uno in data Controparte_3
13.03.2024 nei confronti di per € 1.059,85, per ottenere il rimborso pro Parte_1 quota dei costi di alcuni interventi edilizi eseguiti sull'immobile condominiale per cui è causa e di aver successivamente notificato il relativo atto di precetto in difetto di adempimento spontaneo dei due titoli giudiziari (v. all.ti 3-5 alla comparsa nel presente giudizio, circostanze non contestate dal reclamante all'udienza del 10.03.2025).
Risulta, pertanto, in primo luogo, provata la gravità del pregiudizio patito dalla reclamante che, in conseguenza dell'inerzia dei condomini è impossibilitata a disporre dell'immobile acquistato per la finalità alla quale intendeva adibirlo, vedendone così radicalmente precluso l'utilizzo, a meno di non correre il rischio di patire un ulteriore e più grave pregiudizio alla propria libertà di iniziativa economica, che verrebbe ulteriormente compromessa qualora ivi stabilisse la propria sede operativa ternana, senza poter garantire non soltanto la salubrità degli ambienti, ma, ancor prima, l'incolumità dei propri dipendenti e clienti in conseguenza della possibile caduta di materiali dall'alto.
Il grave pregiudizio così delineato appare, inoltre, altresì connotato dall'irreparabilità richiesta dall'art. 700 c.p.c., sia in considerazione del diretto impatto delle criticità accertate dal perito sulla libertà di iniziativa economica della reclamante, sia in ragione delle difficoltà alle quali quest'ultima andrebbe verosimilmente incontro nel tentare di ottenere, all'esito di un ordinario giudizio di merito, una tutela esclusivamente risarcitoria del danno patito, a fronte dell'insufficienza delle disponibilità liquide del reclamante e degli altri comproprietari del piano superiore a rimborsarle anche soltanto le esigue lavorazioni già eseguite.
In definitiva, la c.t.u. espletata in primo grado ha consentito di accertare che, sebbene non sussista alcun pericolo di cedimento strutturale dell'intero edificio, il godimento in sicurezza dell'immobile da parte della , che rappresenta un'estrinsecazione non soltanto del suo diritto di CP_1 proprietà, ma anche della sua libertà di iniziativa economica, è minacciato da un pregiudizio grave, imminente e irreparabile in considerazione delle criticità di cui ai punti 1, 2, 4 e 5 della p. 10 dell'elaborato, nei termini illustrati dall'ing. all'udienza del 19.11.2024, sopra ripercorsi. Per_1
4) Il riparto delle spese di lite e i costi di c.t.u.
11 In punto di riparto delle spese di lite, il giudice di primo grado ha così statuito: “Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo ai sensi del D.M. 147/22, applicando importi prossimi ai valori minimi dello scaglione di riferimento (fino a 260.000,00), tenuto conto del valore della controversia, delle ragioni della decisione, dell'attività processuale svolta.
Sussistono fondate ragioni per porre le spese di lite a carico della sola parte costituita e per disporre la compensazione delle spese tra la ricorrente e i resistenti non costituiti. Le spese della ctu sono definitivamente poste a carico di . Parte_1
Il reclamante ha chiesto una riforma in parte qua dell'ordinanza, non soltanto per erronea individuazione della parte soccombente (motivo evidentemente assorbito dal rigetto dei motivi di reclamo nel merito con conferma della soccombenza accertata in primo grado), ma anche per essere stato individuato quale unica parte tenuta al pagamento (anche delle spese di consulenza tecnica), a fronte di una pluralità di resistenti soccombenti.
Il reclamo, sul punto, merita accoglimento, in quanto, per consolidata giurisprudenza di legittimità, la condanna della parte soccombente alle spese processuali, a norma dell'art. 91 c.p.c., non ha natura sanzionatoria, ma è conseguenza obiettiva della soccombenza, con la conseguenza per cui, ai relativi fini, non rilevano i comportamenti neutri della parte contro cui il giudizio venga promosso,
e cioè quelli che non implicano l'esclusione del dissenso, né importano l'adesione all'avversa richiesta, quali il restare inerte e non dedurre nulla in contrario all'accoglimento della domanda dell'attore (v., da ultimo, Cass. 28700/2023).
Ne deriva che merita di essere ritenuto soccombente e condannato al rimborso delle spese processuali il convenuto contumace, come anche il convenuto che, pur avendo riconosciuto la fondatezza della pretesa altrui, non abbia fatto nulla per soddisfarla, sì da rendere superfluo il ricorso all'autorità giudiziaria (cfr., ex multis, Cass. n. 5813/2023; Cass. n. 5320/2023; Cass. n.
13498/2018).
Nel caso di specie, sebbene l'unica parte soccombente costituita in primo grado fosse l'odierno reclamante, questi è risultato soccombente in primo grado al pari degli altri due resistenti, odierni reclamati contumaci, ossia la Curatela dell'eredità giacente di e Controparte_2
, i quali, peraltro, avevano omesso, al pari del reclamante, di consentire Controparte_3 alla reclamata l'esecuzione dei lavori poi individuati come necessari e urgenti dal c.t.u.
Non vi era, pertanto, ragione, per esentare la Curatela dell'eredità giacente di
[...]
e dalla condanna in solido alla rifusione delle spese CP_2 Controparte_3 pronunciata in favore della , erroneamente, contro il solo . CP_1 Parte_1
Parimenti, le spese di c.t.u., anch'esse governate dalla regola della soccombenza all'esito del giudizio (v. Cass. 20932/2019), meritavano di essere poste a carico di tutte e tre le parti resistenti in primo grado, in solido tra loro, e non soltanto dell'allora resistente costituito.
Per tutti i motivi sopra esposti, il reclamo deve essere soltanto parzialmente accolto, limitatamente all'ultimo motivo articolato da in punto di riparto delle spese di lite e Parte_1 compensi spettanti al perito come liquidati dal giudice di primo grado.
12 Il parziale accoglimento del reclamo giustifica, ai sensi dell'art. 92, co. 2, c.p.c. l'integrale compensazione delle spese di lite del presente grado di giudizio.


P.Q.M.


- dispone la correzione dell'errore materiale dell'ordinanza depositata in data 13/01/2025 nel procedimento avente R.G. n. 2525/2023 di questo Tribunale nella parte in cui, in dispositivo, scrive “interventi specificatamente indicati nei punti 1,2,4,5 della ctu (pagg. 11 e 12)”, intendendo, invece, “interventi specificatamente indicati nei punti 1,2,4,5 della ctu (pagg. 10
e 11)”;
- accoglie il reclamo limitatamente al quarto motivo e, per l'effetto, in parziale riforma dell'ordinanza impugnata, dispone che le spese di lite ivi liquidate in favore della CP_1
e i compensi spettanti al c.t.u. nominato nel corso del giudizio di primo grado, come
[...] liquidati con separato decreto emesso in corso di causa, siano posti a carico di
, della Curatela dell'eredità giacente di e Parte_1 Controparte_2 di , tra loro in solido;
Controparte_3
- rigetta per il resto il reclamo;

- compensa integralmente le spese di lite del presente grado di giudizio.
Si comunichi alle parti costituite.
Così deciso in Terni, nella camera di consiglio del 10/03/2025.
Il Giudice est. Il Presidente dott.ssa Francesca Grotteria dott.ssa Monica Velletti
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