TRIBUNALE ORDINARIO DI PERUGIA
Seconda Sezione Civile
Il giorno 28/03/2025, alle ore 09:10, di fronte al G.O.P. dott. Paolo Sconocchia, viene chiamata la causa iscritta causa civile iscritta al n. 5866/2019 Ruolo Generale, promossa da
(avv. Gian Luca Laudenzi) Parte_1
- attore - nei confronti di
– (avv. Silvio Agresti) CP_1 Controparte_2
- convenuto - nei confronti di
(avv. Domenico Affaticato) Controparte_3 Controparte_4
- terzi chiamati in causa - nei confronti di
(avv. Federico Muzi) CP_5
- terza chiamata in causa -
Per parte attrice è comparso l'avv. Gian Luca Laudenzi.
Per parte convenuta è comparso l'avv. Silvio Agresti che, in via audio è colleato telefonicamente con il cellulare del giudice in considerazione di un problema tecnico che non gli consente l'attivazione dell'audio da Teams.
Per la terza chiamata in causa è comparsa l'avv. Cristina Ciminati in CP_5 sostituzione dell'avv. Federico Muzi.
Per i terzi chiamati in causa e è comparsa l'avv. Controparte_3 Controparte_4
Cristina Ciminati in sostituzione dell'avv. Domenico Affaticato.
Il giudice prende atto della dichiarazione di identità dei procuratori delle parti.
Pag. 1 di 27 I procuratori delle parti collegati da remoto dichiarano che non sono in atto collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui sono in collegamento con la stanza virtuale d'udienza.
Su invito del giudice, i difensori si impegnano a mantenere attivata la funzione video per tutta la durata dell'udienza ed a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni del giudice, in modo da garantire l'ordinato svolgimento dell'udienza. Il giudice avverte che la registrazione dell'udienza è vietata.
Su invito del giudice, i difensori dichiarano di aver partecipato effettivamente all'udienza nel rispetto del contraddittorio e che lo svolgimento dell'udienza stessa mediante l'applicativo è avvenuto regolarmente.
I difensori delle parti discutono la causa illustrando ciascuno la rispettiva posizione e, comunque, riportandosi ai loro scritti difensivi chiedendo l'accoglimento delle eccezioni e conclusioni ivi contenute ed il rigetto di quelle avverse.
In particolare, per parte attrice l'avv. Gian Luca Laudenzi ribadisce che parte essenziale convenuta del presente giudizio sono solamente gli acquirenti, con tutte le conseguenze di legge in ordine alla tempestività del retratto;
inoltre, contesta la eccepita natura pertinenziale del terreno oggetto di retratto agrario, avente natura autonoma rispetto al fabbricato acquistato dai convenuti e accatastato come agricolo.
Per parte convenuta l'avv. Silvio Agresti si associa alle deduzioni delle terze chiamate in causa insistendo, pertanto, nel rigetto della domanda;
in particolare, chiede disporsi chiamata a chiarimenti del CTU attesa la mancata risposta a talune osservazioni formulate alla sua bozza di relazione scritta.
Per i terzi chiamati in causa l'avv. Cristina Ciminati, richiamate tutte le deduzioni già svolte negli scritti difensivi, ribadisce l'eccezione di tardività della domanda nei confronti di nonché l'assenza di prova in ordine alla sussistenza dei CP_5
presupposti (oggettivi e soggettivi) di legge posti a fondamento della domanda di retratto agrario (in particolare, la prova sulla coltivazione biennale del terreno oggetto di giudizio) e ribadisce, sulla base di quanto già esposto negli scritti difensivi, l'eccezione sulla natura pertinenziale del terreno oggetto di retratto agrario.
L'avv. Laudenzi contesta quanto dedotto dalle altre difese evidenziando, tra l'altro, che il CTU ha esaurientemente risposto alle osservazioni dei consulenti di parte,
Pag. 2 di 27 avendo, tra l'altro, poggiato le proprie conclusioni sulla situazione di fatto esistente al momento della vendita ed essendo, comunque, irrilevante la situazione successiva, mentre vi è prova in atti della coltivazione del terreno confinante con quello oggetto di domanda.
L'avv. Ciminati ribadisce la natura generica delle dichiarazioni rilasciate dai testi sulla coltivazione biennale del terreno confinante con quello oggetto di domanda non essendo chiaro dove è collocato il periodo di coltivazione dello stesso e su quale terreno sia stata eseguita la coltivazione.
Il Giudice udite le conclusioni delle parti, si ritira in camera di consiglio per la redazione della sentenza, esonerando le stesse a ricomparire per la sua pronuncia.
Il giudice dà lettura del verbale di udienza.
All'esito della camera di consiglio, assenti le parti a ciò espressamente autorizzate, il
Giudice, al termine della sua redazione, pronuncia sentenza con cui definisce il giudizio dando lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della contestuale decisione resa ex art. 429 del c.p.c. ed allegata al presente verbale, che viene chiuso alle ore 14:20.
Il Giudice Onorario di CE
Paolo Sconocchia

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REPUBBLICA ITALIANA Oggetto
In nome del Popolo italiano Riscatto agrario
TRIBUNALE ORDINARIO DI PERUGIA
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, in persona del G.O.P. dott. Paolo Sconocchia, nella causa civile iscritta al n. 5866/2019 Ruolo Generale, promossa da
(avv. Gian Luca Laudenzi) Parte_1
- attore - nei confronti di
– (avv. Silvio Agresti) CP_1 Controparte_2
- convenuto - nei confronti di
– (avv. Domenico Affaticato) Controparte_3 Controparte_4
- terzi chiamati in causa - nei confronti di
(avv. Federico Muzi) CP_5
- terza chiamata in causa - ha emesso, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c, all'udienza del 28 marzo 2025, leggendo la motivazione ed il dispositivo, facenti parte integrante del verbale di udienza, la seguente
SENTENZA
Con atto di citazione notificato in data 08/11/2019 ha convenuto in Parte_1 giudizio e chiedendo l'accoglimento nei loro CP_6 Controparte_7
confronti delle seguenti conclusioni:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contraris reiectis,
- accertare la sussistenza del diritto di prelazione in favore della Sig.ra Parte_1
relativamente alla rata di terreno agricolo sita in Assisi, Fraz. Santa Maria degli
Angeli, censita in Catasto Terreni del detto Comune al foglio 120, particella 1014,
Pag. 4 di 27 seminativo, are 47 ca. 40, RD Euro 35,99, RA Euro 26,93 (ex p.lla 149) ed il conseguente diritto di riscatto;

- dichiarare inefficace la compravendita oggetto del rogito Notaio Persona_1
del 06/12/2018 (Rep.3192 – Racc.2626);
- dichiarare il trasferimento in favore della Sig.ra (Cod. Fisc.: Parte_1
) della proprietà del terreno agricolo sito in Assisi, Fraz. C.F._1
Santa Maria degli Angeli, censita in Catasto Terreni del detto Comune al foglio 120, particella 1014, seminativo, are 47 ca. 40, RD Euro 35,99, RA Euro 26,93 (ex p.lla
149), determinando i termini e le modalità di versamento al compratore del prezzo di
Euro 5.000,00 (cinquemila/00);
- ordinare la trascrizione dell'emananda sentenza;

- condannare i convenuti, in solido tra di loro, al rimborso, delle competenze del presente giudizio, oltre rimborso forfettario, Iva e Cap come per legge”.
A sostegno della domanda, l'attrice ha dedotto di essere proprietaria e coltivatrice diretta di un fondo sito in Comune di Assisi, località Santa Maria degli Angeli, identificato al Catasto Terreni al foglio 120, particella n.1071, confinante con una rata di terreno ad uso agricolo, censita al Catasto Terreni del Comune di Assisi, al foglio 120, particella n. 1014 (ex particella n. 149), seminativo, are 47 ca. 40, RD
Euro 35,99, RA Euro 26,93 ceduta ai convenuti con rogito del 06/12/2018, unitamente ad un piccolo fabbricato di civile abitazione con annessa corte, dai venditori , e al prezzo di euro Controparte_4 CP_5 Controparte_3
5.000,00.
Ha precisato di non avere ricevuto dai venditori alcuna notifica della cessione del detto terreno ai fini dell'esercizio della prelazione agraria.
In punto di diritto ha richiamato la disciplina contenuta nell'art. 7, della Legge n.
817/1971, che riconosce il diritto di prelazione anche al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, mentre in punto di fatto ha sostenuto l'esistenza, nel caso di specie, di tutti i presupposti, soggettivi ed oggettivi, per l'utile esercizio dell'azione di riscatto.
In data 28/05/2020 si sono costituiti in giudizio e CP_6 Controparte_7 eccependo, in via pregiudiziale, l'improcedibilità della domanda giudiziale per il
Pag. 5 di 27 mancato esperimento del procedimento di mediazione ex art. 5 del Decreto legislativo n. 28/2010.
Nel merito, i convenuti hanno eccepito l'infondatezza della domanda per insussistenza dei relativi presupposti di cui all'art. 8 della legge 26 maggio 1965 n.
590.
In via subordinata, hanno dedotto di avere acquistato in buona fede il terreno oggetto di domanda di retratto agrario, costituente pertinenza del fabbricato antistante, pure esso oggetto di acquisto, avendo i venditori espressamente garantito nel rogito notarile “che non esistono titolari del diritto di prelazione in forza delle vigenti disposizioni in materia agraria”: hanno pertanto avanzato domanda di chiamata in causa in garanzia dei terzi venditori riservandosi l'azione in separato giudizio per ottenere da questi ultimi il risarcimento del danno in caso di riconoscimento giudiziale del diritto dell'attrice.
I convenuti, pertanto, hanno rassegnato le seguenti conclusioni:
“- In via preliminare, voglia autorizzare la chiamata in causa dei terzi venditori
Sigg. , nata ad [...] il [...], , nata a [...]_4 CP_5
il 03/11/1970 ed , nato a [...] il [...] al fine di manlevare gli Controparte_3
odierni convenuti, previa fissazione di nuova udienza ai sensi dell'art. 269 c.p.c. per consentirne la citazione in giudizio nel rispetto dei termini minimi a comparire;

- In via preliminare, dichiari l'improcedibilità della domanda giudiziale in forza del mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione ex art. 5, d.lgs.
28/2010;
- Nel merito, in via principale, rigetti la domanda attorea in quanto infondata in fatto ed in diritto per le ragioni esposte in narrativa e, per l'effetto, dichiari valida ed efficace la compravendita di cui al rogito Notaio (Repertorio n. Persona_1
3192 – Raccolta n. 2626);
- Con espressa riserva di agire nei confronti dei terzi venditori , Controparte_4
ed per ottenere il risarcimento di ogni danno subito in CP_5 Controparte_3
conseguenza dell'accoglimento della domanda attrice e di trasferimento in suo favore della proprietà del terreno agricolo de quo.
Pag. 6 di 27 - Oltre al ristoro di ogni spesa conseguente all'accoglimento della domanda giudiziale.
- In ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali per il presente giudizio”.
Con decreto emesso in data 08/06/2020, poi integrato con successiva ordinanza del
26/01/2021, l'originaria giudice assegnataria ha autorizzato la chiamata in causa dei venditori.
Nello specifico, e si sono costituiti in giudizio in Controparte_3 Controparte_4 data 11/12/2020 eccependo, in via pregiudiziale, l'improcedibilità dell'azione per mancato espletamento della preliminare procedura di conciliazione ex art. 46 della
Legge 03/05/1982, n. 203, art. 46, ritenendo sussistente la competenza delle Sezioni specializzate agrarie o, in caso contrario, l'improcedibilità dell'azione per mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria, disciplinata dal Decreto legislativo n.20/2010, trattandosi di controversia attinente ad un diritto reale.
Nel merito, i chiamati in causa hanno chiesto il rigetto della domanda formulata dall'attrice per mancanza di prova in capo a quest'ultima dei requisiti utili all'esercizio del diritto di riscatto agrario, nonché per insussistenza di un presupposto oggettivo, avendo sostenuto che, come peraltro espressamente riportato nell'atto di compravendita a rogito Notaio del 06.12.2018 (rep. 3192 – Racc. n. Persona_1
2626), il terreno oggetto di riscatto agrario, costituirebbe pertinenza del fabbricato di civile abitazione censito al Catasto Fabbricati del Comune di Assisi al foglio 120 part. 1015 Cat. A/4, ceduto ai convenuti in blocco unitamente al terreno;
e tale natura sarebbe stata riconosciuta, con valore confessorio, anche dalla medesima attrice nella propria missiva del 05/09/2019.
Su tali premesse, e hanno così concluso: Controparte_3 Controparte_4
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, così statuire e dichiarare:
- In via preliminare ed in rito, accertato il vizio di perfezionamento del contraddittorio come espresso in narrativa, sussistendo litisconsorzio necessario, dichiarare la nullità ovvero l'estinzione del presente giudizio in forza del combinato disposto ex art. 102 e 307 c.p.c..
Pag. 7 di 27 - In via preliminare ed in rito, dichiarare l'improcedibilità e/o l'improponibilità dell'azione per mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatorio ex art. 5 d.lgs 28/2010 e/o art.46 L. 203/1982 come sostituito dall'art. 11 d.lgs. n.
150/2011 ovvero di negoziazione assistita, in considerazione del valore della controversia.
- Nel merito, rigettare le domande avversarie per mancato assolvimento dell'onere della prova in capo all'attore ex art. 2987 c.c. stante l'assoluta indeterminatezza dei requisiti soggettivi e oggettivi, di cui all'art. 8 l. 26 maggio 1965 n.590.
- Nel merito, in ogni caso, rigettare le domande avversarie in quanto del tutto infondate in fatto ed in diritto, stante l'assoluta insussistenza del diritto di prelazione
e del conseguente diritto di riscatto.
- Con vittoria di spese ed onorari di lite”.
In data 03/02/2022 si è costituita in giudizio anche la venditrice CP_5
sollevando le medesime eccezioni di improcedibilità sollevate dalle altre parti venditrici ed eccependo l'improponibilità della domanda di riscatto svolta nei propri confronti per intervenuta decadenza dell'attrice dall'esercizio del diritto entro l'anno, secondo quanto previsto dall'art. 8 della Legge 26/05/1965, n. 590, avendo ricevuto la notifica dell'atto di citazione di chiamata in causa solo in data 04/01/2022.
Nel merito, la terza chiamata in causa ha sostanzialmente ribadito le medesime deduzioni svolte dalle altre parti venditrici, sostenendo che l'attrice non avrebbe fornito la prova dei presupposti di legge necessari per il riconoscimento del diritto azionato, e che la domanda non potrebbe comunque essere accolta stante l'esistenza di un vincolo pertinenziale tra il fabbricato di civile abitazione acquistato dai convenuti ed il terreno in oggetto, di modesta entità, inglobato in un contesto urbanizzato costituito da molte altre abitazioni, e posto al servizio dell'abitazione principale in quanto sempre utilizzato dai proprietari per parcheggiarvi le proprie auto, allevarvi animali da cortile e coltivare l'orto per uso familiare.
Su tali premesse, la chiamata in causa ha così concluso: CP_5
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, così statuire e dichiarare:
-In via preliminare ed in rito, dichiarare l'improcedibilità e/o l'improponibilità dell'azione per mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatorio
Pag. 8 di 27 ex art. 5 d.lgs 28/2010 e/o art. 46 L. 203/1982 come sostituito dall'art. 11 d.lgs. n.
150/2011 ovvero di negoziazione assistita, in considerazione del valore della controversia;

-In via preliminare ed in merito, dichiarare l'improponibilità dell'azione di riscatto agrario formulata dall'attore nei confronti della Sig.ra per intervenuta CP_5
decadenza;
-Nel merito, rigettare le domande avversarie per mancato assolvimento dell'onere della prova in capo all'attore exart. 2987 c.c., stante l'assoluta indeterminatezza dei requisiti soggettivi e oggettivi, di cui all'art. 8, L. 26 maggio 1965 n.590;
-Nel merito, in ogni caso, rigettare le domande avversarie in quanto del tutto infondate in fatto ed in diritto, stante l'assoluta insussistenza del diritto di prelazione
e del conseguente diritto di riscatto;

-Con vittoria di spese ed onorari di lite.”.
La causa è stata riassegnata allo scrivente che, una volta regolarizzato il contraddittorio tra tutte le parti, con ordinanza del 22/04/2022 ha ritenuto la competenza del Tribunale ordinario ed ha disposto rinvio per consentire alle parti l'esperimento del procedimento di mediazione.
Con successiva ordinanza del 30/09/2022 sono stati concessi alle parti i termini previsti dall'art. 183, comma sesto, del c.p.c., mentre con ordinanza riservata del
27/05/2023 sono state ammesse in parte le prove orali richieste dalle parti.
La causa è stata istruita mediante l'espletamento dell'interrogatorio formale dell'attrice e di prova testimoniale, all'esito della quale, con ordinanza del
01/07/2024, è stato disposto l'espletamento di una CTU sul seguente quesito:
““Preso atto di quanto risultante dagli atti di causa e dall'istruttoria espletata, quantifichi il Consulente nominato la forza lavoro necessaria per la coltivazione dei terreni dell'attrice , tenendo in considerazione le colture che risultano Parte_1
essere sugli stessi praticate;
precisi inoltre il CTU se la necessaria forza lavoro possa essere soddisfatta attraverso l'apporto lavorativo di e del figlio , nonché Parte_1 Parte_2 della strumentazione in possesso dell'azienda”.
Pag. 9 di 27 Il CTU nominato, perito agrario ha espletato l'incarico affidatogli Persona_2
provvedendo al deposito della relazione finale in data 21/02/2025.
La causa viene decisa all'esito dell'odierna udienza di discussione ex art. 281 sexies del c.p.c., tenutasi mediante collegamento da remoto, con concessione alle parti di un termine per il deposito di note difensive conclusionali.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
L'art. 8 della Legge n. 590 del 1965, titolato “Esercizio del diritto di prelazione”, nella versione applicabile ratione temporis alla presente fattispecie, per la parte di interesse ai fini della decisione prevede:
“In caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno due anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.
La prelazione non è consentita nei casi di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità e quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica.
Qualora il trasferimento a titolo oneroso sia proposto, per quota di fondo, da un componente la famiglia coltivatrice, sia in costanza di comunione ereditaria che in ogni altro caso di comunione familiare, gli altri componenti hanno diritto alla prelazione sempreché siano coltivatori manuali o continuino l'esercizio dell'impresa familiare in comune.
Il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite
Pag. 10 di 27 compresa la clausola per l'eventualità della prelazione. Il coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il termine di 30 giorni.
Qualora il proprietario non provveda a tale notificazione o il prezzo indicato sia superiore a quello risultante dal contratto di compravendita, l'avente titolo al diritto di prelazione può, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare il fondo dell'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
Ove il diritto di prelazione sia stato esercitato, il versamento del prezzo di acquisto deve essere effettuato entro il termine di sei mesi, decorrenti dal trentesimo giorno dall'avvenuta notifica da parte del proprietario, salvo che non sia diversamente pattuito tra le parti.
… omissis …”.
A ciò, per quanto maggiormente interessa ai fini della presente decisione, si aggiunga che l'art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817, titolato “Esercizio del diritto di prelazione” ha riconosciuto il diritto di prelazione anche “al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti”.
Appare evidente che l'art. 8 della legge n. 590/1965, come integrato dall'art. 7 della legge n. 817/1971, configuri un diritto potestativo del coltivatore diretto, proprietario del fondo confinante con quello oggetto di compravendita.
Questi, esercitando il suo diritto di prelazione agraria, compie un atto negoziale, manifestando la propria volontà di acquisto. Tale atto negoziale ha natura unilaterale,
e dunque, in base all'art. 1334 del Codice civile, ha natura recettizia, producendo effetto nel momento in cui perviene a conoscenza della persona alla quale è destinato
(cfr. Corte di Cassazione n.12883/2016; Corte di Cassazione n. 1331/1997).
Per giurisprudenza costante della Suprema Corte (dalla sentenza n.7244/92 fino alla n. 11375/2010) deve, altresì, considerarsi ius receptum che le norme sulla prelazione e riscatto agrari hanno carattere pubblico cogente e inderogabile in quanto poste a tutela della collettività al principale fine del corretto funzionamento dell'istituto della prelazione e del raggiungimento degli scopi sociali e di politica agraria ed economica che il legislatore ha inteso perseguire.
Pag. 11 di 27 La violazione di siffatte norme comporta perciò la nullità del contratto per contrarietà
a norme imperative e tale nullità può essere fatta valere, secondo la regola generale contenuta nell'art.1421 del Codice civile, da chiunque vi abbia interesse.
Ciò premesso, nel caso di specie è pacifico che i venditori, danti causa dei convenuti e non abbiano mai notificato all'attrice, in base a CP_6 Controparte_7
quanto previsto dal succitato art. 8, comma 4, della legge n. 590/1965, alcuna comunicazione circa il loro intento di alienare il fondo di cui è causa, impedendo in tal modo all'attrice di valutare, ricorrendone i presupposti soggettivi e oggettivi di cui si dirà di seguito, se esercitare o meno, entro i trenta giorni successivi, il proprio diritto di prelazione legale.
Ai fini della decisione, occorre dunque verificare la sussistenza in capo all'attrice dei suddetti requisiti, dovendosi peraltro premettere alcune considerazioni necessitate dalle difese delle parti chiamate in causa.
Tutte le parti chiamate in causa hanno eccepito in capo all'attrice l'insussistenza del diritto di prelazione e, conseguentemente l'infondatezza della domanda proposta, avendo dedotto che il terreno oggetto di retratto agrario sarebbe una pertinenza del fabbricato di civile abitazione censito al Catasto Fabbricati del Comune di Assisi al foglio 120 particella n.1015 Cat. A/4.
A sostegno di tale affermazione, soprattutto, hanno richiamato un passaggio dello stesso rogito notarile di compravendita nel quale si darebbe, per l'appunto, contezza della natura pertinenziale del terreno rispetto al fabbricato di civile abitazione.
Inoltre, sempre a detta dei chiamati in causa (in particolare, e Controparte_4
, tale natura pertinenziale sarebbe stata persino riconosciuta Controparte_3 dall'attrice, con valore confessorio, nella propria missiva del 05/09/2019.
Ciò detto, appare anzitutto evidente che quanto riportato nel rogito notarile si presenta come una mera dichiarazione di natura valutativa o, comunque, riproducente quanto probabilmente dichiarato al Notaio dai contraenti, e quanto riportato in detto atto pubblico non è, di per sé, sufficiente a determinare se un terreno agricolo, potenzialmente soggetto alla legislazione imperativa dettata in tema di prelazione agraria, abbia o meno natura pertinenziale rispetto alla contemporanea vendita di un fabbricato ad esso contiguo: diversamente opinando, si lascerebbe alle
Pag. 12 di 27 dichiarazioni delle parti interessate la possibilità di eludere l'applicazione della suddetta normativa avente natura imperativa e, dunque, inderogabile.
Per la stessa ragione da ultimo citata, non potrebbe assumere rilievo neppure una dichiarazione “confessoria” della parte tutelata dalla normativa sulla prelazione agraria;
e, peraltro, la missiva del 05/09/2019 a cui fa riferimento la difesa di e (doc. n. 4 di parte attrice) contiene la mera Controparte_4 Controparte_3 trascrizione di un passaggio dell'atto notarile in cui viene fatto riferimento alla circostanza che la “rata di terreno ad uso agricolo, retrostante il fabbricato” costituirebbe “pertinenza del fabbricato”, con la conseguenza che tale mera trascrizione difetta dei requisiti minimi per valere come “confessione” della natura pertinenziale del bene, non senza omettere di evidenziare che l'istituto della confessione stragiudiziale ha ad oggetto elementi di fatto oggettivi e non mere valutazioni che possono essere, semmai, scrutinate solamente in sede giudiziale.
Ciò doverosamente premesso, si osserva che ai sensi dell'art. 817 del Codice civile
"sono pertinenze le cose destinate in modo durevole al servizio o ad ornamento di un'altra cosa".
La Suprema Corte di Cassazione, che si è occupata di tale nozione sia con riferimento a controversie tipicamente civilistiche, sia rispetto all'applicazione di norme di natura tributaria, ha sempre tenuto fermo il principio secondo cui “... il concetto di pertinenza è fondato sul criterio fattuale della destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un'altra, senza che rilevi la qualificazione catastale dell'area, che ha esclusivo rilievo formale (cfr. Cass. n. 3148 del 2015; Cass. n. 6259 del 2013)” (così, recentemente, Corte di Cassazione, Sezione
TRI Civile, Ordinanza 07 marzo 2025 n. 6160).
In particolare, la Corte di Cassazione ha precisato che per la configurazione del vincolo pertinenziale fra beni immobili distinti e autonomi, occorre:
“1) un requisito soggettivo ovvero l'atto di destinazione della cosa adibita a servizio od ornamento di quella principale da parte del proprietario della cosa principale che sia evidentemente proprietario o abbia la disponibilità giuridica anche di quella accessoria, a meno che il proprietario di quest'ultima non si sia obbligato a tale destinazione, con la conseguenza che legittimato a creare il vincolo pertinenziale è il
Pag. 13 di 27 proprietario o titolare di altro diritto reale su di essa, mentre è privo di rilievo il vincolo creato da un terzo;

2) un requisito oggettivo, che consiste nella durevole funzione della cosa complementare al servizio od ornamento di quella principale. In sostanza, la destinazione a pertinenza è una modalità di essere della cosa accessoria in virtù della relazione impressa dal proprietario della cosa principale, cioè di un atto dispositivo da questi compiuto. Al riguardo, giova ricordare che la pertinenza non è un modo di acquisto della, proprietà né costituisce un diritto: la circostanza che un bene sia destinato a pertinenza rispetto ad un altro bene di proprietà dell'istante non fa venire meno la necessità di procedere all'accertamento del diritto di proprietà sulla cosa accessoria (Cass. 3069/ 2006 ;7294/2011)” (Corte di Cassazione, Sezione
2 Civile, Sentenza 20 gennaio 2015, n. 869).
In altri termini, il riconoscimento del vincolo pertinenziale richiede la coesistenza di un fattore oggettivo (l'obiettivo carattere strumentale di un bene rispetto all'altro) e di un fattore soggettivo (la volontà del titolare dei beni in questioni di "asservire" l'uno all'altro) in quanto “… il collegamento tra i due beni, quello principale e quello pertinenziale, non è di tipo materiale ma di natura economico-funzionale (cfr. Cass.
n. 2278 del 1990, n. 2280 dei 1982 e n. 974 del 1975), come del resto dimostra il caso degli instrumenta fundi, vero e proprio archetipo della categoria (v. Cass. n.
1807 del 1965)” (Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza 15 febbraio 2017,
n. 3991); ciò in quanto ai sensi dell'articolo 817 possono considerarsi pertinenze “… le cose che, pur conservando la loro natura e la loro individualità fisica, sono assoggettate, in modo attuale e permanente, a servizio od ornamento di un'altra cosa per renderne possibile una migliore utilizzazione ovvero per aumentarne il decoro”
(Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Ordinanza 08 luglio 2021, n. 19429).
A parere dello scrivente, nella fattispecie l'asserita costituzione del vincolo pertinenziale difetta sia sotto il profilo dell'elemento oggettivo, sia sotto il profilo dell'elemento soggettivo.
Quanto al primo aspetto, deve osservarsi che non è, di per sé, dirimente la circostanza che il terreno oggetto della domanda di retratto agrario risulti recintato, essendo tale aspetto del tutto compatibile con la natura agraria del terreno e, peraltro,
Pag. 14 di 27 trattandosi di “opera rimuovibile ad libitum” (così Corte di Cassazione, Sezione TRI
Civile, Ordinanza 06 agosto 2019, n. 20955), mentre lo stesso mantenimento della classificazione agraria del terreno, se di per sé non potrebbe escludere la sua natura pertinenziale rispetto all'edificio poi acquistato dai convenuti, allo stesso tempo, sotto il profilo soggettivo, neppure può sorreggere l'effettiva e chiara volontà dei proprietari di imporre sul detto terreno quel vincolo di strumentalità o complementarietà funzionale al servizio e all'ornamento del bene principale.
Del resto, ad escludere la natura pertinenziale del terreno oggetto di retratto agrario rileva non solo la sua estensione (mq.

4.700 circa) che, a differenza di quanto sostenuto dai chiamati in causa non pare di dimensioni ridotte, ma soprattutto il fatto che dalle mappe catastali si evince chiaramente che l'edificio acquistato dai convenuti, peraltro esterno alla modesta attività edificatoria posta di fronte alla strada vicinale (il tutto come risultante dalle mappe catastali prodotte dalle parti attrice e convenuta), è eretto sulla particella n.1015, la quale si presenta del tutto autonoma garantendo una corte pertinenziale al fabbricato, tantoché la stessa lettera a) del rogito notarile fa riferimento alla vendita della particella n. 1015 che ricomprende un
“piccolo fabbricato di civile abitazione con annessa corte della consistenza di 1
(uno) vano” di mq. 44; oltretutto, i due immobili oggetto di compravendita sono stati considerati distinti anche con riferimento al prezzo in quanto nel rogito il prezzo totale è indicato in euro 47.500,00, di cui euro 5.000,00 relativo alla particella n.
1014, il che porta a sconfessare la tesi della “vendita in blocco” sostenuta dai chiamati in causa.
Sebbene nell'ordinanza istruttoria del 25/05/2023, peraltro non fatta oggetto di successive contestazioni o richieste di modifica, non sia stato fatto espresso cenno ai capitoli di prova articolati dai convenuti nella comparsa di costituzione e risposta, gli stessi vertevano su circostanze in gran parte di natura valutativa o comunque dal contenuto generico o, infine, pacifico, inidonei a fornire la prova dell'asserita pertinenzialità della suddetta rata di terreno.
Del pari, del tutto infondata e contrastante con la normativa dettata in materia è la tesi sostenuta dalla chiamata in causa secondo cui la domanda di CP_5 retratto dovrebbe considerarsi tardiva avendo essa ricevuto la notifica dell'atto di
Pag. 15 di 27 chiamata in causa solamente in data 04/01/2022, quindi ben oltre il termine annuale previsto dall'art. 8 della Legge 26/05/1965, n. 590: sul punto, non occorre spendere altra considerazione se non quella che il soggetto avverso il quale deve essere proposta, entro l'anno, l'azione di retratto agrario è l'acquirente del bene, mentre il venditore non è parte essenziale della relativa controversia, potendo intervenire in essa, in ipotesi, ad adiuvandum o, come verificatosi nel caso di specie, in quanto chiamato in manleva dal soggetto acquirente convenuto in giudizio.
Ciò doverosamente premesso, tenuto anche conto delle ulteriori deduzioni difensive delle parti sviluppate nelle memorie conclusionali, in punto di diritto si osserva ulteriormente quanto segue.
Per la legittimazione all'esercizio del retratto agrario, ai sensi degli artt. 8 e 31 della legge n. 590 del 26 maggio 1965, la qualità di coltivatore diretto del fondo limitrofo va intesa in senso restrittivo, propriamente funzionale alla coltivazione della terra
(cfr., ad esempio, Corte di Cassazione Civile, Sez. VI-II, ordinanza 07/01/2021, n.
42).
Secondo la giurisprudenza, la domanda del retraente non può trovare accoglimento laddove risulti, ad esempio, che questi si dedicava ad altra attività lavorativa di tipo professionale, in alcun modo connessa all'utilizzo del fondo;
oppure che risiedeva, con la propria famiglia, a notevole distanza dal luogo ove sorgeva il fondo;
oppure che la coltivazione del fondo avveniva utilizzando in via prevalente unità di personale esterno;
come pure nel caso in cui l'attività agricola espletata sul fondo confinante con quello oggetto della domanda di retratto agrario non si presentava strumentale all'attività professionale svolta dall'attore, conseguendone che alla formale iscrizione alla gestione dell'INPS per i coltivatori diretti non può attribuirsi, di per sé, alcun effettivo e concreto significato.
In altri termini, ai fini del riconoscimento della qualifica di coltivatore diretto, deve farsi riferimento alla coltivazione della terra, giacché il diritto di prelazione e riscatto
è riconosciuto dall'ordinamento a condizione che il soggetto coltivi il fondo (quale proprietario o conduttore, a seconda dei due casi previsti), così rimanendo degradata al rango di mera evenienza l'esistenza di altra attività professionale, ovvero di attività
Pag. 16 di 27 complementare alla coltivazione della terra o, comunque, aggiuntiva rispetto alla concreta coltivazione del fondo.
Se è vero che la qualifica di coltivatore diretto, in relazione al requisito della
"coltivazione abituale" previsto dall'art. 31 della legge 26 gennaio 1965, n. 590, in linea generale e, quindi, anche ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione e di quello succedaneo di riscatto, può essere attribuita anche a chi svolge altra attività lavorativa principale, è comunque necessario che l'attività di coltivazione sia esercitata in modo abituale, dovendosi intendere questo requisito quale normale ed usuale svolgimento di lavori agricoli, in maniera tale che l'attività agricola venga realizzata in modo stabile e continuativo prevalentemente con lavoro proprio o dei componenti della propria famiglia, traendo da tale attività un reddito, anche se secondario (Corte di Cassazione, sentenza 27/01/2011 n. 2019).
La giurisprudenza ha sempre tenuto fermo il principio secondo cui <... per il disposto "dell'art. 7 legge 14 agosto 1971, n. 817, al proprietario di un fondo agrario confinante con altro offerto in vendita compete il diritto di prelazione, ovvero il succedaneo diritto di riscatto, se ricorrono nei suoi confronti tutte le condizioni previste dall'art. 8 legge 26 maggio 1965 n. 590, cui il citato art. 7 rinvia
e quindi, la qualifica di coltivatore diretto, la coltivazione biennale dei terreni agricoli confinanti di sua proprietà, il possesso della forza lavorativa adeguata ed il non avere effettuato vendite di fondi rustici nel biennio precedente l'esercizio dell'azione di riscatto" (così già Cass. Sez. 3, sent. 16 aprile 1996, n. 3561, Rv.
497057-01), e ciò perché il diritto del confinante non si configura come "un nuovo, distinto, diritto subordinato a altre condizioni", essendo, invece, quello già previsto
"con riguardo all'affittuario, al mezzadro al colono e al compartecipante" (in tal senso Cass. Sez. 3, sent. 29 novembre 2005, n. 26046, Rv. 584836-01; in senso conforme, in motivazione, Cass. Sez. 3, sent. 29 gennaio 2013, n. 2092, Rv. 625000-
01)>> (così, recentemente, anche Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Ordinanza
27 marzo 2024, n. 8338).
Infine, secondo la giurisprudenza, è “coltivatore diretto” il proprietario che metta a disposizione per la coltivazione del fondo il proprio lavoro e quello dei componenti della propria famiglia in misura tale da rappresentare almeno un terzo della forza
Pag. 17 di 27 lavoro occorrente per la coltivazione del fondo, non assumendo pertanto rilievo negativo la circostanza che il coltivatore diretto si possa avvalere di contoterzisti per l'esecuzione di lavorazioni più importanti e complesse.
La fonte di tale nozione è rinvenibile nell'art. 31 della legge 26 maggio 1965, n. 590, ove è stabilito che al fine dell'applicazione delle norme sulla prelazione agraria
“sono considerati coltivatori diretti coloro che direttamente ed abitualmente si dedicano alla coltivazione dei fondi ed all'allevamento ed al governo del bestiame, sempreché la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo e per l'allevamento ed il governo del bestiame”, equiparando, ai fini del calcolo, il lavoro della donna a quello dell'uomo.
Richiamato quanto sopra già osservato, va ulteriormente precisato sul punto che, secondo la giurisprudenza, la qualifica di coltivatore diretto, utile al fine del riconoscimento del diritto di prelazione e dell'esercizio della succedanea azione di retratto, è riconoscibile anche a coloro che, coltivando il fondo in modo non professionale, purché stabilmente e abitualmente, svolgano un'altra attività lavorativa principale generante un reddito superiore a quello derivante dall'attività agricola (cfr., ad esempio, Corte di Cassazione n. 12374 del 10/10/2001), come anche chi si dedichi alla coltivazione del fondo per destinarne i frutti al consumo personale e senza trarne alcun reddito, in quanto la nozione in esame, dettata dalla succitata norma della legge 26 maggio 1965, n. 590, non coincide con quella di piccolo imprenditore agricolo di cui all'art. 2083 del Codice civile (cfr., già Corte di
Cassazione n. 6563 del 19/12/1980).
In altri termini, la nozione di coltivatore diretto si risolve in una circostanza di fatto, conseguendone l'irrilevanza dell'iscrizione del soggetto al registro delle imprese, o in albi, elenchi o alla gestione previdenziale e assistenziale dei coltivatori diretti, potendo tali iscrizioni valere, semmai, come mero elemento indiziario utile ai fini del riconoscimento della suddetta qualificazione.
Considerato che il diritto di prelazione del proprietario coltivatore diretto di fondi rustici confinanti con fondi venduti e il conseguente diritto di riscatto, ai sensi degli articoli 7 della legge 14 agosto 1971 n. 817 e 8 della legge 26 maggio 1965 n. 590,
Pag. 18 di 27 sono facoltà personali del soggetto richiedente, condizionate alla sussistenza di specifici requisiti soggettivi e oggettivi, ne segue che la prova della loro sussistenza spetta al retraente (cfr. Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza 25/052007, n.
12249).
Ai fini della verifica dei suddetti presupposti occorre, dunque, anzitutto, analizzare gli esiti della prova orale espletata in occasione delle udienze del 24/11/2023 e del
05/03/2024.
L'interpello dell'attrice non ha prodotto la confessione a cui il mezzo istruttorio è finalizzato, avendo l'interpellata dichiarato di svolgere solo attività agricola dalla quale ottiene ricavi.
La teste qualificatasi quale dipendente dell'Impresa Verde Testimone_1
Umbria S.r.l., società di servizi di Coldiretti, e responsabile del Centro Assistenza
Agricolo dell'Ufficio zona di Assisi-Santa Maria degli Angeli, ha dichiarato di conoscere “… l'attrice in quanto si rivolge all'ufficio CAA per la presentazione delle pratiche relative ai terreni in suo possesso”.
Con riferimento ai fondi coltivati dall'attrice, la teste ha poi affermato:
“A quel che ricordo, i terreni in massima parte sono di proprietà di , Parte_1
ricordo che conduce in affitto mi sembra un fondo, e ne ha altri in comproprietà con il marito e con il fratello del marito;
per il resto, non posso essere più precisa rispetto a quanto contenuto nel nostro fascicolo dell'azienda di . Per Parte_1
quello che so io, non mi risulta che abbia affittato a terzi i suddetti Parte_1
terreni, anche se mi sembra di ricordare che nel 2023 sia stato fatto un affitto relativamente a dei terreni in comproprietà con il marito ed il cognato, dati in godimento ad una società di cui fanno parte i figli del cognato, questo è quanto mi sembra di ricordare sul punto. Preciso comunque che io non mi occupo direttamente della stipula dei contratti di affitto, ma comunque i contratti passano da me in quanto li devo inserire nel fascicolo aziendale”.
La teste ha poi confermato che sui suddetti terreni le coltivazioni venivano variate di anno in anno, e di ricordare sicuramente la coltivazione di cereali e girasole.
Quanto ai mezzi agricoli utilizzati dall'attrice, la teste non ha saputo rispondere sul relativo elenco alla stessa mostrata, precisando peraltro che “… la sig.ra Pt_1
Pag. 19 di 27 presenta domanda di richiesta di acquisto di gasolio agricolo agevolato ragione per cui deve possedere almeno un mezzo agricolo con motore”.
Infine, premesso di lavorare ad Assisi dal 2000, la teste ha dichiarato di non ricordare
“… se già allora la sig.ra avesse l'azienda, ma lei svolge attività agricola da Pt_1 moltissimo tempo”.
La teste dipendente della MIAN S.r.l. con mansioni impiegatizie, Testimone_2 società di cui il marito dell'attrice è socio e legale rappresentante, Parte_3 ha dichiarato non risultarle che “… abbia concesso in affitto i terreni Parte_1 familiari a terzi soggetti” ed ha confermato di essere a conoscenza, sia per i rapporti personali sia per il fatto di abitare in campagna, che i fondi di proprietà di quest'ultima - ed, in particolare il terreno identificato al foglio 120 particella n. 1071, di cui le è stata esibita la relativa planimetria, sin da quando è stato acquistato nel
2006 - sono coltivati personalmente dalla medesima e dal figlio con Parte_2
l'ausilio di alcuni terzisti.
La teste ha poi confermato che sui terreni di proprietà dell'attrice vengono effettuate colture di ceci, favino, grano, orzo e cereali in genere, nonché l'apporto lavorativo abituale, giornaliero e continuativo da parte della medesima e del figlio durante tutto l'arco dell'anno.
La teste non è stata in grado di specificare il tempo dedicato dall'attrice alla coltivazione del fondo, ma ha confermato che la medesima non svolge altre attività lavorative oltre a quella agricola svolta da oltre trenta anni, e che per il suo espletamento si avvale di mezzi agricoli.
Il teste figlio di , ha dichiarato che, pur avendo un Testimone_3 Parte_1 proprio lavoro presso l'officina meccanica MIAL, partecipa “… negli orari e nei giorni in cui non lavoro, alle attività dell'azienda agricola di mia madre”.
Il teste ha categoricamente escluso che l'attrice avesse mai concesso a terzi in affitto i fondi agricoli, confermando che gli stessi sono coltivati dalla madre con il suo ausilio e quello di alcuni terzisti, in particolare il fondo distinto in catasto al foglio
120 particella n. 1071, acquistato nel 2006.
Il teste ha anche confermato che sui terreni di proprietà della madre vengono effettuate colture di ceci, favino, grano, orzo e cereali in genere e che la coltivazione
Pag. 20 di 27 da parte di quest'ultima e di egli medesimo assume i caratteri dell'abitualità, quotidianità e continuatività nell'arco dell'intero anno.
Riguardo all'impegno lavorativo dell'attrice, il teste ha poi confermato che, nell'arco di tutto l'anno, l'attrice dedica all'attività della propria azienda agricola circa 15/20 ore settimanali, in quanto “… attività è quella necessaria per la coltivazione dei terreni e per l'allevamento di bestiame”.
Il teste ha confermato che anche il fratello , anch'egli dipendente della società Pt_2
Mial, conferisce un contributo lavorativo nell'azienda agricola che potrebbe essere di circa 20 ore settimanali.
Infine, il teste ha confermato che la madre non svolge altre attività oltre quella agricola, per la quale vengono utilizzati i mezzi agricoli dell'elenco mostratogli e dei relativi accessori, e di avere memoria di avere “… visto sempre mia madre svolgere attività agricola”.
Anche gli altri testi escussi hanno, sostanzialmente, confermato quanto sopra, anche con riferimento alla coltivazione della rata di terreno distinta con la particella n.
1071.
In particolare, il teste genero dell'attrice, ha precisato di Testimone_4 essere a conoscenza delle circostanze su cui ha deposto in quanto residente nelle “… vicinanze dell'abitazione della sig.ra vale a dire a circa 150 metri in linea Pt_1
d'aria”.
Il teste ha dichiarato di conoscere l'attrice essendo stato Testimone_5 suo dipendente per tre anni, chiamato all'occorrenza per l'esecuzione lavori stagionali e di conoscere i fatti della propria deposizione in quanto attualmente alle dipendenze della società Mial.
La teste ha dichiarato di avere un'azienda agricola familiare sotto Testimone_6
forma di società semplice agricola e che il marito, svolgendo anche lavori per conto terzi, aveva “… provveduto anche a trebbiare i terreni della fino a che l'attrice Pt_1 non ha messo l'erba medica”.
Anche questa teste ha dichiarato di non essere a conoscenza che l'attrice avesse mai
“… affittato a terzi i propri terreni per essere coltivati”, confermando l'apporto lavorativo del figlio e di alcuni terzisti, anche con riferimento al Parte_2
Pag. 21 di 27 terreno identificato al foglio 120 particella n. 1071, pur non essendo stata in grado di quantificale le ore di lavoro espletate dell'attrice e del figlio.
La teste ha poi confermato che l'attrice “… dispone dei mezzi agricoli di cui all'elenco che mi è stato mostrato, preciso che ha una rimessa agricola dove gli stessi vengono riposti” e di averla sempre vista svolgere attività agricola.
Il teste ha dichiarato di conoscere l'attrice da parecchi anni, Testimone_7
essendo una sua cliente, svolgendo egli lavori conto terzi coi i mezzi agricoli, e di ritenere che quest'ultima non avesse mai affittato a terzi terreni agricoli per la loro coltivazione.
Anche questo teste ha confermato che i terreni sono coltivati personalmente dalla stessa nonché dal figlio precisando di avere su incarico Pt_1 Parte_2 dell'attrice effettuato sempre la trebbiatura nonché di essere stato chiamato per la semina e altre attività simili.
Con riferimento alla coltivazione del terreno identificato al foglio 120 particella n.
1071, il teste ha dichiarato:
“Il fondo raffigurato nella piantina che mi si mostra è il campo grande e confermo quanto mi si chiede. Io stesso sono stato chiamato come terzista e ci ho eseguito lavori di trebbiatura nonché, a seconda delle stagioni, per altri interventi”; come pure ha confermato le colture praticate sui terreni di proprietà dell'attrice di ceci, favino, grano, orzo e cereali in genere, mentre non ha saputo rispondere in ordine all'entità dell'impegno profuso dall'attrice e dal figlio . Pt_2
Circa i mezzi agricoli presenti nell'elenco mostratogli, il teste ha dichiarato di averne visti alcuni in dotazione all'azienda quanto si era recato sui terreni per eseguire le lavorazioni che gli erano state commissionate.
Oltre agli esiti della prova testimoniale, ai fini della decisione, rileva la documentazione prodotta dall'attrice, dalla quale è possibile ricavare che:
- l'attrice risulta iscritta dal 05/12/1996 presso la Camera di Commercio un'impresa agricola individuale intestata all'attrice, avente ad oggetto la coltivazione mista di cereali e nella quale è riportato come partecipante il figlio Controparte_8
(doc. n. 5 di parte attrice);
[...]
- l'esistenza presso INPS di una posizione previdenziale dell'attrice quale coltivatore
Pag. 22 di 27 diretto (doc. n. 8 di parte attrice);
- l'iscrizione presso Agea da cui risulta la consistenza dei terreni di proprietà e di quelli condotti in affitto dall'attrice, l'insussistenza di terreni concessi da quest'ultima in affitto, la tipologia delle coltivazioni e i mezzi utilizzati (doc. n. 9 di parte attrice);
- una relazione notarile del 22/11/2022 attestante, tra le altre cose, l'inesistenza di vendita di terreni da parte dell'attrice per il periodo dal 01/01/2015 al 18/11/2022
(doc. n. 10 di parte attrice);
- le dichiarazioni dei redditi e dell'Iva relativamente agli anni 2016-2020.
Dall'insieme delle testimonianze sopra passate in rassegna, unitamente a quanto ricavabile dalla documentazione prodotta dall'attrice in allegato alla seconda memoria ex art. 183, comma sesto, del c.p.c., deve concludersi che quest'ultima ha sicuramente apportato la propria attività personale nella coltivazione dei propri fondi con carattere di esclusività, abitualità e continuità, coadiuvata dai familiari, oltre che da prestazioni rese da terzisti;
in particolare, tali attività hanno riguardato anche il terreno agricolo confinante con quello oggetto della domanda di retratto, con sussistenza del requisito della coltivazione biennale.
Deve, altresì, concludersi che l'attrice ha fornito anche la prova negativa che nel biennio antecedente la compravendita tra i convenuti e i chiamati in causa l'attrice non ha ceduto o affittato a terzi propri terreni agricoli.
Ai fini dell'accoglimento della domanda si è, pertanto, reso necessario l'espletamento di una CTU finalizzata a verificare se, previa quantificazione della forza lavoro necessaria per la coltivazione dei terreni dell'azienda agricola dell'attrice, in base al compendo probatorio sopra richiamato, in che misura la stessa potesse essere soddisfatta attraverso l'apporto lavorativo di e del figlio Parte_1
, nonché della strumentazione in possesso dell'azienda. Parte_2
Il CTU nominato ha anzitutto premesso una descrizione delle caratteristiche dell'azienda agricola dell'attrice, indicando, anche alla luce delle osservazioni svolte sul punto dalla difesa dei convenuti, la sua superficie totale in ettari 22,61,82, di cui
18.63,07 in proprietà e 3,98,75 in affitto.
Pag. 23 di 27 Il Consulente ha, altresì, confermato l'iscrizione dell'azienda alla Camera di
Commercio Industria Artigianato e Agricoltura dell'Umbria e l'iscrizione dell'attrice all'INPS nella gestione lavoratori agricoli autonomi, precisando che la stessa usufruisce del servizio U.M.A. della Regione Umbria per l'acquisto di carburante agricolo ad accisa agevolata.
L'Ausiliario del giudice ha dato atto anche dei macchinari di proprietà dell'azienda agricola censiti presso l'U.M.A. e accertati nel corso del sopralluogo eseguito in data
06/12/2024.
Ha, altresì, indicato le colture praticate dall'azienda agricola nel triennio 2017-2018-
2019, ricavate dalle schede di validazione del fascicolo aziendale AGEA.
Ha, pertanto, proceduto al calcolo della forza lavoro necessaria annualmente per la coltivazione dei terreni, precisando di aver fatto uso della tabella “tempo lavoro attività agricole e zootecniche” pubblicate nel Bollettino Ufficiale della Regione
Umbria – Serie Generale n. 4 del 23/01/2019, allegato B, concludendo che “la forza lavoro necessaria per la gestione aziendale e per l'ordinamento colturale praticato è mediamente di 165 giornate all'anno”.
Il Consulente ha poi proceduto a valutare la capacita di soddisfare detta forza lavoro mediante le risorse dedotte e provate dall'attrice, prendendo a riferimento l'Unità di
Lavoro Umano, vale a dire l'unità che classifica il lavoro a tempo pieno in azienda, precisando che la stessa “considera l'agricoltore impiegato a tempo pieno quando effettua 270 giornate annue che corrispondono a 1.800 ore di lavoro”, corrispondenti, sulla base del contratto nazionale di categoria, a 270 giornate lavorative di 6 ore e 40 minuti.
Tenuto conto dei suddetti criteri, della possibilità che l'attrice può apportare in azienda 270 giornate annue lavorando a tempo pieno nonché dell'apporto del figlio
, il Consulente nominato ha così concluso: Pt_2
“Preso atro di quanto risultante dagli atti di causa e dell'istruttoria espletata, si afferma quanto segue:
La forza lavoro necessaria per la coltivazione dei terreni dell'azienda, rispetto all'ordinamento colturale praticato, è quantificata mediamente in 165 giornate annue.
Pag. 24 di 27 La forza lavoro soddisfatta tramite l'apporto di è di 270 Parte_1
giornate annue di lavoro, alle quali si possono aggiungere le giornate apportate dal figlio . Parte_2
Le macchine ed attrezzature aziendali sono adeguate all'ordinamento colturale praticato.
In conclusione, si ritiene che assieme al figlio , nonché Parte_1 Parte_2 con la strumentazione in possesso dell'azienda, soddisfano ampiamente la forza lavoro necessaria per la coltivazione dei terreni dell'azienda agraria”.
Considerato che il Consulente ha effettuato un attento esame del caso, che le sue conclusioni sono frutto di valutazioni coerenti rispetto alle premesse di fatto note e contemporaneamente prive di errori sul piano logico e su quello giuridico, il Giudice ritiene di far proprie tali conclusioni.
In base alle conclusioni del Consulente nominato, che integrano il quadro probatorio già in atti, deve ritenersi che l'apporto dell'attrice e quello del figlio Pt_2 soddisfano il requisito dell'apporto di lavoro ritenuto dalla giurisprudenza necessario per il riconoscimento in capo all'attrice della qualifica di coltivatrice diretta essendo evidente che già il solo apporto di circa 20 ore settimanali di lavoro da parte di quest'ultima integra la misura di 1/3 di lavoro richiesto dalla giurisprudenza.
Ne deriva l'accoglimento della domanda.
Anche in considerazione della posizione processuale delle parti chiamate in causa
(parti eventuali nel presente giudizio), a parere dello scrivente, non sussistono i presupposti per la condanna degli stessi ai sensi dell'art.12 bis del Decreto legislativo n. 28/2010, come invece richiesto dalla difesa di parte attrice nelle proprie note difensive conclusionali del 17/03/2025.
Le spese di lite tra l'attrice e le parti convenute seguono la soccombenza e vengono liquidate nella misura quantificata in dispositivo tenuto conto del valore della controversia nonché dell'impegno occorso.
Fatto salvo il vincolo di solidarietà di tutte le parti nei rapporti con il CTU, le spese della Consulenza d'Ufficio, separatamente liquidate, sono poste a carico dei convenuti.
Pag. 25 di 27 In assenza di espressa richiesta e tenuto conto dell'ampia riserva di azione risarcitoria avanzata dai convenuti nei confronti dei terzi chiamati in causa, nulla occorre disporre sulle spese del presente giudizio nei reciproci rapporti processuali.


P.Q.M.

il Tribunale di Perugia in composizione monocratica, ogni contraria istanza ed eccezione disattese e/o assorbite, definitivamente pronunciando:
- in accoglimento della domanda proposta da accerta e dichiara la Parte_1
sussistenza del suo diritto di prelazione e del conseguente diritto di riscatto relativamente alla rata di terreno agricolo sita in Assisi, Fraz. Santa Maria degli
Angeli, censita in Catasto Terreni del detto Comune al foglio 120, particella n. 1014, seminativo, are 47 ca. 40, RD Euro 35,99, RA Euro 26,93 (ex particella n. 149);
- per l'effetto, dichiara l'inefficacia della compravendita oggetto del rogito Notaio del 06/12/2018 (Rep. 3192 – Racc. 2626) relativamente alla Persona_1
suddetta rata di terreno agricolo;

- dichiarare il trasferimento in favore della Sig.ra (Cod. Fisc.: Parte_1
) della proprietà del terreno agricolo sito in Assisi, Frazione. C.F._1
Santa Maria degli Angeli, censita in Catasto Terreni del detto Comune al foglio 120, particella n. 1014, seminativo, are 47 ca. 40, RD Euro 35,99, RA Euro 26,93 (ex particella n.149);
- subordina il suddetto trasferimento al pagamento del prezzo di vendita, pari ad euro
5.000,00 (cinquemila/00), disponendone la corresponsione mediante assegno circolare da consegnarsi alla parte venditrice entro 30 giorni dalla presente pronuncia;

- ordina al Conservatore della competente Conservatoria la trascrizione dell'emananda sentenza, con espresso esonero da ogni sua responsabilità;
- condanna i convenuti a rifondere all'attrice le spese di lite del presente giudizio, che vengono liquidate in euro 125,00 per spese vive ed in euro 3.000,00 per compenso professionale;

- fatto salvo il vincolo di solidarietà di tutte le parti nei rapporti con il CTU nominato, pone le spese di CTU, liquidate con separato decreto, a carico dei convenuti, in solido tra di loro;

Pag. 26 di 27 - nulla sulle spese di lite nel rapporto processuale tra i convenuti e i terzi chiamati in causa.
Perugia, 28 marzo 2025
Il Giudice Onorario di CE
Paolo Sconocchia
Pag. 27 di 27