RG 834 - Anno 2024
Tribunale Ordinario di Verbania SEZ. prima CAUSA R.G.N. 834 - 2024

Parte_1 Parte_2

[...] Alli 24 giugno 2025 . avanti al Giudice Onorario dott. Katia Ruzza sono presenti per parte l'Avvocato BOLONGARO CRISTINA , Parte_1 per parte l'Avvocato Valentino La Monaca in sostituzione dell'avv DALLA Parte_2 CHIESA MAURO Le parti procedono alla discussione orale della causa riportandosi ai rispettivi atti ed alle conclusioni Il Giudice, al termine della discussione, alle ore 11.46 si ritira in Camera di Consiglio per la decisione a verbale di udienza esonerando le parti dal presenziare alla lettura Alle ore 16.30 all'esito della Camera di Consiglio pronuncia ex art. 429 cpc la seguente sentenza, dando pubblica lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

CAUSA R.G. 834 - 2024

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale Ordinario di Verbania SEZ. prima Il Tribunale, in composizione monocratica nella persona del Giudice Onorario dott. Katia Ruzza – delle Locazioni ha pronunciato la seguente SENTENZA ex art. 429 c.p.c. nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. . 834 - 2024 promossa da:
, nato a [...] [...] (C.F.: ), residente in [...], elettivamente domiciliato In Stresa, Via Per Binda, n. 41C, presso lo studio dell'avv Bolongaro rappresentato e difeso dall'avv BOLONGARO CRISTINA (C.F.: ), PEC C.F._2 Email_1 contro
(C.F.: ), residente in [...] C.F._3 n. 89, rappresentato e difeso, giusta procura su foglio separato da intendersi unita al presente atto, dall'Avv. Mauro Dalla Chiesa, del Foro di Varese, C.F.: presso il cui studio C.F._4 in 21040 Vedano Olona (VA), Via Monte Grappa n. 11, dichiara di eleggere domicilio, chiedendo di ricevere ogni comunicazione o notificazione di rito ai recapiti P.E.C.: ecavvocati.i Em_2 Email_3 CONCLUSIONI Parte ricorrente conclude come da conclusioni formulate nell'atto introduttivo richiamate in note conclusive ed in ultima udienza qui riportate
“ Voglia Ill.mo Giudice adito: In via principale e di merito: dichiarare risolto per inadempimento della parte conduttrice il contratto di locazione stipulato tra le parti e, per l'effetto, condannare la stessa parte conduttrice al rilascio, in favore dell'esponente, dell'immobile situato in Gravellona Toce Via Nuova 89, nel più breve termine, nonché condannare la parte conduttrice al pagamento in favore del ricorrente delle spese condominiali impagate per una somma di euro 3.448,17. Il tutto con vittoria di spese. In via istruttoria: si chiede l'ammissione per testi;
Sig. , Testimone_1
della con sede in Gravellona Toce il quale può riferire i danni CP_1 Controparte_2 provocati dalla arbitraria sostituzione da parte del conduttore del miscelatore, e precisamente sui seguenti capitoli 1 e 2 1. Vero che in data 13.04.2023 eseguiva sopraluogo nell'appartamento condotto dal Sig. e recisamente appartamento sito nel MI Mingolo in Gravellona Pt_2 Toce, Via Nuova 89; 2. Vero che verificava, come da foto e relazione che si rammostrano (doc.4), che l'inquilino sostituiva arbitrariamente il miscelatore acqua, creando danni all'immobile sottostante. Si indica a teste Sig. Amministratore del MI Mingolo a Testimone_2 conferma delle spese dovute dal convenuto e rimaste impagate, come da solleciti che le si Pt_2 rimostrano (doc. 2) e precisamente sul seguente capitolo 3: 3. Vero che il Sig. nonostante Pt_2 l'approvazione delle spese e la relativa loro ripartizione, come da documenti che le si rammostrano (doc. 2 e 7) non versava le spese condominiali dovute per anno 2021/2022 e 2022/2023.” _______________ Parte convenuta conclude come da conclusioni della comparsa di risposta richiamate in ultima udienza qui riportate
“ Nel merito: rigettare l'avversaria domanda perché infondata in fatto ed in diritto. Rifuse le spese di lite.” CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE (ai sensi dell'art. 118 disp. Att. C.p.c. - rif L. 69/2009, ci si limita a richiamare gli atti di causa e del novellato art. 132 c.p.c. Che esonera il Giudice dal redigere lo svolgimento del processo).
Con ricorso ex art 447 bis cpc ha adito l'intestato Tribunale per sentir dichiarare Parte_1 risolto per inadempimento della parte conduttrice il contratto di locazione stipulato tra le parti e, per l'effetto, condannare la stessa parte conduttrice al rilascio, in favore dell'esponente, dell'immobile situato in Gravellona Toce Via Nuova 89, nel più breve termine, nonché condannare la parte conduttrice al pagamento in favore del ricorrente delle spese condominiali impagate per una somma di euro 3.448,17
A fondamento ha dedotto di aver concesso in locazione ad uso abitativo l'immobile sito in Gravellona Toce Via Nuova 89, presso MI Mingolo, in forza di contratto stipulato il 26/10/2021 al Sig. (doc. 1); -il contratto al punto 5 stabiliva pagamento del canone Parte_2 di locazione mensile in euro 590,00 in regime di cedola secca;
- al punto 7 del medesimo contratto stabilisce l'obbligo per il conduttore di versare il canone mensile e le quote di oneri accessori. Che il conduttore non versava la quota di spese condominiali a lui spettanti: per l'anno 2021/2022 per un importo impagato di euro 833,07, per l'anno 2022/2023 per un importo impagato di euro 383,51 e per anno 2023/2024 per un importo impagato di euro 1781,59. Lamenta inoltre che il conduttore dal maggio 2023 non versi la quota di euro 150,00 di cui al punto 15 del contratto di locazione sottoscritto e ad oggi, pertanto, siano dovute anche le quote mensili per spese di euro 150 relative al bilancio preventivo anno 2024/2025, per un totale dovuto di euro 3448,17, tutte spese anticipate dal locatore. Ha fatto richiamo al punto 7 del contratto che stabilisce l'obbligo per il conduttore di versare il canone mensile e le quote di oneri accessori (riscaldamento centralizzato, spese condominiali o altro) autorizzando il locatore, in caso di mancato pagamento entro 14 giorni dalla scadenza, di risolvere il contratto ipso jure per fatto e colpa del conduttore ex art. 1456 e 1457 cc. Ha lamentato inoltre l'esecuzione di lavori presso l'immobile condotto senza autorizzazione della proprietà, lavori ed interventi che creavano danni alle proprietà sottostanti e di aver sostenuto la spesa per sistemazione ripartitore dei caloriferi danneggiato dal conduttore Si è costituito chiedendo il rigetto. A fondamento ha assunto la nullità della Parte_2 clausola sul pagamento forfettario degli oneri accessori (€150/mese) contenuta in contratto per violazione dell'art. 9 L. 392/1978, che impone specificità e documentazione dettagliata, di aver versato regolarmente fino a maggio 2023 quanto richiesto di €150 al mese di non aver mai ricevuto i giustificativi né i criteri di ripartizione delle spese e che quindi il credito del locatore non sia esigibile, per insussistenza di inadempimento alcuno e tantomeno grave
La causa istruita documentalmente, ritenute non ammissibili le prove orali dedotte non demandabili ovvero generiche, è stata rinviata per discussione e sentenza all'udienza di cui al verbale che precede
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L'art. 9 della legge 392-1978 statuisce “Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
L'art. 79 legge 392-1978 a sua volta vieta ogni pattuizione diretta ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con la legge. (È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge.)
In seguito all'abrogazione dell'art. 79 della legge 392/1978 prevista dall'art. 14 della legge n. 431/1998, nelle locazioni ad uso abitativo tuttavia l'art. 9 della legge 392/1978 è derogabile dalle parti che dunque possono liberamente determinarsi circa il pagamento degli oneri accessori prevedendo un pagamento forfettario degli stessi, da effettuarsi mensilmente ed unitamente al canone di locazione.
Permane solo infatti il divieto di cui all'art 13 Legge 431-1998 che sanziona la pattuizione di canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato (che non è il caso in esame)
Dopo l'intervento della legge del 1998, la giurisprudenza infatti, cogliendone lo spirito innovativo, ha affermato (es. Cass.n.5795/2007) che la nullità non può configurarsi nei casi di contratto a canone libero, per i quali tale divieto è venuto meno;
detti contratti di locazione possono quindi contenere clausole che prevedano, in aggiunta al canone, oneri accessori anche in misura predeterminata, forfettizzata o comunque non vincolata alle effettive spese condominiali risultanti dai bilanci, indipendentemente dalla effettiva entità ed esistenza degli oneri, senza quindi onere a carico del locatore di dover dimostrare e documentare l'entità e l'esistenza degli oneri accessori ed essendo irrilevante la dimostrazione del conduttore che le spese siano state inferiori al forfait o non siano state sostenute. Il problema che si potrebbe porre è, eventualmente di valutare, considerando il rapporto nel suo complesso, se l'importo forfettario concordato a titolo di oneri accessori o spese condominiali o spese straordinarie a carico del conduttore sia evidentemente sproporzionato rispetto al canone, e si traduca di fatto in un espediente per garantire al locatore un incremento del canone (caso ad esempio esaminato da Cass.n.18510/2007).
Nel caso oggetto del presente giudizio non si riscontra, oggettivamente, una sproporzione tra importo del canone e importo forfettario delle spese condominiali accessorie come desumibile anche esaminando i rendiconti condominiali che portano a consuntivi ben più alti degli acconti da versare a cura del conduttore.
Di talchè nelle locazioni sottratte alla normativa inderogabile di cui alla L.n.392 del 1978, spetta all'autonomia dei privati determinare il contenuto economico del contratto in modo che ognuno possa trarne l'utile desiderato, sia tramite la fissazione dell'importo del canone, sia con altri mezzi, fra cui l'assunzione da parte del conduttore degli oneri di manutenzione, ordinaria e straordinaria, in misura diversa e più grave rispetto a quella prevista dalle norme (meramente dispositive) del codice civile”(art.1576 e ss. c.c.).
In ogni caso è bene osservare che anche per le locazioni non abitative non viene ritenuta nulla la clausola che prevede determinazione forfettaria degli oneri condominiali collegata all'effettiva fruizione degli stessi. Risulterà quindi legittima la clausola ogni qual volta vi sia la espressa previsione di un conguaglio che concretizza e determina la misura complessiva degli oneri condominiali da pagare da parte del conduttore, facendo sì che il pagamento anticipato di acconti su detti oneri sia solo finalizzato a maggiore comodità ed al reciproco interesse delle parti, senza in alcun modo incidere sull'effettivo importo annuale degli oneri medesimi, determinato in concreto in base ai relativi rendiconti. (Cassazione civile sez. III, 12/10/2018, (ud. 17/07/2018, dep. 12/10/2018), n.25396)
Esclusa quindi la nullità della clausola veniamo ad analizzare la domanda di accertamento dell'intervenuta risoluzione per mancato versamento di oneri condominiali
Parte locatrice lamenta il mancato pagamento del saldo degli oneri condominiali in relazione proprio ai riparti che risultano essere già stati regolarmente deliberati dall'assemblea ed ineriscono servizi rientranti fra gli oneri accessori (riscaldamento acqua giardino e illuminazione) e specificamente fruiti dal conduttore come si desume esaminando i riparti con i dettagli tutti debitamente comunicati ai fini del conguaglio (doc 2-3)
In particolare il conduttore convenuto risulta altresì aver partecipato personalmente a talune assemblee ex art 10 legge 392-1978 accettando e sottoscrivendo il riparto rateale delle spese di riscaldamento e prendendo contezza diretta di riparto e conteggi
Specificamente stando alle deduzioni di parte attrice il conduttore risulta inadempiente nel versamento dell'importo di euro 833,07 a saldo per l'anno 2021/2022 , di euro 383,51 a saldo per l'anno 2022/2023 e di euro 1781,59 a saldo per anno 2023/2024
Sono allegate le comunicazioni effettuate direttamente dall'amministratore al dei riparti Pt_2 deliberati specificamente comunicazione del luglio 2022 con allegato preventivo 2022 – 2023 ammontante ad €. 2.663,64 e conteggio conguaglio residuo 2021-2022 per €. 833,07 (doc2) comunicazione 31.05.2025 – con allegato conguaglio 2022-2023 ammontante ad €. Pt_1 Pt_2 1.216,17 (effettuato sul consuntivo di €. 3.017,40) dedotti i versamenti effettuati dal e Pt_2
l'allegazione del preventivo 2023-2024 per € 1.761,59, nonché sollecito dell'amministratore del febbraio 2023 per il conguaglio 2022-2023 (doc 2) Agli atti risulta quindi che il quale inquilino avesse ricevuto in data 04 ottobre 2022 il Pt_2 bilancio preventivo del condominio 2022 – 2023 e che non avesse provveduto al versamento dei ratei deliberati dall'assemblea e già comunicatigli anche con sollecito del 23.02.2023 dell'amministratore nonché del locatore.
A fondamento della domanda la locatrice ha allegato il contratto, le delibere assembleari (doc 7) che hanno approvato i riparti, e tutte le comunicazioni ed i solleciti
Parte convenuta si è limitata ad eccepire la nullità della clausola che richiede il versamento anticipato e forfettario degli oneri condominiali senza tener conto del fatto che tale clausola prevede la verifica a conguaglio Il non ha negato di non aver corrisposto i saldi richiesti dovuti in Pt_2 base ai consuntivi approvati dall'assemblea evidenziati in esubero rispetto agli acconti corrisposti né vi è una specifica contestazione dei riparti o allegazione da parte dell'inquilino di somme versate in eccesso. Il infatti, su cui gravava l'onere probatorio di aver effettuato eventuali Pt_2 versamenti in esubero non ha fornito tale prova
Pertanto sebbene parte convenuta, come dichiarato anche dal ricorrente, abbia pagato sino al 31.5.2023 l'acconto di euro 150,00 previsto in contratto quale anticipo delle spese condominiali lo stesso non risulta aver saldato il dovuto a conguaglio per i servizi condominiali di cui ha fruito (quantificati per l'anno 2021/2022 in euro 833,07, per l'anno 2022/2023 in euro 383,51) ed inoltre dal maggio 2023 risulta aver completamente omesso il versamento degli acconti forfettariamente dovuti come pattuito in contratto (per €. 150,00 al mese) e risultanti comunque di entità complessiva inferiore rispetto al consuntivo 2023 – 2024 ( quantificato in €. 2.741,84) doc 8b
Parte locatrice ha provato di aver dovuto corrispondere gli acconti dovuti dall'inquilino anche per l'annualità 2023-2024 per €. 810,00 (doc 9)
Non merita pregio poi la generica contestazione del conduttore inerente l'omessa ricezione di indicazione dettagliata degli oneri accessori e presa visione pezze giustificative.
Il infatti risulta aver partecipato a talune assemblee condominiali (sicuramente nel 2022) Pt_2 quindi nella condizione di poter prendere visione della documentazione e non risulta che sia stato negato al di accedere alla documentazione giustificativa a fronte della richiesta (l'unica) del Pt_2
2024
Alcuna richiesta invece veniva avanzata a fronte dell'invio dei resoconti negli anni precedenti al 2024 non merita quindi considerazione la generica istanza avanzata sempre nel 2024 per la prima volta e comunque le generiche contestazioni
Il locatore, il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali, infatti soddisfa il proprio onere probatorio, producendo i rendiconti dell'amministratore, approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore muovere specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo a tale scopo visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l'esibizione a norma degli artt.210 e ss c.p.c. (Cass. 28/09/2010, n.20348; Cass. 04/06/1998, n. 5485) (vd da ultimo Cass n. 29329/19).
Parte convenuta all'esito della produzione documentale dei riparti e delle delibere, non contestava specificatamente (ex art. 115 c.p.c.) le somme risultanti dalle ripartizioni condominiali. La generica contestazione in atto dunque, non è idonea a confutare la pretesa risolutoria di parte attrice
Gli oneri condominiali non corrisposti e reclamati sin dal 2022 portano ad una morosità (non contestata) di importo rilevante, di cui parte locatrice ha interesse di disporre per evitare azioni di recupero da parte del condominio . Inoltre il conduttore risulta inadempiente nel versamento degli acconti di €. 150,00 previsti in contratto a far data dal maggio 2023
In conseguenza, non v'è dubbio che l'omesso versamento degli oneri condominiali, non giustificato da qualsivoglia motivo giuridicamente apprezzabile, è fatto idoneo ad alterare l'economia del contratto, ovverosia l'equilibrio tra prestazione del locatore e controprestazione del conduttore, costituente espressione del sinallagma contrattuale.
Venendo quindi alla domanda di accertamento della risoluzione nel caso di specie, trattarsi come visto di contratto di locazione ad uso abitativo , si che trova applicazione l'art. 5 L n. 392/1978 secondo cui “ Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile”.
Le parti inoltre al punto 7 del contratto, hanno statuito che “Il mancato pagamento, anche parziale, della pigione ovvero delle quote per accessori (riscaldamento centralizzato spese condominiali) entro 14 giorni dalla data di scadenza di ciascuna rata produrrà ipso jure la risoluzione del contratto per fatto e colpa del conduttore ed il conseguente risarcimento dei danni, oltre alla corresponsione di quanto dovuto, ai sensi dell'art. 1456 e 1457 del c.c.”
Parte ricorrente ha concluso chiedendo di dichiarare risolto per grave inadempienza del convenuto facendo richiamo anche alla clausola risolutiva espressa.
Come noto l'art. 1456 C.C. stabilisce infatti che “i contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In questo caso la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva”
La clausola risolutiva espressa cui parte locatrice non ha rinunciato e che pertanto deve ritenersi pienamente operante preclude quindi una ulteriore disamina della gravità dell'inadempimento dal momento che la risoluzione opera di diritto ove il contraente non inadempiente dichiari di volersene avvalere, senza necessità di provare la gravità dell'inadempimento della controparte e quindi nel caso in esame opera automaticamente per via del mancato pagamento nel termine dei ratei previsti per gli oneri condominiali il cui mancato pagamento supera l'ammontare predeterminato dalla legge per la statuizione di gravità e consistente nelle due mensilità di canone
In ogni caso poi l'art 5 legge 392-1978, dettando una presunzione assoluta di gravità dell'inadempimento, ha inteso sottrarre alla discrezionalità del giudice l'apprezzamento della non scarsa importanza dell'inadempimento, ancorando tale valutazione a due presupposti oggettivi, uno di tipo quantitativo, consistente nel mancato pagamento di una rata del canone o di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone, ed uno di ordine temporale, dato dal protrarsi dell'inadempimento per oltre venti giorni dalla scadenza del termine convenuto o di due mesi in caso di oneri accessori.
Dalla documentazione versata in atti risulta acclarato che il non abbia corrisposto oneri per Pt_3 ammontare ben superiore a due mensilità di canone (previsto in €. 590,00 al mese) (essendo allegato il mancato pagamento di oneri per l'anno 2021/2022 per un importo di euro 833,07, per l'anno 2022/2023 per un importo di euro 383,51 e per anno 2023/2024 per un importo di euro 1781,59) Tali conguagli sono stati da tempo richiesti senza esito alcuno. Parimenti acclarato che parte conduttrice ometta dal maggio 2023 di corrispondere l'anticipo di €. 150,00 al mese previsto in contratto quale anticipo sulle spese da versarsi in via di acconto salvo conguaglio e che tale inadempimento sia perdurante sino all'attualità
Deve quindi pronunciarsi la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento consistente nell'omesso versamento di oneri superanti le due mensilità con condanna del conduttore al rilascio dell'immobile libero da persone e cose. Fissando per il rilascio la data del 01 ottobre 2025 tenuto conto della reciproca posizione delle parti
Riguardo alla domanda di condanna di pagamento avanzata da parte ricorrente relativamente agli oneri condominiali, la stessa va accolta limitatamente agli oneri che parte locatrice ha dimostrato di aver anticipato e pari ad €. 810,41 (doc 9) nonché limitatamente all'omesso versamento degli acconti relativi agli oneri condominiali predeterminati dalle parti in contratto in €. 150,00 a far data dal giugno 2023 sino ad oggi e salvo il conguaglio ed il diritto alla ripetizione in caso di consuntivo inferiore.
Va invece rigettata la domanda con riferimento agli altri oneri richiesti da parte del locatore quantificati a conguaglio mancando la prova dell'esborso da parte del locatore.
Trattasi invero al momento di un credito del condominio. Il condominio resta estraneo al contratto di locazione stipulato tra il singolo condomino ed il conduttore, di talché il credito che il condomino/locatore può vantare in giudizio nei confronti del proprio inquilino si può atteggiare esclusivamente a diritto di rimborso delle spese anticipate per conto del conduttore (v. Cass. civ. sez.III, 13 novembre 2019 n.29329; Trib. Roma, sez.VI, sent. n. 3724 del 06.03.2019, sent. n.18160 dell'11.09.19 e sent. 5730 del 06.05.2021).
In altri termini, il locatore che non abbia anticipato gli oneri condominiali non può agire in giudizio, in nome proprio, per far valere un diritto altrui (art. 81 c.p.c.), e cioè per esigere, in sostituzione al MI, il pagamento di un credito maturato da quest'ultimo, nei riguardi di esso condomino.
Infatti nell'ipotesi di mancato pagamento di oneri condominiali, unico legittimato attivo a proporre la relativa domanda è il MI stesso, il quale potrà rivolgere la propria pretesa unicamente nei confronti del condomino moroso, da individuarsi nell'effettivo proprietario dell'immobile e non nel conduttore. Di talchè come confermato dalla Suprema Corte (Cass. 10 novembre 2016 n. 22899), il credito che il locatore intenda far valere nei confronti del conduttore che non abbia provveduto al pagamento degli oneri condominiali gravanti sull'immobile concesso in locazione si atteggia a vero e proprio “credito di ripetizione” di quanto il locatore/proprietario abbia preventivamente corrisposto al MI (come detto, unico legittimato ad agire per il recupero delle somme approvate nel rendiconto condominiale), come tale sottoposto ad un rigoroso onere della prova.
Ne consegue che, esclusi gli oneri accessori predeterminati in contratto, per i conguagli in assenza di alcuna diversa esplicita pattuizione contrattuale, dovendosi gli stessi essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini, gli stessi siano quindi dovuti dal conduttore “a rimborso” dei pagamenti effettuati dal locatore.
L'onere della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto - in caso di contestazione da parte del conduttore delle singole voci dovute o della inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o della inesistenza delle spese sostenute dal locatore - se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese ed i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso
Ciò posto, non avendo parte ricorrente validamente dedotto, né documentato, di avere “anticipato” le spese per oneri condominiali a conguaglio per le annualità salvo per quanto concerne l'importo di €. 810,00 difetta la legittimazione a richiederne il diretto pagamento al conduttore.
Non merita accoglimento poi la domanda svolta da parte ricorrente di condanna al pagamento degli asseriti danni che sarebbero derivati per sostituzioni o aggiunte addizioni (innovazioni) non autorizzate effettuate dal conduttore mancando idonea prova in tal senso sia del danno effettivo derivante da tali modifiche e che avrebbero subito i terzi e dovendosi ritenere comunque operante il disposto di cui all'art 1597 e 1592-1593 c.c per quanto concerne le innovazioni
Le prove orali generiche e non demandabili non ammesse non potevano fornire la certezza della causazione derivazione ed entità del danno
Le spese processuali, seguono la soccombenza e si liquidano tenendo conto di quanto previsto dal secondo scaglione della tabella n. 2 allegata al DM n. 55/2014 (fascia sino ad €. 5.200,00), applicabile in ragione del valore della controversia, con applicazione dei parametri medi salvo che per la fase istruttoria che non è stata svolta;

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza ed azione disattese, così provvede:
- dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione inter Parte_2 partes, avente ad oggetto l'immobile sito in Gravellona Toce Via Nuova 89;
- condanna al rilascio del bene libero da persone e cose a favore di parte ricorrente Parte_2
- Fissa per l'esecuzione la data del 01 ottobre 2025;
- condanna al pagamento in favore dell'attrice dell'importo di € 810,00 a titolo di Parte_2 oneri anticipati, Condanna al pagamento a favore di dell'importo di Parte_2 Parte_1
€. 150,00 per oneri non pagati con decorrenza dal giugno 2023 sino a giugno 2025 salvo conguaglio;

- condanna il convenuto al pagamento delle spese di lite in favore del ricorrente liquidate in complessivi € 1.700,00 per compensi oltre anticipazioni per € 76,00, oltre IVA, CPA e spese generali come per legge.
In Verbania in data 24 giugno 2025 Il Giudice Onorario
Dott.ssa Katia Ruzza
Sentenza resa ex art 429 cpc pubblicata mediante allegazione al verbale di udienza