N. R.G. 77/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO
Sezione ordinaria CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Pietro Merletti ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 77/2019 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1 MARINELLI CORRADINO e dell'avv. , elettivamente domiciliato in VIA PORTA PESCARA 23 66100 CHIETIpresso il difensore avv. MARINELLI CORRADINO
ATTORE/I contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CROCE LORENZA e dell'avv. , CP_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliato in VIA VENEZIA N. 39 64026 ROSETO DEGLI ABRUZZIpresso il difensore avv. CROCE LORENZA
CONVENUTO/I
(
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da memorie di partecipazione all'udienza di precisazione delle conclusioni.
pagina 1 di 3 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
chiede al Tribunale di Teramo di dichiarare la nulIità dell'atto di Parte_2 compravendita per rogito Notaio del 22 dicembre 2003 repertorio 73589 registrato Persona_1
a Giulianova il 12 gennaio 2004 al numero 201 serie I T e trascritto in Teramo in data 20 Gennaio
2004 al numero 1303 registro generale e 1016 registro particolare e condannare alla CP_1 ripetizione del prezzo di acquisto, delle spese notarili,delle manutenzioni straordinarie, dei costi della sanatoria, delle migliorie e delle imposte comunali per la somma complessiva di € 104.343; in subordine spese per la sanatoria e spese per il mancato guadagno per la compravendita.l'immobile, locale commerciale, nel 2018 si era rivelato totalmente difforme rispetto al progetto approvato e quindi abusivo, con abuso condonabile. La società venditrice difende la validità dell'atto ed invoca la prescrizione. Ritenuta la causa subito matura per essere decisa, fatte precisare le conclusioni e concessi i termini per le memorie conclusionali, e preso atto della rinuncia alla domanda di nullità, chiedendosi solo il rimborso delle somme per la regolarizzazione dell'immobile ai sensi dell'art. 1490, e la causa veniva spedita a sentenza e trattenuta in decisione. L'unità immobiliare compravenduta è parte di un fabbricato conforme, secondo l'atto di vendita, alle licenze edilizie
201/71 e 1037/74 comune di Alba Adriatica. Fu dichiarata abitabile il 13 settembre 1974 e non fu interessata dalle previsioni di sanatoria di cui alla legge 47 del 1985. Pervenne al venditore con decreto di trasferimento del Tribunale di Teramo numero repertorio 327/ 1599 del 2 maggio 2002 e successiva rettifica. Premesso che, come afferma Cassazione 1669/16, La differenza strutturale tra la vendita forzata e quella negoziale è ostativa all'adozione, per la prima, di una nozione lata di "aliud pro alio", con la conseguenza che la nullità del decreto di trasferimento è ravvisabile solo in caso di radicale diversità del bene oggetto di vendita forzata ovvero se ontologicamente diverso da quello sul quale è incolpevolmente caduta l'offerta dell'aggiudicatario, oppure perché, in una prospettiva funzionale, dopo il trasferimento risulti definitivamente inidoneo all'assolvimento della destinazione d'uso che, presa in considerazione nell'ordinanza di vendita, ha costituito elemento determinante per l'offerta dell'aggiudicatario. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha escluso
"l'aliud pro alio" relativamente alla vendita forzata di una unità abitativa la cui inagibilità, dichiarata dal Comune per la presenza di elementi inquinanti, ed emersa solo a seguito di una integrazione della perizia di stima depositata dopo il versamento del prezzo da parte dell'aggiudicatario, era solo temporanea per la piena recuperabilità della salubrità dell'immobile). A fu concesso su quell'immobile il permesso di costruire n 269/2018, accertamento di Parte_1 conformità per modifiche interne ed esterne dell'immobile. Nel 2018 è venuta fuori la totale difformità, secondo parte attrice, tra quanto assentito e quanto realizzato;
totale difformità che peraltro non emerse in sede di ristrutturazione dell'immobile, effettuata da parte attrice. Ora, sia il tecnico incaricato dal Tribunale in sede di esecuzione forzata, che il tecnico incaricato dalla CP_2 per erogare il mutuo per la ristrutturazione, che fu importante, consistendo anche nel rifacimento dei pavimenti e nella ricostruzione dei bagni, non trovarono alcunché; non vi è quindi la prova certa che gli abusi siano derivati da una non conformità che si venne a creare a seguito dei lavori del 2004; non essendo verosimile che una tale difformità totale tra quanto assentito in origine e quanto costruito sia sfuggita tanto all'esperto del Tribunale quanto al Perito incaricato dalla CP_2 nell'ambito della pratica per il rilascio di licenza del mutuo per costruzione;
di un immobile a suo tempo acquistato in pessimo stato di costruzione. Ne deriva pertanto che manca la prova che pagina 2 di 3 effettivamente la dichiarazione di conformità, che ebbe a riguardare un immobile terminato prima del 1985, sia stata consapevolmente ed intenzionalmente mendace;
tra l'altro essendo l'atto di acquisto una vendita forzata, e potendo quindi contare su una perizia del Tribunale che a quanto se ne sa nulla in merito segnalava, o quantomeno nessuna delle parti ne ha richiesto l'acquisizione, che pur sarebbe stata decisiva per conoscere dell'effettivo stato dell'immobile al momento della compravendita, nel 2004. Ne consegue pertanto che non vi è prova certa che la totale difformità lamentata sia stata genetica o non piuttosto derivata dai lavori di ristrutturazione. La domanda va pertanto respinta;
la difficoltà della fattispecie, che fra l'altro ha scontato un mutamento giurisprudenziale intervenuto in corso di causa a proposito dell'aliud pro alio e di cui ha dato atto nelle memorie parte attrice, impone la compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.


Rigetta le domande di

contro

Spese di lite compensate. Parte_2 CP_1
Teramo, 7 Novembre 2025. Il giudice Pietro Merletti
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