N. SENT
N. RGAC
N. CRON
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Roma – Decima Sezione Civile, in persona del dott. Francesco Remo Scerrato, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 42631 Ruolo Generale dell'anno 2021 e trattenuta in decisione all'udienza del 14 maggio 2024, vertente
TRA
(c.f. ), Parte_1 C.F._1
elettivamente domiciliato a Roma, in via Magna Grecia n. 84, presso lo studio dell'avv.to
Luca Chessa, da cui è rappresentato e difeso, anche disgiuntamente dall'abogado Dario
Pantanella, in forza di procura speciale allegata all'atto di citazione,
ATTORE
E
(c.f. residente a [...] C.F._2
Giubileo n. 8) e
(c.f. ; residente a [...] C.F._3
Romagna n. 26), entrambi nella qualità di eredi di ed elettivamente domiciliati a Pescara, in Persona_1
via Canova n. 62, presso lo studio dell'avv.to Antonella Di Renzo, da cui sono rappresentati e difesi in forza di procura speciale allegata alla comparsa di risposta,
CONVENUTI
OGGETTO: domanda di risoluzione di contratto preliminare di permuta con domanda di risarcimento danni e in via riconvenzionale di pagamento somme.
CONCLUSIONI:
1

per la parte attrice (verbale dell'udienza di p.c.): “… Il procuratore di parte attrice conclude come da foglio di p.c., depositato in data 10/5/2024, insistendo sulle richieste istruttorie ivi formulate, riportandosi quanto al merito ai propri scritti;
chiede l'assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. …”; per i convenuti (verbale dell'udienza di p.c.): “… per parte convenuta e CP_2
pur costituiti con l'avv.to Di Renzo Antonella, nessuno è presente. Controparte_1
L'Ufficio dà atto che in data 13/5/2024 risulta depositato foglio di p.c. da parte del procuratore dei convenuti …”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, ritualmente notificato ai convenuti , Controparte_3 CP_2
e in qualità di pretesi eredi di l'attore
[...] Controparte_1 Persona_1 Parte_1
, premesso che era interessato all'acquisto dell'appezzamento di terreno edificabile
[...] di mq 5.070 di proprietà di dante causa dei convenuti, sito nel Comune di Persona_1
Roma, località Bufalotta, in via Nicola Stenone snc e premesso altresì che era intenzionato a formalizzare con il predetto un contratto di permuta di cosa presente con cosa futura e quindi a realizzare sul predetto terreno quattro ville bifamiliari, di cui due da trasferire in proprietà al allegava che l'attività di esso attore si era concretizzata con il rilascio della prima Per_1
concessione edilizia protocollo n. 55346, permesso n. 557 del 15/9/2010, con una spesa di €
31.300,00; che in data 28/1/2013 il si era riconosciuto debitore della predetta Per_1
somma di € 31.300,00, come rimborso, in favore di esso attore, delle spese sostenute per ottenere il rilascio della concessione;
che successivamente tale concessione era scaduta per un ripensamento del che in data 23/12/2014, scaduta la prima concessione, era stata Per_1
firmata una puntuazione di contratto di permuta, per meglio regolare i rapporti fra le parti, in funzione della successiva attività necessaria per richiedere una nuova concessione edilizia;
che con la ricordata puntuazione esso attore aveva ottenuto formalmente il mandato dal per svolgere le attività necessarie per il rilascio della nuova concessione e le parti si Per_1
erano impegnate a concludere un contratto preliminare di permuta, avente ad oggetto il trasferimento del suddetto terreno in cambio appunto della proprietà di due delle quattro villette da costruire;
che in data 24/3/2015 era stato sottoscritto il contratto preliminare di permuta dinnanzi al notaio di Roma;
che contestualmente era stato sottoscritto Persona_2
un verbale di immissione nel possesso del terreno in favore di esso attore, con cui era stato autorizzato a dare inizio alla pulitura del terreno, ad effettuare il taglio dei pini, a spostare la fognatura , a ripristinare la recinzione e a dare esecuzione agli scavi;
che CP_4
2 successivamente alla stipula del contratto preliminare aveva affrontato diverse spese e svolto diverse attività per ottenere il rilascio della nuova concessione, il tutto con una spesa complessiva di € 39.519,00, come meglio indicato in citazione;
che il nuovo progetto era stato approvato nel mese di febbraio 2017; che le parti a quel punto avrebbero dovuto incontrarsi per stipulare l'atto d'obbligo, essenziale per il rilascio della nuova concessione;
che più volte aveva invitato il a comparire davanti al notaio, in ultimo tramite raccomandata a/r n. Per_1
15792055694-9 con appuntamento fissato per il 3/5/2017, senza peraltro la comparizione del predetto, il quale non aveva neanche accettato le polizze fideiussorie, richieste e rilasciate da primarie società e istituti bancari a garanzia dell'esecuzione dei lavori edili previsti;
che alcuna somma era stata restituita dal entro il termine stabilito per il rilascio della Per_1
prima concessione edilizia, per cui con decreto ingiuntivo n. 7405/2018, emesso dal Tribunale di Roma, era stato ingiunto al il pagamento della somma di € 31.300,00, oltre Per_1
interessi legali, a titolo di rimborso delle spese;
che la successiva opposizione era stata rigettata con sentenza n. 838/2021, contenente la condanna del al risarcimento del Per_1
danno da lite temeraria;
che in data 20/9/2018, tramite il proprio legale, aveva chiesto il rimborso delle somme anticipate sia per l'attività dei due professionisti (arch. Persona_3
e ing. ) incaricati per il rilascio del secondo permesso di costruire e per la Persona_4
progettazione tecnica sia per il taglio dei pini e la realizzazione di una nuova recinzione sia ancora per la pulizia dell'intera area, con contestuale invito alla negoziazione assistita, ma senza esito;
che il predetto era deceduto in data 23/12/2020; che pertanto Persona_1
era interesse di esso attore agire nei confronti degli eredi per l'integrale rimborso delle somme anticipate per i titoli su indicati, il tutto per complessivi € 39.519,00; che il D'AM era rimasto inadempiente tanto agli obblighi assunti con il ricordato contratto preliminare di permuta di cosa presente con cosa futura e con il contestuale verbale di immissione in possesso quanto ai connessi obblighi di condotta secondo buona fede;
che, come risultava dai richiamati atti, emergeva che le spese erano state specificamente autorizzate dal ed Per_1
erano state sostenute da esso attore per la realizzazione del progetto costruttivo e per il successivo perfezionamento della permuta e quindi per il conseguimento della proprietà del terreno, sul quale si sarebbero dovute edificare le quattro villette, di cui due da trasferire in permuta allo stesso che le somme richieste in rimborso costituivano altrettante voci Per_1
di danno emergente derivanti dall'inadempimento, da parte del delle ricordate Per_1
obbligazioni; che vi era stato un pregiudizio economico sofferto da esso attore, che invero aveva anticipato le ricordate spese;
che il programma edilizio non si era potuto realizzare per
3 colpa del il quale si era sottratto alla stipula dell'atto d'obbligo e Persona_1
ingiustificatamente aveva rifiutato tutte le polizze fideiussorie dallo stesso richieste a garanzia dell'esecuzione dei lavori. Tanto premesso, l'attore instava per l'accoglimento delle conclusioni, rassegnate nell'atto di citazione nei seguenti termini: “Piaccia all'Ill.mo
Tribunale adito, respinta e disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, così statuire: ritenere fondata la domanda e pertanto dichiarare risoluto il contratto preliminare di permuta stipulato inter partes il 24 marzo 2015 per inadempimento del SI. Per_1 per i motivi di cui in narrativa;
per l'effetto condannare ,
[...] Controparte_3 CP_2
e nella qualità di eredi del SI. in solido, a
[...] Controparte_1 Persona_1
rimborsare al SI. le somme dallo stesso anticipate per i motivi indicati Parte_1
in premessa, ammontanti complessivamente ad € 39.519,00, oltre agli interessi legali dalla domanda al soddisfo, ovvero la somma maggiore o minore che sia ritenuta equa e di giustizia;
condannare inoltre , e nella qualità di Controparte_3 CP_2 Controparte_1 eredi del SI. in solido, al pagamento delle spese, competenze ed onorari Persona_1
del presente giudizio oltre rimborso spese generali, Iva e cpa, da distrarsi in favore dello scrivente procuratore antistatario. In via istruttoria, si chiede fin da ora ammettersi ctu tecnica volta a quantificare la congruità delle spese anticipate per il rilascio del permesso a costruire e per il taglio dei pini e la predisposizione della nuova recinzione”.
Con decreto del 4/8/2021 ex art. 168 bis, comma 5, c.p.c. era disposto rinvio dell'udienza indicata in citazione (18/1/2022) al 25/1/2022.
In data 27/12/2021 si costituivano in giudizio i convenuti , Controparte_3 CP_2
e i quali, sollevata eccezione preliminare di difetto di legittimazione
[...] Controparte_1
passiva (la prima) e contestata la domanda attrice nonché spiegata domanda riconvenzionale
(i restanti convenuti), instavano per l'accoglimento delle seguenti conclusioni, rassegnate in comparsa di risposta: “Piaccia all'On. Tribunale di Roma, contrariis reiectis, provvedere come segue: 1) In via preliminare: Dare atto del difetto di legittimazione passiva in capo alla convenuta per non essere la stessa erede di D e per Controparte_3 Persona_1
l'effetto disporne l'estromissione dal giudizio, con ogni conseguente provvedimento;
2) Nel merito: Dichiarare risolto il contratto preliminare di permuta del 24.03.2015 per inadempimento esclusivo di , e per l'effetto rigettare integralmente le Parte_1
domande dallo stesso proposte nei confronti degli odierni convenuti;
In ogni caso, rigettare interamente le domande attoree in quanto infondate e non provate. 3) In via riconvenzionale:
Accertare e dichiarare che il de cuius era creditore nei confronti di Persona_1
4 della somma complessiva di € 117.359,40, e per l'effetto condannare Parte_1 quest'ultimo a versarla in favore dei suoi eredi e oltre CP_2 Controparte_1 interessi dalla scadenza fino all'effettivo soddisfo, ovvero, in via subordinata, previa compensazione con essa delle somme eventualmente riconosciute in favore di , Parte_1
quest'ultimo a versare il residuo in favore dei medesimi”. Al riguardo la convenuta
[...]
eccepiva che non era erede del de cuius, come da documentazione allegata, per CP_3 cui chiedeva l'estromissione dal processo, mentre i convenuti e CP_2 CP_1
, affermatisi eredi di eccepivano l'infondatezza della domanda
[...] Persona_1
attorea, in quanto il contratto di permuta si era risolto a causa dei gravi inadempimenti dell'attore, che, contravvenendo agli obblighi assunti, non aveva fornito le dovute garanzie in relazione al riconosciuto diritto futuro del de cuius, ossia la proprietà di due delle quattro villette da costruire sul terreno oggetto della permuta;
che il contratto di permuta si era pertanto risulto per inadempimento dell'attore, che per contratto si doveva far carico di ogni spesa relativa all'edificazione degli immobili;
che in ogni caso non vi era prova delle somme richieste dall'attore, che, in accoglimento della spiegata domanda riconvenzionale, andava condannato al pagamento delle spese sostenute dal de cuius per ottenere il rilascio della prima concessione, con compensazione delle somme eventualmente riconosciute in favore dell'attore.
Con decreto del 4/1/2022 ex art. 221, comma 4, D.L. 34/2020, convertito con modificazioni nella L. 77/2020 e successive modificazioni e integrazioni, era disposto che la predetta udienza del 25/1/2022 si svolgesse con modalità cartolare;
era assegnato il termine di legge fino a cinque giorni prima dell'udienza per il deposito di note scritte.
All'udienza del 25/1/2022, svolta appunto in modalità cartolare e con redazione di apposito verbale, nel dare atto che le parti avevano depositato le rispettive note di trattazione cartolare, era evidenziato in particolare che “… parte attrice e i convenuti e CP_2
insistendo nelle rispettive difese, hanno chiesto l'assegnazione dei termini Controparte_1 ex art. 183/6 c.p.c., mentre la convenuta ha chiesto l'estromissione dal Controparte_3 processo per difetto di legittimazione passiva …”; che “… parte attrice nella predetta nota di trattazione cartolare ha dichiarato che “… in via preliminare, non si oppone alla richiesta di estromissione dal giudizio di …” e che era “… opportuno verificare, per Controparte_3
ragioni di economia processuale, se parte attrice voglia intendere detta dichiarazione come rinuncia agli atti ex art. 306 c.p.c. nei confronti della predetta convenuta e se vi sia sul punto accettazione da parte della convenuta con accordo fra le parti anche sulla regolamentazione
5 del regime delle spese …”. Era pertanto disposto rinvio all'udienza del 13/6/2022, da svolgere sempre con modalità cartolare, con assegnazione dei termini ex art. 183/6 c.p.c. e di termine fino a cinque giorni prima dell'udienza per deposito di note scritte e altresì con invito alla parte attrice e alla convenuta a fornire delucidazione in ordine alla regolamentazione del CP_3
loro rapporto processuale.
All'udienza del 13/6/2022, svolta appunto in modalità cartolare e con redazione di apposito verbale, nel dare atto che le parti avevano depositato le rispettive note di trattazione cartolare, era evidenziato in particolare che la causa era matura per la decisione, senza necessità di ulteriore attività istruttoria, con rinvio all'udienza del 14/5/2024 per la precisazione delle conclusioni e che il rapporto processuale fra l'attore e la convenuta
[...]
alla luce delle precisazioni svolte dalle parti, andava dichiarato estinto ex art. CP_3
306 c.p.c. a spese compensate.
All'udienza del 14/5/2024 la causa veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni precedentemente indicate, con assegnazione dei richiesti termini ex artt. 190 e 281 quinquies
c.p.c.: veniva dato atto a verbale che la difesa dell'attore aveva richiamato il foglio di precisazione delle conclusioni, avente il seguente contenuto: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, respinta e disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione così statuire: ritenere fondata la domanda e pertanto dichiarare risoluto il contratto preliminare di permuta stipulato inter partes il 24 marzo 2015 per inadempimento del SI. ; per l'effetto Persona_1 condannare e nella qualità di eredi del SI. CP_2 Controparte_1 Per_1
in solido, a rimborsare al SI. le somme dallo stesso anticipate,
[...] Parte_1
ammontanti complessivamente ad € 39.519,00, oltre agli interessi legali dalla domanda al soddisfo, ovvero la somma maggiore o minore che sia ritenuta equa e di giustizia;
respingere la domanda riconvenzionale proposta da controparte, in quanto inammissibile e infondata in fatto e in diritto;
condannare inoltre e nella qualità di CP_2 Controparte_1 eredi del SI. in solido, al pagamento delle spese, competenze ed onorari Persona_1
del presente giudizio oltre rimborso spese generali, iva e cpa, da distrarsi in favore dello scrivente procuratore antistatario. In via istruttoria: si reiterano le istanze istruttorie formulate nella memoria183 n. 2 c.p.c. e la richiesta di prova contraria formulata nella memoria 183 n. 3
c.p.c. …”, mentre per i convenuti, non comparsi in udienza, si era dato atto a verbale che risultava depositato foglio di precisazione delle conclusioni, avente il seguente contenuto: “…
Tanto doverosamente premesso, precisa le conclusione come di seguito indicato: In via preliminare: In parziale revisione di quanto disposto nell'ordinanza del 13.06.2022,
6 condannare l'attore a rifondere le spese di lite in favore di Parte_1 CP_3
Nel merito: Dichiarare risolto il contratto preliminare di permuta del 14.03.2015 per
[...] inadempimento esclusivo di , e per l'effetto rigettare integralmente le Parte_1
domande dallo stesso proposte nei confronti dei convenuti;
In ogni caso, rigettare interamente le domande attoree in quanto infondate e non provate. In via riconvenzionale: Accertare e dichiarare che il de cuius era creditore nei confronti di Persona_1 Parte_1
della somma complessiva di € 117.359,40, e per l'effetto condannare quest'ultimo a
[...]
versarla in favore dei suoi eredi e oltre interessi dalla CP_2 Controparte_1
scadenza fino all'effettivo soddisfo, ovvero, in via subordinata, previa compensazione con essa delle somme riconosciute in favore di , condannare quest'ultimo a versare il Parte_1
residuo in favore dei medesimi. In via istruttoria: Previa riammissione della causa in istruttoria, ammettere le prove richieste dalle parti convenute in sede di memoria ex art.183,
6° comma, c.p.c., secondo termine …”.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Benché all'udienza cartolare del 13/6/2022 si sia provveduto a “… dichiara(re)
l'estinzione del processo, ex art. 306 c.p.c., limitatamente al rapporto processuale fra l'attore e la convenuta , con spese compensate …” e quindi si sia estinto il rapporto Controparte_3 processuale fra l'attore e la predetta convenuta, va evidenziato che tanto nel foglio di precisazione delle conclusioni quanto nella comparsa conclusionale la difesa dei convenuti ha lamentato l'erroneità della predetta ordinanza ex art. 306 c.p.c., nella parte in cui Per_1
erano state compensate le spese di lite.

1.1 In particolare nella prima parte del foglio di precisazione delle conclusioni di parte convenuta è dato leggere che “… L'Avv. Antonella Di Renzo per i convenuti CP_2
e in via preliminare impugna e contesta l'ordinanza resa dall'On.le
[...] Controparte_1
Giudicante in data 13.06.2022, limitatamente alla parte in cui lo stesso ha statuito l'estinzione del processo nei riguardi della convenuta , con conseguente compensazione Controparte_3
delle spese di giudizio, atteso che, a ben vedere, la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà prodotta nel corso del coevo giudizio esecutivo non era affatto idonea a far presumere a controparte che i soggetti ivi indicati come legittimati a succedere a Persona_1 avrebbero effettivamente assunto la qualità di eredi accettando l'eredità ...” e che “… Non potendo infatti ignorarsi da parte avversa la fondamentale distinzione giuridica tra legittimati a succedere ed eredi veri e propri, era suo preciso onere compiere tutte le verifiche necessarie ad accertare se, ovvero chi, dei tre legittimati, avrebbe accettato l'eredità di Per_1
7 subentrando effettivamente in tutti i suoi rapporti giuridici, prima di intraprendere il Per_1 giudizio de quo …”, con la conseguenza che “… Non si tratta, pertanto, di un incolpevole equivoco, ma di errore colpevole (ed evitabile) nell'individuazione dei soggetti passivi dell'azione promossa, per cui insiste affinché il venga sanzionato con la condanna Parte_1 alla refusione delle spese di giudizio in favore della SI.ra …”. CP_3

2. La doglianza, a prescindere da ogni altra considerazione, non può essere esaminata, in quanto l'ordinanza del 13/6/2022 è un provvedimento definitivo che, non essendovi stata contestazione fra le parti in ordine alla rinuncia agli atti e alla relativa accettazione e non potendosi considerare come ordinanza con valore di sentenza e quindi appellabile (cfr. Cass.
26210/2009), doveva essere impugnato in Cassazione ex art. 111 c.p.c. (cfr. Cass.
21797/2006; Cass. 9066/2002).

2.1 Conseguentemente l'ordinanza in parola, espressamente “non impugnabile” ex art. 306 c.p.c. e quindi non modificabile (art. 177, comma 3, n. 2, c.p.c.), non può essere più riesaminata dal Giudice.

3. Passando al merito, osserva il Giudice che la domanda dell'attore è infondata e che la domanda riconvenzionale, spiegata dai convenuti e è CP_2 Controparte_1
fondata nei limiti di cui in motivazione.

4. Per ragioni espositive si farà riferimento, come controparte contrattuale dell'attore, a con sottesa la precisazione che ogni riferimento al de cuius vale come Persona_1
riferito agli odierni convenuti, salvo diversa indicazione.

5. Richiamato quanto esposto, va schematicamente ricordato che oggetto di causa è il contratto preliminare di permuta del 24/3/2015 (cfr. doc. 3 di parte attrice), con cui, premesso che era proprietario del terreno edificabile di mq 5070 in località Bufalotta Persona_1
e che era stato rilasciato dal Comune di Roma il permesso di costruire n. 557 prot. 55346 in data 15/9/2010 e premesso altresì che “… successivamente è stata presentata al Comune di
Roma istanza in data 17/472014, prot. n. QI/2014/598136 per variante sostanziale al suddetto permesso di costruire n. 557/2011 con applicazione della Legge n. 21/2009 (Piano casa) per la realizzazione di quattro edifici bifamiliari residenziali sul terreno medesimo, come risulta dall'elaborato processuale che si allega sotto la lettera 'A' al presenta atto per formarne parte sostanziale integrante …” (cfr. citato doc. 3 di parte attrice: contratto preliminare di permuta, nelle premesse), era stato convenuto, per quanto di interesse, che “Il signor Per_1 promette di cedere, trasferire e vendere, con tutte le garanzie di legge, a titolo di
[...]
permuta, al signor che, allo stesso titolo promette e si obbliga di Parte_1
8 acquistare, per sé o persona anche giuridica che si riserva di nominare fino alla stipula del contratto notarile di permuta, l'appezzamento di terreno sito in Comune di Roma, località
Bufalotta, via Nicola Stenone snc …” (art. 2); che “Il signor , sempre a Parte_1
titolo di permuta, promette di cedere, trasferire e vendere, con tutte le garanzia di legge, al signor che in buona fede e allo stesso titolo promette e si obbliga ad Persona_1
acquistare per sé, in favore di terzi (ex art. 1411 c.c.) o per persona anche giuridica che si riserva di nominare fino alla stipula del contratto notarile definitivo di permuta, la piena proprietà di n. 2 (due) villini del costruendo complesso edilizio …” (art. 4); che “La realizzazione e la consegna delle suddette unità immobiliari avverrà entro e non oltre mesi 18
(diciotto) dal rilascio del permesso di costruire relativo all'intero complesso edilizio, salvo cause impedienti non imputabili alla società costruttrice. … Al momento della consegna delle unità immobiliari oggetto di futura permuta il costruttore consegnerà in favore del signor la polizza assicurativa indennitaria decennale postuma di cui all'art. 4) del Persona_1
D.Lgs n. 122 del 20 giugno 2005 …” (art. 5); che “Ai fini della futura permuta il valore fiscale del terreno di cui al precedente articolo 2) viene di comune accordo stabilito un euro
400.000,00 … Detto valore viene regolato mediante il trasferimento delle unità immobiliari da costruire, che saranno distinte con i numeri interni 7 (sette) e 8 (otto) …” (art. 6); che “Il contratto notarile definitivo di permuta di cosa presente con cosa futura … verrà stipulato presso il Notaio di Roma, con studio in Piazza Re di Roma n. 3, entro 60 Persona_2
(sessanta) giorni dal ritiro del premesso di costruire relativo al progetto edificatorio come sopra allegato sotto la lettera 'A' … Al rogito notarile il costruttore rilascerà in favore del signor fideiussione bancaria, assicurativa o rilasciata da istituto iscritto Persona_1 nell'apposito Elenco Intermediari Finanziari ex art. 106 D.Lgs n. 385/1993 per l'importo sopra indicato” (art. 7); che “Il possesso e il godimento dei cespiti immobiliari oggetto di futura permuta verrà trasferito al momento del rogito notarile, con reciproca decorrenza di tutti gli effetti utili e onerosi. Nelle more, il signor si impegna a prestare in Persona_1
favore del costruttore ogni forma di collaborazione che non importi impegno o spesa alcuni, diretti e/o indiretti per la predisposizione degli strumenti di utilizzazione urbanistica del terreno oggetto di futura permuta spese presso la P.A. ai fini della stipulazione dell'atto di obbligo e dell'ottenimento del premesso di costruire relativo al progetto edificatorio allegato sub. A” …” (art. 8) e che “I costi e le spese tutte, nessuna esclusa, relativi agli atti e agli adempimenti necessari per l'espletamento delle pratiche richieste ai fini della realizzazione delle opere immobiliari, dalla stipula dell'atto d'obbligo, dal ritiro del progetto edilizio al
9 pagamento degli oneri di urbanizzazione ivi compresa la c.d. 'Bucalossi' e così via, sono a carico del costruttore che espressamente se le assume in quanto sono state considerate nella determinazione del corrispettivo della permuta. Esse a titolo meramente esemplificativo e non esaustivo vengono indicate: …” (art. 11, che contiene appunto, nell'ultimo comma,
l'indicazione esemplificative delle spese accollate dall'attore).

6. E' documentalmente emerso che in pari data, ossia 24/3/2015, era stato redatto
'verbale di immissione in possesso', da cui risulta che “Il signor nella Per_1 Per_1
qualità dichiarata, in esecuzione del contratto preliminare di permuta autenticato dal notaio di Roma in data ventiquattro marzo duemilaquindici, immette la parte Persona_2
promittente acquirente signor nel possesso del suindicato immobile, a Parte_1
tutti gi effetti di legge;
pertanto lo stesso signor potrà, a far data da oggi, Parte_1
dare inizio alla pulitura del terreno, procedere al taglio dei pini, allo spostamento della fognatura al ripristino della recinzione e dare esecuzione agli scavi …” (cfr. doc. 4 di CP_4
parte attrice: verbale di immissione in possesso).

6.1 Dunque l'odierno attore era stato espressamente autorizzato ad eseguire i lavori propedeutici alla realizzazione del complesso edilizio: pulizia del terreno, taglio dei pini, spostamento della fognatura ripristino della recinzione ed esecuzione degli scavi. CP_4

7. Orbene, entrambe le parti hanno chiesto di accertare l'intervenuta risoluzione del predetto contratto preliminare di permuta del 24/3/2015, imputandosi reciprocamente la causa dell'inadempimento impeditivo della stipula del contratto definitivo.

8. Preliminarmente, avendovi fatto riferimento parte attrice, si prende atto che, a seguito di ricorso monitorio del 19/2/2018 dell'odierno attore nei confronti di per Persona_1 la complessiva somma di € 64.475,00, era stato ingiunto a costui il pagamento della minor somma di € 31.300,00, oggetto di riconoscimento di debito, oltre interessi e spese (cfr. doc.
13 di parte attrice: ricorso monitorio n. 7405/2018 del 25-29/3/2018: r.g. 12082/2018).

8.1 E' stata inoltre prodotta, sempre dall'attore, copia della sentenza di questo
Tribunale, con cui era stata rigettata l'opposizione al predetto decreto ingiuntivo e la spiegata domanda riconvenzionale (cfr. doc. 14 di parte attrice: sentenza di opposizione a decreto ingiuntivo).

8.2 Nella motivazione della sentenza, premesso che “… Con il decreto ingiuntivo
n.7405 del 29/3/2018 il Tribunale di Roma ha intimato ad di pagare ad Persona_1
la somma di € 31.300,00 a titolo di rimborso di spese sostenute dal Parte_1
per il rilascio del permesso di costruire n.557 del 15/9/2010, in vista del Parte_1
10 perfezionamento di un contratto di permuta di terreno con immobili da costruire su di esso
…” e che “… ha proposto opposizione al decreto affermando di vantare un credito Per_1 di maggiore importo nei confronti del , avendo anticipato spese per € 117.359,40 Parte_1
che avrebbe dovuto sostenere il in forza del contratto preliminare di permuta Parte_1
concluso tra le parti, e domanda quindi in via riconvenzionale la condanna del a Parte_1 corrispondergli il residuo importo di € 86.059,40 …”, si dava atto che “… il credito oggetto del decreto ingiuntivo opposto è provato dal riconoscimento di debito reso dal con Per_1
Per la scrittura privata datata 28/1/2013 (doc.2 parte opposta). In detta scrittura il mico riconobbe che aveva anticipato spese per complessivi € 31.300,00 per il rilascio Parte_1 della concessione edilizia n. 557 prot. 55346 del 15/9/2010 intestata al e promise di Per_1
rimborsargli detta somma entro il 30/6/2013 …”; che “… In calce a tale dichiarazione, il conferì mandato al incaricandolo di presentare una variante al progetto Per_1 Parte_1 originale e assumendone gli oneri economici …”; che “… L'esistenza di tale credito non è contestata dall'opponente, il quale tuttavia oppone in compensazione, e a fondamento della domanda riconvenzionale, un proprio maggior credito derivante da anticipazioni fatte in forza del contratto preliminare di permuta immobiliare concluso tra le parti il 24/3/2015 …”
e che “… Tale contratto è ancora in vigore, perché nessuno dei contraenti, pur lamentando
l'inadempimento della controparte, ne ha provocato o domandato la risoluzione, per cui non può sussistere alcun credito restitutorio di esborsi eseguiti, dall'uno o dall'altro dei contraenti, in forza di tale contratto. Tanto è vero ciò, che il giudice del monitorio ha accolto il ricorso solamente per l'importo di € 31.300,00 e non per gli ulteriori importi di cui il
domandava la restituzione pur deducendo trattarsi di esborsi eseguiti in forza del Parte_1 contratto preliminare del 24/3/2015 …”, con la conseguenza che “… l'opposizione deve essere respinta e con essa la domanda riconvenzionale dell'opponente …” (cfr. doc. 14 di parte attrice: sentenza di opposizione a decreto ingiuntivo).

8.3 Non si è verificato alcun giudicato, in quanto, come emerge dalla predetta sentenza, in quel giudizio non era oggetto di causa la risoluzione del predetto contratto preliminare di permuta e pertanto la domanda riconvenzionale dell'opponente oggi nuovamente Per_1
spiegata dagli eredi, era stata rigettata non perché infondata, ma appunto perché non vi era stata alcuna domanda di risoluzione del contratto preliminare di permuta e pertanto non si poteva esaminare alcuna domanda in ipotesi fondata sulla risoluzione di quel contratto.

8.4 Lo stesso discorso, del resto, è valido per la domanda dell'allora ricorrente
, atteso che era stato riconosciuto esclusivamente il credito, relativo alle spese per il Parte_1
11 rilascio della concessione edilizia n. 557 prot. 55346 del 15/9/2010, risultante dalla scrittura privata del 28/1/2013 di riconoscimento di debito.

8.5 In conclusione nel giudizio di opposizione non era oggetto di causa alcuna pretesa, sia del sia del fondata sulla risoluzione del contratto preliminare di Parte_1 Per_1
compravendita, domanda di risoluzione invero non avanzata in quella sede.

9. Come discorso di carattere generale, va ricordato che nel caso di contestati inadempimenti reciproci, posti a fondamento delle contrapposte domande di risoluzione contrattuale, si deve procedere ad una valutazione comparativa del comportamento complessivo delle parti, per stabilire quale delle due, in relazione ai rispettivi interessi e all'oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale (cfr. Cass. 13827/2019).

9.1 E' stato altresì affermato in giurisprudenza che “quando i contraenti richiedano reciprocamente la risoluzione del contratto, ciascuno attribuendo all'altro la condotta inadempiente, il giudice deve comunque dichiarare la risoluzione dello stesso, atteso che le due contrapposte manifestazioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, sono tuttavia, in considerazione delle premesse contrastanti, dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale” (cfr. Cass. 19706/2020; Cass. 26907/2014;
Cass. 16317/2011).

9.2 Inoltre, nel caso in cui non sia possibile attribuire la responsabilità della risoluzione all'una o all'altra parte, si deve comunque dichiarare la risoluzione del contratto, cui conseguono i tipici effetti previsti in generale dall'art. 1458 c.c. (cfr. Cass. 6675/2018; Cass.
19569/2021).
10. Dunque il contratto preliminare di permuta del 24/3/2015 andrebbe comunque considerato risolto, alla luce delle contrapposte domande di risoluzione.
11. Sempre come discorso di carattere generale va ribadito che, dichiarata la risoluzione del contratto (nel caso di sentenza dichiarativa) ovvero comunque risolto il contratto (nel caso di sentenza costitutiva), si pone il problema degli effetti di una tale pronuncia.
11.1 In ordine agli effetti della risoluzione, va ricordato che l'art. 1458, comma 1, c.c. prevede che “la risoluzione del contratto per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti, salvo il caso di contratti ad esecuzione continuata o periodica, riguardo ai quali l'effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite”, mentre la giurisprudenza è pacifica nel ritenere che gli effetti restitutori, conseguenti alla pronuncia di risoluzione del contratto e
12 al venir meno della causa giustificatrice delle prestazioni già eseguite, siano subordinati ad una espressa domanda di parte, domanda peraltro svincolata dall'eventuale responsabilità nella risoluzione del contratto stesso (cfr. Cass. 7829/2003; Cass. 2439/2006; Cass.
2562/2009; Cass. 2075/2013; Cass. 3578/2018).
11.2 Si rammenta al riguardo che il debito restitutorio trova la sua giustificazione non nella colpa, ma nella risoluzione, che sanziona il venir meno del contratto e impone il ristabilimento della situazione ad esso anteriore e, quindi (fatte salve quelle relative ai contratti di durata), priva di titolo le prestazioni anteriormente eseguite da entrambe le parti;
pertanto gli effetti liberatori (ex nunc) e quelli restitutori (ex tunc) si verificano anche nei confronti e a favore della parte inadempiente per il semplice fatto della risoluzione, che lascia privo di causa ogni adempimento futuro in relazione al contratto e rende indebite, ob causam finitam, le prestazioni già effettuate (cfr. Cass. 4442/2014).
11.3 Gli effetti restitutori si distinguono dunque dagli effetti sanzionatori (il risarcimento dei danni), che conseguono infatti esclusivamente a favore della parte adempiente e gravano sul contraente inadempiente, trovando invero titolo nella sua responsabilità (contrattuale).
12. Chiusa questa parentesi di inquadramento e tornando al caso di specie, valgono le seguenti osservazioni.
13. L'attore ha lamentato che il non si era presentato dal notaio per Per_1 sottoscrivere l'atto d'obbligo, asseritamente essenziale per conseguire la nuova concessione edilizia, nonostante l'impegno assunto dal predetto di provvedere ad ogni forma di collaborazione che, non implicante l'assunzione di spese dirette e/o indirette, favorisse e consentisse la stipulazione dell'atto d'obbligo e l'ottenimento del permesso di costruire relativo al progetto edilizio, di cui esso attore si era assunto ogni onere di spesa e di responsabilità.
13.1 Al riguardo in citazione la condotta inadempiente del è stata ricollegata Per_1 al fatto che lo stesso “… si è sottratto alla stipula dell'atto d'obbligo cui quest'ultimo era stato da ultimo invitato dal tramite raccomandata a/r n. 15792055694-9 Parte_1 [...]
Notaio fissato per il 3.05.2017 …” e che “… il SI. Parte_2 Per_1 ha rifiutato tutte le polizze fideiussorie che aveva richiesto per l'esecuzione dei
[...]
lavori, di cui il SI. aveva ottenuto il rilascio presso primarie società ed Parte_1 istituti bancari …” (cfr. atto di citazione).
13 13.2 In particolare nella citata raccomandata dell'8/4/2017, recapitata in data 2/5/2017, si contestava, per quanto di interesse, che “… A tutt'oggi, nonostante i numerosi solleciti, Ella non si presentava dinanzi al notaio per stipulare l'atto d'obbligo, necessario per il rilascio della nuova concessione edilizia …” e il D'AM era invitato “… a presentarsi dinanzi al notaio in data 3/5/2017 ore 16.00 al fine di stipulare il predetto atto d'obbligo Persona_2
…” (cfr. doc. 11 di parte attrice).
14. Da parte loro i convenuti hanno negato alcun tipo di inadempimento del de cuius, avendo allegato che “… il rifiuto a suo tempo opposto dal de cuius ad addivenire alla stipula del contratto definitivo di permuta non fu affatto arbitrario ed immotivato come ha paventato nell'atto introduttivo, bensì conseguenza degli inadempimenti dallo stesso Parte_1 commessi, che attengono all'obbligo da egli esplicitamente assunto di fornire al Per_1
idonea garanzia del soddisfacimento del proprio credito futuro, ossia la piena proprietà di due delle quattro villette da costruire sul terreno oggetto della permuta …” e che “… infatti, in accordo alle previsioni di cui alle clausola n. 7) del contratto in questione, veniva concordemente stabilito dalle parti che il costruttore avrebbe rilasciato al momento della stipula del Rogito idonea fideiussione bancaria, assicurativa, o rilasciata da istituto regolarmente iscritto nell'apposito Elenco Intermediari Finanziari ex art. 106 D.Lgs. n.
385/1993, per importo pari al corrispettivo della permuta di cui alla clausola n. 6), pari ad €
400.000,00 …” (cfr. comparsa di risposta).
14.1 In particolare nella comparsa conclusionale è stato precisato dai convenuti, a giustificazione della condotta del de cuius, che “… Dopo la sottoscrizione del contratto preliminare del 24.03.2015, il quale alla clausola n. 7 prevedeva espressamente il rilascio di fideiussione bancaria o assicurativa in favore di a garanzia del suo futuro Persona_1
credito, quest'ultimo aveva ripetutamente esortato ad adempiere al patto de quo, Parte_1
quale condizione essenziale ed imprescindibile per il prosieguo del rapporto contrattuale …”; che “… Ciononostante, con missiva del 31.05.2017 a firma dell'Avv. Chessa, l'odierno attore diffidava il de cuius a dare seguito al preliminare, e ciò senza aver ancora minimamente adempiuto all'onere in discussione …, sicché si rivolgeva allo scrivente Persona_1
legale, il quale inviava missiva di risposta del 18.07.2017, contenente diffida all'invio di una bozza della fideiussione da favorire entro e non oltre la data del 30.08.2017 …”; che “… A tale richiesta fece seguito l'invio di una prima bozza di polizza assicurativa emessa dalla compagnia assicurativa NA Insurance AN …, con unica sede in Sofia, Bulgaria, totalmente sconosciuta al de cuius, il quale non aveva modo di assumere alcuna informazione
14 riguardante finanche l'effettiva esistenza, e comunque la solidità della stessa ai fini dell'effettiva operatività di un'eventuale polizza da sottoscrivere …”; che “… Per tali motivi, il negò il proprio gradimento, precisando verbalmente sin da allora a controparte di Per_1
preferire una fideiussione bancaria, da accendersi in un istituto con sede in Italia, in quanto a causa di passate esperienze aveva acquisito una certa sfiducia nei confronti delle compagnie assicurative, a maggior ragione se straniere, per le molteplici complicazioni sia di natura procedurale che sostanziale, che avrebbero potuto insorgere in caso di richiesta di riscossione della garanzia …”; che “… In totale spregio delle richieste del de cuius, in data 22.09.2017 - e quindi ben oltre il termine del 30.08.2017 posto nella missiva del 18.07.2017, gli Parte_1
trasmetteva una seconda bozza di polizza assicurativa …, stavolta rilasciata dalla compagnia
Irlandese CBL Insurance DAC, cui ovviamente seguiva un secondo rifiuto anch'esso rivelatosi giustificato e provvidenziale, atteso che poco dopo tale compagnia venne posta in liquidazione …”; che “… Pur ritenendo il rapporto di fiducia con la controparte già pesantemente minato dalle manifeste violazioni sia delle richieste, che dei termini posti a controparte, a mezzo pec del 18.10.2017, per il tramite dello scrivente Persona_1
difensore, insisteva nella richiesta di fideiussione rilasciata da istituto bancario italiano, e poneva un secondo termine perentorio per la sua trasmissione al 30.10.2017 …” e che “…
Solo in data 14.12.2017 (quaranta giorni oltre la scadenza del termine di cui sopra), veniva trasmessa una bozza di fideiussione rilasciata da BNL, completamente priva delle condizioni generali, di guisa che il neppure potesse vagliarne la regolarità e la convenienza …” Per_1
(cfr. comparsa conclusionale di parte convenuta).
15. Rammentato che anche nella domanda di risoluzione contrattuale al creditore è sufficiente allegare l'altrui inadempimento e la scadenza del termine per l'adempimento e che
è onere del debitore allegare e provare l'esistenza di fatti estintivi, impeditivi o modificativi dell'altrui pretesa e rammentato altresì che, in caso di eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., gli oneri allegatori e probatori si invertono (cfr. fin da Cass. SU 13533/2001, con orientamento giurisprudenziale ormai consolidato: cfr. Cass. 9439/2008; Cass. 15677/2009;
Cass. 3373/2010; Cass. 15659/2011; Cass. 7530/2012; Cass. 8901/2013; Cass. 826/2015;
Cass. 13685/2019), si tratta ora di verificare se sia stata o meno ritualmente sollevata l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., in relazione al quale va ricordato che l'eccezione in parola presuppone l'esistenza di un rapporto di corrispettività e di contemporaneità tra le prestazioni relative alle obbligazioni reciproche delle parti e richiede
15 altresì la non contrarietà a buona fede dell'inadempimento da parte di colui che formula la relativa eccezione (cfr. Cass. 24899/2005; Cass. 22353/2010).
16. Orbene, premesso che il rilascio della fideiussione era pattiziamente concordato come contestuale alla stipula del rogito notarile di permuta (cfr. art. 7, ultimo comma, del contratto preliminare) e che pertanto non poteva essere eccepita la mancata prestazione della garanzia prima di detto momento, osserva il Giudice che l'intimazione dell'8/4/2017 (cfr. doc.
11 di parte attrice), in cui si faceva riferimento alla stipula dell'atto d'obbligo, asseritamente propedeutico al rilascio del permesso di costruire e quindi alla decorrenza del termine per la stipula del rogito (cfr. art. 7, primo comma, del contratto preliminare), risulta superata dalla successiva raccomandata del legale di parte attrice del 31/5/2017 (cfr. doc. 6 allegato alla memoria ex art. 183/6 n. 2 c.p.c. di parte convenuta: raccomandata a/r contenente l'invito alla stipula del contratto definitivo di permuta), con cui il era stato invitato “… a Per_1
presentarsi dinanzi al notaio in data 15/6/2017 ore 15.00 al fine di stipulare il Persona_2 contratto definitivo di permuta di cui all'oggetto …”.
17. Dunque quanto meno alla data del 15/6/2017, data indicata dallo stesso Parte_1
per la stipula del contratto definitivo di permuta, costui doveva essere in grado di consegnare
Per al mico idonea garanzia fideiussoria bancaria o assicurativa, concordemente all'art. 7, ultimo comma, del contratto preliminare.
18. Era seguita la contestazione del de cuius sull'idoneità della garanzia rilasciata dalla società bulgara NA Insurance AN.
19. Si tratta di contestazione ritenuta fondata, se è vero -come è processualmente emerso- che in data 22/9/2017, a fronte della nota del legale del D'AM del 18/7/2017 (cfr. doc. 7 della parte convenuta), il legale dell'attore aveva trasmesso nuova “… polizza fideiussoria della CBL Insurance DAC a garanzia della permuta immobiliare fra le parti in oggetto …”, con l'indicazione che in attesa della comunicazione della data del rogito Per_5
entro 15 giorni dal ricevimento della presente. In caso contrario verrà adita la magistratura competente per ogni giusta declaratoria …” (cfr. doc. 11 di parte convenuta).
20. E' processualmente emerso che anche la suddetta nuova polizza non era stata ritenuta idonea, vista la situazione economica della società di diritto irlandese, successivamente posta in liquidazione (cfr. doc. 12 di parte convenuta).
21. Del resto le contestazioni del come riportate nella mail del 18/10/2017 del Per_1
proprio legale, e la contestuale richiesta esclusivamente di fideiussione rilasciata da istituto bancario italiano, da trasmettere entro il termine del 30/10/2017, indicato come perentorio
16 (cfr. doc. 13 di parte convenuta: mail del 18/10/2017), non dovevano essere risultate prive di fondamento da parte dello stesso odierno attore, se è vero -come anche in questo caso è documentalmente emerso- che con mail del 14/12/2017 il legale dell'odierno attore, nel dare riscontro “… alla richiesta del tuo assistito del 18/10/2017 che avrebbe accettato solo ed esclusivamente una polizza fideiussoria rilasciata da istituto bancario italiano, a conferma della disponibilità del sig. a collaborare per la positiva risoluzione della Parte_1 controversia …”, aveva inviato al legale del “… bozza di una polizza fideiussoria Per_1
che sarà rilasciata dalla BNL S.p.a. …”, con l'ulteriore indicazione che si invitava, tramite il di lui legale, il “… a prestare il consenso alla stipula del contratto definitivo relativo Per_1
al terreno in oggetto entro 15 giorni dal ricevimento della presente. In caso contrario, verrà adita la magistratura competente per ogni giusta declaratoria …” (cfr. doc. 14 di parte convenuta).
22. Anche detta polizza non era stata accettata dal per il tramite del proprio Per_1
legale, con mail del 6/2/2018, in quanto “… il documento denominato fideiussione rilasciata da BNL, sebbene proposto da un Istituto Bancario italiano, è tuttavia privo di tutta la parte relativa alle condizioni generali di polizza che rappresentano il corpo sostanziale della polizza, onde per cui non sono nella condizione di poter esaminare né la regolarità né la convenienza e né il gradimento della stessa. Vorrà pertanto inoltrarmi le parti mancanti della polizza onde consentirne un esame adeguato …” (cfr. doc. 15 di parte convenuta).
23. Orbene, premesso -alla luce degli eventi successivi di cui si è dato conto e della condotta dello stesso odierno attore- che non rileva, in termini di inadempimento contrattuale da parte del la mancata comparizione dello stesso davanti al notaio per il 3/5/2017 Per_1
a seguito della raccomandata dell'8/4/2017, osserva il Giudice che la cautela del Per_1
non era ultronea né espressione di condotta non ispirata ai canoni di correttezza e buona fede, in quanto la stessa ricordata attivazione del , fino alla trasmissione della bozza di Parte_1 polizza della BNL, dimostra chiaramente che le perplessità del non erano fuori Per_1
luogo né erano strumentali a celare un proprio inadempimento.
24. Non risulta, a fronte della richiesta del 6/2/2018 del legale del che l'attore Per_1
abbia all'epoca provveduto ad integrare la bozza della predetta fideiussione BNL, in modo tale da consentirne un adeguato e approfondito esame, ovvero a contestare le perplessità del come infondate e pretestuose. Per_1
24.1 Inoltre, visto che era stato già individuato il notaio per il rogito del contratto di permuta nel notaio con studio a Roma, in piazza dei Re di Roma n. 3 (art. 7 Persona_2
17 del contratto preliminare) e visto che BNL rientrava nel novero degli indicati Istituti Bancari
Italiani, non risulta che, entro l'emerso termine di efficacia della fideiussione (cfr. doc. 12 di parte attrice: 31/12/2018), l'attore, ritenute sussistenti le condizioni per il rogito e meramente pretestuosa la contestazione del D'AM, abbia convocato il predetto davanti al notaio per il rogito, dimostrando di avere ottenuto, per quella data, il rilascio della fideiussione da parte di
BNL.
25. Alla luce delle risultanze di causa e tenuto conto della condotta delle parti, è processualmente emerso il colpevole grave inadempimento (artt. 1453 e 1455 c.c.) dell'odierno attore che, contrariamente a quanto contrattualmente si era obbligato a fare, non ha prestato idonea garanzia fideiussoria a favore del che del tutto legittimamente ha Per_1 eccepito l'altrui inadempimento e non ha dato seguito alla conclusione del contratto definitivo di permuta.
26. In conclusione il contratto preliminare di permuta del 24/3/2015 si è risolto per grave inadempimento dell'odierno attore.
27. Come detto, il contratto preliminare si sarebbe comunque dovuto considerare risolto alla luce delle contrapposte domande di risoluzione.
28. A questo punto, risolto il contratto, si deve passare ad esaminare le domande delle parti, iniziando da quelle dell'attore.
29. L'attore, richiamato quanto versato in adempimento del predetto contratto per l'attività professionale dei tecnici incaricati del progetto e per i lavori eseguiti sul terreno, ha instato per la condanna alla restituzione della complessiva somma di € 39.519,00, oltre agli interessi legali dalla domanda al saldo, di cui € 17.276,00 asseritamente corrisposti all'arch. per l'esecuzione dell'attività tecnica necessaria al rilascio del nuovo Persona_3 permesso di costruire (come da richiamato doc. 5); € 6.344,00 asseritamente corrisposti all'ing. per l'attività di progettazione edilizia (come da richiamato doc. 6); Persona_4
€ 10.043,00 asseritamente corrisposti alla ed € 5.856,00 alla Controparte_5
Sircom S.r.l. (come da richiamato doc. 9) per i lavori connessi allo spostamento della rete fognaria e resisi necessari per il taglio di pini e la realizzazione di una nuova CP_4
recinzione nonché per la pulizia dell'intera area.
30. A sostegno della domanda l'attore ha prodotto la richiamata documentazione, consistente nelle fatture, IVA compresa, emesse dai creditori per la prestazione dei vari servizi e nelle corrispondenti ricevute di bonifico.
18 31. I convenuti, da parte loro, hanno eccepito sia l'infondatezza nell'an della pretesa risarcitoria, stante la responsabilità della risoluzione del contratto in capo all'attore, sia in ogni caso l'infondatezza nel quantum della pretesa stessa.
31.1 Al riguardo i convenuti hanno dedotto che “… la risoluzione del contratto preliminare oggetto di lite andrà pronunciata ponendone ogni responsabilità a carico di parte attrice, con buona pace di ogni domanda risarcitoria da essa avanzata …”; che in ogni caso
“… alla clausola n. 11) del contratto oggetto di lite, le parti concordavano che "i costi e le spese tutte, nessuna esclusa relativi agli atti ed agli adempimenti necessari per
l'espletamento delle pratiche richieste ai fini della realizzazione delle opere immobiliari, dalla stipula dell'atto d'obbligo, dal ritiro del progetto edilizio al pagamento degli oneri di urbanizzazione, ivi compresa la c.d. "Bucalossi" e così via, sono a carico del costruttore che espressamente se le assume in quanto sono state considerate nella determinazione del corrispettivo della permuta …". …”; che “… Pertanto, poiché non vi è dubbio che entrambe le voci richieste a titolo di compensi per i tecnici che si sono occupati delle attività di progettazione e quant'altro necessario e prodromico al rilascio della concessione edilizia, rientrano a pieno nella suddetta clausola di accollo a carico esclusivo del , non vi è Parte_1 spazio per alcuna rivendicazione in merito nei confronti degli odierni convenuti …”; che “…
In ogni caso, trattasi di domande prive di adeguato supporto probatorio, in particolare sotto il profilo del quantum, dal momento che le somme richieste appaiono spropositate, non sono state concordate in alcun modo con il de cuius, né è possibile risalire ai criteri di quantificazione delle stesse onde accertarne la congruità o meno, il tutto in danno del diritto dei convenuti a predisporre compiutamente le proprie difese …” e che “… tanto vale anche con riguardo agli importi che sono stati richiesti a titolo di rimborso per le opere preparatorie all'edificazione sul lotto, la cui congruità risulta parimenti non provata ...” (cfr. richiamata comparsa di risposta).
32. Tanto premesso in ordine alla posizione processuale delle parti, osserva il Giudice che in citazione si è parlato, in relazione alla predetta somma da restituire, di “… danno emergente …” sofferto dall'attore (cfr. citazione a pag. 6: “… le somme richieste a rimborso dal SI. costituiscono voci di danno emergente derivanti Parte_1 dall'inadempimento da parte del del contratto preliminare di permuta concluso con Per_1
…”) e in tali termini risarcitori è stata intesa la domanda attorea da parte Parte_1
dei convenuti.
19 33. Dunque la richiesta di rimborso delle somme asseritamente spese è stata ricollegata all'invocata risoluzione del contratto preliminare, asseritamente dipendente dal contestato inadempimento del ma la pretesa non riguarda la restituzione di quanto in ipotesi Per_1
versato in esecuzione del contratto di permuta, quale potrebbe essere p.es. il controvalore delle due villette effettivamente realizzate e poi effettivamente trasferite in permuta, ma riguarda le spese sostenute per la realizzazione del progetto edilizio e, a seguito della richiamata detenzione anticipata, per le opere preparatorie sul terreno (spostamento della fognatura, abbattimento alberi, pulizia dell'area, rifacimento recinzione).
34. Si verte pertanto in ambito di risarcimento del danno, come prospettato dallo stesso attore, e di conseguenza la domanda attorea di condanna dei convenuti al risarcimento del danno patrimoniale sofferto va conseguentemente rigettata alla luce delle superiori osservazioni in fatto e in diritto sulla responsabilità dell'accertata risoluzione contrattuale e sui relativi effetti.
34.1 Sul punto, a conferma della natura risarcitoria della pretesa attorea, va ricordato che “il contratto preliminare (nella specie, di compravendita immobiliare) crea un rapporto obbligatorio tra le parti, le quali, in vista dell'adempimento dedotto in obbligazione, sono tenute a sostenere le spese inerenti l'obbligazione di trasferimento della proprietà, sicché, in caso di inadempimento del promissario venditore, il promissario acquirente ha diritto al ristoro di tutti i conseguenti pregiudizi subiti, ivi incluse le spese che siano state sostenute per
i professionisti la cui opera si sia resa necessaria per il trasferimento dell'immobile” (cfr.
Cass. 25351/2014, in tema di contratto preliminare di vendita, ma il principio è di generale applicazione).
35. Il rigetto in punto di an della domanda risarcitoria assorbe ogni questione sulla prova del danno, pari alle spese asseritamente sostenute e risultanti dalla documentazione fiscale e bancaria prodotta, e quindi sul quantum.
35.1 In conclusione, va rigettata la domanda risarcitoria di parte attrice per la condanna dei convenuti nella qualifica al pagamento della complessiva somma di € 39.519,00.
36. Per quanto riguarda la domanda restitutoria dei convenuti, oggetto della spiegata domanda riconvenzionale, gli stessi hanno chiesto, sempre in conseguenza della risoluzione del contratto preliminare di permuta, il rimborso delle spese anticipate dal de cuius per ottenere il rilascio della prima concessione edilizia e, in ogni caso, hanno sollevato eccezione di compensazione con le somme eventualmente riconosciute in favore dell'attore.
20 36.1 In comparsa di risposta i convenuti hanno allegato che “… la mentovata clausola n.
11) del contratto preliminare di permuta regolarmente sottoscritto dalle parti, e di cui si chiede la risoluzione, stabiliva espressamente che tutti gli oneri relativi all'espletamento delle pratiche necessarie alla realizzazione delle opere, con particolare riferimento alle somme relative al pagamento degli oneri di urbanizzazione e della c.d. legge Bucalossi, sarebbero stati a carico di …”; che “… E' di fatto accaduto, tuttavia, che ad onta di tale Parte_1
pattuizione, e con particolare riferimento agli oneri di urbanizzazione previsti dalla menzionata legge Bucalossi, gli stessi siano stati anticipati dal de cuius Persona_1 con tre distinti versamenti per complessivi € 117.359,40, in luogo dell'obbligato Parte_1
(doc.ti n. 2; 3; 4) …” e che “… Naturalmente, dette somme, nonostante l'ampio lasso di tempo trascorso e i ripetuti solleciti, non gli sono mai state restituite, sicché, il credito de quo, ad oggi ancora pienamente in essere, è passato in capo ai suoi eredi, che nella presente sede intendono azionarlo in riconvenzione …”, con la precisazione che “… Naturalmente, nell'ipotesi denegata in cui si dovessero ritenere anche parzialmente fondate le avverse domande, si chiede sin da ora che le somme eventualmente riconosciute in favore di siano poste in compensazione con la maggior somma sopra indicata, con condanna Parte_1 di quest'ultimo a versare la differenza in favore dei convenuti …” (cfr. comparsa di risposta).
37. Da parte sua l'attore ha eccepito, nella memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c.,
l'insussistenza dell'allegato controcredito di € 117.359,40, atteso che la predetta somma risultava sostenuta dal de cuius in relazione al primo progetto redatto in relazione al medesimo terreno per cui è causa, cui aveva fatto seguito il rilascio della concessione edilizia protocollo n. 55346, permesso n. 557 del 15/09/2010, come risultava dalla dichiarazione di rinascimento di debito del 28/1/2013; che dalle premesse, riportate nella prodotta
'puntuazione di contratto di permuta' del 23/12/2014, sottoscritta anche dal de cuius e non disconosciuta dai convenuti, risultava che la predetta concessione era venuta a scadere per un ripensamento del predetto che il mancato utilizzo degli oneri concessori versati dal Per_1
predetto era imputabile esclusivamente a costui, con conseguente infondatezza di ogni domanda restitutoria;
che era al riguardo inconferente il richiamo alla clausola n. 11 del contratto preliminare di permuta del 24/3/2015 e all'accollo ivi previsto in capo ad esso attore circa le spese e i costi da sostenere;
che infatti il de cuius non aveva prestato il proprio consenso all'atto d'obbligo, con la conseguenza che non si era ancora verificata la condizione sospensiva per il sorgere dell'obbligo a carico di esso attore di sostenere gli oneri concessori,
21 riferibili, in ogni caso, solo a quelli relativi al secondo progetto, formalizzato con istanza del
17/4/2014, prot. n. 01/2014/598136.
38. In comparsa conclusionale i convenuti hanno da ultimo ulteriormente evidenziato, richiamato l'art. 11 del contratto preliminare di premuta del 24/3/2015 e a contestazione della deduzione attorea sul fatto che la predetta clausola si riferisse solo al secondo progetto edilizio e alla relativa concessione non ancora rilasciata, a fronte di una pretesa di €
117.359,40 che asseritamente si riferiva al primo progetto e al conseguente primo permesso di costruire (n. 557/2010), venuto poi a perdere efficacia, che la deduzione dell'attore non era accoglibile, in quanto non era esatta la premessa per cui il secondo progetto fosse a sé stante rispetto a quello precedente venuto a scadere, atteso che si trattava di un progetto in variante, come risultava documentalmente;
che alla premessa n. 5 del contratto preliminare di permuta del 24/3/2015 era stato espressamente menzionato l'atto d'obbligo stipulato dal per Per_1
atto del notaio in data 19/3/2009, con il quale era stata vincolata l'area occorrente Per_2
alla costruzione progettata, funzionale al rilascio del permesso di costruire n. 557/2010 citato nella premessa successiva, e poi, alla premessa n. 7 era specificato che era stato presentato presso gli Uffici di competenza di un successivo progetto in variante del Parte_3
primo, da cui si desumeva che l'atto d'obbligo citato sarebbe stato necessario e sufficiente anche ai fini del rilascio del secondo permesso di costruire relativo al progetto in variante;
che la richiamata clausola n. 11 parlava di 'costi e spese tutte' occorrenti per la realizzazione dell'opera, senza porre né limiti temporali né distinzioni tra i progetti contenuti nelle premesse;
che non vi era alcuna limitazione temporale in relazione alle voci prese in considerazione dal citato art. 11.
38.1 Dunque -a detta dei convenuti- “… non solo i convenuti hanno il pieno diritto a vedersi accolta la domanda di restituzione delle somme anticipate dal de cuius per ottenere il rilascio del primo permesso di costruire, ma che, oltretutto, anche le spese che ha Parte_1
rivendicato nel corso del presente giudizio rientrano tra quelle oggetto di accollo a suo carico, per cui vi è un ulteriore motivo di rigetto delle domande da egli spiegate …” (cfr. comparsa conclusionale dei convenuti).
39. Alla luce delle deduzioni svolte, osserva il Giudice che i convenuti hanno chiesto la restituzione delle somme in questione non in conseguenza -in ipotesi- della risoluzione del contratto, come effetto restitutorio, ma alla luce del più volte richiamato art. 11 del contratto preliminare di permuta, che poneva a carico dell'attore tutte le spese e i costi connessi alla
22 realizzazione dell'operazione immobiliare, ivi comprese appunto -a detta dei convenuti- le somme anticipate dal de cuius per ottenere il rilascio del primo permesso di costruire.
40. Peraltro, se questa domanda di restituzione è stata ricollegata -come è stata ricollegata dai convenuti- all'obbligazione assunta dall'attore in base all'art. 11 del contratto preliminare di permuta del 24/3/2015, è di tutta evidenza che i convenuti, attori in riconvenzionale, non possono basare la propria domanda su un'obbligazione, assunta dall'attore, derivante da un contratto che essi stessi hanno considerato risolto e di cui essi stessi hanno chiesto la risoluzione nel presente giudizio.
40.1 In altri termini la causa petendi della domanda restitutoria è stata individuata dai convenuti nell'applicazione dell'art. 11 del citato contratto e non -in ipotesi- nell'effetto ex art. 2033 c.c. conseguente alla risoluzione del contratto.
40.2 Ulteriore e decisivo riscontro si ricava dalla memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c. dei convenuti, ove è dato leggere che “… Palesemente infondata, infine, si presenta la richiesta di rigetto della domanda riconvenzionale proposta dai convenuti, posto che, con tutta evidenza, la stessa trae fondamento dal contratto preliminare di permuta del 24.03.2015, ossia lo stesso titolo di cui si avvale per sostenere le proprie domande, e del quale ha chiesto la Parte_1 risoluzione …”.
41. Se questo è vero -e ciò è vero alla luce delle deduzioni svolte dai convenuti nei propri scritti e da ultimo in comparsa conclusionale-, è allora altrettanto vero, in base alla ragione più liquida, che l'odierna domanda restitutoria, fondata sull'accollo cui si era obbligato l'attore in base al più volte citato art. 11 del contratto preliminare, non può essere accolta, stante la risoluzione, richiesta dagli stessi convenuti, del predetto contratto preliminare.
41.1 Non si può chiedere di dare esecuzione ad una specifica clausola di un contratto, di cui contestualmente si è chiesta la risoluzione e quindi l'accertamento del venir meno di ogni vincolo negoziale fra le parti derivante da quel contratto: si è detto che anche i convenuti hanno concluso per la risoluzione del contratto preliminare di permuta del 24/3/2015.
42. Alla luce delle risultanze di causa, la domanda restitutoria, così come spiegata dai convenuti in via riconvenzionale, va rigettata.
43. Risulta conseguentemente assorbita ogni altra questione anche in ordine ai rapporti fra primo e secondo progetto e alla rilevanza o meno della richiamata variante al primo progetto, con tutte le ricadute in termini di pagamento degli oneri concessori.
23 44. Per quanto riguarda il regime delle spese di lite, va ricordato che la disciplina in tema di spese è regolata dal principio di causalità e dal principio della soccombenza e che la compensazione, ormai prevista solo in caso di reciproca soccombenza (cfr. Cass. SU
32061/2022) o “… nel caso di assoluta novità della questione trattata o mutamento della giurisprudenza rispetto alle questioni dirimenti …” (art. 92, comma 2, c.p.c., applicabile ratione temporis in base alle modifiche ex art. 13, comma 1, D.L. 132/2014 convertito con modificazione nella L. 162/2014) ovvero ancora nel caso di “… altre analoghe gravi ed eccezionali ragioni …” (cfr. Corte Cost. 77/2018), deve essere oggetto di adeguata motivazione solo se viene disposta, ma non anche se non viene disposta (cfr. Cass.
26912/2020, in motivazione: “… Il ricorso, inoltre, omette di considerare adeguatamente che
è la decisione di compensazione delle spese giudiziali che deve formare oggetto di adeguata motivazione, non la decisione del giudice di non procedere a compensazione, totale o anche soltanto parziale ...”), con la precisazione che la compensazione è subordinata alla presenza di gravi ed eccezionali ragioni, che non possono essere illogiche o erronee (cfr. Cass.
14036/2024) e che il giudice è tenuto ad indicare esplicitamente nella motivazione della sentenza, qualora appunto la disponga (cfr. Cass. 1950/2022).
44.1 Nel caso di specie vanno integralmente compensate le spese di lite fra l'attore e i convenuti ancora in causa, in quanto la domanda riconvenzionale è stata parzialmente accolta
(risoluzione del contratto, peraltro richiesta da entrambe le parti), con rigetto invece della domanda restitutoria, così come sono state rigettate le domande di parte attrice.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando:
• rigetta le domande dell'attore ; Parte_1
• in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale spiegata dai convenuti CP_2
e in qualità di eredi di D'AM IG, è risolto il contratto
[...] Controparte_1
preliminare di permuta del 24/3/2015 per grave inadempimento dell'attore;
• rigetta la domanda restitutoria, spiegata dai predetti convenuti;

• dichiara integralmente compensate le spese di lite fra le parti.
Così deciso a Roma, il 3/1/2025
il Giudice dott. Francesco Remo Scerrato
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