Repubblica Italiana
In nome del Popolo Italiano
Il Tribunale Ordinario di Genova
Sezione Specializzata Agraria
nella persona dei seguenti componenti:
Dott.ssa Ada Lucca Presidente
Dott.ssa Paola Zampieri Giudice
Dott. Roberto Bonino Giudice relatore Geom. Aldo Grande Esperto
Geom. Claudio Messina Esperto
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al R.G. n. 4449 /2022 promossa da:
c.f. , elettivamente domiciliata presso l' Avvocato Parte_1 CodiceFiscale_1
BIANCHI MANUELA che la rappresenta e difende;

Ricorrente contro
c.f. , in qualità di titolare dell'Impresa Controparte_1 CodiceFiscale_2
Individuale Centro Bambù Italia di EB FR ( P.I. ), con sede in Carasco (GE) P.IVA_1 via Casali 62/ A, elettivamente domiciliato in Via VA 55 - Chiavari presso l'Avvocato
RAZZABONI ENRICO che lo rappresenta e difende;

, c.f. , elettivamente domiciliato in VIA Parte_2 CodiceFiscale_3 TRIESTE, N. 17/7 16043 CHIAVARI presso l'Avvocato NOBILE ALICE che la rappresenta e difende congiuntamente con l' Avvocato Massimo A. Chiocca;

Resistenti
*****
Sulle seguenti conclusioni delle parti
Per parte ricorrente:

“Piaccia al Tribunale Ill.mo di Genova – Sezione agraria – contrariis rejectis -:

- accertare e dichiarare che il contratto di affitto di terreno stipulato in data 10.01.1989 per cui è causa (doc. n. 1) è scaduto per decorso del termine in data 10.01.2019 e non si è più rinnovato e pertanto condannare l'impresa individuale Centro Bambù Italia di , P.IV Controparte_1
corrente in Carasco (GE), Via Casali, 62/A in persona del titolare P.IVA_1 Controparte_1 alla riconsegna e/o rilascio immediato o in subordine al termine dell'annata agraria in corso alla
Sig.ra dei terreni di cui al ridetto contratto di affitto di proprietà della Sig.ra Parte_1
e precisamente distinti al NCT del Comune di Carasco – Foglio 10 : mapp. 1879, Parte_1
2020 e 2021 liberi e sgombri da tutte le opere e/o manufatti realizzati sui terreni di proprietà della sig.ra dal Centro Bambù Italia nel corso della durata del contratto e risultati non sanabili Parte_1 come da CTU del 27.11.2024 a firma Dott. e Geom. . Persona_1 Per_2

- respingere tutte le domande svolte nei confronti della Sig.ra sia da Centro Bambù Italia Parte_1 che dalla Sig.ra VA.

In ogni caso con vittoria delle spese anche forfettarie e dei compensi di lite”.

In via istruttoria : senza che ciò possa comportare un'inversione dell'onere probatorio, e/o deroga alle norme sulle prove documentali, con riserva di formulare anche altri capitoli, anche in controprova nei termini di rito, si fa istanza per interpello del sig. e per Persona_3 prova testimoniale sui seguenti capitoli di prova :
1) “Vero che buona parte del terreno oggetto del contratto di affitto per cui è causa e di proprietà della ricorrente è stato lasciato dall'affittuario negli anni in stato di totale abbandono e quindi incolto ( vedi doc n. 15 e doc. n. 16 ) ”;
2) “Vero che buona parte del terreno oggetto del contratto di affitto per cui è causa e di proprietà della ricorrente risulta ad oggi invaso da piante ed erbe infestanti cresciute ovunque ed in maniera incontrollata ( vedi doc. n.15 e doc. n. 16 )”;
3) “Vero che prima del contratto di affitto del 10.01.1989 tutti i fondi di proprietà della ricorrente e oggi occupati dal sig. erano totalmente coltivati a fiori “; Controparte_1

Salvo altri indicarne anche in controprova, si indicano a testi i Sigg.ri : - , via Testimone_1
Cappuccini, 12/4, 16039 Sestri Levante (GE); - via Casali, 34, Carasco (GE); - Perito CP_2 dott. via Nicola Fabrizi, 3/33b, 16148 Genova” Persona_4

Per parte resistente Controparte_1

“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, per le causali di cui agli atti di causa e previa rinnovazione della CTU:

in via principale e/o riconvenzionale accertare e dichiarare l'avvenuto rinnovo del contratto d'affitto stipulato in data 10/01/1989 e ciò con scadenza alla data del 10/01/2034.

In via riconvenzionale: voglia inoltre l'Ill.mo Tribunale adito, per tutte le causali e titoli di cui alla narrativa, rideterminare il canone d'affitto dovuto dal sig. per l'anno in corso e Controparte_1 condannare le resistenti alla restituzione delle somme eventualmente versate in eccedenza rispetto al canone legale effettivamente dovuto a decorrere dal 1990 ad oggi nella misura che risulterà dall'espletanda istruttoria;


In via subordinata riconvenzionale e salvo gravame, nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande della ricorrente, condannare quest'ultima e la sig.ra al pagamento in Parte_2 favore del sig. dell'indennità ex art. 17 della L. n. 203/1982 per l'aumento di Controparte_1 valore del fondo oggetto del contratto d'affitto de quo in ragione delle addizioni e migliorie apportate allo stesso dall'odierno resistente e dal padre sig. nella misura indicata Persona_5 dal Geom. nelle osservazioni 11.11.2024 ( € 301.360,70 il minimo tra lo speso e il CP_3 migliorato) ovvero nella somma maggiore o minore meglio ritenuta. In via istruttoria. Previa modifica dell'ordinanza 25.1.2023, si chiede l'Ill.mo Tribunale adito voglia disporre CTU contabile che accerti a decorrere dal 1990 fino ad oggi la corretta rivalutazione del canone secondo quanto previsto dall'art. 10 della L. n. 203/1982 alla luce della illegittima rivalutazione e della riduzione dei beni oggetto di affitto per effetto dell'avulsione di parte del mappale 2021, della realizzazione della pista ciclabile sul mappale 2022 e della cessione a Coop di porzione dei mappali come meglio rappresentate nella planimetria prodotta sul doc. 22.

Si chiede inoltre l'ammissione della prova per interrogatorio della sig.ra Controparte_4
e della sig.ra e per testi in relazione ai seguenti capitoli di prova: Parte_2


1. Vero che nei primi giorni del giugno 2018 la sig.ra , unitamente a suo marito Parte_2 sig. si è recata presso l'azienda dell'odierno resistente comunicando a Parte_3 quest'ultimo la propria volontà di rinnovare il contratto d'affitto de quo?


2. Vero che a seguito dell'incontro svoltosi nei primi giorni di giugno 2018, il ricorrente intratteneva numerose conversazioni telefoniche con il sig. finalizzate a Parte_3 trovare per la rinegoziazione del contratto d'affitto?


3. Vero che nei primi giorni di giugno 2019 il sig. incaricato dalla sig.ra Testimone_1
in quanto marito di sua figlia, contattava il resistente al fine di Controparte_4 programmare un incontro per discutere della possibilità di rinnovare il contratto d'affitto (cfr. doc. 5 che si rammostra al teste)?


4. Vero che in data 07/06/2019 il sig. quale rappresentante della sig.ra Testimone_1 [...]
in qualità di marito della figlia di quest'ultima, si incontrava con il resistente Controparte_4 innanzi il cancello dell'azienda di quest'ultimo per discutere della rinegoziazione del contratto d'affitto (cfr. doc. 5 che si rammostra al teste)? 5. Vero che al termine dell'incontro di cui al precedente capitolo. 4), le parti rimanevano intese che la sig.ra avrebbe, dopo la verifica di alcuni documenti, formulato al Controparte_4 ricorrente una proposta circa la misura di un nuovo canone d'affitto (cfr. doc. 5 che si rammostra al teste)?


6. Vero che in data 12/12/2019 il sig. quale rappresentante della sig.ra Testimone_1 [...]
in qualità di marito della figlia di quest'ultima, si incontrava nuovamente con il Controparte_4 resistente innanzi il cancello dell'azienda di quest'ultimo al fine di proseguire la trattativa per la rinegoziazione del contratto d'affitto de quo (cfr. doc. 5 che si rammostra al teste)? 7. Vero che alcune porzioni di terreno rimangono temporaneamente libere a seguito della vendita delle piante che vi insistevano per poi essere nuovamente occupate da altre piante che vanno a sostituire le precedenti che sono state vendute?


8. Vero che prima il sig. e poi il sig. hanno apportato al fondo Persona_5 Controparte_1 oggetto del contratto d'affitto le addizioni e le migliorie come meglio indicate nella perizia del geom. (doc. 18 che si rammostra al teste)? Si indicano quali testimoni i sigg.ri: CP_3 [...]
, , Testimone_2 Testimone_3 Persona_5 Testimone_4 CP_3 Parte_3

[...] In ogni caso con vittoria di spese e compensi di causa.”
Per parte resistente : Parte_2
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, a) respingere ogni e qualsiasi domanda, pretesa, istanza che fosse mossa nei di lei confronti;
b) vinte le spese e competenze di lite”

Motivi della decisione
Con ricorso depositato presso la Sezione Agraria del Tribunale di Genova e ritualmente notificato nata a [...] il [...], e residente in [...]4, ha Parte_1 adito l' autorità giudiziaria per sentire accogliere le seguenti domande e conclusioni: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito – Sezione Agraria – contrariis rejectis: in via principale, accertare e dichiarare che il contratto di affitto di terreno stipulato in data
10.1.1989 è scaduto per decorso del termine in data 10.1.2019 e non si è più rinnovato e, pertanto, condannare l'impresa individuale denominata “Centro Bambù Italia”, P.I. , corrente P.IVA_1 in Carasco (GE), Via Casali, 62/A, in persona del suo attuale titolare sig. Parte_4
(21.10.1970), alla riconsegna e/o rilascio immediato in favore della signora
[...] [...] dei terreni di cui al punto A) delle premesse (NCT Carasco - foglio 10 - mappali 1879, Parte_1
2020 e 2021); in via subordinata, accertare e dichiarare che il contratto di affitto di terreno, stipulato in data
10.1.1989 è scaduto per decorso del termine in data 10.1.2019, e non si è più rinnovato, e pertanto condannare l'impresa individuale “Centro Bambù Italia”, P.I. , corrente in Carasco P.IVA_1
(GE), Via Casali, 62/A, in persona del suo titolare alla riconsegna e/o Parte_4 rilascio in favore della signora dei terreni di cui al punto A) delle premesse (NCT Parte_1
Carasco - foglio 10 - mappali 1879, 2020 e 2021) alla fine dell'annata agraria in corso (novembre
2022). In ogni caso con vittoria di spese e compensi di lite”.
A sostegno delle domande proposte la ricorrente ha allegato e dedotto:
che, con un unico contratto di affitto di terreno, stipulato in data 10.1.1989, e la Persona_6 signora quali proprietari, avevano concesso in allora ad Parte_2 Parte_4
, quale affittuario, i seguenti terreni, siti nel Comune di Carasco, Località Casali:
[...]
A) terreno seminativo arborato, irriguo di proprietà del Dott. consistente in Persona_6 porzione del mappale 137, foglio 10, per una superficie di m/q 13360, e in porzione del terreno boschivo, distinto con il mappale 491 (1);
B) terreno seminativo arborato irriguo, di proprietà della signora distinto al Parte_2 foglio 10, mappale 115, di m/q 7100 (oggi identificato a Catasto Terreni del Comune di Carasco al foglio 10, mappale 1399);
che i terreni per cui è causa erano, come sono, a tutt'oggi occupati dall'impresa individuale “Centro Bambù Italia” di (subentrato, per donazione, a Parte_4 Parte_4
);
[...]
che il contratto di affitto per cui è causa, stipulato in data 10.1.1989, era scaduto dopo quindici anni, ma si era prorogato per altri 15, in assenza di disdetta, andando così a scadere in data 10.1.2019;
che, in vista di quest'ultima scadenza, le proprietarie ed , con Parte_1 Parte_2 raccomandata a.r. del 26.5.2017 avevano comunicato all'affittuario di Parte_4 non voler più rinnovare il contratto all'indicata scadenza del 10.1.2019, invitando, pertanto, il signor al rilascio dei fondi;
Parte_5
che, alla data del 10.1.2019, l'affittuario non aveva provveduto al predetto rilascio.
***** EO VA si è costituita in giudizio così concludendo: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, a) respingere ogni e qualsiasi domanda, pretesa, istanza che fosse mossa nei di lei confronti;
b) vinte le spese e comunque compensate nei confronti di chi di ragione”
La resistente ha allegato che con successiva missiva inviata in data 12.9.2022 a mezzo raccomandata a.r. e in data 14.9.2022 a mezzo pec aveva dichiarato espressamente la propria volontà di porre nel nulla l' intimata precedente disdetta e che, conseguentemente, per la parte che attiene ad , il contratto di affitto per cui è causa era tuttora valido ed efficace Parte_2 essendo l' affittuario rimasto nella detenzione degli immobili ed avendo continuato a corrispondere il canone per gli anni 2019-2020-2021-2022
*****
Il resistente in qualità di titolare dell' impresa Individuale Centro Bambù Italia di Controparte_1
EB FR ( P.I. ) con sede in Carasco (GE) via Casali 62/A, si è costituito in P.IVA_1 giudizio e ha così concluso:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, per le causali di cui alla narrativa: in via principale e/o riconvenzionale accertare e dichiarare l'avvenuto rinnovo del contratto d'affitto stipulato in data 10/01/1989 e ciò con scadenza alla data del 10/01/2034. In via riconvenzionale: voglia inoltre l'Ill.mo Tribunale adito, per tutte le causali e titoli di cui alla narrativa, rideterminare il canone d'affitto dovuto dal sig. per l'anno in corso e Controparte_1 condannare le resistenti alla restituzione delle somme eventualmente versate in eccedenza rispetto al canone legale effettivamente dovuto a decorrere dal 1990 ad oggi nella misura che risulterà dall'espletanda istruttoria In via subordinata riconvenzionale, nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande della ricorrente, condannare quest'ultima e la sig.ra al pagamento in favore del sig. Parte_2 dell'indennità ex art. 17 della L. n. 203/1982 per l'aumento di valore del fondo Controparte_1 oggetto del contratto d'affitto de quo in ragione delle addizioni e migliorie apportate allo stesso dall'odierno resistente e dal padre sig. Persona_5 Il tutto con vittoria di spese lite e di compensi”.
Il resistente ha allegato e dedotto:
che il contratto di affitto agrario si era rinnovato fino al 2034 per fatti concludenti tenuto conto che dopo la disdetta era rimasto nella detenzione dei beni, aveva continuato a pagare il canone di affitto ed erano state avviate trattative tra le locatrici o loro incaricati per il rinnovo del contratto e la rideterminazione del canone;

che il canone iniziale aveva subito aumenti annui del 5% come previsto in contratto e ciò in violazione dell' art. 10 della legge n. 203/1982 anche perché alcune porzioni del fondo erano state nel frattempo cedute ovvero avevano subito l' erosione da parte del torrente Lavagna;

che pertanto aveva diritto alla ripetizione delle somme versate in eccedenza rispetto al canone legale che dovrà essere accertato, anche tramite CTU contabile in relazione a ciascun anno a decorrere dal
1990 ad oggi, oltre che, in caso di accoglimento della propria domanda volta ad accertare l'avvenuto rinnovo del contratto d'affitto, al ricalcolo del canone da corrispondersi;

che nella denegata ipotesi in cui la domanda della ricorrente fosse stata accolta, in via subordinata riconvenzionale, le locatrici e avrebbero dovuto essere Controparte_4 Parte_2 condannate in solido o come meglio ritenuto al pagamento in suo favore dell'indennità ex art. 17 della L. n. 203/1982 per le migliorie e addizioni apportate al fondo oggetto del contratto d'affitto del 10/01/1989 atteso che, come risultava dalla perizia redatta dal geom. l'azienda CP_3 non era affatto in disuso e, soprattutto, i terreni di proprietà della ricorrente non si trovavano in stato di abbandono essendo presenti in azienda circa 100 varietà di bambù con differenti dimensioni ed età per un totale di circa 23.800 piante;

che il contratto d'affitto prevedeva invero che “Alla scadenza del contratto e comunque in caso di rilascio, l'affittuario nulla potrà pretendere per migliorie e per il valore delle piantagioni in atto.”;
che tale clausola contrattuale, derogativa rispetto a quanto previsto dall'art. 17 della L. n. 203/1982 che, invece, riconosce espressamente “L'affittuario che ha eseguito le opere di cui al primo comma dell'articolo 16 ha diritto ad una indennità corrispondente all'aumento del valore di mercato conseguito dal fondo a seguito dei miglioramenti da lui effettuati e quale risultante al momento della cessazione del rapporto, con riferimento al valore attuale di mercato del fondo non trasformato” era da ritenersi nulla in quanto il contratto d'affitto del 10/01/1989 non era stato stipulato tramite l'assistenza delle organizzazioni professionali agricole maggiormente rappresentative;

che le addizioni e migliorie apportate al fondo erano state analiticamente descritte e stimate nella perizia di parte.
In seguito alla proposizione delle domande riconvenzionali da parte dell' affittuario del fondo e della specifica istanza del difensore l' udienza di prima comparizione è stata differita ad altra data.
*****
Il Collegio con l' ordinanza del 25/1/2023 ha rigettato le prove orali dedotte dalla ricorrente e dall'affittuario e la ctu richiesta da con riferimento al canone Parte_4 di affitto.
La causa è stata quindi istruita mediante la produzione di documenti e tramite una prima c.t.u. ed una successiva c.t.u. collegiale integrativa volta a verificare e stimare gli asseriti miglioramenti del fondo secondo quanto allegato dall' affittuario e quindi è stata rinviata per la discussione finale.
Le parti hanno depositato le note difensive finali autorizzate e discusso oralmente la causa all'udienza del 28 Maggio 2025.
******


1. SCADENZA O RINNOVAZIONE DEL CONTRATTO
Il contratto di affitto oggetto di causa ha natura di contratto agrario, in relazione al quale gli artt 1 e 4 della Legge n. 203/82 prevedono una durata legale di quindici anni, ed in mancanza di disdetta di una delle parti, il rinnovo per un ulteriore periodo di quindici anni.
La durata legale dei contratti agrari prevista in quindici anni può essere derogata dalla volontà delle parti ai sensi dell' art. 45 della citata Legge n. 203/82, purchè il relativo accordo venga stipulato mediante l'assistenza delle rispettive organizzazioni sindacali.
Il contratto di affitto per cui è causa prevedeva una durata di anni sei con rinnovo alla scadenza di anno in anno e dunque una durata inferiore rispetto a quella minima prevista dalla citata normativa e non essendo stato stipulato mediante l'assistenza delle organizzazioni sindacali è da ritenersi, in conformità con il prevalente orientamento giurisprudenziale, che la clausola sulla durata del contratto per cui è causa, pari a sei anni, debba considerarsi nulla con la sua conseguente automatica sostituzione con la corrispondente durata minima legale prevista per i contratti agrari di quindici anni.
Ne consegue che il contratto per cui è causa aveva una durata di anni 15 e, stante la mancata disdetta alla sua prima scadenza, era prorogato per altri quindici anni.
Quindi il contratto di affitto per cui è causa stipulato in data 10.01.1989 è scaduto dopo quindici anni in data 10.01.2004 e, non essendovi stata disdetta, si è rinnovato per ulteriori quindici anni andando a scadere così in data 10.01.2019.
e con la lettera raccomandata a.r. del 26.05.2017 hanno Parte_1 Parte_2 congiuntamente comunicato all' affittuario la loro volontà di non voler rinnovare il contratto alla indicata scadenza del 10.01.2019 invitandolo a rilasciare i terreni alla predetta scadenza.
con la lettera del 13/9/2022, successiva all' inizio del giudizio, ha revocato la Parte_2 disdetta già comunicata nel 2017.
Il Collegio ritiene la revoca della disdetta da parte della sola inefficace perché il Parte_2 contratto di affitto, sebbene stipulato da due proprietari/locatori di distinti terreni, deve essere considerato un unico contratto atteso che il canone concordato era unitario e complessivo senza alcuna distinzione/imputazione tra i due locatori ed esisteva ed esiste un rapporto di stretta interdipendenza funzionale tra i due appezzamenti di terreni ai fini dell' impianto del bambuseto previsto in contratto come risulta chiaramente dall'esito della c.t.u.
Ne consegue che i due locatori quale unica parte contrattuale concedente potevano congiuntamente dare la disdetta – come si è verificato nel caso concreto – e potevano congiuntamente revocarla ma non poteva singolarmente revocare la disdetta. Parte_2
Il fatto poi che il conduttore abbia continuato a detenere il fondo dopo la disdetta e abbia continuato a versare il canone e che il locatore abbia atteso tre anni dalla scadenza del contratto prima di proporre l' azione di rilascio sono circostanze che non hanno comportato la rinnovazione tacita del contratto in quanto è pacifico in giurisprudenza che “La rinnovazione tacita del contratto di locazione (nella specie conduzione di un fondo rustico) non può desumersi dalla permanenza del conduttore nell'immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo che questi fatti siano qualificati da altri elementi idonei a far ritenere in modo non equivoco la volontà delle parti di mantenere in vita il rapporto locativo, con rinuncia tacita da parte del locatore agli effetti prodotti dalla scadenza del contratto. Pertanto, poiché il conduttore in mora nella riconsegna del bene locato è tenuto sino al rilascio al pagamento del corrispettivo per il godimento della res altrui, una richiesta in tal senso da parte del concedente non può integrare espressione di una volontà contraria a quella precedentemente manifestata di volere la cessazione del rapporto e il rilascio del bene occorrendo invece un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà contraria a quella manifestata per la cessazione del rapporto” ( in senso conforme Cass. sez. III civ. n. 13346/2006; Cass. sez. III civ. n. 8833/2007; Cass. sez.

6-3 ord. n. 13886/2011; Cass. sez. III civ. n. 2373/2016 ). Nella fattispecie la volontà contraria è stata manifestata unicamente da una delle due locatrici – peraltro in epoca successiva alla proposizione del giudizio – e come già sopra evidenziato tale manifestazione di volontà è inefficace non provenendo anche dall' altro locatore.
Quanto poi ai messaggi WhatsApp prodotti in causa dall' affittuario non consta in alcun modo dagli stessi la volontà della proprietaria ricorrente di voler rinnovare il contratto stipulato nel 1989 ma al più gli stessi documentano contatti tra le parti o loro congiunti volti ad iniziare un'eventuale trattativa per la stipula di un nuovo contratto di fatto mai andata a buon fine.
Ne consegue che in accoglimento delle domande proposte dalla ricorrente deve essere accertato e dichiarato che il contratto di affitto di terreno stipulato in data 10.01.1989 per cui è causa è scaduto per decorso del termine in data 10.01.2019 e non si è più rinnovato e, per l' effetto, l'impresa individuale Centro Bambù Italia di EB FR, P.IV , corrente in Carasco (GE), P.IVA_1
Via Casali, 62/A, in persona del titolare deve essere condannata alla riconsegna e Controparte_1 al rilascio al termine dell' annata agraria in corso in favore di dei terreni di cui al Parte_1 ridetto contratto di affitto di proprietà di e precisamente distinti al NCT del Comune Parte_1 di Carasco – Foglio 10: mapp. 1879, 2020 e 2021 liberi da cose e persone.
Non può essere disposta la condanna al rilascio dei terreni di proprietà di perché Parte_2 sul punto non è stata proposta alcuna domanda né può essere accolta la domanda di condanna dell'affittuario alla rimozione di tutte le opere e/o manufatti realizzati sui terreni di proprietà della sig.ra dal Centro Bambù Italia nel corso della durata del contratto e risultati non sanabili Parte_1 come da CTU del 27.11.2024 a firma Dott. Consiglieri e Geom. , come richiesto nelle note Per_2 difensive finali della ricorrente, atteso che si tratta di una domanda nuova come tale inammissibile tanto più che a pagina 9 del ricorso introduttivo aveva formulato “espressa riserva, Parte_1 anche a seguito di più approfonditi esami, di agire per la totale rimissione in pristino dei terreni della ricorrente a totale cura e spese dell'affittuario” con ciò manifestando la volontà di proporre sul punto una specifica ed autonoma domanda in un successivo e separato giudizio.


2. La domanda riconvenzionale di CBI di rideterminazione del canone d'affitto
La domanda riconvenzionale di CBI di rideterminazione del canone d'affitto e di ripetizione delle somme versate in eccedenza rispetto al canone legale è infondata, posto che, come già evidenziato dal Collegio con Ordinanza del 25.01.2023: “in seguito alla sentenza della Corte Cost. n. 318/2002 non esiste più alcun equo canone con la conseguenza che le parti possono liberamente determinare ed individuare i criteri per la quantificazione del canone e della sua rivalutazione”.
In particolare la Corte Costituzionale con la sentenza di cui sopra ha ritenuto che il meccanismo di determinazione del canone di equo affitto sia da ritenersi ormai privo di qualsiasi razionale giustificazione e che pertanto il canone dovuto dalla parte conduttrice è quello stabilito liberamente fra le parti.
Quanto ai criteri per determinare i coefficienti di adeguamento legali del canone previsti dall' art. 10 della legge n. 2023/1982 si tratta di norma di fatto inapplicabile perché rimanda ai criteri previsti dall' art. 9 norma dichiarata incostituzionale con la citata sentenza n. 318/2002.


3. La domanda subordinata riconvenzionale di CBI di condanna delle proprietarie al pagamento dell'indennità ex art. 17 L. 203/1982 L' affittuario ha chiesto la condanna delle proprietarie/locatrici al pagamento dell' indennità prevista dall' art. 17 della legge n. 203/1982 per gli asseriti miglioramenti del fondo che avrebbero comportato un aumento di valore dei terreni trasformati in bambuseto rispetto al valore degli stessi terreni in assenza di trasformazione.
Deve essere in primo luogo evidenziato che la domanda nei confronti di è Parte_2 inammissibile atteso che il diritto all' indennità sorge al momento della restituzione del fondo tanto che l' affittuario ai sensi dell' art. 17, quarto comma, della legge n. 203/1982 ha il diritto di ritenzione sino a quando non gli sia stata versata dal locatore l' indennità ma nel caso concreto nessuna pronuncia di condanna alla restituzione del ( così identificato dalla ctu il terreno Pt_6 di proprietà VA ) viene emessa nel presente giudizio in mancanza di domanda sul punto da parte di . Parte_2
In seguito alla seconda integrazione peritale e con l' ausilio del c.t.u. Geom. affiancato al Per_2 dott. Consiglieri è stato possibile accertare quanto segue:
“La redazione dell'elaborato planimetrico ( cfr. all. "F" ) ha evidenziato i seguenti immobili ( identificati dalla numerazione da 1 a 15 ), tutti realizzati senza autorizzazione edilizie di alcun genere: 1) baracca in lamiera 2) baracca in lamiera 3) magazzino in muratura 4) baracca in lamiera 5) box prefabbricato ad uso ufficio e servizio igienico 6) baracca/tettoia a struttura portante in legno delimitata in parte da pareti perimetrali in tavolato di legno 7) container 8) tettoia /baracca a struttura in legno 9) tunnel ombreggiante 10) tunnel ombreggiante 11) tunnel ombreggiante 12) tunnel ombreggiante 13) tunnel ombreggiante 14) serra 15) struttura tipo serra.

Sulla scorta della documentazione urbanistico-edilizia vigente e dei chiarimenti relativi accertati presso l'UTC di Carasco si specifica di seguito la sanabilità o meno degli immobili:

1) BARACCA IN LAMIERA: immobile posto in fascia B- ambito BB non sanabile perché in tale fascia non è ammessa la nuova costruzione;

2) : immobile posto in fascia B- ambito BB non sanabile perché in tale Controparte_5 fascia non è ammessa la nuova costruzione;

3) : immobile posto in fascia B- ambito BB non sanabile perché in Controparte_6 tale fascia non è ammessa la nuova costruzione;

4) : immobile posto in fascia B- ambito BB non sanabile perchè in tale Controparte_5 fascia non è ammessa la nuova costruzione;

5) BOX PREFABBRICATO USO UFFICO E SERVIZIO IGIENICO: immobile posto in fascia B- ambito BB non sanabile perché in tale fascia non è ammessa la nuova costruzione;

6) a struttura portante in legno delimitata in parte da pareti perimetrali in Controparte_7 tavolato di legno: l'immobile è sanabile purché sia resa aperta su tutti e quattro i lati alla presentazione della pratica edilizia di sanatoria, in quanto compatibile con le opere che non si figurano come nuova costruzione per il Piano di bacino ed a condizione sia verificata la limitata dimensione;
nel caso è da considerare di limitata dimensione in rapporto con la superficie del terreno su cui è realizzata .L'immobile nella sua struttura attuale , non essendo aperta su tutti i lati non sarebbe sanabile. Per la sua regolarizzazione occorre predisporre richiesta di Permesso di
Costruire in sanatoria ai sensi dell'art. 36 , comma 2 del DPR 380/2001 e s.m.i. Si precisa che la pratica edilizia dovrà essere sottoscritta sia dalla parte ricorrente che dalla parte resistente o con delega di una parte all'altra. Le spese necessarie da sostenere all'attualità sono le seguenti , salvo una più esatta determinazione al momento della presentazione delle pratiche: A) Spese tecniche per pratica edilizia compreso oneri fiscali : € 1.921,50 B) Spese tecniche per accatastamento ( tipo mappale + Docfa) compreso oneri fiscali : € 1.537,20 C) Diritti catastali : € 159,00 D) Oneri da pagare una volta : mq. 147 x €/mq. 41,89 = € 6.157,83 C) Diritti di segreteria : € 300,00 TOTALE SPESE : € 9.916,53 7) : immobile posto in fascia B- ambito BB non sanabile perché in tale fascia non è CP_8 ammessa la nuova costruzione;

8) TT /BARACCA A STRUTTURA IN LEGNO: immobile non sanabile in quanto ricadente nella fascia di riassetto fluviale in contrasto con l'art. 14 delle NTA del Piano di Bacino - Ambito
16; 9) -10) -11) -12) - 13) immobili sanabili in quanto compatibili con le Controparte_9 opere che non si figurano come nuova costruzione per il Piano di Bacino;
si precisa che gli ombreggianti n. 10- 11-12-13 non potranno essere resi sanabili nella porzione colorata in rosso nella planimetria allegato "F" in quanto ricadenti nella fascia di riassetto fluviale in contrasto con
l'art. 14 delle NTA del Piano di Bacino - Ambito 16. Per la loro regolarizzazione occorre predisporre una unica pratica di SCIA in sanatoria ai sensi dell'art. 36 bis , comma 5 , lettera b) del DPR 380/2001 e s.m.i. Si precisa che la pratica edilizia dovrà essere sottoscritta sia dalla parte ricorrente che dalla parte resistente o con delega di una parte all'altra. Le spese necessarie da sostenere all'attualità sono le seguenti , salvo una più esatta determinazione al momento della presentazione delle pratiche e in dipendenza della scelta del pagamento della sanzione : A) Spese tecniche compreso oneri fiscali : € 1.921,50 B) Sanzione amministrativa : si potrà pagare alla presentazione della pratica il minimo di € 516,00 e attendere la valutazione dell'Agenzia del Territorio a cui sarà trasmessa la pratica medesima oppure pagare subito l'importo massimo di € 5,164,00 ; si ritiene per il conteggio della sanzione applicare all'attualità l'importo massimo in quanto concluderebbe l'iter amministrativo in tempi più ristretti : € 5.164,00 C) Diritti di segreteria : € 300,00 TOTALE SPESE : € 7.385,50

14) : immobile non sanabile in quanto ricadente nella fascia di riassetto fluviale in CP_10 contrasto con l'art. 14 delle NTA del Piano di Bacino - Ambito 16;

15) STRUTTURA TIPO SERRA: immobile non sanabile in quanto ricadente nella fascia di riassetto fluviale in contrasto con l'art. 14 delle NTA del Piano di Bacino - Ambito 16 .
Ne consegue che i manufatti e le opere che costituiscono parti “essenziali ed imprescindibili” del centro aziendale e del fondo destinato a bambuseto – baracche, magazzino, box uso ufficio e servizio igienico, tettoia, serra, struttura tipo serra, parte dei tunnel ombreggianti – sono stati realizzati dall' affittuario senza alcun titolo edilizio, sono quindi abusivi e non sono sanabili;
altre opere sono sanabili sostenendo i relativi costi ma ciò richiede il consenso della proprietaria la quale in seguito al rilascio del fondo non ha alcun reale interesse al mantenimento di tali opere sui terreni.
Il c.t.u. dott. Consiglieri nel terzo elaborato peritale sulla base del criterio di individuazione del miglioramento del fondo nel minor valore tra speso e migliorato, già indicato a pagina 49 della prima relazione peritale, ha quantificato l' asserito miglioramento fondiario in complessivi €
116.771,00 circa di cui € 81.885,00 circa per il Lotto A e € 34.886,00 circa per il Lotto B.
Il Collegio non ritiene di poter condividere le conclusioni del c.t.u. per le seguenti ragioni:
il consenso all' esecuzione degli impianti e delle sistemazioni necessarie alla realizzazione del bambuseto previsto in contratto non comportava certo l' autorizzazione ad eseguire opere non conformi alla normativa urbanistica ed edilizia né risulta che l' affittuario per dare corso alle singole addizioni e trasformazioni del fondo abbia nel corso degli anni attivato la procedura presso l' come previsto dall' art. 16 della legge n. 203/1982; Controparte_11 le valutazioni del consulente sono del tutto presuntive circa l' indicazione dei valori delle opere e dei materiali occorrenti per realizzare i manufatti e gli impianti descritti nella relazione peritale in assenza di qualsiasi documentazione non prodotta in causa dal conduttore circa l' effettivo costo sostenuto dall' affittuario per l' esecuzione dei manufatti oggi presenti sul fondo;

le opere più importanti per la conduzione del bambuseto, come già sopra evidenziato, sono tutte abusive e non sanabili e ciò comporta non già un vantaggio per la locatrice bensì uno svantaggio e la necessità per la proprietà, una volta rientrata in possesso del fondo, di accollarsi ingenti costi per le attività di rimozione, demolizione e smaltimento degli impianti e manufatti abusivi al fine di ripristinare le condizioni originarie dei terreni;

in tema di contratti agrari, “l'affittuario che abbia eseguito, sul fondo del locatore, opere non conformi alle norme edilizie e insuscettibili di sanatoria, non ha diritto ad alcun indennizzo ai sensi degli artt. 16 e 17 della legge 3 maggio 1982, n. 203, la cui attribuzione sarebbe in contrasto con la funzione dell'amministrazione della giustizia, in quanto l'agente verrebbe a conseguire indirettamente, ma pur sempre in via giudiziaria, un vantaggio da attività illecita, che, in via diretta, è precluso dagli artt. 1346 e 1418 cod. civ., tanto più che le opere - proprio perché non sanabili - non sono idonee a determinare un effettivo aumento di valore del fondo” ( in senso conforme Cass. sez. III civ. n. 5864/2015 ).
Le sistemazioni idraulico agrarie, l' impianto di irrigazione, la viabilità poderale, le linee elettriche ( uniche opere legittime sotto il profilo edilizio ed urbanistico ) non possono essere valutate astrattamente e singolarmente in assenza di qualsiasi legittimità dei manufatti agricoli più importanti quali “baracche, magazzino, box uso ufficio, tettoia, serra, struttura tipo serra, parte dei tunnel ombreggianti” perché il fondo destinato a bambuseto senza il proprio centro aziendale principale non si può considerare migliorato rispetto ad un fondo non trasformato: in ogni caso anche per queste opere vale quanto già sopra esposto in ordine alla mancanza di specifica autorizzazione all' esecuzione da parte del locatore e alla mancanza di attivazione della procedura prevista dall' art. 16 della legge n. 203/1982.
Ne consegue che la domanda dell' affittuario proposta ai sensi dell' art. 17 della legge n. 203/1982 nei confronti della ricorrente deve essere rigettata.


4. Le spese di lite e le spese di ctu
Le spese di lite seguono la soccombenza dell' affittuario/conduttore nei confronti della parte ricorrente e sono così liquidate:
Tabelle: 2022 (D.M. n. 147 del 13/08/2022)
Competenza: giudizi di cognizione innanzi al tribunale
Valore della causa: indeterminabile - complessità media
Fase Compenso
Fase di studio della controversia, valore medio: € 2.127,00
Fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 1.416,00
Fase istruttoria e/o di trattazione, valore medio: € 3.738,00
Fase decisionale, valore medio: € 3.579,00
Compenso tabellare (valori medi) € 10.860,00 Le spese di lite nei rapporti tra la ricorrente e la resistente VA possono essere integralmente compensate atteso che la presenza necessaria dell' altra locatrice nel giudizio era ed è giustificata dalla domanda di accertamento della scadenza dell' unico contratto di affitto ma le parti non hanno proposto domande l' una nei confronti dell' altra.
Le spese di lite nei rapporti tra l' affittuario e la resistente VA possono essere integralmente compensate attesa la posizione assunta in causa dalla locatrice e la dichiarazione di inamissibilità della domanda riconvenzionale subordinata di . Controparte_1
Le spese della c.t.u. devono essere poste in via definitiva a carico esclusivo del resistente soccombente . Controparte_1


P.Q.M.



Il Tribunale di Genova
Sezione Specializzata Agraria in Nome del Popolo Italiano pronunciando in via definitiva così provvede

ACCERTA E DICHIARA

che il contratto di affitto di terreno stipulato in data 10.01.1989 per cui è causa è scaduto per decorso del termine in data 10.01.2019 e non si è più rinnovato e, per l' effetto

CONDANNA

l'impresa individuale Centro Bambù Italia di , P.IV , corrente in Controparte_1 P.IVA_1
Carasco (GE), Via Casali, 62/A, in persona del titolare alla riconsegna e rilascio al Controparte_1 termine dell'annata agraria in corso in favore di dei terreni di cui al ridetto contratto Parte_1 di affitto di proprietà di e precisamente distinti al NCT del Comune di Carasco – Parte_1
Foglio 10: mapp. 1879, 2020 e 2021 liberi da cose e persone;

RIGETTA

le domande riconvenzionali proposte da nei confronti della ricorrente;
Controparte_1

DICHIARA

inammissibile la domanda riconvenzionale proposta da nei confronti di Controparte_1 Parte_2
;
[...]
PONE

le spese di c.t.u. in via definitiva a carico esclusivo di Controparte_1

CONDANNA

l'impresa individuale Centro Bambù Italia di EB FR, P.IV , corrente in P.IVA_1
Carasco (GE), Via Casali, 62/A, in persona del titolare a rimborsare alla parte Controparte_1 ricorrente le spese legali del giudizio liquidate in € 10.860,00 per compensi/onorari, oltre rimborso forfettario spese generali 15%, cpa e iva di legge;

COMPENSA

integralmente le spese legali del giudizio nei rapporti tra la ricorrente e la resistente Parte_2
nonché nei rapporti tra le due parti resistenti;

[...]

FISSA

termine di sessanta giorni per il deposito della sentenza
Così deciso in Genova il 28 Maggio 2025
Il Giudice est. Il Presidente
Dott. Roberto Bonino Dott.ssa Ada Lucca