Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. DUVA Vittorio - Presidente -
Dott. LO PIANO Michele - Consigliere -
Dott. MAZZA Fabio - Consigliere -
Dott. MALZONE Ennio - rel. Consigliere -
Dott. PETTI Giovanni Battista - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
A.L.E.R. Azienda Lombarda per l'Edilizia Residenziale di Milano, (già IACP PROV MILANO), in persona del Presidente pro tempore Ing. Vincenzo Guerrieri e del Direttore Generale Rag. Pietro Scotti, elettivamente domiciliata in ROMA VIA SANTA CATERINA DA SIENA 46, presso lo studio dell'avvocato PP GRECO, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato IRENE COMIZZOLI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
EM RD, RI LU, NI ED, NT NA, LO TO, BE IG, VE PP, RI PA, SI DI, TI OS, BE EN, RQ AN, SA ER, AN GI, LL EZ, DR DE, LI IR, LI YD, ZI CI, BO GO, PI IO, PI IA LU, UN AD CA, IN TO, NF DO, NE TO, LE AL IR, SC LO, OL AN, LA EN, ZA AR, DA ER NA, CO LU, ZZ GI;

- intimati -

avverso la sentenza n. 1497/96 della Corte d'Appello di MILANO, Sezione 1^ Civile, emessa il 27/02/96 e depositata il 31/05/96 (R.G. 1697/93);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/10/02 dal Consigliere Dott. Ennio MALZONE;

udito l'Avvocato Maria CERULO (per delega Avv. Giuseppe GRECO);
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Rosario RUSSO che ha concluso per il rigetto del ricorso, previa eventuale correzione della motivazione della sentenza impugnata con declaratoria di manifesta infondatezza della questione di legittimità costituzionale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione 24.10.88 NA IL e altri assegnatari - conduttori di alloggi di edilizia residenziale pubblica di proprietà dell'I.A.C.P. di Milano, in epigrafe indicati, convenivano in giudizio davanti al Tribunale di Milano tale ente, chiedendo che si dichiarasse prescritto (e perciò estinto) il credito vantato nei loro confronti dallo stesso I.A.C.P. per conguaglio relativo al 1982 per il servizio di fornitura dell'acqua calda o, in subordine, si dichiarasse l'illegittimità delle richieste di pagamento in proposito formulate dall'ente locatore, in quanto non conformi alle previsioni contrattuali e di legge. Assumevano in proposito gli attori che i conguagli in questione erano stati richiesti dall'I.A.C.P. nel dicembre 1987, quando il relativo credito si era già prescritto a sensi dell'art. 6, ul.co., l.841/73, ed erano stati calcolati con criteri arbitrari e diversi da quello del " consumo", previsto nei contratti di locazione. L'I.A.C.P., costituitosi in giudizio, eccepiva l'inammissibilità della domanda di mero accertamento ex adverso proposta e comunque la sua infondatezza nel merito, sostenendo che non trovava applicazione nella specie la prescrizione biennale di cui all'art. 6 l.841/73, bensì quella quinquennale ordinaria ex art. 2948 c.c.. Con sentenza 25.2./21.5.92 il Tribunale di Milano, in accoglimento della domanda attrice dichiarava estinto per prescrizione biennale ex art. 6 l. 841/73 il credito vantato nei confronti degli attori dall'I.A.C.P. in base al titolo innanzi specificato e compensava interamente fra le parti le spese processuali.
Avverso tale sentenza proponeva appello l'I.A.C.P. della Provincia di Milano, trasformatosi nelle more del giudizio in A.L.E.R - Azienda Lombarda Edilizia Residenziale - chiedendo il rigetto delle domande proposte nei suoi confronti dagli assegnatari degli alloggi. Gli appellati, costituitisi anche in appello, resistevano al gravame, chiedendo in via incidentale la condanna dell'I.A.C.P. al pagamento delle spese processuali del primo grado compensate integralmente dal tribunale .
La Corte d'Appello di MILANO con sentenza n. 1497 del 27.2.96, depositata il 31 maggio 1996, rigettava l'appello dell'IACP, confermando la sentenza impugnata, e compensava fra le parti le spese del grado.
Per la cassazione della decisione ricorre l'A.L.E.R., succeduta all'IACP di Milano, esponendo tre motivi.
Nessuna difesa è stata svolta dagli intimati.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso, deducendo violazione e falsa applicazione degli artt. 2697, 2935, 2946 e 2948 c.c.; dell'art. 6 1.841/73; dell'art. 19 dpr. 1035/972, dell'art. 26 legge regionale Lombardia 92/1983 e succ.mod.ni, nonché omessa ed insufficiente motivazione circa punti decisivi della decisione, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 cpc, si assume che la Corte di merito ha omesso di valutare che, una volta affermato il principio della soggezione degli oneri accessori inerenti a locazioni stipulate dall'IACP al disposto dell'art.6 l.841/73, avrebbe dovuto tener conto della specialità dei rapporti controversi ed in particolare che la quantificazione degli oneri accessori è sottratta alla determinazione contrattuale di tipo privatistico ed affidata ad un procedimento amministrativo, nel quale si sommano le competenze dell'istituto locatore e della Giunta Regionale quanto alla determinazione del quantum debeatur con la conseguenza che il diritto dell'Istituto stesso alla riscossione delle relative somme da parte degli assegnatari degli alloggi sorge, quanto al dies a quo, solo con il completamento della stessa procedura comportando in conformità al disposto dell'art. 2935 c.c. che solo da quel momento può iniziare a decorrere la prescrizione.
Non vale a spostare l'inizio del termine entro cui il diritto di credito avrebbe potuto essere fatto valere la questione della complessità del procedimento di accertamento del credito stesso sollevata con il primo motivo del ricorso perché non risulta che tale questione sia stata portata all'esame dei giudici di merito. Con il secondo motivo di ricorso, deducendo violazione e falsa applicazione dell'art .2948 c.c.; dell'art.6 l.841/73; dell'art. 26 l.r. Lombardia 92/1983 e succ. mod., nonché insufficiente e contraddittoria motivazione circa punti decisivi della controversia, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., si censura la sentenza impugnata per avere applicato al credito della parte ricorrente la prescrizione biennale ex art. 6 l.841/73, nonostante che gli stessi giudici di appello avessero dato atto che la ripartizione degli oneri in questione non era avvenuta in base al calcolo dei consumi individuali e cioè con il metodo della consunzione reale, bensì per gruppi d'immobili in base al criterio mutualistico di cui all'art. 19 lett.d) D.P.R. 1035/1972, tant'è che nella comparsa conclusionale si era chiarito che i contatori individuali erano stati disattivati fin dal momento iniziale dell'erogazione dell'acqua e nell'atto d'appello era stata dedotta la circostanza, totalmente ignorata dai giudici d'appello, che nella fattispecie non poteva parlarsi di "mero rimborso spese" , in quanto l'Istituto accorda riduzioni in considerazione delle condizioni economico - familiari dei singoli inquilini.
Non è in contestazione il principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte con sentenza n. 11260 del 28.10.1995, richiamata in ricorso, secondo cui è soggetto a prescrizione biennale, ai sensi dell'art.6 l.841/73, il credito degli istituti autonomi case popolari, relativo al recupero delle spese per erogazione dei servizi rientranti nella previsione dell'art. 19 lett. d D.P.R. n.1035/1972, qualora il calcolo di dette spese e relativi conguagli venga effettuato in relazione ad ogni singolo edificio e rispecchi servizi effettivamente resi, ed infatti, è pacifico in causa che il problema dell'applicazione della prescrizione biennale ex. art. 6 l.841/73 al credito per il servizio di erogazione dell'acqua vantato dall'Istituto va risolto in base all'identificazione del credito fatto valere in concreto, nel senso che la quota per tale servizio dovuta dagli assegnatari degli alloggi di edilizia pubblica entra a far parte del canone ed è, quindi, soggetta alla prescrizione ordinaria ex art. 2948 co. 3 c.c., se ed in quanto tale quota sia calcolata in base al principio mutualistico di cui all'art. 19 lett.d) D.P.R. 1035/72 e cioè sia annualmente fissata dall'IACP in relazione al costo del servizio prestato calcolato sul complesso degli immobili gestiti, mentre, invece, tale quota ha una regolamentazione del tutto autonoma rispetto al canone di locazione quando è calcolata in base al criterio dell'effettività della spesa e cioè tenendo conto delle spese effettivamente sostenute dal locatore per la prestazione del servizio per ogni singolo edificio o gruppi di edificio(e non sull'intero quartiere gestito dall'ente)perché in tal caso le suddette spese sono oggetto di un'obbligazione contrattuale degli inquilini autonoma e distinta da quella relativa al canone e la quota serve a reintegrare l'istituto delle somme anticipate per la prestazione di tale servizio. Nel caso in esame è, invece, in discussione la sussistenza delle condizioni oggettive di applicabilità dello stesso principio. Si sostiene, cioè, che nel caso di specie non risulterebbe accertato in facto che il canone delle spese per consumi d'acqua sia avvenuto in base al criterio della consunzione reale, mentre particolari circostanze, quali l'abolizione dei contatori individuali e le consuetudini dell'istituto locatore di accordare riduzioni ai singoli inquilini in considerazione delle loro condizioni economico - familiari, avrebbero dovuto indurre a considerare che il calcolo del credito per lo specificato servizio fosse avvenuto in base al principio di mutualità, come tale escludendo la previsione della prescrizione biennale del medesimo credito.
Il motivo è infondato, perché la Corte di merito ha chiaramente evidenziato che nel caso di specie il calcolo di spesa per l'erogazione dell'acqua non poteva avvenire se non con il criterio della consunzione reale, in base ai singoli consumi per edificio, in quanto tale criterio di calcolo era stato oggetto di specifica pattuizione contrattuale.
È evidente l'iter logico-giuridico seguito della Corte di merito per giungere a tale conclusione e non si ravvisano in proposito vizi di insufficienza o di contraddittorietà della motivazione in considerazione delle premesse di carattere giuridico che muovono tale ragionamento: la previsione contrattuale imponeva all'Istituto locatore di determinare la quota dovuta dagli assegnatari degli alloggi in base agli effettivi consumi per ogni singolo edificio o gruppo di edifici(e non già in base ai consumi dell'intero quartiere) e di chiederne il pagamento nel termine prescrizionale breve previsto dall'art. 6 l.841/73. Con il terzo motivo del ricorso, subordinatamente, in ipotesi di ritenuta applicabilità alla fattispecie dell'art.6 l.841/73, si solleva questione d'incostituzionalità della stessa norma in riferimento all'art. 3 Cost. e in relazione all'art. 2948 co. 3 c.c.;
si sostiene che, poiché con l'entrata in vigore della nuova disciplina sulle locazioni degli immobili urbani di cui alla legge 392/78 gli oneri accessori sono entrati a far parte di un'obbligazione pecuniaria posta a carico del conduttore e a favore del locatore, dando del pari luogo alla risoluzione del contratto di locazione, il diverso regime giuridico delle prescrizioni degli oneri accessori che risulterebbe dall'applicazione dell'art. 6 l.841/73, sarebbe chiaramente lesivo del principio di uguaglianza,
atteso che la norma censurata determinerebbe, ove applicata nel senso preteso dalla sentenza impugnata, una palese disparità di trattamento rispetto a situazioni sostanzialmente omogenee. La questione risulta manifestamente infondata, perché ontologicamente errata nella sua premessa, laddove pone a confronto situazioni oggettive che se hanno una diversa regolamentazione giuridica, tuttavia non causano discriminazione sociale, perché le relative regolamentazioni sono uniformemente applicate per tutti i soggetti giuridici.
La questione avrebbe potuto essere proposta sotto il profilo della ragionevolezza se le due situazioni oggettive risultassero sostanzialmente omogenee, il che non è per la natura stessa delle due obbligazioni, quella principale di pagamento del canone e quella aggiuntiva del pagamento degli oneri accessori.
Per le considerazioni suesposte il ricorso va rigettato, senza statuire sulle spese del presente giudizio stante la mancata costituzione degli intimati.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso;
nulla per le spese di giudizio di Cassazione. Così deciso in Roma, il 16 ottobre 2002.
Depositato in Cancelleria il 18 marzo 2003