R.G. 23179/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUARTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Alessandro Petrucci ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 23179/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. SANTESE Parte_1 C.F._1
SERGIO e , elettivamente domiciliato in CORSO CAVOUR, 38 73024 MAGLIE presso il difensore avv. SANTESE SERGIO
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 C.F._2
GARAVAGLIA ALESSANDRO e elettivamente domiciliato in VIA SARDEGNA, 43 20146
MILANO presso il difensore avv. GARAVAGLIA ALESSANDRO
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. GRISI DAVIDE e Parte_2 C.F._3 elettivamente domiciliato in VIA TOSCANA, 15/C 20090 OPERA presso il difensore avv. GRISI
DAVIDE
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note scritte depositate in sostituzione dell'udienza ex art. 127 – ter c.p.c.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione ha convenuto in giudizio e per sentir Parte_1 Controparte_1 Parte_2 accogliere le seguenti conclusioni:
“1) Accertare la falsità della dichiarazione di conformità del convenuto , da Controparte_1 egli resa all'art.7 del predetto rogito notarile, anche con riferimento alla planimetria compilata dal convenuto ed acquisita allo stesso rogito, così come innanzi scoperta e denunziata Parte_2 dall'attore;
pagina 1 di 15 2) accertare i danni richiesti dall'attore ai convenuti, previa regolarizzazione della nullità del rogito a carico degli stessi, in solido, nella complessiva somma di € 50.744,00=, di cui: a) € 30.744,00= al venditore, ai sensi dell'art.1492 c.c., quale riduzione del prezzo di compravendita (€ 120.000,00=) proporzionato all'entità dei vizi scoperti, che hanno determinano l'apprezzabile diminuzione del valore dell'immobile venduto;
b) € 20.000,00= a entrambi i convenuti, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt.1494 e 2043 c.c., in relazione agli artt.2055, 2056, 2058, comma 2 e 2059 c.c. e art.185 c.p., il risarcimento del danno;
ovvero le relative minori, o maggiori somme che saranno accertate in corso di causa, con particolare riferimento alla nullità del rogito notarile e alla conseguente restituzione del prezzo di compravendita in difetto di mancata sanatoria della nullità, per:
1) mancato miglioramento del bene venduto, che sarebbe scaturito dall'esecuzione delle opere edilizie rientranti nei benefici fiscali del c.d. superbonus 110%;
2) per la differente altezza residuata in concreto del solaio;

3) per il danno ex artt.2043 e 185 c.p.;
4) per le spese tecniche;

5) per gli oneri legali;
2) per l'effetto, previa condanna dei convenuti in solido tra loro alla sanatoria della nullità del rogito notarile, condannare i convenuti, in solido tra loro, al risarcimento di tale danno in favore dell'attore, nella misura complessiva di € 50.744,00=, ovvero della minore, o maggiore somma che sarà accertata in corso di causa, con particolare riferimento alla nullità del rogito notarile e alla conseguente restituzione del prezzo di compravendita, maggiorato di danni, spese e interessi, in difetto di mancata sanatoria della nullità, da parte dei convenuti a loro spese”;
Si è costituito con comparsa di risposta del 28 dicembre 2022 instando: Parte_2
“Nel merito ed in via principale: respingere integralmente le domande formulate dall'attore sia in punto an che in punto quantum debeatur in quanto infondate in fatto ed in diritto per i motivi esposti in narrativa. In subordine: nella denegata e non creduta ipotesi in cui si ritenesse sussistere una responsabilità – seppur minoritaria – ascrivibile all'operato del Geom. condannare il medesimo a corrispondere Parte_2 all'attore le somme che verranno rigorosamente provate in corso di causa e ritenute dovute, comunque inferiori al preteso, e limitatamente alla accertata quota di responsabilità diretta del medesimo Geom. e senza alcun vincolo di solidarietà, in assenza di presupposti di fatto e di diritto”. Pt_2
Si è costituito con comparsa d risposta del 13 gennaio 2023 chiedendo: Controparte_1
“Nel merito RESPINGERE tutte le domande attrici perché infondate sia in fatto che in diritto”.
Il g.i. ha concesso i termini di cui all'art. 183 comma sesto c.p.c. e ha rinviato la causa per la discussione delle eventuali istanze istruttorie all'udienza del 22 giugno 2023. Con successiva ordinanza ha:
− ritenuto inammissibili i capitoli di prova orale dedotti dalla parte attrice nella seconda memoria ex art. 183 comma sesto c.p.c. poiché aventi ad oggetto circostanze documentali o da provarsi pagina 2 di 15 documentalmente (cap. a, b, c) irrilevanti e/o superflue ai fini della decisione (cap. c ed in parte documentale trattandosi dello stato di luoghi nella disponibilità dell'attore),
− ritenuta la necessità di un accertamento tecnico circa lo stato dei luoghi, la loro rispondenza o meno ai titoli edilizi presenti negli uffici tecnici comunali e la loro conformità allo stato di fatto rappresentato nella planimetria catastale allegata all'atto dell'11 giugno 2021 (doc. “studio di fattibilità con rogito” prodotto innumerato nella seconda memoria ex art. 183 comma sesto c.p.c.);
− nominato quale ausiliario del Tribunale l'Arch. . Persona_1
Questi ha accettato l'incarico e gli è stato somministrato il seguente quesito ex artt. 127 – ter e 193 c.p.c.: “ il CTU esaminati gli atti ed i documenti di causa, visitato l'immobile sito in Lac-chiarella (MI) via Carlo Alberto, n. 13 (in particolare del piano primo) e compiuti gli opportuni accertamenti, eventualmente anche presso le Pubbliche Ammi-nistrazioni (cui sin d'ora si ordina ex art. 213 c.p.c. di consentire al C.T.U. di pren-dere visione ed estrarre copia di tutta la documentazione in relazione alla quale formuli richiesta, salvo obbligo di corresponsione degli oneri relativi alle spese di estrazione copia), sentite le parti ed i loro eventuali C.T.P., esperito un tentativo di conciliazione,


1. Descriva lo stato di fatto del piano primo dell'immobile per cui è causa – anche tramite riproduzioni fotografiche e planimetriche;



2. Evidenzi la presenza o meno della differenza di altezza dei locali rispetto a quanto dichiarato nella planimetria catastale allegata all'atto nonché a quanto risultante dagli atti di fabbrica presenti negli uffici comunali


3. In caso positivo indichi la necessità o meno di una sanatoria edilizia e di una variazione catastale evidenziando i procedimenti amministrativi da instau-rare, le eventuali opere da eseguirsi e i relativi costi;



4. Qualora non sia possibile la sanatoria edilizia, quantifichi l'eventuale incidenza sul valore del bene” Si sono svolte le oo.pp. e l'ausiliario ha depositato il proprio elaborato finale (recante le repliche alle osservazioni dei cc.tt.pp.) il 22 febbraio 2024. Il g.i. ha rilevato l'esaustività dell'elaborato peritale e ha rinviato la causa all'udienza del 17 ottobre 2024 per la precisazione delle conclusioni. Le parti hanno precisato le conclusioni come da note scritte depositate telematicamente ex art. 127 – ter c.p.c..
Occorre valutare distintamente i diversi profili oggettivi e soggettivi delle domande proposte in modo assai stringato (financo frammisto nelle conclusioni) da parte dell'attore. Il suo patrono, infatti, si è limitato a riversare in causa alcuni fatti storici (poi integrati in sede tecnica con la produzione di una perizia di parte ed altri documenti) senza qualificare compiutamente in termini giuridici le domande su cui si innestavano, finendo così col confondere i piani di responsabilità degli stessi convenuti.
La domanda di riduzione del prezzo proposta in confronto di è fondata nei Controparte_1 termini di cui appresso.
Il Tribunale ritiene di doverla ricondurre nell'ambito delle “garanzie” della compravendita ma sub specie di presenza di oneri non apparenti ex art. 1489 c.c.. L'attore si è limitato ad allegare:
− “la non conformità edilizio-urbanistica e catastale del piano primo… perché l'altezza dei locali risulta inferiore a quanto dichiarato. Nello specifico al l'altezza dei locali Parte_3 dichiarata è di H.270 cm a fronte di un'altezza interna rilevata di H.241 cm.” (p. 3 citazione);
pagina 3 di 15 − “al venditore, ai sensi dell'art.1492 c.c., la riduzione del prezzo della predetta compravendita, da € 120.000,00= a quello che sia proporzionato all'entità dei vizi scoperti e che determinano l'apprezzabile diminuzione del valore dell'immobile venduto…nella somma di € 30.744,00= (di cui € 5.544,00 per IVA” (pp.

3-4 citazione). Ebbene pare evidente l'erroneo riferimento normativo alla garanzia per vizi della cosa venduta in quanto non vi è alcuna doglianza relativa a difetti dell'immobile di carattere costruttivo o manutentivo. Il fatto costitutivo della domanda è rappresentato dalla difformità edilizia ed urbanistica del cespite acquistato, oltre a cascata a quella catastale (quantomeno sotto il profilo delle altezze indicate nella planimetria allegata all'atto di compravendita dell'11 giugno 2021 -doc. “studio di fattibilità con rogito e planimetria” fasc. CIBILIZZI) Il Tribunale, pertanto, ben può ricondurre tale fattispecie concreta in quella astratta delle garanzie per pesi ed oneri non apparenti vista e considerata anche l'omogeneità dei rimedi apprestati dal legislatore
(risoluzione del contratto, riduzione del prezzo e risarcimento del danno ex artt. 1479 e 1480 cui rimanda l'art. 1489 c.c.). L'attività di interpretazione e qualificazione della domanda, è espressione del potere dovere di accertare e valutare il contenuto sostanziale della pretesa, quale desumibile non solo dal tenore letterale degli atti, ma anche dalla natura delle vicende rappresentate dalla parte e dalle precisazioni dalla medesima fornite nel corso del giudizio, nonché dal provvedimento concreto dalla stessa richiesto, con i soli limiti della corrispondenza tra chiesto e pronunciato e di non sostituire d'ufficio un'azione diversa da quella esercitata. Tale ampio potere, estrinsecandosi in valutazioni discrezionali sul merito della controversia, è sindacabile in sede di legittimità soltanto se il suo esercizio ha travalicato i predetti limiti, ovvero per vizio della motivazione (ex multis, Cass. 29/04/2004, n. 8225; Cass. 10/02/2010, n. 3012; Cass. 21/05/2019, n. 13602). Ciò del resto è in linea con quanto chiaramente affermato dalla giurisprudenza di legittimità, anche recente, in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, secondo la quale non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 cod. civ., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto (Cass., II, 28 settembre 2023, n. 27559; Cass., II,
28/2/2007, n. 4786; Cass., Sez. 2, 23/10/1991, n. 11218). Per stabilirne l'applicabilità alla specie, occorre tener conto che della natura e dell'intensità degli oneri e dei diritti del terzo sulla cosa, e cioè controllare se essi incidono sulla stessa nel modo o nella misura richiesti dalla norma citata, ossia si risolvano in una limitazione del libero godimento della cosa medesima o, quanto meno, in una diminuzione del suo valore (vedi sul punto Cass., Sez. 2, 27/4/1982,
n. 2620, che ha ritenuto corretta la decisione impugnata di rigetto della domanda di risoluzione del preliminare di vendita di uno stabile, trattandosi di costruzione pienamente conforme agli strumenti urbanistici vigenti in loco ed avente solo una difformità, rispetto alle prescrizioni della licenza edilizia, di entità trascurabile, puramente formale ed agevolmente risolvibile in via amministrativa, quanto meno con una sanatoria, con conseguente insussistenza di limitazioni del godimento del bene o di una diminuzione del suo valore). La predetta disposizione è stata, in particolare, ritenuta applicabile al caso di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, in presenza delle due condizioni dell'omessa dichiarazione, nel contratto, della difformità o della sua non conoscenza in capo al compratore al momento dell'acquisto e della persistenza del potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile, condizioni queste in assenza delle quali non è possibile riconoscere all'acquirente la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo (Cass. II, Ord. pagina 4 di 15 21 giugno 2024, n. 17148; Cass., Sez. 2, 28/11/2014, n. 25357; Cass., Sez. 2, 28/2/2007, n. 4786; Cass.,
Sez. 2, 23/10/1991, n. 11218 Cass., Sez. 2, 6/12/1984, n. 6399).
Chiarito ciò va dato conto del presupposto fondamentale della “non apparenza” del vincolo quale discrimine per l'emersione della responsabilità a carico del venditore. Su questo versante la giurisprudenza ha specificato che:
A. l'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l'acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che, se la dichiarazione
è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti (infra Cass. II, 4 giugno 2018, n. 14289).
B. Tale diritto, però, viene meno qualora dette dichiarazioni trovino diretta ed immediata smentita nel modo d'essere del bene percepibile attraverso i sensi, risultando gli oneri o diritti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, poiché, in questo caso, non opera il principio dell'affidamento ed il compratore deve subire le conseguenze della sua negligenza (Cass. II,
Ord. 25 ottobre 2024, n. 27706) in quanto prevale quello di autoresponsabilità (ancora cit. Cass.
14289/2018Cass. 8500/2013; Cass. 22363/2017; Cass. 57/2018).
Il Tribunale deve rilevare una duplicità di circostanze rilevanti sull'effettiva conoscenza della difformità tanto fisica che giuridica dell'immobile rispetto ad un titolo edilizio: I. la prima allegata in comparsa di risposta dal convenuto – venditore ovvero la percepibilità sensoriale della differente altezza del piano primo ovvero di 2.40 m rispetto ai 2,70 indicati nella planimetria allegata al contratto di compravendita. La visione dello stato dei luoghi, per come restituita dall'elaborato peritale (foto 9,10, ed 11 p.12-13 C.T.U.), fanno intravedere una ristrettezza “anomala” (secondo l'id quod plerumque accidit) dell'altezza del soffitto dal pavimento al netto della travatura longitudinale;

II. la seconda – di cui neanche i patroni dei convenuti hanno dato atto –rappresentata dal contenuto delle dichiarazioni o garanzie c.d. edilizie ed urbanistiche rilasciata dal venditore e di cui ha preso atto l'acquirente emergenti dall'atto del dell'11 giugno 2021
pagina 5 di 15 La lettura di tali dichiarazioni, alla luce della C.T.U. espletata in corso di causa, dà la stura alle seguenti considerazioni:
- i titoli edilizi indicati e quello “abbozzato” (ovvero la richiesta di permesso di costruire del 1° marzo 2013) sono gli stessi individuati dall'ausiliario del Tribunale in sede di accesso agli atti
(la Denuncia di Inizio Attività prot. 364 del 10/01/2007 non risulta indicata ma è irrilevante ai fini di causa riguardando la recinzione come confermato dall'ausiliario del Tribunale);
- il venditore non ha garantito la conformità edilizia o urbanistica “totale” ma solo la sussistenza dei requisiti per l'agibilità circostanza attinente ad un piano diverso e che non è stata oggetto dell'odierna causa. Viene espressamente indicato che sono state svolte delle modificazioni allo stato di fatto oggetto di sola richiesta di permesso di costruire senza indicare quale sia stato l'esito della stessa né essendo presente una dichiarazione di assunzione di responsabilità del venditore su tale incedere del procedimento amministrativo;

- il patrono dell'attore non ha prodotto la (o le) pagine immediatamente seguenti dell'atto di compravendita laddove l'acquirente, “preso atto di quanto sopra, dichiara di voler comunque…”. Da qui non si evince che contenuto avesse la dichiarazione volitiva e se riguardasse la situazione di fatto in parola.
In questi termini, quindi, si può affermare la conoscenza, o conoscibilità, in capo all'attore che lo stato di fatto fosse divergente quantomeno dall'ultimo titolo edilizio precedente l'istanza di Permesso di costruire del 2013 ovvero la SCIA 53/12 –prot 10842 del 06/09/2012. Come rilevato dall'ausiliario del Tribunale “Le opere realizzate in assenza di titolo indicate nella comunicazione di avvio del pagina 6 di 15 procedimento di cui sopra, consistevano in: realizzazione veranda, chiusura con vetro ed inferriate dell'apertura posta al piano primo, chiusura dell'apertura laterale mediante tamponamento in muratura”. Sanatoria poi non dichiarata nell'atto e mai ottenuta dal venditore. Fatto di cui ha preso piena coscienza e rischio l'acquirente oggi attore e di cui, ovviamente, non può dolersi.
Si può convenire, pertanto, che ogni conseguenza negativa derivante dall'eliminazione di tali manufatti, poiché privi di copertura edilizia, non possa che essere posta a carico dell'attore.
Discorso più articolato concerne il resto degli abusi edilizi in quanto attinenti proprio alla difformità dello stato di fatto rispetto al progetto strutturale della ristrutturazione portata avanti con la:
- Denuncia di Inizio Attività in sanatoria prot. 16323 del 07/12/2010 (pratica edilizia 110/10) per
“opere di manutenzione straordinaria e diversa distribuzione spazi interni”
(p. 59, 61 all. I C.T.U.)
− Segnalazione Certificata di Inizio Attività prot. 10842 del 06/09/2012 (pratica edilizia 53/12) per opere di “varianti non essenziali per esecuzione di opere minori, quali diversa distribuzione di spazi interni.” Opere eseguite in variante alla DIA 16323 del 07/12/2010” . In essa “era prevista la realizzazione di una nuova soletta al piano primo per la creazione di due ambienti separati. Il piano primo (ad uso abitativo) e il piano sottotetto senza permanenza di persone
(s.p.p) Osservando la tavola “A03 – Stato finale” (di seguito si riporta un estratto) si evince che il piano primo prevedeva un'altezza di progetto di h 2,70 mt.
pagina 7 di 15 (p. 20 relazione)
Stato di fatto mai modificato in tal senso in quanto le misure indicate non corrispondevano e corrispondono allo stato dei luoghi.
Appare arduo affermare la conoscenza o conoscibilità in capo all'attore della incongruenza tra il progetto allegato ai titoli abilitativi ad iniziativa privata (D.I.A.) e lo stato di fatto oggetto di visione, e poi, acquisto. Una simile discrasia, infatti, non integra la presenza di opere visibili ed apparenti tali da denunciare un potenziale onere in quanto:
- implicanti conoscenze o approfondimenti tecnici esulanti dall'ordinaria diligenza contrattuale e come tali non imputabili alla parte acquirente;

- oggettivamente non apparenti poiché rappresentate da un “non factum” e non da un facere. La relazione peritale, infatti, ricostruisce uno stato assentito illustrativo di altezze e configurazione materiale del bene non presenti nella realtà. Ciò che non si può percepire non può essere definito apparente agli effetti dell'art. 1489 c.c.. A queste considerazioni si giustappongono, poi, le espresse garanzie contenute nell'atto di compravendita in materia urbanistica ed edilizia limitatamente a tali titoli. La non apparenza fisica della difformità a progetto si somma e viene sorpassata dalla dichiarazione affermativa di congruenza dello stato di fatto anche a quei titoli.
Questa apparentia facti et iuris appare “consolidata” dalle ulteriori risultanze documentali ovvero:
- la specifica dichiarazione resa dal venditore circa la sussistenza dei requisiti sostanziali di agibilità (cui si riconnette in via diretta la questione delle altezze ex art. 24 D.P.R. 380/2001), nonostante l'assenza del relativo certificato
− la inequivocabile attestazione di conformità catastale che il venditore diede nell'atto pagina 8 di 15 ;
− la raffigurazione della planimetria catastale allegata all'atto (confezionata dal convenuto Pt_2
ove compare l'altezza di 2,70 m in contrasto con le risultanze della C.T.U..
[...]
Queste attestazioni e raffigurazioni sono state platealmente smentite dalle operazioni peritali
(convergenti anche con i cc.tt.pp. nominati) tanto che il C.T.U. ha potuto attestare di aver “preso le misure delle altezze interne dei vari piani ed ha rilevato la differenza di altezza dei locali tra lo stato di fatto e la planimetria catastale all'allegata all'atto di compravendita. Tale differenza consiste nell'errata indicazione dell'altezza dichiarata in planimetria catastale piano terra”. In dettaglio:
❖ “Nel locale indicato come “soggiorno” si è rilevata un'altezza in-terna di h 2,61 mt (h 2,48 mt sotto-trave) a fronte di un'altezza dichiarata in planimetria di “h 2,70 mt al piano terra…”; pagina 9 di 15 ❖ “Al piano primo nel locale indicato come “camera” si è rilevata un'altezza in-terna di h 2,40 mt (h 2,13 sotto-trave) a fronte di un'altezza dichiarata in planimetria di “h 2,70 mt al piano primo” (all. 2 e 3 relazione) Tirando le fila del discorso si può affermare il diritto dell'attore a conseguire la riduzione del prezzo in modo proporzionale al minor valore del bene rispetto a quanto dedotto in contratto (e corrisposto illo tempore al venditore). In diritto si può richiamare la giurisprudenza elaborata in materia di vizi redibitori vista l'omogeneità strutturale del mezzo di tutela. Il compratore, esercitando l'"actio quanti minoris", ha diritto di chiedere una diminuzione del prezzo pattuito in una percentuale pari a quella rappresentante la menomazione
(infra Cass. II, C. 4278/1984) che il valore effettivo della cosa consegnata subisce a causa dei vizi, in modo tale da essere posto nella situazione economica equivalente a quella in cui si sarebbe trovato se la cosa fosse stata immune da vizi (Cass. II, 21 maggio 2008, n. 12852).
L'azione estimatoria tende a ristabilire il rapporto di corrispettività economica tra prestazione e controprestazione, in funzione dei vizi della cosa venduta e del prezzo pattuito, il compratore, che sceglie questo rimedio, ha diritto alla differenza di valore determinata dai vizi stessi, riferita non al valore obiettivo della cosa, ma al prezzo convenuto, (Cass. II, 19 gennaio 2022, n. 1517; Cass. n. 2231/1966; n. 767/1957).
Qualora la percentuale non possa essere determinata con sufficiente grado di approssimazione, il giudice dovrà provvedere ad una valutazione equitativa. La legge non impone particolari criteri da seguire per la determinazione della somma dovuta per riduzione di prezzo in relazione ai vizi della cosa venduta, ed il ricorso a criteri equitativi ed al prudente apprezzamento del giudice, ancorchè non previsto espressamente dal legislatore nella disciplina normativa della vendita, è consentito in questa materia sia in conformità all'origine e alla tradizione storica dell'"actio quanti minoris", sia in applicazione di un principio generale, di cui la disposizione contenuta nell'art. 1226 c.c. costituisce una particolare specificazione in tema di risarcimento del danno (Cass. 5297/1978).
Costituisce principio altrettanto consolidato in giurisprudenza quello per cui, affinché il giudice possa procedere alla valutazione equitativa, non è necessario che sussista l'impossibilità assoluta di provare il danno nella sua precisa entità, sufficiente essendo la notevole difficoltà in relazione alle particolarità del caso, alle risultanze processuali, alle posizioni difensive delle parti (Cass. II, 6 ottobre 2000 n.
13332; Cass. 35/88; 736/87; 3353/86; 2171/86). L'odierno accertamento prende le mosse dalle coordinate tecnico- fattuali emerse in sede di C.T.U. dimostrative delle attività fisiche e giuridiche necessarie per riportare a conformità edilizia l'immobile secondo l'ultimo stato assentito ovvero quello della SCIA 53/12 –prot 10842 del 06/09/2012. Da qui i relativi costi oggetto di una stima di massima attraverso l'integrazione della perizia di parte, dimessa dall'attore con gli innesti svolti dal C.T.U. In linea di massima le spese in parola costituiscono il controvalore in diminuzione dell'immobile. Va, tuttavia, svolta una duplice precisazione di metodo:
• alcune voci esposte tanto nel preventivo di parte attrice quanto nell'elaborato del C.T.U. hanno una natura onnicomprensiva e “grezza” (si pensi alle spese per i compensi dei professionisti);
• una parte, minima, delle spese da eseguirsi concernono il recupero delle difformità della richiesta di permesso a costruire sanatoria prot. 2938 del 05/03/2013, non completata, di cui era a piena conoscenza l'attore e, come tali devono essere espunte. Il controvalore delle opere stimate dall'ausiliario del Tribunale deriva dall'indicazione di una serie di lavori e pratiche amministrative da eseguire per il recupero edilizio del cespite (pp. 20-22 e 24 relazione C.T.U.) per un totale di € 55.213,20.
pagina 10 di 15 Seguendo le epigrafate coordinate valutative deve essere abbattuto del 10% quale misura equitativa insita nell'actio quanti minoris attesa la natura sommaria di tale liquidazione (cui le parti non hanno apportato alcuna indicazione di carattere tecnico ed estimativo) e l'assenza di qualsivoglia prova di denuncia o avvio del procedimento amministrativo di sanatoria quale fonte della citata spesa, allo stato soltanto prognostica. In definitiva va condannato alla restituzione della somma di € 49.691,88 Controparte_1 oltre interessi legali dal primo atto di costituzione in mora (27 novembre 2021) Parte_1 fino al soddisfo.
La domanda in parola, naturalmente, non poteva essere proposta in confronto di in Parte_2 quanto estraneo al contratto di compravendita e allo speciale regime della garanzia per oneri non apparenti di cui all'art. 1489 c.c.
La domanda di risarcimento del danno proposta in confronto di e Controparte_1 Pt_2
infondata e va respinta.
[...] La voce “penalistica” della domanda ex art. 185 c.p. Il Tribunale deve dare atto della falsità tanto della dichiarazione di conformità allo stato di fatto rilasciata dal venditore, in sede di rogito, quanto della non conformità delle altezze riportate nella planimetria catastale confezionata dal Geom. Parte_2 L'esito degli accertamenti peritali non lascia adito a dubbi fattuali. Tali emergenze saranno oggetto di trasmissione atti alla Procura della Repubblica presso l'intestato Tribunale per le determinazioni di competenza.
Sul piano civilistico, tuttavia, non vi è alcun danno non patrimoniale (per come perorato dalla parte attrice) derivante da tale falsità Le Sezioni Unite di questa Corte, con le sentenze nn. 26972 e 26975 dell'11.11.2008, hanno posto in rilievo il carattere unitario del danno non patrimoniale, quale categoria giuridica distinta da quella del danno patrimoniale, incasellando in essa, al fine di evitare duplicazioni risarcitorie, tutte le diverse
"voci" elaborate dalla dottrina e dalla giurisprudenza (danno estetico, danno esistenziale, danno alla vita di relazione, ecc.) riguardo al danno morale soggettivo, si è affermato che esso costituisce una voce di pregiudizio non patrimoniale, ricollegabile alla violazione di un interesse costituzionalmente tutelato, ontologicamente distinta dal danno biologico e dal danno nei suoi aspetti dinamico relazionali, con la conseguenza che va risarcito autonomamente, ove provato, senza che ciò comporti alcuna duplicazione (v. Cass. n. 24075 del 2017; n. 901 del 2018; Cass. L.3 novembre 2021, n. 31358). E' senz'altro vero che la risarcibilità del danno non patrimoniale a norma dell'art. 2059 cod. civ., in relazione all'art. 185 cod. pen., non richiede che il fatto illecito integri in concreto un reato, né occorre una condanna penale passata in giudicato, ma è sufficiente che il fatto stesso sia astrattamente previsto come reato, sicché la mancanza di una pronuncia del giudice penale non costituisce impedimento all'accertamento, da parte del giudice civile, della sussistenza dei suoi elementi costitutivi (Cass. 13085/ 2015); ma è altresì vero che, in tale accertamento il giudice civile deve procedere ad una valutazione "incidenter tantum" dell'esistenza del reato non solo nel suo elemento materiale, ma anche nell'elemento psicologico, negli esatti termini in cui è previsto della legge penale (Cass. III, 12 febbraio
2020, n. 3371; Cass. II, 17 maggio 2018, n. 12126; Cass. 7110 del 2017).
Purtuttavia, il danno non patrimoniale non può essere ritenuto in re ipsa, nemmeno nel caso in cui. l'illecito integri gli estremi di un reato, ma va allegato e provato da chi lo invoca (Cass. n. 8421/2011)
Ora non si capisce quale tipologia di danno alleghi la parte attrice poiché:
pagina 11 di 15 - se non patrimoniale non vi è alcuna tipologia di sofferenza o altra menomazione cui la persona dell'attore è rimasta esposta;

- se patrimoniale esso si invererebbe in una duplicazione di voce, a carattere risarcitorio, rispetto alla soddisfazione della sua sfera giuridica attraverso la citata riduzione del prezzo.
Tanto basta per rigettare l'assunto.
La voce civilistica pura del danno. L'assunto è infondato. In via assertiva viene così sommariamente descritto (e mai sviluppato in tutto il processo):
“1) mancato miglioramento del bene venduto, che sarebbe scaturito dall'esecuzione delle opere edilizie rientranti nei benefici fiscali del c.d. superbonus 110%;
2) per la differente altezza residuata in concreto del solaio;
4) per le spese tecniche;

5) per gli oneri legali;
”.
I profili sub 2 e 4 rientrano pienamente nell'ambito della riconosciuta riduzione del prezzo e come tali non possono essere riconosciuti due volte. Dal lato soggettivo, poi, ne rimane estraneo in Parte_2 quanto terzo rispetto al contratto. Il profilo sub 5) non si comprende in via fattuale a quali e quante spese legali abbia sofferto la parte (si desume in via stragiudiziale) a fronte dei fatti poi sfociati nell'odierna controversia. Vi è un plastico difetto di allegazione prima ancora che di prova. Il punto sub 1) è quello sulla cui scorta l'attore ha “scoperto” la presenza delle difformità edilizie per cui è causa. Si tratta, tuttavia, di una voce di danno che non può essere riconosciuta per due ordini di ragioni:
− giuridiche in quanto l'art. dall'art. 134 del D.P.R. n. 380 del 2001, dispone "qualora l'acquirente
o il conduttore dell'immobile riscontra (difformità dalle norme del presente testo unico), anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario". Tale disposizione, come è stato osservato in dottrina, è tesa a garantire l'osservanza delle norme edilizie, onerando l'acquirente ovvero il conduttore di informare l'amministrazione comunale dell'esistenza degli eventuali vizi dell'immobile rilevati.
L'amministrazione edotta degli abusi rinvenuti può, così, intervenire verso il proprietario per ripristinare la regolarità edilizia ed irrogare le sanzioni amministrative dovute. In caso di omissione della denuncia, l'acquirente o il conduttore decadono dal diritto di chiedere il risarcimento del danno per l'immobile difettoso che si trovino ad occupare nei confronti del proprietario ovvero del committente.
La ratio della disposizione ha natura pubblicistica in quanto tende a far emergere le difformità urbanistiche ed edilizie nell'ambito della contrattazione tra privati su immobili (anche non ad effetti reali), come tali, violazioni sottratte alla disponibilità delle parti poiché inverantesi in norme imperative a tutela di un pubblico interesse. In questi termini, quindi, la domanda risarcitoria risulta improponibile senza la prova di aver denunciato le violazioni edilizie al titolare del potere di vigilanza e repressione edilizia ed urbanistica. Appare pacifico in CP_2 causa che l'attore non abbia proceduto in tal senso non avendo né allegato né dimostrato il compimento di tale onere informativo formale;

pagina 12 di 15 − fattuali in quanto la chance o possibilità di conseguire il c.d. superbonus poteva dirsi inesistente
– a seguire i presupposti indicati dall'attore – dalla conoscenza che egli aveva al momento della compravendita, della mancata intervenuta sanatoria dell'immobile visto l'accettazione del rischio della sussistenza di una mera istanza di permesso di costruire non seguita da alcun titolo abilitativo. Il detrimento patrimoniale prospettato (a ritenerlo prospettabile) sarebbe comunque precluso da un contegno riconducibile allo stesso attore.
Una chiosa finale va comunque svolta rispetto alla posizione soggettiva passiva di E' Parte_2 stata accertata la non conformità a verità fattuale della indicazione delle altezze dei piani terra e primo di cui alla scheda confezionata il 12 maggio 2021 (MI0135915 -infra doc. innumerato studio di fattibilità con rogito e planimetria fasc. come evidenziato dalle misurazioni eseguite dal Per_2
C.T.U. il 19 settembre 2023 (all. 2 C.T.U.)
pagina 13 di 15 , ciò non può aver avuto alcuna autonoma o concomitante rilevanza causale attesa la Persona_3 preponderanza nella determinazione della situazione contra ius del comportamento del venditore con le sue dichiarazioni catastali ed urbanistiche nonché dei tecnici che coadiuvarono in precedenza lui ed il suo dante causa. Le summenzionate pratiche edilizie dal 2007 al 2013 evidenziano una perenne individuazione delle altezze sulla carta non corrispondenti allo stato di fatto, poi meramente replicate dall'odierno convenuto nell'ultima scheda catastale. Il suo comportamento, quindi, si è sostanziato nella negligente e pedissequa riproduzione di precedenti schede catastali confezionate da altri sulla base di mere indicazioni di progetto. Nulla che influisse in via autonoma sull'odierno stato di fatto e, quindi, sul detrimento patrimoniale che ne potesse avere l'attore.
Tanto basta per rigettare l'assunto
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono regolamentate distintamente rispetto ai diversi rapporti processuali.
Le spese di lite sostenute da vanno poste a carico di Parte_1 Controparte_1
e devono essere liquidate sulla base dello scaglione del decisum, secondo i valori medi per le fasi introduttiva e studio, e quelli minimi per le residue, vista l'esiguità (a tratti perplessità) dell'opera defensionale spesa dal patrono attoreo (gli atti assertivi vengono replicati quasi pedissequamente) in €
518,00 per anticipazioni non imponibili, € 5.261,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A. e vista l'istanza formulata ex art. 93 c.p.c., vengono distratte in favore del patrono dichiaratosi antistatario.
Le spese di lite sostenute da vengono poste a carico di e liquidate Parte_2 Parte_1 in € 3.756,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A. vista l'esiguità dello sforzo defensionale dimesso.
Le spese di C.T.U. devono essere poste definitivamente a carico di . Controparte_1
pagina 14 di 15 Alla luce delle superiori considerazioni va disposta la trasmissione della presente sentenza nonché degli atti e dei documenti del presente fascicolo alla Procura della Repubblica presso l'intestato Tribunale per le determinazioni di competenza.


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni domanda o eccezione avversa
• condanna alla restituzione, a titolo di riduzione del prezzo, della Controparte_1 somma di € 49.691,88 in favore di oltre interessi legali dal 27 novembre Parte_1
2021 fino al soddisfo;

• rigetta ogni altra domanda proposta da in confronto tanto di Parte_1 [...]
che CP_1 Parte_2
• condanna alla rifusione delle spese di lite di Controparte_1 Parte_1 liquidate in € 518,00 per anticipazioni non imponibili, € 5.261,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A. e vista l'istanza formulata ex art. 93 c.p.c., le distrae in favore del patrono dichiaratosi antistatario;

• condanna alla rifusione delle spese di lite sostenute da Parte_1 Parte_2 liquidate in € 3.756,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A.;
• pone definitivamente a carico di le spese di C.T.U.. Controparte_1
• dispone la trasmissione della presente sentenza nonché degli atti e dei documenti del presente fascicolo alla Procura della Repubblica presso l'intestato Tribunale per le determinazioni di competenza.

Milano, 21 maggio 2025
Il Giudice
Alessandro Petrucci
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