REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'appello di Bologna, Terza Sezione Civile, composta dai sigg. magistrati: dott. Giovanni Salina -Presidente dott.ssa Manuela Velotti -Consigliere dott.ssa Antonella Romano -Consigliere relatore ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 1049/2023 R.G.;
PROMOSSA DA
avente codice fiscale;
Parte_1 C.F._1
avente codice fiscale;
Parte_2 C.F._2
avente codice fiscale Parte_3 C.F._3
avente codice fiscale;
Parte_4 C.F._4
-con il patrocinio dell'Avv.to Vittorio Sardini (c.f. – pec C.F._5
. Email_1
NEI CONFRONTI DI
avente codice fiscale Controparte_1
, con il patrocinio degli Avv.ti Gian Franco NE (c.f P.IVA_1
– pec , EL C.F._6 Email_2
NE (c.f. – pec C.F._7
e EN RI di NS (c.f. Email_3
– pec . C.F._8 Email_4 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione del novembre 2008, i proprietari di sei villette a schiera convenivano, innanzi al Tribunale di Bologna, nella Controparte_1 sua qualità di costruttrice e venditrice dei loro immobili.
Gli attori invocavano la garanzia di cui all'art. 1669 c.c., lamentando difetti costruttivi negli immobili compravenduti, emersi, dapprima, a seguito di una relazione svolta dal loro perito di fiducia, e, successivamente, confermati da una
CTU, istruita nel corso della procedura di ATP.
In particolare, tali vizi consistevano in setolature orizzontali, fessurazioni con andamento verticale, distacco di porzioni dell'intonachino e lesioni nelle murature.
Chiedevano, allora, la condanna della convenuta a eseguire le opere necessarie a sanare i denunciati vizi, ovvero al pagamento dei danni, stimati in 105.111,84 euro.
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Si costituiva in giudizio che, preliminarmente, Controparte_1 eccepiva l'avvenuta decadenza e/o prescrizione ex art. 1669 c.c., e, nel merito, contestava la sua responsabilità.
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Con sentenza n. 20308/ 2012 il Tribunale di Bologna rigettava le domande attoree.
In particolare, il giudice affermava che gli attori non avevano provato il momento di effettiva conoscenza dei vizi dell'opera, rilevante in quanto da esso decorreva il termine decadenziale di un anno per effettuare la denuncia ex art. 1669, I comma c.c..
Ai fini di tale prova, il giudice non riteneva sufficiente la data posta in calce alla relazione peritale di parte attrice (27 luglio 2006), anche considerando che nel corso del giudizio non si era avuta una deposizione testimoniale del perito che confermasse la riferibilità storica della sua relazione.
Inoltre, evidenziava come vi fossero elementi sintomatici circa la previa conoscenza dei vizi da parte degli attori, quali i verbali di assemblea condominiale del 1999, nei quali già si faceva riferimento ai vizi oggetto della presente causa.
Manifestava, infine, perplessità circa la riconduzione dei vizi lamentati dagli attori nell'alveo di operatività dell'art. 1669 c.c., non ritenendo che essi assumessero il connotato della “gravità”.
* Avverso tale sentenza interponevano appello solo i coniugi e Parte_5
insistendo per l'accoglimento delle originarie domande. Parte_6
*
Si costituiva in giudizio che resisteva, proponendo, Controparte_1 inoltre, appello incidentale, con cui contestava la misura delle spese legali come liquidate in primo grado, ritenendole irrisorie.
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Con sentenza n. 2693/2017, pubblicata in data 14.11.2017, la Corte d'appello di
Bologna respingeva il gravame, rilevando come la sentenza di primo grado fondasse la sua statuizione su una duplice motivazione, ognuna di per sé sufficiente a respingere le domande attoree.
La prima consisteva nell'accertamento della decadenza del diritto, la seconda nella mancata riferibilità dei denunciati vizi nell'ambito di operatività dell'art. 1669 c.c..
Si osservava che quest'ultima motivazione non era stata censurata dagli appellanti, con conseguente inammissibilità del gravame.
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Gli appellanti soccombenti proponevano ricorso per cassazione.
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Con ordinanza n. 7790/2023, pubblicata in data 17.3.2023, la Corte di cassazione accoglieva il ricorso con riguardo a due dei quattro motivi, sui quali ci si soffermerà in parte motiva.
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Con atto di citazione ex art. 392 c.p.c., gli originari appellanti riassumevano il giudizio, formulando le seguenti conclusioni:
< previo accertamento e declaratoria che la
Controparte_2
è tenuta, in qualità di venditrice-appaltatrice a garantire gli
[...] appellanti ex art. 1669 c.c., e tenuto conto che nel corso del grado del giudizio avanti la Suprema Corte di Cassazione gli appellanti, per non perdere i benefici fiscali concessi sui lavori di efficientamento energetico, hanno eseguito opere di isolamento
a cappotto delle facciate delle due villette di rispettiva proprietà eccettuate le pareti esterne afferenti al cavedio cortilivo, ripristinando così parte dei vizi oggetto della causa:
I) in via principale: a) condannare l'appellata Controparte_2 in persona del legale rappresentante pro-tempore, ad eseguire
[...] immediatamente, e comunque entro un prefissando termine perentorio che l'Ecc.ma
Corte vorrà disporre, a perfetta regola d'arte, le opere elencate nell'elaborato peritale del CTU Ing. nell'ambito del procedimento di ATP n° 5630/07 Per_1 relativamente alle porzioni dei cavedi cortilivi delle due villette di proprietà rispettivamente degli appellanti. Qualora entro il sunnominato prefissato termine perentorio l'appellata non avesse ottemperato all'esecuzione delle opere di cui sopra, autorizzare gli appellanti, per quanto di rispettiva spettanza, ad eseguire direttamente le opere in questione, attualizzate come dalle perizie dell'Ing. Per_2 prodotte, con conseguente condanna della
[...] Controparte_2
in persona del legale rappresentante pro-tempore, a
[...] corrispondere ai sigg.ri ed l'importo di € 20.889,20= Parte_1 Parte_2 comprensivo di I.V.A. e ai sigg.ri e l'importo Parte_3 Parte_4 di € 11.069,50= comprensivo di I.V.A., o quei diversi importi che l'Ecc.ma Corte ritenesse di giustizia;

b) in entrami i casi suddetti, condannare la Controparte_2
in persona del legale rappresentante pro-tempore, a
[...] corrispondere ai sigg.ri ed l'importo di € 15.015,00= Parte_1 Parte_2
a titolo di ristoro dei costi da essi sostenuti, per la parte esclusa dal beneficio fiscale pari al 35% del totale, per le opere a c.d. cappotto con cui hanno eliminato i vizi oggetto di causa sulle altre pareti della propria villetta;

II) in ogni caso, condannare la Controparte_2
in persona del legale rappresentante pro-tempore, a rimborsare agli
[...] attori il costo della C.T.U. Ing. pari ad € 3.286,71= oltre I.V.A., nonché le Per_1 spese legali dell'A.T.P. pari ad € 1.980,00= oltre I.V.A. e C.P.A.>
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Costituendosi in giudizio, chiedeva la conferma della Controparte_1 sentenza, e resisteva nel merito richiamando tutte le difese già esperite.
Insisteva per l'accoglimento dell'appello incidentale.
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Precisate le conclusioni, come in atti, in relazione all'udienza cartolare del 10.9.2024, la causa veniva posta in decisione, assegnando alle parti i termini per il deposito, poi avvenuto, di comparse conclusionali e memorie di replica. MOTIVI DELLA DECISIONE
1)La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, con motivazione di seguito trascritta, per esigenze di chiarezza:
“Pertanto, se è vero – come già messo in luce – che con la sentenza di primo grado era stata adottata una doppia “ratio decidendi”, è pur vero che gli odierni ricorrenti non si erano limitati, con l'atto di appello, a censurare solo quella riguardante
l'accoglimento dell'eccepita prescrizione, ma avevano – diversamente da quanto ritenuto con l'impugnata sentenza (v. pag. 5, in cui, per l'appunto, si afferma che gli appellanti “avrebbero dovuto censurare la sentenza anche in ordine alla ritenuta inapplicabilità dell'art. 1669 c.c. alla domanda, come evidentemente ritenuto dal giudice di primo grado”) – contestato specificamente anche quella relativa alla ritenuta esclusione dell'applicabilità, nella fattispecie, della garanzia di cui al citato art. 1669 c.c.
Pertanto, la Corte emiliana sarebbe stata tenuta a pronunciarsi (oltre che su quello formulato a confutazione dell'assunta illegittimità della statuizione del Tribunale dichiarativa della maturazione della prescrizione del diritto fatto valere dagli appellanti) anche su questo motivo di appello, per cui, non avendosi provveduto, si
è venuta a configurare la denunciata violazione dell'art. 112 c.p.c.”.
2) odierna appellata, rileva, sul punto, quanto segue: Controparte_2
“Si ritiene che la Corte di Cassazione ha erroneamente interpretato un preteso ed inesistente terzo motivo di appello come autonomo rispetto agli altri due. Tuttavia, il preteso non nominato terzo motivo di appello si potrebbe considerare un motivo di gravame ma nella sostanza, a ben guardare, non c'è alcuna precisa doglianza sulla statuizione della non gravità dei vizi. Infatti, nell'atto di appello si dice dopo avere rivendicato la tempestività dell'azione proposta e che bisognava applicare la consulenza sulla quale invece il Giudice di primo grado, senza ricevere Per_1 alcuna censura da parte degli appellati, aveva rilevato che i vizi denunciati erano di modesta entità, sicché la perizia è stata esaminata dal Giudice di primo Per_1 grado considerandola invece non favorevole agli attori anche se in ipotesi vi fosse una correlazione causale tra i danni denunciati ed i lavori eseguiti perché il
Tribunale ne ha escluso la gravità anche se ci fosse stata la correlazione causale. Tanto è vero che, le pagine 20 e 21 dell'appello rappresentano solo una mera conclusione - come si denuncia alla pagina 21 - senza censurare la sentenza impugnata perché la correlazione non vuole significare affatto che i danni fossero gravi, soprattutto per quanto riguarda gli odierni appellanti. Pertanto,
l'interpretazione dell'atto di appello deve condurre a considerare non censurata da parte appellante la questione della non gravità dei vizi come potrà interpretare questa corte anche se a prima vista può essere contraria all'equivoco e generico segnale dato dalla Corte di Cassazione”.
3)Non occorre approfondire le argomentazioni dell'appellata, dovendosi solo rilevare come, nel giudizio di rinvio, non vi sia spazio alcuno per contestare quanto statuito dalla Corte di cassazione.
Invero, ex art. 384, comma II, c.p.c., in sede di rinvio, il giudice “deve uniformarsi al principio di diritto e comunque a quanto statuito dalla Corte”.
4) Tutto ciò preliminarmente chiarito, può procedersi anzitutto con l'esame del motivo, col quale parte appellante contestava come il primo giudice avesse errato nel ritenere non fornita la prova circa il momento di effettiva scoperta dei vizi, dal momento che tale contezza era stata acquisita solo a seguito della relazione peritale del proprio tecnico di fiducia, nel luglio del 2006.
Contestava, ancora, come l'ulteriore elemento valorizzato dal Tribunale, costituito dai verbali assembleari di condominio del 1999, dai quali emergerebbe la previa conoscenza degli appellanti circa la presenza dei vizi lamentati, fosse inconferente al caso di specie, trattandosi di verbali relativi alle parti comuni del
“Supercondominio”, non già alle proprietà esclusive, oggetto di causa.
5)Il motivo è fondato.
La giurisprudenza di legittimità accoglie un orientamento chiaro circa il termine per la denuncia, che non inizia a decorrere “finché il committente non abbia conoscenza sicura dei difetti e tale non può ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause, non potendosi onerare il danneggiato della proposizione di azioni generiche a carattere esplorativo” (Cass. 27693/2015). Tanto premesso, la Corte di cassazione non ritiene che, per acquisire tale consapevolezza, sia necessario l'espletamento di una perizia tecnica, superflua, a questi fini, qualora i difetti siano immediatamente percepibili sia nella loro reale entità sia nella loro derivazione causale.
Tuttavia, nel caso in esame, contrariamente a quanto sostenuto da parte appellata, gli appellanti hanno potuto apprezzare con compiutezza la reale entità dei vizi solo a seguito degli accertamenti tecnici compiuti dall' ing. nel luglio del 2006. Per_3
Infatti, solo da tale momento i proprietari hanno avuto piena contezza dell'entità dei difetti e della loro dimensione, prima potendone percepire l'esistenza in termini solo vaghi e generici.
Non risultano sufficienti a smentire tale assunto i verbali dell'assemblea condominiale del 1999, dai quali non si evincono vizi relativi alle proprietà esclusive oggetto di causa.
Né può ritenersi che gli appellanti fossero gravati, nel corso del giudizio di primo grado, di provare che la data della perizia da loro prodotta non fosse falsa, controparte non avendola contestata specificamente alla prima difesa utile.
Ne deriva la piena attendibilità di questo strumento probatorio, atto a cristallizzare il tempo a partire dal quale fare decorrere il termine decadenziale di un anno, come previsto dall'art. 1669, I comma c.c.
Dal momento che i vizi sono stati, compiutamente, scoperti dagli appellanti solo nel luglio del 2006, e che la denuncia è stata da loro sporta in data 14.5.2007, attraverso la proposizione del ricorso per ATP, deve affermarsi il rispetto del termine decadenziale di cui all'art. 1669, I comma c.c.
6)Occorre ora vagliare il secondo motivo d'appello, con cui gli appellanti censuravano la sentenza di primo grado nella parte in cui ha ritenuto che i vizi lamentati non rientrassero nell'alveo di applicabilità dell'art. 1669 c.c., lamentando come essi non abbiano natura limitata, costituendo, invece, “gravi difetti”.
7)Il motivo è fondato.
I vizi oggetto di causa, non contestati nella loro materialità e causalità, devono intendersi gravi, con conseguente operatività dell'art. 1669 c.c.
Sul punto, occorre evidenziare come la giurisprudenza di legittimità accolga una concezione estensiva di tale requisito, qualificando come gravi quei vizi che “pur non riguardando parti essenziali della stessa (opera), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata, incidono negativamente e in modo considerevole sul godimento dell'immobile” (Cassazione
39599/2021).
Con riguardo ai difetti denunciati dagli appellanti, per quanto essi non si palesino tali da impedire, in assoluto, la vivibilità dell'immobile, ciononostante ne compromettono il godimento, incidendo funzionalmente sul suo utilizzo.
Invero, i vizi accertati in sede istruttoria dal CTU, consistenti in setolature, fessurazioni, distacchi dell'intonaco e lesioni murarie, rappresentano un vulnus al godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone il normale utilizzo, non rilevando, come invece sottolinea l'appellata, che essi siano, considerati singolarmente, di modesta entità.
Invero, la gravità di tali vizi si desume anche dalle conseguenze che da essi, nel tempo, possono derivare, quali, come evidenziato dal CTU in primo grado, la produzione di infiltrazioni di acqua con il progressivo disgregarsi dell'intonaco e contestuale deterioramento della muratura.
In tal senso, seguendo l'orientamento di legittimità, non è tanto l'entità dei vizi, singolarmente considerati, a rilevare, quanto le conseguenze che essi determinano in termini di incisione o meno sulla godibilità dell'immobile.
8)Accertata la responsabilità dell'appellata e art. 1669 c.c., occorre ora porre in evidenza quanto dedotto dagli appellanti in ordine alle opere già eseguite dagli stessi.
9) Scrivono al riguardo, nelle conclusioni dell'atto di citazione in riassunzione, quanto segue:
<nel corso del grado giudizio avanti la suprema corte di cassazione gli < i>
appellanti, per non perdere i benefici fiscali concessi sui lavori di efficientamento energetico, hanno eseguito opere di isolamento a cappotto delle facciate delle due villette di rispettiva proprietà eccettuate le pareti esterne afferenti al cavedio cortilivo, ripristinando così parte dei vizi oggetto della causa>.
Soggiungono che i coniugi non hanno sostenuto spese per tali Parte_7 opere, a differenza dei coniugi Parte_8
Specificano quanto segue: <i>
€ 15.015,00= (42.900 – 27.885)>.
10)La richiesta di condanna al rimborso del suindicato importo va rigettata, in quanto le opere eseguite nel 2018 non coincidevano con quelle indicate come necessarie dal ctu, nominato nel corso dell'accertamento tecnico preventivo, integrando un intervento non meramente reintegrativo, ma finalizzato all'efficientamento energetico.
11)Al contrario va accolta la domanda di condanna dell'appellata all'esecuzione delle opere elencate nella relazione del suindicato ctu, in relazione ai cavedi delle due villette di proprietà degli appellanti, mentre non può riconoscersi fin d'ora, per l'eventuale ipotesi di mancata spontanea sua esecuzione, la spesa necessaria per la loro esecuzione da parte degli appellanti, indicata dagli stessi, in quanto determinata da un consulente di parte e contestata dalla società appellata.
12)L'accoglimento dell'appello principale determina il rigetto dell'appello incidentale, con cui quest'ultima contestava la liquidazione delle spese processuali, operata dal primo giudice.
13) Le spese di lite seguono la soccombenza.
14) Non va accolta la domanda di condanna al rimborso delle spese di ctu, posto che non è stato documentato il dedotto pagamento da parte degli appellanti, né può presumersi posto che l'ATP è stata promossa da sette coppie e non solo dalle due che hanno proposto appello.

P.Q.M.


La Corte d'appello, definitivamente pronunziando nel procedimento n. 1049/2023
R.G., in accoglimento dell'appello principale ed in riforma dell'impugnata sentenza, condanna all'esecuzione Controparte_2 delle opere elencate nella relazione del ctu nominato in sede di ATP, in relazione ai cavedi delle due villette di proprietà degli appellanti.
Condanna la suindicata società alla refusione, in favore degli appellanti, delle spese di lite, liquidate in € 7.000 per il primo grado¸ €7.500 per l'appello, €5.000 per il giudizio in cassazione ed € 7.000 per il giudizio di rinvio, oltre spese di notifica e di contributo unificato, spese generali, iva cpa.
Così deciso in Bologna nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della
Corte d'appello in data 30.10.2025
Il Consigliere estensore dott.ssa Antonella Romano
Il Presidente dott. Giovanni Salina