N. 3709/2018 N. Cron.
N. Sent. Civ. Anno 2025 N. Rep.

IL TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice Onorario di Pace del Tribunale di Torre Annunziata,
dr. Gianluigi Ciampa ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
(redatta ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come modificati dalla
L. 18.06.2009 n. 69, nonché dal D.L. 69/2013);
nella causa civile iscritta al n. 3709
del ruolo degli affari contenziosi civili dell'anno 2018
avente ad oggetto: risoluzione per inadempimento contrattuale – uso abitativo.
TRA
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Ca- Parte_1 C.F._1
soria (NA) in via G. Verdi II Traversa n. 27, presso lo studio dell'avv. Pasquale
Luongo, (C.F. ) – PEC C.F._2 Email_1
che lo rappresenta e difende;

[...]
-intimante-
E
1 (C.F. ), elettivamente domiciliato in Controparte_1 C.F._3
Torre Annunziata (NA) al Corso Umberto I n. 319, presso e nello studio dell'Avv.
Massimiliano Punzo (C.F. ) – PEC C.F._4 [...]
che lo rappresenta e difende in virtù di procura agli atti Email_2
-intimato-
CONCLUSIONI
Come da atti del giudizio, cui si fa espresso rinvio
FATTO E MOTIVI DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la conva-
lida, nonchè istanza di pagamento dei canoni e degli oneri condominiali, notificato in data 02.03.2018, l'intimante , conveniva in giudizio Parte_1 CP_1
per l'udienza del 04.04.2018, innanzi a Questo Tribunale, per sentir di-
[...]
chiarare risolto il contratto ad uso abitativo intercorso tra le parti, regolarmente re-
gistrato, avente ad oggetto l'immobile sito in Torre Annunziata (NA) in Via Prota
n. 71, Parco Avana, fabbricato B, scala C, piano primo, interno 2, riportato nel ca-
tasto fabbricati del Comune di Torre Annunziata alla partita 10045, foglio 10, map-
pale 648, sub 22, piano 1°, int. 2, scala C.
Provvedeva a costituirsi l'intimato con comparsa di costituzione Controparte_1
e risposta, con domanda riconvenzionale.
In particolare, eccepiva: “ inammissibilità dell'azione spiegata dal locatore per ca-
renza in capo allo stesso dell'interesse ad agire ex art. 100 C.P.C.”; in via subor-
dinata e nel merito la “… insussistenza della morosità relativamente ai canoni di
locazione” e l'esistenza di un “… accordo intervenuto tra le parti relativamente
2 all'esecuzione dei lavori di ristrutturazione ed alla restituzione delle spese conse-
guenti”; ancora in via subordinata la “… insussistenza della morosità relativamente
ai canoni di locazione”; il “… diritto del sig. a conseguire la correspon- CP_1
sione dell'indennità per miglioramenti ed addizioni ai sensi degli artt. 1592 e 1593
C.C.”, e “… la insussistenza delle morosità relativamente agli oneri condominiali”.
Pertanto, spiegava domanda riconvenzionale per la restituzione - in forza di inter-
corso accordo tra le parti - della somma di € 8.000,00 pari al 50% di quanto il con-
duttore avrebbe elargito per l'esecuzione dei lavori necessari all'appartamento (im-
pianto elettrico, idraulico, sostituzione infissi e porte, rifacimento bagno e tratta-
mento isolante parete camera da letto e realizzazione coibentazione) e spiegava,
altresì, in via subordinata, nell'ipotesi di non accoglimento della prima domanda riconvenzionale, altra domanda riconvenzionale di accertamento del diritto di
[...]
a percepire da l'indennità per miglioramenti ed ad- CP_2 Parte_1
dizioni ex artt. 1592 e 1593 c.c., commisurata nella misura di € 16.050,00, con la condanna al pagamento di detta somma. Per entrambe le spiegate domande ricon-
venzionali, chiedeva nelle conclusioni rassegnate, che venisse disposta la compen-
sazione dei crediti, con i minori importi di cui l'intimante risultasse essere creditore all'esito del giudizio. Chiedeva inoltre la restituzione dell'importo di € 1.300,00
versato a titolo di deposito cauzionale, oltre interessi, previo accertamento inciden-
tale della nullità della clausola contrattuale che ne escludeva la maturazione.
Alla prima udienza del 09.04.2018 il Tribunale, preso atto della rappresentata vo-
lontà di parte intimata di voler rilasciare l'immobile entro il 10.06.2018, rinviava il giudizio, impregiudicato ogni altro provvedimento, in prosieguo di prima udienza all'11.06.2018, per verificare l'avvenuto rilascio dell'immobile.
3 A tale ultima udienza entrambi i procuratori delle parti dichiaravano che in data
08.06.2018 era intervenuta la liberazione dell'immobile.
Il Tribunale disponeva il mutamento del rito da ordinario in speciale, ex artt. 426 e
447 bis c.p.c., fissando per la discussione della causa l'udienza del 04.02.2019 ed assegnando termine perentorio fino al 05.01.2019 alla parte intimante e fino al
25.01.2019 alla parte intimata, per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi.
La parte locatrice, in data 03.01.2019, provvedeva a depositare la propria memoria integrativa, nel giudizio di merito, eccependo: “l'assoluta infondatezza dell' ecce-
zione di controparte di inammissibilità dell'azione spiegata dal locatore per carenza di interesse ad agire;
l'esistenza di canoni di locazione scaduti e non pagati e di oneri condominiali ordinari scaduti e non pagati;
l'inesistenza di un accordo inter-
venuto tra le parti relativamente all'esecuzione dei lavori di ristrutturazione dell'im-
mobile ed alla restituzione delle spese conseguenti;
l'insussistenza del diritto alla corresponsione dell'indennità per miglioramenti ed addizioni ai sensi degli artt.
1592 e 1593 c.c.; il risarcimento dei danni apportati all'immobile, accertati in sede di rilascio e l'infondatezza della richiesta di restituzione dell'importo versato a ti-
tolo di deposito cauzionale, indicato anche erroneamente in € 1.300,00 (anziché €
1.240,00, ovvero € 620,00 per due mensilità)”.
Concludeva chiedendo: in via principale, dichiarare risolto il contratto di locazione ad uso abitativo dell'appartamento di sua proprietà, sito in Torre Annunziata (NA)
in Via Prota n. 71, Parco Avana, fabbricato B, scala C, piano primo, interno 2, com-
posto da quattro vani, accessori, riportato nel catasto fabbricati del Comune di Torre
Annunziata alla partita 10045, foglio 10, mappale 648, sub 22, piano 1°, int. 2, scala
C per il sopraggiunto rilascio dello stesso;
accertare e dichiarare l'inammissibilità
e l'infondatezza, in fatto e in diritto, dell'eccezione sollevata dalla controparte di
4 inammissibilità del procedimento speciale per convalida di sfratto per morosità pro-
mosso da per carenza, in capo allo stesso, di interesse ad agire ex Parte_1
art. 100 c.p.c.; nel merito, previo rigetto delle avverse domande riconvenzionali,
accertare e dichiarare debitore nei confronti del locatore Controparte_1 [...]
della somma complessiva di € 4.723,33 (quattromilasettecentoventi- Parte_1
tre/33) per canoni di locazione scaduti e non pagati a far data dal mese di Novembre
2017 fino al giorno 08.06.2018, data del rilascio dell'immobile e condannarlo al pagamento della predetta somma di € 4.723,33, oltre interessi legali dalle singole scadenze fino al soddisfo;
sempre nel merito e previo rigetto delle avverse domande riconvenzionali, accertare e dichiarare debitore nei confronti Controparte_1
del locatore della somma complessiva di € 2.012,65 (duemilado- Parte_1
dici/65) per oneri condominiali ordinari cedenti a suo carico, scaduti e non pagati fino al giorno 08.06.2018, data di rilascio dell'immobile e condannarlo al paga-
mento della predetta somma di € 2.012,65, oltre interessi legali dalle singole sca-
denze fino al soddisfo;
accertare e dichiarare debitore nei con- Controparte_1
fronti di della somma di € 1.500,00 a titolo di risarcimento dei Parte_1
danni subiti, ovvero di quella diversa somma, ritenuta dal Tribunale, comunque de-
terminata in via equitativa, oltre interessi legali e condannarlo al pagamento in fa-
vore di;
accertare e dichiarare la legittima ritenzione del deposito Parte_1
cauzionale di € 1.240,00, da parte di a copertura parziale dei danni Parte_1
subiti e dell'inadempimento di nel pagamento dei canoni li lo- Controparte_1
cazione e degli oneri condominiali ordinari a suo carico;
con condanna al paga-
mento di spese e compensi di giudizio, oltre rimborso spese forfettario, IVA e CPA
come per legge.
5 In data 25.01.2029 l'intimato depositava le proprie note integra- Controparte_1
tive, riportandosi alle deduzioni svolte in fase sommaria insistendo nelle proprie richieste e nella pretestuosità della domanda formulata da parte avversa.
In particolare eccepiva: in via preliminare, l'improcedibilità delle domande spiegate dal per il mancato esperimento del procedimento di mediazione obbli- Parte_1
gatoria ai sensi del d. Lgs.28/2010; nel merito, l' inammissibilità dell'azione spie-
gata dalla controparte per carenza di interesse ad agire rispetto al procedimento sommario di sfratto per morosità, essendo intervenuto tra le parti un accordo in relazione alla data di rilascio del bene, individuata nel giorno 30 aprile 2018 e,
quindi, la risoluzione consensuale del contratto.
Per effetto del consenso prestato dal , nello scambio epistolare intercorso Parte_1
tra le parti e puntualmente versato in atti dalla difesa di controparte, il locatore non avrebbe potuto azionare il procedimento di sfratto per morosità ma avrebbe potuto esperire altre azioni quali, a titolo esemplificativo, il ricorso alla tutela monitoria al fine di recuperare le somme asseritamente ad esso spettanti.
Sull'infondatezza delle domande svolte dalla controparte, evidenziava che la docu-
mentazione condominiale, versata in atti, dimostrava che, al momento della propo-
sizione della domanda di pagamento degli oneri condominiali, la pretesa obbliga-
zione, semmai sussistente, non risultava esigibile innanzitutto perché priva dell'ap-
provazione dell'assemblea di condominio intervenuta solo nei mesi di novembre e dicembre 2018 (e relativa ai bilanci consuntivi degli anni 2016, 2017 e preventivo
2018) e, soprattutto, perché, non risultava rispettata la procedura di cui all'art. 9
della L. 392 del1978, pur richiamata ad altro fine da controparte.
Evidenziava, infine, l'inammissibilità, l'infondatezza e la temerarietà della do-
manda risarcitoria proposta dal in quanto solo in questa fase e per la Parte_1
6 prima volta, controparte lamentava il risarcimento di pretesi danni all'immobile,
asseritamente riscontrati in sede di rilascio, consistenti nella chiusura di un vano ripostiglio aperto nella camera da letto;
nel preteso asporto di n. 3 maniglie dalle porte di chiusura dei vani interni ed il lavabo del bagno.
Concludeva chiedendo il rigetto di tutte le domande proposte dal locatore perché
improcedibili, inammissibili e, comunque, infondate. In ogni caso ed in via ricon-
venzionale, accertare il diritto del di conseguire la restituzione dell'im- CP_1
porto pattuito e condannare il al pagamento dell'importo di euro 8.000,00 Parte_1
e/o comunque, al maggiore o minore importo da accertarsi in corso di causa, all'e-
sito dell'attività istruttoria, oltre interessi ex art. 1284 IV comma c.c., disponendo,
eventualmente, la compensazione con i minori importi di cui il , dovesse, Parte_1
eventualmente, risultare creditore all'esito del giudizio;
condannare CP_3
alla restituzione dell'importo di euro 1.300,00 oltre interessi ex art. 1284 c.c.
[...]
dalla data di sottoscrizione del contratto sino all'effettivo pagamento, versato dallo stesso a titolo di cauzione in sede di sottoscrizione del contratto di locazione. In via riconvenzionale e subordinata, accertare il diritto del a percepire l'inden- CP_1
nità ex art. 1592 e 1593 c.c. e condannare il al pagamento dell'importo Parte_1
di euro 16.050,00 per le ragioni ampiamente illustrate e/o comunque al pagamento del maggiore o minore importo da accertarsi in corso di causa, oltre interessi ex art. 1284 IV comma c.c., disponendo, eventualmente, la compensazione con i minori importi di cui il dovesse, eventualmente, risultare creditore all'esito del Parte_1
giudizio, con vittoria di spese e compensi professionali.
Conclusasi la fase istruttoria (interrogatorio formale delle parti e prova testimo-
niale), a scioglimento dell'udienza del 05.05.2025 tenutasi con note sostitutive, il
Tribunale introitava la causa per la decisione.
7 In via preliminare, deve darsi atto della procedibilità della domanda, essendo stato regolarmente esperito da entrambe le parti costituite il tentativo obbligatorio di me-
diazione, con esito negativo.
Non è contestato tra le parti che in data 08.06.2018 l'immobile è stato rilasciato dal resistente come da verbale di consegna depositato agli atti. Controparte_1
Va dunque dichiarata cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio.
Preliminarmente va dichiarata la risoluzione contrattuale del contratto per inadem-
pimento del conduttore.
La legittimità della domanda di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida ed istanza di intimazione al pagamento dei canoni e degli oneri condo-
miniali proposta da è provata dalle specifiche pattuizioni previste Parte_1
dall'art 2 del contratto di locazione: “la durata della locazione è stabilità in anni
quattro, con inizio al 01 febbraio 2011 e termine al 31 gennaio 2015, con rinnovo
tacito per ulteriori quattro anni, con salvezza delle sole ipotesi di cui all'art 2
L.09.12.1998 n. 431” e dall' art 5 “….Le parti convengono che il mancato paga-
mento del canone o degli oneri accessori oltre 10 giorni rispetto alla scadenza con-
venuta, produrrà la risoluzione di diritto del presente contratto, la conduttrice non
potrà far valere alcuna azione od eccezione se non dopo avere eseguito il paga-
mento delle rate scadute.”
Essendo, pertanto, stata apposta al contratto di locazione la predetta clausola riso-
lutiva espressa, al Tribunale è sufficiente accertare che l'inadempimento sia impu-
tabile a colpa del debitore.
8 Al momento della proposizione della domanda aveva tutto l'inte- Parte_1
resse ad agire visto che l'azione del conduttore (compresa la sua richiesta CP_1
di risoluzione contrattuale) era subordinata al pagamento di tutto quanto dovuto.
Nel merito, in ordine alle richieste della domanda principale.
Canoni di locazione scaduti e non pagati da . Controparte_1
Orbene, l'eccezione di inadempimento nella materia locativa segue regole più rigo-
rose laddove si consideri che nel rapporto locativo la principale prestazione in capo al locatore è quella di consentire il godimento dell'immobile da parte del locatario,
mentre a carico di quest'ultimo cede quella di versare il canone di locazione con-
venuto in contratto. La mancata prestazione del pagamento dei canoni convenuti deve ispirarsi a principi di correttezza e buona fede e laddove non sia ispirato ai detti principi è legittima la domanda del locatore diretta ad ottenere lo sfratto per morosità. Secondo l'art. 1578 c.c., laddove il conduttore ritenga che l'immobile lo-
cato sia affetto da vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità per l'uso pattuito, può domandare all' A.G. la risoluzione del contratto o, in alternativa,
la riduzione del corrispettivo. Non può quindi sospendere autonomamente il paga-
mento del canone di locazione. Sulla questione è intervenuta più volte la Cassazione
(cfr. tra le altre Cass. n. 18987/2016), che ha sancito che in tema di locazioni non è
rinvenibile un potere di autotutela del credito da parte del conduttore che, a fronte dell'inadempimento del locatore, decida di non corrispondere i canoni dovuti. Più
nello specifico, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone,
ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene. Ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.
9 La Corte di Cassazione ha più volte ribadito che il conduttore, rimasto nella deten-
zione dell'immobile dopo la cessazione del contratto, accertata giudizialmente, è
tenuto al pagamento dei canoni fino alla riconsegna effettiva ai sensi dell'articolo
1591 c.c., secondo cui: "Il conduttore in mora nel restituire la cosa è tenuto a dare
al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risar-
cire il maggior danno" (Cassazione, sentenza del 1 settembre 2014, n. 18486).
Nel caso in esame, il resistente ha sospeso illegittimamente il pagamento dei canoni e si è reso inadempiente della somma di € 4.723,33 cosi suddivisa: a) € 2.600,00 (€
650,00 X 4 mesi) per i canoni di locazione oggetto di sfratto per morosità fino alla citazione (esattamente n. 4 mensilità di € 650,00 cadauna: Novembre 2017, Dicem-
bre 2017, Gennaio 2018 e Febbraio 2018 compreso); b) € 1.950,00 (€ 650,00 X 3
mesi) per i canoni di locazione relativi ai mesi di Marzo, Aprile e Maggio 2018 e,
infine, € 173,33 per n. 8 giorni del mese di Giugno 2018, ovvero dal giorno
01.06.2018 al giorno 08.06.2018, data del rilascio dell'immobile.
Oneri condominiali ordinari scaduti e non pagati da Controparte_1
La Suprema Corte ha chiarito, in più occasioni, che, nel caso in cui si contesti l'ef-
fettiva sopportazioni delle spese condominiali di cui si chiede il rimborso, incombe a colui che pretende le stesse, ai sensi dell'art. 2697 c.c., dare la prova dei fatti co-
stitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell'avere indirizzato la richie-
sta prevista dalla l. n. 392 del 1978 art 9, ma comprendono anche l'esistenza, l'am-
montare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto (Cass. n. 6403/2004; Cass.
n. 20348/2010).
La prova dal fatto costitutivo attiene, ad avviso del Tribunale, anche la puntuale indicazione delle delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese
10 ed i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rim-
borso da cui le stesse risultino immediatamente intellegibili in modo da consentire non solo alla controparte di approntare adeguata difesa, ma anche al Tribunale di vagliare la relativa pretesa.
Tale onere può dirsi adempiuto, nell'odierna vicenda, in cui parte intimante depo-
sita la ripartizione delle spese unitamente al verbale dell'assemblea, con i relativi prospetti inviati dall'amministratore del condominio: a) delibera condominiale del
22.11.2018 di approvazione bilanci consuntivi 2016 e 2017 e relativi conguagli,
nonché bilancio preventivo 2018; b) bilancio consuntivo 2016; c) bilancio consun-
tivo 2017; d) bilancio consuntivo 2018; e) connesso prospetti di ripartizione.
Inoltre, nello stesso art. sesto del contratto di locazione è stato convenuto che: “
sono ad integrale carico del conduttore le riparazioni di piccola ed ordinaria ma-
nutenzione nonché le spese condominiali e tutti i relativi contratti di fornitura, ivi
compresa acqua, telefono, luce e gas”.
Per il pagamento delle spese di spurgo, a parer di questo giudicante, appare rilevante la dichiarazione resa dal teste amministratore del Condominio Testimone_1
Parco Avana, sito in Torre Annunziata (NA) in Via Prota n. 71: “… E' vero che
non c'è un impianto fognario comunale e che le spese di spurgo della vasca le
addebitavo al conduttore dell'immobile. Comunicavo il pagamento a mezzo avviso
affisso in bacheca messo dal caposcala incaricato, il quale nel giorno stabilito esi-
geva dai singoli condomini le varie quote, dettagliate, presso il proprio apparta-
mento. Preciso che il sig. eseguiva regolarmente il versamento delle quote CP_1
di spurgo di propria competenza, fino ad un'epoca del 2018-2019 in cui sorsero
questioni ed il non pagò più tali quote, proprio in coincidenza dei lavori CP_1
alla fognatura dell'intero parco, aventi ad oggetto l'allacciamento del CP_4
[...] alla pubblica fognatura, prima inesistente. Successivamente le quote non pagate
dal furono pagate dal ”. CP_1 Parte_1
Pertanto risulta altresì, debitore nei confronti del locatore Controparte_1 [...]
della somma complessiva di € 2.012,65 (duemiladodici/65) per oneri Parte_1
condominiali ordinari cedenti a suo carico, scaduti e non pagati fino al giorno
08.06.2018, data del rilascio dell'immobile. Detta somma di € 2.012,65, è cosi sud-
divisa e specificata nelle sue singole voci di spese: a) condominio ordinario da Gen-
naio a Giugno 2018 € 321,00; b) interventi di espurgo fognario mesi Febbraio,
Marzo ed Aprile 2018 € 64,26; c) acqua I Trimestre 2018 € 49,00; d) conguaglio
2016 € 123,69; e) conguaglio 2017 € 272,10; f) conguaglio interventi di espurgo fognario 2016 € 24,08; g) conguaglio interventi di espurgo fognario 2017 € 974,52;
h) saldo acqua al I, II, III e IV Trimestre 2017 € 184,00 (cfr.: all. n. 2, attestato del
21.12.2018 pertinente gli oneri condominiali ordinari non corrisposti da CP_1
rilasciato dall'amministratore del Condominio Parco Avana di Via Prota
[...]
n. 71, Torre Annunziata (NA), P. Ind. Sig. . Testimone_1
Danni all'immobile.
La richiesta di risarcimento per i danni riscontrati in sede di rilascio dell'immobile,
così come indicati nel verbale di rilascio, riconosciuti dall'intimato quali migliorie
(consistenti nella chiusura di un vano ripostiglio aperto nella camera da letto;
nel preteso asporto di n. 3 maniglie dalle porte di chiusura dei vani interni ed il lavabo del bagno) non può essere accolta in quanto non provata nel suo specifico ammon-
tare.
Sulle domande riconvenzionali.
12 chiedeva, in via riconvenzionale, di accertare il suo diritto alla Controparte_1
restituzione della somma di € 8.000,00 per aver sostenuto, dopo la stipula del con-
tratto di locazione, gravosi oneri economici necessari per rendere il bene abitabile.
Invero, appare inverosimile che abbia stipulato un contratto di Controparte_1
locazione senza aver prima appurato le condizioni dell'immobile. Si segnala che l'art. 1590 c.c. espressamente prevede: “Il conduttore deve restituire la cosa al lo-
catore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione
che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante
dall'uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si pre-
sume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione. …”.
La presunzione di cui all'art. 1590, comma 2, c.c., secondo la quale, in mancanza di descrizione delle condizioni dell'immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo, può essere vinta solo attraverso una prova rigorosa. Inoltre, dagli atti di causa emerge che l'impianto elettrico fu eseguito dal , tale circostanza non è stata contestata dal Parte_1 [...]
Pt_2
Anche la richiesta di accertamento del diritto del a percepire l'indennità CP_1
ex art. 1592 e 1593 c.c. non può essere accolta.
Nel contratto stipulato dalle parti all'art. settimo si conviene: “ …Il conduttore non potrà apportare alcuna modifica, innovazione o miglioria all'appartamento senza il consenso scritto del locatore” .
Il testo della norma contrattuale esordisce sancendo il divieto per il conduttore di svolgere opere di modifica o miglioramento se non autorizzate per iscritto dal loca-
tore.
13 Tale pattuizione di cui all'art.7, non risulta essere mai stata oggetto di formale mo-
difica tra le parti. L'art 1592 c.c. prevede che nel caso in cui il conduttore abbia apportato, su consenso del locatore, miglioramenti all'immobile, il locatore è tenuto
a pagare un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa
e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna, mentre l'art. 1593 c.c. pre-
vede che il conduttore che ha eseguito addizioni sulla cosa locata ha diritto di to-
glierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della
cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse. In tal caso
questi deve pagare al conduttore un'indennità pari alla minor somma tra l'importo
della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna. Se le addizioni
non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un migliora-
mento, si osservano le norme dell'articolo precedente.
Secondo costante giurisprudenza, in tema di miglioramenti ed addizioni all'immo-
bile apportate dal conduttore, la manifestazione di consenso del locatore di cui agli artt. 1592 e 1593 cod. civ. non può desumersi da un suo comportamento di mera tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara e non equivoca espressione di volontà,
da cui possa desumersi l'esplicita approvazione delle innovazioni medesime (nelle specie, addizioni), così che non basta la mera consapevolezza, o la mancata oppo-
sizione del locatore riguardo le stesse e benché, talora, sia stata ritenuta sufficiente una manifestazione tacita mediante fatti concludenti ed un contegno incompatibile con un proposito contrario (Cass. Sez. 3, 20/03/2006, n. 6094, Rv. 588367 - 01) è
stato comunque ritenuto necessario che il consenso del locatore importi cognizione dell'entità, anche economica e della convenienza delle opere, quindi non può essere implicito, né può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni,
14 così che la mera consapevolezza o la mancata opposizione del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta dell'indennizzo (Sez. 3, Sentenza n.
2494 del 30/01/2009).
Nel caso di specie, agli atti del giudizio manca una dichiarazione espressa sotto-
scritta dal sull'autorizzazione a lavori e/o innovazioni all'immobile. Parte_1
Pertanto a nulla rileva quanto esposto dal nella comparsa di costituzione CP_1
e risposta laddove evidenzia: “Degli accordi intercorsi si ometteva la formalizza-
zione perché secondo il la stessa risultava superflua alla luce dei rap- Parte_1
porti intercorrenti tra le parti;
9) il Sig. in numerose circostanze rico- Parte_1
nosceva quanto dovuto al conduttore dichiarando che avrebbe provveduto alla cor-
responsione, seppur parziale, delle spese sostenute per le opere realizzate nell'im-
mobile la cui esecuzione ne ha incrementato il valore commerciale”.
Infatti, anche il testo del messaggio whatsapp del 27 novembre 2017, inviato dall'intimante all'intimato, per il suo tenore letterale, non può assolutamente essere considerata come autorizzazione e/ o riconoscimento ai lavori.
Consegue che le domande riconvenzionali proposte dall'intimato vanno rigettate.
Per quanto concerne la domanda relativa alla restituzione del deposito cauzionale,
l'obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sorge al termine della lo-
cazione, ma soltanto se il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni giacché, diversamente, assume rilievo la funzione specifica del depo-
sito, che è quella di garantire preventivamente il locatore dagli inadempimenti del conduttore. Il locatore, quindi, può soddisfare (in tutto o in parte) il suo credito per i canoni con il deposito cauzionale ed eccepire l'estinzione del credito di restitu-
zione del deposito del conduttore per effetto della compensazione con il proprio
15 credito (cfr. Trib. Latina Sentenza n. 549/2023 del 07-03-2023). Trattandosi di ri-
spettivi debiti e crediti originati da un unico - ancorché complesso - rapporto, non vi è un'ipotesi di compensazione "propria", bensì un mero accertamento di dare e avere, con elisione automatica dei rispettivi crediti fino alla reciproca concorrenza,
a cui il giudice può procedere senza che siano necessarie l'eccezione di parte o la domanda riconvenzionale. Tale accertamento, si sostanzia in una compensazione
"impropria", pur producendo risultati analoghi a quelli della compensazione "pro-
pria" (Cass. II, 19 febbraio 2019, n. 4825), al quale il giudice può procedere anche in assenza di eccezione di parte o della proposizione di domanda riconvenzionale
(infra Cass. Ord. I, 4 maggio 2018, n. 10798).
Per tutto quanto esposto, deve essere accolta la domanda del con conse- Parte_1
guente condanna dell'intimato al pagamento degli importi do- Controparte_1
vuti a titolo di locazione ed oneri accessori fino alla data del rilascio, quantificati in
€ 4.723,33 oltre al pagamento degli oneri condominiali quantificati in € 2.012,65,
alla quale va sottratta la somma di € 1.240,00 (due mensilità stabilite in € 620,00
per le prime) a titolo di deposito cauzionale per un totale di € 5.495,98, oltre inte-
ressi legali dalla data della domanda fino all'effettivo soddisfo.
Le spese e competenze di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in di-
spositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Torre Annunziata, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza eccezione e difesa disattesa o assorbita, così provvede:
a) dichiara risolto per inadempimento della parte conduttrice, il contratto di loca-
zione ad uso abitazione, per cui è causa;

16 b) dichiara cessata la materia del contendere in relazione al rilascio dell'immobile,
in quanto già avvenuto, nelle more del giudizio;

c) condanna al pagamento in favore di della Controparte_1 Parte_1
somma di €. 5.495,98 per la causale di cui in premessa, oltre interessi legali dalla domanda fino all'effettivo soddisfo;

d) condanna al pagamento nei confronti di Controparte_1 Parte_1
delle spese di lite che liquida in complessivi €. 2.200,00 di cui euro 200,00 per spese ed euro 2.000,00 per compensi professionali, oltre spese generali nella misura del
15%, iva e c.p.a. come per legge.
Così deciso in Torre Annunziata il 03.06.2025
Il G.O.P.
dr. Gianluigi Ciampa
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