N. R.G. 12492/2023

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BOLOGNA
Il Tribunale, nella persona del giudice Marco D'Orazi ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 12492/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio Parte_1 C.F._1
dell'avv. COLIVA DANIELE, elettivamente domiciliato in VIA GALLIERA 19
40121 BOLOGNApresso il difensore avv. COLIVA DANIELE
ATTORE/I
contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. MONTI CP_1 C.F._2
CLAUDIO SEVERO e dell'avv. , elettivamente domiciliato in VIA S, MARIA
VALLE 1 20123 MILANO, presso il difensore avv. MONTI CLAUDIO SEVERO
pagina 1 di 10 CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come alla udienza del giorno 5 giugno 2025. Tali conclusioni sono richiamate e sono da ritenersi parte integrante e sostanziale di questa sentenza.
Le conclusioni confermate in tale udienza erano iterative di conclusioni rese, secondo il rito vigente, con note precedenti, rispettivamente 2 e 4 aprile 2025.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Lo svolgimento del processo non è più elemento indefettibile del provvedimento di sentenza, a seguito della novellazione dell'articolo 132 c.p.c.
Potrebbe, dunque, essere anche omesso integralmente.
A maggior ragione, esso può limitarsi a quanto segue.
La attrice dottoressa citava la convenuta signora Affermava Parte_1 CP_1
di avere stipulato con la stessa un preliminare, con la attrice promissaria l'acquisto di villetta in Gradara (PU). Il tutto in data 22 marzo 2022 (seconda sottoscrizione e,
dunque, colà conclusione del contratto); con una condizione di risoluzione, per il caso in cui non fosse nel frattempo pervenuto il certificato di agibilità.
Veniva versata caparra di euro 30.000,00 su prezzo assai superiore.
Per una serie di vicende successive, la agibilità non veniva rilasciata e ne derivavano contatti informali fra le parti.
La convenuta ed il coniuge oscillavano – così in citazione – fra una affermazione di non volersi impegnare in alcun modo con un contratto vincolante (dunque in frontale sfida all'articolo 1372, primo comma, primo periodo, c.c.) e, viceversa
(pagina 7 della citazione), con rassicurazioni sul buon esito dell'affare.
pagina 2 di 10 Seguivano attività di scambio orale di comunicazioni.
Infine, sempre in ricostruzione attorea, i convenuti (va ribadito: la convenuta ed il coniuge) proponevano alla odierna attrice un ritocco verso l'alto del prezzo.
Tale la ricostruzione in fatto.
In diritto, la parte attrice chiedeva di essere risarcita, per l'inadempimento avversario.
Individuava il quantum in euro 30.000,00
Si costituiva la signora CP_1
Rilevava come la notificazione fosse irregolare.
Nel merito, si confermava il preliminare invocato dalla attrice. La signora CP_1
sosteneva tuttavia come l'immobile fosse in una situazione tale da non consentire il rilascio della agibilità. Negava la propria inerzia;
avendo tentato di pervenire ad esiti di regolarizzazione del bene, in una situazione urbanistica complessa e che non era stato possibile sistemare entro il termine della condizione risolutiva.
In ogni caso, negava che vi fossero danni subiti dalla attrice.
Tali in sintesi gli atti introduttivi.
Venivano ammesse prove orali, sia ad interrogatorio sia a testimoniale. Come da verbale.
Alla udienza indicata sopra (5 giugno 2025) la causa veniva trattenuta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Della ritualità della notificazione
La notificazione è regolare, siccome effettuata alla residenza.
pagina 3 di 10 Non vi è dunque ulteriore ragione per verificare la domanda di “rimessione in termini”, come proposta dalla parte convenuta;
essendo appunto regolare la notificazione.
In ogni caso, assumendo la irritualità della notificazione, la parte convenuta ha proposto difese non utili. Infatti, non risulta avere proposto la domanda di differimento, di fronte alla sanatoria rappresentata dalla costituzione. Pertanto,
essendovi costituzione e non avendo attivato parte convenuta il rituale meccanismo di cui ad articolo 164 c.p.c., anche se la notificazione fosse stata nulla, la costituzione ha sanato tale vizio.
La parte convenuta ha poi chiesto genericamente una “rimessione in termini”, anche con indicazione specifica della norma di competenza (non dunque l'articolo 164 c.p.c.
ma l'articolo 153 c.p.c.). La richiesta di rimessione in termini deve tuttavia essere riferita ad un atto specifico, rispetto ad un termine perentorio, che sia decorso. Non
vi è tale specificazione.
Alla corta: a) la notificazione è regolare;
b) se anche fosse nulla, la costituzione ha sanato ai sensi dell'articolo 164 c.p.c., senza che parte convenuta abbia attivato meccanismi interni a tale norma;
c) la invocazione dell'articolo 153, comma secondo,
c.p.c., anche se la notificazione fosse nulla, non indica con precisione il termine perentorio vanamente trascorso.
Del contratto
Il contratto ha una redazione non del tutto felice, dal punto di vista del nitore giuridico.
Non vi è dubbio che:
a) Si tratti di un preliminare.
pagina 4 di 10 b) Il preliminare sia sottoposto alla condizione risolutiva di cui al punto 11 del contratto;
nel caso in cui non vi fosse agibilità entro il maggio 2022, tale evento è contemplato dal contratto come condizione risolutiva.
Su tale contenuto, vi è accordo fra le parti.
Occorre invece interpretare l'articolo 10 del contratto.
In alcuni punti, sembra che vi sia una obbligazione della venditrice (promittente) di far pervenire la agibilità; il che è in contraddizione con il successivo punto 11, nel quale la agibilità è invece condizione (per esattezza: il mancato ottenimento della agibilità opera come condizione risolutiva).
E' noto che, come regola generale, la condizione sospende (o risolve) ma non obbliga.
Esistono poi obbligazioni strumentali alla fase di pendenza della condizione (arg.
1358 e 1359 c.c.); tali obbligazioni non sono obbligazioni relative al contenuto del
contratto; piuttosto, sono obbligazioni che attengono al comportamento delle parti
durante la pendenza. Rimane dunque sempre chiaro che le obbligazioni in questione –
significativamente l'articolo 1358 c.c. – non sono obbligazioni dedotte in contratto;

sono obbligazioni relative alla fase di pendenza, alla correttezza delle condotte nei
confronti del futuro evento condizionale.
Nel caso di specie, deve ritenersi come le obbligazioni di cui a tale articolo 10 siano specificazione dell'articolo 1358 c.c. Nel senso che viene specificato in cosa consista il dovere di buona fede, in relazione allo specifico caso. Non è dunque solo un dovere passivo ma, anche un dovere di cercare di far ottenere la agibilità, cioè un dovere di fare in modo che non si avveri la condizione risolutiva del mancato rilascio della agibilità.
pagina 5 di 10 Non può invece ritenersi che vi sia una obbligazione di far ottenere la agibilità entro il termine per il rogito. La relativa obbligazione è dunque una specificazione
dell'articolo 1358 c.c. e rimane tutta interna a tale norma. Ne è, in altri termini, una specificazione. Non può dubitarsi che prevalga il dato della condizione, alla luce del fatto che la condizione è chiara ed esclude espressamente, per il caso di mancata regolarità urbanistica (inclusa agibilità), risarcimento, penali, oneri (ultima parte del contratto).
Si esclude dunque che la venditrice (promittente) abbia assunto una obbligazione di trasferire il bene con agibilità. La obbligazione – pur contrattuale – è nel senso che la promittente la vendita si è obbligata (con l'articolo 10 del contratto) ad operare secondo buona fede, durante la pendenza (e ciò è già nella norma) e, specificamente,
a fare in modo che non si verifichi la condizione risolutiva;
dunque, che la agibilità
pervenga entro il termine per il rogito.
Rigetto della domanda in relazione alla obbligazione di cui ad articolo 10 del contratto
Non può riconoscersi un risarcimento per interesse positivo.
Come detto, la obbligazione della convenuta era quella di operarsi affinché non si verificasse la condizione risolutiva, cioè entro il rogito fosse concessa la agibilità.
Anche la condotta più diligente della parte convenuta non avrebbe potuto impedire il verificarsi della condizione risolutiva. La vicenda sottostante, infatti, era tale che il
Comune non avrebbe potuto rilasciare l'atto abilitativo entro il rogito. Già dunque su un piano

contro

-fattuale, anche la condotta più diligente non avrebbe consentito di evitare il verificarsi della condizione risolutiva.
In secondo luogo, la parte attrice, rimettendosi alla equità, invoca danni.
pagina 6 di 10 E' noto che la liquidazione equitativa consente di ovviare alla mancanza di prova esatta (“al centesimo”) in punto a quantum del danno;
occorre però che l'an del danno sia allegato e provato. Nel caso di specie, non è indicato danno in capo alla attrice, quale danno patrimoniale. Il giudice non può utilizzare dunque la equità per liquidare un danno non identificato in punto ad an.
Rigetto della domanda in relazione ad eventuale interesse negativo
La condizione (negativa: mancata agibilità) si è verificata.
Il contratto preliminare è risolto.
Sul punto, non vi è contestazione fra le parti.
Verificatasi la condizione, la parte attrice avrebbe potuto domandare un risarcimento ai sensi dell'articolo 1337 c.c., cioè una ipotesi di responsabilità pre-
contrattuale. Naturalmente, tale tipo di responsabilità, come è noto, tutela l'interesse negativo; dunque, nel caso di specie, le energie (economiche) spese per un affare non andato a buon fine;
i costi sostenuti;
ecc.. Nel caso dell'interesse negativo
– è questa la ipotesi, poiché non vi è più contratto, risolto ex tunc – non si ha una violazione di una obbligazione contrattuale, poiché il contratto non c'è più; quanto una obbligazione di neminem laedere.
Nemmeno sotto tale prisma, può riconoscersi risarcimento alla parte attrice, per due ordini di ragioni.
In primo luogo, non vi è domanda specifica. E' pur vero che vi sono doglianze sulle energie (psicologiche) di cui è stata sottratta la attrice dottoressa;
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vi è però allegazione di eventuali perdite economiche.
Né vi è prova di esse.
pagina 7 di 10 In termini generale, non vi è dubbio che la parte attrice, per motivi nobili ben illustrati dalla difesa attorea, avesse aspettativa rispetto al bene. Può anche sostenersi come la condotta della promittente veditrice sia stata oscillante e (forse)
non comprensiva delle nobili ragioni che inducevano la attrice all'acquisto.
Si tratta tuttavia di profili non giuridici. Va rammentato come tutte le modifiche ai contratti a forma scritta debbono avere forma scritta. I rapporti fra le parti, dunque,
anche se possono avere causato frustrazioni alla attrice, non hanno portata giuridica.
Della caparra
Venuta meno la efficacia del contratto per l'evento condizionale risolutivo, la caparra va restituita nel singolo (non nel duplo, non essendovi alcun inadempimento ma solo gli effetti della risoluzione). Si tratta della regola generale civilistica: la caparra, venuto meno il contratto, è un indebito e non può predicarsi di adempimento o inadempimento di un contratto ormai inefficace. Tale regola è
peraltro confermata nel contratto, dove si parla (ultima pagina) di “semplice restituzione della caparra”.
Nessuna delle parti chiede la restituzione.
Non inganni il fatto che parte attrice chieda un risarcimento pari alla caparra. Non è
quello – la restituzione della caparra – l'oggetto della domanda;
è un risarcimento che, per coincidenza, è eguale alla caparra. La domanda attorea non è dunque di restituire la caparra.
In sintesi, nessuno chiede la restituzione della caparra;
non c'è domanda.
Essa, secondo il diritto sostanziale, va restituita. Non vi è però domanda e dunque nulla si dispone in questa sentenza, che si limita al rigetto della domanda attorea
(risarcitoria). Si ignora perché non venga chiesta la restituzione della caparra;
o pagina 8 di 10 perché già restituita (il che è possibile, poiché in alcuni atti di causa si afferma che verrà restituito l'assegno), o perché distrutto l'assegno, ovvero per altre ragioni.
In ogni caso, mancando domanda specifica hinc inde, non può disporsi condanna a restituzione della caparra.
Di eventuali proroghe al preliminare
Parte attrice, in alcuni atti, si duole della circostanza che la parte convenuta sembrava, in alcune parti della corrispondenza, consentire una proroga.
Si tratta di legittime aspirazioni della parte attrice ma, sul piano contrattuale, non si
è realizzata alcuna fattispecie di proroga, che richiedeva contratto scritto. Era poi diritto della convenuta non concedere proroghe;
ovvero proporre modifiche contrattuali migliorative (per sé). In breve, scaduto il termine della condizione e risolto il contratto, ben sarebbe stato possibile stipulare nuovo patto;
il che non è
avvenuto, semplicemente.
Delle spese di lite
Seguono la soccombenza.
Occorre disporre compensazione per un mezzo.
Da un canto, vi è il caso tipico di soccombenza reciproca;
nel senso che parte convenuta è soccombente in punto alla (infondata) questione della notificazione.
In secondo luogo, C. costit. 77 del 2018 consente anche compensazione per cause diverse da quelle tipiche. Nel caso di specie, si deve ritenere presente tale situazione.
Infatti, va rilevato come vi sia stata una redazione contrattuale non felice;
una interlocuzione caratterizzata da “alti e bassi”; una situazione amministrativa non limpida. Insieme di circostanza che integrano la fattispecie enucleata da C. costit. 77
cit. (oltre alla reciproca soccombenza parziale). Infine, nella larga discrezionalità che pagina 9 di 10 assiste il giudice in punto a spese di lite, si debbono apprezzare i nobili motivi che avevano spinto la attrice ad avviarsi a questa compra-vendita.
Poiché il nucleo della soccombenza rimane in capo a parte attrice, la compensazione non può tuttavia essere integrale.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla causa che reca numero 12492/2023;
ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1. RESPINGE la domanda attorea.
2. DISPONE compensazione delle spese di lite per un mezzo.
3. CONDANNA parte attrice al pagamento di un mezzo delle spese di lite in favore di parte convenuta;
spese di lite che si liquidano nell'intero (dunque dovuto un mezzo di quanto in appresso) in: euro 7.400,00 per compensi;
spese generali pari al quindici per cento della somma che immediatamente precede.
Infine, IVA e Cassa professionale secondo il regime fiscale e previdenziale di competenza.
Sì deciso in Bologna nella residenza del Tribunale alla via Farini numero 1, il giorno
11 giugno 2025
Il giudice dott. Marco D'Orazi
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