N. R.G. 5505/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa Simona
Gambacorta ha pronunciato la seguente
SENTENZA NON DEFINITIVA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5505/2023 promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio degli avv.ti Fabrizio Parte_1 C.F._1
Tarocco, Stefania Verdesca e Enrico Debernardi, elettivamente domiciliato presso lo studio dei difensori in Torino, corso Galileo Ferraris n. 43
ATTORE contro
(C.F. , con il patrocinio degli avv.ti Pier Controparte_1 C.F._2
Rosario Montegrosso ed Elena Maria Cirillo, elettivamente domiciliato presso lo studio dei difensori in Torino, via Antonio Cantore n. 3
CONVENUTO contro
(C.F. ), (C.F. Controparte_2 C.F._3 CP_3
) e (C.F. ) con C.F._4 Controparte_4 C.F._5 il patrocinio dell'avv. Elena Maria Cirillo, elettivamente domiciliati presso lo studio del difensore in Torino, via Antonio Cantore n. 3
TERZI CHIAMATI
Contro
(C.F. ) con il patrocinio Simona OC, Controparte_5 C.F._6
presso il cui studio è elettivamente domiciliata in Torino, via Casalis n. 51
TERZA CHIAMATA
pagina 1 di 16 Oggetto: scioglimento di comunione
CONCLUSIONI
Per l'attore: Nel merito,
A) Con riferimento alla divisione dei due immobili:
- in via principale, ordinare lo scioglimento della comunione sul locale commerciale sito in corso Svizzera 29, identificato al NCEU del Comune di Torino al Foglio 71, Mappale
1566, Subalterno 2 e sul capannone industriale sito in via Valprato 57, identificato al
NCEU del Comune di Torino al Foglio 51, Mappale 1237, Subalterno 2 e, per l'effetto, attribuire a la proprietà esclusiva del locale commerciale sito in corso Parte_1
Svizzera 29, identificato al NCEU del Comune di Torino al Foglio 71, Mappale 1566,
Subalterno 2, dichiarando tenuto e condannando il signor al Controparte_1 pagamento dell'importo di euro 4.690,00 a titolo di conguaglio;

- in via subordinata, per il caso di assegnazione dell'intera proprietà di entrambi gli immobili a ed eventualmente anche agli altri beneficiari del fondo Controparte_1
patrimoniale, condannare e gli altri beneficiari del fondo patrimoniale Controparte_1
a pagare a un importo corrispondente al 20% del valore di entrambi gli Parte_1
immobili, quantificabile in misura non inferiore a euro 57.540,00, oltre a interessi dalla data di notifica della domanda giudiziale fino al saldo, condizionando l'efficacia dell'assegnazione al pagamento di tale importo;

- in via ulteriormente subordinata, ordinare la vendita di entrambi gli immobili e ripartire il ricavato della stessa fra le parti in misura proporzionale alle rispettive quote.
B) Con riferimento ai rapporti di credito-debito fra le parti:
Con riferimento ai proventi derivanti dall'immobile di corso Svizzera,
- dichiarare tenuto e condannare al pagamento, in favore di Controparte_1 Parte_1
di un importo corrispondente al 20% della differenza fra i canoni di locazione
[...] generati dall'immobile di corso Svizzera e l'importo restituito alla banca mutuante e quantificabile, fino alla data di notifica della domanda giudiziale in misura non inferiore a
20.443,20 euro, e dalla data di notifica della domanda giudiziale alla data odierna in misura non inferiore a ulteriori 2.730,00 euro, nonché al pagamento del 20% dei canoni di locazione generati dal suddetto immobile fino al passaggio in giudicato della sentenza di divisione;
il tutto oltre agli interessi al tasso legale dal dì del dovuto alla data di notifica della domanda giudiziale e agli interessi ex art. 1284, 4° comma, c.c. fino al saldo;

Con riferimento ai proventi derivanti dall'immobile di via Valprato,
pagina 2 di 16 - in via principale, dichiarare tenuto e condannare al pagamento, in Controparte_1
favore di di un importo corrispondente al 20% della differenza fra i Parte_1 canoni di locazione effettivamente generati dall'immobile di via Valprato e l'importo restituito alla banca mutuante, quantificabile in misura non inferiore a 653,76 euro, oltre a interessi legali dal dì del dovuto alla data di notifica della domanda giudiziale e agli interessi ex art. 1284, 4° comma, c.c. fino al saldo;

- sempre in via principale, dichiarare tenuto e condannare al Controparte_1
risarcimento del danno subito da per il mancato percepimento della Parte_1 propria quota dei canoni di locazione dell'immobile di via Valprato, risarcimento quantificabile, per il periodo compreso fra il 19.10.2015 e la data di notifica della domanda giudiziale in misura non inferiore a 16.880,00 euro o nella diversa misura determinanda in corso di causa, e per il periodo compreso fra la data di notifica della domanda giudiziale e la data odierna in misura non inferiore a ulteriori 4.600,00 euro o nella diversa misura determinanda in corso di causa, nonché al risarcimento del danno derivante dal mancato percepimento dei canoni di locazione fino al passaggio in giudicato della sentenza di divisione;

- in via subordinata, dichiarare tenuto e condannare a corrispondere Controparte_1
a un indennizzo pari al minor importo fra l'impoverimento subito da Parte_1
e l'arricchimento conseguito da a partire dal Parte_1 Controparte_1
23.12.2019 e fino al passaggio in giudicato della sentenza di divisione. Il tutto oltre alla rivalutazione e agli interessi legali dal dì del dovuto fino all'avvio del giudizio e agli interessi ex art. 1284, 4° comma, c.c. fino al saldo.
In via di estremo subordine,
- condannare al pagamento, in favore, di Controparte_1 Parte_1 dell'importo di euro 6.986,96, oltre a interessi legali dal dì del dovuto fino all'avvio del giudizio e agli interessi ex art. 1284, 4° comma, c.c. fino al saldo.
In ogni caso, ordinare a di rendere il conto dei canoni di locazione Controparte_1
generati dagli immobili per cui è causa dal mese di febbraio 2015 fino a oggi.
In via istruttoria (omissis)
Per il convenuto: A) disporre la divisione della comunione esistente tra le parti, previe le necessarie operazioni e la formazione del compendio e delle quote, previo accertamento delle spese effettuate a favore della comunione e dei crediti e debiti, anche mediante
pagina 3 di 16 compensazione, di ciascun condividente verso la comunione o verso l'altro condividente in dipendenza dei rapporti di comunione;

B) procedersi quindi all'assegnazione in base alle quote, come sopra calcolate, a ciascuno in forza dei titoli di proprietà (80% , ; Parte_2 CP_1 Persona_1
C) respingere in ogni caso ogni avversaria pretesa e mandarne il convenuto assolto.
Con ogni pronuncia consequenziale e di legge.
Con il favore delle spese di lite e di mediazione.
Per i terzi chiamati e : I sigg. Controparte_2 CP_4 CP_3
, e impregiudicata ogni Controparte_2 CP_3 Controparte_4
tutela del Fondo Patrimoniale, si associano alla conclusioni formulate dal convenuto
. Con il favore delle spese Controparte_1
Per la terza chiamata : Nel merito: Controparte_5
- A) pronunciare lo scioglimento della comunione tra le parti sui beni immobili
- B) accertare e dichiarare l'esistenza dei diritti di prelazione a favore di Controparte_5 in forza dell'ipoteca legale iscritta sugli immobili oggetto di divisione e del pignoramento immobiliare, descritta nel presente atto e costituita nei confronti del debitore Parte_1

[...]
- C) procedere alla divisione immobiliare dei beni oggetto di comunione di cui sono comproprietari tutte le parti indicate nell'atto introduttivo del giudizio, disponendo, in caso di divisibilità degli immobili in lotti, l'assegnazione degli stessi alle parti, nei modi che il
Giudice riterrà opportuno, con ordine di trasferimento dell'ipoteca iscritta da
[...]
sui lotti assegnati in proprietà esclusiva al , col grado CP_5 Parte_1 derivante dalla originaria iscrizione e con possibilità dell'esponente, di far valere le proprie ragioni anche su eventuali conguagli in denaro riconosciuti in favore del signor
e sulle eventuali accertande ragioni di credito vantate dalla predetta nei Parte_1
confronti degli altri condividenti, fino alla concorrenza delle somme dovute e con riserva di successiva ulteriore precisazione al tempo della corresponsione, in forza dei diritti di prelazione determinati dall'iscrizione ipotecaria descritta in narrativa
- D) in caso di indivisibilità degli immobili, procedere alla divisione immobiliare mediante la vendita degli stessi, secondo le modalità che indicherà il Giudice ed assegnare
[...]
, ex art. 2825 4° comma c.c., il corrispettivo della quota del ricavato della CP_5
vendita di spettanza del signor , maggiorato delle eventuali accertande Parte_1 ragioni di credito vantate da quest'ultima nei confronti degli altri condividenti, fino alla
pagina 4 di 16 concorrenza delle somme dovute all'esponente e con riserva di successiva ulteriore precisazione al tempo della corresponsione, in forza dei diritti di prelazione determinati dall'iscrizione ipotecaria descritta in narrativa
- E) in subordine, sempre in caso di indivisibilità degli immobili, procedere alla divisione immobiliare mediante l'attribuzione degli immobili in proprietà esclusiva a favore di uno o più comproprietari differenti dal signor ed assegnare all'esponente, ex Parte_1
art. 2825 4° comma c.c., il controvalore della quota, destinato al signor Parte_1
in luogo dei beni in natura, maggiorato delle eventuali accertande ragioni di credito vantate da quest'ultima nei confronti degli altri condividenti, fino alla concorrenza delle somme dovute all'esponente e con riserva di successiva ulteriore precisazione al tempo della corresponsione, in forza dei diritti di prelazione determinati dall'iscrizione ipotecaria descritta in narrativa
- F) in via di ulteriore subordine procedere con la divisione in natura dei beni oggetti di comunione;

- G) in ogni caso, senza pregiudizio dei diritti dell'esponente
- In punto compensi e spese di lite: dichiarare tenuti e condannare le parti attrici e le altre parti convenute, in solido tra loro, ex art. 1113 c.c., in prededuzione sul prezzo ricavando dalla vendita, alla refusione delle spese e dei compensi di lite dell'esponente.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1) Breve sintesi dei fatti di causa e dello svolgimento del giudizio
La presente causa è stata introdotta con atto di citazione notificato da a Parte_1
in data 23.2.2023, dunque il giudizio non è soggetto alle norme di Controparte_1
procedura introdotte d. lgs. 149/2022, fatta eccezione per quelle di immediata applicazione ai sensi del medesimo d. lgs. e del c.d. correttivo d. lgs. n. 164/2024.
premesso di essere comproprietario con di un Parte_1 Controparte_1
immobile in Torino, corso Svizzera n. 29 e di altro immobile in Torino, via Valprato n. 57 per le rispettive quote del 20% e dell'80%, ha chiesto lo scioglimento della comunione, ha proposto domanda di rendiconto ai sensi dell'art. 263 c.c. ed ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di somme.
Con riferimento a tali ultime due domande, ha esposto che i due immobili erano sempre stati locati a terzi sin dal loro acquisto, avvenuto mediante accensione di mutuo. I ratei di mutuo venivano addebitati sul conto n. 35681 (poi divenuto 7063) presso la banca
[...]
e sul medesimo conto venivano versati i canoni di locazione pagati dai CP_6
pagina 5 di 16 conduttori. I versamenti dei canoni si erano interrotti a gennaio 2015 e a settembre 2015 il conto era stato chiuso. Da tale momento l'attore non aveva più saputo nulla in merito alla gestione degli immobili, portata avanti dal solo che si comportava come CP_1 unico dominus. Poiché l'attore non aveva mai percepito nulla dalla locazione degli immobili, ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento della differenza tra la quota parte del mutuo cui era tenuto e la quota parte delle somme riscosse per canoni di locazione fino a gennaio 2015, a cui aveva diritto in quanto comproprietario. Con riguardo al periodo successivo a gennaio 2015 ha svolto domanda di rendiconto, poiché i canoni di locazione non erano più stati versati sul conto n. 7063 (chiuso pochi mesi dopo) ed erano stati incamerati unilateralmente dal convenuto.
Si è costituito in giudizio , il quale ha dedotto che i due immobili Controparte_1 erano stati acquistati nell'ambito dell'attività commerciale svolta dalle parti, che erano stati soci nella CIT – Centro Idrotermica Torino s.r.l. (da cui era uscito nel 2019) Pt_1
ed erano tuttora soci nella il convenuto aveva interamente Controparte_7
sostenuto il costo di acquisto dei due immobili in comunione, sia con riferimento al prezzo che agli onorari per gli atti notarili di compravendita e mutuo, pertanto, sottraendo al costo complessivo dell'operazione il ricavato dalle locazioni ne risultava un credito a favore del;
questi aveva altresì pagato le spese generate nel corso degli anni CP_1
dai due immobili, in corso di quantificazione;
nel periodo in cui gli immobili non erano stati
Co locati, i ratei del mutuo erano stati pagati dal conto della CIT o della e nel periodo in
Co cui l'immobile era stato locato alla il canone era stato pagato con gli utili della società non percepiti dal . Il convenuto si è quindi associato alla domanda di divisione, CP_1
previo accertamento delle spese effettuate a favore della comunione e dei crediti e debiti di ciascun condividente in dipendenza dei rapporti di comunione;
ha chiesto, altresì, il rigetto di ogni altra pretesa dell'attore.
E' stata licenziata consulenza tecnica d'ufficio sugli immobili, all'esito della quale il giudice ha disposto l'integrazione del contraddittorio nei confronti di , Controparte_5
che ha pignorato la quota di comproprietà di e di Parte_1 Controparte_2
e , beneficiari del fondo patrimoniale costituito da CP_4 CP_3 CP_1
sulla sua quota di comproprietà.
[...]
I terzi chiamati in causa si sono costituiti in giudizio rassegnando le conclusioni riportate in epigrafe.
pagina 6 di 16 All'udienza dell'11.2.2025, previa concessione dei termini minimi di cui all'art. 190 c.p.c., la causa è stata trattenuta in decisione sulle domande concernenti i rapporti di dare – avere tra le parti in grado di influenzare il futuro progetto di divisione e la determinazione dei conguagli.
2) Le pretese economiche dell'attore derivanti dalla locazione degli immobili
Oltre alla domanda di scioglimento della comunione in senso stretto, sono state proposte domande aventi ad oggetto rivendicazioni economiche relative alla gestione degli immobili in comunione. Si è ritenuto opportuno decidere preliminarmente tali domande con sentenza parziale, prima di procedere alla divisione degli immobili, poiché i rapporti di dare – avere tra le parti relativi alla comunione si riflettono sulla futura formazione delle porzioni e determinazione dei relativi conguagli.
L'attore, premesso di non aver mai percepito nulla dalla locazione degli immobili e di non aver mai operato sul conto cointestato su cui venivano versati i canoni, ha innanzitutto chiesto la condanna del convenuto al pagamento della differenza tra la quota parte
(20%) del mutuo acceso per l'acquisto degli immobili e la quota parte (20%) dei canoni di locazione a lui spettanti, questo fino a gennaio 2015, poiché da questo momento in poi i canoni non sarebbero più stati versati sul conto cointestato, estino a settembre 2015 con un saldo attivo di € 2.230,88 (cfr. estratto conto 2015). Per il periodo successivo è stata proposta domanda di rendiconto, sul presupposto che gli immobili siano stati gestiti unilateralmente dal convenuto.
A fronte delle suddette pretese attoree, il convenuto, nella comparsa di costituzione e risposta, ha fornito un resoconto della gestione non contestato dall'attore con riguardo ai canoni percepiti ed alle somme pagate per il mutuo.
Il resoconto relativo ai canoni di locazione riscossi ed alle somme pagate per il mutuo è il seguente:
● per corso Svizzera: € 170.400,00 totale percepito fino al 30.4.2023; € 68.184,00 costo complessivo del mutuo;

● per via Valprato: € 153.900,00 totale percepito fino al 31.5.2018; € 150.631,20 costo complessivo del mutuo.
Il convenuto non ha contestato che l'attore non abbia mai percepito nulla a titolo di canoni di locazione né la circostanza che lo stesso non abbia mai compiuto operazioni sul conto comune, estinto con un saldo attivo di € 2.230,88 (dunque può dirsi pagina 7 di 16 incontestato che i canoni siano stati incamerati per intero dal ), tuttavia ha CP_1 resistito alla pretesa dell'attore deducendo:
A) di aver pagato da solo e per intero il prezzo degli immobili, sia con riguardo alla caparra, sia con riguardo a somme versate in contanti, sia con riguardo al pagamento delle rate del mutuo, sia con riguardo ai costi degli atti notarili;

B) di aver sostenuto in via esclusiva le spese generate dagli immobili negli anni;

C) che nei periodi in cui gli immobili non erano locati, i ratei del mutuo venivano pagati Co dal conto della o della CIT;

Co D) che i canoni pagati dalla pervenivano dagli utili ed emolumenti spettanti al che lo stesso non percepiva. CP_1
Sul punto A): in primis, i pagamenti affermati dal convenuto devono ritenersi contestati dall'attore, che nella prima memoria ha scritto: “ribadisce la contestazione dei conteggi effettuati dalla controparte… ricorda di avere anch'egli partecipato alle spese sostenute al momento dell'acquisto… non vi è alcuna prova della dazione dell'importo di euro
10.329,14 / 69.000,00 che sarebbe stato pagato in contanti….”.
Posta la contestazione dell'attore, i pagamenti allegati dal convenuto non possono considerarsi provati. Nello specifico: i pagamenti in contanti non sono provati (sui capitoli di prova 2 e 3 della memoria n. 2 del convenuto si ribadisce quanto osservato con ordinanza 23.11.2023, oltre a rilevarsi la genericità dei capi per come dedotti); i pagamenti delle caparre risultano effettuati con assegni emessi dalla (e quindi CP_7
da un soggetto giuridico diverso, docc. 7 e 9 convenuto); circa le spese notarili, sono state prodotte solo le fatture ma non documenti comprovanti pagamenti provenienti dal solo (docc. 8 e 10 convenuto); circa il mutuo, è incontestato che i canoni di CP_1
locazione venissero versati sullo stesso conto su cui venivano addebitati i ratei di mutuo e che i primi siano stati superiori ai secondi in base agli stessi conteggi del convenuto, pertanto, in assenza di allegazioni circa ammontare e provenienza di altra provvista sul conto, deve concludersi che il mutuo sia stato pagato con i proventi delle locazioni e dunque non con risorse proprie del . CP_1
Ma anche a prescindere dal profilo probatorio relativo ai pagamenti, se il CP_1
avesse pagato con propri denari il prezzo degli immobili (acconti) e le spese connesse anche per la quota del sarebbe configurabile, per la parte del la Pt_1 Pt_1 fattispecie di cui all'art. 1180 c.c. e, ammettendo l'applicabilità dell'art. 1203 n. 3)
(surrogazione legale), il avrebbe avuto un credito verso il che, tuttavia, CP_1 Pt_1
pagina 8 di 16 deve ritenersi prescritto, come tempestivamente eccepito dall'attore, poiché la compravendita dell'immobile di corso Svizzera risale al 2001 (doc. 1 attore) e quella dell'immobile di via Valprato al 2005 (doc. 3 attore).
Non può condividersi la tesi di parte convenuta – invero non del tutto chiara - secondo cui, parrebbe di capire, il termine di prescrizione dovrebbe iniziare a decorrere solo dalla proposizione della domanda di rendiconto proposta unitamente alla domanda di divisione. A tal proposito deve osservarsi che il rendiconto (che opera esclusivamente in relazione a determinati, specifici rapporti giuridici, tra cui la comunione ai sensi dell'art. 723 c.c.) ha come presupposto una gestione / amministrazione di beni altrui (cfr. Cass. n.
18857/2018; n. 27591/2024), pertanto non possono farsi rientrare in tale istituto le spese finalizzate all'acquisto degli immobili, non trattandosi di spese legate alla gestione ed amministrazione degli immobili in comunione. L'eventuale credito derivante da tali spese, come sopra detto, troverebbe fondamento nella surrogazione legale ai sensi dell'art. 1203 n. 3) c.c. e sarebbe prescritto per il decorso di oltre dieci anni dal pagamento per un debito altrui.
Né può ravvisarsi alcuna volontà di rinunciare alla prescrizione ai sensi dell'art. 2937 ultimo comma c.c., non essendo individuabile un comportamento del da cui tale Pt_1 volontà abdicativa sia desumibile “in modo assoluto ed inequivoco” (cfr. Cass.
24263/2023); sicuramente a tale scopo non rilevano i documenti citati dal convenuto
(doc. 12 convenuto, doc. 6 attore), poiché il primo contiene esclusivamente la richiesta stragiudiziale di divisione e rendiconto inviata dal legale prima di promuovere il giudizio, il secondo evidenzia che la prescrizione era già stata eccepita in sede di mediazione.
Sul punto B): va premesso che, sebbene possa presumersi che un immobile generi delle spese, ciò non esime il comproprietario che affermi di aver anticipato spese nell'interesse della comunione e che intenda ottenerne il rimborso dall'onere di provare tali spese nell'an e nel quantum e di provare di aver sostenuto gli esborsi con propri denari.
Ora, nella comparsa di costituzione e risposta le spese di gestione sono state solo genericamente dedotte, senza nessun dettaglio né quantificazione. Nella prima memoria ha elencato, anche in tal caso genericamente e senza supporto documentale, CP_1
€ 3.883,00 per spese di Condominio e manutenzione corso Svizzera, € 1.283,96 per registrazione contratti corso Svizzera, € 6.136,00 per spese di manutenzione, passo carraio e registrazione contratti via Valprato.
pagina 9 di 16 Per dare la prova delle suddette spese, il convenuto rimanda agli allegati 15 e 16 alla seconda memoria che, tuttavia, contengono una serie disparata di documenti (F24, fatture, contabili di bonifico, bollettini postali), taluni, peraltro, riferibili alla CIT s.a.s. ovvero a . Tenuto conto della genericità a monte delle allegazioni di cui Controparte_2
in prima memoria ed in assenza di espliciti, puntuali collegamenti tra voci di spesa e i plurimi documenti, questi ultimi non possono costituire idonea prova delle asserite spese
(che restano indeterminate nell'an e nel quantum) e della circostanza che le stesse siano state affrontate con denari riconducibili in via esclusiva al convenuto, a maggior ragione considerando la sovrapposizione tra comunione e rapporti societari;
fatta eccezione per gli importi spontaneamente riconosciuti dall'attore per spese di registrazione dei contratti di locazione (€ 256,79 quale quota parte per corso Svizzera;
€ 67,80 quale quota parte per via Valprato).
Per le spese condominiali vale, altresì, l'argomento eccepito dall'attore per cui il contratto di locazione prevede che le spese condominiali siano a carico del conduttore, di cui non
è stata dedotta dal convenuto un'inadempienza né, d'altra parte, è stata sostenuta la riferibilità delle spese a manutenzione straordinaria a carico della proprietà.
Sul punto C): il convenuto ha dedotto, genericamente, che nei periodi in cui gli immobili Co non erano locati, i ratei del mutuo venivano pagati dal conto della o della CIT.
Nessuna prova è stata data di tale affermazione mentre, come visto sopra, è provata la percezione di canoni di locazione in misura superiore ai ratei di mutuo, rispettivamente accreditati ed addebitati sul medesimo conto corrente. Peraltro, eventuali pretese restitutorie dovrebbero essere fatte valere dalle società.
Co Punto D): sostiene il convenuto che i canoni pagati dalla pervenivano dagli utili ed emolumenti spettanti al che lo stesso non percepiva. Anche questa CP_1
affermazione è rimasta del tutto indimostrata (il doc. 11 convenuto è di formazione unilaterale) e, in ogni caso, eventuali pretese restitutorie del dovrebbero CP_1
essere fatte valere nei confronti della società che si è avvantaggiata degli asseriti mancati pagamenti al , utilizzati per saldare il canone dell'immobile condotto in CP_1
locazione dalla società.
3) La domanda risarcitoria formulata dall'attore in prima udienza
A seguito delle difese svolte dal convenuto nella comparsa di costituzione, con particolare riguardo al rendimento dei conti relativi all'immobile di via Valprato, l'attore, in prima udienza (e dunque tempestivamente), ha formulato domanda risarcitoria e in pagina 10 di 16 subordine di arricchimento senza causa per mancato introito di canoni di locazione adeguati ai valori di mercato, in relazione, nello specifico, ai seguenti periodi: 19.10.2025
– 6.2.2017 in cui l'immobile è stato locato alla società CIT al canone di € 100,00 mensili;

6.2.2017 – 31.5.2018 in cui l'immobile è stato locato alla società CIT al canone di €
500,00 mensili;
dal 23.7.2019 ad oggi, in cui l'immobile è stato concesso in comodato gratuito alla società CIT.
Per i periodi antecedenti al 23.12.2019 (data di esclusione del dalla CIT), può Pt_1
osservarsi che del canone inferiore al valore di mercato si è avvantaggiato indirettamente anche l'attore, socio della CIT sino a questa data.
Più in generale (dunque anche per il periodo successivo al 23.12.2019), può osservarsi che, ai sensi dell'art. 1105 c.c. in materia di comunione, “Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune”. La norma prevede, altresì, la possibilità di ricorrere all'autorità giudiziaria se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o se la deliberazione adottata non viene eseguita.
Nel caso di specie, non risulta che al pari del titolare del potere di Pt_1 CP_1
amministrare gli immobili, abbia esercitato i suoi poteri di comproprietario ed amministratore, ad es. ricercando altri soggetti interessati alla locazione ad un canone superiore, sollecitando deliberazioni su tale oggetto, opponendosi agli atti gestori del ritenuti pregiudizievoli. Emerge, al contrario, un atteggiamento di totale inerzia CP_1 dell'attore. Va poi considerata la commistione tra rapporti societari e comunione (si rammenti che è stato socio della CIT fino al 23.12.2019 ed è tuttora socio della Pt_1
Co
); tale duplicità di rapporti tra le parti deve ritenersi abbia condizionato scelte gestorie e condotte dei comproprietari nel caso specifico, dovendo le stesse uniformarsi anche a valutazioni di convenienza per le due società e per l'attività imprenditoriale valutata nel suo complesso.
Le considerazioni che precedono impediscono di riconoscere un diritto al risarcimento del danno per mancato introito di canoni di locazione così come un arricchimento senza causa, mancando, a monte, la prova di un comportamento qualificabile come illecito da parte del per i motivi detti o venendo comunque in rilievo un comportamento CP_1 del rilevante ai sensi dell'art. 1227 comma 2 (potendo le difese svolte sul punto Pt_1
dal , che ha eccepito la colpevole inerzia del essere giuridicamente CP_1 Pt_1 inquadrate in tale disposto normativo). Quanto all'arricchimento senza causa, può
pagina 11 di 16 aggiungersi che il supposto ingiustificato arricchimento sarebbe in ogni caso andato a beneficio della società conduttrice, con conseguente carenza di legittimazione passiva del . CP_1
4) Conclusioni sui rapporti di dare - avere tra le parti
Concludendo sui rapporti di dare - avere tra le parti, alla luce della trattazione che precede, deve essere riconosciuto un credito dell'attore pari al 20% della differenza tra canoni di locazione e ratei di mutuo.
Con riguardo a corso Svizzera, la differenza tra canoni percepiti fino al 30.4.2023 e somme pagate per il mutuo è pari ad € 102.216,00 di cui il 20% è pari a € 20.443,20; per via Valprato la differenza è pari ad € 3.268,80, di cui il 20% è pari a € 653,76.
Può dunque essere accertato un credito dell'attore verso il convenuto per canoni di locazione per corso Svizzera fino al 30.4.2023 pari a € 20.186,41 (al netto della compensazione con € 256,79 per spese registrazione); e per via Valprato pari ad €
585,96 (al netto della compensazione con € 67,80 per spese registrazione). Per corso
Svizzera devono essere riconosciuti anche i canoni da maggio 2023 ad oggi, posto che vi è domanda e dalla perizia risulta che il contratto di locazione con “Yo Yougurt di
Desogus Tiziana” è stato prorogato fino a tutto il 31.12.2028 per il canone di € 650,00 mensili. Del resto, sul punto, non risultano contestazioni del convenuto, nemmeno nella memoria di replica, dopo che nella comparsa conclusionale, ha effettuato una Pt_1
quantificazione del dovuto per canoni successivi a quelli indicati nella comparsa di costituzione. Dunque, da maggio 2023 a marzo 2025 incluso si computano n. 23 mensilità per totali € 14.950,00, il cui 20% è pari ad € 2.990,00.
Non sono stati provati crediti del convenuto verso l'attore.
Non è configurabile un diritto al risarcimento del danno in favore dell'attore.
Considerato che il giudizio deve andare avanti per la divisione, appare opportuno limitare la presente sentenza non definitiva ad una pronuncia di accertamento, senza statuizioni di condanna che vengono eventualmente riservate alla sentenza definitiva.
5) Considerazioni relative alla domanda di divisione con riferimento al fondo patrimoniale ed al pignoramento trascritto da Controparte_5
Circa la domanda di divisione, per cui la causa deve proseguire, prima della rimessione sul ruolo è opportuno fare delle precisazioni relativamente alla posizione dei beneficiari del fondo patrimoniale ed alla creditrice che ha pignorato la quota dell'attore,
[...]
. CP_5
pagina 12 di 16 Per quanto concerne i primi, nella comparsa conclusionale hanno scritto: “si dubita che si possa procedere a divisione degli immobili perché ciò comporterebbe comunque un pregiudizio delle ragioni del fondo stesso”.
Ora, tale affermazione è prima di tutto in contraddizione con le conclusioni assunte sin dall'inizio dai terzi chiamati, che hanno dichiarato di associarsi alle conclusioni del convenuto e quindi alla domanda di divisione. Controparte_1
In secondo luogo, ad avviso della giudicante, la presenza di un fondo patrimoniale, costituito dal convenuto sulla sua quota di comproprietà degli immobili (atto del
27.12.2010 allegato alla memoria di replica dei terzi chiamati), non è di ostacolo allo scioglimento della comunione.
I beneficiari del fondo patrimoniale sono stati chiamati in giudizio per mere ragioni di integrità del contraddittorio ai sensi dell'art. 1113 comma 2 c.c., affinché la divisione sia loro opponibile e possano esercitare un controllo sulla correttezza delle operazioni di divisione.
La disciplina del fondo patrimoniale di cui agli artt. 167 e ss. c.c. determina la creazione di un vincolo di destinazione sui beni conferiti che rileva, in particolar modo, nei rapporti con i creditori, i quali non possono aggredire in via esecutiva i beni del fondo per obbligazioni estranee ai bisogni della famiglia, ipotesi che qui non viene in rilievo.
L'art. 169 c.c., nell'elencare gli atti che non si possono compiere se non con il consenso di entrambi i coniugi, non indica lo scioglimento della comunione e del resto non può ammettersi che l'iniziativa di un comproprietario di costituire un fondo patrimoniale sulla sua quota vada a sopprimere il diritto potestativo di chiedere lo scioglimento della comunione spettante all'altro comunista.
Nel caso specifico, nell'atto di costituzione del fondo patrimoniale è previsto che la proprietà resti in capo agli attuali proprietari (dunque per il 20% e per Pt_1 CP_1
l'80%), ai quali, quindi, non è precluso di chiedere la divisione.
D'altro canto, con la divisione il comproprietario che ha costituito il fondo patrimoniale sulla sua quota diviene assegnatario di beni in natura o di un equivalente monetario corrispondenti al valore della stessa quota, che potranno essere destinati ai bisogni della famiglia, senza pregiudizio, dunque, per le ragioni del nucleo familiare.
Poiché, come detto, la proprietà dei beni del fondo è rimasta in capo ai soli e Pt_1
, i terzi chiamati beneficiari del fondo in alcun modo potranno essere interessati CP_1
pagina 13 di 16 dalle operazioni di divisione in senso stretto, in particolar modo per quanto concerne il pagamento dei conguagli.
Con riguardo al pignoramento effettuato da sulla quota di Controparte_5 Parte_1
l'attore ha sottolineato che il pignoramento è stato trascritto in data successiva
[...]
alla trascrizione della domanda giudiziale di divisione;
in particolare, nella comparsa conclusionale, ultima pagina, si legge: “la domanda di divisione è stata trascritta prima della trascrizione del pignoramento, con la conseguenza che la pronuncia di divisione dovrebbe prevalere sul vincolo di indisponibilità derivante dal pignoramento” (nello specifico, la domanda di divisione è stata trascritta in data il 10.3.2023, il pignoramento il
27.4.2023, mentre in data 29.5.2024, dunque sempre successivamente al pignoramento,
è stata iscritta ipoteca giudiziaria in favore di ). Controparte_5
Quanto scritto da parte attrice non è condivisibile. Secondo costante giurisprudenza di legittimità, infatti, la trascrizione della domanda di divisione, oltre che per gli effetti previsti dall'art. 1113 c.c., è richiesta ai fini della continuità di cui all'art. 2650 c.c. (cfr. Cass. n.
6228/2023, ma anche n. 2800/1985 e n. 821/2000). Si legge altresì in Cass. n. 821/2000:
“La trascrizione della domanda di divisione è richiesta ai soli fini dell'osservanza dell'onere della continuità (…) La trascrizione della domanda di divisione (art. 2646 c.c.), infatti, non è richiesta per il conseguimento degli effetti di cui all'art.2644 c.c., ma unicamente in ossequio al principio della continuità delle trascrizioni, per effetto della quale le cose assegnate al condividente vanno riconosciute, ma non esclude ogni effetto riguardo ai terzi che tale quota hanno successivamente acquistato e trascritto. La trascrizione è, cioè, prevista dalla legge ai fini di cui all'art. 1113 c.c. che riguardano il diritto ad intervenire (è richiesto che devono essere chiamati) ed a proporre opposizione”.
L'art. 2646 comma 2 c.c. in effetti prescrive: “Si devono pure trascrivere la domanda di divisione giudiziale e l'atto di opposizione indicato dall'art. 1113 c.c., per gli effetti ivi enunciati”.
Dunque la trascrizione della domanda giudiziale di divisione è richiesta per gli effetti dell'art. 1113 c.c. (intervento nel giudizio di divisione ed eventuale opposizione da parte dei creditori iscritti anteriormente ed aventi causa) e per la continuità delle trascrizioni ai sensi dell'art. 2650 c.c., ma non per gli effetti di cui all'art. 2644 c.c. Ciò significa che la trascrizione della domanda di divisione non determina l'inefficacia, verso colui che ha trascritto, di diritti acquisiti da terzi in base a trascrizioni o iscrizioni successive.
pagina 14 di 16 Del resto, con specifico riguardo al pignoramento, l'art. 2915 comma 2 prevede: “Non hanno del pari effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell'esecuzione gli atti e le domande per la cui efficacia rispetto ai terzi acquirenti la legge richiede la trascrizione, se sono trascritti successivamente al pignoramento”, ma come visto la trascrizione della domanda di divisione non è prevista per l'efficacia rispetto ai terzi ai sensi dell'art. 2644 c.c.
Sulla base delle suddette coordinate normative, il fatto che la trascrizione del pignoramento e l'iscrizione dell'ipoteca siano successivi alla trascrizione della domanda giudiziale non determina che pignoramento e ipoteca siano inopponibili al condividente
Pt_1
potrà dunque soddisfare le sue ragioni creditorie verso il senza Controparte_5 Pt_1 che rilevi l'anteriorità della trascrizione della domanda giudiziale di divisione. Potrà trovare applicazione l'art. 2825 c.c. e in ogni caso si riserva al prosieguo il coordinamento tra il presente giudizio e la procedura esecutiva pendente.
6) Rimessione sul ruolo
A questo punto la causa va rimessa sul ruolo per andare avanti con la divisione. Dovrà in primo luogo essere affrontata la questione della regolarità edilizia e catastale degli immobili trattata nella perizia, preliminare a qualsiasi forma di divisione. Dovranno altresì essere sollecitati i condividenti ad esprimere eventuali volontà di assegnazione o comunque preferenze rispetto alle modalità divisionali come stabilite nella perizia, anche alla luce di quanto accertato con la presente sentenza. Sino ad oggi, infatti, le parti non hanno assunto posizioni chiare e definitive sul punto.
La causa viene quindi rimessa in istruttoria come da separata ordinanza.
Le spese di lite verranno regolate con la sentenza definitiva.


P.Q.M.


Il Tribunale di Torino in composizione monocratica, non definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, accerta che ha un credito verso per canoni di Parte_1 Controparte_1 locazione pari a € 23.176,41 per l'immobile di corso Svizzera fino a marzo 2025 incluso oltre ai canoni successivi e pari a € 585,96 per l'immobile di via Valprato;
rigetta la domanda del convenuto di accertamento di crediti dello stesso verso la comunione;

pagina 15 di 16 rigetta la domanda dell'attore di risarcimento e di arricchimento senza causa;
rimette la causa sul ruolo come da separata ordinanza;
spese al definitivo.
Così deciso in Torino, in data 30 marzo 2025.
Il Giudice
dott.ssa Simona Gambacorta
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