N. R.G. 6550/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ANCONA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice Lara Seccacini, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r. g. 6550/2018 promossa da:
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1 C.F._1
Emanuele CARDINALI, presso il cui suo studio è elett.te dom.ta, giusta delega in atti;

ATTRICE contro
(C.F. ); Controparte_1 C.F._2
(C.F. ); CP_2 C.F._3
(C.F. ; CP_3 C.F._4
(C.F. ); CP_4 C.F._5 tutte rappresentate e difese dall'avv. Riccardo LEONARDI, presso il cui studio sono elett.te dom.te, giusta delega in atti;

CONVENUTE
CONCLUSIONI
PER PARTE ATTRICE, precisate all'udienza di p.c., ovvero:
“IN VIA PRELIMINARE E PREGIUDIZIALE:
a) Accertati dal c.t.u. gli abusi edilizi gravanti l'immobile oggetto del presente giudizio, e tenuto conto della loro riconducibilità ad iniziativa unilaterale ed esclusiva del SI.
[...]
, dichiarare improcedibile la domanda di scioglimento della comunione immobiliare, Pt_2 danna di controparte alle spese di lite ai sensi dell'art. 91 c.p.c., comprensive delle spese di c.t.u. e di c.t.p.
b) Ordinare, per l'effetto, la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziaria di scioglimento della comunione immobiliare effettuata in data 20/03/2019 (Registro Generale n. 5915 – Registro Particolare n. 3850).
c) Respingere l'eccezione avversaria di inammissibilità o improcedibilità della domanda di pagina 1 di 21 scioglimento della comunione, siccome infondata.
d) Respingere l'eccezione avversaria di inammissibilità della riassunzione del giudizio, siccome infondata.
NEL MERITO IN VIA PRINCIPALE:
Ordinare, anche ai sensi dell'art. 723 c.c., alle SIg.re Controparte_1 CP_2
e quali eredi del SI. CP_3 CP_4 Parte_2 relazione all'immobile sito in Ancona Via Piave n. 1 a decorrere dal 26/07/1985, con conseguente condanna delle SIg.re e Controparte_1 CP_2 CP_3 [...]
, quali eredi del SI. e secondo i rispettivi diritti sull'eredità del SI. CP_4 Parte_2
al pagamento in favore della SI.ra dell'importo Parte_2 Parte_1 lla quota di sua spettanza, oltre rivalutazi interessi dal dovuto al saldo.
NEL MERITO IN VIA SUBORDINATA:
Nella denegata ipotesi in cui l'On.le Tribunale adito non dovesse dichiarare improcedibile la domanda di scioglimento della comunione immobiliare, disporre ai sensi degli artt. 784 e ss. c.p.c. lo scioglimento della comunione avente ad oggetto l'immobile sito in Ancona Via Piave n. 1, meglio descritto in premessa, con attribuzione ai singoli comproprietari nella misura di rispettiva spettanza indicata in premessa.
SULLE DOMANDE ED ECCEZIONI AVVERSARIE:
Dichiarare inammissibile per le causali di cui in premessa (non avendo controparte formulato specifica domanda riconvenzionale nei confronti della SI.ra ) qualsiasi Parte_1 richiesta di rimborso delle spese sostenute dal SI. 4/1984, in Parte_2 relazione alla quale si eccepisce la prescrizione del credito ex art. 2946 c.c., e comunque respingere nel merito la richiesta siccome infondata.
IN VIA SUBORDINATA ISTRUTTORIA:
a) Ammettere l'interrogatorio formale delle SIg.re Controparte_1 CP_2 CP_3
e nonché prova per testi sui capitoli articolati da questa difesa nella
[...] CP_4 memoria ex art. 183 6° comma n. 2 c.p.c.
b) Respingere le richieste istruttorie avversarie siccome inammissibili ed inconferenti per i motivi rappresentati nella memoria ex art. 183 6° comma c.p.c. di questa difesa;
nella denegata ipotesi di ammissione dei capitoli di prova per testi avversari, si chiede di essere ammessi a riprova con lo stesso teste indicato da questa difesa sui propri capitoli.
Con vittoria in ogni caso di spese e compenso di causa, ai sensi dell'art. 91 c.p.c., e con rimborso delle spese di c.t.u. e di c.t.p.”;
PER PARTE CONVENUTA, precisate come da note di data 10/09/2024, che rinviano al foglio di p.c. depositato telematicamente in data 05/07/2024, ovvero:
“a) In via pregiudiziale e preliminare, accertare, 1) il difetto di legittimazione processuale in capo alle SIg.re e perché Controparte_1 CP_2 CP_3 CP_4 semplici chiamate all'eredità; 2) la nullità delle notifiche del ricorso in riassunzione e del pedissequo decreto e, per l'effetto, dichiarare estinto il presente procedimento, per erronea riassunzione da parte della SI.ra Pt_1
pagina 2 di 21 b) In via subordinata rispetto all'eccezione di cui alla lettera a) ed in caso di rigetto:
- In via preliminare, dichiarare inammissibile/ improponibile/ improcedibile la domanda di divisione ex adverso formulata, per la mancata produzione dei certificati storici catastali e della documentazione concernente le iscrizioni e le trascrizioni relativamente ai beni dell'ultimo ventennio e/ della relazione notarile in loro sostituzione, attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.
- In via ulteriormente preliminare
- Respingere la domanda ex adverso formulata in via preliminare e pregiudiziale, di improcedibilità della domanda di scioglimento della comunione immobiliare, per l'asserita esistenza di abusi, respingendo altresì la richiesta di condanna alle spese in danno dei chiamati all'eredità del SI. Parte_2
- Nella denegata ipotesi in cui l'Ill.mo Giudice Adito dovesse accogliere l'eccezione di improcedibilità della domanda di scioglimento della comunione immobiliare, per l'asserita esistenza di abusi, condannare la SI.ra alla refusione delle Parte_1 spese di lite, per i motivi esposti nel presente atto.
- Nel merito (sempre in via subordinata rispetto all'eccezione avanzata in via preliminare e pregiudiziale di cui alla lettera a) ed in caso di un suo rigetto:
- Rigettare tutte le domande avversarie;

- Accogliere le domande avanzate dal SI. così come formulate negli scritti Parte_2 difensivi in atti e, quindi:
1) In caso di accoglimento della domanda di scioglimento della comunione ereditaria ex adverso avanzata, determinare il valore corrispondente alla quota detenuta dalla SI.ra
pari ad 1/3 dell'immobile, Pt_1
2) Determinato il valore corrispondente alla quota detenuta dalla SI.ra pari ad 1/3 Pt_1 dell'immobile, decurtare da tale somma, l'entità delle spese che l'attrice d ndere, nella misura di 1/3, a titolo di oneri relativi alla manutenzione ordinaria e straordinaria, interamente e personalmente sostenuti dal SI. dal 1985 al 2018, per € Parte_2
18.651,74 o per la somma maggiore o minore che risulterà in corso di causa, assegnando poi alle odierne ricorrenti – pro quota - la ridetta quota di proprietà, previo conguaglio del relativo valore in favore della SI.ra ove la somma da liquidare alla controparte (risultante Pt_1 dopo aver dedotto le spese di cui sopra), non superi € 30.000,00;
3) Respingere la domanda di condanna del SI. e, quindi, degli eventuali eredi, Parte_2 pro quota, al pagamento, in favore della SI.ra dell'importo corrispondente Parte_1 alla quota di sua spettanza, a decorrere dal 26.07.1985 non avendo, la controparte, diritto di pretendere gli asseriti frutti, per i motivi esposti nel presente atto;

4) Respingere la richiesta di rendiconto ex adverso formulata dalla controparte, ai sensi dell'art. 723 c.c., al fine di ottenere la restituzione dei frutti civili a decorrere dal 26.07.1985 e/o dichiararla ormai improcedibile / inammissibile per i motivi esposti nel presente atto.
Con vittoria di spese ed onorari di lite e con rimborso di spesa del ctu e del ctp”;
Esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con atto di citazione notificato in data 29/10/2018, ha adito Parte_1
pagina 3 di 21 l'intestato Tribunale nei confronti di al fine di sentire accogliere le Parte_2 seguenti e testuali conclusioni: “[…] a) Disporre, ai sensi degli artt. 784 e ss. c.p.c., lo scioglimento della comunione avente ad oggetto l'immobile sito in Ancona Via Piave n. 1, meglio descritto in premessa, con attribuzione ai singoli comproprietari nella misura di rispettiva spettanza indicata in premessa. b) Ordinare al SI. anche ai sensi dell'art. 723 c.c., il Parte_2 rendimento del conto in relazione all'immobile in questione a decorrere dal 26/07/1985 e sino all'attualità, con conseguente condanna del SI. al pagamento in favore della SI.ra Parte_2
dell'importo corrispondente alla quota di sua spettanza.” Parte_1
A sostegno della domanda, l'odierna attrice ha rappresentato:
- di essere comproprietaria, per la quota di 1/3, dell'immobile sito in Ancona, Via Piave n. 1, costituito da un appartamento ad uso civile abitazione, posto al piano terzo, interno 30, scala 5, di vani catastali sei, con annesso locale cantina al piano terra, il tutto meglio censito al Catasto Fabbricati di detto Comune, al Foglio 9, Particella 612, Subalterno 12, Via Piave numero civico 5, Piano T-3, Zona Censuaria 2, Categoria A/3, Classe 7, Consistenza vani 6, Superficie catastale totale 128 metri quadrati, totale escluse aree scoperte 128 metri quadrati, Rendita Catastale Euro 728,20, unitamente al signor comproprietario della residua quota Parte_2 parte dei 2/3;
- che il suddetto immobile era stato ceduto, tramite scrittura privata autenticata dal Notaio in data 16/05/1962 (Rep. 4289 - Raccolta 488), al signor Per_1 Per_2 con patto di riservato dominio, dall'Istituto Autonomo Case per Impiegati dello Stato (già INCIS, oggi ERAP);
- che era deceduto in Ancona in data 26/10/1975, lasciando quali eredi Per_2 legittimari la moglie, nonché i figli, e Controparte_5 CP_6 [...]
, e, per rappresentazione della figlia premorta, la nipote- Pt_2 CP_7 odierna attrice;

- che erano, quindi, deceduti, in data 07/10/1982, lasciando eredi per CP_6 legge la moglie, e il figlio e, in data 25/07/1985, Controparte_8 CP_9
lasciando eredi per legge il figlio, , il nipote "ex Controparte_5 Parte_2 filio", e la stessa attrice, nipote "ex filia”; CP_9
- che a fronte dell'integrale versamento del prezzo pattuito nella surrichiamata scrittura privata, con ultima rata pagata in data 26/04/1984, veniva redatto atto di quietanza, a rogito notar (Rep. 4157 - Raccolta 3530), tra l'ERAP Marche, Per_3
(quest'ultimo intervenuto all'atto sia in proprio sia nella Parte_2 CP_9 qualità di amministratore di sostegno della madre, e l'odierna attrice, quali Controparte_8 attuali, unici aventi diritto dal signor (originario assegnatario dell'immobile in Per_2 parola, tenuto conto che, dopo la corresponsione dell'ultima rata, era deceduta anche CP_5 ;
[...]
- che, con atto pubblico del 25/10/2016, a rogito notaio Per_3 CP_9 in proprio e quale amministratore di sostegno della di lui madre, Controparte_8 vendeva a tutti i diritti loro spettanti sul suddetto immobile, pari alla Parte_2 quota parte di 1/3 della piena proprietà;
- che il bene in parola, sin dal 25/07/1985, ovvero dalla morte della di lui madre, pagina 4 di 21 veniva utilizzato in via esclusiva da e dalla sua Controparte_5 Parte_2 famiglia, e ciò grazie alla concessione di parte attrice, avvenuta in considerazione delle difficoltà economiche del congiunto (che avrebbero portato anche al fallimento di una sua società);
- che essa attrice avrebbe, pertanto, avuto diritto al rendiconto da parte del convenuto, ai sensi dell'art. 723 c.c., dal 25/07/1985 all'attualità e ai frutti civili dalla stesso acquisiti in via esclusiva dalla predetta data;

- di aver, conseguentemente, inviato, in data 03/04/2017, una richiesta di pagamento in suo favore della somma mensile di Euro 250,00, pari alla quota parte di sua spettanza sull'immobile (1/3), rispetto a un valore locatizio di quest'ultimo indicato complessivamente pari a Euro 750,00 (cfr. pec sub doc. 6 allig. citazione);
- che, in risposta alla precedente richiesta, tramite il suo legale Parte_2 dell'epoca, si era dichiarato disposto a versarle mensilmente, per il godimento dell'immobile, l'importo di Euro 200,00 (rideterminando il valore locatizio in Euro 600,00);
- che l'importo di cui sopra veniva accettato dall'attrice a titolo di acconto sul maggior importo richiesto, per cui dal mese di aprile 2017 al mese di gennaio 2018, il convenuto le aveva versato il complessivo importo di Euro 2.000,00 (cfr. doc. 9 allig. citazione), per poi cessare ogni pagamento;

- di aver esperito il tentativo di conciliazione, con atto del 25/05/2017, volendo sciogliere la comunione ereditaria e, previa predisposizione del rendiconto ai sensi dell'art. 723 c.c., ottenere il pagamento della quota alla stessa spettante dei redditi e dei frutti dovuti da per l'utilizzo esclusivo dell'immobile, ma la Parte_2 procedura di mediazione aveva esito negativo.

2. Si è costituito in giudizio con comparsa di costituzione e risposta del Parte_2
17/01/2019, formulando le seguenti conclusioni: “a) In caso di accoglimento della domanda di scioglimento della comunione ereditaria ex adverso avanzata, determinare il valore corrispondente alla quota detenuta dalla SI.ra pari ad 1/3 dell'immobile; b) Determinato il valore Pt_1 corrispondente alla quota detenut a pari ad 1/3 dell'immobile, decurtare da Pt_1 tale somma, l'entità delle spese che l'attrice dovrà rifondere, nella misura di 1/3, a titolo di oneri relativi alla manutenzione ordinaria e straordinaria, interamente e personalmente sostenuti dal SI.
, dal 1985 al 2018, per € 18.651,74 o per la somma maggiore o minore che risulterà Parte_2 in corso di causa, assegnando poi al SI. la ridetta quota di proprietà, previo Parte_2 conguaglio del relativo valore in favore de ove la somma da liquidare alla Pt_1 controparte (risultante dopo aver dedotto le spese di cui sopra), non superi € 30.000,00; c) Respingere la domanda di condanna del SI. , al pagamento, in favore della SI.ra Parte_2
dell'importo corrispondente alla quota di sua spettanza, a decorrere da Parte_1 ta dalla controparte alla lettera b) delle conclusioni rassegnate nell'atto di citazione); d) Respingere la richiesta di rendiconto ex adverso formulata dalla controparte, ai sensi dell'art. 723 c.c., al fine di ottenere la restituzione dei frutti civili a decorrere dal 26.07.1985”.
Il convenuto ha, in primis, censurato la condotta tenuta da parte attrice in sede di mediazione, il cui esperimento era fallito perché, nonostante la disponibilità di esso convenuto a una soluzione conciliativa, nonostante lo stesso ritenesse di aver usucapito la pagina 5 di 21 quota parte dell'immobile in questione rivendicata da questa, senza Parte_1 addurre alcuna valida giustificazione, non aveva acconsentito alla proroga del termine dei quattro mesi al fine di pervenire ad un accordo, costringendo il convenuto a sostenere la sua quota parte dei costi della procedura, senza affatto impegnarsi nella conciliazione¹.
La domanda attorea avrebbe dovuto considerarsi affetta da indeterminatezza, non chiarendo la e, a seguito di divisione, avesse voluto conseguire la quota di 1/3 Pt_1 della proprietà dell'immobile, ove comodamente divisibile, o se, in ogni caso, avesse voluto realizzare il relativo conguaglio economico.
Il convenuto ha tacciato, ancora, la condotta stragiudiziale di parte attrice di assenza di volontà di evitare la presente controversia in quanto, a fronte di una sua richiesta di un importo di Euro 80.000, quale preteso valore della sua quota di pertinenza dell'immobile, a fronte della indicazione avversaria di disponibilità all'acquisto della predetta quota dietro il versamento del diverso importo di Euro 20.000, la aveva comunque inteso Pt_1 avviare il giudizio “in maniera tale da pervenire ad una stima dell'immobile inconfutabile”, senza neppure dar corso a una stima di parte dell'immobile in parola che avrebbe potuto costituire una base di partenza per l'avvio di trattative.
La verosimile strumentalizzazione della azione che qui ci occupa trovava conferma, secondo il convenuto, nel fatto che lo stesso aveva acquistato la quota, sempre pari a 1/3 dell'immobile, dal nipote intervenuto in proprio e nella qualità di CP_9 amministratore di sostegno della di lui madre, versando un Controparte_8 corrispettivo di Euro 20.000,00, la cui congruità era stata valutata anche dal Giudice Contr Tutelare che aveva autorizzato l' a vendere la parte di pertinenza dell'amministrata (“presa visione della perizia giurata depositata in data 4.09.2015 […] evidenziato altresì che il proposto prezzo di vendita può ritenersi sostanzialmente congruo, tenuto conto delle caratteristiche del bene risultanti dalla perizia depositata e dal fatto che il promissario acquirente avrebbe diritto di ottenere la restituzione delle non modeste spese sino ad oggi anticipate per interventi di manutenzione straordinaria”; così decreto del 15/09/2015 emesso dal G.T. in seno al procedimento rubricato al n. 2633/2015 V.G.).
Peraltro, parte convenuta ha rivendicato il diritto di vedersi riconosciuto dall'attrice, nella misura di 1/3, l'importo delle spese di manutenzione, ordinaria e straordinaria, dell'immobile, sostenute nel tempo, quale mandatario tacito e utile gestore, come del resto riconosciuto dal G.T. nel provvedimento da ultimo richiamato.
La perizia asseverata, allegata alla richiesta di autorizzazione al G.T. (cfr. consulenza a firma del geom. di data 11/09/2015) recava difatti: “Come ho sopra detto il Persona_4 valore è per un immobile in buono stato di conservazione, ma perché questo sia così, è stato necessario, negli anni, sostenere le spese per opere di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria per il suo mantenimento. Alla luce delle premesse ritengo che a questa cifra debbano essere detratte solo le spese di straordinaria manutenzione sostenute da e mai rimborsate, perché le Parte_2 spese per la manutenzione ordinaria potrebbero compensare gli affitti non pagati”. Consulenza ¹ Ha sottolineato parte convenuta come, invero, il primo incontro della procedura, avviata in data 25/052017, fosse stato fissato oltre i quattro mesi in questione, ovvero il 18/10/2017, per cui, a ben guardare, facendo decorrere i quattro mesi in parola da tale ultima data, all'atto dell'abbandono della mediazione da parte dell'attrice detti quattro mesi non potevano neanche considerarsi decorsi. pagina 6 di 21 censurata da parte convenuta soltanto nella parte in cui si era dato per scontato il riconoscimento dei frutti civili in favore del coerede, riconoscimento che, per contro, nel caso di specie, non poteva trovare spazio.
Inoltre, alle spese conteggiate nella surrichiamata consulenza avrebbero dovuto aggiungersi quelle sostenute anche negli anni successivi al 2015 (l'elaborato peritale, come visto, risale all'11/09/2015).
Come cennato, quanto alla richiesta del rendiconto e della conseguente condanna “al pagamento in favore della SI.ra dell'importo corrispondente alla quota di sua Parte_1 spettanza”, da intendersi, in base al tenore del libello introduttivo, come relativo ai frutti civili dell'immobile di cui avrebbe usufruito in via esclusiva il convenuto, ha eccepito quest'ultimo che egli aveva iniziato ad utilizzare l'immobile oggetto di giudizio in forza di espressa concessione da parte della come dalla stessa espressamente Pt_1 riconosciuto in citazione.
Di qui, la dedotta superfluità del rendimento del conto della gestione del bene, ai sensi dell'art. 723 c.c., o, al più, la sua utilità “al solo fine di dimostrare ulteriormente tutte le spese sostenute dal SI. per la manutenzione e la conservazione del cespite”. Parte_2

3. Alla prima udienza del 06/02/2019, la difesa di parte attrice ha eccepito che parte convenuta non aveva formulato domanda riconvenzionale diretta ad ottenere la refusione delle spese sostenute prima del 26/04/1984 (prima cioè del pagamento dell'ultima rata del prezzo e la costituzione dello stato di comunione dell'immobile tra gli eredi di , eccependo, altresì, Per_2 che il diritto alla restituzione delle stesse si era comunque prescritto per il decorso del termine decennale di cui all'art. 2946 c.c.
Alla medesima udienza, il Giudice ha concesso alle parti i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c.

4. Con successiva ordinanza, ritenuta la necessità di affrontare preliminarmente l'eccezione di improponibilità/improcedibilità della domanda sollevata dal convenuto nella terza memoria ex art. 183, co. 6, c.p.c., è stata fissata l'udienza cartolare del 30/06/2021 per la precisazione delle conclusioni;
in particolare, parte convenuta aveva eccepito che, nell'adire il giudice per la divisione della comunione ereditaria, parte attrice non aveva allegato alla domanda i certificati storici catastali e la documentazione concernente le iscrizioni e le trascrizioni relativamente ai beni dell'ultimo ventennio, o, quantomeno, una relazione notarile, in sostituzione, attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari, ovvero documentazione atta a consentire al giudice di verificare la presenza di condizioni ostative all'azione divisoria, quale quella afferente alla sussistenza del diritto dominicale in capo alle parti del giudizio, nonché all'esistenza eventuale di altri litisconsorti necessari (creditori o aventi causa di un partecipante alla comunione), a norma degli artt. 1113 c.c. e 784 c.p.c. In difetto di tale documentazione, la domanda doveva ritenersi improponibile.
All'udienza così fissata, il giudice ha ritenuto, invece, di dover decidere unitamente al merito la predetta eccezione, dal momento che l'orientamento della giurisprudenza di merito, su cui si fondava la difesa di parte convenuta, pareva esser stato, da ultimo, superato dalla giurisprudenza di legittimità (ha richiamato, a tal proposito, l'ordinanza della Suprema Corte, n. 10067/2020). pagina 7 di 21 E' stata, quindi, disposta consulenza d'ufficio, con la nomina del geometra Persona_5
chiamato a rispondere al seguente quesito: “Letti gli atti ed esaminati i documenti di
[...] causa, disposto ogni opportuno accertamento ove occorra anche presso pubblici uffici, verifichi il consulente se l'immobile oggetto di causa possa essere suddiviso in porzioni corrispondenti ai diritti di ciascuna parte;
in caso contrario, ne determini il ragionevole valore di mercato, verificando altresì quale sarebbe stato il suo valore ai fini di un'eventuale locazione negli anni meglio indicati in atti”.

5. Alla udienza fissata per l'esame della relazione peritale, la causa è stata ritenuta matura per la decisione.

6. In data 13/09/2022, l'odierna attrice, alla stregua delle risultanze di cui all'elaborato peritale, e, segnatamente, avuto riguardo all'accertamento di abusi edilizi nell'immobile dividendo, ha depositato telematicamente foglio di precisazione delle conclusioni, declinando le proprie richieste nei seguenti termini: “IN VIA PRELIMINARE E PREGIUDIZIALE: a) Accertati dal c.t.u. gli abusi edilizi gravanti l'immobile oggetto del presente giudizio, e tenuto conto della loro riconducibilità ad iniziativa unilaterale ed esclusiva del SI.
dichiarare improcedibile la domanda di scioglimento della comunione immobiliare,
Parte_2 con condanna del SI. alle spese di lite ai sensi dell'art. 91 c.p.c., comprensive delle
Parte_2 spese di c.t.u. e di c.t. r l'effetto, la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziaria di scioglimento della comunione immobiliare effettuata in data 20/03/2019 (Registro Generale n. 5915 – Registro Particolare n. 3850); c) Respingere l'eccezione avversaria di inammissibilità o improcedibilità della domanda di scioglimento della comunione, siccome infondata per i motivi di cui alle note di trattazione scritta per l'udienza del 30/06/2021. NEL MERITO IN VIA PRINCIPALE: Ordinare al SI. anche ai sensi dell'art. 723 c.c., il
Parte_2 rendimento del conto in relazione all'i ne a decorrere dal 26/07/1985 e sino all'attualità, con conseguente condanna del SI. al pagamento in favore della SI.ra
Parte_2 dell'importo corrispondente alla quota di sua spettanza. NEL MERITO IN VIA Parte_1
Nella denegata ipotesi in cui l'On.le Tribunale adito non dovesse dichiarare improcedibile la domanda di scioglimento della comunione immobiliare, disporre ai sensi degli artt. 784 e ss. c.p.c. lo scioglimento della comunione avente ad oggetto l'immobile sito in Ancona Via Piave n. 1, meglio descritto in premessa, con attribuzione ai singoli comproprietari nella misura di rispettiva spettanza indicata in premessa. SULLE DOMANDE ED ECCEZIONI AVVERSARIE: Dichiarare inammissibile per le causali di cui in premessa (non avendo controparte formulato specifica domanda riconvenzionale nei confronti della SI.ra qualsiasi richiesta Parte_1 di rimborso delle spese sostenute dal SI. prima del 26/04/1984, in relazione alla Parte_2 quale si eccepisce la prescrizione del credito ex art. 2946 c.c.”.

7. In pari data, la difesa di ha depositato telematicamente il certificato di Parte_2 morte del convenuto.

8. Il giudizio è stato, pertanto, dichiarato interrotto all'udienza del 14/09/2022.

9. Con ricorso depositato in data 17/11/2022, ha riassunto il giudizio Parte_1 nei confronti di e Controparte_1 CP_2 CP_3 CP_4 rispettivamente, coniuge e figlie di . Parte_2
10. Con comparsa di costituzione e risposta dell'11/09/2023, si sono costituite in giudizio e le quali, oltre a Controparte_1 CP_2 CP_3 CP_4 riportarsi alle difese già svolte da in via pregiudiziale e preliminare, Parte_2 hanno eccepito il proprio difetto di legittimazione passiva, la nullità delle notifiche del pagina 8 di 21 ricorso in riassunzione, e, quindi, l'erroneità della riassunzione stessa, con conseguente richiesta di declaratoria di estinzione del giudizio.
In particolare, le odierne convenute hanno sostenuto il proprio difetto di legittimazione passiva asserendo di non aver ancora accettato l'eredità del congiunto
, neppure in maniera tacita, e, pertanto, di rivestire unicamente la qualifica Parte_2 di “mere chiamate” all'eredità; hanno sottolineato, comunque, l'infondatezza della richiesta attorea di dichiarazione di improcedibilità della domanda di scioglimento della comunione ereditaria e di condanna di parte convenuta alle spese di lite, asserendo che le irregolarità evidenziate dal CTU nel suo elaborato non rientravano tra le ipotesi di abusi idonei a precludere la prosecuzione della divisione giudiziale e che le spese del giudizio andavano poste a carico di anche in ragione del comportamento tenuto Parte_1 da quest'ultima in sede sia di mediazione sia processuale. Inoltre, hanno depositato il verbale di assemblea del in cui è sito l'immobile de quo del 27/03/2023, con CP_11 indicazione dei costi relativi ai lavori di rimozione della copertura condominiale realizzata in lastrico di fibrocemento contenente fibre di amianto, che avrebbero inciso sul valore dell'immobile quale indicato in sede di consulenza, e, di conseguenza, sul valore della quota di proprietà dell'attrice, che doveva essere decurtata anche delle spese anticipatamente sostenute da . Parte_2
11. Con ordinanza del 12/04/2024, la scrivente ha respinto l'eccezione di estinzione del giudizio per nullità della riassunzione e ha disposto una integrazione della CTU alla stregua della documentazione da ultimo deposita dalla difesa delle convenute (documento sopravvenuto alla scadenza dei termini di decadenza di cui all'art. 183, co. 6, c.p.c.).
12. La causa è stata rinviata dal nuovo giudice assegnatario del fascicolo, a seguito dell'istituzione dell'Ufficio del processo “L”, all'udienza del 17/07/2024 per la discussione ex art. 281-sexies c.p.c., con termine fino a 10 giorni prima per il deposito di memorie conclusionali.
13. In data 17/05/2024, è stato convocato il CTU, geometra , il quale Persona_5 ha fornito i chiarimenti richiesti.
14. All'udienza del 17/07/2024, il giudice, rilevato che nella richiesta di divisione ereditaria è sempre insita la domanda relativa alla qualifica di erede, ove vi siano, come nel caso di specie, soggetti vocati che non hanno né accettato né rifiutato l'eredità, ai sensi dell'art. 481 c.c., ha concesso il termine di 10 giorni perché le odierne convenute dichiarassero di accettare o rifiutare l'eredità relitta da e ha rinviato Parte_2 all'udienza del 20/09/2024 per la discussione ex art. 281 sexies c.p.c., con nuovo termine fino a 10 giorni prima per il deposito di memorie conclusionali.
Con nota del 26/07/2024, e Controparte_1 CP_2 CP_3 hanno dichiarato di aver accettato l'eredità del compianto CP_4 [...]
, come da atto pubblico rep. n. 11.792, racc. 9.775, registrato ad Ancona il Pt_2
26/07/2024, versato in atti.
15. Successivamente, a seguito della cessazione anticipata dell'operatività dell'Ufficio del Processo “L”, riassegnato alla scrivente il presente procedimento, all'udienza del 15/01/2025, la causa è stata trattenuta in decisione, previa concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle note di replica. pagina 9 di 21 Tutto ciò premesso, si osserva quanto segue.
I. Preliminarmente, è opportuno ribadire la ritualità della riassunzione del presente giudizio, nei confronti delle convenute Controparte_1 CP_2 CP_3
e e la validità della notifica del ricorso in riassunzione effettuata
[...] CP_4 nei loro confronti individualmente, e non “collettivamente ed impersonalmente” ai sensi dell'art. 303, comma 2, c.p.c., per i motivi tutti di cui all'ordinanza dell'11/04/2024, da aversi qui per brevità trascritta e dalla quale non ci si intende discostare.
Appare soltanto opportuno richiamare il consolidato orientamento della Suprema Corte che ha ritenuto “sufficiente all'instaurazione del rapporto processuale la notifica di un atto di riassunzione nei confronti di coloro i quali si trovano nello stato di fatto legittimante la successione, in virtù dei rispettivi rapporti di coniugio e filiazione con la parte defunta, in assenza di circostanze ostative evincibili dagli atti e non essendo stata iscritta, prima della notifica della riassunzione, la rinunzia all'eredità […]“ (così, tra le tante, Cass., n. 22870/2015; enfasi aggiunta) e secondo cui “in considerazione del principio della prossimità della prova – presidio ontologicamente sistemico che apporta al canone dell'articolo 2697 c.c. una specifica tutela dal suo abuso – deve affermarsi che spetta ai chiamati all'eredità di un soggetto deceduto nelle more di un processo, e conseguentemente convenuti in riassunzione, in primis allegare e quindi dimostrare di non esserne divenuti eredi” (così, Cass. civ. n. 13851/2020, cit.).
Ad ogni buon conto, le odierne convenute hanno documentato, come visto, di aver accettato l'eredità relitta da , con atto pubblico rep. n. 11.792, racc. 9.775. Parte_2
Priva di fondamento è la contestazione di parte convenuta secondo cui l'effetto retroattivo dell'accettazione dell'eredità opererebbe esclusivamente sul piano sostanziale, ma non anche su quello processuale.
Deve rammentarsi come, ai sensi dell'art. 459 c.c., l'accettazione dell'eredità ha efficacia retroattiva, i cui effetti si producono a partire dal giorno dell'apertura della successione, che coincide con il momento della morte del de cuius. Sulla base di tale efficacia ex tunc, l'erede succede al defunto sia nel patrimonio sia nelle situazioni processuali già pendenti.
Pertanto, mediante l'accettazione dell'eredità di , le convenute sono Parte_2 subentrate in tutte le posizioni soggettive del de cuius dalla data del suo decesso (ovvero dal 15/08/2022; cfr. certificato di morte).
Alla stregua di quanto sopra, nella vicenda in esame, deve affermarsi la legittimazione passiva delle convenute rispetto alle domande di parte attrice.
II. Va, a questo punto, rilevato come sia parte attrice sia parte convenuta abbiano richiesto la declaratoria di improcedibilità della domanda di scioglimento della comunione immobiliare, sia pure per motivi differenti.
II.

1. Appare utile procedere, in via preliminare, all'esame dell'eccezione formulata dalle convenute di inammissibilità/improponibilità della domanda di divisione attorea, per la mancata produzione dei certificati storici catastali e della documentazione concernete le iscrizioni e le trascrizioni relativamente ai beni dell'ultimo ventennio e/o della relazione notarile in sostituzione, attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari. pagina 10 di 21 Deve darsi atto che, per lungo tempo, il prevalente orientamento giurisprudenziale, nel pronunciarsi in controversie aventi ad oggetto la divisione di beni immobili, ha sostenuto che la produzione in giudizio dei documenti catastali e di quelli attestanti la situazione delle iscrizioni e trascrizioni gravanti sul bene o sui beni da dividere costituisse condizione di ammissibilità/procedibilità della domanda giudiziale. La suddetta documentazione, definita “ipocatastale”, era ritenuta indispensabile per accertare, da un lato, l'effettiva titolarità del diritto dominicale in capo alle parti del giudizio, dall'altro, l'esistenza o meno di altri, eventuali litisconsorti necessari ai sensi degli artt. 1113 c.c. e 784 c.p.c. (in tal senso, cfr. Corte App. Roma, 10 giugno 2001, n. 2480).
L'indirizzo più recente della Corte di Cassazione, cui questo Tribunale aderisce, ha invece, affermato il principio secondo cui, nei giudizi di scioglimento della comunione, la produzione dei certificati relativi alle trascrizioni e iscrizioni sull'immobile da dividere, imposta dall'art. 567 c.p.c. per la vendita del bene pignorato, non costituisce un adempimento previsto a pena di inammissibilità o improcedibilità della domanda, tenuto conto che, in tali giudizi, l'intervento dei creditori e degli aventi causa dei condividenti è consentito ai soli fini dell'opponibilità delle statuizioni adottate. Ciò vale anche nel caso in cui si debba procedere alla vendita dell'immobile comune, sebbene le informazioni richieste dal predetto articolo si debbano necessariamente acquisire a tutela del terzo acquirente, ma a tale esigenza sovraintende d'ufficio il giudice della divisione, il quale, nello svolgimento del potere di direzione delle operazioni, può ordinare alle parti la produzione della documentazione occorrente o avvalersi del professionista delegato alla vendita (cfr., tra le tante, Cass. n. 10067/2020; conf. Id., n. 6228/2023).
Orbene, nella vicenda in esame, vi è contestazione non in merito all'appartenenza all'attrice dell'immobile oggetto del presente giudizio, ma in relazione alla mancata produzione dei titoli di provenienza del bene ereditario.
Pertanto, già richiamando il principio di non contestazione (cfr., Cass. Ss.Uu., n. 2951/2016) - dal momento che, appunto, le parti convenute in giudizio non contestano l'effettiva appartenenza dei beni ai soggetti evocati in giudizio e all'attrice -, e, anche alla luce delle indagini svolte dal consulente tecnico d'ufficio, non emergerebbero dubbi o incertezze circa la titolarità dei beni comuni in capo alle stesse parti;
conseguentemente, la censura relativa alla mancata produzione della documentazione in esame, in assenza di una puntuale allegazione di elementi probatori che denotino l'erroneità della emergente situazione di comproprietà, è inammissibile (cfr. Cass. n. 21938/2021).
Ciò è, in realtà, ancor più sostenibile dal momento che non solo parte convenuta non ha contestato la titolarità del bene per cui è giudizio ma ha, anzi, espressamente ammesso che “in forza dei [..] 'passaggi successori' e del [succitato] atto di compravendita, il cespite in questione, al momento della proposizione del giudizio de quo, risultava in comproprietà tra il SI.
nato in [...] in data [...] (C.F.: ) ed ivi residente Parte_2 C.F._6
n. 1, per la quota di 2/3 e la SI.ra erno convenuto), Parte_1 nata in [...] in data [...] (C.F.: ) ed ivi residente a[...]
n. 2, nella misura di 1/3” (così comparsa di cost. dopo il ricorso in riassunzione, pg. 3).
Deve, dunque, concludersi che, in assenza di contestazioni da parte delle convenute in ordine alla titolarità dell'immobile, e, anche alla luce della documentazione prodotta da parte attrice, oltre che di quella allegata alla consulenza tecnica disposta in corso di causa pagina 11 di 21 (cfr. visura catastale del bene immobile, sub allegato 2 della relazione della consulenza tecnica di ufficio del 19/01/2022), l'eccezione dalle stesse formulate è da ritenersi infondata.
II.2 Si può, quindi, passare alla disamina di quanto sostenuto dall'attrice, ovvero che la domanda di scioglimento della comunione sarebbe improcedibile a causa degli abusi edilizi accertati dal CTU come presenti nell'immobile oggetto della presente controversia, ritenuti riconducibili ad iniziativa esclusiva del defunto . Parte_2
In punto di diritto, occorre rammentare che la questione della divisione ereditaria avente ad oggetto un immobile abusivo è stata affrontata dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 25021/2019.
In primo luogo, gli oltre ad aver ricondotto gli atti di scioglimento della Parte_3 comunione entro il perimetro applicativo delle disposizioni dettate in materia urbanistica², hanno chiarito che la divisione ereditaria costituisce un atto inter vivos e non un atto a causa di morte, assimilabile alla divisione della comunione ordinaria, senza che la diversa origine della comunione muti la natura e gli effetti del negozio divisorio.
Inoltre, la Suprema Corte ha enunciato il seguente principio di diritto: “Quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria che sia), il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 46 e dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, comma 2, costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione dell'azione ex art. 713 c.c., sotto il profilo della 'possibilità giuridica', e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale. La mancanza della documentazione attestante la regolarità edilizia dell'edificio e il mancato esame di essa da parte del giudice sono rilevabili d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio” (così, Cass., Ss.Uu., n. 25021/2019, cit.). Il principio è stato da ultimo riaffermato dalla Suprema Corte, secondo cui "negli atti di scioglimento della comunione ereditaria, la regolarità urbanistica ed edilizia degli immobili costituisce un fatto costitutivo della pretesa divisionale che deve essere verificato dal giudice anche d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio, in quanto condizione di possibilità giuridica dell'azione ex articolo 713 del codice civile" (Cass., ord. n. 10499/2025).
Tali principi, applicati nella vicenda per cui è causa, conducono inevitabilmente alla declaratoria di improcedibilità della domanda di scioglimento della comunione immobiliare.
Va, in proposito, evidenziato che il Consulente nominato, analizzando lo stato dei luoghi in raffronto con le planimetrie dell'immobile, ha rilevato “delle lievi difformità consistenti in: - unificazione nel locale soggiorno di due stanze;
- spostamento di alcune tramezzature di divisione della cucina e della sala pranzo;
- modifica della posizione di alcuni vani ² “Gli atti di scioglimento delle comunioni relativi ad edifici, o a loro parti, sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, art. 40, comma 2, per gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici realizzati prima della entrata in vigore della L. n. 47 del 1985 dai quali non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ovvero ai quali non sia unita copia della domanda di sanatoria corredata dalla prova del versamento delle prime due rate di oblazione o dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione dell'opera è stata iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967”(così, Cass., Ss.Uu., n. 25021/2019, cit.). pagina 12 di 21 porta (chiusura e nuova apertura)” (così, CTU, sub Fg. 4). Sul punto, il Consulente d'Ufficio ha ritenuto che: “Tali difformità non precludono la commerciabilità dell'immobile; ma rendono necessaria la presentazione (da parte di un tecnico professionista abilitato) di una pratica edilizia consistente in una Comunicazione inizio lavori asseverata (CILA) ai sensi dell'art. 6bis del D.P.R. 380/2001 con il pagamento di una sanzione amministrativa pari a 1000 Euro oltre ai compensi del professionista incaricato. Va però segnalato che le difformità non rientrano completamente nella fattispecie oggetto di CILA (manutenzione straordinaria leggera) in quanto l'apertura del vano porta di accesso dal disimpegno al locale “ ” è stata fatta su di una muratura Pt_4 portante. Non pregiudicando la nuova distribuzione, pertanto, andrebbe prima riaperta la porta esistente e ripristinata la continuità della muratura” (così, testualmente, Fg 6 dell'elaborato peritale;
grassetto della sottoscritta).
Le conclusioni del CTU meritano di essere pienamente condivise da questo giudice sia in ordine agli elementi di valutazione adottati sia ai dati probatori utilizzati.
Non rilevanti appaiono le contestazioni avanzate dalle odierne convenute in relazione al fatto che le irregolarità riscontrate dal Consulente non impedirebbero la commerciabilità del bene e che i costi ipotizzati per le opere di ripristino non sono elevati.
Invero, deve rammentarsi che non tutti gli abusi accertati dal CTU possono essere oggetto manutenzione straordinaria leggera (CILA), non rientrando in tale fattispecie 'l'apertura del vano porta di accesso dal disimpegno al locale “ ', in quanto eseguita “su di Pt_4 una muratura portante', per cui 'andrebbe prima riaperta la porta esistente e ripristinata la continuità della muratura' (cfr. CTU cit.).
Difatti, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che nessun rilievo può essere dato alla circostanza per cui la parziale abusività dell'immobile possa non precludere la commerciabilità dello stesso: "[...] rilievo alcuno può essere attribuito alla circostanza che la parziale abusività dell'immobile possa […] integrare difformità parziali non ostative alla commerciabilità del bene, e regolate solo dall'art. 34 del D.P.R. n. 380/01. In disparte che tale ultima disposizione esaurisce i suoi effetti nel rapporto di evidenza pubblica tra il comune e i responsabili dell'abuso, e dunque nulla può predicare sulla validità degli atti di diritto privato;
ciò a parte, è dirimente quanto segue. In forza del noto arresto di S.U. n. 8230/19, la nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve essere riferibile, proprio, a quell'immobile […] ai fini della divisione non endoesecutiva, che in virtù della sentenza delle S.U. n. 25021/19 […] segue il regime di incommerciabilità del bene, non v'è spazio alcuno per reintrodurre la pregressa distinzione tra difformità totale e difformità parziale (non impediente)" (così, Cass., n. 28666/2024, cit.).
Dunque, il principio della non divisibilità giudiziale trova applicazione indipendentemente dal fatto che l'abuso comprometta o meno la commerciabilità del bene, poiché la questione attiene alla legalità dell'atto e non alla sua convenienza economica. La ratio di tale orientamento risiede nel fatto che la normativa urbanistica ha carattere imperativo e di ordine pubblico, per cui la sua violazione non può essere sanata dalla mera pagina 13 di 21 circostanza che il bene mantenga un valore di mercato. Inoltre, ai fini della divisibilità, la giurisprudenza non ha operato distinzioni tra le diverse tipologie di abuso – maggiori o minori -, mantenendo un approccio rigoroso che impedisce la divisione in presenza di qualsiasi irregolarità urbanistica non sanata. Anche la astratta condonabilità delle opere abusive non è sufficiente a consentire la divisione, essendo necessaria, oltre alla domanda di sanatoria, anche la prova del versamento delle prime due rate di oblazione (cfr. Cass., n. 16537/2020).
Pertanto, a fronte dell'assenza di un titolo edilizio riferibile alle modifiche apportate all'immobile, date le difformità esistenti tra lo stato dei luoghi e la scheda catastale, e la non avvenuta sanatoria delle predette irregolarità si ritiene improcedibile la domanda di scioglimento della comunione ereditaria.
La validità di quanto sopra non è inficiata dalle osservazioni di parte convenuta secondo cui la nullità prevista per gli atti aventi ad oggetto beni con abusi edilizi, in quanto testuale, deve escludersi in caso di (mera) indicazione del titolo, a prescindere dalla conformità dello stato dei luoghi con il titolo stesso (peraltro, nella specie, mancante). Tantomeno, si può ritenere che, nella specie, a rilevare sia la c.d. legittimazione urbanistica originaria di un immobile costruito ante 1967 (facendo leva su un passaggio della CTU, nella parte denominata “Studio urbanistico”, in cui il Consulente, dopo aver dato atto che non risultavano presenti pratiche relative sia all'unità sia al fabbricato, ha giustificato siffatta assenza con il fatto che dal 1942 al 1967
“non vi era obbligo di alcunché”, aggiungendo che l'immobile d'interesse era stato costruito dall'
[...]
che godeva, in materia, di alcune semplificazioni, come non Controparte_12 dotarsi di autorizzazioni urbanistiche). Ancora, non può attribuirsi rilievo all'autorizzazione rilasciata dal Giudice Tutelare di cui si è detto anche perché l'abuso edilizio è emerso soltanto a seguito dell'espletamento della consulenza tecnica. Ciò che rileva è, ad ogni buon conto, lo stato attuale dell'immobile e la sua non rispondenza alla scheda catastale.
Ulteriormente, in ordine alla asserita responsabilità di per i vizi Parte_2
(abusi edilizi) gravanti sull'immobile, dagli elementi in atti risulta che tali abusi sono stati effettivamente commessi dal de cuius.
Tale circostanza risulta comprovata sia dalla comparsa di costituzione del convenuto, ove si afferma che “il comproprietario faceva eseguire, a sue spese, una Parte_2 ristrutturazione totale dell'immobile, e precisamente la demolizione ed il rifacimento di tutti i pavimenti e sottofondi e dei rivestimenti del bagno e cucina, la realizzazione di nuovo impianto idrico, termico ed elettrico (v. pag. 15 della comparsa di costituzione) sia dal verbale delle operazioni peritali di data 06/09/2021, in cui si dichiara che “ in sede del sopralluogo odierno sono emerse discordanze tra quanto già in atti e lo stato dei luoghi dell'unità. In merito a tali modifiche il SI.
dichiara di averle eseguite, quando è entrato nell'immobile, nell'anno 1985" (cfr. Parte_2 allegato 1 alla consulenza tecnica d'ufficio; grassetto della scrivente).
A tale ultimo proposito, va rilevato, come chiarito dalla Suprema Corte, che “alle dichiarazioni a sé sfavorevoli rese dalla parte al CTU non può che darsi la stessa valenza probatoria che è riconosciuta dall'art. 2735 c.c., comma 1, seconda parte alle dichiarazioni confessorie stragiudiziali fatte al terzo” (così Cass., n. 24468/2020), e, pertanto, spetta al giudice di merito individuare le fonti del proprio convincimento e la loro concludenza, scegliendo tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, e dando prevalenza all'uno o all'altro mezzo di prova, salvo i casi tassativamente previsti dalla pagina 14 di 21 legge in cui un valore legale è assegnato alla prova (si veda Cass., sent. n. 6064/2008; Id., sent. n. 21062/2009).
Orbene, nella fattispecie che ci occupa, le risultanze della documentazione prodotta permettono di ritenere provata la responsabilità del defunto nella Parte_2 realizzazione degli abusi presenti nell'immobile per cui è causa.
III. Va, ora, esaminata l'ulteriore domanda formulata da parte dell'attrice, volta ad ottenere il rendimento del conto in relazione all'immobile oggetto di comunione ereditaria e, conseguentemente, la condanna di parte convenuta al pagamento dell'importo dei frutti civili corrispondente alla quota di sua spettanza.
Per pacifico orientamento giurisprudenziale, sussiste autonomia tra il procedimento di divisione e l'azione di rendiconto;
difatti, nell'ambito dei rapporti tra coeredi, la resa dei conti può essere inserita nel procedimento divisorio, ai sensi dell'art. 723 c.c., con la finalità di definire i rapporti interni inerenti alla comunione, ma può svolgersi anche indipendentemente dal giudizio di divisione. Si tratta, in questo caso, di un obbligo a sé stante, fondato sul presupposto della gestione di affari altrui, condotta da uno dei partecipanti (cfr., tra le tante, Cass. n. 30552/2011; conf. Id., nn. 2148/2014 e 5720/1984).
Costituisce, poi, principio condiviso in giurisprudenza quello secondo cui il comproprietario che abbia goduto in via esclusiva di un bene comune sia obbligato, almeno in sede di divisione, a rendere agli altri comproprietari il conto dei frutti percepiti,
o di quelli che sarebbero stati percepiti, se il bene fosse stato utilizzato nell'interesse comune dei comproprietari, poiché deve ritenersi che egli abbia posseduto il bene come mandatario o utile gestore nell'interesse di tutti i comproprietari (cfr., ex multis, Cass. n. 6982/2009; Cass. n. 4633/1991; Cass. n. 7716/1990). Il godimento in esclusiva, da parte di uno dei comunisti, del bene comune configura, a determinate condizioni di cui si dirà, il diritto degli altri comproprietari al percepimento dei frutti civili da liquidarsi in forza di un canone di locazione figurativo, sicché la domanda di rendiconto comprende in sé anche questo tipo di frutti civili (cfr. Cass. n. 39036/2021).
Giova, altresì, rilevare che la circostanza che l'immobile presenti degli abusi edilizi non esclude che esso abbia un valore d'uso, con la conseguenza che il coerede che ne è nel possesso esclusivo ha l'obbligo di rendere il conto agli altri coeredi dei frutti percepiti (cfr. Trib. Santa Maria Capua Vetere, n. 212/2025).
Tuttavia, non è pacifico l'ulteriore passaggio secondo cui all'utilizzo in via esclusiva dell'immobile da parte di un coerede consegua anche il diritto al riconoscimento dei frutti civili in favore degli altri coeredi.
La giurisprudenza distingue, nell'ambito del complessivo concetto di frutti civili, ciò che ha reso l'immobile comune un bene economicamente produttivo – ovvero il corrispettivo per la sua locazione, o, comunque, per la cessione in godimento a soggetti estranei alla comunione –, ossia l'utile diretto, da quanto figurativamente ritenuto quale utile tratto per il godimento in via esclusiva, secondo la sua destinazione, da parte di uno dei comunisti del bene comune, ovvero l'utile indiretto. Nel primo caso, esistono materialmente i frutti, rappresentati dalla somma di denaro incassata dal terzo conduttore dell'immobile comune, e, automaticamente, dal sorgere della comunione incidentale, il comunista ha diritto a percepire la sua quota della somma incassata. Nel secondo caso, il pagina 15 di 21 bene comune, in effetti, nulla ha prodotto, ma semplicemente è stato usato secondo la sua destinazione – nel caso in esame, alloggio quale propria dimora -, da uno solo dei comproprietari, che dunque, in astratto, ha risparmiato il costo della locazione di un alloggio equivalente, sicché in natura non esiste alcuna somma di denaro percetta, di cui rendere il conto. In tale ipotesi, non può che ribadirsi l'insegnamento della Suprema Corte (cfr., tra le altre, Cass., n. 2423/15³), secondo il quale il mero godimento del bene comune in via esclusiva da parte di uno degli aventi diritto non genera in capo agli altri comunisti alcun pregiudizio, se non nell'ipotesi in cui questi abbiano chiesto di godere parimenti del bene e ne siano stati impediti. Dunque, in difetto di richiesta di cogodimento da parte degli altri comunisti, l'utilizzo secondo la sua destinazione del bene comune da parte di uno solo dei comproprietari rappresenta un mero esercizio del proprio diritto dominicale, e non può generare frutti indiretti in capo agli altri titolari inerti (cfr. Cass., ord. n. 30451/2018; arg. anche ex Cass., n. 1738/2022).
In altri termini, in relazione al bene comune non intrinsecamente produttivo, il coerede che abbia goduto in via esclusiva dell'immobile è obbligato a indennizzare gli altri coeredi solo se questi ne hanno chiesto la disponibilità, in virtù del diritto di proprietà anch'essi spettante. Di contro, se non vi è stata alcuna richiesta di condivisione, gli altri coeredi non hanno diritto ad ottenere un indennizzo. L'art. 1102 c.c., difatti, consente al comproprietario l'utilizzazione e il godimento dell'intera cosa comune, anche in modo particolare e più intenso, con il divieto di alterare la destinazione della cosa e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso, secondo il loro diritto. Qualora l'uso individuale del bene in comunione non ecceda i limiti dell'art. 1102 c.c. non è dovuto alcun risarcimento ai comproprietari che siano rimasti inerti - non manifestando interesse al godimento diretto né contestando impedimenti all'esercizio del proprio diritto - e/o, a maggior ragione, che abbiano consentito, in modo certo ed inequivoco, detto uso esclusivo;
né è possibile riconoscere una “indennità” per la semplice occupazione dell'intero bene, poiché tale utilizzo costituisce pur sempre manifestazione del diritto di comproprietà che compete al singolo e che investe l'intera cosa comune (cfr. Cass., ord. n. 12662/2025). L'occupante è invece tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto solo se gli altri abbiano manifestato l'intenzione di ottenere il godimento diretto o turnario del bene, senza nulla ottenere (cfr. Cass, n. 2423/2015).
La giurisprudenza più recente e maggiormente condivisibile ha chiarito che condicio sine qua non per il riconoscimento dell'indennizzo in favore del comproprietario non occupante non sia soltanto la manifestazione da parte del medesimo della volontà di utilizzare il bene comune in maniere diretta e che tale richiesta sia stata disattesa dall'altro comproprietario.
A mente dell'ultima giurisprudenza di legittimità, la manifestazione di opposizione all'uso esclusivo può, infatti, assumere diverse forme: essa può essere validamente ³ “L'uso esclusivo del bene comune da parte di uno dei comproprietari, nei limiti di cui all'art. 1102 cod. civ., non è idoneo a produrre alcun pregiudizio in danno degli altri comproprietari che siano rimasti inerti o abbiano acconsentito ad esso in modo certo ed inequivoco, essendo l'occupante tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto della cosa solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta e non gli sia stato concesso.”. pagina 16 di 21 espressa anche con la mera manifestazione dell'opposizione all'uso esclusivo dell'altro, o mediante richiesta di condivisione dei frutti civili del bene, formulata pure tramite comunicazioni scritte inviate da professionisti incaricati, senza necessità che il comproprietario non utilizzatore richieda espressamente di essere immesso nel possesso o nel godimento diretto del bene;
la stessa può validamente esprimersi attraverso la proposizione della domanda giudiziale, non essendo necessaria una preventiva richiesta stragiudiziale di utilizzo diretto degli immobili (cfr. Cass., ord. n. 1314/2024).
Il diritto ai frutti civili, ove ravvisabile, decorre, in questi casi, dal momento della manifestazione di volontà del comproprietario non utilizzatore, e non già automaticamente dall'inizio dell'uso esclusivo.
Applicando tali assunti alla fattispecie in esame, si osserva che, sebbene sia pacifico tra le parti che , a far data dalla morte della di lui madre, Parte_2 CP_5
avvenuta in data 25/07/1983, abbia avuto la disponibilità esclusiva
[...] dell'immobile comune, tale godimento esclusivo non ha determinato di per sé un pregiudizio per le ragioni di parte attrice, che si è manifestato soltanto dopo che questa ha richiesto la vendita a terzi del bene e, nelle more, ha preteso il pagamento dell'indennità di occupazione.
Per il periodo precedente, l'attrice ha espressamente acconsentito all'uso esclusivo del bene da parte del coerede . La stessa parte attrice ha, difatti, dichiarato che Parte_2
l'immobile oggetto del presente giudizio “è stato utilizzato (a decorrere dalla morte della SI.ra
, avvenuta in data 25/07/1985) dal SI. che ha ivi vissuto insieme Controparte_5 Parte_2 alla propria famiglia grazie alla concessione effettuatagli anche dalla SI.ra , Parte_1 cui il SI. aveva rappresentato le difficoltà finanziarie in cui stava Parte_2 avrebbero poi portato al fallimento della società Sacedil del Geom. Vinicio HI e C. S.a.s.- 5 -), chiedendole pertanto di consentirgli l'utilizzo dell'immobile e di astenersi dal farne parimenti uso (e, presumibilmente, formulando analoga richiesta anche al SI. ed CP_9 ottenendo da questi analoga concessione”) [cfr. pag. 4 atto di citazione].
L'attrice ha, tuttavia, documentato di aver richiesto al coerede di procedere alla vendita a terzi dell'immobile in quanto ormai detenuto da più di trenta anni da
[...]
(così, manifestando “la sua volontà di procedere alla regolarizzazione della proprietà dell'immobile e del suo Pt_2 utilizzo”) e, comunque, ha domandato un indennizzo mensile per il mancato godimento del bene a partire dal 3/04/2017: mediante pec inviata dal proprio legale, contenente richiesta di vendita a terzi dell'immobile e una istanza di pagamento dell'indennità, ella rendeva palese la propria opposizione all'uso esclusivo del bene (cfr. docc. 6, 7 e 8, allig. cit.); il fatto che la pec provenisse da un professionista incaricato dall'attrice, anziché direttamente dall'interessata, e fosse diretta ad altro professionista che, all'epoca, curava l'attività stragiudiziale per conto di non rileva, posto che la veste di Parte_2 rappresentante dell'autore e del destinatario della richiesta è chiaramente indicata nel testo della stessa. Richiesta quella in esame che esclude con certezza la configurabilità di una sorta di obbligazione naturale, ipotizzata, per contro, da parte convenuta, in capo a parte attrice di consentire l'utilizzo dell'immobile allo zio in ragione del rapporto di parentela e delle precarie condizioni economiche di questi.
Ciò senza considerare che una domanda di rilascio del bene è stata poi effettivamente articolata anche nell'atto introduttivo del presente giudizio (contenente domanda di divisione). pagina 17 di 21 Ergo, il consenso dell'attrice all'uso esclusivo dell'immobile da parte di
[...]
, sicuramente, la priva del diritto a richiedere, per il periodo antecedente al 3 aprile Pt_2
2017, i frutti civili in parola, posto che il comproprietario che ha avuto l'uso esclusivo del bene non ne ha tratto anche un diretto vantaggio patrimoniale, essendosi limitato ad abitare l'immobile.
Soltanto a partire dal 3 aprile 2017, è divenuto illecito (poiché in contrasto con l'art. 1102 c.c.) il godimento esclusivo del bene da parte di per cui questi avrebbe Parte_2 dovuto corrispondere l'indennità di occupazione all'attrice al fine di compensarla per il mancato godimento del bene secondo la sua quota;
cosa che egli ha soltanto parzialmente fatto, versando, a seguito della pec sopra richiamata, una somma mensile di Euro 200 (accettata da parte attrice a titolo di acconto sul maggior avere), sia pure per soli dieci mesi.
Compete, perciò, a il diritto di ottenere da parte convenuta il Parte_1 rimborso della quota di sua spettanza (pari ad 1/3) dell'indennizzo da occupazione e da commisurarsi ai frutti civili che il comproprietario abbia “tratto” dall'uso esclusivo del bene dalla data della loro domanda (i.e., 02/04/2017; cfr. Cass., n. 7019/2019) e sino al
“15/08/2022 (data del decesso del SI. ” periodo così espressamente limitato, in Parte_2 corso di causa, dalla stessa parte attrice, “non potendo per il periodo successivo statuirsi alcunché nel presente giudizio”.
Va ricordato, adesso, che, ai fini della determinazione dei frutti che uno dei comunisti deve corrispondere in relazione alla detenzione esclusiva di un immobile in comproprietà, occorre far riferimento ai frutti civili, i quali, identificandosi nel corrispettivo del godimento dell'immobile che si sarebbe potuto concedere ad altri (Cass., n. 1528/1985), ben possono essere liquidati con riferimento al valore figurativo del canone locativo di mercato (Cass., n. 5504/2012).
A tal fine, è stato conferito incarico al nominato CTU, geometra il Persona_5 quale ha accertato un valore di locazione mensile dell'immobile, per l'anno 2021 pari ad Euro 762,60 (che si ritiene di poter utilizzare anche per il periodo successivo al deposito della perizia); per le annualità antecedenti, il CTU ha rimandato ai calcoli dettagliati di cui all'allegato 7 del proprio elaborato, ovvero, per quanto qui interessa, Euro 744,00 per l'anno 2020, Euro 744,00-Euro 753,30 per l'anno 2019, Euro 744,00-Euro 674,25 per l'anno 2018, ed Euro 623,10-Euro 618,45 per l'anno 2017.
Va, pertanto, accolta la domanda di di ricevere dalle convenute Parte_1 una somma pari a complessivi Euro 15.626,26, corrispondente ad un terzo del canone mensile stimato dal CTU (pari alle somme riportate, al mese, per l'intero immobile), moltiplicato per le mensilità trascorse nel periodo compreso tra il 3 aprile 2017 e il 15/08/2022, per come espressamente richiesto da parte attrice (v. supra), sottratti Euro 2.000,00, versati per dieci mesi da e, quindi, Euro 13.626,26, oltre interessi nella misura legale da Parte_2 ciascuna scadenza al saldo.
Alla stregua di quanto sopra, avuto riguardo alla domanda di rendimento del conto avanzata da parte attrice, correlata alla corresponsione dei frutti civili, la scrivente reputa non sussistenti i presupposti per richiedere, in questa sede, un formale rendiconto, che la a richiesto sin dal 25/07/1985 e “sino al 15/08/2022 (data del decesso del SI. Pt_1 [...]
”: come visto, difatti, i frutti civili sono dovuti soltanto dal 3 aprile 2017 ed è pacifico Pt_2
pagina 18 di 21 tra le parti che l'unico godimento che si sia fatto del bene per cui è giudizio sia quello diretto, per cui non vi sono voci ulteriori da considerare rispetto a quelle relative al canone di locazione figurativo del bene. Non ignora la scrivente che, in sede di divisione, il comproprietario che abbia utilizzato in via esclusiva i beni comuni sia tenuto al rendiconto sin dalla data di apertura della successione. Tuttavia, la giurisprudenza più recente ha introdotto alcune importanti precisazioni che temperano il principio della decorrenza automatica dall'apertura della successione (cfr. Cass., n. 28955/2023: "l'obbligo non sorge automaticamente, ma solo qualora sia deliberato in sede di amministrazione della cosa comune di procedere alla sua utilizzazione con godimento indiretto, ovvero quando gli altri comproprietari manifestino il loro dissenso all'uso esclusivo"). Vieppiù, nel caso di specie, non si dà corso alla divisione del bene in parola.
Parte attrice non ha formulato specifica istanza di rendiconto di altri aspetti della gestione e non sussistano, comunque, ulteriori elementi di detta gestione che richiedano chiarimenti nella ricostruzione dei rapporti patrimoniali tra i comproprietari, per come rilevanti in questa sede, neppure con riguardo alle spese sostenute da parte convenuta (sul punto, v. infra).
Va, qui, rammentato come la giurisprudenza abbia riconosciuto al giudice un'ampia discrezionalità nella valutazione della documentazione presente negli atti e nella conseguente decisione sulla necessità o meno di richiedere un formale rendiconto, laddove reputi o meno sufficiente tale documentazione a ricostruire compiutamente la gestione (arg. ex Cass., n. 4203/1998; cfr. anche, Cass., n. 1319/2024, secondo cui "resta meramente facoltativa la procedura di cui agli artt. 263 e seguenti cod. proc. civ., rientrando l'ammissione del rendiconto nei poteri discrezionali del giudice di merito, il quale può preferire il ricorso ad altri mezzi di prova"); anche con specifico riguardo ai rapporti tra comproprietari, i Giudici di Legittimità hanno chiarito che "l'articolo 723 c.c., prescrive che i condividenti, nel corso delle operazioni divisionali, sono tenuti al rendiconto, ma non stabilisce le modalità del rendiconto suddetto, né, in particolare, impone il ricorso a quelle degli articoli 263 c.p.c. e segg., la cui adozione, pertanto, è meramente facoltativa ed affidata alle scelte discrezionali del giudice del merito, il quale può preferire indagini e prove di tipo diverso" (cfr. Cass., ord. n. 11731/2019).
Il giudice, dunque, nell'esercizio della sua discrezionalità, deve valutare attentamente la documentazione presente negli atti per determinare se essa sia sufficiente per la liquidazione diretta dei rapporti tra le parti o se sia necessario un formale procedimento di rendiconto.
Nel caso in esame, gli elementi probatori disponibili (anche sulla base della disposta consulenza tecnica), per l'accertamento dei rapporti patrimoniali tra le parti, si ritengono sufficienti per la liquidazione diretta di detti rapporti con riguardo ai frutti civili di cui si discute e non appare necessario un approfondimento attraverso il formale procedimento di rendiconto.
Occorre, difatti, distinguere tra il formale procedimento di rendiconto ex artt. 263 e ss. c.p.c. e la liquidazione diretta dei rapporti sulla base della documentazione disponibile, cui si ritiene possa procedersi in questa sede in cui non deve esaminarsi l'ulteriore profilo, sempre attinente ai rapporti tra le parti, delle spese sostenute dall'utilizzatore esclusivo del bene a titolo di manutenzione (ordinario e straordinaria), secondo quanto si dirà subito dopo. pagina 19 di 21 Il carattere assorbente della declaratoria di improcedibilità della domanda di scioglimento della comunione ereditaria esonera, difatti, questo giudice dalla disamina delle ulteriori questioni e, segnatamente, della richiesta di conguaglio avanzata da parte convenuta per le spese asseritamente sostenute dal compianto a titolo di Parte_2 manutenzione, ordinaria e straordinaria, dell'immobile per cui è causa. La richiesta di restituzione di siffatte spese è stata, infatti, avanzata da parte convenuta in via subordinata all'accoglimento della domanda di scioglimento della comunione, cui in questa sede non si può dar corso per le motivazioni già esposte. In sede di eventuale, futura divisione potrà procedersi alla rendicontazione sì da verificare le poste di dare/avere tra le parti.
Va, infine, chiarito che l'obbligo di corrispondere i frutti civili costituenti il corrispettivo del godimento della cosa integra ab origine un debito di valuta soggetto al principio nominalistico, e non un debito di valore (cfr. Cass., ord. n. 21664/2024); dunque, le convenute devono essere condannate a restituire all'attrice l'importo come innanzi calcolato maggiorato solo degli interessi legali.
Non sussiste, invece, il diritto alla rivalutazione monetaria e ai c.d. interessi compensativi non essendo stato invocato, nel caso di specie, il diritto al risarcimento del maggior danno previsto dall'art. 1224 c.c.
IV. Quanto alla regolamentazione delle spese di lite, avuto riguardo alla natura della controversia, ai non univoci orientamenti giurisprudenziali circa i presupposti per il riconoscimento dei frutti civili da parte dell'utilizzatore in via esclusiva del bene comune, e alla parziale, reciproca soccombenza, si giustifica la integrale compensazione delle stesse tra le parti.
Non si reputa accoglibile, per contro, la richiesta di parte convenuta di condanna alle spese di parte attrice in quanto non vi è la certezza che l'abuso edilizio che ha condotto alla pronuncia di improcedibilità della domanda di divisione sarebbe potuto emergere già in sede di mediazione, così come non può censurarsi la condotta dell'attrice per non aver avviato la sanatoria di detto abuso prima di procedere alla riassunzione del presente giudizio;
a tale ultimo proposito, deve osservarsi che, anche a voler ammettere la possibilità, per parte attrice, di presentare siffatta sanatoria pur in difetto della materiale disponibilità del bene immobile, difficilmente la stessa avrebbe potuto ottenere detta sanatoria tempestivamente – tenuto conto dei tempi per la riassunzione -, avuto riguardo ai presupposti all'uopo richiesti dalla giurisprudenza (arg. ex Cass., n. 16537/2020, cit.).


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, in parziale accoglimento della domanda formulata dall'attrice Parte_1
• DICHIARA improcedibile la domanda attorea di scioglimento della comunione relativa all'immobile sito in Ancona Via Piave n. 1 e, per l'effetto,
• ORDINA al competente Conservatore dei Registri Immobiliari, con esonero da ogni responsabilità, di eseguire la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziaria di scioglimento della comunione immobiliare effettuata in data 20/03/2019 (Registro Generale n. 5915 – Registro Particolare n. 3850);
pagina 20 di 21 • CONDONNA le convenute, ciascuna secondo le rispettive quote di pertinenza sull'eredità di al pagamento, in favore di parte attrice, a titolo di Parte_2 indennità di occupazione dell'immobile sito in Ancona Via Piave n. 1, del complessivo importo di Euro 13.626,26, oltre interessi nella misura legale dal dovuto al saldo.
• COMPENSA integralmente le spese di lite.
Ancona, lì 05/VI/2025
Il Giudice
Lara Seccacini
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