N. R.G. 631/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Dott.ssa Silvia Vitelli ha pronunciato ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 631/2020 promossa da:
( ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
( ) rappresentati e difesi dall'avv. FORTINO FABIO giusta procura C.F._2 speciale in atti;

ATTORI contro
( ) e CP_1 C.F._3 Controparte_2
( ), rappresentati e difesi dall'avv. MADONIA PIETRO ì, giusta C.F._4 procura speciale in atti;

CONVENUTE
e contro in persona del legale rappresentante p.t. Controparte_3
( ), rappresentata e difesa dall'avv. MADONIA PIETRO, giusta procura speciale P.IVA_1 in atti;

CONVENUTA
CONCLUSIONI
All'udienza del 18.03.2025 le parti si riportavano ai rispettivi scritti difensivi.

Ragioni di fatto e di diritto della decisione pagina 1 di 9 Con il presente giudizio e premesso di aver sottoscritto, Parte_1 Parte_2 con l'intermediazione dell'agenzia in data 9.05.2019 proposta di Controparte_3 acquisto per l'immobile di proprietà delle convenute e sito in via Monte CP_1 CP_2
Solarolo n. 238/A versando la caparra confirmatoria di € 5.000 e che la proposta era accettata dalle venditrici in data 10.05.2019, per cui in data 2.09.2019 veniva sottoscritto contratto preliminare di compravendita al momento del quale i promittenti acquirenti versavano l'importo di € 40.000 alle venditrici ed € 7.320 all'agenzia immobiliare, riservando al rogito notarile il versamento del residuo importo di € 175.000, deducevano che l'immobile risultava affetto da rilevanti carenze documentali (assenza del deposito del progetto strutturale ex art. 90 DPR 380/001, del certificato di collaudo statico ex DM 14.09.2005; dell'autorizzazione paesaggistica ex d.lgs. 42 del 22.01.2004), numerosi abusi edilizi (portico non autorizzato, volumetrie abusive nel giardino, camera posta al primo piano destinato a soffitta con finestra non autorizzata;
presenza nella soffitta di una ulteriore finestra non autorizzata, sopraelevazione realizzata tra il 2008 e il 2009 senza autorizzazione) e non conforme alla planimetria catastale, che le convenute garantivano di aver depositato domanda per il rilascio di agibilità al Comune di in data 2.07.2009, ma omettevano di riferire che la CP_3 domanda era stata respinta in data 20.07.2009; di aver manifestato in data 29.11.2019 la volontà di recedere dal preliminare con richiesta alle venditrice di restituire la caparra versata;
che sussisteva il grave inadempimento sia delle promittenti venditrici che dell'agenzia immobiliare per non avere la stessa curato la mediazione con le necessarie autorizzazioni e non avvedendosi degli evidenti abusi. Tutto quanto sopra premesso gli attori chiedevano previo accertamento del grave inadempimento delle oarti convenute, dichiararsi la legittimità del recesso esercitato dagli attori con condanna delle convenute al versamento del doppio della caparra confirmatoria per l'importo di € 90.000, nonché condannarsi l'agenzia immobiliare alla restituzione della provvigione ricevuta per l'importo di € 7.320, ed entrambe le parti convenute al pagamento del risarcimento del danno non patrimoniale quantificato in
€ 40.000.
Si costituivano e che deducevano l'infondatezza della CP_1 Controparte_4 domanda attorea ed eccepivano il decorso del termine essenziale del 30.10.2019 per la stipulazione del contratto definitivo, tanto da avere le convenute comunicato agli attori di volersi avvalere del predetto termine essenziale in data 3.12.2019. Le convenute chiedevano pagina 2 di 9 pertanto accertarsi l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare oggetto di causa.
Si costituiva in giudizio l'agenzia che contestava le deduzioni Controparte_3 attoree e chiedeva il rigetto della domanda giudiziale.
Istruita la causa mediante acquisizioni documentali e pervenuto il procedimento in via definitiva al sottoscritto giudice la causa era decisa all'esito della camera di consiglio all'udienza del 18.03.2025 ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
L'esistenza del contratto oggetto di causa e l'avvenuto versamento, da parte dei ricorrenti in favore delle convenute, del complessivo importo di euro 45.000 a titolo di caparra confirmatoria – oltre a risultare dalla documentazione prodotta [in copia] dalle parti – non sono oggetto di contestazione tra le stesse e possono pertanto ritenersi circostanze pacifiche e provate [art. 115 c.p.c.].
Rileva ancora preliminarmente il Tribunale che la domanda giudiziale deve essere qualificata come domande volte ad ottenere l'accertamento del diritto di recedere dal contratto preliminare per cui è lite onde applicare la tutela di cui all'art. 1385, c. II, c.c. Dalla documentazione prodotta dalla odierna istante [cfr., in particolare, il doc. n. 7]– risulta che i ricorrenti hanno esercitato il recesso prima della instaurazione del presente processo [la parte convenuta non contesta, peraltro, l'effettiva ricezione della comunicazione di recesso in parola] ed hanno quindi agito, non avendo ottenuto dalla controparte la tutela richiesta, onde accertare la relativa legittimità. D'altra parte, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, il recesso previsto dall'art. 1385, c. II, c.c. configura una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto “…destinata a divenire operante con la semplice sua comunicazione a quest'ultima…” [così
Cass. 5095/2015; v. anche 2019/1972, secondo cui “l'esercizio della facoltà di recesso prevista dall'art 1385 cod civ, per il caso di versamento della caparra, non è subordinato né all'esistenza di un termine essenziale, né all'intimazione di una diffida ad adempiere” e Cass. 17489/2012, secondo cui “In caso di azione di recesso ai sensi dell'art. 1385 cod. civ., non è necessaria la formale costituzione in mora del debitore, la quale è prescritta dalla legge per l'effetto preminente dell'attribuzione al debitore medesimo del rischio riguardante la sopravvenuta impossibilità della prestazione per causa a lui non imputabile, basandosi, viceversa, l'azione menzionata sulla sola obiettiva esistenza dell'inadempimento di non scarsa importanza di una delle parti”; sulla qualificazione della domanda, che rientra nei compiti propri del giudice del merito, il quale è chiamato ad accertarne la portata non solo sulla base della sua pagina 3 di 9 formulazione letterale, ma, soprattutto, del suo contenuto sostanziale, in relazione alle finalità perseguite dalla parte ed al provvedimento richiesto in concreto, desumibile dalla situazione dedotta in causa e delle eventuali precisazioni formulate nel corso del giudizio, cfr., invece,
Cass. 3879/1987 e Cass. S.U. 27/2000].
Le convenute hanno eccepito il decorso del termine essenziale ai sensi dell'art. 1457 c.c. e hanno dedotto il loro diritto a trattenere la caparra versata.
Deve premettersi che, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, “la risoluzione del contratto di diritto per inosservanza del termine essenziale (art. 1457 cod. civ.) non preclude alla parte adempiente, nel caso in cui sia stata contrattualmente prevista una caparra confirmatoria, l'esercizio della facoltà di recesso ai sensi dell'art. 1385 cod. civ. per ottenere, invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio, poiché dette domande hanno una minore ampiezza rispetto a quella di risoluzione e possono essere proposte anche nel caso in cui si sia verificata di diritto la risoluzione stessa;
in tal caso, però, si può considerare legittimo il recesso solo quando l'inadempimento dell'altra parte non sia di scarsa importanza avuto riguardo all'interesse del recedente” (Cass. Civ. sez. 2, Sentenza n.
21838/2010)
Ciò premesso, osserva il Tribunale che nel caso di specie è incontestato che al 30.10.2019 è spirato il termine essenziale previsto dall'art. 1457 c.c. per la stipula del contratto definitivo di compravendita oggetto di causa.
E' infatti chiara la volontà delle parti di indicare detto termine come essenziale ed è incontestato che il termine in questione sia inutilmente decorso senza che sia nelle more intervenuta, tra le parti in causa, la conclusione del contratto definitivo di vendita. Del resto, come precisato dalla giurisprudenza di legittimità, “Qualora sia stato fissato un termine essenziale per l'esecuzione di un contratto, l'inosservanza del termine produce la risoluzione di diritto del contratto a norma dell'art 1457 cod civ, senza che sia necessaria la preventiva intimazione della diffida ad adempiere”
(cfr. Cass. 1436/1972). Deve essere quindi accertata, a mente dell'art. 1457, c. II, c.c.,
l'intervenuta risoluzione del contratto per cui è lite.
Ciò posto, ai sensi dell'art 1457 c.c. il contratto preliminare deve intendersi risolto di diritto, per volontà delle stesse parti contraenti, impedendo tale risoluzione contrattuale ogni indagine sulla gravità dell'inadempimento che ha comportato lo spirare del termine essenziale, proprio in considerazione del fatto che tale gravità era già stata valutata e considerata anticipatamente dalle parti contraenti, dovendosi invece accertare la sussistenza e pagina 4 di 9 l'imputabilità dell'inadempimento da cui è poi dipesa la risoluzione del contratto (ai sensi dell'art. 1457 c.c.) ovvero l'esercizio della facoltà di recesso di controparte (ai sensi dell'art. 1385 c.c.).
Sotto questo profilo, risulta incontrovertibilmente dagli atti di causa il grave inadempimento posto in essere dalle venditrici al preliminare di vendita.
Invero per stessa ricostruzione delle convenute gli attori avevano svolto tutte le pratiche necessarie per l'erogazione del mutuo ed erano pronti ad addivenire alla stipula del rogito.
Le convenute invece non avevano sanato le gravi irregolarità urbanistiche e catastali presenti sull'immobile e in contrasto con gli impegni assunti in sede di preliminare in cui, al contrario, si dava atto che il bene era urbanisticamente e catastalmente conforme.
Con la sottoscrizione del contratto preliminare per cui è lite [art. 1362 ss. c.c.], la parte convenuta ha, infatti, garantito la regolarità urbanistica ed edilizia dell'immobile oggetto di causa.
La perizia di parte attrice non contestata dalle resistenti ha, di contro, individuato gravi difformità urbanistiche e catastali: a) il portico presente nell'immobile, realizzato come prolungamento del solaio di copertura, non risulta essere stato autorizzato in quanto non richiesto e graficizzato in alcun titolo abilitativo di cui sopra. Lo stesso risulta esclusivamente dalla planimetria catastale prot. RM0323501 del 01.07.2019 non supportata da alcuna autorizzazione edilizia;

b) La camera posta al piano primo, così come indicato nell'articolo 1 del preliminare di vendita di cui in premessa, risulta essere una soffitta non abitabile, inoltre la stessa presenta una finestra non autorizzata;
c) nell'altra soffitta è presente una finestra a tetto non autorizzata;
d) La sopraelevazione realizzata tra il 2008 ed il 2009 non risulta autorizzata per le opere strutturali, così come previsto dall'art. 90 del D.P.R.
380/2001; il perito degli attori ha inoltre evidenziato l'assenza del progetto strutturale, del collaudo statico, dell'autorizzazione paesaggistica e del certificato di abitabilità.
Alla luce delle predette risultanze, quindi, l'immobile era quindi privo di idoneo titolo abilitativo edilizio e le opere realizzate sopra indicate costituivano insanabili irregolarità urbanistiche, pur avendo la parte convenuta garantito la regolarità edilizia e urbanistica dell'immobile.
Sussiste, quindi, nella vicenda per cui è processo, il “grave” [art. 1455 c.c.] inadempimento contrattuale dedotto dagli attori, atteso che –con il contratto preliminare oggetto di causa– la parte convenuta ha promesso di vendere un bene che non può essere trasferito nello stato pagina 5 di 9 descritto nel medesimo contratto. D'altra parte, il fatto che contratto preliminare relativo ad un immobile privo di titolo abilitativo edilizio deve ritenersi valido [riguardando la nullità derivante dalla violazione delle disposizioni urbanistiche il solo contratto definitivo di vendita
(cfr., da ultimo, Cass. 6685/2019)] non muta –in assenza idonee pattuizioni scritte provenienti da entrambi i contraenti volte a modificare l'oggetto della promessa di vendita– il fatto che, con il contratto preliminare di vendita, il promittente venditore si obbliga a cedere ciò che ha promesso di vendere, rilevando di conseguenza in termini di inadempimento contrattuale [senza, quindi, incidere, sulla validità del vincolo negoziale] ogni condotta che implichi –come accaduto nel caso di specie– la violazione di tale obbligo [cfr. Cass.
21229/2010].
Quanto al profilo dell'imputabilità dell'inadempimento, le convenute assumono che lo spirare del termine essenziale sarebbe dipeso dal comportamento degli attori, che, in violazione dell'obbligo sancito dal preliminare, non avrebbero comunicato la data del rogito notarile, facendo quindi scadere il termine del 30/10/2019.
A parere di questo Giudice, lo spirare del termine essenziale non può essere imputato ai promissari acquirenti che, confidando in buona fede nell'esecuzione degli obblighi di regolarizzazione urbanistica e catastale dell'immobile, hanno atteso che le promittenti venditrici adempissero a tali obblighi preliminari, per poi attivarsi nella definizione della data del rogito notarile.
Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità “Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune –nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore– è giustificato, ancorché anteriore all'entrata in vigore della legge
28 febbraio 1985, n. 47, perché l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all' acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali” [cfr. Cass.
10820/2009]. Ne segue che –applicato il richiamato principio, dovendo ritenersi, nel caso di specie, valutate le obbligazioni contrattualmente assunte dalle parti, le difformità urbanistiche ed edilizie sopra richiamate tali da rendere il compendio per cui è lite inidoneo ad assolvere la funzione economico-sociale pattuita–, sussistendo, di conseguenza, il grave inadempimento delle convenute secondo i criteri di cui all'art. 1455 c.c., deve essere dichiarata la legittimità
pagina 6 di 9 del recesso esercitato dai ricorrenti e il conseguente diritto di pretendere dalla convenuta una somma corrispondente al doppio della caparra [sulla necessità di valutare la gravità dell'inadempimento anche allorquando si applichi il disposto di cui all'art. 1385, c. II, c.c., cfr.
Cass. 409/2012]. Per l'effetto, le convenute devono essere condannate a pagare ai ricorrenti la complessiva somma di euro 90.000 [pari al doppio della caparra di euro 45.000], oltre agli interessi legali, a far data dalla domanda fino al giorno della effettiva corresponsione [sulla decorrenza degli interessi, cfr. Cass. 12124/1992 e Cass. 13284/00; in argomento, v. anche
Cass. 28573/2013].
In ragione dell'accoglimento della domanda avanzata dai ricorrenti deve essere rigettata la domanda di recesso svolta dalle convenute volte ad accertare l'inadempimento degli attori per non aver convocato le convenute nel termine stabilito nel preliminare per la stipula del contratto definitivo, considerato che l'inadempimento ha carattere unitario e che deve addebitarsi unicamente al contraente che con il suo comportamento prevalente abbia alterato il sinallagma funzionale, accertato l'inadempimento grave delle convenute è precluso al
Tribunale pronunciare la risoluzione quand'anche sussistano ipotesi di inadempienze reciproche [cfr. Cass. 14648/2013, secondo cui “Nei contratti con prestazioni corrispettive non è consentito al giudice del merito, in caso di inadempienze reciproche, di pronunciare la risoluzione, ai sensi dell'art. 1453 cod. civ., o di ritenere la legittimità del rifiuto di adempiere, a norma dell'art. 1460 cod. civ., in favore di entrambe le parti, in quanto la valutazione della colpa dell'inadempimento ha carattere unitario, dovendo lo stesso addebitarsi esclusivamente a quel contraente che, con il proprio comportamento prevalente, abbia alterato il nesso di interdipendenza che lega le obbligazioni assunte mediante il contratto e perciò dato causa al giustificato inadempimento dell'altra parte”].
Deve essere altresì accolta la domanda restitutoria svolta dagli attori nei confronti dell'agenzia immobiliare convenuta.
Invero ai sensi dell'art. 1759 c.c. sul mediatore grava un obbligo generale di buona fede e correttezza nel senso che deve riferire alle parti ogni circostanza relativa all'affare che sia a lui nota o che avrebbe dovuto conoscere utilizzando la diligenza qualificata della sua categoria professionale. In tale ottica la presenza di abusi sull'immobile è una circostanza che deve essere indubbiamente verificata e comunicata (cfr. Cass. ordinanza n. 11371 del 2.05.2023).
Nel caso di specie sussiste quindi l'inadempimento dell'agenzia immobiliare convenuta all'obbligazione assunta come sopra specificata, ben potendo essere verificabili anche pagina 7 di 9 dall'agente immobiliare (come poi effettivamente svolto dagli attori) la presenza di rilevanti abusi edilizi sull'immobile che ne inficiavano la commerciabilità.
L'agenzia immobiliare convenuta, accertato quindi il grave inadempimento, deve quindi essere condannata alla restituzione della provvigione per l'importo di € 7.320 oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
Quanto alle ulteriori domande risarcitorie svolte dagli attori, le medesime non possono essere accolte. Dette somme infatti rappresentano un ulteriore danno patrimoniale subito dai promittenti venditori in ragione dell'inadempimento delle convenute che i medesimi non possono richiedere avendo agito per il riconoscimento del doppio della caparra, che costituisce una liquidazione già ex lege predeterminata di risarcimento del danno.
Peraltro gli attori non hanno dedotto né tantomeno provato alcuna ulteriore conseguenza pregiudizievole derivante dall'inadempimento dei convenuti idonea ad essere ristorata.
Le spese di lite seguono la soccombenza di parte convenuta ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e sono liquidate in dispositivo, in applicazione del D.M. 55/2014 e s.m.i. considerati il valore della controversia, le fasi del processo e le spese vive documentate in atti, e sono poste a carico delle parti convenute risultate soccombenti.

P.Q.M.

il TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
Accoglie per quanto di ragione la domanda attorea, accertata l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare oggetto di causa al 30.10.2019 e accertato il grave inadempimento delle promittenti venditrici, condanna le convenute al pagamento in favore degli attori del doppio della caparra ex art. 1385, secondo comma c.c. pari a euro 90.000,00 oltre interessi legali dalla domanda al saldo;
accertato il grave inadempimento dell'agenzia immobiliare convenuta per quanto di ragione, condanna la in persona del legale rappresentante p.t., alla Controparte_3 restituzione della provvigione versata dagli attori pari a euro 7.320,00 oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

Condanna i convenuti in solido tra loro al pagamento delle spese di lite in favore degli attori che liquida in € 14.103, oltre spese vive, iva, cpa e rimborso forfettario come per legge.
pagina 8 di 9 Civitavecchia, 18 marzo 2025
Il Giudice
Dott.ssa Silvia Vitelli

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