Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SCHETTINO Olindo - Presidente -
Dott. MATERA Lina - Consigliere -
Dott. CORRENTI Vincenzo - Consigliere -
Dott. SCRIMA Antonietta - rel. Consigliere -
Dott. SCALISI Antonino - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 17657/2006 proposto da:
NC AL C.F. [...], elettivamente domiciliato in ROMA, VIA S DOMENICO 20, presso lo studio dell'avvocato FORTI ROBERTO, rappresentato e difeso dall'avvocato MARCHESE Francesco;

- ricorrente -

contro
SAN MARCO COSTRUZIONI SRL, IN PERSONA DELL'AMM.RE UNICO E LEGALE RAPP.TE P.T., P.I. 02543290874, e NN AL, C.F. [...], elettivamente domiciliati in ROMA, VIA DELLA PIRAMIDE CESTIA 1, presso lo studio dell'avvocato GRASSO AL, rappresentati e difesi dall'avvocato PATTI Giovanni Rosario;

- conttoricorrenti -
avverso la sentenza n. 864/2005 della CORTE D'APPELLO di CATANIA, depositata in data 08/09/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/06/2012 dal Consigliere Dott. ANTONIETTA SCRIMA;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 7 marzo 1995, CI LF conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Catania, la San Marco Costruzioni s.r.l. e NA LF ed esponeva che, con preliminare del 12.6.1992, aveva promesso di acquistare dalla convenuta l'intera palazzina contraddistinta con la lettera "F" nonché il piano rialzato e un garage della palazzina contraddistinta dalla lettera "G" del complesso immobiliare sito in Cannizzaro, alla via Firenze n. 199-203 e che, pur avendo pagato le somme dovute, la promittente venditrice non aveva provveduto all'adempimento delle proprie obbligazioni ne' vi aveva adempiuto NA LF, che aveva garantito l'adempimento del contratto ricevendo le somme versate dall'attore.
Tanto premesso CI LF chiedeva emettersi sentenza ex art. 2932 cod. civ. e condannarsi i convenuti al risarcimento dei danni. Si
costituiva la società convenuta impugnando la domanda della quale chiedeva il rigetto;
deduceva l'inadempimento dell'attore che, nonostante la consegna dei beni, non aveva provveduto al pagamento del residuo prezzo di L. 290.000.000 ne' aveva versato quanto dovuto per lavori extra, allacciamenti, "catastazione" e redazione delle tabelle millesimali, sicché, in base alle norme contrattuali, il contratto si era risolto per colpa del CI. La San Marco Costruzioni s.r.l. chiedeva, pertanto, la risoluzione del contratto per inadempimento dell'attore con diritto di essa convenuta a trattenere la caparra ricevuta alla stipula del preliminare e la condanna del CI alla restituzione degli immobili con i frutti percepiti.
Si costituiva anche NA LF che formulava difese analoghe a quelle della società, rappresentando di essere del tutto estraneo alla stipula del preliminare e di non aver prestato alcuna garanzia in relazione all'adempimento delle obbligazioni del contratto da parte della San Marco Costruzioni s.r.l..
Con sentenza del 27.11.2000, il Tribunale di Catania - per quanto rileva in questa sede - accoglieva la domanda ex art. 2932 cod. civ. e trasferiva a CI LF gli immobili di cui al contratto preliminare del 12.6.1992, subordinando l'effetto traslativo al pagamento del residuo del prezzo o all'accollo del mutuo, da effettuarsi nel termine di sessanta giorni dal passaggio in giudicato della sentenza, e condannava i convenuti in solido al pagamento delle spese in favore dell'attore.
Entrambi i soccombenti impugnavano la sentenza di primo grado. CI LF si costituiva contestando il gravame proposto e ne chiedeva il rigetto.
La Corte di appello di Catania, con sentenza dell'8.9.2005, in riforma della decisione impugnata, rigettava le domande proposte dal CI, dichiarava legittimo il recesso esercitato dalla San Marco Costruzioni s.r.l. dal contratto preliminare in questione, dichiarava, altresì, il diritto della società appellante a trattenere la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria e condannava l'appellato a restituire alla predetta i beni di cui al preliminare nonché alle spese del doppio grado del giudizio. Avverso la sentenza della Corte di merito ha proposto ricorso per cassazione CI LF sulla base di due motivi.
Hanno resistito con controricorso la San Marco Costruzioni s.r.l. e NA LF.
Il ricorrente ha depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo, denunciando "insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia (art. 360 c.p.c., n. 5) e violazione e falsa applicazione delle norme di diritto: art. 1206 cod. civ. e art. 1176 cod. civ., comma 2 (art. 360 c.p.c., n. 3)", il ricorrente rappresenta che, pur potendo condividersi l'affermazione della Corte di merito, secondo cui le parti non avevano fissato alcun termine per la stipula dell'atto definitivo di trasferimento, atteso che effettivamente, in base ai patti contrattuali, la determinazione del tempo per tale stipula e l'individuazione del notaio rogante erano affidate alla parte venditrice, quest'ultima non aveva però mai provveduto a tanto il che, costituirebbe - ad avviso del CI - di per sè inadempimento contrattuale. Lamenta il ricorrente che erroneamente il giudice del secondo grado ha negato rilievo, in relazione al dedotto inadempimento della promittente venditrice, al telegramma del 12.5.1993 e alle lettere raccomandate del 2.6.1993, del 2.7.1993 e del 12.10.1993, ritenendo che con tali atti il CI avesse sollecitato solo l'ultimazione dei lavori;
sostiene il ricorrente che il completamento dell'opera costituisce presupposto necessario per la sua consegna e che la società era inadempiente, non avendo ultimato la realizzazione del bene promesso in vendita ne' l'aveva dotato delle necessarie certificazioni attestanti la regolarità urbanistica dello stesso.
Lamenta inoltre il CI che l'interpretazione del contratto così come operata dalla corte di merito violerebbe l'art. 1206 cod. civ., non avendo il predetto giudice considerato che la promittente venditrice non aveva posto in essere quanto necessario per consentirgli di adempiere la sua obbligazione di pagamento del saldo del prezzo e cioè ultimare le unità immobiliari in conformità al progetto, dotarle della documentazione urbanistica necessaria per la stipula dell'atto pubblico definitivo di compravendita, nonché procedere alla formale consegna previa verifica, fatto questo diverso - ad avviso del ricorrente - rispetto all'anticipata concessione della detenzione.

2. Con il secondo motivo, dolendosi dell'"omessa ed insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia (art. 360 c.p.c., n. 5) e violazione della falsa applicazione della norma di cui agli artt. 1218 e 1219 cod. civ. (art. 360 c.p.c., n. 3)" (così testualmente), il ricorrente censura la sentenza impugnata in quanto la Corte di merito non avrebbe considerato il concreto atteggiarsi delle parti nell'esecuzione del contratto, caratterizzato - a suo avviso - dal ritardo, della parte promittente venditrice, nella consegna e nel completamento dell'edificazione degli immobili promessi in vendita e dal conseguente ritardo nel pagamento del saldo del prezzo, da parte del promissario acquirente, tollerato per quanto prima detto, e mai contestato ex adverso.
Il ricorrente lamenta poi la violazione degli artt. 1218 e 1219 cod. civ., sostenendo non applicabile, al caso di specie, la deroga, di cui al n. 3) dell'art. 1219 cod. civ., al principio secondo cui, perché possa configurarsi la responsabilità del debitore, è necessaria la sua costituzione in mora, in ragione "del regime di mutua tolleranza" che avrebbe caratterizzato il comportamento delle parti nell'esecuzione del contratto;
evidenzia che il pagamento del saldo prezzo era previsto alla consegna delle unità immobiliari mentre nella specie non era stato redatto alcun verbale di consegna e che, inoltre, nello stesso contratto era previsto che egli potesse eseguire la propria obbligazione in modo alternativo, mediante pagamento o accollo di mutuo. Tali circostanze - ad avviso del CI - avrebbero imposto la necessità della costituzione in mora del debitore qualora se ne fosse voluto dedurre l'inadempimento.

3. Anzitutto va disattesa, alla luce dei motivi di ricorso proposti dal ricorrente, l'eccezione sollevata dai controricorrenti e secondo cui non sarebbe stato impugnato il capo della sentenza della Corte territoriale che ha accolto la domanda di recesso, così qualificandola.

3.1. I due motivi di ricorso - i quali possono essere esaminati congiuntamente, stante la loro stretta connessione - sono infondati. Non sussistono i lamentati vizi di motivazione, avendo i giudici del merito, con motivazione congrua e immune da vizi logici o giuridici, escluso l'inadempimento della società promittente venditrice e ritenuto la gravità dell'inadempimento del CI, sulla base delle risultanze in atti e, in particolare, tenendo conto delle clausole del contratto in questione, del tenore del telegramma e delle raccomandate inviate dal ricorrente alla predetta società e della mancata corresponsione del residuo saldo del prezzo, di notevole entità, entro il termine pattuito, fissato, come risulta dal testo del contratto preliminare trascritto in ricorso, alla consegna dell'immobile, già da tempo avvenuta e non collegata all'ultimazione dei lavori (anche delle parti comuni), alla dotazione delle necessarie certificazioni e alla stipula dell'atto definitivo (artt. 2, 4, 6 e 7 del contratto in questione).
Va, infatti, sottolineato che, come messo in evidenza dalla Corte di merito, tale consegna risulta provata dalle rese testimonianze e ammessa dal ricorrente pur se lo stesso, in questa sede, a tale riguardo fa riferimento ad una "immissione nella detenzione materiale" (v. ricorso p. 15), distinguendo - e tale distinzione risulta ben poco rilevante alla luce del tenore delle clausole contrattuali - essere diversa "la formale consegna previa verifica" dalla "anticipata concessione della semplice detenzione" (v. ricorso p. 13).
Sotto la specie della violazione della norma sostanziale (art. 1206 cod. civ.), il ricorrente lamenta una erronea interprelazione del contratto stipulato tra le parti, che comporta un'indagine di fatto affidata in via esclusiva al giudice di merito e la cui censurabilità è consentita, in sede di legittimità, nei soli casi di violazione delle norme ermeneutiche di cui all'art. 1362 cod. civ., e segg., o di adozione di una motivazione che non consenta la ricostruzione dell'iter logico seguito per giungere alla individuazione della medesima.
Va evidenziato che, al fine di far valere una violazione sotto i due richiamati profili, il ricorrente per cassazione deve non solo fare esplicito riferimento alle regole legali di interpretazione mediante specifica indicazione delle norme asseritamene violate ed ai principi in esse contenuti, ma è tenuto, altresì, a precisare in quale modo e con quali considerazioni il giudice del merito si sia discostato dai canoni legali assunti come violati o se lo stesso li abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti, non essendo consentito il riesame del merito in sede di legittimità, con la conseguenza che la mera critica della ricostruzione della volontà contrattuale, operata dal giudice, e la proposta di una diversa interpretazione costituiscono una censura inammissibile in sede di legittimità. E nel caso all'esame il CI non ha indicato i canoni ermeneutici in concreto violati dal giudice del merito che ha dato conto, comunque, della sua decisione - come già evidenziato - con motivazione congrua e priva di contraddizioni. Si osserva, inoltre, che nella illustrazione del primo motivo, in ricorso, nulla si specifica in relazione alla violazione e falsa applicazione dell'art. 1176 pure indicata in rubrica;
a tale profilo è, invece, dedicata, inammissibilmente, una parte della memoria depositata ex art. 378 cod. proc. civ. (impropriamente intitolata come "comparsa conclusionale"), che è destinata esclusivamente ad illustrare e chiarire le ragioni già compiutamente svolte con l'atto di costituzione e a confutare le tesi avversarie (v., ex plurimis, Cass. 20 febbraio 2009, n. 4240). Neppure sussiste la dedotta violazione degli artt. 1218 e 1219 cod. civ., in quanto la formale costituzione in mora del debitore è
prescritta dalla legge per determinati effetti, tra cui preminente è quello dell'attribuzione al debitore medesimo del rischio della sopravvenuta impossibilità della prestazione per causa a lui non imputabile, ma non già al fine della risoluzione del contratto per inadempimento, essendo sufficiente per ciò il fatto obiettivo dell'inadempimento di non scarsa importanza (Cass. 23 dicembre 2011, n. 28647; Cass. 23 luglio 2007, n. 8199) - nella specie, come già rilevato, ritenuto sussistente dal giudice di merito con congrua motivazione, immune da vizi logici e giuridici - e il riportato principio ben può applicarsi in caso di azione di recesso ex art.1385 cod. civ. - come nella fattispecie all'esame -, basandosi sia tale azione che l'azione di risoluzione del contratto ex art. 1453 cod. civ., sull'esistenza dell'inadempimento di una delle parti.
Il ricorso deve essere, pertanto, rigettato.
Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento, in favore dei controricorrenti, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in complessivi Euro 5.400,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali ed altri accessori di legge. Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 26 giugno 2012. Depositato in Cancelleria il 12 ottobre 2012