TRIBUNALE DI AGRIGENTO
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice dott. Gerlando Lo Presti Seminerio ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 897/2024 R.G.A.C.
FRA
NATA AD AGRIGENTO IL 31/10/84 Parte_1 rapp. e dif. dall'Avv. Calogera Sciarratta
ATTRICE
CONTRO
NATO AD AGRIGENTO IL 26/08/63 CP_1 rapp. e dif. dall'Avv. Alfonso Neri
CONVENUTO
OGGETTO: risoluzione di contratto locativo
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 12/03/2023 conveniva in Parte_1 giudizio . Narrava l'attrice in tal modo CP_1 premettendo alle istanze giudizialmente dedotte che il proprio dante causa aveva concesso in locazione ad Persona_1 uso abitativo transitorio al convenuto un immobile sito in
Agrigento nella locale Via Quattro Giornate di Napoli n. 11 in virtù d'apposito contratto registrato il 15/06/2018.
Deduceva quindi l'attrice a sostegno dell'azione oggi intrapresa che nonostante l'avvenuto spirare del termine di durata del rapporto locativo in argomento prevista in virtù del tacito rinnovo per il 30/06/2020 il convenuto non aveva ancora provveduto a rilasciare il cespite concessogli in
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godimento. Pertanto concludeva intimando al convenuto sfratto per finita locazione chiedendone la convalida.
[...]
costituendosi in giudizio si opponeva alla domanda CP_1 di rilascio dell'immobile oggetto del rapporto locativo deducendo che lo spirare del termine di tale pattuizione in mancanza di apposita disdetta doveva ritenersi tacitamente prorogato. Il giudice con apposito provvedimento riservato del 17/04/2024 a seguito delle eccezioni opposte dal convenuto disponeva il cambiamento di rito del procedimento da ordinario a speciale. Nel merito parte attrice introduceva ulteriore domanda di risoluzione del contratto locatizio per inadempimento del conduttore agli obblighi previsti nella pattuizione stipulata inter partes. Celebrata quindi l'istruttoria nel merito esclusivamente attraverso produzioni documentali la causa infine veniva decisa all'udienza del
05/02/2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda attorea che nel merito della controversia è divenuta di risoluzione del rapporto locativo in argomento per essere spirato il termine di sua durata è apparsa svestita del necessario pregio giuridico ed ha pertanto meritato reiezione. Piace ricordare come pacificamente l'intimazione di sfratto per finita locazione abbia natura giuridica di una domanda finalizzata ad ottenere la risoluzione del rapporto locatizio, per effetto della scadenza del termine, e quindi è atto idoneo a valere come domanda giudiziale di risoluzione del contratto, sia perché esprime la volontà del locatore contraria ad un'eventuale proroga o rinnovazione del rapporto, sia perché contiene la vocatio in ius del conduttore, la cui opposizione trasforma il procedimento di convalida in
2 un procedimento ordinario di cognizione che investe il regime giuridico del rapporto e le norme che lo governano.
Piace in primo luogo ricordare che il contratto di locazione ad uso transitorio è stato introdotto nel nostro ordinamento con l'art. 5 della legge n.431 del 9 dicembre 1998, nota come la legge sulle locazioni abitative. Con tale istituto il legislatore ha voluto tutelare chi ha delle esigenze temporanee di utilizzo dell'immobile, consentendo la stipula di contratti di durata inferiore rispetto a quella prevista dalla legge. La principale differenza con il regime di locazione ordinaria è la durata della locazione transitoria. Quest'ultima è disciplinata dalla legislazione speciale, in particolare dall'art. 2 del d.m. del 16 gennaio 2017. Il comma primo di tale articolo sancisce che la durata massima di questo contratto non può superare i diciotto mesi, sottolineando che questi contratti possono essere stipulati per particolari necessità connesse ad esempio alla mobilità per motivi di studio o di lavoro. Per tale motivo ci si domanda se per questa particolare tipologia di locazione
è consentito il rinnovo e se quest'ultimo può essere tacito. Al primo quesito si risponde in maniera affermativa: tale tipologia di contratto è rinnovabile per una sola volta con una durata massima di diciotto mesi. Ciò è consentito qualora perdurino le esigenze che hanno condotto le parti a stipulare la locazione di natura transitoria. Ai fini del rinnovo è necessario che le parti provino che le esigenze temporanee di utilizzo dell'immobile persistano, in quanto sono le stesse che giustificano la stipula della locazione transitoria. La rinnovazione tacita del contratto è vietata dalla legge pur sussistendo un filone minoritario della giurisprudenza il quale la ritiene possibile, ma ciò va valutato caso per caso. Un
3 prolungamento del termine del contratto transitorio di locazione, è possibile in quanto le esigenze sussidiarie ben possono, protrarsi anche considerevolmente nel tempo con la conseguenza che non può legittimamente ritenersi incompatibile con la qualificazione di una locazione in termini di transitorietà l'istituto della rinnovazione tacita del contratto ai sensi dell'art. 1597 c.c., almeno nelle circostanze in cui non risulti, tra le parti, una volontà novativa rispetto alla originaria convenzione negoziale. Occorre aggiungere che la stipulazione delle locazioni ad uso transitorio deve rispondere a determinati parametri di forma secondo la disciplina vincolante in materia affinché siano garantite le esigenze sostanziali che la disciplina vincolistica intende garantire, ovvero che la natura transitoria e temporanea della locazione non sia strumentalmente utilizzata per eludere i limiti obbligatori di durata, relativi ad esigenze di abitazione ordinaria. Ritiene il Tribunale che la domanda proposta dall'attrice sia infondata e vada rigettata per le ragioni di seguito esposte. Costituisce, invero, circostanza pacifica che le parti abbiano stipulato in data 15/06/2018, un contratto di locazione ad uso abitativo, debitamente registrato in pari data, nel quale veniva fissata la durata fino al 30/06/2019 ed a seguito di tacito rinnovo in data 30/06/2020 (v. contratto di locazione in atti). Nulla le parti hanno espressamente stabilito, invece, con riguardo all'esigenza della locatrice o del conduttore che li avrebbe indotti a volere attribuire carattere transitorio al contratto sottoscritto. A tal proposito, si deve infatti osservare che, sulla base della disciplina primaria (L. n. 431/1998, artt. 4, 4 bis e 5) e secondaria d.m. del 16 gennaio 2017 dettata in materia, la
4 possibilità per le parti di stipulare efficacemente un contratto locatizio ad uso transitorio è subordinata all'adozione delle modalità e alla sussistenza dei presupposti stabiliti da dette norme, con la conseguenza che, a tal fine, è necessario che l'esigenza transitoria, del conduttore o del locatore, sia specificamente individuata nel contratto, al quale deve essere debitamente allegata documentazione idonea a comprovare la stessa, e che i contraenti, prima della scadenza del termine contrattuale, ne confermino, con lettera raccomandata, la persistenza. In sintesi, dunque, affinché un contratto di locazione sia qualificabile ad uso transitorio è necessario che ricorrano congiuntamente i seguenti requisiti: 1)
l'inserimento di apposita clausola che indichi l'esigenza transitoria del conduttore o del locatore;
2) l'allegazione al contratto della documentazione dimostrativa di detta esigenza
(quale, ad esempio, la mobilità lavorativa o le esigenze di studio del conduttore); 3) la conferma, da parte dei contraenti e da inviarsi a mezzo raccomandata, del persistere di detta esigenza transitoria prima della scadenza del termine. Ne discende che, pur potendosi prescindere dall'espressa rubricazione del contratto in termini di contratto di locazione
“ad uso abitativo transitorio”, non può tuttavia ricondursi ad una locazione transitoria un contratto che non contenga alcuna menzione dell'esigenza precaria ad esso sottesa e al quale non sia allegata alcuna documentazione atta ad integrare, quantomeno per relationem, il requisito sostanziale prescritto dalla legge. È evidente, infatti, che la mancanza di tali elementi, previsti dalla normativa sopra menzionata, determini l'impossibilità di ricondurre il contratto concretamente stipulato al tipo contrattuale “locazione ad uso
5 transitorio” e comporti, invece la configurabilità di un contratto di locazione ad uso abitativo di durata ordinaria. Al mancato riscontro dei requisiti derogatori sopra elencati rispetto alla disciplina ordinaria consegue, pertanto, che il rapporto locativo non possa avere durata minima inferiore a quella ordinaria, con l'ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, il contratto va ricondotto all'alveo dei contratti di cui all'art. 2 della L. n. 431/1998 (che stabilisce, al comma 1, che ordinariamente i contratti di locazione ad uso abitativo hanno durata non inferiore al quadriennio). Nel caso di specie, quindi, il contratto stipulato inter partes avrà la sua scadenza quadriennale al
15/06/2026. Occorre, infatti ad ogni buon conto, circa l'inequivoca volontà di non rinnovare lo stesso rapporto, doveroso il richiamo alla RE RT di Cassazione che ha affermato, con richiamo peraltro ad altre svariate decisioni, che “anche l'intimazione di sfratto può contenere la disdetta, in quanto da essa si trae l'inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il contratto, e che tale intimazione è direttamente riferibile al locatore in virtù della procura al difensore, che l'ha sottoscritta, posta a margine della citazione, e dello stesso mandato alle liti, estensibile ad una dichiarazione che, pur avendo natura sostanziale, costituisce il presupposto dell'intimazione di sfratto, e vale, quindi, ad integrare una disdetta valida ed efficace". Per tali ragioni, dunque, dovrà dichiararsi cessato il contratto di locazione alla data del 15/06/2026 dovendosi ritenere quale disdetta appunto la notifica dell'intimazione di sfratto. Per quanto riguarda la domanda attorea formulata nel merito relativa alla declaratoria di risoluzione del contratto di locazione in
6 conseguenza della violazione delle pattuizioni previste al punto 9 del contratto locatizio, va rilevato che tale domanda, assente nell'atto di citazione e formulata soltanto nella memoria integrativa, è da considerare inammissibile. Al riguardo è noto che nell'ordinamento anteriore alla riforma del 1990 era affermazione ricorrente in giurisprudenza che l'opposizione dell'intimato, ai sensi dell'art. 665 c.p.c., determinava la conclusione del procedimento di convalida, a carattere sommario, e l'instaurazione di un nuovo ed autonomo processo con rito e cognizione ordinari. L'art. 667
c.p.c. nel regolare i problemi di competenza che sorgevano dal coordinamento fra la procedura speciale, di competenza per materia del pretore, e il giudizio ordinario di cognizione scaturito dall'opposizione dell'intimato prevedeva che, dopo la pronuncia (o il diniego) dei provvedimenti previsti nei due articoli precedenti (ordinanza non impugnabile di rilascio ovvero condanna al pagamento dei canoni non controversi), il giudizio proseguiva davanti al pretore, per la decisione di merito, soltanto se la causa era di sua competenza, dovendosi, nel caso contrario, rimettere le parti innanzi al giudice competente per valore. In questo sistema era normalmente ammesso che le parti potessero, dal momento dell'opposizione, che segnava il nascere di un novum iudicium, esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, e segnatamente che potesse il locatore porre a fondamento della pretesa di rilascio dell'immobile una causa petendi diversa da quella assunta nell'atto di intimazione, e persino introdurre una domanda nuova. La giurisprudenza di legittimità formatasi sulla scorta delle norme processuali previgenti la novella del 1990-1995 ammetteva quindi
7 liberamente la modificazione della domanda e delle eccezioni operata con la memoria prevista dall'art. 667 c.p.c. dopo la conclusione dell'udienza di convalida, sostenendo che con P l'opposizione dell'intimato nstaurava un nuovo ed autonomo processo a cognizione ordinaria soggetto al rito delle controversie individuali di lavoro e tutt'al più subordinando l'ammissibilità del mutamento all'avvenuta accettazione del contraddittorio. Il tradizionale orientamento della RE RT consentiva quindi la proposizione di domande nuove a seguito della opposizione del convenuto, della chiusura della fase sommaria del giudizio e del conseguente inizio di un autonomo giudizio ordinario di cognizione. Siffatto orientamento era già, ad avviso di questo
Giudice, in sé discutibile in considerazione sia della formulazione testuale dell'art. 667 c.p.c., laddove è prevista la prosecuzione del medesimo giudizio iniziato nella fase speciale con l'intimazione, sia della sola eventualità del deposito delle memorie integrative, nella cui mancanza il giudice deve comunque esaminare la domanda di risoluzione del contratto azionata con l'intimazione dello sfratto. Inoltre, non può non notarsi come nel caso in cui il giudice ravvisasse
(e ravvisi) dei motivi ostativi alla pronuncia dell'ordinanza di convalida, pur in assenza dell'intimato o di sua opposizione ed adottasse (od adotti) la forma dell'ordinanza per il provvedimento di rigetto dell'istanza di convalida si ritiene pacificamente che il provvedimento sia impugnabile con l'appello perché dotato del contenuto definitorio proprio della sentenza, che statuisce però sulla domanda introdotta con l'intimazione. Ancor più non condivisibile è tale ricostruzione se confrontata con le disposizioni che regolano il processo
8 civile dopo la riforma, in cui l'attività deduttiva delle parti deve avvenire con l'atto introduttivo e la comparsa di risposta depositata entro il termine di venti giorni prima dell'udienza di comparizione delle parti, o comunque entro i termini di preclusione dettati dall'art. 183 c.p.c. Inoltre, tale ultima disposizione non consente la proposizione della domanda nuova, ma la mera emendatio in quanto giustificata dalle deduzioni difensive della parte convenuta. Il ricordato orientamento giurisprudenziale si era infatti consolidato in data antecedente alla riforma introdotta con la legge n.
353/1990 entrata in vigore il 30/04/1995, allorquando il giudizio proseguiva davanti al Pretore ovvero davanti al
Tribunale competente per valore secondo le forme del vigente rito ordinario, sostanzialmente privo di un sistema di rigide preclusioni per le parti. A seguito della entrata in vigore della
“novella” al codice di procedura civile deve, invece, ritenersi preferibile una diversa interpretazione, più coerente con il sistema. Inoltre, dopo l'attribuzione al pretore, dal 30 aprile
1995, della competenza per materia nelle cause di locazione
(e di comodato) di immobili urbani (art. 8 c.p.c., 2° comma,
n. 3) e l'introduzione, dalla stessa data, in dette cause, del rito speciale del lavoro (art. 447-bis c.p.c.), per il combinato disposto degli artt. 667 e 426 c.p.c., pronunciati (o naturalmente denegati) i provvedimenti previsti dagli artt.
665 e 666 c.p.c., già ricordati, il giudizio “prosegue nelle forme del rito speciale”, previa ordinanza di mutamento del rito, con la quale ultima le parti sono “facultate” all'integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti in cancelleria. Ciò significa che l'opposizione dell'intimato non coincide più adesso con
9 l'instaurazione di un nuovo e autonomo giudizio di cognizione, ma produce soltanto un mutamento nella struttura del procedimento, che continua a svolgersi, necessariamente davanti al medesimo giudice, non ponendosi più questioni di competenza per valore, in una nuova fase, quella di merito (che si concluderà con la pronuncia di accoglimento o rigetto della domanda di condanna del conduttore al rilascio dell'immobile locato); ovvero, in altri termini, che “prosegue”, con cognizione ordinaria ma con rito speciale, quell'unico procedimento, iniziatosi con l'esercizio, da parte del locatore, di un'azione di condanna nella forma speciale della citazione per convalida. Viste, quindi, la modifica dell'art. 667 c.p.c. nel senso che il giudizio prosegue davanti al medesimo giudice nelle forme del rito speciale previa ordinanza di mutamento di rito ai sensi dell'art. 426 c.p.c. e la necessità di un formale provvedimento di mutamento di rito per il passaggio dalla fase di convalida a quella ordinaria in rito speciale ex art. 447 bis c.p.c., è evidente la sottolineatura, da parte del legislatore, della sussistenza di una continuità volto (nelle intenzioni dell'intimante) tra il giudizio c.d. sommario ed il giudizio ordinario all'emissione del provvedimento di convalida cognizione conseguente alla (eventuale) opposizione dell'intimato. In altri termini, a seguito del provvedimento ex art. 426 c.p.c. il giudizio prosegue nelle forme del rito speciale c.d. locatizio senza che tale ultimo procedimento possa essere considerato come nuovo e diverso rispetto all'originario procedimento introdotto con atto di citazione per convalida di licenza o sfratto. La corrente maggioritaria della dottrina e della giurisprudenza di merito
10 escludono quindi che le parti possano introdurre nuove domande con la memoria depositata ai sensi dell'art. 667
c.p.c., che ha una funzione appunto d'integrazione, ossia di mero completamento ed approfondimento delle difese già svolte e ciò anche in considerazione del rigido regime di preclusioni operante per le controversie di lavoro, che all'art. 420 c.p.c. subordina anche la sola emendatio libelli alla formulazione di apposita istanza ed all'autorizzazione del giudice. Tale orientamento pare condivisibile anche perché coerente con gli esiti dell'applicazione dell'istituto previsto dall'art. 426 c.p.c., in riferimento al quale è sempre stato sostenuto che il mutamento del rito non determina la sanatoria di eventuali decadenze e preclusioni verificatesi a seguito dell'errata introduzione del giudizio con un atto a forma prevista per il processo ordinario. Infine, non pare decisivo nemmeno il rilievo della compressione delle facoltà difensive del locatore, per il quale l'esperimento del procedimento di sfratto è frutto di una scelta personale, non obbligata. L'attore non può dolersi del fatto che la limitazione della propria domanda originaria sia conseguenza della specialità del rito prescelto, che non gli consente di chiedere altro rispetto alla convalida (e, in caso di sfratto per morosità, all'ordinanza ingiunzione ex art. 664 c.p.c.). Basterà in proposito rilevare che il locatore non è obbligato a procedere nelle forme di cui agli artt. 657 ss., trattandosi di procedura alternativa al normale giudizio di cognizione cui avrebbe potuto ricorrere per introdurre, unitamente alla domanda di scioglimento o risoluzione del rapporto e di pagamento dei canoni di locazione insoluti, anche eventuali altre domande di merito inerenti al contratto. Una simile interpretazione del
11 dettato normativo appare poi del tutto coerente: a) con la ratio che ha informato la “novella”, la quale ha inteso introdurre rigide preclusioni per le parti (sia con riferimento alla formazione del thema decidendum che a quella del thema probandum), dovendo essere chiaro che queste hanno la disponibilità dei diritti in contesa, non già del processo e dei suoi tempi;
b) con il rito processuale prescelto per la definizione delle cause di locazione, teso al raggiungimento di una decisione del merito secondo regole processuali informate alla massima speditezza, pur nel necessario rispetto del principio del contraddittorio (regole che, giova sottolinearlo, escludono qualsiasi possibilità di mutatio libelli nel corso del procedimento, ma solo di emendatio libelli dietro autorizzazione del giudice: cfr. art. 420 c.p.c.); c) con la recente modifica dell'art. 111 Cost., il quale, stabilendo al comma 2 che la legge deve assicurare la ragionevole durata del processo, impone al giudice di interpretare le norme in senso compatibile con l'attuazione concreta del dettato costituzionale (e non è dubbio che la proposizione di domande nuove, allargando l'oggetto del giudizio, finisce con l'incidere sui tempi di definizione della originaria controversia). Un ulteriore argomento favorevole alla tesi esposta può trarsi dal costante orientamento seguito dalla
RT di Cassazione in tema di mutamento di rito da ordinario a speciale ex art. 426 c.p.c., essendosi sempre ritenuto che tale provvedimento non fa venire meno le preclusioni già verificatesi per le parti a seguito della (erronea) introduzione del giudizio nelle forme ordinarie. Nel senso indicato da questo giudice sembra poi muoversi anche una pronuncia della RE RT in materia di opposizione tardiva alla
12 convalida di sfratto ex art. 668 c.p.c., laddove si afferma che il locatore convenuto (attore in senso sostanziale) non può proporre nel corso del giudizio di opposizione domande nuove rispetto a quelle originariamente proposte nel procedimento di convalida di licenza o sfratto ma può unicamente modificare le stesse nei limiti di quanto consentito dall'art. 420 c.p.c. In definitiva, pare a questo giudice che l'innesto della nuova disciplina del processo civile, come delineata dalla novella del 1990-1995, sul corpo di norme relative allo speciale procedimento di convalida dello sfratto, rimasto pressocchè immutato, comporti che all'adozione del provvedimento di mutamento del rito segua soltanto la trasformazione dello strumento processuale prescelto per ottenere la pronuncia giudiziale di risoluzione del contratto di locazione ed il rilascio del bene locato, non già l'instaurazione di un nuovo giudizio. Tant'è che non viene richiesta una nuova iscrizione a ruolo, la procura alle liti utilizzata dal patrocinatore resta la medesima, l'intimante conserva la sua qualità di attore, ossia di propositore della domanda giudiziale, che, a fronte di una linea difensiva dell'intimato limitata alla formulazione di eccezioni, resta l'unica da esaminare e definire nel merito. Ne discende l'inammissibilità della proposizione delle nuove domande ad opera delle parti. Tale conclusione, deve adesso considerarsi supportata anche dal recente orientamento assunto sul punto dalla RE RT , la quale ha ritenuto soprattutto alla luce del fatto che l'opposizione dell'intimato non coincide più, con il nuovo regime processuale, con l'instaurazione di un nuovo e autonomo giudizio di cognizione, ma produce soltanto un mutamento nella struttura del procedimento e
13 quindi del fatto che l'unico procedimento, iniziato con l'esercizio da parte del locatore di un'azione di condanna nella forma speciale della citazione per convalida, “prosegue” con cognizione ordinaria ma con rito speciale che “a partire dall'emissione dell'ordinanza di mutamento del rito scattano le preclusioni tipiche del processo del lavoro, anzitutto il divieto di proporre nuove domande nel corso del giudizio di primo grado, che, essendo funzionale ad esigenze di accelerazione del procedimento (artt. 414 e 416 c.p.c.), esorbita dalla tutela del privato interesse delle parti, sicché la tardività della nuova domanda non può essere sanata nemmeno dall'accettazione del contraddittorio sulla medesima ad opera della controparte ed è rilevabile anche d'ufficio dal giudice, persino in sede di appello, ove non rilevata, per qualsiasi motivo, dal giudice di primo grado, con il solo limite del giudicato formatosi in proposito.
Conseguentemente considerato peraltro che costituisce ius receptum che le memorie integrative previste dall'art. 426
c.p.c., destinate soltanto a consentire alle parti di mettersi in regola con le prescrizioni introdotte dal nuovo processo del lavoro, non possono contenere domande nuove deve ritenersi consentita soltanto la modificazione della domanda
(emendatio libelli), previa peraltro l'autorizzazione del giudice, giustificata da gravi motivi (art. 420 c.p.c., 1° comma). In conclusione, la domanda di risoluzione del contratto stipulato inter partes per inadempimento del conduttore agli obblighi contrattuali avanzata da parte attrice per la prima volta nella memoria integrativa deve ritenersi nuova e, quindi, tardiva ed inammissibile. Le spese di lite liquidate come in dispositivo seguono la soccombenza.
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P.Q.M.

definitivamente pronunciando;
rigetta la domanda formulata in via principale da parte attrice;
dichiara che il contratto di locazione abitativa stipulato inter-partes il 15/06/2018 e registrato in pari data ha natura ordinaria quadriennale con prima scadenza al 15/06/2022 e successiva scadenza al
15/06/2026; dichiara inammissibile l'ulteriore domanda attorea;
condanna parte attrice al pagamento delle spese processuali che liquida in euro 2.000,00 oltre IVA CPA e spese generali.
AGRIGENTO 06/02/2025
IL GIUDICE
Gerlando Lo Presti Seminerio
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