REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Grosseto
CONTENZIOSO CIVILE
R.G. 516/2015
Il Tribunale di Grosseto, in persona del dott. Giulio Bovicelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile instaurata dal
, Parte_1 Parte_2
(C.F. ), assistito e difeso dagli Avv.ti Paolo Emilio Falaschi, P.IVA_1
Salvatore Anastasi e Luca Di Paola
attore nei confronti del (c.f. e p.i. ), CO P.IVA_2
assistito e difeso dagli Avv.ti Daniele Falagiani e Stefania Falini;

e del (C.F. ), rappresentato e Controparte_2 P.IVA_3
difeso dagli avv.ti Francesco Gulina e dall'Avv. Paolo Golini.
convenuti
CONCLUSIONI
per parte attrice: “Piaccia al Tribunale di Grosseto, contrariis reiectiis, in accoglimento delle ragioni di fatto e di diritto di cui in atti, - riassunti dinanzi a sé,
quale Giudice Ordinario dichiarato munito di giurisdizione dal T.A.R. Toscana, Sezione
Prima, con la sentenza n. 639/2014, i procedimenti riuniti nn. 1843/2003, 1939/2005 e

290/2010 T.A.R. Toscana promossi dal odierno attore, il quale ha Parte_1
inteso, con l'atto di citazione, riassumere e/o proseguire detti procedimenti dinanzi all'intestato Tribunale per far valere tutti i diritti, le situazioni giuridiche, le domande,
le azioni, le eccezioni, istanze, i motivi aggiunti, conclusioni e difese comunque esperite e formulate nei suddetti procedimenti, a mezzo degli atti processuali e scritti difensivi ivi versati, da intendersi qui integralmente richiamati e trascritti;
- ordinata l'acquisizione dei fascicoli d'ufficio dei procedimenti riuniti nn. 1843/2003, 1939/2005 e
290/2010 Parte_3
- accertare e dichiarare l'esistenza di un diritto, di servitù di parcheggio, o diritto reale d'uso, per legge e/o in virtù degli atti di cui in atto di citazione, in favore del
, sulle particelle Controparte_3
1269 e 1402 del Foglio 77 del N.C.T. del Comune di in CO
relazione a n. 95 posti auto riservati ai condomini e ed a n. 56 posti CP_4 CP_5
auto ai condomini denominati , per un totale di 151 posti auto;
- in ipotesi, CP_6
accertare e dichiarare l'esistenza di un diritto, di servitù di parcheggio, o diritto reale d'uso, in favore del , Parte_1 Controparte_7
, sulle particelle 1269 e 1402 del Foglio 77 del N.C.T. del Comune di
[...] [...]
per usucapione, ai sensi dell'art. 1158 C.C., alla stregua del pacifico CP_1
possesso continuo ed ultraventennale maturato in capo al dal 1987 in Parte_1
avanti, quantomeno con riferimento all'area, posta “sul retro dei fabbricati i Boboli BD
al porto di PU LA” con 51 posti-auto, per la quale, in data 20 febbraio 1990, il
Sindaco del Comune di , sentiti i pareri della Commissione CO
Edilizia, aveva rilasciato l'autorizzazione edilizia “per l'installazione di n. 2 sbarre”; -
accertare e dichiarare che dette particelle 1269 e 1402 sono state illegittimamente acquisite dal ridetto per preteso uso pubblico o CO
altro, senza riconoscere tale servitù di parcheggio, a mezzo gli atti di cui in atto pag. 2/23 introduttivo del presente giudizio e, segnatamente, con delibere del Consiglio Comunale
n. 48 del 10/06/2003 e delibera n. 43 del 27/11/2009, salvo se altre, e con tutti gli atti conseguenti e presupposti - disapplicare gli atti amministrativi illegittimi di cui in premessa e, segnatamente, le delibere del Consiglio Comunale del CP_1
n. 48 del 10/06/2003 e n. 43 del 27/11/2009, salvo se altre, e CO
tutti gli atti conseguenti e presupposti;

- condannare il , in persona del Sindaco legale CO
rappresentante pro tempore, ad adottare gli atti e provvedimenti necessari e conseguenti al riconoscimento del suddetto diritto, di servitù di parcheggio o diritto reale d'uso,
nonché ad astenersi dall'ostacolarne l'esercizio;
- ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Grosseto di trascrivere l'emananda sentenza, ponendo ogni relativa spesa, imposta e tassa a carico del Comune
di ed esonerando il suddetto Conservatore da ogni CO
responsabilità al riguardo;

- condannare i convenuti od opponenti alle spese e compensi del giudizio, compresa la fase della mediazione obbligatoria. Con rigetto delle avverse domande ed eccezioni in quanto inammissibili ed infondate.”;
per il convenuto : “1. Preliminarmente CO
dichiari la nullità, in parte qua, dei contratti di compravendita del 30 settembre 1982
tra soc. e e del 22 marzo 1991 tra soc. e soc. Parte_4 CP_8 CP_8
CP_
CP_10

2. Nel merito respingere le domande ex adverso proposte perché infondate in merito e in diritto;

3. Con vittoria di spese, compensi e oneri accessori come per legge”;
per il convenuto “l'On.le Tribunale voglia: dichiarare Controparte_2
inammissibili le domande nuove formulate dal Condominio attore nella prima memoria pag. 3/23 ex art. 183 c.p.c.; dichiarare la carenza di legittimazione ad agire del Parte_1
e/o del suo amministratore in ordine a tutte le domande formulate nel presente
[...]
giudizio; in ogni caso, nel merito – previa se occorrenda, in parte qua, dichiarazione di nullità dei contratti di compravendita del 30 settembre 1982 tra e Parte_4
CP_ e del 22 marzo 1991 tra e - rigettare tutte le CP_8 CP_8 CP_11
domande attrici;
con vittoria delle spese di lite”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La presente controversia è stata riassunta dal , blocchi Parte_1
denominati , dinanzi a questo Tribunale ordinario di CodiceFiscale_1
Grosseto a fronte della sentenza n. 639/2014 del Tribunale Amministrativo
Regionale per la Toscana, che ha dichiarato il proprio difetto di giurisdizione.
Di seguito, per chiarezza espositiva si riportano le valutazioni in fatto e diritto svolte dal provvedimento citato:
“Il occupa le prime costruzioni edificate nella località Il Porto di Parte_1
PU LA.
La società PU LA ha iniziato la lottizzazione nei primi anni '60, sulla base di due convenzioni stipulate con il in applicazione CO
dell'art. 28 della legge n. 1150/1942.
Parecchi anni dopo la costruzione degli edifici del predetto condominio (comprendenti i blocchi AA, AB, AC, AD, AE, AF), in data 22.4.1982 il Comune ha rilasciato alla predetta società la concessione edilizia n. 4300/4427 (documento n. 4 prodotto in giudizio dal in data 23.12.2013), con la quale sono stati autorizzati, nella zona CP_1
di completamento B6 del comparto , alcuni parcheggi pertinenti ai singoli Pt_1
fabbricati ed altri adibiti alla pubblica sosta (quest'ultimi avrebbero dovuto essere ceduti al . CP_1
pag. 4/23 Il suddetto titolo edilizio prevedeva tra l'altro la realizzazione di ulteriori edifici (blocchi
BA, BB, BC, BD, AH), costituenti il completamento del comparto urbanistico Pt_1
di PU LA (realizzato per stralci successivi, dapprima mediante convenzioni di lottizzazione datate 1960 e 1964, e poi mediante rilascio di concessione edilizia diretta).
La società PU LA, con contratto del 30.9.1982, ha venduto ad tutta CP_8
l'area oggetto della citata concessione edilizia;
in particolare, il contratto di compravendita prevede l'obbligo della cessionaria di riservare, ai condomini dei blocchi
AA, AB, AE, AF, AC e AD, 151 posti auto (di cui 95 destinati ai condomini e CP_4
e 56 al condominio ). CP_5 CP_6
La predetta servitù di parcheggio trova menzione nel successivo contratto di compravendita del 18.3.1991, in cui la società risulta cedente e Servizi CP_8
Finanziari s.r.l. risulta cessionaria.
Il Consiglio comunale, con deliberazione n. 48 del 10.6.2003, ha acquisito al patrimonio comunale, sul presupposto del “consolidato uso pubblico”, le particelle 1269 e 1402.
Avverso la predetta delibera il è insorto, con il ricorso n. Parte_1
1843/2003, deducendo varie censure.
Gli effetti di tale provvedimento hanno avuto vita breve, vista la modifica introdotta dalla delibera consiliare n. 52 del 29.7.2005, che, nel confermare l'acquisizione, ha riconosciuto la servitù di parcheggio sui predetti lotti, condividendo i rilievi espressi dal nell'impugnativa n. 1843/2003. Parte_1
Il è insorto avverso quest'ultima deliberazione, con il ricorso n. Parte_1 CP_2
1939/2005, deducendo varie censure.
Il Comune di , con deliberazione consiliare n. 43 del CO
27.11.2009, ha dichiarato acquisite gratuitamente al patrimonio indisponibile le porzioni di terreno censite al foglio n.77, particelle 1269 e 1402, senza prevedere la servitù di parcheggio.
pag. 5/23 Tale provvedimento assume a presupposto i contenuti della nota tecnica integrativa del
12.1.1982 (documento n. 6), la tavola n. 1 allegata alla concessione edilizia del
22.4.1982 e la relazione tecnica a quest'ultima allegata, e premette che “i posti auto da realizzare a servizio dei fabbricati già esistenti all'epoca di rilascio della concessione più
volte citata nel 1982 sono ubicati all'interno delle corti dei fabbricati e nelle immediate vicinanze dei fabbricati BA, BC, BD e BE”.
Avverso la citata deliberazione n. 43/2009 il è insorto (con Parte_1
l'impugnativa n. 290/2010) deducendo:
1) violazione ed errata applicazione degli artt. 826 e 922 cod. civ.;
2) violazione e mancata applicazione dell'art. 41 sexies della legge n. 1150/1942
(introdotto dall'art. 18 della legge n. 765/1967 e sostituito dall'art. 2 della legge n.
122/1989), dell'art. 26 della legge n. 47/1985 e dell'art. 91 del regolamento edilizio comunale;
eccesso di potere per carente, perplessa e contraddittoria motivazione;

3) eccesso di potere per carenza dei presupposti;

4) eccesso di potere per carenza di istruttoria e di motivazione, manifesta illogicità,
contraddittorietà”.
Si è costituito in giudizio il , in ordine a tutti e tre i CO
ricorsi in epigrafe.
Il si è costituito in giudizio ed ha presentato atto di intervento Controparte_2
ad opponendum in relazione alle impugnative n. 1843/2003 e n. 290/2010.
Il si è costituito in giudizio in relazione al ricorso n. 1939/2005. Parte_1
All'udienza del 5 febbraio 2014 la causa è stata posta in decisione.
DIRITTO
In via preliminare occorre procedere alla riunione dei ricorsi in epigrafe, per ragioni di connessione oggettiva.
Il Comune ha eccepito il difetto di giurisdizione in relazione al ricorso n. 290/2010.
pag. 6/23 L'eccezione è fondata, alla stregua di considerazioni che valgono anche per i ricorsi n.
1843/2003 e n. 1939/2005, aventi ad oggetto, al pari del ricorso n. 290/2010,
provvedimenti di acquisizione di aree al patrimonio comunale.
Le impugnative in epigrafe, pur introducendo un'azione di annullamento delle contestate deliberazioni, vertono su questione relativa all'accertamento dell'esistenza,
nelle aree di interesse dei ricorrenti, di servitù privata di parcheggio.
I deducenti delineano sostanzialmente una controversia che, essendo incentrata sulla spettanza del bene giuridico in contestazione, si esaurisce nell'indagine sulla titolarità
della piena proprietà pubblica ed è quindi rivolta alla tutela di posizioni di diritto soggettivo.
Invero, la giurisdizione va determinata in base alla reale natura delle situazioni soggettive controverse, indipendentemente dal tipo di azione proposta, caducatoria o di mero accertamento che sia.
Vale al riguardo il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui, ai fini della distinzione della giurisdizione del giudice ordinario da quella del giudice amministrativo, occorre avere riguardo non alla prospettazione formulata dalle parti
(cosiddetto petitum formale), ma alla effettiva natura della controversia (cosiddetto petitum sostanziale), da identificarsi non tanto in funzione della concreta statuizione che si chiede al giudice adito, ma soprattutto in base alla causa petendi, costituita dal contenuto e dalla intrinseca natura della posizione soggettiva dedotta in giudizio e individuata in relazione alla sostanziale protezione accordata in astratto dal diritto positivo (Cons. Stato, V, 6.11.1981, n. 538; idem, VI, 14.11.2012, n. 5741).
Ciò precisato, non può dubitarsi che la posizione dei ricorrenti, in relazione alla protezione sostanziale accordata in astratto dall'ordinamento, sia una posizione di diritto soggettivo, consistente nell'affermazione di una servitù privatistica sull'area in questione e, dall'altro lato, nella rivendicazione della piena proprietà in capo all'Ente
pag. 7/23 locale (Cons. Stato, VI, 14.11.2012, n. 5741; TAR Veneto, I, 6.3.2008, n. 557; TAR
Friuli Venezia Giulia, I, 10.12.2013, n. 640; TAR Calabria, Catanzaro, I, 19.11.2013, n.
1020).
In conclusione, deve essere dichiarato il difetto di giurisdizione.
In virtù dell'art. 11, comma 2, del d.lgs. n. 104/2010, restano salvi gli effetti sostanziali e processuali dei ricorsi in epigrafe, qualora il processo venga riproposto innanzi al giudice ordinario entro il termine perentorio di tre mesi dal passaggio in giudicato della presente sentenza.”
Successivamente, dinanzi a questo Tribunale, il , ha, per Parte_1
quel che più rileva, chiesto – nell'espresso intendimento di “far valere tutti i diritti, le situazioni giuridiche soggettive … comunque esperite nei suddetti procedimenti” promossi dinanzi al TAR – “di accertare e dichiarare Pt_3
l'esistenza di un diritto di servitù di parcheggio” in suo favore “sulle particelle 1269 e
1402 del foglio 77 del N.C.T. del comune di in relazione a n. CO
CP_1 95 posti auto riservati ai condomini AA – AB e AE ed a n. 56 posti auto ai condomini denominai AC – AD, per un totale di 151 posti auto”;
Nella sua memoria ex art 183, comma VI n. 1 c.p.c. l'attore in riassunzione ha poi – sulla scorta delle difese svolte dai convenuti (che hanno contestato la stessa astratta configurabilità della servitù di parcheggio) – modificato le proprie domande, chiedendo al Tribunale di “accertare e dichiarare l'esistenza di un diritto di servitù di parcheggio, o diritto reale d'uso, per legge e/o in virtù degli atti di cui in premessa, in favore del
[...]
, sulle particelle 1269 e 1402 del Controparte_3
Foglio 77 del N.C.T. del Comune di in relazione a n. 95 posti CO
auto riservati ai condomini e ed a n. 56 posti auto ai condomini CP_4 CP_5
denominati AC-AD, per un totale di 151 posti auto”.
pag. 8/23 Costituitisi tardivamente in giudizio, il e di CO
, si sono opposti all'accoglimento delle domande Controparte_2
dispiegate dall'attore, eccependo il suo difetto di legittimazione attiva e deducendo, da un lto, che gli stalli oggetto del presente giudizio sarebbero caratterizzati dalla “destinazione a standards parcheggio pubblico impressa all'area sin dall'originaria concessione edilizia n. 4300/4427 del 22 aprile 1982”, con la conseguenza che tutti i successivi atti di “disposizione … (come concessione di servitù di parcheggio a privati) sarebbero” da considerarsi “nulli ope legis” (cfr.
pagg. 8 e 9, comparsa di costituzione e risposta del CO
); dall'altro lato, come detto, la non configurabilità di un diritto di
[...]
servitù di . CP_13
Sulle conclusioni come innanzi precisate, la causa - istruita documentalmente e per testimoni - è stata riservata in decisione ai sensi dell'art. 190 cod. proc. civ.,
con i termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
La causa è stata rimessa sul ruolo con ordinanza del 2.11.2024, per permettere l'integrazione del contraddittorio nei confronti della e, al CP_8
contempo, per la sottoposizione alle part della questione rilevabile d'ufficio,
“relativa alla possibile nullità, per assenza dei requisiti dello ius in re aliena, della clausola del contratto di compravendita 22.3.1991 che individua il diritto di servitù di parcheggio oggetto del presente giudizio”.
All'udienza del 10.12.2024 - sul presupposto della impossibilità di integrare il contraddittorio con la (posta in liquidazione volontaria nel 1992 e CP_8
cancellata d'ufficio dal registro delle imprese nel 2008, stante il mancato deposito del bilancio di liquidazione), nonché dell'impossibilità di individuare soci che abbiano ricevuto somme dalla liquidazione della società (e dunque pag. 9/23 nella concreta impossibilità di integrare il contraddittorio con soggetti che possano essere individuati quali successori della società questo CP_8
giudice ha assegnato alle parti, in coerenza rispetto al disposto dell'art. 101
c.p.c., termine sino al 30 dicembre 2020 per il deposito di note sulla questione rilevata d'ufficio e nuovamente trattenuto in decisione la causa.
Le parti hanno tempestivamente depositato le suddette note.
*** ***
La domanda attorea di accertamento di un diritto reale (tanto in termini di servitù prediale quanto in termini di diritto d'uso), in favore del Parte_1
sulle particelle 1269 e 1402 del Foglio 77 del N.C.T. del Comune di
[...]
in relazione a n. 151 posti auto riservati ai condomini CO
per un totale di n. 151 posti auto risulta in parte inammissibile ed in parte infondata e deve pertanto essere respinta.
In via preliminare deve in ogni caso affermarsi l'ammissibilità della domanda attorea volta all'accertamento dell'esistenza di un diritto reale d'uso, dispiegata dal soltanto nella memoria ex art. 183, comma VI n.

1. Parte_1
“Nel processo civile di cognizione,[infatti] ciò che rende ammissibile l'introduzione in giudizio da parte dell'attore di un diritto diverso da quello originariamente fatto valere oltre la barriera preclusiva segnata dall'udienza ex art. 183 c.p.c. è il carattere della teleologica "complanarità", dovendo pertanto tale diritto attenere alla medesima vicenda sostanziale già dedotta, correre tra le stesse parti, tendere alla realizzazione (almeno in parte) dell'utilità finale già avuta di mira con l'originaria domanda (salva la differenza tecnica di "petitum" mediato) e rivelarsi di conseguenza incompatibile con il diritto per primo azionato.” (Cfr, Corte di Cassazione, Sez. 6 - 1, Ordinanza n. 18546 del
07/09/2020 (Rv. 658999 - 01).
pag. 10/23 Ebbene, non v'è dubbio che tutti tali elementi ricorrano nel caso di specie: i due diritti reali di cui si chiede l'accertamento (diritto di servitù e diritto reale d'uso), (a) risultano per loro stessa natura, alternativi, (b) rispondono entrambi alla identica utilità di vedere riconosciuto un vincolo reale che garantisca la possibilità di parcheggiare sui relativi stalli, (c) attengono alla medesima vicenda sostanziale, invero già dedotta dinanzi al e Parte_3
successivamente riproposta in questa sede.
Ciò posto, l'esame delle domande attoree non può che essere preceduto da alcune valutazioni preliminari, volte a dare compiuto e corretto inquadramento alla controversia che ci occupa.
In quest'ottica, al fine di una più chiara esposizione, le questioni di merito saranno analizzate prima della questione relativa alla legittimazione ad agire del . Parte_1
Su questa scorta deve innanzitutto rilevarsi che, pacificamente, la realizzazione dei parcheggi siti sulle particelle 1269 e 1402 del Foglio 77 del N.C.T. del
Comune di è avvenuta “dapprima mediante convenzioni CO
di lottizzazione (datate 1960 e 1964) tra la società (allora proprietaria Parte_4
dell'area che ricopre l'intera frazione) ed il CO
qualificabili giuridicamente come lottizzazioni “fatte salve” ai sensi dell'art. 8 legge 6
agosto 1967 n. 765 [in quanto aventi data anteriore al 2 dicembre 1966], con l'emanazione della c.d. Legge Bucalossi e con l'adozione del nuovo P.R.G. (approvato dalla regione nel 1981), gli edifici di completamento hanno seguito l'iter delle Pt_3
concessioni edilizie ”.
Occorre poi evidenziare che, secondo la stessa condivisibile premessa della sentenza del T.A.R. Toscana sopra richiamata, tanto i provvedimenti adottati dal quanto gli atti negoziali relativi all'area che ci occupa (e dunque CP_1
pag. 11/23 l'intero oggetto del presente giudizio) risultano estranei alle “controversie aventi ad oggetto gli atti e i provvedimenti delle pubbliche amministrazioni in materia urbanistica e edilizia, concernente tutti gli aspetti dell'uso del territorio”, di cui alla lettera f) dell'art. 133 c.p.a., che attribuisce, su tali materie, la giurisdizione esclusiva al giudice amministrativo.
Se fosse stato altrimenti, infatti, è evidente che il T.A.R. non avrebbe potuto escludere la propria giurisdizione.
Tale assunto appare peraltro implicitamente condiviso dalle parti, che avverso la suddetta sentenza non hanno dispiegato appello.
Su questa scorta deve dunque evidenziarsi che, certamente, i provvedimenti impugnati dinanzi al si pongono al di fuori di ogni schema Parte_3
procedimentale previsto dalle normative in materia urbanistica e edilizia,
risultando del tutto estranei alla serie di atti e di attività finalizzati all'adozione dei provvedimenti amministrativi contemplabili in ragione delle normative esistenti nelle sopra richiamate materie.
Tali provvedimenti, insomma, in alcun modo possono essere qualificati come atti conseguenziali o connessi alla procedura avviatasi con la concessione edilizia n. 4300/4427 del 22.4.1982.
Le acquisizioni disposte con la deliberazione n. 48 del 2003, per come modificata ed integrata, dapprima, con il provvedimento n. 52 del 29.7.2005 e,
successivamente, dalla delibera n. 43 del 27 novembre del 2009 non possono che risultare nulle per difetto assoluto di attribuzione del potere.
Non è dato comprendere, infatti, in ragione di quale norma il Consiglio
comunale abbia ritenuto di poter disporre l'acquisizione al proprio patrimonio indisponibile di bene di proprietà di un soggetto privato.
pag. 12/23 Si noti, in tal senso, che anche in caso di mancato spontaneo adempimento da parte del privato dell'obbligazione di “trasferimento di aree alla P.A. nell'ambito di un accordo di urbanizzazione” (ed anche ove il mancato trasferimento riguardi opere di urbanizzazione primaria), il rimedio azionabile ad opera dell'amministrazione non può certo essere individuato nella acquisizione d'imperio della proprietà altrui, ma, più semplicemente, nella richiesta di esecuzione in forma specifica dinanzi al giudice amministrativo che, nell'ambito delle controversie rimesse alla sua giurisdizione, è chiamato in tali casi ad
“emettere la sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ., pur non espressamente contemplata dagli artt. 29 e 30 cod. proc. amm.” (Cass. civ., Sez. Unite, 05/12/2023,
n. 33944).
Dell'invalidità dei predetti provvedimenti appare evidentemente conscia anche l'Amministrazione convenuta che, di fatto, ha ritenuto necessario acquisire quegli stessi beni immobili - già oggetto di (invalida) acquisizione ad opera atti amministrativi sopra indicati - anche mediante un atto negoziale, formalizzato all'interno della scrittura privata autenticata di cessione volontaria a titolo gratuito del 10 novembre 2005.
Tale accordo risulta dunque rappresentare l'unico titolo valido di trasferimento della proprietà delle particelle che ci interessano in favore del Comune di
. CO
In proposito deve osservarsi che, sebbene l'atto si ponga al di fuori dell'iter procedimentale avviatosi con la concessione edilizia n. 4300/4427 del 22.4.1982,
lo stesso non può comunque ritenersi privo di causa o essere qualificato come donazione, come invece vorrebbe parte attrice.
Nessun elemento lascia emergere, infatti, che lo stresso sia caratterizzato da un animus donandi del cedente;
elemento, questo, che presuppone l'intenzione - non pag. 13/23 riscontrabile nel negozio che ci occupa - di arricchire la controparte per spirito di mera liberalità.
Al contrario l'espresso riferimento, nella premessa del citato negozio, alla
“approvazione degli atti relativi all'acquisizione al patrimonio Indisponibile Comunale”
delle aree che ci occupano, porta ad escludere che l'atto di cessione possa essere sostenuto da quello “spirito di liberalità che connota il depauperamento del donante e l'arricchimento del donatario [e che] va ravvisato nella consapevolezza dell'uno di attribuire all'altro un vantaggio patrimoniale in assenza di qualsivoglia costrizione,
giuridica o morale.” (cfr. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 8018 del
21/05/2012)
Ebbene, nel caso di specie, la citata consapevolezza (dell'assenza di una costrizione giuridica dell'obbligazione) risulta difettare.
Al contrario, come accennato, formalizzando - nelle presse del citato negozio - il riferimento all'approvazione degli atti relativi all'acquisizione al patrimonio
Indisponibile Comunale e contestualmente dando conto della volontà del privato di aderire a tali provvedimenti, le parti hanno evidenziato la convinzione che un simile atto fosse giuridicamente dovuto.
Poco importa se tale convinzione fosse o meno corretta;
in ogni caso, infatti, la stessa esclude che il trasferimento sia avvenuto per spirito di liberalità.
Su questa scorta, la causa concreta del contratto può e deve essere rintracciata nella ragione pratica di adempiere ad un obbligo giuridico ritenuto sussistente
(nonché, in ipotesi, in quella di evitare possibili controversie).
Il citato atto di cessione non può dunque essere qualificato come donazione,
risultando, pertanto, rispettoso delle formalità richieste per il suo complimento
(di fatto esaurentesi nel disposto dell'art. 1350 c.c., a norma del quale i contratti pag. 14/23 che trasferiscono la proprietà di beni immobili “devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata).
Esclusa dunque la validità dei provvedimenti di acquisizione adottati dall'amministrazione e confermata l'assenza di vizi di forma e di causa del citato negozio di cessione gratuita, deve a questo punto ricordarsi che ogni situazione giuridica soggettiva relativa a diritti reali - siano essi di servitù o di uso – è opponibile “agli aventi causa, a titolo particolare, del proprietario del fondo “
se la stessa è “stata portata a loro conoscenza, ed implicitamente da essi accettata, nei rispettivi atti di trasferimento della proprietà, senza peraltro che, in quest'ultimo caso,
ai fini di detta opponibilità sia sufficiente che, in luogo della descrizione della servitù
esistente, l'atto di trasferimento contenga frasi generiche o di mero stile, ricorrenti negli atti notarili (cfr., ex multis, Sez. 2, n. 5158, 3/4/2003, Rv. 561789; Sez. 2, n. 9457,
28/4/2011, Rv. 617690) (Cfr. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 21501 del
2018).
Su questa scorta deve poi rilevarsi che
- nel predetto atto di cessione gratuita “le parti [espressamente] precisano che le porzioni di terreno sopra descritte, sono in parte interessate dalla presenza di posti auto all'aperto per autovetture, con esclusione di camper, in parte da viabilità ed in parte da vegetazione arborea ed arbustiva di tipo mediterranea,
che la presente Cessione è fatta corpo e non a misura, con ogni azione e ragione,
annessi e connessi, usi e diritti, dipendenze e pertinenze, servitù di passaggio e parcheggio, il tutto come risultanti dai precedenti atti di provenienza, apparenti e non apparenti, attive e delle passive solo quelle legalmente costituite” (vds.
doc. 5 fascicolo;
CO4
- nella delibera n. 52 del 29.7.2005 lo stesso Consiglio Comunale di dà conto “…che la soc. PU LA, assolto l'onere di CO
pag. 15/23 concessione relativo alla realizzazione di n. 500 posti auto pubblici con quelli individuati nel progetto concessionato nei “n. 500 posti auto siti alle spalle della zona B6 (…), con atto notarile a rogito del Notaio di Milano rep. 55701, Per_1
racc. 15634 del 30.09.1982, vendeva alla soc. il terreno oggetto CP_8
della concessione edilizia n. 4300/4427, la quale contestualmente si obbligava “a riservare a favore dei proprietari di unità comprese nei cosiddetti condominio al
Porto e n. 151 posti auto”, individuati nel terreno CP_15 CP_6
distinto al foglio 77, particelle 1269 e 1402;…
- - che tale onere, con atto a rogito con atto rogito notaio di Milano Persona_2
in data 18.3.1991, rep. 38003 veniva trasferito dalla soc. alla Servizi CP_8
Finanziari (oggi Perfim S.r.l.), la quale costituiva specifica servitù di parcheggio sui terreni sopra descritti (…) in favore dei condomini beneficiari.”
Su questa scorta deve certamente ritenersi che la predetta clausola ed il diritto reale nella stessa dedotto risultino opponibili all'amministrazione comunale.
Tale diritto, però, tanto se qualificato in termini di servitù di parcheggio quanto se qualificato in termini di diritto reale d'uso, non può che risultare inesistente.
Seppure volontariamente creato contratto di compravendita del 22.3.1991 (ove si legge che “i mappali 1269 e 1402 sono gravate da servitù di posteggio a favore delle unità immobiliari individuate con le sigle “ , “ e “ ” nel tipo CP_4 CP_5 CP_6
planimetrico allegato sub “F” all'atto del Notaio del 30 settembre 1982 Per_1
repertorio n. 55710/15634 registrato a Milano il 14 ottobre 1982 al n. 21694 e più
precisamente: la “società .si è obbligata a riservare a favore dei CP_8
proprietari di unità immobiliari comprese nei cosidetti “Condomini al Porto AA-AB,
AE -AF ed ” numero 151 (centocinquantuno) posti auto (rispettivamente n. 95 CP_6
quanto ai “condomini al Porto ed e n. 56 quanto al “Condominio al CP_4 CP_5
Porto AC-AD)”)”, infatti il diritto in re aliena che ci occupa è delineato, in quel pag. 16/23 contratto, in termini del tutto generici, e senza alcuna specificità dell'utilità che,
al contrario, riguarda genericamente l'intera area delle particelle 1269 e 1403,
senza alcuna ulteriore esatta individuazione del luogo di esercizio del diritto reale.
La relativa pattuizione, dunque, non può che risultare nulla per assoluta indeterminatezza e per l'assenza dei requisiti dello ius in re aliena ivi dedotto,
che “non può mai tradursi in un diritto di godimento generale del fondo servente, …
che determinerebbe lo svuotamento della proprietà di esso… nel suo nucleo fondamentale”(Corte d Cassazione Sez. U - , Sentenza n. 3925 del 13/02/2024).
Sul punto, soltanto per chiarezza espositiva, preme in ogni caso evidenziare che prima del contratto del 1991 la “riserva di parcheggio” in favore del non aveva alcun connotato di realità, con conseguente esclusione di Parte_1
qualsiasi riflesso nei confronti del che non era parte dei precedenti atti CP_1
negoziali.
A tal proposito preme evidenziare che il contratto del 1982 faceva, infatti, mero riferimento ad alcuni “rapporti contrattuali in essere sulle aree trasferende”, tra cui
”un “atto registrato a Grosseto il 20.5.1972, al n. 13, avente ad oggetto il comodato di un'area di mq 1500 circa, indicata da coloritura arancione nella planimetria allegata sub
F, adibito ad uso esclusivo di parcheggio per il predetto condominio”, con la specificazione che con riferimento a tale atto di comodato– indicato, nel corpo del contratto del 1982, all'art. 6, lett. b)(ii) -le parti convenivano “che in ottemperanza quanto prescritto dal comune di al punto 6 della CO
nota 30.11.1981, prot. n. 19037 ed in coerenza con le specificazioni progettuali attinenti la fruibilità dei parcheggi contenute nella “nota integrativa al punto 6 della relazione aggiuntiva del 12.1.182” l' si obbliga a riservare a favore dei proprietari di CP_8
Contr unità immobiliari comprese nei cosiddetti “condomini al porto ed CP_4 CP_5
pag. 17/23 AD”, n. 151 (centocinquantuno) posti auto …; il tutto all'interno dell'area evidenziata da contorno viola nella panimetrica allegata sub F. Tale riserva di posti auto che sarà
sostituiva ed integrativa della situazione di fatto e di diritto oggi esistente avverrà per il tramite di opportuna formalizzazione tra e detti proprietari, in modo da CP_8
consentire, comunque, la libera ed ininterrotta fruizione dei posti auto così riservati”
(vds. doc. 2, sub 5 fascicolo di parte attrice).
La nullità della pattuizione istitutiva del diritto reale di cui parte attrice chiede l'accertamento non può che portare al rigetto delle domande attore.
A tal proposito nessun rilievo può poi assumere il fatto che, nel provvedimento del 2005, l'amministrazione comunale abbia fatto riferimento all'esistenza di un diritto di servitù in favore del non potendo certamente tale atto Parte_1
amministrativo incidere, in un momento nel quale l'ente territoriale non era proprietario dei ben immobili, sull'effettiva sussistenza di un diritto reale creato da altri. In ogni caso, il citato provvedimento sconterebbe il medesimo vizio di indeterminatezza messo in luce con riferimento al contratto del 1991.
Sotto gli ulteriori profili dedotti da parte attrice, deve ancora notarsi che il mancato riconoscimento di un vicolo di parcheggio sulla predetta area neppure può ritenersi illegittimo perché, come sostenuto dal , Parte_1
contrario “alle prescrizioni di cui alle convenzioni di lottizzazione stipulate con il in data 19.06.1960 e 16.11.1964, nonché alle CO
norme sopravvenute alle medesime e di cui all'art. 41 sexies l. 1150/1942, nonché
all'articolo 91 del regolamento edilizio Comunale del Comune di CO
(secondo il quale “nelle nuove costruzioni devono essere riservai spazi interni
[...]
od esterni per parcheggio in misura non inferiore a 1mq/10 ,mc di costruzione ed un posto macchina per ogni unità immobiliare…[ed ancora] rispetto agli standars urbanistici di cui al D.M. 1444 del 1968””.
pag. 18/23 In tal senso deve rilevarsi infatti:
- che le convenzioni di lottizzazione stipulate con il CO
in data 19.06.1960 e 16.11.1964, offerte in comunicazione dal
[...]
nella memoria depositata ex art 183, comma VI n. 2 come doc.ti CP_1
6 e 7 nulla prescrivono al riguardo;

- che, in ogni caso, “la convenzione, stipulata tra un comune e un privato costruttore, con la quale questi, al fine di conseguire il rilascio di una concessione o di una licenza edilizia, si obblighi ad un "facere" o a determinati adempimenti nei confronti dell'ente pubblico (quale, ad esempio, la destinazione di un'area ad uno specifico uso), non costituisce un contratto di diritto privato,
né ha specifica autonomia e natura di fonte negoziale del regolamento dei contrapposti interessi delle parti stipulanti, configurandosi come atto intermedio del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento finale, dal quale promanano poteri autoritativi della pubblica amministrazione.
Ne consegue che, non potendosi qualificare l'atto d'obbligo come contratto a favore di terzi, ai sensi dell'art. 1411 cod. civ., i privati acquirenti dell'immobile edificato non hanno alcuna possibilità di rivendicare diritti sulla base di esso, né,
quindi, di agire per il suo adempimento, salva l'ipotesi che detto obbligo sia stato trasfuso in una disciplina negoziale al momento del trasferimento delle singole unità immobiliari” (cfr. Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 2742 del
23/02/2012);
- che, poi, “l'obbligo previsto dall'art. 18 della legge n. 765 del 1967
(introduttivo dell'art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942) - secondo cui, nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse,
debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione - si riferisce solo agli pag. 19/23 spazi che si trovino in detta proporzione con la costruzione e non ad altri eventuali ed ulteriori. [che] Conseguentemente, una volta che siano stati riservati per parcheggi spazi nella predetta misura, ogni spazio ulteriore (inteso come spazio libero da costruzioni, ovvero come box, o come autorimessa comune,
ecc.) è completamente svincolato dalla richiamata disciplina (in quanto ad esso non applicabile) e, quindi, può essere liberamente venduto, locato o formare oggetto di altri negozi giuridici non costituendo pertinenza ai sensi della suddetta normativa speciale, per cui non può escludersi che detti spazi possano assumere, eventualmente, la natura di pertinenza alla stregua, però, dell'art. 817 cod. civ.” (cfr. Corte di Cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 1221 del
23/01/2006 );
- che, dunque, “naturalmente, la parte attrice, che chieda la tutela di un suo asserito diritto fondato sull'anzidetta normativa speciale (ovvero in base al ricordato art. 41 sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, introdotto dal citato art. 18 della legge n. 765 del 1967, al quale rinvia l'ultimo comma dell'art. 26
della successiva legge 28 febbraio 1985, n. 47 [o in base ad altre disposizioni speciali]), ha l'onere - trattandosi di un elemento costitutivo del suo prospettato diritto - di dedurre ed, inoltre, di provare che lo spazio (od il garage) oggetto della sua domanda rientra nella specificata proporzione e non costituisce, quindi,
uno spazio ulteriore rispetto a quello adibito a parcheggio ai sensi della normativa medesima.” (cfr. ancora Corte di Cassazione, Sez. 3, Sentenza n.
1221 del 23/01/2006);
- che un tale elemento costitutivo non risulta essere stato allegato nelle difese dispiegate in questo giudizio, in cui la quantità e le dimensioni degli appartamenti esistenti così come quelle degli stalli già riservati al loro esclusivo servizio sono rimaste del tutto evanescenti e fumose.
pag. 20/23 Deve dunque escludersi che sussista la prova che il diritto di servitù o d'uso sia imposto dalla normativa speciale ex art. 41 sexies L. 1150/1942;
conseguentemente deve ritenersi inapplicabile al caso di specie l'altrimenti condivisibile principio secondo cui “la speciale normativa urbanistica, dettata dall'art. 41-sexies della l. n. 1150 del 1942, introdotto dall'art. 18 della l. n. 765 del
1967, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi in misura proporzionale alla cubatura totale dell'edificio, determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d'uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell'edificio, senza imporre all'originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione;

pertanto, ove manchi un'espressa riserva di proprietà o sia stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree in questione, globalmente considerate, devono essere ritenute parti comuni dell'edificio condominiale, ai sensi dell'art. 1117 c.c., con conseguente legittimazione dell'amministratore di condominio ad esperire, riguardo ad esse, le azioni contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere il ripristino dei luoghi e il risarcimento dei danni, giacché rientranti nel novero degli atti conservativi, al cui compimento l'amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130, n. 4, c.c.” (cfr.
Cass. civ., sez. VI, 10/09/2020, n.18796 (cfr. Cass. civ., sez. VI , 21/02/2018 , n.
4255).
Al di fuori della peculiare ipotesi appena ricordata, dunque, non può che tornare ad espandersi il consolidato e condivisibile principio secondo cui “in tema di condominio negli edifici, la proposizione di una domanda diretta alla estensione della proprietà comune mediante declaratoria di appartenenza al condominio di un'area adiacente al fabbricato condominiale, siccome acquistata per usucapione, implicando non solo l'accrescimento del diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale pag. 21/23 assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati, esorbita dai poteri deliberativi dell'assemblea e dai poteri di rappresentanza dell'amministratore, il quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino”
(cfr. Corte di Cassazione Sez. 2, Ordinanza n. 25014 del 09/11/2020).
In relazione alla domanda di usucapione, dunque, il non può che Parte_1
risultare privo di legittimazione attiva.
Conclusivamente, quindi, le domande attoree debbono essere integralmente respinte.
L'inesistenza del diritto reale preteso da parte attrice esclude, infatti, che questo giudice possa dichiarare la sola disapplicazione degli atti amministrativi censurati da parte attrice.
In tal senso deve ricordarsi che la cognizione del giudice ordinario ha ad oggetto non la legittimità del provvedimento in quanto tale, ma la lesione di un diritto prodotta dagli effetti dell'atto amministrativo.
In assenza di tale diritto, dunque, alcuna statuizione può essere assunta sulla legittimità ed efficacia dei provvedimenti amministrativi incidentalmente conosciuti.
La peculiarità del caso di specie, caratterizzato dalla evidente nullità dei provvedimenti amministrativi adottati dal CO
(aventi particolare rilievo nella causazione della controversia) giustifica la integrale compensazione delle spese di lite tra le parti

P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla causa inscritta al ruolo generale del contenzioso civile al n. 516/2015 promossa da Parte_1
, nei confronti del
[...] Parte_2
pag. 22/23 e del CO CP_2
osì provvede:
[...]
respinge le domande attoree;

compensa integralmente le spese di lite;

Grosseto, 31/10/2024.
il giudice dott. Giulio Bovicelli
pag. 23/23