REPUBBLICA ITALIANA
- In nome del Popolo Italiano -
LA CORTE DI APPELLO DI CATANZARO
Sezione Prima Civile
Riunita in camera di consiglio e composta dai sig.ri magistrati:
dott. ANTONELLA EUGENIA RIZZO PRESIDENTE
dott.ssa GIOVANNA GIOIA CONSIGLIERE REL.
dott.ssa ADELE FORESTA CONSIGLIERE
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 758/2019 RGAC vertente
TRA
La IG.ra nata a [...], il [...], cod. Parte_1
fisc.: , residente in [...] frazione Campora S. C.F._1
Giovanni, via delle Ginestre n. 37/B, rapp.ta e difesa dall'avv. Alfredo
GARRITANO (Cod.fisc.: ),ed elettivamente domiciliata CodiceFiscale_2
presso lo studio di quest'ultimo sito in Amantea, Via delle Rose, 8.
APPELLANTE
E
IG.ra nata a [...], i l 31/05/1974, cod.f isc.: CP_1
residente in [...] rapp.ta e C.F._3
difesa dall'avv. Anna PARRETTA (cod.fisc.: ),del foro di C.F._4
1 Catanzaro, ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo sito in
Catanzaro , Via Taranto n.3.
APPELLATO
NONCHÉ
, in Controparte_2
persona del suo l.r.p.t., corr. in Soverato (CZ), Via C. Amirante, n. 12 P.I.
, rappresentato e difesa in primo grado (cod.fisc: P.IVA_1 CP_3
) e RI ZI (cod.fisc.: . C.F._5 C.F._6
APPELLATA NON COSTITUITA
All'esito dell'udienza del 03.12.2024 la causa era posta in decisione in data
23.12.2024 con ordinanza ex art. 127 ter, comma 3 c.p.c. sulle seguenti:
conclusioni delle parti
Per la IG.ra << Voglia la Corte di Appello di Catanzaro, in parziale Parte_1
riforma dell'impugnata sentenza n. 1730/2018, emessa il 09/10/2018 dal Tribunale di
Catanzaro, depositata in Cancelleria in pari data, mai notificata, avente ad oggetto
“risoluzione del contratto per mutuo dissenso” per tutte le motivazioni esposte in
narrativa: accogliere il presente atto di gravame e, per l'effetto, così riformare le
statuizioni sopra meglio riportate e, per l'effetto, riformulare, altresì, in parte qua, il
dispositivo dell'impugnata sentenza nel seguente modo e, per l'effetto, ogni diversa
istanza ed eccezione disattesa, definitivamente pronunciare l'inadempimento
della IG.ra agli obblighi contrattuali assunti con il CP_1
preliminare di vendita del 02/11/2009 e, per l'effetto, accogliendo la domanda
riconvenzionale proposta da autorizzare quest'ultima a ritenere Parte_1
la caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 2°comma cod. civ. Con vittoria di
spese e competenze, oltre IVA CNA dei due gradi di giudizio. >>;
2 Per la IG.ra : <<- Vogli l'Ecc. Corte d'appello adita, disattesa ogni CP_1
contraria istanza ed eccezione : - Rigettare integralmente l'atto di appello dispiegato dalla
sig.ra in quanto inammissibile ed infondato sia fatto che in diritto;
Parte_1
In accoglimento del dispiegato appello incidentale : - in via principale,
- Accertare e dichiarare , a fronte del recesso comunicato dalla sig. , CP_1
l'avvenuto scioglimento del contratto preliminare di vendita oggetto di causa,
stipulato tra la sig.ra e la sig.ra in data 02.11.2009, CP_1 Parte_1
avente ad oggetto l'immobile sito in Montepaone Lido, Via Aldo Moro , n. 23
stante l'inadempimento esclusivo e colpevole della convenuta venditrice rispetto
alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare di vendita descritto in
narrativa;
- - accertare e dichiarare, per l'effetto, che la sig.ra ha diritto ai sensi CP_1
dell'art. 1385 c.c., alla corresponsione del doppio della somma corrisposta , in
relazione alla compravendita immobiliare de qua, alla sig.ra a titolo di Parte_1
caparra confirmatoria condannando per l'effetto la convenuta al relativo
pagamento della somma complessiva di € 20.000,00 (diconsi ventimila euro) oltre
interessi legali ed eventuale rivalutazione monetaria ovvero della somma diversa
maggiore o minore che risulterà in corso di causa anche con liquidazione e in via
equitativa;
- - in via subordinata: a fronte della risoluzione del contratto preliminare de quo,
previo accertamento e dichiarazione del relativo diritto della sig.ra , CP_1
ordinare alla sig.ra la restituzione di quanto percepito in esecuzione Parte_1
del contratto preliminare a titolo di caparra confirmatorio per la somma di €
10.000,00 diconsi diecimila euro) oltre interessi legali ed eventuale rivalutazione
monetaria dal dovuto al soddisfo;

3 - Condanna in ogni caso, la sig.ra al pagamento delle spese del doppio Parte_1
grado di giudizio ed in subordine , comunque del presente giudizio, oltre
competenze, onorari, spese genarli, IVA e CPA come per legge distratte ex art. 93
c.p.c. .>>;
I FATTI
I fatti di causa e la vicenda processuale di primo grado sono così esposti nella sentenza impugnata: “ ha convenuto in giudizio e CP_1 CP_4
l' per sentire accertare e Controparte_5
dichiarare, fronte del recesso dalla medesima già comunicato, l'avvenuto scioglimento dal
contratto preliminare di vendita stipulato con in data 02.11.2009, avente ad Parte_1
oggetto l'immobile sito in Montepaone Lido, Via Aldo Moro n. 23, stante
l'inadempimento esclusivo e colpevole della convenuta venditrice rispetto alle
obbligazioni assunte e, per l'effetto, il diritto dell'attrice ai senti dell'art. 1385 c.c.,
all'incameramento del doppio della somma corrisposta a titolo di caparra confirmatoria,
condannando per l'effetto la convenuta al pagamento della somma di €20.000, oltre
interessi legali ed eventuale rivalutazione monetaria.
Con la medesima ragione, l'attrice ha chiesto inoltre di dichiarare il grave
inadempimento posto in essere dall' Controparte_5
rispetto alle obbligazioni assunte con il contratto di mediazione immobiliare e ,
[...]
conseguentemente , condannare la convenuta alla restituzione della provvigione
corrisposta dall'attrice per l'importo di € 3.960,00, oltre interessi legali e rivalutazione
monetaria, nonché al risarcimento di tutti i danni causati, quantificati nella misura di €
1.500,00.
Si è costituita in giudizio la chiedendo il rigetto della domanda attorea e, Pt_1
in via riconvenzionale, l'accertamento del suo diritto di ritenzione della caparra ricevuta
come conseguenza dell'inadempimento di controparte.
4 Alla prima udienza ex art. 183 c.p.c. , si è costituita altresì l' Controparte_5
, chiedendo la propria estromissione dal giudizio per insussistenza di qualsivoglia ipotesi
di responsabilità ad essa addebitabile, con condanna di parte attrice anche per lite
temeraria ex art. 96 c.p.c.
Con la prima memoria istruttoria, parte attrice ha eccepito l'inammissibilità delle
domande riconvenzionali avanzate dai convenuti in conseguenza della loro tardiva
costituzione in giudizio.
La causa è stata istruita a mezzo prova per stesti e produzioni documentali ed,
infine, trattenuta, in decisione sulle rassegnate conclusioni.”
In data 07.10.2019 , all'esito del giudizio iscritto sub R.G. n. 285/2010, il
Tribunale di Catanzaro emetteva la sentenza n. 1730/2018, pubblicata il
09.10.2018, con la quale così provvedeva:
“ rigetta ogni domanda proposta da nei confronti di e CP_1 Parte_1
dall'Agenzia immobiliare “ ” di CP_2 Controparte_5
2) dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale proposta dalla
[...]
di Controparte_2 Controparte_5
3) rigetta la domanda riconvenzionale proposta da Parte_1
4) conseguentemente, accerta e dichiara la risoluzione del contrato preliminare del
02.11.2009 per mutuo dissenso;

5) compensa integralmente le spese di lite tra le parti ”.
Con atto di citazione in appello, la IG.ra interponeva appello Parte_1
avverso la suddetta sentenza lamentando con un unico motivo d'appello l'errata valutazione da parte del giudice di prime cure nella parte in cui ha dichiarato insussistente l'inadempimento posto in essere dalla sig.ra e, di CP_1
conseguenza per non aver la stesso autorizzato la sig.ra a ritenere la Pt_1
5 somma di euro 10.000 versatagli dall'appellata a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 com. 2 c.c.
Si costituiva con comparsa di costituzione e risposta con appello incidentale la IG.ra eccependo in via preliminare l'inammissibilità CP_1
dell'appello ex art 342 c.p.c. e nel merito chiedeva di accertare e dichiarare l'avvenuto scioglimento del preliminare di vendita oggetto di causa, stante l'inadempimento esclusivo e colpevole della convenuta venditrice rispetto alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare di vendita, per l'effetto dichiarare il diritto in capo alla stessa alla corresponsione del doppio della somma corrisposta a titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c.; in via subordinata chiedeva inoltre la restituzione della suddetta somma.
L'Agenzia immobiliare “ ” di sebbene CP_5 Controparte_5
regolarmente citata non ha inteso costituirsi nel presente giudizio.
Alla prima udienza di comparizione le parti insistevano nelle rispettive posizioni e la Corte rinviava per precisazione delle conclusioni all'udienza dell'25.10.2022.
A tale udienza, le parti depositavano le rispettive note scritte, la Corte
rinviava nuovamente all'udienza del 28.05.2024 per il medesimo incombente .
A tale udienza, svoltasi ai sensi degli artt. 127 e 127 ter c.p.c., le parti depositavano le rispettive note scritte, la Corte rinvia sempre per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 27.01.2026.
A seguito della soppressione della Terza Sezione civile di questa Corte,
l'udienza suddetta veniva anticipata al 03.12.2024.
A tale udienza, svoltasi ai sensi degli artt. 127 e 127 ter c.p.c., le parti depositavano le rispettive note scritte.
6 Con l'ordinanza del 23.12.2024 la causa era trattenuta in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
LE RAGIONI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, va disattesa l'eccezione di inammissibilità ex art. 342
c.p.c, dedotta da parte appellata.
Premesso che si tratta di un'eccezione estremamente generica, è indubbio come l'appello sia stato formulato e redatto nel pieno rispetto dell'art.342 c.p.c.
Il requisito della specificità dei motivi di appello, prescritto dall'art. 342
c.p.c, non può essere definito in via generale ed assoluta, ma dev'essere correlato alla motivazione della sentenza impugnata, nel senso che la manifestazione volitiva dell'appellante dev'essere formulata in modo da consentire d'individuare con chiarezza le statuizioni investite dal gravame e le specifiche critiche indirizzate alla motivazione , e deve quindi contenere l'indicazione, sia pure in forma succinta, degli “errores” attribuiti alla sentenza censurata, i quali vanno correlati alla motivazione di quest'ultima, in modo da incrinare il fondamento logico-giuridico, con la conseguente inammissibilità
dell'individuazione dei motivi operata mediante generico richiamo alle deduzioni, eccezioni e conclusioni della comparsa depositata in primo grado (
Cass. Civ. Sez. I, 19.09.2006, n. 20261; Cass. Civ. , sez. I, 11.10.2006, n. 21816).
Nel caso di specie l'appellante, alla luce dei principi stabiliti dalla suprema
Corte a ZI NI (sentenza n. 27199 del 2017; v. altresì Cass., ord. N. 13535
del 2018) ha adeguatamente assolto all'onere di indicare le parti della sentenza di primo grado che costituiscono oggetto di gravame e le modifiche che ha inteso richiedere alla ricostruzione del fatto compiuta dal giudice di primo grado, con
7 l'indicazione delle circostanze da cui deriva la violazione della legge e della loro rilevanza ai fini della decisione impugnata.
Passando ora ad esaminare il merito dell'appello proposto dalla IG.ra
, ritiene questa Corte lo stesso infondato, per le ragioni di seguito esposte, Pt_1
all'esito dell'esame della documentazione in atti e del fascicolo di primo grado allegato nonché del percorso logico giuridico seguito tenuto dal giudice di primo grado.
Ebbene con un unico motivo d'appello, la IG.ra , sostiene come nel Pt_1
caso di specie, parte appellata essendosi rifiutata di stipulare il contratto definitivo di compravendita dell'immobile in questione, a seguito della cancellazione dell'ipoteca gravante sul medesimo, si è resa irrimediabilmente inadempiente rispetto alle obbligazioni assunte con il preliminare di compravendita.
In conseguenza, dunque, di quanto detto sopra, parte appellante sostiene come alla stessa debba essere riconosciuto il diritto a ritenere la somma di euro
10.000 versatagli dalla IG.ra a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 CP_1
comma 2 c.c..
Quanto sopra dedotto da parte appellante risulta infondato per le ragioni di seguito esposte.
Orbene, occorre anzitutto sottolineare che la cancellazione dell'ipoteca gravante sull'immobile in questione è avvenuta dopo la scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo;
difatti, seppur vero che alcun inadempimento può essere imputabile a parte appellante, per non aver la stessa cancellato l'ipoteca suddetta, entro il termine stabilito per la stipula del rogito notarile, per le ragioni che verranno di seguito meglio esposte, allo stesso modo deve affermarsi come neppure in capo a parte appellata può addebitarsi alcun
8 inadempimento per essersi la stessa rifiutata di stipulare il contratto definitivo dopo la cancellazione dell'ipoteca suddetta.
Invero, da come risulta dalla documentazione presente nel fascicolo di primo grado, la IG.ra si è resa sempre disponibile nei confronti CP_1
dell'appellante, anche prorogando il termine suddetto al fine di consentire a quest'ultima la risoluzione delle problematiche concernenti l'iscrizione ipotecaria.
In effetti , la IG.ra aveva stabilito quale termine ultimo ed CP_1
improrogabile per la stipula del rogito notarile la data del 27.01.2010, senonché
entro tale data parte appellante era riuscita, suo malgrado, a risolvere solo la questione inerente l'errore catastale e non anche la questione concernente l'ipoteca suddetta, di conseguenza, dunque , la stessa non ha soddisfatto la
conditio sine qua non posta dall'appellata, ovvero che il bene, al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita fosse libero da ipoteche, vincoli o altre situazioni pregiudizievoli.
Alla luce di quanto detto sopra, dunque, non può essere riscontrato alcun inadempimento in capo a parte appellata e, di conseguenza alcun diritto nel ritenere la somma versata dalla IG.ra a titolo di caparra confirmatoria ex CP_1
art. 1385 comma 2 c.c può essere riconosciuto alla IG.ra . Pt_1
Con riguardo all'appello incidentale proposto da parte appellante la stessa lamenta u erronea valutazione da parte del giudice di prime cure per non aver considerato quale parte inadempiente la IG.ra , e di conseguenza per non Pt_1
aver riconosciuto alla stessa parte appellata il proprio diritto alla corresponsione del doppio della caparra confirmatoria così come previsto ai sensi dell'art. 1385
comma 2, c.c.
9 In particolare, l'errore del giudice di primo grado lamentato da parte appellante consiste nell'omessa considerazione di come la mancata stipula del contratto definitivo sia dipesa esclusivamente della condotta colpevole di parte appellante, per non avere la stessa provveduto alla cancellazione dell'ipoteca entro il termine pattuito per la stipula del rogito notarile, ovvero entro la data del
27.01.2010.
Orbene, su tale questione, occorre evidenziare come alcun inadempimento
è stato posto in essere da parte appellante, ciò in quanto, da come risulta dalla documentazione prodotta nel giudizio di primo grado, la stessa appena appreso dell'esistenza della suddetta ipoteca ha provveduto quasi nell'immediatezza a fare richiesta presso l'istituto di credito di riferimento per la sua di cancellazione.
Ciononostante parte appellante ha riscontrato non poche difficoltà per la cancellazione dell'ipoteca suddetta entro il termine fissato per la stipula del rogito notarile.
Difatti, com'è stato accertato nel precedente grado di giudizio, mediante la testimonianza resa da , funzionario della banca che aveva Testimone_1
acceso l'ipoteca, l'iter per la cancellazione dell'ipoteca in esame richiese diversi mesi in quanto la banca ove era stata accesa l'ipoteca, Banca Cariplo S.p.a. era stata fusa in Banca Intesa, e gli archivi del Cariplo erano tenuti presso un'altra sede ed inoltre la pratica era stata assegnata ad un collega che operava con contratto a tempo determinato.
Inoltre, occorre considerare che l'ipoteca in questione risultava essere stata già estinta a seguito della chiusura del mutuo avvenuta il 05.12.1995, come dimostrato non solo dalle ricevute delle singole rate del mutuo depositate nel fascicolo di primo grado ma anche dall'ultima missiva inviata da Banca Intesa il
16.06.2010; tuttavia però, giacché vi era stato un errore identificativo catastale,
10 comunque corretto da parte appallante prima dello scadere del secondo termine,
il bene in questione risultava di fatto ancora gravato da ipoteca in quanto la proprietà delle stesso era stata erroneamente attribuita a terzi e di conseguenza anche la relativa restrizione dell'ipoteca.
Acclarato, dunque, che nel caso di specie non può ravvisarsi un inadempimento prevalente di uno dei contraenti, questa Corte rigetta tanto l'appello principale esperito dalla IG. quanto l'appello incidentale Pt_2
proposto da parte della IG.ra CP_1
Ordunque, alla luce delle motivazioni suddette questa Corte ritiene di dover confermare la sentenza di primo grado nella parte in cui rigetta sia la domanda principale ex art 1385 c.c. proposta dalla IG.ra , sia quella Pt_1
speculare proposta in via riconvenzionale dalla IG. ra e dichiara, CP_1
dunque, la risoluzione del contratto per mutuo dissenso.
Di converso, questa Corte ritiene di dover riformare la sentenza oggi impugnata, con riguardo alla richiesta di restituzione in favore sig.ra CP_1
della somma di 10.000 euro dalla stessa versata a titolo di caparra confirmatoria per la compravendita dell'immobile in questione;
in particolare il giudice di primo grado nello statuire : “ciononostante a questo giudice non è consentito ordinare
la restituzione di quanto percepito in esecuzione del preliminare, atteso che le restituzione
non è effetto automatico della domanda di risoluzione, ma è soggetta al principio della
domanda”, non ha considerato quanto richiesto, seppur in via subordinata, da parte appellata nelle proprie conclusioni rassegnate nel precedente grado di giudizio, laddove la stessa chiedeva : “in via subordinata accertare e dichiarare che
la sig.ra ha diritto alla restituzione della somma di € 10.000 versata dalla CP_1
convenuta a titolo di caparra confirmatoria per la compravendita immobiliare oggi
oggetto del presente nonché il rimborso delle ulteriori spese affrontate in relazione alla
11 compravendita de qua – in misura da quantificarsi in corso di causa-, condannando, per
l'effetto, la sig.ra alla relativa corresponsione oltre interessi legali e Parte_1
rivalutazione monetaria dal dovuto al soddisfo;”; domanda quest'ultima reiterata anche nell'odierno giudizio d'appello.
Orbene, nel caso di specie, considerate le argomentazioni di cui sopra,
questa Corte ordina a parte appellante la restituzione la somma di euro 10.000,00
corrisposta alla stessa dalla IG.ra a titolo di caparra confirmatoria per la CP_1
compravendita dell'immobile in questione e, ciò al fine di ristabilire la situazione allo status quo ante la stipulazione del contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti per l'acquisto dell'immobile in questione.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate, come da dispositivo,
in base al valore della causa ed alle vigenti tariffe forensi con compensazione nella misura di un terzo in ragione del parziale accoglimento dell'appello incidentale.
Sussistono i presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione ai sensi dell'art.13, comma 1 quater, del D.P.R. 30 maggio 2002,
n. 115 inserito dall'art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012.

PQM

La Corte d'Appello di Catanzaro, Sezione Prima Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti della IG.ra Parte_1
nonché nei confronti dell' CP_1 Controparte_5
odierna appellata contumace, avverso la sentenza n. 1730/2018
[...]
pubblicata il 09.10.2018, emessa dal Tribunale di Catanzaro all'esito del giudizio iscritto sub R.G. n. 285/2010, ogni contraria istanza, eccezione e difesa disattesa e respinta, così provvede:
12 1) dichiara la contumacia dell' Controparte_5
;
[...]
2) rigetta l'appello;
3) in parziale accoglimento dell'appello incidentale condanna la IG.
alla restituzione della somma di euro 10.000 a titolo di Parte_1
caparra confirmatoria in favore di parte appellata;

4) condanna al pagamento, in favore di , delle Parte_1 CP_1
spese del presente grado di giudizio che liquida in euro 2.644,00, oltre accessori come per legge;

5) dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte
IG.ra dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato Parte_1
pari a quello dovuto per l'impugnazione ai sensi dell'art.13, comm 1
quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 inserito dall'art. 1, comma 17,
legge n. 228 del 2012
Catanzaro, così deciso nella camera di consiglio da remoto del 16.4.2025
L'Estensore Il Presidente
Dott.ssa Giovanna Gioia Dott.ssa Antonella Eugenia Rizzo
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