TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
Sezione Ottava Civile
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VERBALE DI UDIENZA DI DECISIONE
A SEGUITO DI TRATTAZIONE ORALE ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
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Nel procedimento iscritto al n. 13394/2024 R.G.
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Oggi 11 febbraio 2025 h. 14.28 dinanzi al g.i. designato dott.ssa Ivana Peila compaiono: per parte ricorrente: avv. MANZO NADIA e la parte personalmente per parte convenuta: avv. FERAUD AGOSTINO
Il giudice invita le parti alla discussione orale della causa
Le parti precisano le conclusioni come segue: parte attrice: richiama le conclusioni in atti parte convenuta: richiama le conclusioni in atti
Le parti discutono la causa: parte ricorrente ribadisce che è evidente che la volontà delle parti era di concludere un contratto transitorio che è stato rilasciato e comunque a febbraio
2025 la morosità ammonta ad € 5.880,00 per canoni ed € 420,00 per oneri accessori anche volendo qualificare il contratto 4+4; parte convenuta rileva che è un contratto non transitorio e quindi si deve trasformare in 4+4 e richiama il pt 5.1 in tema di canone annuo e l'inadempimento non è grave e non sono solo state pagate quattro mensilità per totali €
420,00. Ribadisce che non vi è stato il recesso e insta per la concessione di un termine di grazia. La ricorrente si oppone alla concessione di un termine di grazia.
Il giudice si ritira in camera di consiglio.
All'esito viene data lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in assenza delle parti.
Il giudice unico
Ivana Peila
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
Sezione Ottava civile
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Il giudice istruttore Ivana Peila, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 13394/2024 di R.G., promossa da:
elettivamente domiciliata in Pinerolo alla piazza Vittorio Veneto n. 22 CP_1
presso lo studio dell'avv. Nadia Manzo che la rappresenta e difende per procura alle liti in atti;

Parte ricorrente contro
, in persona dell'amministratore di sostegno avv. Pierluigi Vittore, CP_2
elettivamente domiciliata in Pinerolo alla via Rossi n. 7 presso lo studio dell'avv.
Agostino Feraud che la rappresenta e difende come da procura alle liti in atti);
Parte resistente
Oggetto: risoluzione di contratto di locazione ad uso abitativo transitorio.
Conclusioni delle parti:
Per parte ricorrente: “nel merito, in via principale: accertare e dichiarare l'occupazione senza titolo da parte della sig.ra dell'immobile sito in Pinerolo (TO), via Parte_1
Vincenzo Virginio n. 27, censito al Foglio 54, Particella 192, Subalterno 6, categoria A/3, classe 1, Vani 3 e, conseguentemente, condannare la stessa al rilascio del predetto immobile nonché a corrispondere alla sig.ra un'indennità di occupazione CP_1
pari ad € 450,00 mensili da gennaio 2024 sino all'effettivo rilascio. In via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi in cui non dovesse ritenersi integrata un'occupazione senza titolo da parte della sig.ra , accertare e dichiarare la risoluzione del Parte_1
contratto di locazione tra le parti per grave inadempimento della resistente e condannare quest'ultima a rilasciare l'immobile sito in Pinerolo (TO), via Vincenzo Virginio n. 27, censito al Foglio 54, Particella 192, Subalterno 6, categoria A/3, classe 1, Vani 3 nonché a corrispondere in favore della sig.ra la somma di € 420,00 a titolo di canone CP_1
di locazione ed € 30,00 a titolo rimborso oneri accessori da gennaio 2024 sino alla declaratoria di risoluzione e la somma di € 450,00 a titolo d'indennità d'occupazione dalla declaratoria di risoluzione fino all'effettivo rilascio. In ogni caso: con vittoria di spese e onorari del presente procedimento, aumentate del 30% ai sensi dell'art. 4, comma 1-bis,
D.M. 55/2014 stante la presenza di collegamenti ipertestuali idonei a consentire la consultazione immediata dei documenti. Con il favore delle spese di lite”.
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Per parte resistente: “nel merito, in via principale, accertato che il contratto stipulato in data 1° ottobre 2023 tra la IG e , non CP_1 Parte_1
costituisce contratto di locazione di immobile ad uso transitorio in quanto privo dei requisiti di legge previsti dalla Legge n. 431 del 9 dicembre 1998, all'articolo 5 comma 1 , dichiarare che deve intendersi contratto di locazione ex art 2 comma 2 della precitata
Legge e di conseguenza respingere la domanda principale di controparte in quanto infondata in fatto e diritto;
in via subordinata accertato che trattasi di contratto di locazione ex art 2 comma 2 Legge n. 431/98 e che non sussiste il grave inadempimento della parte resistente, respingere la domanda subordinata di controparte in quanto infondata in fatto e diritto. In ogni caso, concedere un termine alla IG , Parte_2
non inferiore ai tre mesi per consentirle di sanare la morosità. Con il favore delle spese di lite”.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Condizione di procedibilità. Le domande sono procedibili avendo parte ricorrente adempiuto all'obbligo di instaurare la procedura di mediazione ex art. 5 comma primo bis del d.lgs n. 28 del 2010.

2. Ricostruzione della vicenda.
In data 1° ottobre 2023 le parti sottoscrivevano un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo ai sensi dell'art. 2, comma 11, della legge n. 431 del 1998 dell'immobile sito in Pinerolo alla via Virginio n.27, indicando la durata in mesi tre, ossia “dal 01.10.2023 al
31.12.2023”, con la precisazione che “la durata è espressamente richiesta dalla
Conduttrice che intente soddisfare le proprie esigenze di natura transitoria” ad un canone convenuto nella “misura annua € 1.260,00” ed oneri accessori di € 90,00, somme corrisposte anticipatamente dalla conduttrice.

3. Tesi delle parti.
Secondo l'allegazione di parte ricorrente, il contratto di locazione si sarebbe risolto per scadenza del termine, tanto che la conduttrice si allontanava dall'immobile riconsegnando uno dei due mazzi di chiavi in suo possesso.
Secondo la versione di parte convenuta, l'allontanamento della conduttrice era stato soltanto temporaneo e determinato dalla necessità di cure sanitarie, ed infatti la stessa faceva poi rientro nell'immobile nel mese di gennaio 2024. Il cambio della serratura della porta non era pertanto stato fatto per “impedire l'accesso alla proprietaria di casa”, ma soltanto per sostituirla con un modello di più agevole apertura.

4. Legislazione e giurisprudenza in tema di contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria.
L'art. 1571 c.c. stabilisce che “la locazione è il contratto mediante il quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo” (c.d. contratto di durata)
Con riferimento ai contratti di locazione di immobile ad uso abitativo, la durata non può essere liberamente concordata dalle parti, ma deve rientrare in una delle ipotesi previste dal legislatore, e precisamente:
a) art. 2, comma primo, della legge n. 431/1998: le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni (c.d. “contratto a canone libero o “4+4”);
b) art. 2, commi terzo e quinto, della legge n. 431/1998: “i contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all'articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni (c.d. contratto a canone concordato o “3+2” o “6+2”);
c) art. 5, comma primo, della legge 431/1998: “il decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4 definisce le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti (c.d. contratti di locazione di natura transitoria);
d) art. 5, commi secondo e terzo, della legge n. 431/1998: contratti di locazione per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari.
Con riferimento ai contratti di natura transitoria di cui al pt c), l'art. 2 del D.M.
Infrastrutture e Trasporti 16 gennaio 2017 dispone:
comma 1: I contratti di locazione di natura transitoria di cui all'art. 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, hanno durata non superiore a diciotto mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori per fattispecie - con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa e connesse allo studio, all'apprendistato e formazione professionale, all'aggiornamento ed alla ricerca di soluzioni occupazionali - da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative;

comma 4: i contratti di cui al presente articolo devono contenere una specifica dichiarazione che individui l'esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell'Accordo definito in sede locale, da provare, per i contratti di durata superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto;
comma 6: i contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998 in caso di inadempimento delle modalità di stipula del contratto previste dai commi 1, 2, 4, 5 del presente articolo”;
comma 7: i contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di contratto (Allegato B) che è approvato ai sensi dell'art.

4-bis della legge 9 dicembre 1998, n. 431 e successive modificazioni.
La Corte di Cassazione ha chiarito che, nella vigenza della legge 9 dicembre 1998, n. 431,
“la possibilità per le parti di stipulare un valido ed efficace contratto locatizio ad uso transitorio è subordinata all'adozione delle modalità e alla sussistenza dei presupposti stabiliti dall'art. 5 della legge n. 431 cit. e dal d.m. 30 dicembre 2002, che costituisce normativa secondaria di attuazione giusta il disposto di cui all'art. 4, comma 2, della medesima legge, con la conseguenza che, a tal fine, è necessario che l'esigenza transitoria, del conduttore o del locatore, sia specificamente individuata nel contratto, al quale deve essere allegata documentazione idonea a comprovare la stessa, e che i contraenti, prima della scadenza del termine contrattuale, ne confermino, con lettera raccomandata, la persistenza” (Cass. civ., Sez. III, 20 febbraio 2014, n. 4075, nella quale si è evidenziato che “non sono quindi le parti a decidere se e quando poter ricorrere alla tipologia del contratto transitorio ma è il decreto ministeriale emanato ai sensi della predetta legge a fissare le modalità ed i presupposti, sussistendo i quali è consentito ai contraenti il ricorso al contratto di durata più breve rispetto alla disciplina ordinaria” e si è quindi ritenuta insufficiente "la generica e non documentata menzione di una mera probabilità del trasferimento del conduttore in altra sede di lavoro").
La giurisprudenza di merito è concorde nel ritenere “insufficiente la semplice e generica menzione alle cosiddette “esigenze del locatore” priva di idonea documentazione”
(Tribunale La Spezia, 15 marzo 2018”; Tribunale Firenze, Sez. II, 1 luglio 2021, secondo cui “nessuno dei due contratti presenta i requisiti propri del contratto di locazione di natura transitoria quali risultano stabiliti dal combinato disposto degli artt. 5 L. n. 431/98 e
2 DM 16.1.17: infatti non risulta specificata nei due contratti l'esigenza di transitorietà della conduttrice né risulta allegata la documentazione che dovrebbe provare tale esigenza.
Pertanto la durata dei due contratti ai sensi dell'art. 2 comma 6 DM cit. dovrebbe essere ricondotta a quella quadriennale di cui all'art. 2 L. n. 431/98”) e che “per la valida stipula di un contratto di locazione transitorio è necessario, in altri termini, che il contratto risponda ai requisiti formali prescritti per tale tipologia di locazioni, che l'esigenza transitoria, sia del locatore che del conduttore, sia specificamente individuata nel contratto,
e che sia confermato il suo verificarsi prima della scadenza del termine previsto nel contratto con lettera raccomandata;
l'esigenza transitoria del locatore o del conduttore dev'essere, inoltre, provata con apposita documentazione da allegare al contratto e il canone di locazione dev'essere definito dalle parti all'interno dei valori minimi e massimi stabiliti nei contratti tipo recepiti negli accordi locali” (Tribunale di Milano, Sez. XIII, 29 gennaio 2024, ove si è accertato “che, pur essendo stato utilizzato il contratto tipo e pur essendo specificata l'esigenza transitoria della locatrice (art. 2 contratto di locazione “uso personale”), la esigenza di transitorietà non è suffragata da alcuna documentazione allegata al contratto” e si è quindi ritenuto “tenuto conto del disposto dell'art. 1414 c.c., che quello in esame sia da ricondurre ad un ordinario contratto di locazione di natura abitativa di durata quadriennale ex art. 2, 1° co., l. loc. ab.”).

5. Conclusioni. Il contratto di locazione sottoscritto dalle parti in data 1° ottobre 2023, pur avendo previsto la durata di mesi tre “per esigenze di natura transitoria della Conduttrice” (doc. 3 parte ricorrente), non rispetta alcuno dei requisiti previsti dall'art. 5, comma primo, della legge n. 431 del 1998, come dettagliati nel D.M. 16 gennaio 2017, poiché non viene indicata in modo dettagliato la necessità che avrebbe legittimato un godimento soltanto temporaneo, non viene allegato alcun documento a sostegno di tale asserita (generica) esigenza della
Conduttrice né vi è prova che i contraenti, prima della scadenza del termine contrattuale, abbiano confermato, con lettera raccomandata, la persistenza dell'esigenza transitoria.
Anche se superfluo, si evidenzia che non solo non è stato utilizzato il modello di cui all'all. B del D.M. 16 gennaio 2017, ma nell'intestazione del contratto le parti fanno addirittura riferimento all'art. 2 della legge n. 431 del 1998, seppur con l'erronea indicazione del “comma 11”.
La sola circostanza che in passato le parti avessero sottoscritto un altro contratto di natura transitoria relativo al medesimo immobile è irrilevante poiché il medesimo, per stessa allegazione delle parti, è ormai risolto e, comunque, parimenti privo dei requisiti di legge sopra indicati.
La tesi di parte ricorrente relativa all'intervenuta cessazione del secondo contratto di locazione con la riconsegna di uno dei due mazzi di chiavi non è condivisibile poiché la detenzione dell'altra chiave era sufficiente per consentire il legittimo rientro della conduttrice, come pacificamente avvenuto nel mese di gennaio 2024, salvo poi cambiare la serratura per una più semplice apertura della porta.
Del resto, la difesa della locatrice non ha prodotto alcun “verbale di riconsegna dell'immobile”, ma soltanto due modelli di disdette, sottoscritte dalla conduttrice, del servizio di energia elettrica e della tassa rifiuti, ma non vi è alcuna prova che i medesimi siano stati inoltrati ai destinatari.
L'applicazione dei suesposti principi comporta l'accoglimento (parziale) della domanda di parte convenuta di riconduzione del contratto ad un contratto di locazione ex art. 2, comma primo (e non comma secondo, erroneamente richiamato), della legge n. 431 del
1998, con durata dal 1° ottobre 2023 al 30 settembre 2027 al canone annuo di € 5.040,00.
La tesi di parte convenuta secondo cui il canone annuo sarebbe pari ad € 1.260,00 non è condivisibile poiché è evidente che l'indicazione “nella misura annua” è frutto di un errore materiale visto che l'importo era riferito al periodo concordato di mesi tre e, del resto,
l'importo mensile di € 420,00 (pari ad € 5.040,00 annuo) coincide con quanto già previsto dalle parti nel precedente contratto di locazione stipulato ad agosto 2022, ossia € 360,00 mensili a titolo di canone di locazione ed € 30,00 mensili a titolo di oneri accessori (doc. 1 parte ricorrente).
Costituisce circostanza non contestata l'avvenuto pagamento anticipato della somma di €
1.260,00 per il periodo da ottobre a dicembre 2023, e l'omessa corresponsione di altri importi a far data dal mese di gennaio 2024 in poi, con conseguente morosità ad oggi pari ad € 5.880,00 per canoni (€ 420,00 per quattordici mensilità) ed € 420,00 per oneri accessori (€ 30,00 per quattordici mensilità), per la somma complessiva di € 6.300,00.
L'allegazione dell'asserito vizio relativo all'assenza di “pulsantiera necessaria per aprire il cancello esterno” non solo non è provata, ma è comunque irrilevante poiché certamente tale assenza era già nota in sede di sottoscrizione del contratto e la conduttrice ha accettato l'immobile senza riserve (cfr art. 7 contratto di locazione).
La circostanza di “essere rimasta per cinque giorni senza gas e luce” è parimenti non provata attesa la genericità del capo di prova (“mese di gennaio 2024”) e, comunque, non vi è neppure l'allegazione dell'imputabilità di tale fatto alla condotta della locatrice, anziché agli enti erogatori del servizio ovvero al comportamento colposo della stessa conduttrice.
Anche se superfluo, si evidenzia che il richiamo all'art. 1455 c.c. per giustificare l'assenza dei presupposti per la risoluzione del contratto attesa la “non gravità dell'inadempimento” non è pertinente attesa la natura abitativa del medesimo, con conseguente applicazione del disposto di cui all'art. 5 della legge n. 392 del 1978 (c.d. predeterminazione legale della gravità dell'inadempimento).

6. Richiesta del termine per la sanatoria della morosità.
La difesa di parte convenuta ha chiesto la concessione di un termine non inferiore a tre mesi per sanare la morosità.
L'art. 55 della legge 392/1978 dispone che “la morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'art. 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti, e per gli oneri maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate dal giudice. Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta”.
La Corte di Cassazione ha chiarito che “la speciale sanatoria della morosità del conduttore, disciplinata dall'art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392, per le sole locazioni abitative di immobili urbani, si applica, oltre che nel procedimento di convalida di sfratto, anche quando la domanda di risoluzione contrattuale sia stata introdotta in via ordinaria, ovvero sia stata deferita agli arbitri (Cass. civ., Sez. I, 15 ottobre 2014, n. 21836, nella quale si spiega che “la Corte costituzionale, alla quale era stata rimessa la questione di legittimità costituzionale dell'art. 55 cit., nella parte in cui non consentiva la sanatoria giudiziale della morosità nel giudizio ordinario di risoluzione, la dichiarò infondata, rilevando che il testuale riferimento di tale disposizione alla sede giudiziale ed alla prima udienza non era sufficiente a circoscriverne l'ambito applicativo al procedimento per convalida di sfratto, e ritenendo pertanto possibile un'interpretazione idonea ad escludere il prospettato contrasto con gli artt. 3 e 24 Cost. (cfr. Corte cost., sent. n. 3 del 1999). A seguito di tale pronuncia, la giurisprudenza di legittimità ha mutato orientamento, riconoscendo l'applicabilità della sanatoria anche in caso di proposizione della domanda di risoluzione in via ordinaria (cfr. Cass., Sez. 3^, 18 luglio 2008, n. 19929; 24 febbraio
2000, n. 2087), con la conseguenza che la stessa deve ritenersi ammissibile anche nell'ipotesi in cui la domanda sia proposta direttamente dinanzi agli arbitri”).
L'omesso pagamento “alla prima udienza” non viene ritenuto ostativo alla concessione del termine poiché la difesa di parte ricorrente aveva qualificato la domanda quale “rilascio per occupazione sine titulo” e soltanto con questa sentenza si è accertata la natura contrattuale del rapporto.
Si provvedere pertanto con separata ordinanza all'assegnazione del termine richiesto ex art. 55 della legge n. 392 del 1978.

7. Spese di lite.
Le spese di lite verranno decise in sede di definizione del giudizio.

p.q.m.

il giudice, non definitivamente pronunciando,
visti gli artt. 447 bis e 429 c.p.c.
- rigetta la domanda proposta in via principale dalla difesa di parte ricorrente;
visti gli artt. 2 e 5 della legge n. 431 del 1998 e il D.M. 16 gennaio 2017,
- in parziale accoglimento della domanda di parte convenuta, riconduce il contratto di locazione sottoscritto il 1° ottobre 2023 ad un contratto di locazione ex art. 2, comma primo, della legge n. 431 del 1998, con durata quadriennale dal 1° ottobre 2023 al 30 settembre 2027, al canone annuo di € 5.040,00 ed € 360,00 di oneri accessori;
- provvede come da separata ordinanza alla concessione del termine di cui all'art. 55 della legge n. 392 del 1978.
Torino, 11 febbraio 2025.
Il giudice
Ivana Peila