R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
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La Corte di Appello di Reggio Calabria, Sezione Civile, riunita in camera di consiglio nelle persone dei sigg. magistrati:
1) dott.ssa Patrizia Morabito Presidente,
2) dott. Natalino Sapone Consigliere,
3) dott. Salvatore Catalano Giudice ausiliario rel.,
ha pronunciato la seguente:
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 92/19 vertente
tra
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Andrea Parte_1 C.F._1
Greco ed elettivamente domiciliato presso il suo studio, in Reggio Calabria, Via Nazionale
Pentimele, n° 202
-APPELLANTE-
CONTRO
, nato a [...] il [...] e residente a [...]
Gianbattista Rota, n° 20 (C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Luciano C.F._2
Orlando, presso il cui studio, in Melito di Porto Salvo, Via Catanzaro, n° 20/A, è elettivamente domiciliato
-APPELLATO-
E CONTRO
(C.F. ), residente in [...] C.F._3
Sturzo, n° 39
APPELLATO–CONTUMACE
Oggetto: Appello avverso la Sentenza del Tribunale di Reggio Calabria n° 1034/18, pubblicata in
1 data 29/6/18.
CONCLUSIONI
Le parti precisavano le conclusioni come in atti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio Parte_1 CP_1
e al fine di ottenere la declaratoria di inesistenza, in capo a
[...] Controparte_2 CP_1
, di servitù gravanti sul fondo di proprietà dell'attore, con la rimozione delle opere
[...]
abusivamente eseguite, riduzione in pristino dei luoghi e risarcimento del danno.
Si costituiva , contestando le domande attoree delle quali chiedeva il rigetto, Controparte_1
spiegando domanda riconvenzionale di:
-dichiarazione dell'avvenuta costituzione di servitù;
-condanna dell'attore all'eliminazione delle cause generative delle infiltrazioni di umidità e risarcimento del relativo danno;

- accertamento dell'obbligo dell'attore a consentire l'accesso sul lastrico solare per l'espletamento del “diritto di antenna”;
Istruita la causa a mezzo produzione documentale, prova per testi e ctu con sentenza n. 1034/18,
pubblicata in data 29/6/18, il Tribunale di Reggio Calabria rigettava le domande principali,
accogliendo, parzialmente le riconvenzionali, con compensazione al 50% delle spese di giudizio.
Avverso detta sentenza con atto, ritualmente, notificato, proponeva appello solo Parte_1
per alcuni capi della sentenza, eccependone l'erroneità, per i motivi meglio esplicati nel detto atto,
chiedendone la riforma.
Si costituiva resistendo al gravame di cui chiedeva il rigetto. Controparte_1
rimaneva contumace. Controparte_2
Con ordinanza del 25/6/24, a scioglimento della riserva dell'udienza del 3/6/24, svoltasi con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c, così come novellato dall'art. 35 del decreto legislativo
149/2022, questa Corte ha assegnato la causa in decisione coi termini di cui all'art. 190 c.p.c.
2 MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente occorre dichiarare la contumacia di , il quale sebbene Controparte_2
regolarmente citato non si è costituito.
1.) Con il proposto gravame l'appellante lamenta l'erroneità della sentenza impugnata per avere, il primo giudice erroneamente: a) rigettato, senza alcuna motivazione, la domanda relativa all'apertura da parte del convenuto di due finestre che modificano e alterano i prospetti;
b) onerato,
esclusivamente l'appellante al risarcimento del danno per infiltrazioni, invocato in via riconvenzionale da . Controparte_1
1.1) Il gravame è parzialmente fondato per le argomentazioni che seguono.
a) Riguardo alle finestre aperte dall'appellato nei prospetti dell'edificio, vi è da Controparte_1
dire che la domanda relativa alle dette aperture è stata regolarmente proposta dall'odierno appellante nell'atto di citazione introduttivo del presente giudizio, tanto è vero che il primo giudice ha posto specifico quesito al TU :” Accertare che le due nuove finestre sui lati est ed ovest dell'appartamento
del convenuto costituiscono un'innovazione indebita in quanto determinano un'alterazione
sostanziale del prospetto e del decoro architettonico dell'edificio”.
L'art. 1102 del c.c., rubricato “Uso della cosa comune”, disciplina i diritti che ciascun condomino può
esercitare sulla cosa comune. La norma, in particolare, dispone che ciascun comproprietario può
godere del bene comune, purché tale godimento “non ne alteri la destinazione e non impedisca agli
altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”. La finalità della norma è garantire la piena effettività della previsione di cui all'art. 832 del c.c. - che disciplina il diritto di proprietà -
garantendo però, al contempo, a ciascun condomino di poter esercitare i propri diritti sul bene in condominio.
L'art. 832 del c.c. sancisce il diritto del proprietario di godere e disporre dei propri beni in modo pieno ed esclusivo, pur sempre nel rispetto degli obblighi previsti dalla legge.
3 Tuttavia, ogni comproprietario, nel godere del bene comune, non deve limitare il godimento da parte degli altri condomini;
anche un utilizzo più intenso del bene dev'essere comunque compatibile con i diritti degli altri.
Tanto premesso, è possibile affermare che la disciplina di cui all'art. 1102 c.c. si applica anche in ambito condominiale. Ne discende che le aperture realizzate sulla facciata di un appartamento privato
- o comunque di una parte di proprietà esclusiva - sono lecite, purché realizzate nel rispetto delle norme in materia di utilizzo delle parti comuni del condominio.
Un principio importante all'interno del nostro ordinamento, che assume veste sovraindividuale, è
rappresentato dal rispetto dell'estetica e del decoro architettonico degli immobili. Esso si applica anche in ambito condominiale, per cui ciascun condomino, nell'esercitare i propri diritti sia sui beni di proprietà esclusiva che su quelli comuni, è tenuto al rispetto di tale principio.
Tale principio è contenuto all'interno dell'art. 1120 del c.c., comma 4, che disciplina espressamente le innovazioni realizzate in ambito condominiale, definendo le maggioranze necessarie alla loro approvazione, nonché i tipi di interventi che possono essere realizzati in concreto. Esso, quindi, si estende alle variazioni che il condomino realizza sul bene comune.
Se ne deduce quindi che l'apertura di una finestra sul muro condominiale, oppure l'ingrandimento o lo spostamento di una veduta, nonché la trasformazione di una finestra in balcone sono leciti, purché
il condomino che pone in essere tali modifiche non alteri la consistenza del muro condominiale e delle linee e simmetrie dell'edificio.
Nel caso che ci occupa, dalla già menzionata TU, alla quale, per linearità di argomentazioni, la Corte
intende aderire, è emerso che “le bucature realizzate al piano secondo da parte del convenuto, come
rilevato dalle autorità, risultano essere delle innovazione indebite, vedi foto n. 24 e 25 sui lati est ed
ovest del fabbricato”.
Nessun rilievo o contestazione, le parti hanno proposto, in merito a quanto ritenuto sul punto dal
Consulente Tecnico.
Per quanto sopra, appare chiaro che le finestre, indebitamente realizzate, non a norma di legge,
4 devono essere chiuse con la riduzione in pristino dei prospetti est e ovest del fabbricato in oggetto;
la sentenza di primo grado, va, pertanto, riformata in tal senso.
b) Per quanto attiene al risarcimento del danno da infiltrazioni, posto, dal Tribunale, esclusivamente,
a carico dell'appellante, il motivo è infondato, atteso che a prescindere dall'accordo circa il successivo rifacimento del lastrico solare, dall'istruttoria espletata nel primo grado di giudizio e in particolare dalla TU, è emerso che le infiltrazioni subite dall'immobile di , erano Controparte_1
state causate dai lavori di impermeabilizzazione del lastrico solare, eseguiti su iniziativa esclusiva dell'odierno appellante, senza intervento da parte degli altri proprietari, non a regola d'arte.
Nella TU, infatti si legge:” Le unità immobiliari poste al piano secondo di proprietà del convenuto
sono danneggiate dall'umidità come si evince dalle foto allegate dalla n. 16 alla Controparte_1
n° 21, umidità proveniente dalle infiltrazioni di acqua dal lastrico solare e del giunto tecnico dove la
guaina di impermeabilizzazione, realizzata dal sig. nell'anno 2002 come Parte_1
evidenziato dall'Avv. Catanoso Gaetano durante il sopralluogo del 18 Marzo 2013, è ormai obsoleta
e lesionata permettendo così il passaggio di acqua. Pertanto, si può affermare che il danno lamentato
proviene dalle cattive condizioni in cui versa il lastrico solare e il giunto tecnico”.
Ed ancora, in sede di risposta ai rilievi delle parti, il TU conclude:” Si precisa che questa ulteriore
indagine da parte del TU è stata intrapresa in quanto, per come è stata raccontata dalle parti e per
quanto sia stato possibile visionare ed appurare sul posto, sembra che i lavori siano stati eseguiti
secondo modalità e tecniche che riconducono alle stesse condizioni che hanno generato la lite. Ossia
la mancanza di un idoneo giunto tecnico impermeabilizzato ed una impermeabilizzazione non
protetta”.
Sull'argomento la Suprema Corte ha ritenuto che in tema di condominio negli edifici, dei danni
derivanti dall'omessa manutenzione del lastrico solare (o della terrazza a livello), che non sia comune
a tutti i condomini, rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo, quale custode del bene, ai
sensi dell'art. 2051 c.c., sia il , in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli Parte_2
necessari alla conservazione delle parti comuni, ex artt. 1130, comma 1, n. 4 e 1135, comma 1, n. 4,
5 c.c., ed il concorso di tali responsabilità va risolto, di regola, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c.,
salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno” ( cass. 3239/17).
Nel caso in esame, come correttamente ritenuto dal primo giudice, ben può ritenersi la responsabilità
esclusiva dell'appellante, unico proprietario del lastrico solare, il quale ha, unilateralmente provveduto al rifacimento del detto lastrico, non a regola d'arte, vista la mancanza di un idoneo giunto tecnico impermeabilizzato e la presenza di una impermeabilizzazione non protetta.
Alla luce di quanto fin qui esposto, corretta sul punto appare la sentenza impugnata che deve essere confermata.
2) Per quanto sopra la sentenza impugnata deve essere riformata, esclusivamente, per quanto attiene alle due finestre aperte da nei prospetti est e ovest del fabbricato e confermata per Controparte_1
il resto.
Così come stabilito dalla Suprema Corte, il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata,
ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale, sicché viola il principio di cui all'art. 91 c.p.c., il giudice di merito che ritenga la parte soccombente in un grado di giudizio e, invece vincitrice in un altro grado, perché la sentenza di primo grado è stata riformata e quindi si dovevano liquidare e rideterminare le spese di entrambi i gradi (ex plurimis Cassazione civile, ordinanza del 22.08.2018,
n. 20920).
Per quanto sopra, stante l'esito complessivo del giudizio, appare di giustizia compensare integralmente tra le parti le spese di entrambi i gradi di giudizio.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Reggio Calabria, Sezione Civile, uditi i procuratori delle parti, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Parte_1
Reggio Calabria n. 1034/18, disattesa ogni contraria domanda, eccezione e difesa, così decide:
6 accoglie parzialmente l'appello;
condanna a provvedere all'immediata chiusura delle due finestre aperte sui Controparte_1
prospetti est e ovest del fabbricato sito in Melito Porto Salvo al foglio di mappa 42, particella 918
sub. 4-5-6-8, nonché alla riduzione in pristino dei detti prospetti;

conferma per il resto l'impugnata sentenza;

compensa, integralmente, tra le parti le spese di entrambi i gradi di giudizio;

Così deciso in Reggio Calabria nella camera di consiglio del 25/02/2025.
Il Giudice ausiliario estensore La Presidente
(dott. Salvatore Catalano) (dott.ssa Patrizia Morabito)
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