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Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano Tribunale Ordinario di Roma Sezione 6^ Civile Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica ed in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria Flora Febbraro, all'esito dell'udienza del 24/09/2025, tenuta con trattazione scritta, lette le note conclusive e le precisazioni delle conclusioni ha pronunciato, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la seguente SENTENZA dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 49200 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2024 tra (Cf. ) elettivamente, Parte_1 C.F._1 domiciliato in Roma, alla via Tibullo n. 10 presso lo studio dell'Avv. Francesca Di Liello, , che lo rappresenta e difende giusta procura in C.F._2 atti Opponente E
(C.F. ), con Controparte_1 P.IVA_1 sede in Roma (RM), Viale delle Milizie n. 108, in persona del legale rappresentante dott. rappresentata e difesa dall'avv. Alessandro CP_2 Paoletti (c.f. - pec: C.F._3
) ed elettivamente domiciliata presso Email_1 il suo studio in Roma, Piazza Adriana n. 15, giusta procura allegata al presente atto
Opposto OGGETTO: Azione di opposizione a decreto ingiuntivo n. 12662/2024, r.g.n. 37115/2024, emesso dal Tribunale Ordinario di Roma in data 27/09/2024 ed altro.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI come in atti.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
- ARTT. 132 E 127 TER – 429 C.P.C. – I. In limine litis va osservato che la recente riforma del processo civile, intervenuta con legge 18 giugno 2009, n. 69, ha modificato l'art. 132 c.p.c. ed il correlato art. 118 disp. att. c.p.c. escludendo dal contenuto della sentenza (art. 132, n. 4, c.p.c.) lo svolgimento del processo. La novella dell'art. 132 c.p.c. è applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della legge, ossia dal 4 luglio 2009 (v. art. 58 L. n. 69 del 2009). Ne deriva che può procedersi all'immediata stesura delle ragioni della decisione.
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II. Con ricorso ex art. 633 c.p.c. depositato in data 13.9.2024, la
[...] ha chiesto ed ottenuto l'emissione, in suo favore, del decreto Parte_2 ingiuntivo n. 12672/2024, pronunciato dal Tribunale di Roma in data 27/0972024, nel procedimento iscritto al ruolo n. RG n. 37115/2024, a carico del sig.
[...]
dell'importo di euro 10.351,31 oltre interessi come da domanda, oltre Pt_1 spese del giudizio. A supporto del giudizio monitorio ha esposto e dedotto quanto segue:
<<…Con contratto del 18/10/2018, registrato all'Agenzia delle Entrate il 26/10/20218 al n. 13197 – serie 3T, lo (c.f. Parte_3
), concedeva in locazione all'Avv. (c.f. P.IVA_2 Parte_1
nato a [...] il [...] ed ivi residente in [...]C.F._1
Corinto n. 4, l'immobile sito in Roma, Via Fabio Massimo n. 33, identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 404, particella 80, subalterno 9, categoria A/2, rendita catastale € 1.391,85, arredato con i beni ed arredi indicati nel verbale di consegna del 18/10/2018 (all. 1-2).

2. Tale contratto prevedeva una durata di anni 6 rinnovabili, salvo disdetta, con decorrenza dal 1° novembre 2018 e scadenza al 31 ottobre 2024, al canone mensile di € 1.600,00 (pari ad € 19.200,00 annuali), oltre oneri accessori e successivi aggiornamenti Istat.

3. Con atto in data 8/8/2023, a rogito Notaio , rep. 6881, Persona_1 registrato il 10/8/2023 al n. 23778 serie 1T, , Parte_3 si trasformava in società semplice con nuova denominazione
[...]
(all. 3-4). Controparte_1 4. Con raccomandata del 4/9/2023 la locatrice comunicava all'Avv.
[...] formale diniego di rinnovazione del contratto di locazione, ai sensi e per Pt_1 gli effetti dell'art. 29 L. 392/1978, con invito a consegnare l'immobile libero da persone e cose di sua proprietà entro e non oltre la data del 31/10/2024 (all. 4).

5. A distanza di 8 mesi il 7/5/2024 l'Avv. impugnava e Parte_1 contestava il diniego di rinnovo della locazione, considerato arbitrario ed illegittimo, formulando, tra l'altro, richiesta di risarcimento danni (all. 5).

6. In data 23/5/2024 l'Avv. depositava presso l'Organismo Parte_1 di Mediazione di Roma, istanza di avvio del procedimento di CP_3 Mediazione civile rubricata al numero 3077/2024, al quale aderiva la
[...]
lamentando l'esistenza di morosità pregressa, che si Controparte_1 chiudeva con esito negativo (all.ti 6 - 8).

7. L'Avv. in relazione al citato contratto, si è reso moroso Parte_1 nel pagamento dei canoni di locazione, degli oneri condominiali, della quota parte delle spese di registrazione contratto, così distinti: (i) € 1.600,00 per quota parte dei canoni di locazione per i mesi di aprile e maggio 2020; (ii) € 7.423,60 per canoni di locazione non corrisposti dal mese di maggio a quello di agosto 2024; (iii) € 472,15 per oneri condominiali;
(iv) € 855,56 per la quota del 50% delle imposte di registro per gli anni 2020-2021-2022-2023 e così per complessivi 10.351,31(all.ti 9-11).

8. Vani sono risultati i solleciti di pagamento ed i tentativi di bonario componimento da parte della locatrice e del sottoscritto legale (all. 12).

9. Il contratto di locazione all'art. 4 prevede, tra i motivi di grave inadempienza contrattuale, il mancato pagamento anche di una sola rata del canone di locazione.
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10. Il credito vantato da nei confronti Controparte_1 dell'Avv. pari ad 10.351,31 è fondato su prova scritta e, inoltre, Parte_1 certo, liquido ed esigibile…>>. Ha allegato i seguenti documenti:

1. Contratto di locazione.

2. Verbale di consegna immobile.

3. Atto di trasformazione società Parte_2

4. Comunicazione al conduttore trasformazione societaria.

5. Raccomandata del 4/9/2023.

6. Comunicazione mail Avv. del 7/5/2024. Pt_1

7. Istanza mediazione.

8. Adesione mediazione.

9. Verbale negativo mediazione.
10. Oneri condominiali.
11. Quietanze F24 registrazioni contratto.
12. Conteggi locazione.
13. Richiesta pagamento del 19/8/2024.
14. Nota spese. Avverso il decreto ingiuntivo n. 12672/2024 , emesso dal Tribunale Ordinario di Roma in data 27/09/2024, notificato in data 4.10.2024, l'Avv. difensore di sé stesso, ha proposto opposizione, con ricorso Parte_1 depositato ed iscritto a ruolo in data 12/1172024, chiedendo accogliersi le seguenti conclusioni:
<<…: - in via preliminare, dichiarare la domanda avversaria improcedibile stante l'omesso esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria;
- nel merito, revocare, annullare e/o dichiarare altrimenti nullo, e/o illegittimo, il decreto ingiuntivo opposto;
- al contempo, dichiarata l'illegittimità dell'impugnato diniego, per i motivi di cui in narrativa, condannare, in via riconvenzionale, al pagamento in favore di Controparte_1 dell'importo di cui all'art. 31 della l. 392/1978 nella misura di 48 Parte_1 mensilità pari € 89.083,00 ovvero quella diversa somma ritenuta Più giusta e/o equa.
- Sempre in via riconvenzionale, condannare Parte_2 all'ulteriore pagamento dell'importo di euro 4.260 (di cui € 3660 per spese trasloco ed € 600 per impianto condizionamento) oltre l'ulteriore somma, da liquidarsi ex art. 1226 c.c., in considerazione degli ulteriori importi da quantificarsi in via equitativa ovvero in quel diverso importo ritenuto più giusto ed equo. - In ogni caso, dichiarare che nulla è dovuto dall'opponente all'opposto per le causali di cui al ricorso per decreto ingiuntivo qui opposto;
- In ogni caso, oltre interessi dal dovuto al saldo. - Vittoria di spese e onorari da liquidarsi anche per l'esperito procedimento di mediazione obbligatoria conclusasi con esito negativo…>>. A sostegno dell'opposizione ha eccepito e dedotto che:
<<…1) Improcedibilità della domanda In primis, si rileva l'improcedibilità della domanda stante il mancato esperimento della mediazione obbligatoria. I documenti ex adverso allegati, ai nn. 7, 8 e 9 del fascicolo monitorio, infatti, dimostrano che è stato l'opponente a proporre il procedimento propedeutico all'azione in relazione, però, alla sua domanda relativa all'impugnazione del diniego al mancato rinnovo del contratto di locazione ed al
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conseguente diritto al risarcimento danni ma escludono, chiaramente, che quanto richiesto, in via monitoria, dalla sia stato formalizzato in un Parte_2 tentativo obbligatorio di mediazione. Conseguenza è che mentre la domanda dell'opposta è improcedibile, la causa dovrà proseguire solo per quanto concerne la riconvenzionale formulata, dall'opponente, col presente atto (vedi infra, punto 3). 2) Ricostruzione della vicenda ed illegittimo diniego al rinnovo del contratto Nel merito si pone essenziale ricostruire i fatti, considerato che il racconto della società opposta è volutamente generico e strumentale all'accoglimento del proprio ricorso ex art. 633 c.p.c. Come si vedrà, infatti, nulla l'avv. deve Pt_1 alla anche perché, se v'è qualcuno ad essere debitore, è il Parte_2 locatore e non il conduttore. Valga il vero. L'avv. esercita, da anni, la Pt_1 professione forense e, per questo, nel 2018, tramite un agente immobiliare, ha concluso con il contratto di locazione de Parte_3 quo agitur per adibire l'immobile della convenuta a proprio studio legale. Per il conduttore di fondamentale importanza, nella scelta del partner contrattuale, ha rivestito il fatto che il locatore fosse una persona giuridica in quanto ciò gli assicurava maggiori garanzie di una persona fisica in merito alla stabilità contrattuale e, quindi, all'osservanza del termine di sei+sei, data l'impossibilità, per le società, di avvalersi del motivo di cui all'art. 29, lett. A), della legge dell'equo canone. Il rapporto, cosı̀ instauratosi tra le parti, si è protratto senza particolari problemi sino all'avvento del covid, durante il quale, il conduttore, nonostante non potesse esercitare la professione (da cui ricavare le risorse per onorare i debiti) per le note chiusure e sospensioni legislativamente disposte, ha, comunque, sempre onorato il pagamento dei canoni locatizi, salvo, poi, pattuire, con , la corresponsione della metà del dovuto Parte_3 per i mesi di aprile e maggio 2020 (da qui la richiesta avversaria di euro 1.600 corrispondenti ad euro 800 per aprile ed euro 800 per maggio 2020). Proseguito, quindi, il rapporto per il successivo periodo, in data 04.09.2023 è giunta, all'opponente, la lettera di - nel frattempo subentrata a Parte_2
– manifestante il diniego alla rinnovazione Parte_3 automatica del contratto, alla sua prima scadenza, per “adibire l'appartamento ad abitazione di nostro figlio ”, con ciò rendendo inutile - e Persona_2 senza senso - la scelta dell'opponente, avvenuta cinque anni prima, di prendere in locazione lo studio da una persona giuridica per starci, perlomeno, dodici anni consecutivi. Nonostante l'iniziale disappunto, l'avv. ha, comunque, fatto Pt_1 fede a tutte le sue obbligazioni fino a quando, però, l'arroganza della società opposta, rectius del suo legale rappresentante, non lo ha persuaso ad interrompere i versamenti dei canoni ritenendo -giustamente - di essere lui creditore stante che, a norma dell'art. 31 della legge sull'equo canone, in caso di insussistenza del motivo del diniego al rinnovo anticipato, il locatore “è tenuto, se il conduttore lo richiede, al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati ovvero al risarcimento del danno del conduttore in misura non superiore a 48 mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto”. Diciamo ciò perché è evidente che la ragione, indicata dall'opposta società, nella lettera di diniego, è, meramente, fittizia e, comunque, nulla o, altrimenti, invalida, non potendo, per definizione, la società avere figli. In altri termini, il motivo di cui all'art. 29, lett. a) è, nel caso di specie, inesistente in radice poiché la società - sia essa la cedente o la cessionaria del contratto di locazione - non ha, nè potrebbe avere, figli. Non pare davvero il caso di
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sottolineare che la persona giuridica, in quanto tale, non è in grado di procreare sicché il motivo ex adverso addotto è irrealizzabile, inconsistente e, quindi, nullo od altrimenti, illegittimo. Del resto, il carattere fittizio e, comunque, simulato dell'impugnato diniego – da cui ricavare la mala fede del locatore - emerge evidente dall'esame delle tempistiche che hanno caratterizzato gli eventi. In data 08.08.2023, si trasforma in Parte_3 Parte_2
e, scientemente, in data 04.09.2023 (guarda caso, il primo lunedı̀ post pausa
[...] estiva) quest'ultima, pensando (erroneamente) di potersi giovare della nuova veste assunta, eludendo i relativi divieti, ha esercitato il diniego previsto dall'art. 29, lett. a) della L. 392 del 1978. Dalla sequenza temporale emerge palesemente la strumentalità della trasformazione della società locatrice avvenuta con il celato scopo di trovarsi un'apparente ragione (comunque errata) che poteva giustificare l'allontanamento prematuro del conduttore. A prescindere da ciò, rimane il fatto che la trasformazione della locatrice in una società semplice non muta i termini della questione tenuto conto che la cessionaria subentra nei diritti attivi e passivi della cedente sicché, nella valutazione della legittimità del diniego, bisogna fare riferimento, esclusivamente, ai poteri ed alle ragioni che
[...]
avrebbe potuto esercitare – e, quindi, cedere - nei Parte_3 confronti del conduttore. Tuttavia, come detto, anche facendo riferimento ai poteri e doveri della cessionaria, il risultato non cambierebbe dal momento che il diniego, per come intimato, è comunque illegittimo e/o nullo non potendo la società semplice avere figli a cui adibire immobili. A tal riguardo, v'è anche da considerare che, nonostante tutto, l'avv. al fine di salvaguardare i Pt_1 rapporti, abbia cercato di trovare un accordo con l'opposta, tutti i suoi tentativi di definire, bonariamente, la vertenza sono, definitivamente, falliti quando, durante le trattative, gli è stata richiesta la restituzione del valore di una vecchia scrivania che la locatrice aveva lasciato nello studio e di cui aveva, successivamente, autorizzato oralmente l'alienazione da parte del conduttore (in virtù dei buoni rapporti correnti all'epoca, le parti non ritennero necessario mettere, per iscritto, la circostanza, fidandosi, reciprocamente, che nessuno si sarebbe, mai, approfittato dell'assenza della prova scritta per rivendicare diritti che sa non dovuti). Al riguardo, si chiarisce che quei pochi danari ricavati dalla vendita, a terzi, dello scrittoio sono stati consegnati a CP_2 (amministratore delle società locatrici) ed è stato proprio il fatto che abbia rinnegato ciò– avvalendosi dell'assenza della quietanza scritta – che ha fatto precipitare le trattative. In ogni caso, quel che rileva è che l'avv. non Pt_1 deve nulla all'opposta, essendo, invece, lui a vantare un credito nei confronti del locatore. 3) Assenza dei presupposti di cui all'art. 633 c.p.c. ed illegittimità del credito ingiunto Le somme ingiunte sono illegittime ed il conteggio contenuto nel d.i. è, comunque, errato: a) l'importo di euro 1.600, per la metà dei canoni di aprile e maggio 2020, non è dovuto stante l'accordo intervenuto fra le parti di limitare il relativo versamento ad euro 800 mensili come dimostrato per facta concludentia dalla condotta pacificamente assunta, tra le medesime, nel corso del tempo. In ogni caso, la sopravvenuta impossibilità della prestazione di cui all'art. 1284 c.c. e ss. giustifica il mancato versamento integrale del prezzo. Si ricorda, infatti, che il bene de quo è stato locato, al conduttore, per lo svolgimento della professione forense e, dunque, affinché venisse adibito a studio legale. Consegue che se, per circostanze indipendenti ed estranee alla volontà dell'opponente, ma discendenti da provvedimenti dello Stato a tutela dell'ordine pubblico, gli era
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impedito di esercitare la professione e d'accedere all'interno del suo studio, l'impossibilità di generare reddito, attraverso lo sfruttamento di esso, finanché di utilizzarlo anche solo per fini personali (e non professionali), integra la fattispecie prevista dall'art. 1284 c.c. e s.s. b) Le spese condominiali, ammontanti ad euro 472,15, non sono dovute per carenza del requisito dell'esigibilità oltre che per carenza della prova scritta. Il ha, sempre, adempiuto agli oneri Pt_1 del condominio pagando direttamente nelle mani dell'amministratore o attraverso congrui bonifici sul conto corrente deputato. Di contro, la debenza della somma ingiunta, mai gli è stata portata a conoscenza da alcuno;
d'altronde, mentre l'amministratore del condominio è deceduto in data 20.05.2024, sarebbe bastato, al locatore, richiederne bonariamente la refusione al conduttore (mostrando, ovviamente, le relative causali) per ottenerne il dovuto rimborso. Quest'ultima circostanza rende, quindi, anche inesigibile questa porzione di presunto credito, dal momento che il conduttore mai è stato costituito in mora per questa voce. Certamente, inserire tali importi nella richiesta monitoria costituisce un abuso del processo e uno scorretto aggravio della posizione del debitore che, pertanto, non potrà essere condannato a rifondere le spese legali di un'azione che avrebbe potuto essere evitata attraverso una banale richiesta bonaria di pagamento in sede stragiudiziale. Peraltro, non si comprende, nemmeno, su che basi venga richiesta la somma di euro 472,15 al conduttore essendo, nel ricorso, la relativa pretesa genericamente indicata senza alcuna specificazione di come sia composta anche perché il relativo richiamo documentale (invero costituito da un mero file exel, doc. 10) è incomprensibile oltre che privo di data certa, sottoscrizione e, comunque, attestazione di autenticità. c) Analogo discorso per l'importo di euro 855,56, intimato quale quota del 50% di registro per gli anni 2020, 2021, 2022 e 2023. Non vi è, nemmeno, in questo caso, la prova del credito dell'opposta né altro elemento da cui possa risalirsi alla legittimità dell'ingiunzione. Viceversa, la documentazione, ex adverso prodotta, prova, solo, che l'opposta ha pagato l'imposta del 2020, 2021 e 2022, in ritardo, ovvero in data 23.08.2023 sicché dovrà lei stessa farsi carico delle relative penali e/o interessi maturati (o del cd. ravvedimento operoso) dall'erario essendo unica responsabile della propria inerzia. In altri termini, attesa l'inesigibilità del credito per difetto di prova, è, comunque, sul locatore che ricadono euro 19,20 ed euro 17,18 (per il 2020), euro 19,20 ed euro 17,12 (per il 2021), euro 16,52 ed euro 13,47 (per il 2022). In ogni caso, anche questa voce è inesigibile visto che il conduttore mai è stato costituito in mora;
al contrario, ogniqualvolta il locatore ha invitato il conduttore ad adempiere, quest'ultimo, salve le legittime verifiche, ha sempre e tempestivamente pagato. Prova di ciò è che l'opponente ha versato la sua quota del 50% dell'imposta relativa all'anno 2021 non appena la locatrice lo ha informato d'aver pagato l'intera somma pari ad euro 384,00 pretendendo il rimborso della sua parte pari ad €192,00 (vedi mail del 28.06.2023, doc.2), somma che, pertanto, dovrà essere detratta dal quantum richiesto dalla locatrice. d) Per i canoni da maggio ad agosto 2024, pari ad euro 7.423,60, vige il principio della compensazione in ragione della quale il debito dell'opponente è estinto dal maggior credito da costui vantato in considerazione del risarcimento a cui va condannata controparte per avergli illegittimamente negato il rinnovo del contratto di locazione costringendolo, conseguentemente, a cercarsi un altro ufficio dove svolgere la professione. In questo senso, il conduttore, oltre all'importo di 48 mensilità previste dall'art. 31 della legge equo canone e, quindi,
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ad € 89.083 (€ 1.855,90 ultimo canone versato -doc.

3- per 48 mensilità), ha diritto: - al rimborso delle spese di trasloco, pari ad euro 3.660,00 (doc. 4); - al rimborso del costo dell'impianto di climatizzazione installato (nell'ultima stanza vicino al bagno) col convincimento di poter usufruire dello studio locatogli dall'opposta per almeno 12 anni ed ammontante ad € 600,00; - agli esborsi per l'allestimento del suo nuovo studio di via Germanico 197 (nuove targhe, nuovo arredamento, nuovi biglietti da visita, nuovi timbri etc. etc.) oltre alla refusione dei costi e disagi sofferti per tutta quell'attività di comunicazione ed informazione, ai terzi (clientela, cancellerie dei tribunali e corti nazionali, consiglio dell'ordine, cassa nazionale previdenza e assistenza forense, assicurazioni professionali e dell'edificio etc. etc.), conseguente al trasferimento, per non parlare, poi, di quelli subiti per le note lungaggini dovute alla portabilità delle utenze, da uno stabile all'altro. Ai fini della quantificazione di questo danno si ritiene che il Giudice possa utilizzare il criterio equitativo di cui all'art. 1226 c.c. e ss. date le indubbie difficoltà del creditore di provare, nel dettaglio, la sofferenza, patrimoniale e non, patita. 4) Domanda riconvenzionale Dai fatti sopra esposti, si ricava il diritto del ad essere risarcito secondo l'art. 31 Pt_1 della L. 392/1978, in misura pari a 48 mensilità, calcolate sull'ultimo canone versato, pari ad euro 1.855,90 (doc. 3), per un totale, quindi, di euro 89.083, oltre interessi dal dovuto al saldo;
Si fa presente, altresı̀, che l'alternativa, a questa soluzione, consistente nel ripristino della locazione è un'ipotesi non percorribile data la crisi irreversibile dei rapporti tra le parti. Come detto, l'odierno opponente ha, poi, diritto al rimborso del danno emergente subito a seguito dell'illecito contrattuale altrui e costituito: - al rimborso delle spese di trasloco, pari ad euro 3.660,00 (doc. 4); - al rimborso del costo dell'impianto di climatizzazione installato (nell'ultima stanza vicino al bagno) col convincimento di poter usufruire dello studio locatogli dall'opposta per almeno 12 anni ed ammontante ad € 600,00; - agli esborsi per l'allestimento del suo nuovo studio, (nuove targhe, nuovo arredamento, nuovi biglietti da visita, nuovi timbri etc. etc.) oltre alla refusione dei costi e disagi sofferti per tutta quell'attività di comunicazione ed informazione, ai terzi (clientela, cancellerie dei tribunali e corti nazionali, consiglio dell'ordine, cassa nazionale previdenza e assistenza forense, assicurazioni professionali e dell'edificio etc. etc.), conseguente al trasferimento, per non parlare, poi, di quelli subiti per le note lungaggini dovute alla portabilità delle utenze, da uno stabile all'altro. Ai fini della quantificazione di questo danno, il Giudice potrà utilizzare il criterio equitativo di cui all'art. 1226 c.c. e ss. date le indubbie difficoltà del creditore di provare, nel dettaglio, la sofferenza, patrimoniale e non, patita. In definitiva, quindi, da qualsiasi prospettiva si guarda la vicenda, il nulla deve alla e, Pt_1 Controparte_1 pertanto, il d.i. opposto dovrà essere revocato o annullato…>>. Instauratosi il contraddittorio con comparsa di costituzione e risposta del 19/06/2025 si è costituita la , chiedendo il rigetto Controparte_1 delle domande anche riconvenzionali formulate dall'opponente, con conferma del decreto ingiuntivo opposto, per i motivi di cui appresso:
<<…SUL DECRETO INGIUNTIVO Il credito ingiunto è certo, liquido ed esigibile e, di contro, l'opposizione non è fondata su prova scritta, ovvero di pronta soluzione. Il credito è provato nella sua interezza e corrisponde al mancato pagamento dei canoni di locazione (€ 9.023,60), degli oneri condominiali accessori (€ 472,15) e della quota delle imposte di registro dovute
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per legge dal conduttore (€ 855,56), circostanza oltretutto espressamente ammessa dall'opponente (pag. 4 riga 8 dell'opposizione). 1) Canoni di locazione Ad oggi l'avv. è ancora debitore di: a) quota parte dei canoni per i mesi Pt_1 aprile (€ 800,00) e maggio 2020 (€ 800,00) e, quindi, per complessivi € 1.600,00, corrispondenti a quanto il conduttore ha deciso di non pagare a causa del . Pt_4 Al riguardo si precisa non esservi mai stato alcun accordo tra le parti e, tantomeno, facta concludentia circa la eventuale riduzione di tali canoni il cui pagamento, invece, è stato più volte sollecitato dalla locatrice (doc. 1 diffida per pagamento canoni 2020). b) Canoni di locazione dal 1° maggio al 31 agosto 2024 per complessivi € 7.423,60 non corrisposti seppure richiesti e relativamente ai quali non v'è contestazione. Fattispecie che non ricorre nel caso in esame ove l'avv. (circostanza pacifica) ha continuato a godere dell'immobile Pt_1 mantenendolo nella propria piena disponibilità durante il periodo locatizio oggetto di ingiunzione e, comunque, sino al rilascio spontaneo avvenuto il 4/11/2024 (doc.

2 - verbale di rilascio). Nessun dubbio, pertanto, che il ricorrente sia inadempiente alle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione e che, pertanto, debba procedere al pagamento dei canoni anzidetti. 2) Oneri accessori È documentalmente provato il mancato pagamento degli oneri condominiali come determinati nel bilancio approvato dall'assemblea del condominio con verbale del 15/3/2024 cui è allegato il riparto a carico dei condomini e, per quel che interessa, dello studio dell'avv. (cfr. all. 10 fascicolo monitorio). Non si Pt_1 tratta, pertanto, di un mero file excel, incomprensibile e privo di data certa come sostenuto dall'opponente, ma di un bilancio regolarmente approvato dall'assemblea, come da verbale allegato, che, francamente, non risulta essere di difficile comprensione. Le somme richieste nel decreto ingiuntivo corrispondono a quanto dovuto dal conduttore per i primi otto mesi del 2024 (senza con ciò rinuncia ai successivi oneri sino al rilascio). Oneri pagati dalla locatrice (doc. 4) e più volte richiesti al conduttore (cfr. doc. 3 – adesione alla mediazione e all. 13 fascicolo monitorio). 3) Imposte di registro L'opponente, come previsto dall'art. 8 del contratto di locazione (cfr. all. 1 fascicolo monitorio), è tenuto al pagamento della quota di spettanza (50%) delle imposte di registro per la locazione degli anni 2020-2021-2022 e 2023 somme che sono state anticipate dalla locatrice e non rimborsate dal conduttore (cfr. all. 11 fascicolo monitorio), anch'esse richieste bonariamente in sede di mediazione e poi con la lettera di messa in mora del 19/8/2024. In conclusione, oltre alla circostanza che il credito ingiunto dalla opposta risulta pienamente documentato e non contestato, rileva vieppiù la dichiarazione resa nell'atto di opposizione (cfr. pag. 4 riga 8 dell'opposizione) laddove è espressamente evidenziato che l'avv. ha deliberatamente Pt_1 interrotto il pagamento di quanto dovuto per la locazione. Un comportamento illegittimo anche alla luce della giurisprudenza citata. Per tali motivi, anche alla luce della dichiarazione sopra riportata, si chiede concedersi la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto trattandosi di credito certo, liquido ed esigibile e, di contro, di opposizione non fondata su prova scritta, ovvero di pronta soluzione, ovvero, comunque, che il Giudice emetta ordinanza di pagamento provvisoriamente esecutiva ex art. 423 co. 1 e 3 c.p.c., richiamato espressamente dall'art. 447 bis c.p.c., relativamente alle somme non contestate. SULL'OPPOSIZIONE L'opposizione risulta essere temeraria e, comunque, infondata in fatto ed in diritto. 1) Sulla sedicente improcedibilità della domanda. L'eccezione di improcedibilità della domanda per mancato
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esperimento della mediazione è palesemente infondata non essendo, come noto, la mediazione condizione di procedibilità in ipotesi di presentazione di ricorso per decreto ingiuntivo. E nel caso in esame, circostanza pacifica e documentale,
[...] ha agito in sede monitoria nella quale, come previsto dalla legge, Parte_2 non è obbligatorio esperire preventivamente il procedimento di mediazione. Peraltro, non vi è neppure oggi necessità di avviare una mediazione in quanto in atti vi è il verbale negativo del procedimento di mediazione promosso, su iniziativa dell'avv. (cfr. all. 9 fascicolo monitorio), nell'ambito del quale Pt_1
ha aderito chiedendo il pagamento dei canoni di locazione e Parte_2 degli oneri accessori oggetto del decreto ingiuntivo (cfr. doc 3 - adesione alla mediazione). È, dunque, documentale che innanzi il mediatore siano state avanzate tutte le rispettive pretese relative al rapporto locativo, ivi inclusa la questione del mancato pagamento dei canoni di locazione ed anche degli oneri condominiali oggetto dell'ingiunzione di pagamento. 2) Sull'illegittimità del diniego di rinnovo del contratto. Prive di pregio giuridico, e del tutto infondate e contrarie alla documentata relatà, appaiono le contestazioni dell'opponente relativamente al diniego di rinnovo della locazione alla prima scadenza. In data 18/10/2018 è stato sottoscritto il contratto di locazione con il quale lo
[...] concedeva in locazione all'avv. Parte_3 Parte_3 Pt_1 l'appartamento sito in Roma, Via Fabio Massimo n. 33 (cfr. all. 1 fascicolo monitorio). In data 8/8/2023 con atto a rogito Notaio , rep. 6881, Persona_1 lo , si trasformava in società semplice di Parte_3 persone (famiglia e con oggetto la gestione ed il godimento Pt_3 dell'appartamento sito in Roma Via Fabio Massimo, 33 (cfr. all. 3 fascicolo monitorio). Di tale trasformazione veniva, quindi, immediatamente reso edotto il conduttore con comunicazione pec del 10/8/2023 (cfr. all. 4 fascicolo monitorio) non contestata dall'avv. Con raccomandata del 4/9/2023 la locatrice Pt_1 comunicava all'avv. formale diniego di rinnovazione del contratto di Pt_1 locazione alla prima scadenza, manifestando la volontà di adibire l'appartamento ad abitazione del figlio sig. con invito a consegnare l'immobile CP_4 libero da persone e cose di sua proprietà entro e non oltre la data del 31/10/2024 (cfr. all. 5 fascicolo monitorio). In data 4/11/2024 il conduttore, avv. Pt_1 rilasciava l'immobile senza riserve o contestazioni, con la sola richiesta di restituzione del deposito cauzionale;
mentre la locatrice evidenziava il perdurante inadempimento contrattuale chiedendo, nel contempo, al conduttore l'asporto entro 7 giorni del condizionatore che il conduttore aveva lasciato nell'immobile (cfr. doc. 2 verbale di rilascio); condizionatore non rimosso. Con contratto del 20/11/2024 registrato in pari data, l'immobile è stato quindi concesso in comodato al sig. in esecuzione di quanto dichiarato nella CP_4 comunicazione del 4/9/2023 (doc. 5 contratto di comodato). In un tale documentato e chiaro contesto non si comprende, pertanto lo stupore dell'opponente che ben sapeva della intervenuta trasformazione della società (sempre di persone), ha fatto acquiescenza al diniego del rinnovo. Sia consentito, se interesse dell'avv. fosse stato quello di restare nell'appartamento, lo Pt_1 stesso ben avrebbe potuto impugnare il diniego, ovviamente provvedendo, nel frattempo, al pagamento dei canoni di locazione e degli accessori (!!!) E la circostanza (documentale) che l'appartamento, successivamente al rilascio spontaneo e senza riserve da parte del conduttore, sia stato destinato all'uso dichiarato nella comunicazione di diniego, elimina ogni ipotetico dubbio sulla
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infondatezza della domanda riconvenzionale. 3) Sui presupposti avversari. Irrilevanti appaiono le giustificazioni addotte dall'avv. nel prendere in Pt_1 locazione l'appartamento da una persona giuridica per starci, perlomeno, dodici anni consecutivi. Peraltro, se l'avv. avesse voluto stabilità contrattuale Pt_1 (12 anni sicuri) ben avrebbe potuto chiedere la rinuncia del locatore ad avvalersi della facoltà di diniego alla prima scadenza non vietata, né ritenuta, nulla dalla legge 392/78. Ma tale rinuncia non era stata neanche richiesta in sede di sottoscrizione del contratto di locazione. Ma poi, ci si domanda quali pregiudizi l'avv. avrà mai potuto subire nell'avere trasferito, spontaneamente, la Pt_1 sede della propria attività a distanza di poco più di 100 metri (!!!) La realtà è che la domanda riconvenzionale appare il frutto dell'incrinamento dei rapporti personali tra le parti e risulta formulata solo al fine di tentare di paralizzare la richiesta di pagamento dell'opposta. * * * 4) Sul presunto danno. Controparte richiama a fondamento della propria domanda riconvenzionale la previsione di cui all'art. 31 L. 392/1978 a mente del quale “il locatore che abbia ottenuto la disponibilità dell'immobile per uno dei motivi previsti dall'articolo 29 e che, nel termine di sei mesi dall'avvenuta consegna, non abbia adibito l'immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta,
o non abbia adibito l'immobile ad esercizio in proprio di una delle attività indicate all'articolo 27 La lettura di tale articolo è di per sé esaustiva per confutare le domande avversarie. Nel caso in esame, infatti, non ricorre alcuna delle previsioni dell'art. 31 posto che il locatore ha effettivamente destinato l'immobile, nei termini, allo scopo indicato nella comunicazione di diniego del 4/9/2023 (!!!).È, infatti, documentale che l'appartamento sia abitato sig.
[...]
peraltro socio della il quale, oltretutto, ha ivi CP_4 Parte_2 trasferito la propria residenza, avviato le pratiche per la ristrutturazione, trasferito le utenze ed intestato la Tari (docc. 6 -10). Va da sé che, nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Giudice ritenesse che la comunicazione di diniego di rinnovo della locazione fosse da considerarsi “non regolare”, è certo che l'opponente che ha rilasciato l'appartamento senza riserve, avrebbe dovuto provare il presunto danno subito (ed il suo ammontare) non potendo certamente ricorrere all'ausilio dell'art. 31 L. 392/1978 che è collegato all'art. 29 stessa Legge ed alla sola ipotesi di mancato utilizzo dell'immobile per lo scopo dichiarato nella comunicazione di diniego. E l'eventuale irregolarità del diniego non è ricompresa in tale fattispecie. Allo stesso tempo, si osserva che la domanda risarcitoria, comunque infondata, è priva del benché minimo supporto probatorio sia con riferimento ad un eventuale danno emergente, sia con riferimento altrettanto eventuale lucro cessante, che avrebbe dovuto essere oggetto di prova sin dal deposito dell'atto introduttivo. Ma controparte nulla ha dedotto né provato al riguardo. Del resto, proprio l'avv. ha dichiarato che il valore Pt_1 della riconvenzionale era inferiore ad € 15.000,00 (!!!) L'esistenza di un presunto danno rimane, pertanto, una mera asserzione dell'opponente. * * * 4) Ulteriori considerazioni. Con riferimento alle imposte di registro vale osservare che il documento prodotto dall'opponente (cfr. all. 2 fascicolo dell'opposizione) si riferisce al rimborso (€ 192,00) in favore della locatrice della quota del 50% delle imposte di registro dovute per l'anno 2019 e non certamente al periodo d'imposta 2021 richiesto nel decreto ingiuntivo. È documentato che l'opponente abbia effettuato il bonifico di € 192,00 il 28/6/2023 e ciò a seguito del pagamento eseguito dalla locatrice in data 1/6/2023 per il periodo di imposta relativo
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all'anno 2019 e della richiesta di rimborso della quota di spettanza (cfr. doc. 11). Le imposte di registro dovute per gli anni 2020-2021-2022-2023 sono state versate dalla locatrice il 23/08/2023 e 1/12/2023, richieste e mai rimborsate dall'opponente per la quota dallo stesso dovuta (cfr. all. 11 fascicolo monitorio), risultando dovuto dall'opponente, ad avviso di questa difesa, anche l'importi di € 51,34 corrispondenti alla quota parte delle sanzioni per ritardato pagamento. Laddove il Giudice dovesse ritenere che tali sanzioni non siano dovute dall'opponente, dovrà concedere la provvisoria esecuzione, detratto l'importo di
€ 51,34 dall'originaria ingiunzione e, quindi, € 10.299,97 anziché € 10.351,31. La richiesta di compensazione dei canoni di locazione per il periodo maggio agosto 2024 pari ad euro 7.423,60 non appare meritevole di accoglimento in quanto il preteso credito opposto in compensazione non è esigibile né liquido. Da ultimo si evidenzia l'assoluta inconferenza delle richieste istruttorie che in un caso riguardano argomenti del tutto estranei al giudizio (la scrivania) e nell'altro riguardano circostanze da provare documentalmente e comunque contrarie alla documentazione (diffide) depositate in atti, mai contestate in costanza del rapporto. Tanto premesso e considerato, in Controparte_1 persona del legale rappresentante, dott. ha chiesto vengano CP_2 accolte le seguenti CONCLUSIONI:
<<piaccia all'ill.mo tribunale di roma, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa 1. in via preliminare: concedere la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo n. 12672/2024 (RG. 37115/2024), emesso dal Tribunale Civile di Roma il 27/09/2024, ovvero, comunque, ordinanza ex art. 423 co. 1 e 3 c.p.c. per l'importo di € 10.299,97; 2. in via principale: rigettare l'opposizione per tutti i motivi esposti e confermare il decreto ingiuntivo n. 12672/2024 (RG. 37115/2024), emesso dal Tribunale Civile di Roma il 27/09/2024 e notificato il
9/10/2024 e, comunque, condannare l'avv. al pagamento della Parte_1 somma di € 10.351,31 o di quella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia oltre interessi dalle singole scadenze al soddisfo.

3. sempre in via principale: rigettare le domande riconvenzionali formulate dall'opponente in quanto infondate in fatto e diritto ed in via subordinata, rigettare tutte le domande formulate dall'opponente in via riconvenzionale in quanto infondate in fatto e diritto e condannare l'avv. al pagamento della somma di € Parte_1
10.351,31 o di quella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia oltre interessi dalle singole scadenze al soddisfo. Con riserva di ulteriormente esporre e dedurre e con vittoria di onorari, oltre al rimborso spese generali, Cpa e Iva…>>. Verificata la regolarità del contradditorio, all'esito dell'udienza del 24.9.2025 la causa è stata trattenuta in decisione ex art. 127 ter c.p.c. e decisa nei successivi trenta giorni con lettura della sentenza e del dispositivo. III. Avuto riguardo al merito va considerato che: "il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, nel sistema delineato dal codice di procedura civile, si atteggia come un procedimento il cui oggetto non è ristretto alla verifica delle condizioni di ammissibilità e di validità del decreto stesso, ma si estende all'accertamento, con riferimento alla situazione di fatto esistente al momento della pronuncia della sentenza, - e non a quello, anteriore, della domanda o dell'emissione del provvedimento opposto - dei fatti costitutivi del diritto in contestazione"(cfr. Cass. SS.UU. n. 7448/93, nonché, ex aliis, Cass. Civ. n.
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15186/2003): esso, pertanto, secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, "si configura come un ordinario ed autonomo giudizio di cognizione in cui il giudice deve statuire sulla pretesa fatta valere con il ricorso per ingiunzione e sulle eccezioni sollevate dalla controparte" (cfr., ex multis, Cass. Civ. nn. 1657/2004, 17371/2003, 6663/2002, 15378/2000, 15339/2000, 9787/97, 1052/95, 12278/92). Da tale presupposto derivano i due seguenti corollari. Sul piano sostanziale, la qualità̀ di attore è propria del creditore che ha richiesto l'ingiunzione, con la conseguenza che, in base ai principi generali in materia di prova, incombe a lui l'onere di provare l'esistenza del credito, mente spetta, invece, all'opponente quello di provarne i fatti estintivi, modificativi o impeditivi. Il giudice dell'opposizione non valuta più soltanto la sussistenza delle condizioni di legge per l'emanazione del decreto ingiuntivo – tale esame è utile eventualmente ai soli fini del governo delle spese – ma deve ampliare il proprio esame e verificare, prima di tutto, la procedibilità, la proponibilità, l'ammissibilità e la fondatezza o meno della pretesa creditoria dell'attore opposto sulla base dell'intero materiale probatorio acquisito in corso di causa. A parere del Tribunale la domanda attorea è ammissibile, contenendo il ricorso ex art. 633 c.p.c. ed i successivi atti e documenti processuali tutti i necessari riferimenti per l'identificazione del creditore sia a margine della procura sia nel corpo del ricorso sia negli atti e documenti prodotti. Essa è procedibile non dovendo il procedimento monitorio essere preceduto dalla mediazione. Oltretutto la aveva già aderito e partecipato al Parte_2 procedimento di mediazione promosso, su iniziativa dell'Avv. ed in tale Pt_1 occasione aveva chiesto il pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori oggetto del decreto ingiuntivo, estendendone l'oggetto ed indicando, nel modulo di adesione, anche il tema relativo ai “canoni di locazione e oneri accessori ” (v. doc. 3 del foliario di parte attrice opposta). Ciò che non è disapprovato dall'odierno opponente che ha spiegato che “…queste voci sono state fatte valere solo come ragioni difensive per paralizzare le richieste dell'istante…”; siffatto rilievo conferma del tutto gli assunti attorei. IV. In termini generali, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione. Eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione).
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Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento (v. cfr., ex multis, Cass. Civ., Sez. Un., 30.10.2001 n. 13533). L'oggetto del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo non è, invero, ristretto alla verifica delle condizioni di ammissibilità e di validità del decreto stesso ma si estende all'accertamento, con riferimento alla situazione di fatto esistente al momento della pronuncia della sentenza e non a quello anteriore della domanda o dell'emissione del provvedimento opposto dei fatti costitutivi del diritto in contestazione (v. Cass. Civ., sez. I, 21.2.2007, n. 4103; v. di recente Cass. Civ., sez. III, sent. N. 24258 del 30.11.2010). Il versamento delle pigioni costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione giacchè la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l'applicazione dell'art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione. Nel caso in esame costituisce “fatto pacifico” e non contestato il mancato versamento dei seguenti canoni di locazione, così distinti: (i) € 1.600,00 per quota parte dei canoni di locazione per i mesi di aprile e maggio 2020; (ii) € 7.423,60 per canoni di locazione non corrisposti dal mese di maggio a quello di agosto 2024. Non vi è prova in atti di alcun accordo in merito all'abbuono di euro 800,00 per i mesi di aprile e di maggio 2020. All'art. 4 del contratto di locazione in atti è poi previsto che “ogni importo, ancorchè non richiesto, non si intende rinunciato”. In ogni caso la situazione epidemiologica da Covid 19 non giustifica il totale e definitivo inadempimento, del conduttore posto che le conseguenti difficoltà economiche non rilevano ai fini dell'esclusione dell'inadempimento dell'obbligo di pagare il canone di un contratto di locazione commerciale o ad uso abitativo. Lo stesso art. 91 del D.L. n. 18 del 2020, non prevede che il rispetto delle misure di contenimento della pandemia da Covid – 19 escluda una responsabilità da inadempimento da parte del debitore, ma solo che esso “è sempre valutato ai fini dell'esclusione ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 del codice civile, della responsabilità” (comma 6 bis, art. 3, D.L. n. 6 del 2020, introdotto dall'art. 91 D.L. n. 18 del 2020). La norma, dunque, ben chiarisce come l'osservanza delle misure di contenimento della pandemia da Covid 19, lungi dall'essere una causa di esclusione della responsabilità da inadempimento, sono solo elementi che il giudice può “valutare” nel pieno esercizio della sua discrezionalità per stabilire, di volta in volta, secondo una attenta analisi del caso concreto, se in relazione anche a tali misure debba escludersi, non l'inadempimento, ma la sua imputabilità ex art. 1218 c.c..
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Nel caso di specie, il comportamento della complessiva parte conduttrice che ha continuato a godere del bene locato senza corrispondere i canoni di locazione, in difetto di prova su reiterate, consistenti e complessive difficoltà economiche, deve essere certamente valutato nel senso dell'imputabilità delle morosità maturate a titolo di colpa. A ciò si aggiunga, in merito all'eccezione comunque mossa dall'Avv.
che in materia di locazione è da escludere che la grave situazione Pt_1 epidemiologica in essere ed i provvedimenti limitativi della libertà di iniziativa economica emanati per effetto della diffusione del virus "Covid-19" configurino un caso di impossibilità sopravvenuta e ciò sia con riferimento all'obbligazione di pagamento del canone della conduttrice (un'obbligazione di pagamento non può diventare obiettivamente impossibile, attesa la natura di bene fungibile del denaro mentre i mancati pagamenti riferibili, come quelli qui in esame, a condizioni soggettive dell'obbligato, quali la sua incapienza patrimoniale, non possono essere ritenuti rilevanti ai fini dell'impossibilità sopravvenuta), sia con riferimento all'impossibilità per la stessa conduttrice di utilizzare, in tutto o in parte, la prestazione della locatrice, avendo questi messo a completa disposizione, senza limitazioni alcune, il bene locato. Dipendono dal Governo le misure di contrasto alla pandemia che, in concreto, hanno impedito, in via temporanea e non definitiva, la libera esplicazione dell'attività commerciale esercitata nell'immobile locato. Nei contratti sinallagmatici, a prestazioni corrispettive, quale è la locazione, l'art. 1463 del c.c. prevede che nell'ipotesi di impossibilità totale, la parte liberata dalla prestazione dovuta per la sopravvenuta impossibilità della stessa non possa chiedere la controprestazione e debba restituire quella che abbia già ricevuta, secondo le norme relative alla ripetizione dell'indebito. Tale disciplina non è applicabile all'ipotesi de qua agitur poiché a causa del factum principis, che vieta le attività socialmente pericolose, non è l'immobile che diventa inidoneo all'uso ma l'attività che in essa vi si svolge ad essere impedita e ciò ricade nella sfera di rischio dell'imprenditore-conduttore. Non ricorre alcuna materiale o giuridica oggettiva impossibilità ma solo la soggettiva impossibilità del conduttore derivante dall'interruzione dei flussi di cassa e di esercitare l'attività (peraltro nemmeno provati i primi e mai completamente interrotta la seconda, per potendo essere esercitata quella di studio, di preparazione degli e delle difese in generale in vista della riapertura a giugno 2020). Ad ogni buon conto, volendo riferire l'impossibilità al godimento dell'immobile essa è solo temporanea. Pertanto, chi si duole del mancato godimento dell'immobile locato a causa della osservanza della serrata governativa non può esperire la risoluzione per inadempimento del locatore né agire ex art. 1463 c.c.. Tale rimedio è consentito alla sola ipotesi in cui è definitivo il sopravvenuto impossibile godimento ed utilizzo del locale commerciale o dell'immobile (v. Cass. Civ., sez. III, sent. n. 2987 del 26.9.2019: “In caso di risoluzione del contratto di locazione per impossibilità sopravvenuta per causa non imputabile alle parti (nella specie per lo stato di inagibilità dell'immobile conseguente ad evento sismico), non trova applicazione l'art. 1591 c.c. - non essendo configurabile il godimento, anche di mero fatto, dei beni già locati e la possibilità di una utilizzazione diretta o di un reimpiego da parte del locatore dei beni stessi nel periodo tra la cessazione del contratto e la effettiva riconsegna - ma la disciplina generale dettata dall'art. 1463 c.c. Ne consegue che il locatore è tenuto, per far valere il diritto alla
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restituzione del bene, a formulare apposita domanda - valendo essa a rendere imputabile al conduttore il ritardo - e, per ottenere il risarcimento del danno per ritardata restituzione, a dare prova di aver subito un effettivo pregiudizio dalla mancata disponibilità dell'immobile, non potendo tale pregiudizio ritenersi sussistente in re ipsa”, conf. N. 17844 del 2007). Né può farsi applicazione, nell'ipotesi de qua agitur, della disposizione di cui all'art. 1464 c.c.. Invero quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l'altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta e può, anche, recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all'adempimento parziale (ex art. 1464 c.c.). Tale rimedio è invocato da chi stima che, per effetto del factum principis costituito dai decreti emergenziali emanati a decorrere dall'11 marzo 2020, il locatore abbia violato l'obbligo di consegnare e di mantenere il bene in condizione da essere utilizzato secondo l'uso contrattualmente stabilito ai sensi dell'art. 1575 cc.. Il lockdown – secondo questa impostazione, avrebbe comportato un'impossibilità sopravvenuta, non imputabile al locatore, destinata a cessare al momento della revoca delle misure di contenimento che darebbe diritto ad una riduzione della prestazione ed alla possibilità di recedere dal contratto se il locatore non avesse più interesse apprezzabile ad un adempimento parziale. A ciò va obiettato che il locatore ha adempiuto alla propria prestazione e l'immobile durante l'emergenza è stato occupato per la sua interezza da cose e beni del conduttore e dunque la limitazione all'esercizio dell'attività non ha in realtà riguardato l'uso dell'immobile in sé. Il mancato godimento dello stesso non è, comunque, definitivo bensì parziale e temporaneo e dipende dalla rischiosità della ripresa dell'attività in essa svolta sicchè il conduttore è tenuto ad offrire la propria prestazione rimasta possibile. Inoltre superata l'emergenza l'immobile è nuovamente e totalmente utilizzabile. Se la impossibilità è solo temporanea si dovrebbe applicare soltanto la sospensione del contratto ex art. 1256 c.c. con posticipazione della esecuzione degli obblighi, al termine del lockdown. Alla impossibilità temporanea è, invece, applicabile analogicamente l'art. 1464 seconda parte c.c. (con conseguente diritto al recesso) soltanto se a causa della stessa sia venuto meno l'interesse apprezzabile all'adempimento da parte del creditore. Tale situazione specifica non è invocata ma soprattutto la chiusura totale è terminata a far tempo dal 18 maggio 2021. Non può, poi, ritenersi esistente un diritto, fondato sulla disciplina della emergenza epidemiologica e sulla crisi che ne è scaturita, alla sospensione od alla riduzione del canone od ancora alla sua modifica da parte del conduttore che è rimasto nel godimento materiale dell'immobile con la propria famiglia oppure con la propria struttura, con i propri beni strumentali e con le proprie merci. Neanche può ritenersi legittima la unilaterale auto-sospensione od autoriduzione dei pagamenti, essendo tra l'altro, di regola, prevista nei contratti di locazione la clausola del c.d. solve et repete. Alla stregua delle considerazioni che precedono, escluso che l'inadempimento possa essere stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa non imputabile al debitore, dev'essere accolta la domanda attorea e condannato l'opponente al pagamento dei canoni ingiunti, oltre interessi dalla costituzione in mora al soddisfo.
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La compensazione con l'asserito credito litigioso nel presente giudizio, azionato in via riconvenzionale, non può essere disposta. Invero la società di persone non ha soggettività e personalità giuridica e si identifica con le persone dei soci, ha un'autonomia patrimoniale imperfetta, pertanto è prevista per i soci la responsabilità illimitata (oltre alla società, anche il socio risponde per le obbligazioni della società, dei debiti della società; risponde con tutto il suo patrimonio, con tutti i suoi beni, presenti e futuri ) e solidale (il creditore della società può, a sua scelta, rivolgersi ad uno qualsiasi dei soci illimitatamente responsabili e pretendere anche da lui solo l'adempimento dell'intera obbligazione) rispetto alle obbligazioni assunte dalla società, tranne per alcune eccezioni disciplinate dalla legge. Nella specie il diniego di rinnovo al rinnovo del contratto da parte della società non è stato contestato nella immediatezza bensì genericamente, dopo otto mesi, con lettera del maggio 2024, l'immobile è stato riconsegnato 4.11.2024, senza attendere l'esito di un eventuale giudizio e prima della proposizione, con ricorso depositato in data 12.11.2024, della odierna domanda riconvenzionale
“…dichiarata l'illegittimità̀ dell'impugnato diniego, per i motivi di cui in narrativa, condannare, in via riconvenzionale, Controparte_1 al pagamento in favore di dell'importo di cui all'art. 31 della l. Parte_1 392/1978 nella misura di 48 mensilità pari € 89.083,00 ovvero quella diversa somma ritenuta più giusta e/o equa…”. E', in ogni caso, provato che l'immobile sia stato destinato, nei termini di legge, ad abitazione personale del socio, in conformità con lo scopo indicato nella comunicazione di diniego del 4/9/2023. Da qui l'insussistenza di qualsivoglia credito di cui all'art. 31 della legge n.378 del 1992 nonché risarcitorio. L'opponente è tenuto al versamento dei detti canoni maturati e non corrisposti, oltre interessi al saggio legale di cui all'art. 1284 comma 4 c.c., con decorrenza dalla costituzione in mora al soddisfo ex art.1282 c.c.. Sono dovuti, altresì, €. 472,15 per oneri condominiali, oltre interessi come da dispositivo. In proposito va rilevato che in tema di locazione di immobili urbani incombe al locatore stesso, ai sensi dell'art. 2697 c. c., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell'avere indirizzato la richiesta prevista dall'art. 9, l. n. 392 del 1978, necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l'esistenza, l'ammontare ed i criteri di ripartizione del rimborso richiesto (cfr. Cass. Civ. 01/12/1987, n. 8938; Cass. Civ. n. 5485 del 1998, Cass. Civ. 1/04/2004 n. 6403). Può, infatti, ritenersi orientamento pacifico in giurisprudenza quello secondo cui il locatore che convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex art. 9 l. 27 luglio 1978 n. 392 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell'amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore l'onere di specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo all'uopo visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l'esibizione a norma degli art. 210 ss. c.p.c. (v. Cass. Civ., Sez. III, 29/3/2004, n.6202). Orbene, nel caso in oggetto, le parti hanno convenuto di attribuire al conduttore le spese di condominio (v. art. 7 del contratto in atti).
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Ora per principio generale applicabile ai contratti a prestazioni corrispettive, la prestazione a carico di una delle parti trova causa e giustificazione nella controprestazione prevista a carico dell'altro contraente (regola della sinallagmaticità), sicché, ove la prestazione non sia dovuta o non venga eseguita, anche la controprestazione, di riflesso, potrà essere legittimamente omessa. Tale principio vale, ovviamente, anche in materia di contratto di locazione, il quale contempla, accanto a prestazioni da considerarsi per loro natura principali (quali il pagamento del corrispettivo, per quanto concerne il conduttore, e l'obbligo di assicurare il godimento della res, per quanto riguarda il locatore), anche prestazioni accessorie, tra cui quella relativa al rimborso, salvo patto contrario, degli oneri accessori, prevista dall'art. 9 legge n. 392/1978 (pulizia, funzionamento ed ordinaria manutenzione dell'ascensore, fornitura di acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento dell'aria, spurgo dei pozzi neri e latrine nonché fornitura di altri servizi comuni). Nell'elencazione si intendono compresi anche le voci di spesa accessorie al servizio principale mentre per “altri servizi comuni” deve intendersi quelli di cui il conduttore abbia il godimento effettivo, esclusi gli oneri reali e, salvo patto contrario, da valutarsi alla stregua dell'art. 79 legge 27.7.1978 n.392 ovvero dell'art. 14 legge n.431/1998, ogni altro peso, anche di natura fiscale, imposto indipendentemente dalla locazione o dal fatto che l'immobile sia locato (premi si assicurazione dello stabile, compenso dell'amministratore, spese per l'ammortamento degli impianti). Restano ovviamente ferme le norme del codice civile che attengono a spese non considerate dalla previsione in esame. Ne consegue che sono generalmente poste a carico del locatore gli oneri non previsti dalla normativa in oggetto e dal codice civile. Le pattuizioni contrarie alla legge, dirette ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello dovuto ma anche quelle che gli riconoscono altri non legittimi vantaggi in contrasto con le disposizioni delle norme sull'equo canone (tra cui quella che obbliga il conduttore al pagamento degli oneri accessori in misura superiore a quella prevista dall'art. 9 della l. n. 392 del 1978) o, comunque, che gli attribuiscano altri vantaggi in contrasto con le disposizioni della presente legge (v. Cass. Civ., sez. III, 12/10/1998 n. 10081) sono nulle (v. art. 79 L. n. 392 del 1978 e/o artt. 13/14 L. n. 431 del 1998). Detta nullità è rilevabile anche d'ufficio a norma dell'art. 1421 c.c. (Cass. 24.5.1993, n. 5827). Nella letteratura e nella giurisprudenza maggioritaria continua a ritenersi che, com'era previsto in precedenza, il diritto del locatore sia al “rimborso” e che, pertanto, egli rimanga obbligato in via esclusiva (e non solidale) con il conduttore nei confronti del fornitore dei servizi. Ne deriva che l'amministratore condominiale non può rivolgersi direttamente al conduttore per il pagamento degli oneri accessori (v. Cass. Civ. n. 246/1994, Cass. Civ. n. 4606/1988, in ipotesi di spese di riscaldamento, secondo cui ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c., l'amministratore del condominio di edifici ha diritto di riscuotere i contributi e le spese di manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell'interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, senza possibilità quindi di un'azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari).
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Al fine di ottenere il pagamento degli oneri accessori, il locatore deve formularne esplicita richiesta assolvendo ai prescritti oneri documentativi (indicazione specifica delle spese previste dall'art. 9 legge cit. con la menzione dei criteri di ripartizione). Orbene, nel caso in esame, parte attrice ha prodotto il bilancio preventivo e consuntivo approvato dall'assemblea quale prova di quanto effettivamente dovuto a titolo di oneri accessori e la prova dell'effettivo avvenuto pagamento di quanto dovuto. Ne consegue che la parte attrice abbia dimostrato i fatti costitutivi del diritto al rimborso. Sono inoltre dovute le somme versate a titolo di quota del 50% delle imposte di registro per gli anni 2020-2021-2022-2023 e così per complessivi € 804,22 (detratte le sanzioni di € 51,34 dal maggior importo richiesto di € 855,56), oltre interessi come da dispositivo. La domanda attorea è infondata solo, in parte qua, limitatamente ad euro 51,34, versate a titolo di sanzioni per ritardo nel versamento della imposta di registro annuale. Il decreto ingiuntivo va, pertanto, revocato e la parte opponente va, pertanto, condannata al pagamento degli importi dovuti a titolo di canoni di locazione maturati e non versati al locatore nonché deli oneri e delle spese di registrazione, oltre interessi come da dispositivo. V. Le domande riconvenzionali vanno disattese non essendo dimostrato l'illegittimità del diniego di rinnovo. VI. Nel procedimento per ingiunzione la fase monitoria e quella di cognizione, che si apre con l'opposizione, fanno parte di un unico processo, nel quale l'onere delle spese è regolato in base all'esito finale del giudizio. Ne consegue che l'accoglimento totale o parziale dell'opposizione avverso il decreto ingiuntivo sebbene implichi la revoca dello stesso, non comporta necessariamente il venir meno della condanna dell'ingiunto, poi, opponente al pagamento delle spese della fase monitoria, potendo le stesse essere poste legittimamente a suo carico, qualora alla revoca del decreto ingiuntivo si accompagni una condanna nel merito (v. Cass. Civ., sez. III, 26/06/2007, n. 14764). D'altra parte ove la somma chiesta con il ricorso sia riconosciuta solo parzialmente dovuta, non contrasta con gli art. 91 e 92 c.p.c. la pronuncia di compensazione delle spese processuali, in quanto l'iniziativa processuale dell'opponente, pur rivelandosi necessaria alla sua difesa, non ha avuto un esito totalmente vittorioso, così come quella dell'opposto, che ha dovuto ricorrere al giudice per ottenere il pagamento della parte che gli è riconosciuta (v. Cass. Civi., Sez. I, 03/09/2009, N. 19120). Nel caso in esame, il governo delle spese segue la soccombenza della parte opponente e, in mancanza di specifica nota-spese, è liquidata d'ufficio come da dispositivo, tenuto conto della natura e del dichiarato valore della controversia e considerata l'esiguità dell'importanza e del numero delle questioni trattate che giustificano l'applicazione dei medi tariffari dell'indicato scaglione (v. S.U. Civili dell'11/09/2007, Ud. 03/07/2007, sentenza n. 19014, secondo cui, in caso di rigetto, il valore della controversia viene fissato sulla base del criterio del quid disputatum mentre, in caso di accoglimento, si deve considerare il contenuto effettivo del decisum).
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La presente sentenza, laddove contiene statuizioni di condanna, è provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 282 c.p.c., come modificato dall'art. 33 della L. 353/90. Poiché pertanto tale provvisoria esecutorietà promana direttamente dalla legge, non è necessario fare espressa menzione di ciò nel dispositivo

Per Questi Motivi

Il Tribunale di Roma, sezione sesta civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda come proposta in narrativa, nel contraddittorio delle parti, ogni contraria domanda, istanza, deduzione, eccezione disattesa, così provvede: 1) accoglie in parte l'opposizione, per le ragioni di cui in motivazione, e, per l'effetto, revoca il decreto ingiuntivo n. 12662/2024, emesso dal Tribunale Ordinario di Roma in data 27/09/2024 nel procedimento iscritto al r.g.n. 37115/2024.
2) accoglie la domanda attorea in parte e, per l'effetto, condanna la parte opponente al versamento in favore dell'opposta di: a) €. 1.600,00 per quota parte dei canoni di locazione per i mesi di aprile e maggio 2020 oltre interessi al saggio ex art. 1284 comma 4 c.c., con decorrenza dalla costituzione in mora al soddisfo;
b) di €. 7.423,60 per canoni di locazione non corrisposti dal mese di maggio a quello di agosto 2024, oltre interessi al saggio ex art. 1284 comma 4 c.c., con decorrenza dalla costituzione in mora al soddisfo;
c) di euro €. 472,15 per oneri condominiali, oltre interessi al saggio ex art. 1284 comma 1 c.c., con decorrenza dalla costituzione in mora al soddisfo;
d) € 804,22 a titolo di quota parte al 50% delle imposte di registro per gli anni 2020-2021-2022-2023, oltre interessi al saggio ex art. 1284 comma 1 c.c., con decorrenza dalla costituzione in mora al soddisfo;

3) rigetta, nel resto (pari ad euro 51,34), la domanda attorea;

4) rigetta tutte le domande riconvenzionali di parte opponente;

5) condanna la parte opponente alla rifusione delle spese processuali sostenute dalla parte opposta che liquida d'ufficio in euro 5077,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario spese generali al 15%, oltre c.p.a. ed i.v.a. se dovuta come per legge. Così deciso in Roma all'esito dell'udienza con trattazione scritta del 24/09/2025 ex art. 127 ter c.p.c.
Il Giudice Unico dott.ssa Maria Flora Febbraro
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