N. 1563/21 R.G.
TRIBUNALE ORDINARIO di LOCRI
SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1563/2021 tra
Parte_1
RICORRENTE e e e , in proprio e nella Parte_2 Parte_3 qualità di soci di Parte_4
RESISTENTI
Il Giudice
a scioglimento della riserva assunta alla udienza del 24.4.2025 svoltasi con modalità cartolari;
lette le note scritte d'udienza depositate telematicamente dalle parti con le quali sono state ribadite le precedenti istanze e precisate le conclusioni;

PQM

pronuncia la seguente sentenza
Il Giudice - Mariagrazia Galati

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Locri, Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del Giudice, dott. Mariagrazia Galati, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1563/2021 R.G.A.C. vertente
TRA
nato GE (RC) il 19/04/1965 (c.f. Parte_1
) rappresentato e difeso dall'avv. MARCO C.F._1
PASCALE, domiciliatario, giusta procura in calce al ricorso introduttivo;

-ricorrente/resistente in riconvenzionale -
E
, nato a [...] il [...] (CF: Parte_2
), IN PROPRIO E IN QUALITA' DI SOCIO C.F._2 [...]
Controparte_1
(c.f. , rappresentato e difeso dall'Avv. EMMA
[...] P.IVA_1
MAIO, domiciliatario, giusta procura in calce alla memoria di costituzione;

-resistente/ricorrente in riconvenzionale- nonché
nato a [...] il [...] (c.f. Parte_3
), IN PROPRIO E IN QUALITA' DI C.F._3 [...]
Controparte_2
(c.f. , rappresentato e difeso dall'avv.
[...] P.IVA_1
CATERINA ORIGLIA, domiciliatario, e dall'avv. ANGELA LAFRONTE, giusta procura in calce alla memoria di costituzione;

-resistente/ricorrente in riconvenzionale-
Oggetto: risarcimento danni da locazione
Conclusioni delle parti: come da note scritte depositate per l'udienza cartolare del 24.4.2025 da intendersi qui integralmente richiamate e trascritte
FATTO E DIRITTO
I.- Con ricorso ex art .447 c.p.c. , premettendo di essere Parte_1 proprietario dell'immobile sito in Gerace, alla catastalmente CP_3 identificato al fg. 28, p.lle 392 sub 4, 401 sub 3, 402 e 404 concesso in locazione alla società per l'attività di ristorazione, giusto Parte_4 contratto stipulato in data 01.11.2010, registrato in Locri, al n. 1580 serie 3^ con il quale era stato pattuito un canone mensile di euro 1.650,00 e rilasciato dai soci, e in data Parte_2 Parte_3
26.09.2014 a seguito di sfratto per morosità, ha esposto che in sede di ricognizione dell'immobile – avvenuta alla presenza dell'arch.
2 e dell'ing. - aveva verificato la Controparte_4 CP_5 presenza di considerevoli danni ai locali interni oltre che la realizzazione non autorizzata di opere modificative delle originali condizioni del cespite nonché il danneggiamento dell'impianto elettrico e dell'impianto idrico e l'allagamento di parte dei locali interni con conseguente abrasione dell'antica pavimentazione in cotto e in ceramica. Ha evidenziato altresì il deterioramento della copertura in legno della veranda e degli infissi esterni, il danneggiamento dell'impianto di illuminazione esterna, la recisione di cavi elettrici di alimentazione, la rottura di n. 6 lampade a parete nonché la perdita di n. 10 piante di bosso, quattro piante di citronella, n. 13 piante di gerani e n. 15 piante di rosa canina per come meglio descritto nella relazione tecnica giurata a firma dell'arch. asseverata dinanzi al CP_4
Cancelliere del Tribunale di Locri in data 26 gennaio 2016 con computo metrico estimativo che quantifica il costo dei lavori necessari al ripristino dello stato dei luoghi in complessivi euro 60.000 oltre iva, di cui euro 5.000,00 per costi di progettazione.
Ha dedotto in ordine alla fondatezza della domanda risarcitoria conseguente all'inadempimento contrattuale dell'obbligo del conduttore di restituire l'immobile nel medesimo stato in cui lo aveva ricevuto, salvo il normale deterioramento d'uso attese le condizioni del bene all'atto della restituzione in quanto seriamente compromesse e tali da rendere il cespite non più fruibile. Ha insistito, dunque, per il risarcimento dei danni per ripristinare l'immobile ma anche per il mancato reddito ritraibile dalla cosa nel periodo di tempo necessario per l'esecuzione dei lavori di riparazione nella misura pattuita all'art. 5 del contratto di locazione che prevedeva - per l'ipotesi di ritardo nella consegna dell'immobile in esito alla cessazione del rapporto per qualsiasi causa - l'obbligo del conduttore di corrispondere al locatore la somma giornaliera pari al doppio della pigione giornaliera dell'ultimo mese pagato dovuto.
Ha concluso chiedendo, pertanto, l'accoglimento delle seguenti testuali conclusioni: “accertare e dichiarare l'inadempimento del conduttore all'obbligo contrattuale di restituzione degli immobili nel medesimo stato in cui esso si trovava la data della consegna;
accertare dichiarare che i danni arrecati all'immobile in corso di locazione e eccedono il normale deterioramento d'uso e sono interamente imputabili al conduttore;
conseguentemente condannare la società in persona del Parte_4 legale rappresentante pro tempore, al risarcimento in favore del sig.
della somma di euro 60.000 oltre iva a titolo di costi Parte_1 necessari al ripristino delle condizioni in cui l'immobile locato versava all'atto della consegna al conduttore;
condanna la resistente al pagamento in favore del locatore, del canone contrattualmente dovuto nella misura di cui all'art. 5 della convenzione, per tutto il periodo necessario
3 all'esecuzione dal completamento lavori di ripristino;
condannare infine controparte al pagamento delle spese e competenze di giudizio da distrarsi, ex art. 93 c.p.c., in favore del procuratore antistatario che dichiara di aver anticipato le prime non riscosso le seconde”.
I.

2- Si è costituito in giudizio il quale - premettendo di Parte_2 essere socio della costituita per lo svolgimento di attività di Parte_4 ristorazione e affini, giusto atto per notaio del 26.05.2010 – Per_1
Repert. 42.474 Raccolta n. 12.473 e della quale era divenuto amministratore unitamente a giusto atto per notaio del Parte_3 Per_1
17.01.2012 - Rep. N. 45.839 Racc. 14.824 - con il quale il precedente amministratore aveva trasferito la sua quota societaria ai predetti –, ha esposto che, poiché non erano riusciti a conseguire i risultati sperati dall'attività intrapresa nei locali di proprietà dello , si erano Pt_1 determinati per la cessazione della attività di impresa – comunicata al comune di Gerace e riscontrata dall'Ente; che avevano altresì, comunicato all'odierno ricorrente le difficoltà economiche nel pagamento dei canoni che rimanevano impagati dal mese di settembre 2011; che, quest'ultimo, con intimazione di sfratto per morosità del 07.11.2012 esperiva ricorso per convalida di sfratto e con provvedimento del 14.01.2013 il Tribunale di Locri convalidava lo sfratto e ingiungeva alla società il Parte_4 pagamento della somma di € 28.596.00 a titolo di canoni scaduti e non riscossi, oltre i canoni a scadere fino all'effettivo rilascio, interessi e spese legali liquidate in complessive € 2.111,00; che in data 27.03.2018 il locatore con atto di pignoramento presso terzi promuoveva procedura esecutiva contro il deducente quale debitore esecutato e di
[...]
, in qualità di terzo pignorato, all'esito della quale incassava CP_6 la somma complessiva di € 76.726,56; che con successivo atto di pignoramento presso terzi del 20.05.2020, l'odierno ricorrente esperiva nuova procedura esecutiva, sempre nei propri confronti, pignorando un'ulteriore somma di €. 63.953,14 citando quali terzi BA LL, BA 5 Spa, cartalis IMEL Spa e Bancoposta Fondi ed in esito a detta procedura incassava la somma di € 1.305,85 dal terzo Bancoposta Fondi. Ha contestato la domanda risarcitoria poiché proposta dopo sette anni dal rilascio dell'immobile senza alcuna denuncia nelle more tenuto conto che, in sede di consegna ed alla presenza del Pubblico Ufficiale, il locatore non aveva evidenziato nulla;
che alcun danno era stato arrecato dalle parti conduttrici, in specie alla struttura poiché sarebbe stato rilevato, a suo avviso, dal locatore in quella sede e le pessime condizioni igieniche del locale erano, a proprio avviso, attribuibili alla circostanza che l'attività era stata dismessa da oltre un anno;
che i soci con racc. A/R del 24.11.2014 si erano resi disponibili a rimuovere il forno a legna e ripristinare lo stato dei luoghi senza aver ricevuto alcun riscontro con la conseguenza che il tacito rifiuto avrebbe dovuto essere inteso, a suo avviso, quale volontà di
4 trattenere il bene e compensarlo quale maggior valore per l'importo di euro 6.000,00 sul credito maturato. Ha contestato, infine, l'assenza di nesso di causalità dei danni lamentati nonché la richiesta di risarcimento avanzata ai sensi dell'art. 5 del contratto di locazione assumendo la vessatorietà della predetta clausola.
In via riconvenzionale, ha evidenziato che poiché il locatore dall'azione esecutiva aveva percepito la somma di euro 76.726,56, oltre all'ulteriore importo di € 1.305,85 ossia una somma superiore ai canoni dovuti (quantificati in complessivi euro 64.014,93), oltre ad aver trattenuto il forno a legna per un ulteriore importo di euro 6.000,00 ha chiesto la ripetizione in suo favore della somma di € 17.906,48 a titolo di ingiustificato arricchimento, oltre interessi dall'indebito incasso fino al saldo.
I.

3- Si è costituito in giudizio chiedendo il rigetto della Parte_3 domanda avanzata nei propri confronti da assumendo Parte_5 che non ci fosse la prova della riconducibilità dei lamentati danni alla società ovvero al deducente ben potendo l'immobile essere stato ceduto a terzi successivamente alla riconsegna.
I.

4- Con memoria depositata in data 15.4.2022 parte ricorrente ha contestato la domanda riconvenzionale spiegata dalla difesa di e Parte_2 prodotto ulteriore documentazione a confutazione della stessa oltre che a sostegno della originaria domanda.
I.

5- Esperita la mediazione con esito negativo, la causa è stata istruita mediante consulenza tecnica d'ufficio e prova documentale mentre non sono andati a buon fine i tentativi di addivenire ad una soluzione bonaria della controversia. Assegnato il fascicolo allo scrivente, dopo aver disposto i chiarimenti richiesti dalla difesa dei resistenti all'ausiliario, la causa è stata rinviata alla udienza cartolare del 24.4.2025 per la discussione.
II.-Così ricostruite le posizioni delle parti si passa ad esaminare le questioni sollevate dalle parti secondo l'ordine logico-giuridico.
II.

1- In primo luogo va dichiarata la decadenza della difesa di Parte_2
alla proposizione della domanda riconvenzionale.
[...]
Come noto, nelle controversie soggette al rito del lavoro, applicabile alla materia delle locazioni, dalla mancata richiesta di differire l'udienza di trattazione, prevista a pena di decadenza dall'art. 418 c.p.c., espressamente richiamato dall'art. 447-bis c.p.c., discende l'inammissibilità della domanda riconvenzionale: conseguentemente, non avendo parte convenuta instato nella memoria di costituzione per lo spostamento dell'udienza, le circostanze dedotte dalla stessa non possono essere valutate ai fini della delibazione della domanda riconvenzionale dalla quale la stessa è decaduta (mentre legittimamente possono essere valutate in funzione di
5 difesa/eccezione alle domande avversarie;
vedi sul punto Cass. 11679/2014: "Nel rito locatizio, la domanda riconvenzionale formulata con la memoria ex art. 416 cod. proc. civ. senza richiesta, ex art. 418 cod. proc. civ., di spostamento dell'udienza è inammissibile, ma non preclude la valutazione, da parte del giudice, del fatto integratore della stessa che assuma valore di eccezione, quale fatto impeditivo, estintivo o modificativo del fatto costitutivo della pretesa dell'attore, ai fini della decisione sulla domanda principale, risultando rispettata la relativa preclusione fissata dall'art. 416 cod. proc. civ").
La decadenza della resistente dalla formulazione di domande riconvenzionali può essere rilevata d'ufficio, attenendo alla regolarità del contraddittorio, e non essendo pertanto necessaria l'eccezione di parte: cfr. Cass. 16.11.2007, n. 23815 (“Nelle controversie soggette al rito di cui agli artt. 409 e segg. cod. proc. civ. l'inosservanza dell'onere, posto dall'art. 418 cod. proc. civ. a carico del convenuto, di chiedere la fissazione di una nuova udienza comporta la decadenza dalla riconvenzionale e l'inammissibilità di questa, decadenza che non è sanata dall'emissione da parte del giudice, in difetto della specifica istanza, del decreto di fissazione della nuova udienza o dall'accettazione del contraddittorio ad opera della controparte o per aver quest'ultima sollevato l'eccezione esclusivamente nel corso del giudizio di appello e che, attenendo alla regolarità del contraddittorio, è rilevabile anche d'ufficio dal giudice in ogni stato e grado del processo;
tale principio trova applicazione anche qualora la domanda riconvenzionale sia proposta dall'attore nei confronti del convenuto (cosiddetta "reconventio reconventionis"), atteso che una corretta lettura dello stesso art. 418 cod. proc. civ. impone di ritenere che in tal caso l'attore è soggetto agli stessi obblighi e alle medesime preclusioni previste per il convenuto che proponga una domanda riconvenzionale”).
Dalla reiezione in rito della domanda riconvenzionale del Parte_2 discende il superamento della questione concernente la richiesta di ripetizione di indebito.
Parimenti deve considerarsi inammissibile in quanto non autorizzata la memoria depositata dal ricorrente in data 15.4.2022 rubricata “memoria ex art. 416 c.p.c.” nonché la documentazione ivi allegata con le precisazioni che seguono. Invero, nell'ambito della predetta memoria, oltre alla produzione degli atti relativi alle procedure esecutive azionate per recuperare i canoni impagati, la difesa del ricorrente ha prodotto – oltre termine – anche documentazione evidentemente afferente alla domanda principale di risarcimento del danno da inadempimento contrattuale spiegata con il ricorso introduttivo e, segnatamente: denuncia-querela sporta da in data 19.12.2014 nonché copia del fascicolo Parte_1
6 relativo alla proc. n. 121/2015 R.G.N.R. nei confronti di Parte_2
e per il reato p. e p. dagli artt. 624 e 625 c.p. con
[...] Parte_3 richiesta di archiviazione. A tal proposito si osserva che, aderendo all'orientamento rigoroso seguito da ultimo da Cassazione civile sez. VI, 21/06/2022, n.20026, “Nel rito del lavoro, l'omessa indicazione, nell'atto introduttivo del giudizio di primo grado, dei documenti, e l'omesso deposito degli stessi contestualmente a tale atto, determinano la decadenza dal diritto di produrli;
un siffatto rigoroso sistema di preclusioni trova, però, un contemperamento - ispirato alla esigenza di ricerca della "verità materiale", cui è doverosamente funzionalizzato il rito del lavoro - nei poteri d'ufficio del giudice in materia di ammissione di nuovi mezzi di prova, ai sensi dell'articolo 437, comma 2, del Cpc, ove essi siano indispensabili ai fini della decisione della causa, potere da esercitare pur sempre con riferimento a fatti allegati dalle parti o emersi nel processo a seguito del contraddittorio delle parti stesse”.
In forza di quanto innanzi per effetto della declaratoria di inammissibilità della domanda riconvenzionale spiegata da deve Parte_2 ritenersi parimenti inammissibile la memoria depositata in data 15.4.2022 dalla difesa di unitamente alla documentazione allegata Parte_1 poichè in parte finalizzata a confutare la domanda riconvenzionale e in parte tardiva ossia ove è finalizzata a dimostrare la domanda principale, con l'unica eccezione della missiva del 30.11.2014 di riscontro a quella depositata dal e, dunque, depositata in conseguenza delle Parte_2 avverse difese.
Quanto, invece, alla consulenza di parte a firma dell'arch. asseverata CP_4 in data 26.1.2016 dal Cancelliere presso il Tribunale di Locri indicata nell'indice dei documenti indicati con il ricorso introduttivo ma non materialmente prodotta, deve ritenersi ammissibile in quanto la omessa materiale allegazione integra una mera irregolarità dovuta a dimenticanza.
II.

2- Passando alla domanda principale avanzata da , Parte_1 anche alla luce delle superiori considerazioni, è evidente che non sussistono i presupposti per la rinnovazione della ctu per essere allo stato la causa matura per la decisione per le ragioni che si vanno a chiarire, in disparte il lasso temporale ormai decorso dal momento della riconsegna dell'immobile tale da rendere qualsivoglia accertamento superfluo.
II.

1- Giova premettere, con riferimento all'obbligo di restituzione della cosa locata gravante sul conduttore, che l'art. 1590 c.c. esprime una regola generale dalla quale discende l'obbligo del conduttore di restituire la cosa avuta in godimento nello stato in cui l'ha ricevuta in consegna, fatta salva la possibilità di un deterioramento normale della res, conseguente all'uso corretto del bene oppure alla vetustà e che, quindi, il locatore è tenuto a sopportare. Ne deriva che, nella generalità dei casi, se al momento della
7 riconsegna l'immobile locato presenta danni eccedenti il normale deterioramento, incombe sul conduttore l'obbligo di risarcire tali danni che vanno provati dal locatore, il quale deve dimostrarne l'esistenza, la consistenza e la riconducibilità all'uso difforme o cattivo fattone dal conduttore. Il conduttore adempie correttamente l'obbligo della riconsegna ed è liberato da ogni responsabilità se dimostra che i danni lamentati rientrano nell'ambito del normale degrado d'uso.
Giova al riguardo richiamare il costante orientamento di legittimità secondo cui il locatore, che agisca per il risarcimento del danno ai sensi dell'art. 1590 c.c. come nel caso di specie, non può pretendere, al termine del rapporto, il risarcimento dei danni per le spese di riparazione, se non offre la prova dell'uso scorretto della cosa da parte del conduttore (cfr. Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 1320 del 26/01/2015, ma già Cass. Sez. 3, Sentenza n. 14305 del 07/07/2005. Conforme la giurisprudenza di merito: cfr. Tribunale Torino, Sez. VIII, 18/04/2008, n. 2938).
Dall'esegesi della disposizione richiamata, infatti, si evince chiaramente che il conduttore non risponde per il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto, né del perimento o del deterioramento dovuto a vetustà. Sicché il locatore che agisce per ottenere i presunti danni subiti dalla cosa locata deve dimostrarne l'esistenza e la riconducibilità al cattivo uso ovvero all'uso difforme fattone dal conduttore;
è quindi onere del locatore dimostrare che l'asserito danno non è conseguenza dell'uso in conformità alla natura del bene, né è causa del fisiologico deteriorarsi dei materiali soggetti ad usura.
II.

2- Ricostruito l'orientamento giurisprudenziale in materia si passa ad esaminare il caso di specie premettendo che è indiscussa la circostanza che
– al momento della stipula del contratto di locazione - era stata espressamente accertata e verificata la conformità dei luoghi rispetto alla destinazione di uso nota ad entrambe le parti e sulla scorta di detta clausola può ritenersi provato che il bene, all'inizio del rapporto, si trovasse in buono stato (cfr. art. 7 del contratto di locazione) .
Le condizioni in cui lo stesso è stato restituito, invece, si evincono dal verbale di riconsegna dell'immobile avvenuto in via coattiva e alla presenza del pubblico ufficiale in data 26.09.2014 (allegato da parte ricorrente unitamente a copia dell'intero fascicolo n. 744/2014 RGEs.) e nel contraddittorio delle parti. In quella sede, all'esito del sopralluogo e della ricognizione dell'immobile si legge testualmente: “procedendo ad una immediata ricognizione dello stato dell'immobile, che si presenta in discrete condizioni strutturali, senza linea telefonica attiva, senza servizio, con acqua corrente e senza linea elettrica. All'interno non rinvengo beni mobili;
l'immobile è completamente sgombero da persone e da cose. L'avv. Paola Marino, quale difensore della parte istante, rileva la presenza di un
8 manufatto consistente in un forno in muratura e realizzato dagli esecutati che confermano la circostanza e si impegnano a demolirlo ripristinando lo stato dei luoghi. La stessa rileva altresì le pessime condizioni igienico- sanitarie dei locali condotti in locazione e in particolare l'esistenza di ratti morti ed escrementi per tutti i locali, la presenza di immondizia sparsa ovunque e di sacchi contenenti liquami o altri generi deperibili andati in putrefazione. (..) La parte istante fa presente che anche nel locale deposito oggetto di locazione ed aperto in data odierna con la chiave consegnata all'U.g. e alla sua presenza si rinviene la presenza di materiale di scarto da rimuovere a cura degli esecutati e a loro spese. (...) La parte istante rileva altresì che è presente un manufatto in lamiera realizzato dagli esecutati che confermano la circostanza e che si impegnano a rimuovere a loro cura e spese entro sessanta giorni;
stesso termine per la rimozione del forno in precedenza descritto”. Nel corso del verbale gli odierni resistenti hanno dato atto che i locali erano stati messi a disposizione già nel mese di febbraio 2013 – a seguito di cessazione della società comunicata al comune
– sebbene la consegna delle chiavi dell'immobile è avvenuta in quella sede. Il sopralluogo si è svolto alla presenza dell'arch. e dell'ing. e CP_4 CP_5 tuttavia, come sopra riassunto, sono stati riscontrati: - la presenza del forno in legna;
- la presenza di un pannello di lamiera di chiusura della tettoia esterna;
- la presenza di sacchi di rifiuti e di materiale di scarto che hanno determinato le precarie condizioni igienico-sanitarie descritte nel verbale.
In forza di quanto sopra osservato è possibile pervenire a due considerazioni: 1) la consegna delle chiavi è avvenuta in data 26.9.2014 alla presenza del pubblico ufficiale sicché non rileva la circostanza che l'attività fosse cessata già a febbraio 2013 poiché l'immobile era rimasto nelle more nella disponibilità dei conduttori, odierni resistenti i quali sono da ritenersi comunque responsabili dei danni che si sono verificati sino alla riconsegna anche in conseguenza dell'abbandono dell'immobile e del mancato svolgimento di attività di manutenzione. D'altronde sempre nel predetto verbale si è evidenziato che il mobilio è stato asportato solo nel mese di settembre 2014 e che quindi comunque l'immobile era rimato nella disponibilità dei resistenti fino alla consegna delle chiavi, da intendersi come il momento a partire dal quale viene meno il dovere di custodia sull'immobile locato;
2) i danni imputabili ai conduttori - dovuti ad uso improprio del bene o a mancanza di manutenzione - sono quelli che si evincono dal verbale di riconsegna dell'immobile e non anche quelli indicati in ricorso e nella perizia datata 10.10.2014 ma recante come data di deposito quella del 26 gennaio 2016. Benché parte ricorrente abbia sottolineato la data indicata in calce a pag. 6 della relazione non vi sono elementi da cui desumere la data certa e anzi, come detto, risulta asseverata dal Cancelliere del Tribunale di Locri dopo quasi un anno e mezzo dal rilascio, in disparte la circostanza che, com'è noto, la relazione di parte
9 anche se asseverata, non assume alcun valore probatorio, in quanto mera allegazione di parte;
in tal senso si è espressa da ultimo la Suprema Corte con ordinanza n. 5667/2025 del 04.3.2025 secondo cui “La perizia stragiudiziale non ha valore di prova nemmeno rispetto ai fatti che il consulente asserisce di aver accertato, ma solo di indizio, al pari di ogni documento proveniente da un terzo, con la conseguenza che la valutazione della stessa è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice di merito che, peraltro, non è obbligato in nessun caso a tenerne conto” ; sicché, se lo avesse voluto cristallizzare lo stato dei luoghi al momento della Pt_1 riconsegna dell'immobile avrebbe dovuto fare ricorso all'accertamento tecnico preventivo. Come anticipato, non possono essere presi in considerazione gli elementi desumibili dalla denuncia-querela sporta in data 19.12.2014 per danneggiamento nell'ambito della quale Parte_1
e gli atti del procedimento penale n. 121/2015 RGNR per le ragioni sopra evidenziate.
A fortiori, ad avviso di chi scrive, non possono essere valorizzate le risultanze peritali per accertare i danni conseguenti alla locazione in primis poiché la consulenza tecnica espletata nel corso del presente procedimento è stata disposta dopo quasi dieci anni dal rilascio dell'immobile sicchè l'ausiliario nominato – al fine di rispondere ai quesiti formulati dal Tribunale, in persona di altro Magistrato, necessariamente ha dovuto fare proprie le conclusioni e le risultanze della consulenza di parte, oltre che i dati acquisiti dalle indagini svolte nell'ambito del procedimento penale già dichiarati inutilizzabili. Invero, come già evidenziato, dirimente ai fini della verifica circa la sussistenza dei danni riconducibili ad uso improprio, negligenza o mancanza di manutenzione è il verbale di riconsegna al quale era presente anche l'arch. autore della perizia di parte il quale in CP_4 quella sede, in disparte le due addizioni (forno in legna e pannello di lamiera) nulla ha evidenziato (si legge un riferimento generico alle “discrete condizioni strutturali”) e la presenza di condizioni igieniche e sanitarie precarie per la presenza di rifiuti e materiale in decomposizione e ratti morti.
Orbene, a ben vedere, parte attrice si è limitata ad allegare genericamente con il proprio atto introduttivo la sussistenza di danni, asseritamente esistenti al momento della riconsegna dell'immobile (26.9.2014), sostenendo che gli stessi sarebbero visibilmente eccedenti il degrado dovuto al normale uso senza tuttavia chiarire in cosa sarebbe consistito l'uso improprio della cosa ed allegando a riguardo una consulenza di parte successiva alla riconsegna. La difesa del ricorrente, come detto, nel descrivere i danni in questione, rimanda ad una consulenza tecnica di parte a firma dell'arch. che risale ad epoca successiva alla riconsegna CP_4 dell'immobile (la relazione è datata 26.1.2016) sebbene si legge che il
10 sopralluogo risalirebbe al giorno della consegna delle chiavi allorquando il tecnico era presente ma non ha rilevato nel verbale tutte gli ammaloramenti e i danni di cui in questa sede si chiede il risarcimento ma solo le innovazioni consistite, come detto, nella realizzazione di un forno a legna e di una lamiera, peraltro riscontrate contestualmente dai conduttori e non contestate, oltre alla presenza di rifiuti.
Nel dettaglio, non possono ritenersi riconducibili a negligenza dei conduttori in considerazione anche del lasso di tempo trascorso rispetto al deposito della relazione di parte i danni non riscontrati in sede di verbale di riconsegna rispetto ai quali non è possibile escludere che siano stati causati da terzi anche ignoti nel momento in cui però l'immobile era già ritornato nella disponibilità dello . Il riferimento è precipuamente: Pt_1 all'allagamento di parte dei locali interni e la conseguente abrasione dell'antica pavimentazione in cotto e ceramica;
al danneggiamento dell'impianto di illuminazione esterna, con taglio netto di n. 5 pali di sostegno di corpi illuminanti da giardino, alla recisione dei cavi elettrici di alimentazione e alla rottura di n. 6 lampade a parete.
Per quanto concerne l'omessa manutenzione degli infissi esterni, dell'impianto idrico ed elettrico e del giardino, in disparte la circostanza che alcun rilievo è stato mosso in sede di riconsegna dell'immobile, deve ricordarsi che è principio consolidato quello per cui: “La riparazione degli infissi esterni dell'immobile locato non rientra tra quelle di piccola manutenzione che l'art. 1576 cod. civ. pone a carico del conduttore, perché i danni riportati da questi infissi, a meno che non siano dipendenti da uso anormale dell'immobile, debbono presumersi dovuti al caso fortuito o a vetustà e debbono essere, conseguentemente, riparati dal locatore che, a norma dell'art. 1575 cod. civ., ha l'obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire per l'uso convenuto”. (Sez. 3, Sentenza n. 8191 del 27/07/1995, e prima, Cas. civ. n. 6896 del 18/06/1991).
Comunque, ancora Cassazione civile, sez. III, 14/03/2006, n. 5459, ha escluso che, in tema di locazione di immobili urbani, facciano parte delle riparazioni di piccola manutenzione, a carico del conduttore ex art. 1609 c.c., quelle relative agli impianti interni alla struttura dell'immobile (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento, affermandosi che restano a carico del locatore questi interventi, necessari per ricondurre l'immobile locato in buono stato locativo, nonché la levigatura del pavimento e gli interventi sugli infissi esterni, tutti risalenti al normale deterioramento del bene per uso e vetustà.
Nel caso in esame, si rileva che la perizia stragiudiziale dell'arch. CP_4 versata dal ricorrente da' atto che le finestre si trovavano in avanzato stato di degrado per il “mancato trattamento annuale con idoneo impregnante protettivo per il legno” (pag. 3 della relazione). Sicché lo stato degli infissi,
11 lungi dal dimostrare un uso anormale del bene, evidenzia una situazione di mera vetustà, compatibile con la durata della locazione.
Né può ritenersi che gli interventi di ripristino degli infissi debbano gravare sulle parti conduttrici in forza dell'art.10 contratto, che poneva a loro carico tutte le riparazioni come di seguito:
Gli interventi che il contratto pone a carico della parte conduttrice riguardano, infatti, le riparazioni ordinarie, mentre il ricorrente chiede che siano posti a carico della conduttrice, i ripristini imposti dalla normale usura del bene, per cui, si ricorda Cass.civ. n. 14305 del 07.07.2005 secondo cui:
“l'obbligo di manutenzione ordinaria o straordinaria, quando non si tratta di opere di piccola manutenzione, grava sul locatore;
pertanto questi non può pretendere, nel corso della locazione, il rimborso delle spese per la manutenzione delle parti dell'immobile logorate dal normale uso, né tantomeno, al termine della locazione, il risarcimento dei danni per le spese di riparazione, se non offre la prova, almeno indiziaria, dello scorretto uso della cosa da parte del conduttore”.
Con maggiore impegno esplicativo “in ordine alla responsabilità del conduttore per danni cagionati all'immobile si osserva che le disposizioni dettate dagli artt. 1576 c.c., comma 1, e 1609 c.c., secondo le quali le riparazioni di piccola manutenzione debbono essere eseguite, nel corso del rapporto, dal conduttore e a sue spese, non comporta che il conduttore sia tenuto, al momento del rilascio, ad eliminare a sue spese, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per l'uso fattone durante la durata del contratto in conformità di questo e con l'impiego di una media diligenza, giacché il deterioramento derivato da tale uso si pone come limite all'obbligo del
12 conduttore di restituire la cosa, al termine del rapporto, nello stato in cui l'aveva ricevuta (Cass. n. 880/90). In virtù di tali disposizioni il locatore non può, quindi, pretendere di riavere la cosa locata come se non fosse stata locata, perché ciò comporterebbe una limitazione del diritto di godimento del conduttore. Ne consegue che il conduttore risponde del deterioramento del bene solamente ove esso sia conseguenza di un suo uso difforme da quello pattuito, ma non del cattivo stato locativo conseguente ad un uso in conformità del contratto (Cass. n. 6408/88). La giurisprudenza di merito ha, inoltre, precisato che la linea di demarcazione tra le piccole riparazioni, che sono a carico del conduttore ai sensi dell'art. 1609 c.c., e il deterioramento della cosa derivante dal suo uso normale, è rappresentata dal fatto che le piccole riparazioni sono caratterizzate da un guasto, mentre nel deterioramento viene in rilievo uno scadimento del bene” (Corte appello Bari sez. III, 13/10/2021, n.1110).
Nel caso di specie, non vi è prova dei danni lamentati dal locatore o della riconducibilità dei medesimi ai conduttori: infatti, da un lato non è stato documentato lo stato del bene al momento della consegna al conduttore, dall'altro, al momento del rilascio dell'immobile, decorsi circa quattro anni, è verosimile un deterioramento dei bene connesso all'uso del medesimo.
Le uniche addizioni apportate dai conduttori all'immobile concernono: i) l'installazione del forno a legna con conseguente taglio della falda di copertura per l'inserimento della canna fumaria, lo scasso di muri perimetrali e la posa in opera di pannelli verticali in lamiera per la chiusura della tettoia esterna adiacente la cucina;
ii) la posa in opera dei pannelli verticali in lamiera per chiusura della tettoia del vano esterno adiacente alla cucina. Inoltre, in considerazione del rilascio dell'immobile solo a settembre 2014 – sebbene l'attività fosse cessata a febbraio 2013 – è possibile ritenere che lo stato di abbandono in cui è stato trovato l'immobile fosse riconducibile a omessa manutenzione ordinaria dei conduttori.
Ciò detto, va precisato che la difesa del hanno allegato missiva Parte_2 datata 24.11.2014 inviata a mezzo raccomandata a/r al ricorrente con la quale si da' atto della volontà di ripristinare lo stato dei luoghi per come stabilito in sede di verbale di consegna e rilascio e si richiede l'accesso all'immobile per poter provvedere con la precisazione che in caso di omesso riscontro nel termine di 5 gg. il silenzio avrebbe dovuto essere interpretato quale volontà di trattenere il bene da imputare a parziale compensazione dei danni per la somma di euro 6.000,00. Tuttavia con la missiva di risconto del 30.11.2014 l'odierno ricorrente ha invitato i conduttori a rimuovere il forno a legna e a ripristinare lo stato dei luoghi in ossequio al contratto di locazione. Pertanto, non vi sono elementi per
13 ritenere – secondo la prospettazione di parte resistente – che vi sia stato un accordo tra le parti per compensare i danni richiesti con la cessione del forno a legna.
II.

3- Passando alla liquidazione dei danni sopra riportati deve darsi atto che tali voci non distintamente contemplate dal CTU nel suo elaborato peritale si ne consegue che occorre fare riferimento – in quanto non contestati in modo specifico – agli importi indicati nella relazione di parte in quanto da ritenersi comunque congrui. Nel dettaglio:
- euro 3.130,68 per demolizione forno a legna e demolizione parete di pertinenza della cucina esterna;

- euro 100,22 per rimozione pannelli esterni alla cucina;

- euro 921,20 per rimozione rifiuti e pulizia dell'intero immobile per un totale di euro 4.152,10. Al pagamento della predetta somma sono tenuti e in solido tra loro in quanto Parte_2 Parte_3 soci illimitatamente responsabili della società nel cui Parte_4 interesse era stato concluso il contratto di locazione il cui inadempimento ha determinato la richiesta di risarcimento. Invero, anche dopo la cessazione, trattandosi di società di persone, i soci restano obbligati per saldare i debiti pregressi.
Sul detto importo, trattandosi di risarcimento del danno, e dunque di debito di valore, dovranno comunque essere riconosciuti gli interessi legali dal 26.1.2016 (data nella quale il CTU ha depositato la perizia effettuando la stima completa dei danni), calcolati sulla sorte capitale, svalutata alla data suindicata e via via rivalutata anno per anno, il tutto secondo gli indici Istat e fino al deposito della presente sentenza per complessivi euro 5.583,60.
Detta somma va infine maggiorata degli interessi legali dalla presente sentenza al saldo effettivo.
III.- Le spese di lite sono compensate nella misura di ½ stante la reciproca soccombenza mentre per la restante parte si liquidano come in dispositivo ai sensi del DM n. 147/22 sulla base dei medi tariffari di cui alle fasi studio, introduttiva e in misura inferiore per le altre due fasi (atteso che l'attività istruttoria si è limitata all'espletamento della ctu) avuto riguardo – ai fini del valore della controversia - al decisum, con distrazione in favore del difensore dichiaratosi anticipatario.
Le spese di CTU vanno poste in via definitiva a carico delle parti in solido in parti uguali.

P.Q.M.

Il Tribunale di Locri, Sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 1563/21 r.g. promossa da con ricorso depositato in data 17.12.2021 Parte_1
14 nei confronti di e , in proprio e n.q. di Parte_2 Parte_3 soci di nonché sulla domanda riconvenzionale spiegata da Parte_4
con memoria di costituzione depositata il 04.2.2022, Parte_2 così provvede:

1. dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale;

2. accoglie parzialmente il ricorso proposto da e, per Parte_1
l'effetto, condanna e , n.q in atti ed in Parte_2 Parte_3 solido tra loro, al risarcimento dei danni che si liquidano in complessivi euro 5.5.83,63, oltre interessi legali dal deposito della sentenza sino al soddisfo;

3. rigetta qualsivoglia altra domanda;

4. condanna i resistenti, in solido al pagamento delle spese di lite nella misura di ½ in favore del ricorrente che si liquidano in complessivi euro 2.086,50 (di cui euro 1.693,50 per compensi professionali ed euro 393,00 per esborsi), oltre rimborso forfetario nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge, con distrazione in favore del difensore dichiaratosi anticipatario;

5. compensa per la restante parte di ½ le spese di lite;

6. pone in via definitiva le spese di CTU a carico di tutte le parti in solido in pari misura.
Locri, 25.5.2025
Il Giudice
Mariagrazia Galati
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