N. R.G. 1506/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Vittoria Chiavazza ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I° Grado iscritta al n. r.g. 1506/2024 promossa da:
C.F. e P.IVA in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell'Avv. PAOLO FABRIS DE FABRIS;

PARTE ATTRICE contro
(C.F. e P.IVA ) in persona del legale rappresentante Controparte_2 P.IVA_2 pro tempore, con il patrocinio degli Avv.ti DARIO SPINELLA, FRANCESCO NICORA e
FRANCESCA BURATO;

PARTE CONVENUTA
e contro
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, con il P_ P.IVA_3 patrocinio dell'Avv. SERAFINI LUIGI;

PARTE CONVENUTA
e contro
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro Controparte_4 P.IVA_4 tempore, con il patrocinio degli Avv.ti SBARBARO FERRUCCIO MARIA e SBARBARO GIORGIO;

PARTE INTERVENUTA
CONCLUSIONI DELLE PARTI COSTITUITE
Per l'attrice come da foglio di precisazione delle Controparte_1 conclusioni depositato in data 19.11.2024): “Voglia l'Ill.mo Tribunale, Contrariis rejectis, In via istruttoria: - Dare accesso e ammettersi le istanze istruttorie di cui alla MEMORIA INTEGRATIVA EX
ART. 171 TER N. 2 C.P.C. in data 3 maggio 2024; - Respingersi le istanze istruttorie di parte
pagina 1 di 21 convenuta per i motivi di cui alla MEMORIA INTEGRATIVA EX ART. 171 TER N. 3 C.P.C. 13 maggio
2024 e, in caso di loro ammissione, ammettersi alla prova contraria per come indicato nelle predetta memoria. Nel merito in via principale:

1. Darsi atto e accertare che la convenuta
[...]
in qualità di società di gestione del fondo di NT investimento alternativo immobiliare riservato a investitori professionali denominato “HE RE ES in liquidazione”, si è resa inadempiente agli obblighi e alle obbligazioni assunti nel Contratto del 21-24 ottobre 2022 (doc. 9);

2. Dato atto e accertato che il bene promesso in vendita è ancora gravato dalle ipoteche descritte in narrativa per euro 64.000.000,00 ciascheduna, iscritte a favore di
e che risulta ancora iscritta convenzione edilizia di cui in narrativa;

3. Dato atto e P_ accertato che in NT qualità di società di gestione del fondo di investimento alternativo immobiliare riservato a investitori professionali denominato “HE RE ES ”, non ha dato luogo all'attività di Controparte_6 bonifica garantita contrattualmente;

4. Dato altresì atto e accertato che la
[...] ha subito gravi danni a causa della condotta di Controparte_1 [...] per oltre euro 1.000.000,00 o veriore somma che verrà NT accertata in corso di istruttoria;

5. Previo inoltre, per quanto occorra, ordine alla convenuta
[...] di produrre il certificato di NT destinazione urbanistica aggiornato prescritto dall'art.18 della L.28 febbraio 1985, n.47; 6. Dato atto che a diritto e offre di compensare il prezzo pattuito in Controparte_1 forza del Contratto del 21-24 ottobre 2022 (doc. 9) con il minor valore del bene perché ancora gravato dalle ipoteche di euro 64.000.000,00 ognuna e della convenzione edilizia trascritta e così di non dover esser tenuta a pagare prezzo alcuno ovvero, in alternativa, a fronte della liberazione e della cancellazione delle stesse ipoteche, di versare il prezzo, al netto comunque degli oneri derivanti dalla attività di bonifica non eseguiti dalla promittente venditrice
[...]
contestualmente alla liberazione e alla cancellazione NT integrale e definitiva dalla predette ipoteche, alla banca creditrice ipotecaria 7. P_
Pronunciare, ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., sentenza produttiva degli effetti del contratto di vendita alla cui conclusione le parti si erano obbligate in forza del Contratto 21-24 ottobre 2022 (doc. 9) e per
l'effetto trasferire in capo alla società la proprietà dei Controparte_1 seguenti immobili: un appezzamento di terreno edificabile sito in Comune di Torino, strada Lanzo, avente una superficie fondiaria complessiva di mq.

8.578 circa con una SLP ivi localizzata pari a


1.850 mq. circa, costituito dalle intere particelle 600, 602 e 604 tutte del foglio 1057 del Catasto
Terreni. Detto appezzamento di terreno è posto alle generali coerenze di: strada, particelle 35, 479,
499, 498, 491, 496, 608, 601, 603 e 605 tutte del foglio 1057 del Catasto Terreni. Detto appezzamento di terreno è attualmente distinto al Catasto Terreni del Comune di Torino (TO) come segue: foglio
1057 n. 600 ente urbano della superficie di are 58.04, foglio 1057 n. 602 ente urbano della superficie di are 7.04, foglio 1057 n. 604 ente urbano della superficie di are 20.70. Compensando il prezzo pattuito in forza del Contratto dell'ottobre 2022 (doc. 9) con il minor valore del bene perché ancora gravato dalle ipoteche di euro 64.000.000,00 ognuna e della convenzione edilizia trascritta e così non dover esser tenuta l'attrice a pagare somma di denaro alcuna, ovvero, in alternativa a fronte della liberazione e della cancellazione delle stesse ipoteche, dovere l'attrice versare il prezzo, al netto pagina 2 di 21 comunque degli oneri derivanti dalla attività di bonifica non eseguiti dalla promittente venditrice
contestualmente alla NT liberazione integrale e cancellazione definitiva dalla predette ipoteche, alla banca creditrice ipotecaria
;

8. Condannare la convenuta P_ NT
, per la causali tutte di cui in narrativa al pagamento e risarcimento di
[...] ogni danno causato alla conchiudente che allo stato prudenzialmente si indica in euro 1.000.000,00, salvo veriore quantificazione in corso di causa;

9. Con vittoria di spese di giudizio e patrocinio, oltre
IVA e CPA sugli importi imponibili e con sentenza provvisoriamente esecutiva come per legge”.
Per parte convenuta (come da foglio di precisazione delle Controparte_2 conclusioni depositato in data 21.11.2024): “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, domanda, eccezione e deduzione, previa ogni più opportuna declaratoria, così giudicare: in via pregiudiziale/preliminare:

1. dichiarare improcedibile la domanda giudiziale formulata da in ragione dell'avvenuta apertura della procedura di liquidazione Controparte_1 giudiziale del FIA riservato denominato “FO HE RE ES in liquidazione” ovvero in subordine dichiarare l'interruzione del presente giudizio;

2. dichiarare il difetto di legittimazione passiva di in relazione a tutte le domande svolte nei confronti del FIA Controparte_2 riservato denominato “FO HE RE ES in liquidazione”; nel merito, in via principale:

3. rigettare, ovvero comunque respingere, le domande svolte da in Controparte_1 quanto infondate in fatto e in diritto per tutti i motivi esposti in atti;
in via istruttoria:

4. rigettare qualsiasi domanda e istanza istruttoria svolta da e, nella Controparte_1 denegata ipotesi di loro accoglimento, si chiede l'ammissione alla prova contraria sui mezzi di prova che dovessero essere formulati da controparte, con riserva di indicare all'uopo i testi e i mezzi a prova contraria;
5. ammettere la prova testimoniale sui seguenti capitoli di prova, con i testi indicati nella seconda memoria integrativa ex art. 171-ter c.p.c.: 1. Vero che ha partecipato in prima persona agli incontri con il nel periodo ricompreso tra il 2022 e il 2023; 2. Vero che i Controparte_7 professionisti dello Studio dell'Arch. erano presenti agli incontri con il Per_1 Controparte_7 tenutisi nel periodo ricompreso tra il 2022 e il 2023; 3. Vero che era presente all'incontro CP_1 con il tenutosi in data 17 maggio 2023; 4. Vero che durante le interlocuzioni con il Controparte_7
Comune di Torino, volte a comprendere l'iter da seguire per permettere lo sviluppo del terreno oggetto dell'Accordo Transattivo tra ER e e il conseguente rilascio di valido permesso di costruire, è CP_1 emersa la necessità di procedere all'adozione di un nuovo Piano Esecutivo Convenzionato (PEC) successivo a quello del 2007; 5. Vero che nel corso delle interlocuzioni con il è stato Controparte_7 concordato di procedere, come attività propedeutica, allo stralcio del lotto funzionale urbanisticamente autonomo denominato RE Village, individuato con apposito atto d'obbligo e di regolare il successivo sviluppo della restante porzione del Sub-Ambito 1 ZUT 1.5 con un CP_8 nuovo e separato Piano Esecutivo Convenzionato (PEC);

6. Vero che il ha Controparte_7 informato ER del fatto che per l'adozione del nuovo Piano Esecutivo Convenzionato (PEC) era necessario procedere alla regolarizzazione dell'intera area identificata Sub-Ambito 1 ZUT 1.5 CP_8
e dunque anche all'ottenimento del certificato di agibilità relativo agli immobili siti sulla
[...] porzione denominata RE Village;

7. Vero che con riferimento alla porzione di RE Village, nel secondo trimestre del 2023, sono emerse delle gravi problematiche di natura acustica, la cui pagina 3 di 21 regolarizzazione avrebbe richiesto esborsi ad ER per oltre Euro 4 milioni;

8. Vero che le interlocuzioni tra ER e il si sono arrestate successivamente all'emersione delle problematiche Controparte_7 relative all'acustica nel secondo trimestre del 2023. In ogni caso: con vittoria di spese e compensi professionali oltre IVA e CPA come per legge.”
Per la convenuta (come da comparsa di costituzione e risposta depositata il P_
21.11.2024): “Previe le declaratorie del caso e la revoca della dichiarazione della propria contumacia,
Nel merito: - dato atto dell'intervenuta cessione pro soluto dei crediti vantati nei confronti del FO
HE da parte di , ai sensi dell'art. 1260 codice civile, alla P_ Controparte_4
[...
, con sede in Lussemburgo, (Granducato di Lussemburgo), 63-65 rue de Merl, iscritta nel registro del Commercio e delle Società del Lussemburgo al numero B146488, disporre l'estromissione di
dal presente giudizio;
- respingersi ogni eventuale domanda di parte attrice e/o convenuta P_ nei confronti perché infondata in fatto e diritto per i motivi di cui in narrativa. In ogni P_ caso con vittoria di spese e compensi professionali di causa.” Per l'intervenuta (come da comparsa di costituzione e risposta Controparte_4 depositata il 22.11.2024): “Voglia codesto Ecc.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, deduzione o eccezione: - in via preliminare, dichiarare improcedibile la domanda attorea in ragione della intervenuta liquidazione giudiziale del denominato HE RE ES Controparte_9
; - in subordine, sempre in via preliminare, dichiarare l'interruzione della causa in Controparte_6 ragione della intervenuta liquidazione giudiziale del HE Controparte_10
; - nel merito, rigettare integralmente la domanda attorea, in quanto Controparte_11 manifestamente infondata in fatto e in diritto per tutte le ragioni esposte in narrativa;
- in ogni caso, con vittoria di spese, diritti e onorari”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente e tempestivamente notificato in data 15.1.2024, l'attrice (società che si occupa di sviluppo di operazioni immobiliari complesse), ha convenuto innanzi al Tribunale di Torino
(società di gestione di fondi comuni di investimento immobiliare di Controparte_2 tipo chiuso) e al fine di ottenere l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. P_ dell'accordo transattivo concluso in data 21-24 ottobre 2022 (doc. 9) dall'attrice e le convenute (oltre che con ) per l'acquisto di un Controparte_12 terreno di superficie di mq 8.578 al prezzo di € 1.080.000,00, oltre IVA come per legge, con compensazione o, in subordine, riduzione del prezzo, previo accertamento dell'inadempimento della convenuta e condanna della stessa al risarcimento dei danni patiti, Controparte_2 quantificati in € 1.000.000,00 o veriore somma accertanda.
L'attrice ha, in particolare, rappresentato che:
§ il (precedentemente gestito da Controparte_13
e poi da Controparte_14 Controparte_2
è proprietario di un compendio immobiliare sito in Torino, Via Traversella/Strada
[...] provinciale di Lanzo/Strada Vicinale del Bramafame (Allegato 1 al doc. 3), classificato nel P.R.G. della pagina 4 di 21 Città come “Zona urbana di trasformazione” e denominata “Ambito 1.5 Città”, a destinazione CP_8 prevalentemente residenziale;

§ il compendio immobiliare perveniva al FO in data 28.12.2007 con atto di apporto dei beni immobili a rogito Notaio di Torino, Rep. 49113, Racc. 22228, come si evince dal doc. Persona_2
3;
§ in data 19.7.2007, con atto a rogito Notaio di Torino, Rep. 48489 e Racc. 21769, Persona_2
l'allora proprietaria del compendio immobiliare Rui S.p.A. e il sottoscrivevano una Controparte_7
Convenzione Edilizia denominata “Zona urbana di trasformazione del P.R.G. ambito 1.5 CP_8
”;
[...]
§ in data 20.7.2007 concedeva a Rui S.p.A., mediante atto a Rogito Notaio Controparte_12 Per_2 di Torino, Rep. 48517 e Racc. 21774, un mutuo fondiario dell'originario importo di €
[...]
32.000.000,00, garantito da ipoteca iscritta sul Compendio Immobiliare;

§ contestualmente all'apporto del compendio immobiliare, il FO HE RE ES si accollava il predetto mutuo, il cui importo residuo veniva rideterminato più volte nel corso degli anni successivi, anche a seguito di parziali rimborsi;

§ con atto del 30.3.2015 del Notaio di Verona, trascritto presso l'Agenzia delle Entrate - Persona_3
Ufficio Provinciale - di Torino - Territorio - servizio di P.I. di Torino 1 in data 10.04.2015 (n. 7827 RP
- n. 10533 racc.), subentrava a (già CP_12 Controparte_15 [...]
quale società di gestione del FO HE RE ES;
Controparte_16
§ con atto pubblico del 10.10.2016, a rogito Notaio di Corteranzo, Rep.

3.767 e Racc. 1.844, Per_4
(quale società di gestione del FO) prometteva di vendere a che CP_12 CP_1 prometteva di acquistare per sé o per persona, società o ente che la medesima si riservava di nominare, un appezzamento di terreno edificabile avente una superficie fondiaria complessiva di circa 8.578 mq, con una superficie lorda di pavimento ivi localizzata a destinazione ASPI pari a circa 1.850 mq, facente parte del più ampio compendio immobiliare 1 (doc. 3);
§ il pagamento del prezzo (complessivi € 1.080.000,00 oltre iva) doveva essere corrisposto come segue: € 100.000,00, oltre IVA come per legge, mediante bonifico bancario alla sottoscrizione del contratto preliminare;
€ 980.000,00 oltre IVA come per legge, al momento della sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita da stipularsi entro 60 giorni dall'avveramento delle condizioni di cui all'art. 6 del preliminare;

§ con atto del 06.4.2018 del Notaio di Milano, trascritto presso l'Agenzia delle Entrate - Persona_5
Ufficio Provinciale di Torino - Territorio - servizio di P.I. di Torino 1, in data 23.4.2018 (n. 11447 RP -
n. 15942 RG), subentrava a quale società gestione del Controparte_2 CP_12
FO HE RE ES (doc. 7);
§ già in data 27.12.2019 l'odierna attrice citava in giudizio , il FO HE RE ES e CP_12 chiedendo l'accertamento di gravi inadempimenti in capo alle convenute con domanda Controparte_12
pagina 5 di 21 di esecuzione in forma specifica sul terreno oggetto del preliminare di compravendita (giudizio iscritto Per_ al R.G. 158/2020 avanti al Tribunale di Torino e assegnato alla dott.ssa e poi alla Dott.ssa ; Per_6
§ medio tempore, cedeva pro soluto a (ora , tra Controparte_12 Controparte_17 P_ gli altri, il credito relativo al mutuo di cui alla predetta operazione con effetti giuridici dal 26.06.2019;
§ a istanza di è pendente la procedura esecutiva immobiliare avente R.G.E. n. P_
369/2020 innanzi al Tribunale di Torino con riferimento al compendio immobiliare, sospesa dal
Giudice per 24 mesi su istanza congiunta delle parti;

§ nell'ottobre 2022 le parti giungevano a un accordo transattivo, per scambio di corrispondenza, esplicitamente cogente ai sensi dell'art. 2932 c.c. ai sensi dell'art. 3 dell'accordo, con impegni per le parti indicati agli articoli 4 e 6.3; in particolare, oveva verificare con Controparte_2 il l'adeguatezza degli strumenti urbanistici in passato approvati (doc. 9a-b); Controparte_7
§ si rendeva inadempiente rispetto alle obbligazioni assunte, Controparte_2 interrompendo le verifiche circa l'adeguatezza degli strumenti urbanistici e rifiutando la stipula del nuovo contratto di vendita;
in particolare, lo Studio dell'Arch. (che sembrava essere stato Per_1 officiato da delle descritte verifiche) riferiva la sospensione degli avanzamenti P_ progettuali su indicazione di che non interloquiva con la società Controparte_2 attrice e si disinteressava nelle relazioni con il non presentandosi all'incontro fissato con gli CP_7 uffici dell'urbanistica e non provvedendo alla sanatoria del Lotto Stralcio afferente agli edifici già realizzati per il rilascio dell'agibilità (docc. 10-11);
§ in data 11.12.2023 notificava la riassunzione della procedura esecutiva RGE P_
369/2020 innanzi al Tribunale di Torino, in contrasto con i principi di buona fede nell'esecuzione del contratto e con quanto previsto dagli artt.

4.3. e 6.3 dell'accordo transattivo (doc. 12);
§ la società attrice, a seguito della stipula del contratto preliminare di compravendita, aveva promesso in vendita l'area a terzi, stipulando un contratto di vendita di bene futuro con un soggetto leader nel settore dei supermercati alimentari, trovandosi così a subire un gravissimo pregiudizio a causa degli inadempimenti delle convenute quantificato in via prudenziale in € 1.000.000,00.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 14.03.2024, si è costituita la convenuta in proprio e come ex società di gestione del Controparte_2 [...]
, contestando quanto dedotto e prodotto dall'attrice, allegando Controparte_13 che:
§ il preliminare stipulato in data 10.10.2016 (doc. 1) prevedeva che la stipula del contratto definitivo di compravendita dovesse avvenire entro il 31.12.2018 ed era condizionato al mancato avveramento di due condizioni risolutive alternative: i) la mancata approvazione entro la data del 30.9.2017 (poi prorogata al 30.9.2018) della variante al PEC (Piano Esecutivo Convenzionato) progettata dallo studio
Bossolono S.r.l.; ii) la mancata comunicazione da parte del Comune di Torino entro il 31.10.2017 (poi prorogata al 31.10.2018) dell'avviso di rilascio di valido ed efficace permesso a costruire avente ad oggetto la costruzione in loco di un edificio destinato alla vendita al dettaglio di prodotti alimentari e non;
la conclusione del contratto definitivo era stata poi implicitamente subordinata anche alla stipula pagina 6 di 21 tra il FO HE RE ES e il Comune di Torino di una modifica della convenzione edilizia già sottoscritta il 19.7.2007;
§ a seguito del subentro nella gestione del FO HE RE ES in data 9.3.2018, la convenuta verificava l'avveramento degli eventi dedotti nelle condizioni risolutive: la variante al PEC di cui alla prima condizione risolutiva non era stata approvata, né era stato rilasciato il permesso di costruire di cui alla seconda condizione risolutiva, né, ancora, si era verificata la sottoscrizione tra il FO HE
RE ES e il Comune di Torino della modifica alla Convenzione;
a fronte di ciò, il preliminare veniva risolto in data 31.12.2018, senza quindi stipulare del definitivo;

§ il predetto contratto preliminare veniva consensualmente risolto con l'accordo transattivo dell'ottobre
2022, con il quale le parti rinunciavano altresì al giudizio innanzi al Tribunale di Torino iscritto al n.
RG 158/2020, dichiarato estinto con sentenza n. 4620/2022 pubblicata il 28.11.2022;
§ l'accordo transattivo evocato dalla controparte (doc. 4) prevede, tra gli altri, l'impegno dell'attrice a richiedere alla Conservatoria dei RR.II. di Torino, a propria cura e spese, entro i 15 CP_1 giorni successivi all'ottenimento dell'ordine di cancellazione da parte del Giudice, la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale di cui al procedimento RG 158/2020 (non ottemperato dall'attrice) e l'impegno di e del FO di sottoscrivere un nuovo contratto preliminare di CP_1 compravendita entro 45 giorni dal deposito delle istanze di rinuncia agli atti del primo giudizio e di accettazione delle stesse;

§ nell'accordo transattivo si dà sostanzialmente atto dell'impossibilità di addivenire alla stipula del contratto definitivo di compravendita, essendo necessaria l'adozione di un nuovo strumento urbanistico e la sottoscrizione di un'apposita convenzione che consentano di allocare la superficie edificabile richiesta da sul terreno oggetto di compravendita;
CP_1
§ l'art.

3.1 dell'accordo transattivo modifica l'oggetto del precedente contratto preliminare, prevedendo che il nuovo preliminare da stipularsi avrebbe avuto ad oggetto il terreno identificato al C.T. del
Comune di Torino al F. 1057, parr. 600 (parte), 602 (parte) e 604 (parte), 607 (parte) e 618;
§ l'accordo transattivo è sospensivamente condizionato all'avveramento delle seguenti due condizioni, favorevoli a e non ancora avverate alla data della costituzione nel presente giudizio: a) CP_1
“l'approvazione, entro il 31 novembre 2023, da parte del di Torino di uno strumento CP_7 urbanistico idoneo ad autorizzare la costruzione sul Terreno di almeno le Condizioni Minime”; b)
“comunicazione da parte del entro il 30 settembre 2024 dell'avviso di rilascio di Controparte_7 valido e efficace permesso di costruire avente a oggetto la costruzione sul Terreno di due o più edifici destinati alla vendita al dettaglio di prodotti alimentari sulla base del progetto definitivo predisposto da e presentato dal in coerenza con lo strumento urbanistico approvato dal CP_1 CP_13 [...]
ai sensi del precedente punto a)”(art 3.7 dell'Accordo Transattivo); CP_7
§ ha partecipato alle trattative con il Torino, senza mai convocare la CP_1 CP_7 convenuta a sottoscrivere formalmente il nuovo contratto Controparte_2 preliminare, di cui non ha mai trasmesso alla convenuta neppure una bozza;

pagina 7 di 21 § in data 26.10.2023, accertata l'incapienza del patrimonio del FO rispetto alle proprie obbligazioni scadute e, quindi, l'impossibilità di condurre una ordinata liquidazione in bonis, Controparte_2 ha domandato l'apertura della procedura di liquidazione giudiziale del FO, depositando
[...] innanzi il Tribunale di Milano, Sezione Fallimentare, il ricorso ex art. 57, co.

6-bis, D. Lgs. n. 58/1998;
§ con sentenza del 21.12.2023, pubblicata il 27.12.2023, il Tribunale di Milano , ha disposto l'apertura della liquidazione giudiziale del (doc. 8), rilevando che: le attività immobiliari del FO HE CP_13
RE ES non consentivano di soddisfare le obbligazioni dello stesso;
non sussistevano ragionevoli prospettive in ordine al superamento della situazione di squilibrio del HE RE ES;
CP_13 sussisteva il fondato pericolo di pregiudizio con riguardo alla possibile lesione del principio della par condicio creditorum.
La convenuta a quindi: Controparte_2
§ eccepito l'improcedibilità della domanda in seguito all'apertura della procedura di liquidazione giudiziale da parte del Tribunale di Milano, considerato che l'art. 36, co. 4 TUF prevede che il fondo comune di investimento risponda esclusivamente con il proprio patrimonio delle obbligazioni contratte in suo nome e per suo conto da parte della società di gestione;
per l'effetto, in caso di accoglimento delle domande, si inciderebbe indebitamente sul patrimonio del fondo sottoposto a liquidazione, sostenendo che la giurisprudenza successiva alla sentenza della Cassazione n. 16605/2010 ha riconosciuto il fondo come autonomo centro di imputazione di diritti e obbligazioni e, dunque, come Cont titolare sostanziale dei diritti e delle obbligazioni assunte in suo nome e per suo conto dalla che lo gestisce;

§ sostenuto che l'apertura della liquidazione giudiziale del fondo comune di investimento ad opera del
Tribunale instaura una vera e propria procedura di tipo concorsuale sul patrimonio del fondo di investimento e tra i suoi creditori, sulla scorta di quanto avviene per la liquidazione coatta amministrativa applicabile alla società di gestione del risparmio, conseguendone (a fronte del richiamo effettuato dall'art. 57, co. 6-bis TUF, che a sua volta richiama l'art. 57, co.

3-bis TUF), l'applicabilità della disciplina di cui all'art. 83, co. 2 TUB;
invero, la procedura esecutiva RGE n.369/2020 promossa da è stata dichiarata improcedibile a seguito della messa in liquidazione del FO P_
HE RE ES (doc. 9);
§ sostenuto l'infondatezza dell'azione ex art. 2932 c.c. in ragione:
- della mancata sussistenza di un contratto preliminare valido ed efficace (le parti avevano sottoscritto un accordo transattivo con cui si impegnavano alla stipula di un futuro contratto preliminare, stipulando così un c.d. "preliminare di preliminare");
- dell'assenza di un inadempimento colpevole del FO HE RE ES;

- del fatto che l'attrice ha domandato il trasferimento della proprietà di un terreno non oggetto del nuovo preliminare e, in particolare, del terreno che era oggetto del primo preliminare, consensualmente risolto;

pagina 8 di 21 - dell'impossibilità di trasferire la proprietà del terreno dal FO all'attrice in quanto non è stato rilasciato il permesso di costruire dal Comune di Torino;

- in ragione dell'inadempimento dell'attrice, che si è resa inadempiente all'obbligazione di cancellare la trascrizione della domanda giudiziale, disposta dalla Sentenza del Tribunale di Torino già richiamata di cui al proc. n. dovuta al mancato avveramento della condizione sospensiva;

§ sostenuto l'insussistenza dell'inadempimento di sia in proprio che Controparte_2 in qualità di società di gestione del FO, essendosi la convenuta (per conto del FO e sin dal momento della sottoscrizione dell'accordo transattivo) fatta parte attiva per avviare con il CP_7
tutte le procedure necessarie per discutere e verificare l'assetto urbanistico dell'area e
[...]
l'eventuale adozione degli strumenti urbanistici e la modifica della Convenzione, avendo anche nominato i consulenti come da art.

3.9 dell'accordo transattivo e considerato che la sospensione dell'attività si è determinata solo a seguito dell'intervenuta messa in liquidazione del CP_13
§ sostenuto l'infondatezza della domanda risarcitoria della società attrice per mancata allegazione dei danni subiti e per l'arbitraria quantificazione "prudenziale" in € 1.000.000,00 poiché generica e non articolata, priva dell'indicazione del nesso di causalità, oltre che non provata.
Dichiarata la contumacia di depositate le memorie di cui all'art. 171-ter c.p.c., P_ sentite le parti alla prima udienza, con successiva ordinanza il G.I., ritenuto che “le eccezioni pregiudiziali svolte dalla parte convenuta sulla improcedibilità delle domande svolte dalla parte attrice alla luce dell'intervenuta liquidazione giudiziale del FO HE RE ES (in data antecedente la stessa citazione) e sulla propria carenza di legittimazione passiva […] potrebbe[ro] definire in tutto o in parte il giudizio, per cui è opportuno rimettere la causa al Giudicante (Tribunale in composizione monocratica) affinché si pronunci con Sentenza, ritenendo opportuno che anche sulle deduzioni istruttorie proposte dalle parti si pronunci il Giudicante unitamente al merito”, ha assegnato i termini ex art. 189 c.p.c. e ha fissato udienza per la rimessione della causa in decisione.
Nelle more, prima della scadenza del termine per la precisazione delle conclusioni, si è costituita il
21.11.2024 chiedendo di essere estromessa dal presente giudizio per l'assenza di P_ domande svolte nei suoi confronti sia da parte dell'attrice che da parte della convenuta, dando peraltro atto di avere ceduto pro soluto alla i crediti vantati nei confronti del Controparte_4
FO HE RE ES (a garanzia dei quali è stata iscritta l'ipoteca volontaria di cui l'attrice chiede la liberazione), come da atto ricognitivo di cessione di crediti del 27.03.2024 a rogito Notaio
[...]
di Corteranzo di Torino, Repertorio n. 11.454 Raccolta n.

4.717 prodotto come doc. Persona_8
1.
Con comparsa di costituzione depositata il 22.11.2024 (entro il termine concesso per la precisazione delle conclusioni), è intervenuta altresì in causa la società quale Controparte_4 cessionaria dei crediti vantati da nei confronti del FO HE RE ES, P_ deducendo in particolare:
pagina 9 di 21 § di avere interesse a intervenire nel presente giudizio in quanto l'eventuale accoglimento della domanda attorea di cancellazione dell'ipoteca volontaria pregiudicherebbe la possibilità di soddisfare il proprio credito;

§ che il FO HE RE ES è in stato di liquidazione giudiziale, apertasi in data 27.12.2023 con sentenza n. 764/2023 del Tribunale di Milano, circostanza rilevante ai fini dell'improcedibilità della domanda;

§ che la procedura esecutiva RGE n. 369/2020 è stata estinta proprio in ragione dell'apertura della liquidazione giudiziale, così confermando che le pretese dell'attrice in relazione ai beni del FO
HE RE ES devono essere esaminate in sede concorsuale;

§ l'improcedibilità della domanda attorea, poiché la citazione è stata notificata alla cedente P_
in data 15.1.2024, successivamente all'apertura della liquidazione giudiziale del FO HE
[...]
RE ES (27.12.2023); in subordine, l'interruzione del presente giudizio ai sensi dell'art. 299 cpc in quanto non è più il soggetto rappresentante del FO a seguito dell'apertura della P_ liquidazione giudiziale;

§ l'infondatezza della domanda attorea in quanto:
- l'Accordo Transattivo non riveste le forme prescritte dalla legge per un contratto preliminare di vendita relativo a beni immobili, né obbliga a stipulare un contratto definitivo ma un “Nuovo Contratto
Preliminare” (art. 3), considerati il nomen iuris dato dalle parti (“Accordo Transattivo”) e la forma con cui è stato concluso (con scambio di proposta e accettazione a mezzo corrispondenza e non anche nella forma dell'atto pubblico notarile);
- non si è verificato alcun inadempimento all'obbligazione di stipulare il nuovo contratto preliminare di vendita, non essendosi mai avverate le due condizioni sospensive previste all'art.

3.7 dell'Accordo
Transattivo;
- on può rispondere di obblighi risarcitori sorti quando era Controparte_4 P_ ancora creditore ipotecario;
in ogni caso, l'estinzione della procedura esecutiva ha fatto venir meno qualsiasi conseguenza pregiudizievole eventualmente prodotta in danno di peraltro mai CP_1 allegata e provata;
neppure, poi, è inadempiente in relazione all'obbligo di cancellare P_ parzialmente il pignoramento, dal momento che tale atto non esiste più in ragione dell'estinzione della procedura esecutiva;

- in ogni caso, l'attrice non ha spiegato alcuna domanda nei confronti della cedente . P_
All'udienza del 23.1.2025 la causa è stata trattenuta in decisione.
****
Tutto ciò premesso, deve in primo luogo revocarsi la dichiarazione di contumacia di , P_ tardivamente costituitasi in data 21.11.2024.
pagina 10 di 21 Si ritiene poi infondata l'eccezione di improcedibilità della domanda attorea ex art. 2932 c.c., svolta da e da ai sensi del combinato disposto degli artt. 57, P_ Controparte_4 co.

6-bis TUF e 83, co. 2 e 3 TUB.
In particolare, in ragione della pacifica apertura della procedura di liquidazione del
[...]
(di cui alla Sentenza del Tribunale di Milano n. 764/2023 del Controparte_18
21.12.2023, pubblicata in data 27.12.2023), le predette parti hanno sostenuto che: il fondo è un autonomo centro di imputazione di situazioni soggettive, come confermato anche dalla lettera dell'art. 36, co. 4 TUF;
l'azione ex art. 2932 cc, avendo natura personale, può proporsi soltanto nei confronti del Cont fondo e non anche della;
la procedura esecutiva RGE n. 369/2020, instaurata dall'allora creditrice ipotecaria nei confronti del FO HE RE ES, è stata estinta proprio in ragione della P_ disposta liquidazione ex art. 57, co.

6-bis TUF.
A prescindere dalla natura giuridica del fondo di investimento (questione di seguito approfondita),
l'eccezione di improcedibilità non può essere accolta in quanto la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che dovesse essere eventualmente pronunciata in caso di accoglimento della domanda principale, non inciderebbe sulla formazione dello stato passivo del FO.
L'art. 57, co.

6-bis TUF (secondo cui “Qualora le attività del fondo o del comparto non consentano di soddisfare le obbligazioni dello stesso e non sussistano ragionevoli prospettive che tale situazione
Cont possa essere superata, uno o più creditori o la possono chiedere la liquidazione del fondo al
Cont tribunale del luogo in cui la ha la sede legale. Il tribunale, sentiti la AN d'IT e i
Cont rappresentanti legali della , quando ritenga fondato il pericolo di pregiudizio, dispone la liquidazione del fondo con sentenza deliberata in camera di consiglio. In tale ipotesi, la AN d'IT nomina uno o più liquidatori, che provvedono secondo quanto disposto dal comma 3-bis, nonché un comitato di sorveglianza composto da tre membri, che nomina a maggioranza di voti il proprio
Cont presidente;
possono essere nominati liquidatori anche o enti. Il provvedimento della AN
d'IT è pubblicato per estratto nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana. Si applica agli organi liquidatori, in quanto compatibile, l'articolo 84, ad eccezione del comma 5, del Testo Unico Cont bancario. Se la che gestisce il fondo è successivamente sottoposta a liquidazione coatta Cont amministrativa, i commissari liquidatori della assumono l'amministrazione del fondo sulla base di una situazione dei conti predisposta dai liquidatori del fondo stesso. Le indennità spettanti ai liquidatori e ai componenti il comitato di sorveglianza sono determinate dalla AN d'IT in base ai criteri dalla stessa stabiliti e sono a carico della liquidazione”) richiama l'applicazione del comma 3- bis, norma che, a sua volta, richiama la disciplina della liquidazione coatta amministrativa ex art. 83
TUB (“

3-bis. Se è disposta la liquidazione coatta di una società di gestione del risparmio, i commissari liquidatori provvedono alla liquidazione o alla cessione dei fondi da questa gestiti e dei relativi comparti, esercitando a tali fini i poteri di amministrazione degli stessi. Si applicano, in quanto compatibili, gli articoli 83, 84, comma 3, 86, ad eccezione dei commi 6 e 7, 87, commi 2 e 3, 88, 89, 90,
91 ad eccezione dei commi 1-bis, 2, 3 e 11-bis, 92, 92-bis, 93 e 94 del T.U. bancario, nonché i commi 4
e 5 del presente articolo. I partecipanti ai fondi o ai comparti hanno diritto esclusivamente alla ripartizione del residuo netto di liquidazione in misura proporzionale alle rispettive quote di
pagina 11 di 21 partecipazione; dalla data dell'emanazione del decreto di liquidazione coatta amministrativa cessano le funzioni degli organi del fondo”).
L'art. 83, co. 3 TUB stabilisce che dal termine previsto nel comma 1 (ossia dalla data di insediamento degli organi liquidatori ai sensi dell'art. 85 TUB e, comunque, dal sesto giorno lavorativo successivo alla data di adozione del provvedimento che dispone la liquidazione coatta) contro la banca in l.c.a. (nel caso di specie, il fondo di investimento) non può essere promossa né proseguita alcuna azione, salvo quanto disposto dagli artt. 87, 88, 89 e 92, co. 3 TUB, né, per qualsiasi titolo, può essere promosso o proseguito alcun atto di esecuzione forzata o cautelare.
Per costante giurisprudenza, la procedura di liquidazione coatta ex art. 83 TUB è equiparata a una procedura concorsuale, la cui ratio “è quella di devolvere al giudice della procedura l'accertamento dei crediti vantati nei confronti dell'istituto di credito in l.c.a., nel rispetto della par condicio creditorum, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui qualsiasi credito nei confronti di un'impresa posta in l.c.a. deve essere fatto valere in sede concorsuale, nell'ambito del procedimento di verifica affidato al commissario liquidatore, mentre il giudice può conoscerne in sede ordinaria solo in un momento successivo, sulle opposizioni od impugnazioni dello stato passivo formato in detta sede, così determinandosi una situazione di improponibilità, o, se proposta, di improseguibilità della domanda, che concerne sia le domande di condanna che quelle di mero accertamento del credito, sicché la domanda formulata in sede di cognizione ordinaria diventa improcedibile in virtù di norme inderogabilmente poste a tutela del principio della par condicio creditorum” (Tribunale Venezia Sez. spec. Impresa, 20/09/2023 n. 1587, che richiama Cass. civile n. 7037/2017 e n. 5662/2010). Si è, inoltre, affermato che “l'art. 83, comma 3, T.U.B., secondo cui "[..] contro la banca in liquidazione non può essere promossa né proseguita alcuna azione [..]", deve essere interpretato in conformità con l'art.
52 l. fall. Questo significa che, con l'apertura della procedura concorsuale, diventano improcedibili solo le pretese creditorie o restitutorie esercitate in giudizio. Di conseguenza, non sono improcedibili le domande di accertamento della nullità dei contratti o le domande di annullamento degli stessi, che non comportino una richiesta di restituzione di somme di denaro. Diversamente, l'art. 83, comma 3, del
TUB configurerebbe una sorta di immunità giudiziaria, in contrasto con gli artt. 3 e 24, comma 1, della Costituzione. Infatti, la banca insolvente, esentata da qualsiasi azione civile, verrebbe trattata ingiustificatamente in modo diverso rispetto ad altre imprese in fallimento o liquidazione coatta amministrativa e, inoltre, verrebbe impedita la tutela giurisdizionale dei diritti di coloro i quali abbiano intrattenuto rapporti con la banca” (Corte appello Venezia Sez. spec. Impresa, 13/02/2024;
Corte appello Venezia Sez. spec. Impresa, 03/10/2023, n. 1922; Corte appello Venezia Sez. spec.
Impresa, 23/05/2023, n. 1152; Tribunale Vicenza, 04/12/2020, n. 2157).
Si ritiene, dunque, che la formulazione dell'art. 83 TUB - nel riferirsi all'impossibilità di promuovere o proseguire “alcuna azione” nei confronti dell'istituto di credito posto in l.c.a. - non possa essere interpretata sino a escludere qualsivoglia tutela giurisdizionale in relazione a controversie che non possono essere trattate in sede di accertamento dello stato passivo, venendo precluse soltanto le domande di accertamento di pretese creditorie o restitutorie (come l'azione di risarcimento del danno o l'azione ex art. 2033 cc) o, comunque, quelle ad esse logicamente pregiudiziali e strumentali, la cui pagina 12 di 21 definizione sia potenzialmente idonea a incidere sulla formazione dello stato passivo in sede di liquidazione.
Tale non è l'azione esperibile ai sensi dell'art. 2932 c.c., non avendo a oggetto il soddisfacimento diretto e immediato di un credito pecuniario, né essendo a questo pregiudiziale. Né tale azione è equiparabile, sotto il profilo funzionale (malgrado il tenore della rubrica della disposizione e la sua collocazione sistematica), alle azioni esecutive, che mirano al recupero di una pretesa creditoria in assenza di un adempimento spontaneo del debitore. In questo senso si è espressa la Suprema Corte, affermando che “l'azione esperita dal promissario acquirente ai sensi dell'art. 2932 c.c. per ottenere
l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, non diviene improcedibile a seguito della dichiarazione di fallimento del promittente venditore;
essa infatti non ha ad oggetto il soddisfacimento diretto ed immediato di un credito pecuniario, ed inoltre, malgrado il tenore apparente della rubrica della disposizione e la "sedes materiae", si differenzia dalle azioni esecutive individuali, onde non può configurarsi alcun profilo di inammissibilità originaria della domanda o di improcedibilità successiva della stessa ai sensi degli artt. 51 e 52 l. fall. (Cass. civile 11/04/2018, n.
9010; Cass. civile, 26/10/1998, n. 10615).
Pertanto, la domanda attorea ex art. 2932 c.c. è procedibile nonostante l'intervenuta liquidazione del
FO, non essendo tale azione preordinata né strumentale all'ottenimento di una pretesa creditoria o restitutoria e non potendo l'eventuale accoglimento della stessa pregiudicare nemmeno potenzialmente la formazione dello stato passivo del fondo di HE RE ES e, quindi, ledere la par condicio creditorum; neppure è condivisibile la difesa della convenuta e dell'intervenuta di richiamo della procedura esecutiva estinta RGE n. 369/2020, in quanto azione ontologicamente e funzionalmente diversa rispetto a quella costitutiva ex art. 2932 oggetto del presente giudizio.
Diversamente opinando, infatti, da un lato, il fondo di investimento insolvente, sottratto a ogni azione civile, verrebbe trattato, senza alcuna giustificazione, in modo diverso dalle altre imprese sottoposte a fallimento o a liquidazione;
dall'altro, verrebbe preclusa la tutela giurisdizionale a chi, come l'attrice, ha intrattenuto rapporti con il fondo di investimento.
Si osserva, ad abundantiam, che il TUB non prevede la possibilità di esaminare, in seno alla procedura concorsuale, domande diverse da pretese creditorie o restitutorie nei confronti della banca insolvente, disciplinando esclusivamente la verifica dello stato passivo (art. 86) e l'eventuale giudizio di opposizione (art. 87). La conseguenza, a dir poco paradossale, del ritenere improcedibile la domanda ex art. 2932 c.c. sarebbe quella di impedire alla parte che abbia interesse all'esecuzione in forma specifica di un contratto di tutelare il proprio diritto, nonostante da tale accertamento non discenda un credito restitutorio o risarcitorio.
L'eccezione di improcedibilità è, quindi, infondata quanto alla domanda attorea ex art. 2932 c.c.
Quanto, invece, alla domanda risarcitoria avanzata dall'attrice, proposta nei confronti della convenuta quale società di gestione del fondo, nonostante non vi sia in atti un'espressa P_ eccezione sollevata dalla convenuta relativamente alla improcedibilità di tale domanda (eccezione che pare riferirsi, per il tenore delle difese svolte, alla sola domanda di esecuzione in forma specifica), deve pagina 13 di 21 comunque rilevarsi che, come detto, l'accertamento di qualunque credito nei confronti di un debitore dichiarato fallito (o, come nella specie, sottoposto a liquidazione) è devoluto alla sede concorsuale,
“con la conseguenza che, ove la relativa azione sia proposta nel giudizio ordinario di cognizione, deve esserne dichiarata d'ufficio, in ogni stato e grado, anche nel giudizio di cassazione, l'inammissibilità o
l'improcedibilità, a seconda che il fallimento sia stato dichiarato prima della proposizione della domanda o nel corso del giudizio, trattandosi di una questione "litis ingressus impedientes" (ex multis, Corte appello Messina, 31/03/2022, n. 209; Cass. Civ. n. 24156/2018) e discendendo tale rilevabilità d'ufficio da norme inderogabilmente dettate a tutela del principio della par condicio creditorum (Cass. civ., 15/05/2001, n. 6659). Alla luce dei principi già espressi, deve pertanto dichiararsi improcedibile la domanda di risarcimento del danno proposta nei confronti di P_
, quale società di gestione del fondo, che per le suesposte ragioni sarebbe idonea, ove accolta,
[...]
a incidere sulla formazione dello stato passivo del fondo di investimento e Controparte_19 la cui trattazione è preclusa ai sensi ex art. 83 TUB, tanto più che delle obbligazioni contratte per conto del (come nel caso di specie) la società di gestione risponde esclusivamente con il patrimonio CP_13 del FO.
Deve poi rigettarsi anche la richiesta di interruzione ex art. 299 cpc del presente giudizio, formulata in subordine dall'intervenuta , non sussistendone i presupposti in ragione di Controparte_4 quanto appena argomentato.
Neppure appare poi fondata l'eccezione della convenuta ove ha sostenuto di non essere legittimata rispetto alle domande dell'attrice (e di ), sostenendo che dal 5.1.2024 (data di insediamento dei CP_4 liquidatori del avrebbe cessato di svolgere la sua funzione gestoria del per cui CP_13 CP_13 legittimati passivi sarebbero soltanto i commissari liquidatori medio tempore insediatisi nella gestione del Controparte_19
Giova, sul punto, svolgere alcune preliminari considerazioni quanto alla natura giuridica del fondo di investimento.
La disciplina del fondo comune di investimento è dettata dall'art. 36 D.lgs. n. 58/1998 (TUF), che ne prevede la gestione a cura della società di gestione del risparmio che l'ha istituito o che è subentrata nella relativa gestione, società che agisce in modo indipendente e nell'interesse dei partecipanti al fondo, assumendo verso questi ultimi gli obblighi e le responsabilità del mandatario.
Il fondo comune di investimento, pur essendo dotato di un patrimonio autonomo, distinto a tutti gli effetti da quello della società di gestione del risparmio e da quello di ciascun partecipante, nonché da ogni altro patrimonio gestito dalla medesima società (co. 4), è, per costante giurisprudenza (cui si intende aderire), privo di autonoma soggettività giuridica, trattandosi di un mero patrimonio separato e in ragione dell'assenza, in capo allo stesso, di una struttura organizzativa imprenditoriale (cfr. Cass. civile, 08/05/2019, n. 12062 e Cass. civile, 15/07/2010, n. 16605, secondo le quali “I fondi comuni
d'investimento (nella specie, fondi immobiliari chiusi), disciplinati nel d.lg. n. 58 del 1998, e succ. mod., sono privi di un'autonoma soggettività giuridica, ma costituiscono patrimoni separati della società di gestione del risparmio;
pertanto, in caso di acquisto nell'interesse del fondo, l'immobile che ne è oggetto deve essere intestato alla società promotrice o di gestione, la quale ne ha la titolarità pagina 14 di 21 formale ed è legittimata ad agire in giudizio per far accertare i diritti di pertinenza del patrimonio separato in cui il fondo si sostanzia”; conformi, ex multis, Cass. civile, sez. trib., 22/12/2024, n. 33895;
Cass. civile sez. trib., 22/12/2024, n. 33895 e Tribunale di Milano, Sez. spec. in materia di imprese del
20/11/2021).
Cont Peraltro, la necessaria gestione del fondo da parte di una , dovuta all'assenza di una struttura organizzativa imprenditoriale, è caratteristica prevalente e determinante rispetto all'autonomia Cont patrimoniale del fondo e alla spendita del suo nome da parte della nei rapporti contrattuali.
Il patrimonio del fondo risulta sottoposto a una particolare disciplina giuridica, poiché, come stabilisce Cont l'art. 36, co. 4 TU: (i) non è liberamente disponibile dalla;
(ii) assurge a garanzia delle sole Cont obbligazioni contratte dalla per conto del fondo stesso;
(iii) è impignorabile da parte dei creditori Cont della e degli investitori. Tali caratteristiche consentono di assimilare il fondo comune di investimento a una forma di segregazione patrimoniale tipica dei patrimoni destinati ex art. 2447-bis c.c. o del trust. Del resto, valorizzando il dato letterale e la ratio legis, non avrebbe senso specificare che il fondo è costituito da un patrimonio, oltre che autonomo, “distinto” (e, quindi, separato) dal Cont residuo patrimonio della , così confermando la volontà legislativa di realizzare una segregazione patrimoniale per meglio garantire e favorire lo svolgimento dell'attività di investimento e di gestione Cont del fondo. Ne deriva, quindi, una scissione tra la titolarità formale (in capo alla ) e sostanziale (in capo al fondo comune di investimento) dei beni inclusi nel fondo.
La titolarità formale del patrimonio del FO Comune di Investimento HE RE ES (ivi inclusi i Cont terreni per l'attrice agisce ex art. 2932 c.c.) è, pertanto, in capo alla convenuta, legittimata a resistere nel presente giudizio, anche a seguito dell'insediamento, a far data dal 5.1.2024, dei commissari liquidatori nella gestione del FO.
La legittimazione processuale del commissario liquidatore è, invero, definita nei limiti del suo mandato, e cioè circoscritta al perimetro della gestione commissariale nell'ambito della procedura concorsuale che fa capo allo stesso e, quindi, ai rapporti giuridici che nel corso e in funzione della liquidazione vengono in essere. In altri termini, nonostante la sua veste di rappresentante legale (nella fattispecie de qua ai sensi degli artt. 84, co. 1 TUB e 57, co.

6-bis TUF), il commissario liquidatore è legittimato passivo nelle controversie strettamente attinenti alle operazioni di liquidazione, ma non anche in quelle non pregiudiziali o strumentali all'accertamento dello stato passivo del soggetto in liquidazione, rispetto alle quali la legittimazione passiva rimane in capo al titolare del diritto e, dunque, in capo alla Controparte_1
Da quanto detto consegue che, alla data di notifica della citazione nel presente giudizio (15.1.2024), sebbene successiva all'insediamento dei commissari liquidatori (5.1.2024), la convenuta P_
, titolare formale del patrimonio del fondo di investimento in questione, mantenesse la
[...] legittimazione passiva quanto alla svolta domanda ex art. 2932 c.c.
Passando al merito, la svolta domanda ex art. 2932 c.c. è per contro infondata per le ragioni di seguito esposte.
pagina 15 di 21 Parte attrice ha sostenuto che l'Accordo Transattivo del 21-24 ottobre 2022 (doc. 9 a-b di parte attrice, sottoscritto da: “esclusivamente in qualità di società di gestione CP_1 P_ del FO”; in liquidazione;
e , cui è poi Controparte_12 CP_12 P_ subentrata la cessionaria pro soluto, qui intervenuta, contenga un Controparte_4 vero e proprio contratto preliminare, suscettibile di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., in forza dell'espressa pattuizione di cui all'art. 3.1, ove è riportato che “le Parti prendono atto e accettano che qualora una delle parti si rendesse inadempiente alle obbligazioni assunte nel presente Articolo 3
(con particolare riferimento all'obbligazione di sottoscrivere il Nuovo Preliminare), la Parte adempiente avrà la facoltà di richiedere l'esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre di cui al presente Articolo 3, ai sensi dell'art. 2032 del Codice Civile”.
ha, invece, contestato tale ricostruzione, attribuendo all'Accordo Transattivo la P_ natura di c.d. preliminare di preliminare, che impegnava le parti a sottoscrivere in futuro un “Nuovo
Preliminare” (art. 3) “proprio al fine di valutarne la fattibilità in ragione della complessità della procedura per ottenere l'avveramento delle due condizioni sospensive di cui all'Accordo Transattivo”, emergendo l'interesse delle parti a una formazione progressiva del vincolo contrattuale, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali e in assenza dei presupposti fattuali per stipulare, con l'Accordo Transattivo, un preliminare “puro”.
Sul punto, si osserva preliminarmente che la giurisprudenza, dando seguito della pronuncia della
Cassazione a Sezioni Unite n. 4628 del 2015, ha sancito la validità del c.d. preliminare di preliminare,
a condizione che il preliminare vero e proprio abbia poi un contenuto differente (e, quindi, non sia meramente ripetitivo) o un maggior effetto vincolante del primo preliminare, così realizzando un interesse concreto delle parti meritevole di tutela, consistente nella formazione progressiva del contratto.
In particolare, le S.U. hanno formulato il seguente principio di diritto: "la stipulazione di un contratto preliminare di preliminare (nella specie, relativo ad una compravendita immobiliare), ossia di una accordo in virtù del quale le parti si obbligano a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l'esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento) è valido ed efficace, e dunque non è nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di un'obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale". Sotto il profilo della causa concreta, è dunque meritevole tutelare l'interesse delle parti alla formazione progressiva del contratto, “perché la procedimentalizzazione delle fasi contrattuali non può essere considerata, di per sé, connotata da disvalore, se intesa a comporre un complesso di interessi che sono realmente alla base dell'operazione negoziale;
la violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare una responsabilità contrattuale da
pagina 16 di 21 inadempimento di una specifica obbligazione sorta nella fase precontrattuale” (Cass. civile,
17/10/2019, n. 26484).
Ne discende, con tutta evidenza, la differenza tra un contratto preliminare “puro o chiuso” e un preliminare di preliminare (detto anche pre-preliminare o preliminare “aperto”): il preliminare “puro” è fonte di un obbligo a “contrarre”, mentre il preliminare di preliminare è fonte di un obbligo “a contrattare”.
La meritevolezza della sequenza negoziale va poi ricercata nella diversità degli atti posti in essere, con riguardo al contenuto o alla diversa efficacia vincolante, qualora le parti non siano in grado di regolare immediatamente tutti gli aspetti dell'operazione negoziale e necessitano di una scansione temporale per cristallizzare l'accordo. Ove, invece, il preliminare di preliminare abbia contenuto identico al successivo preliminare, la sequenza procedimentale sarebbe priva di qualsiasi funzione pratica, costituendo il secondo contratto un'inutile superfetazione del primo, con effetti invalidanti.
Quanto detto assume poi rilevanza sotto il profilo dei rimedi, non essendo ontologicamente “possibile” esperire l'azione ex art. 2932 cc per eseguire in forma specifica l'obbligo a contrattare (tipico del preliminare di preliminare), considerato che la lacunosità del regolamento negoziale impedisce al giudice di emanare una sentenza costitutiva produttiva degli effetti del preliminare non concluso, con la quale si obbligherebbe la parte a continuare a negoziare, in spregio al principio di libertà autodeterminazione negoziale;
tuttavia, l'impossibilità di esperire il rimedio dell'esecuzione in forma specifica non preclude la tutela risarcitoria per la mancata conclusione del preliminare di preliminare.
Ciò premesso, si ritiene che l'Accordo transattivo in oggetto (nonostante il richiamo delle parti all'art.2932 c.c. di cui al punto 3.1, su cui si dirà), costituisca un preliminare di preliminare, insuscettibile di esecuzione in forma specifica.
In tale Accordo Transattivo, dopo le necessarie premesse, nella c.d. parte “2. Transazione”, hanno, al paragrafo 2.1, consensualmente risolto il Contratto Preliminare di cui all'atto pubblico del 10 ottobre
2016, concluso tra ed contratto che prevedeva che la stipula del Controparte_12 CP_1
Contratto definitivo avvenisse “dopo sessanta giorni dal mancato avveramento di talune condizioni risolutive” (paragrafo 'i' delle Premesse).
Alla parte '2. TRANSAZIONE', segue la parte '3. NUOVO CONTRATTO PRELIMINARE', al cui par.
3.1 è previsto che entro 45 giorni lavorativi dal deposito delle istanze di cui al paragrafo 2.3 (che prevede che notifichi alle altre parti la rinuncia agli atti del promosso procedimento CP_1
n.158/2020 RG, con istanza di estinzione del giudizio e di emissione di ordine di cancellazione della trascrizione della svolta domanda giudiziale) e il FO si impegnano a sottoscrivere un CP_1 nuovo contratto preliminare di compravendita per scrittura privata autenticata avente a oggetto il terreno meglio identificato con perimetro rosso nell'allegato 3.1 (il “Terreno”) parte del Compendio Immobiliare, secondo i termini e le condizioni di seguito indicate (il “Nuovo Preliminare”) … Il Nuovo
Preliminare sarà trascritto nei competenti registri immobiliari a cura del Notaio rogante”, cui segue la già richiamata previsione per cui, nel caso di inadempienza alle obbligazioni di cui all'art.3, la parte pagina 17 di 21 adempiente avrebbe potuto chiedere “l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre di cui al presente Articolo 3, ai sensi dell'art. 2932 del Codice Civile”.
Le parti hanno, pertanto, espressamente concordato di obbligarsi alla stipula non di un contratto definitivo bensì di un “Nuovo Preliminare”, con un rogito notarile (come già occorso per il c.d. primo preliminare, poi consensualmente risolto), da trascrivere nei registri immobiliari, tanto da prevedere al par.

3.2 che con il nuovo stipulando preliminare “il FO si impegnerà a vendere a che si CP_1 impegnerà a comprare, il Terreno”, di fatto, dunque, rimandando alla stipula del Nuovo Preliminare l'assunzione dell'obbligo di compravendere il terreno , distinguendo sempre al par.

3.2 il momento della stipula del futuro Nuovo Preliminare dalla stipula, ancora successiva, dell'atto notarile definitivo di compravendita, per il quale il Terreno dovrà essere “libero da ogni iscrizione e/o trascrizione pregiudizievole”, ad esclusione dei gravami iscritti e delle trascrizioni ivi specificamente indicati.
Appare dunque chiaro che le parti, nel concluso accordo transattivo, si siano obbligate a concludere un nuovo contratto preliminare, scelta giustificata dalla necessità di verificare con il Comune di Torino quali strumenti urbanistici fossero ancora in vigore, con particolare riferimento alla Convenzione
Edilizia sottoscritta il 19.7.2007 a rogito notaio di cui al punto c) delle Premesse, Persona_2 dovendo le parti accertare se fosse invece necessaria una nuova Convenzione edilizia.
Confermano tale scelta e le ragioni della stessa anche:
§ quanto previsto dalle parti al par. 3.6, secondo cui il Nuovo Preliminare avrebbe contenuto alcune specifiche previsioni nel caso in cui dalle previste interlocuzioni con il fosse emerso Controparte_7 che lo strumento urbanistico identificato in quella sede avrebbe consentito la costruzione sul Terreno di una certa “superficie lorda di pavimento a destinazione ASPI” (inferiore alla SLP Obiettivo di cui al par.

3.3. o superiore a essa o inferiore a 2000 metri quadri), con la previsione, quindi, di condizioni di vendita tra loro alternative, a seconda dell'ampiezza della superficie edificabile;

§ quanto previsto al par. 3.7, secondo cui le obbligazioni di cui al Nuovo Preliminare )da concludersi entro il termine di cui al par. 3.1) sarebbero state condizionate all'avveramento di alcune condizioni sospensive, in relazione all'approvazione entro il 31.12.2023 da parte del di uno Controparte_7 strumento urbanistico idoneo ad autorizzare la costruzione sul Terreno “di almeno le Condizioni Minime” e la comunicazione da parte del entro il 30.9.2024 dell'avviso di rilascio di Controparte_7 valido ed efficace permesso di costruire del Terreno;

§ quanto previsto al par. 3.8, secondo cui il Nuovo preliminare avrebbe dovuto prevedere la procedura da seguire per l'approvazione dello strumento urbanistico concordato con il Comune di Torino e dell'ottenimento dei permessi di costruire, prevedendosi altresì che il Nuovo Preliminare, ove concluso, si sarebbe in ogni caso automaticamente risolto nel caso in cui i Permessi di cui ai punti 3.8 e 3.9 non fossero stati ottenuti entro il 30.9.2024.
Dall'analisi ermeneutica dell'Accordo in atti si evince quindi la comune intenzione delle parti di regolare progressivamente gli assetti negoziali, suddividendo l'operazione di vendita dei terreni in più fasi e subordinandola alla verifica di adeguatezza degli strumenti urbanistici già approvati (in particolare la Convenzione) e, ove inadeguati, all'adozione di nuovi, con la previsione che all'esito di pagina 18 di 21 tale verifica di adeguatezza si sarebbe potuto modulare in differenti modalità il contenuto del Nuovo
Preliminare (tanto da prevedere, come visto, una rideterminazione del prezzo di vendita -a ribasso e a rialzo- ove il permesso di costruire avesse consentito l'edificazione su una superficie inferiore o superiore a mq. 3.070.
La volontà negoziale espressa dalle parti di dare vita a una procedimentalizzazione del vincolo negoziale era peraltro giustificata dalla evidente necessità di conseguire e verificare, medio tempore, quali sarebbero stati gli strumenti urbanistici e il permesso di costruire rilasciati dal Comune di Torino, giustificandosi la conclusione del c.d. preliminare di preliminare, avente un nucleo chiaramente distinto, autonomo e ulteriore rispetto a successivo stipulando Nuovo Preliminare e, dunque, avente una causa concreta ben identificabile e meritevole di tutela, alla luce della evidente complessità dell'operazioni negoziale intrapresa, che giustifica la volontà delle stesse di consolidare il rapporto giuridico mediante plurime fasi, nella formazione progressiva del contratto, con assunzione in capo alle stesse di un vincolo obbligatorio di carattere ancora prenegoziale.
Qualificato l'accordo transattivo in atti, quanto alla parte terza, come “preliminare di preliminare”, deve essere rigettata la domanda attorea ex art. 2932 c.c. volta a ottenere gli effetti di un contratto definitivo di compravendita con trasferimento alla parte attrice dei terreni di cui al F. 1057 n.600, 602 e
604, peraltro, in parte non coincidenti con quelli di cui alla transazione, ove si fa riferimento ai terreni di cui al F.1057 mappali n.600 (parte), n. 602 (parte), n.604 (parte), n. 607 (parte) e n. 618 (parte).
Risulta dunque inefficace, ai fini domandati dall'attrice, la previsione di cui alla clausola 3.1 nella parte in cui accorda al contraente adempiente la facoltà di richiedere l'esecuzione in forma specifica
“dell'obbligo di contrarre”, non avendo, come detto, l'Accordo Transattivo fatto sorgere tra le parti alcun obbligo a stipulare un contratto definitivo, con il passaggio di proprietà di beni immobili, bensì un obbligo a contrarre ulteriormente nei termini nello stesso indicati, trovando l'eventuale inadempimento contrattuale della parte convenuta sanzione attraverso l'azione risarcitoria, tuttavia non esperibile in questa sede per i motivi già esposti.
Il rigetto della domanda attorea di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cc assorbe e rende superflua qualsiasi valutazione sull'allegato inadempimento della convenuta (oltre che sull'inadempimento dalla stessa convenuta contestato all'attrice quanto alla mancata cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale di cui al precedente procedimento estinto in virtù della conclusa transazione).
Le spese di lite, quanto ai rapporti tra parte attrice e parte convenuta, seguono il principio della soccombenza e sono poste a carico dell'attrice, venendo liquidate ai sensi del DM n. 55/2014 e s.m.i. come da dispositivo. Precisamente, tenuto conto del valore della causa (compreso tra € 1.000.000 ed €
2.000.000,00), si liquidano i compensi nei valori medi per le fasi di studio, introduttiva e decisionale e nel valore minimo per la fase di trattazione (in assenza di istruttoria orale).
Quanto alla parte convenuta , è pacifico che la parte attrice non abbia svolto alcuna P_ domanda nei suoi confronti, avendola evocata in causa in ragione della svolta domanda ex art. 2932 c.c.
pagina 19 di 21 con versamento del prezzo a fronte della liberazione e cancellazione delle ipoteche gravanti sui beni in favore, appunto, di . P_
E' pacifico e documentalmente provato che a seguito della notifica della citazione, abbia P_ ceduto i crediti vantati nei confronti di alla a sua volta CP_13 Controparte_4 intervenuta in causa (domandando l'improcedibilità o il rigetto della domanda attorea), dando atto di essere subentrata a , come da atto ricognitivo di cessione di crediti del 27 marzo 2024 a rogito P_ del notaio di Cortenzano (All. 2), fra i quali è ricompreso anche quello Persona_8 derivante dal mutuo concesso da e garantito dall'ipoteca iscritta sull'immobile de quo, CP_12 ipoteca “volturata” in favore di , come da note prodotte sub All. 3. CP_4
Con la cessione del credito in corso di causa da a si è determinata la successione a P_ CP_4 titolo particolare del cessionario nel diritto controverso, potendo comunque il giudizio validamente proseguire, ai sensi dell'art. 111 c.p.c., tra le parti originarie, con conservazione della legittimazione da parte del cedente, in qualità di sostituto processuale del cessionario (art. 81 c.p.c.), anche in caso di intervento di quest'ultimo, che mantiene la veste processuale di interventore (cfr. 6471/2012) fino alla formale estromissione del primo dal giudizio, attuabile solo con provvedimento giudiziale e previo consenso di tutte le parti. (Trib. Bari, sez. I, 12/05/2015, n. 2171; Cass. Civ., sez. I, 22/10/2009, n.
22424).
Deve altresì dichiararsi l'ammissibilità dell'intervento ex art. 111 cpc spiegato da , risultando CP_4
l'evento successorio dalla documentazione versata in atti da detta società e atteso che in ipotesi di successione a titolo particolare nel diritto controverso, il comma 3 della disposizione codicistica consente “in ogni caso” l'intervento in causa del successore a titolo particolare, senza introdurre distinzioni o limitazioni in rapporto alle varie fasi in cui il processo si trovi (Cass. 4333/93). E' peraltro principio pacifico che il successore a titolo particolare non rientri tra i soggetti considerati dall'art. 105 cpc, poiché esso è posto nella stessa situazione del suo dante causa (ex multis, Cass. 18937/06).
Nel caso di specie, non risultando il consenso di tutte le parti all'estromissione della cedente P_
(che quanto alla parte attrice, neppure può ritenersi tacito o desumersi da un comportamento
[...] concludente), la relativa istanza formulata dalla stessa cedente non può trovare accoglimento, dovendosi considerare la stessa parte processuale a tutti gli effetti (Cass. 18483/2006), nondimeno facendo stato la presente decisione nei riguardi della cessionaria quale suo successore a titolo particolare (Cass. 22424/2009; 8884/2000).
Alla luce di quanto riportato, non ravvisandosi soccombenza tra la parte attrice e , si ritiene P_ opportuno compensare tra le predette parti le spese di lite.
Atteso il rigetto delle domande attoree (domandato anche da , come già esposto), l'attrice deve CP_4 invece essere condannata a rimborsare alla parte intervenuta e spese Controparte_4 di lite (limitatamente alle fasi di studio, introduttiva e decisionale, essendo la intervenuta dopo CP_4 la scadenza dei termini istruttori), liquidate ex DM 55/2014 nei valori minimi, considerato l'intervento volontario della parte, intervenuto solo dopo la scadenza dei termini istruttori.


P.Q.M.


pagina 20 di 21 Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) Revoca la dichiarazione di contumacia di . P_
2) Rigetta la domanda attorea ex art. 2932 c.c.
3) Dichiara improcedibile la domanda attorea di risarcimento del danno svolta nei confronti di quale società di gestione del FO Comune di Investimento HE Controparte_2
RE ES in liquidazione ex art. 57 comma 6bis TUF.
4) Rigetta la domanda di estromissione di . P_
5) Condanna a rimborsare a le Controparte_1 Controparte_2 spese del presente giudizio, liquidate in € 29.154,00 per compensi, oltre al rimborso forfettario del
15%, IVA e CPA come per legge.
6) Condanna a rimborsare a le spese del Controparte_1 Controparte_4 presente giudizio, liquidate complessivamente in € 10.180,00 per compensi, oltre al rimborso forfettario del 15%, IVA e CPA come per legge.
7) Compensa integralmente le spese di lite tra e . Controparte_1 P_
Torino, 18 aprile 2025
Il Giudice
dott.ssa Maria Vittoria Chiavazza
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