REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI PAOLA in persona del Giudice monocratico, dott.ssa Simona Scovotto, in esito alla scadenza del termine assegnato alle parti ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 1172 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2018, vertente
TRA
nato a [...] il [...], cod. fisc. Parte_1
, rappresentato e difeso dall'avv. Antonio Artusi ed elettivamente domiciliato C.F._1 presso il suo studio sito in SA CO EN (Cs) alla via XX Settembre n. 25, come da procura in calce all'atto di citazione depositato il 26.07.2018; attore
E
, nata a [...] il [...], quale moglie e chiamata all'eredità del de cuius Controparte_1
, nato a [...] il [...] e deceduto in Lagonegro (Pz) il 12.04.2018; Persona_1 convenuta contumace
Oggetto: azione ex art. 2932 c.c..
Conclusioni: come in atti.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, notificato il 30.07.2018, ha rilevato di aver sottoscritto, Parte_1 in data 30.06.2012, nella qualità di promissario acquirente, un contratto preliminare di vendita con
, con cui quest'ultimo, quale promittente venditore, si era obbligato a trasferirgli la Persona_1 proprietà della casa di abitazione, con annessa resede e magazzino, siti in Tortora alla via Falconara
e indicati in catasto al foglio 46, p.lla 1349, sub 1, e p.lla 1521, sub 1, nonché di alcuni appezzamenti di terreni agricoli, ubicati nel medesimo Comune di Tortora e riportati in catasto al foglio 46, p.lle
1344, 1345, 1346, 1347, 1371, 1372, 1373, 1375, 1378, 1380, 1387, 1407, 1408, 1409, 1410, 1511
e 1374; relativamente al prezzo della vendita era stato previsto: “il sig. come lo Persona_1 stesso riconosce ad ogni effetto e ragione di legge è debitore del sig. della Parte_1 somma di lire 582.833.700, pari ad euro 301.008,49, somma degli assegni bancari n. 0507222 e
034500 tratti entrambi sulla Banca Popolare di SA CO EN, che il signore Per_1
intende corrispondere detta somma senza interessi alcuno entro e non oltre il 30.04.2018 o
[...] previo consenso del signor trasferire a quest'ultimo per i diritti indicati Parte_1 all'articolo 1) i beni immobili di sua proprietà a saldo e compensazione del credito di cui sopra” …
“accettando fino da ora il signore di pagare il prezzo della futura vendita, Parte_1 mediante compensazione del credito dal medesimo vantato non potendo richiedere altro in nessuna sede”; nonché, rispetto al termine per la stipula del contratto definitivo di vendita, era stato previsto che il promittente venditore si impegnava a corrispondere al promissario acquirente, entro il
30.04.2018, la somma di £ 582.833.700, pari ad euro 301.008,49, senza alcun interesse, essendo debitore nei suoi confronti di tale importo in virtù dei due sopraindicati assegni bancari, e, qualora non fosse riuscito a saldare detto debito, entro e non oltre la stessa data del 30.04.2018, sarebbe stato stipulato il contratto definitivo di compravendita;
termine, tuttavia, scaduto invano (non essendo stato saldato l'anzidetto debito, né stipulato il contratto definitivo), anche perché in data 12.04.2018
è deceduto, lasciando a sé superstite la moglie (come da certificato Persona_1 Controparte_1 anagrafico depositato in atti). Pertanto, ritenuti sussistenti i presupposti di cui all'art. 2932 c.c.,
, evocando in giudizio , quale moglie e chiamata all'eredità Parte_1 Controparte_1 del de cuius , ha chiesto di: - accertare e dichiarare l'autenticità della sottoscrizione Persona_1 apposta da al contratto preliminare di compravendita stipulato in data 30.06.2012; - Persona_1 accertare e dichiarare l'inadempimento di agli obblighi nascenti dal contratto Persona_1 preliminare di compravendita stipulato in data 30.06.2012 e l'avvenuto adempimento da parte sua degli obblighi scaturenti dal medesimo contratto;
- pronunciare una sentenza che ai sensi dell'art. 2932 c.c. tenesse luogo del contratto definitivo di compravendita non concluso e, per l'effetto, gli trasferisse la proprietà dei beni immobili indicati nel contratto preliminare di compravendita;
- condannare la convenuta sia al risarcimento dei danni subiti per la mancata stipula del rogito definitivo dal 30.04.2018, da determinare in una somma mensile pari ad euro 500,00 per il valore locativo dell'appartamento o in quella ritenuta di giustizia, sia al pagamento delle spese e competenze di lite.
Alla prima udienza di comparizione delle parti tenuta in data 8.10.2019, è stata dichiarata la contumacia di , stante la sua mancata costituzione in giudizio a fronte della regolarità Controparte_1 della notifica dell'atto di citazione.
Concessi i termini di cui all'art. 183, comma 6 c.p.c., l'attore, nella prima memoria depositata ai sensi di tale norma, nel modificare parzialmente le conclusioni rassegnate in atti, ha rilevato di non voler insistere nelle domande di condanna della convenuta al risarcimento dei danni subìti per la mancata stipula del contratto definitivo di vendita e al pagamento delle spese di lite. Inoltre, con la memoria ex art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c., ha rilevato di voler mutare le Parte_1 conclusioni indicate in atti rinunciando alla domanda ex art. 2932 c.c. proposta relativamente all'immobile riportato in catasto al foglio 46, p.lla 1521, sub 1. Con ordinanza del 25.07.2022 (qui da intendersi riportata) è stata rilevata d'ufficio la questione della nullità del contratto preliminare di compravendita oggetto della domanda ex art. 2932 c.c. proposta dall'attore per violazione del divieto di patto commissorio.
Sollevato il contraddittorio con l'attore in ordine alla suddetta questione, anche concedendogli termine per il deposito di scritti difensivi, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni e la discussione ex art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 22.01.2025, poi sostituita ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. con il deposito di note scritte. L'attore, provvedendo a tale incombente, ha insistito nell'accoglimento delle conclusioni rassegnate in atti, come precisate in corso in corso di causa.
Esaminati gli atti di causa, la domanda ex art. 2932 c.c. proposta dall'attore non è suscettibile di accoglimento, stante la nullità del contratto preliminare posto a base della stessa.
Si evince dagli di atti causa che, con il contratto preliminare di compravendita stipulato il 30.06.2012,
, già debitore nei confronti di della somma di 582.883.700 Persona_1 Parte_1 delle vecchie lire, pari ad euro 301.008,49, in virtù degli assegni bancari n. 0507222 e 034500 tratti sulla Banca Popolare di SA CO EN, si è obbligato a corrispondere allo stesso attore tale somma entro il 30.04.2018, senza alcun interesse, o, in caso di mancata estinzione di detta esposizione debitoria, a cedergli, a saldo e compensazione del debito in questione, i diritti di proprietà da lui vantati sui beni immobili indicati nel medesimo contratto preliminare con la stipula del rogito definitivo entro e non oltre la stessa data del 30.04.2018.
Ciò posto, come noto, l'art. 2744 c.c. dispone: “È nullo il patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore. Il patto è nullo anche se posteriore alla costituzione dell'ipoteca o del pegno”; nonché, analogamente, l'art. 1963 c.c., in tema di anticresi, prevede: “È nullo qualunque patto, anche posteriore alla conclusione del contratto, con cui si conviene che la proprietà dell'immobile passi al creditore nel caso di mancato pagamento del debito”. Tali norme, dunque, sanciscono il divieto di patto commissorio con riguardo sia al pegno o all'ipoteca, che all'anticresi.
In ogni caso, l'espressa comminatoria di nullità, avendo espulso dalla pratica degli affari l'utilizzo della fattispecie illecita normativamente prevista (vale a dire il patto commissorio nel caso di ipoteca, pegno o anticresi), ha fatto sorgere la questione se tale nullità riguardasse anche un patto commissorio autonomo, ossia un'operazione contrattuale, di regola integrata da un'alienazione in funzione di garanzia, prevedente che la proprietà della cosa alienata passasse al creditore in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato. Ebbene, granitica giurisprudenza ha ritenuto che la risposta non potesse che essere positiva, considerata, tra l'altro, l'equivalenza del risultato giuridico- economico dell'operazione con quello espressamente sanzionato (cfr. in tal senso, ex plurimis, Cass. civ. n. 4262/2013, secondo cui “In materia di nullità per violazione del divieto del patto commissorio, non è possibile in astratto identificare una categoria di negozi soggetti a tale nullità, occorrendo invece riconoscere che qualsiasi negozio può integrare tale violazione nell'ipotesi in cui venga impiegato per conseguire il risultato concreto, vietato dall'ordinamento giuridico, di far ottenere al creditore la proprietà del bene dell'altra parte nel caso in cui questa non adempia la propria obbligazione”, nonché, anche di recente, Cass. civ. del 25.01.2024 n. 2469, secondo cui “In materia di patto commissorio, l'art. 2744 c.c. deve essere interpretato in maniera funzionale, sicché in forza della sua previsione risulta colpito da nullità non solo il "patto" ivi descritto, ma qualunque tipo di convenzione, quale ne sia il contenuto, che venga impiegato per conseguire il risultato concreto, vietato dall'ordinamento giuridico, dell'illecita coercizione del debitore a sottostare alla volontà del creditore, accettando preventivamente il trasferimento della proprietà di un suo bene quale conseguenza della mancata estinzione di un suo debito”). Dunque, secondo consolidata giurisprudenza, qualsiasi negozio può integrare la violazione del patto commissorio, ove venga impiegato per conseguire il risultato concreto, vietato dall'ordinamento giuridico, di far ottenere al creditore la proprietà del bene dell'altra parte nel caso in cui quest'ultima non adempia la propria obbligazione (cfr. in tal senso, ex multis, Cass. civ. del 27.10.2020 n. 23553 e Cass. civ. del
20.02.2013 n. 4262). L'art. 2744 c.c. esprime un divieto di risultato e trova applicazione, oltre che nelle ipotesi espressamente contemplate dall'art. 2744 c.c., anche in caso di alienazioni a scopo di garanzia sospensivamente condizionate all'inadempimento o in quelle immediatamente traslative risolutivamente condizionate all'adempimento del debitore (cfr. in tal senso, tra le altre, Cass. civ. del 27.10.2020 n. 23553). Così come, è pacifico che, anche nel caso (come nella specie) di un contratto preliminare di compravendita, è possibile applicare il divieto di patto commissorio e, quindi, dichiarare la nullità del medesimo contratto per illiceità della causa ex art. 1344 c.c. qualora, ancorché non sia previsto il passaggio immediato del possesso del bene, la promessa di vendita abbia la funzione di garantire la restituzione, entro un certo termine, di una somma precedentemente o coevamente mutuata dal promittente compratore (cfr. in tal senso, ex multis, Cass. civ. ord. del

9.10.2017 n. 23617, Cass. civ. del 22.05.2013 n. 12462, Cass. civ. del 23.10.1999 n. 11924 e Cass. civ. del 20.07.1999 n. 7740). Invero, elemento qualificante del patto commissorio è che il debitore vincola in via programmatica un bene di sua proprietà al futuro soddisfacimento del creditore, conservando la possibilità di trattenere (in caso di condizione sospensiva di inadempimento) o di recuperare (in caso di condizione risolutiva di adempimento) la proprietà del bene eseguendo il pagamento di un debito. L'illiceità del patto commissorio dipende, quindi, dall'insidia cui è esposto il debitore, in quanto quest'ultimo vincola preventivamente un proprio bene allettato da una formula che ne evita la perdita definitiva con la speranza di riuscire a procurarsi, prima della scadenza prevista, le somme occorrenti per pagare un debito.
Individuata la ratio del patto commissorio, è necessario distinguere lo stesso dal patto marciano, costituente l'accordo con cui si conviene che, in caso di inadempimento, il creditore acquisti la proprietà di un bene del debitore, con l'obbligo, però, di restituire l'eventuale eccedenza di valore del medesimo bene (di regola stimato da un terzo) rispetto all'importo del debito inadempiuto.
Invero, l'incaricato dell'apprezzamento deve essere un soggetto imparziale, nonché l'indipendenza del terzo deve essere assicurata dalle parti, specificando nella clausola marciana tempi certi, modalità definite e parametri oggettivi, cui dovrà necessariamente attenersi nell'effettuare l'aestimatio. La stima si intende effettuata secondo l'arbitrium boni viri ed è, quindi, suscettibile di essere impugnata, ai sensi dell'art. 1349 c.c., per manifesta iniquità od erroneità. La caratteristica della stipulazione marciana, dunque, non è tanto quella di essere basata sul presupposto di una equivalenza (di valore) tra il bene oggetto di (eventuale) trasferimento e il credito garantito, quanto, piuttosto, di prevedere un meccanismo che non consente al creditore di appropriarsi di un'eventuale eccedenza del valore dell'immobile (stimata in modo imparziale al momento dell'inadempimento) rispetto al credito residuo. Tanto spiega perché è possibile che il credito garantito può essere, in origine, superiore al valore che in quel momento possiede il bene oggetto della garanzia, mentre, quando si realizza l'inadempimento (parziale) del debito, il credito residuo può risultare inferiore al valore del bene (sia nel caso in cui tale valore sia rimasto immutato rispetto all'epoca della conclusione del contratto, sia nel caso in cui esso abbia subito delle variazioni).
Dunque, quel che differenzia il patto marciano (lecito) dal patto commissorio (vietato) è l'aestimatio, la quale rileva non tanto per il fatto di garantire una equivalenza ab origine tra credito e garanzia, quanto, piuttosto, per il fatto di garantire tale equivalenza nel momento in cui si realizza l'inadempimento con riferimento all'entità effettiva del credito (che, come detto, potrebbe essere anche inferiore a quella originaria in conseguenza di un eventuale adempimento parziale dell'altra parte). Nel patto commissorio, invece, non è previsto un meccanismo per adeguare il valore del bene trasferito all'entità del credito, sicché tale potenziale iniquità ha indotto il legislatore a ritenerlo illecito, così come è opportuno rilevare che tale patto potrebbe essere un incentivo per il debitore a non adempiere completamente l'obbligazione posta a suo carico, stante il timore che un adempimento parziale non impedirebbe il trasferimento del bene al creditore, né imporrebbe a quest'ultimo alcun obbligo di parziale restituzione del valore del bene.
Ebbene, è proprio quanto evidenziato che ha portato la giurisprudenza a ritenere che, affinché possa ritenersi non violato il divieto di patto commissorio di cui all'art. 2744 c.c., è necessario che “le parti, con apposita clausola (cd. patto marciano), abbiano preventivamente convenuto che al termine del rapporto - effettuata la stima del bene con tempi certi e modalità definite, tali da assicurare una valutazione imparziale ancorata a parametri oggettivi ed autonomi ad opera di un terzo - il creditore debba, per acquisire il bene, pagare l'importo eccedente l'entità del suo credito, sì da ristabilire
l'equilibrio sinallagmatico tra le prestazioni e da evitare che il debitore subisca una lesione dal trasferimento del bene in garanzia. Resta peraltro ammissibile la previsione di differenti modalità di stima del bene, per come emerse nella pratica degli affari, purché dalla struttura del patto marciano in ogni caso risulti, anticipatamente, che il debitore perderà la proprietà del bene ad un giusto prezzo, determinato al momento dell'inadempimento, con restituzione della differenza rispetto al maggior valore, mentre non costituisce requisito necessario che il trasferimento della proprietà sia subordinato al suddetto pagamento, potendosi articolare la clausola marciana nel senso di ancorare il passaggio della proprietà sia al solo inadempimento, sia alla corresponsione della differenza di valore”; dunque, “L'essenziale è che risulti, dalla struttura del patto, che le parti abbiano previsto in anticipo che […] il debitore perderà eventualmente la proprietà del suo bene ad un prezzo giusto, determinato al tempo dell'inadempimento, perché il surplus gli sarà senz'altro restituito” (cfr. Cass. civ. del 28.01.2015 n. 1625, nonché, in senso conforme, Cass. civ. del
17.01.2020 n. 844, secondo cui “Il divieto del patto commissorio sancito dall'art. 2744 c.c. non opera quando nell'operazione negoziale (nella specie, una vendita immobiliare con funzione di garanzia) sia inserito un patto marciano (in forza del quale, nell'eventualità di inadempimento del debitore, il creditore vende il bene, previa stima, versando al debitore l'eccedenza del prezzo rispetto al credito), trattandosi di clausola lecita, che persegue lo stesso scopo del pegno irregolare ex art. 1851 c.c. ed
è ispirata alla medesima "ratio" di evitare approfittamenti del creditore in danno del debitore, purché le parti abbiano previsto, al momento della sua stipulazione, che, nel caso ed all'epoca dell'inadempimento, sia compiuta una stima della cosa, entro tempi certi e modalità definite, che assicuri una valutazione imparziale, ancorata a parametri oggettivi ed automatici oppure affidata ad una persona indipendente ed esperta, la quale a tali parametri debba fare riferimento”). Quindi,
è stata esclusa la violazione del divieto in esame quando, nella vendita immobiliare con funzione di garanzia, sia inserito un patto marciano e le parti abbiano previsto, al momento della stipula, che, nel caso e all'epoca dell'inadempimento, sia compiuta una stima della cosa, entro tempi certi e con modalità definite, che assicuri una valutazione imparziale, ancorata a parametri oggettivi ed automatici oppure affidata ad una persona indipendente ed esperta, la quale a tali parametri debba fare riferimento (cfr. in tal senso anche Cass. civ. del 21.09.2022 n. 27615, richiamata pure da parte attrice nelle note ex art. 127 ter c.p.c. depositate il 15.01.2025, nella parte in cui, in motivazione, è stato rilevato: “l'art. 2744 c.c. esprime un divieto di risultato, mirando a difendere il debitore da illecite coercizioni del creditore ed è dunque posta a tutela del patrimonio individuale del contraente più debole, senza coinvolgere interessi fondamentali e generali della collettività, tant'e' che, ove tali coercizioni non siano ravvisabili, come avviene nel caso in cui il trasferimento in garanzia sia affiancato da un patto marciano, la nullità non è neppure configurabile”).
Ebbene, posto quanto sinora rilevato e considerato il tenore delle pattuizioni del contratto preliminare di compravendita del 30.06.2012 posto a base della domanda ex art. 2932 c.c. in esame, non può farsi a meno di evidenziare l'assenza in tale contratto di qualsivoglia clausola integrante gli estremi di un patto marciano e di qualsivoglia procedura di stima (in conformità a quanto sopra indicato) dei beni in esso indicati nel caso di inadempimento del debitore (ovvero secondo criteri ben definiti che le parti avrebbero dovuto specificamente prevedere al momento della stipula del medesimo contratto,
a nulla valendo la nomina di un c.t.u., peraltro, chiesta dall'attore solo all'udienza del 6.12.2022). A tanto consegue la nullità del contratto preliminare stipulato in data 30.06.2012 tra Parte_1
e per illiceità della causa ex art. 1344 c.c. stante il divieto di patto
[...] Persona_1 commissorio e, quindi, il mancato accoglimento della domanda attorea ex art. 2932 c.c. riguardante il medesimo atto negoziale. Nulla va disposto per le spese di lite, stante la contumacia della convenuta.


P.Q.M.


Il Tribunale di Paola, in composizione monocratica definitivamente decidendo in primo grado nella causa civile iscritta al R.G. n. 1172/2018, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- dichiara la nullità per le ragioni indicate in motivazione del contratto preliminare stipulato in data
30.06.2012 tra e e, per l'effetto, non accoglie la domanda ex Parte_1 Persona_1 art. 2932 c.c. riguardante il medesimo contratto proposta da;
Parte_1
- nulla dispone per le spese di lite.
Paola, 24.01.2025
Il Giudice
dott.ssa Simona Scovotto