REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il G.O.T. avv. Giuseppe Maria Orlando, all'udienza del 12 giugno 2025, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel giudizio iscritto al N. 2948/2021 R.G. vertente tra

Codice Fiscale Parte_1 C.F._1
elettivamente domiciliata in Reggio Calabria, alla Via Bruno Buozzi n. 4, rappresentato e difeso dagli avv.ti AN LI e US LL per mandato in atti, contro

IT IV , in persona del legale Controparte_1 P.IV_1
rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Reggio Calabria, alla
Via Montevergine n. 13, rappresentata e difesa dagli Avv.ti Giovanni Gurnari e
Francesca Gangemi, giusta procura in atti.
All'esito della camera di consiglio, alle ore 14:10 deposita la sentenza, dando lettura del dispositivo in assenza del procuratore di parte attrice.
1 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI DELLE PARTI
Con atto di citazione ritualmente notificato l'avv. ha Parte_1
adito l'intestato Tribunale, deducendo:
- di essere proprietario di un immobile sito in Reggio Calabria, Via
Mattia Preti 3, censito nel NCEU alla partita 10152, foglio 123, part.14, sub. 4 e di averlo concesso in locazione sessennale alla convenuta con contratto dell'01.10.2013, registrato il 28.10.2013;
- che la locazione si è rinnovata tacitamente alla prima scadenza;

- che, con nota del 7 gennaio 2020 inviata via pec, la conduttrice ha comunicato (“per esigenze di magazzino connesse all'attività”) la volontà di recedere anticipatamente dal contratto ed ha indicato il termine di sei mesi ai fini della riconsegna dell'immobile;
- che, trascorso detto termine senza che il rilascio avvenisse, con successiva nota del 12 novembre 2020 la società ha comunicato di dover posticipare la data utile per il rilascio al 31 gennaio 2021, ma che il locatore - con nota 24 novembre 2020 - si è premurato di precisare che il contratto si era rinnovato per ulteriori sei anni, con nuova scadenza al 30 settembre 2025;
- che, il 29 marzo 2021, dopo vana interlocuzione tra le parti, CP_1
ha notificato all'attore atto di intimazione a ricevere in consegna
[...]
l'immobile (poi effettivamente rilasciato il 22 aprile).
L'avv. quindi, ha formulato le seguenti domande: “1) Pt_1
accertare e dichiarare l'illegittimità del recesso anticipato dalla locazione esercitato dalla Società e per l'effetto 2) CP_1
condannare la convenuta al pagamento della somma complessiva di
€ 8.599,00, di cui: a) 3.600,00, pari a n. 6 mensilità per mancato rispetto del termine di preavviso;
b) € 1860,00 (€ 2460,00 - € 600 deposito cauzionale) per l'esecuzione dei lavori di messa in pristino dell'immobile
2 locato; c) € 3.000,00 a titolo di risarcimento del danno per come in narrativa quantificata;
d) € 72,00, pari alla metà della quota annuale per imposta di registrazione;
e) € 67,00, per pagamento imposta di registro per risoluzione anticipata. Con vittoria di spese e competenze da distrarsi ex art. 93 cpc in favore del sottoscritto procuratore antistatario, che dichiara di aver anticipato le prime e non riscosso i secondi”.
Con comparsa depositata telematicamente il 10 gennaio 2022, si è costituita in giudizio la società contestando integralmente CP_1
la ricostruzione in fatto e le argomentazioni in diritto del locatore, spiegando domanda riconvenzionale (per la restituzione della caparra, per il rimborso delle spese sostenute per l'intimazione e di quelle sostenute per la ristrutturazione dell'immobile) e concludendo nei seguenti termini
“1) preliminarmente disporre il mutamento del rito e concedere alle parti un termine per la integrazione delle difese e degli atti di causa;
2) nel merito voglia rigettare le domande attoree in quanto destituite di fondamento;
3) voglia accogliere la domanda riconvenzionale e condannare l'Avv. al pagamento della somma Parte_1
complessiva di Euro 12.922,55 per le causali di cui in premessa di cui
Euro 600,00 a titolo di caparra, Euro 1.122,55 per spese e competenze del procedimento di intimazione e riconsegna delle chiavi dell'appartamento locato, Euro 11.200,00 per le opere di ristrutturazione dell'immobile. Con vittoria di spese e competenze di giudizio”.
Disposto il mutamento del rito, le parti hanno depositato memorie integrative.
L'avv. ha chiesto l'accoglimento delle seguenti domande: “1) Pt_1
Accertare e dichiarare l'illegittimità del recesso anticipato dalla locazione esercitato dalla e per l'effetto 2) Condannare la Controparte_1
convenuta: - al pagamento della somma di € 33.000,0 (pari alle mensilità che avrebbe dovuto corrispondere se il recesso illegittimo non fosse stato
3 esercitato ed il rapporto contrattuale fosse proseguito, pari a 55 mensilità
x € 600,00) a titolo di maggior danno derivante dall'illegittima condotta della stessa e/o in subordine - e/o in subordine, al pagamento di €
3.600,00 pari a n. 6 mensilità per mancato rispetto del termine di preavviso, nonché al pagamento di € 3.000,00 a titolo di risarcimento del danno derivato dall'aver potuto affittare i locali solo dall'ottobre 2021 ad un costo mensile inferiore a quello di mercato;
- al rimborso di € 2.460,00 per l'esecuzione dei lavori di messa in pristino dell'immobile locato;
- Al rimborso di € 72,00 pari alla metà della quota annuale per imposta di registrazione;
- Al rimborso di € 67,00 per pagamento imposta di registro per risoluzione anticipata”. ha chiesto l'accoglimento delle seguenti domande: “1) Controparte_1
preliminarmente dichiarare inammissibile e/o improcedibile la nuova domanda svolta dall'Avv. con la memoria integrativa Parte_1
depositata il 05.07.2022 in quanto neppure preceduta dalla mediazione obbligatoria e sulla quale la società non accetta il Controparte_1
contraddittorio; 2) nel merito voglia rigettare le domande attoree in quanto destituite di fondamento per i motivi esposti dichiarando ed accertando la legittimità del recesso esercitato dalla società CP_1
dal contratto di locazione del 01.10.2013 intercorso con l'Avv. Parte_1
come da comunicazione regolarmente inviata;
3) voglia accogliere
[...]
la domanda riconvenzionale e condannare l'Avv. al Parte_1
pagamento della somma complessiva di Euro 12.922,55 per le causali di cui in premessa di cui Euro 600,00 a titolo di caparra, Euro 1.122,55 per spese e competenze del procedimento di intimazione e riconsegna delle chiavi dell'appartamento locato, Euro 11.200,00 per le opere di ristrutturazione dell'immobile di Via Mattia Preti. Con vittoria di spese e competenze di giudizio”.
4 La causa è stata istruita a mezzo della sola produzione documentale delle parti, stante il rigetto delle istanze istruttorie delle parti ed è stata discussa all'odierna udienza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I. Il contratto di locazione (uso diverso dall'abitazione) intercorso tra gli odierni contendenti è stato stipulato l'uno ottobre 2013 (registrato il 28 ottobre 2013 al n. 5471, serie III) e prevedeva una durata di sei anni con tacito rinnovo per un ulteriore sessennio in mancanza di disdetta da comunicarsi almeno 12 mesi prima della scadenza (la prima era il 30 settembre 2019).
Non v'è contestazione sul fatto che il contratto si sia rinnovato tacitamente fino al 30 settembre 2025.
In data 13 gennaio 2020, a mezzo pec, la società conduttrice ha comunicato (con nota datata 7 gennaio 2020) l'intenzione di recedere “per esigenze di magazzino” e di riconsegnare l'immobile entro il termine di sei mesi.
Trascorso il predetto termine senza che l'immobile fosse riconsegnato (né il né deducono alcunché in ordine a intese o Pt_1 CP_1
comunicazioni intercorse nel frattempo), in data 12 novembre 2020 la società conduttrice ha chiesto al locatore di “poter proseguire”
(evidentemente nella locazione) fino al 31 gennaio 2021.
A questa comunicazione il locatore ha risposto nei seguenti termini:
“riscontro la Vs. ultima nota ricordandoVi che, a suo tempo, erano stati presi accordi per fissare un incontro al fine di valutare ed esaminare la situazione relativa al nostro rapporto locativo, che verrà a scadere il
30.09.2025. Resto disponibile, in ogni caso, ad aderire alla Vs. richiesta,
5 di cui alla nota datata 12.11.2020, appena verrà trovato un nuovo inquilino, anche con la Vs collaborazione”.
Il 29 marzo 2021, ad istanza della , è stata notificata al locatore CP_1
l'intimazione ai sensi dell'art. 1216 c.c. con comunicazione dell'Ufficiale
Giudiziario che si sarebbe proceduto alla riconsegna il 22 aprile 2021.
Con nota datata 6 aprile 2021 il locatore, nel contestare le avverse pretese, ha comunicato che sarebbe stato presente nella data fissata, nella quale l'immobile risulta essere stato effettivamente riconsegnato (come da relativo verbale, allegato 9 produzione telematica . Pt_1
II. A mente dell'art. 27, commi 7 e 8, della L. n. 392/78, “è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.
Non avendo le parti previsto la facoltà di recesso anticipato nel contratto de quo, il conduttore avrebbe potuto recedere solo per “gravi motivi”.
La giurisprudenza di legittimità è piuttosto perentoria: “in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, i gravi motivi di cui all'art. 27, l. n. 392 del 1978, devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed essere tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore medesimo, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo;
sicché essi non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all'opportunità o meno di continuare ad occupare l'immobile locato, ma
6 devono avere carattere oggettivo ravvisabile anche in un andamento della congiuntura economica - sia favorevole che sfavorevole all'attività dell'impresa - sopravvenuto ed oggettivamente imprevedibile, che, imponendo l'ampliamento o la riduzione della struttura aziendale, sia tale da rendere particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo”
(Cassazione civile, 09/05/2023 n. 12461, Cassazione civile, 09/09/2022 n.
26618, Cassazione civile, 24/09/2019 n. 23639, solo per citare alcune delle più recenti sul punto, ma si rinvengono decisioni in termini anche molto più risalenti, ad esempio Cassazione civile, 20/10/1992 n.11466).
“Nel caso di sopravvenuto andamento favorevole della congiuntura aziendale, i fatti, per essere tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del contratto, devono innanzitutto presentare una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all'opportunità ed alla mera vantaggiosità di continuare a occupare l'immobile locato, poiché, in tal caso, si ipotizzerebbe la sussistenza di un recesso ad nutum, contrario all'interpretazione letterale, oltre che allo spirito della suddetta norma” (Cassazione civile, 17/07/2023 n. 20503).
I giudici di merito hanno fatto costante applicazione dei principi appena richiamati e particolarmente interessante (oltre che pienamente condivisibile) si rivela quanto stabilito dall'ottava sezione del Tribunale di Torino nella sentenza n. 842 del 14/03/2022, richiamando anche un precedente del Tribunale di Milano (18/11/1996, ma si segnala anche
Tribunale Milano 09/09/1993): “le esigenze di maggiore spazio conseguenti alla normale espansione dell'attività imprenditoriale costituiscono un fatto fisiologico e, quindi, certamente prevedibile (oltre che auspicato) dal conduttore fin dall'inizio del rapporto di locazione”.
Analogamente, le “esigenze di magazzino” (almeno, così genericamente delineate) non sembrano avere quei connotati di imprevedibilità e,
7 soprattutto - alla luce della corrispondenza dei tempi tra l'automatico rinnovo (momento al quale indubitabilmente va rapportato questo elemento) e l'acquisto del nuovo immobile - difetta il requisito della sopravvenienza delle esigenze che la resistente ritiene integrino grave motivo che giustifica il recesso anticipato.
Il recesso esercitato da quindi, è da ritenersi illegittimo Controparte_1
ed il locatore avrebbe diritto al pagamento dei canoni sino alla naturale scadenza del contratto.
Non può non tenersi conto, tuttavia, del fatto che l'avv. ha Pt_1
accettato la riconsegna delle chiavi dell'immobile (per quanto a seguito di una intimazione ai sensi dell'art. 1216 c.c.) e che sia riuscito a locarlo nuovamente (anche se ad un canone inferiore) a partire dall'01 ottobre
2021: “l'accettazione da parte del locatore dell'anticipata riconsegna dell'immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto non fa venir meno per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso l'obbligo di pagare il canone per tutto tale periodo, ovvero fino al momento in cui l'immobile medesimo venga locato a terzi”
(Cassazione civile, 11/04/2017 n. 9271).
La in parziale accoglimento delle domande formulate dal CP_1
locatore dev'essere condannata, quindi, al pagamento della somma di €
5.472,00:
- € 3.000,00 per le mensilità da maggio a settembre 2021;
- € 2.400,00 per differenza tra il canone percepito col nuovo contratto di locazione (€ 550,00) e quello previsto nel contratto (€ 600,00) per i 48 mesi da ottobre 2021 al settembre 2025, scadenza naturale del contratto;

- € 72,00 per quota registrazione contratto.
8 Non possono essere riconosciute le somme chieste per la rimessione in pristino dell'immobile locato, in quanto non v'è prova che le stesse siano state sostenute (è stato prodotto solo un preventivo).
III. La domanda riconvenzionale della può trovare CP_1
accoglimento limitatamente alla chiesta restituzione della somma di €
600,00 (oltre interessi legali), relativa al deposito cauzionale.
Al contrario non è fondata e, quindi, va rigettata nel resto:
- la dichiarata illegittimità del recesso rende irripetibili le somme spese per l'intimazione ex art. 1216 c.c.;
- a mente dell'art. 7 del contratto di locazione intercorso tra le parti, infine, il conduttore è stato autorizzato ad eseguire, a sue cure e spese eventuali opere di ristrutturazione, di abbellimento ed adeguamento degli impianti, con la precisazione che di ciò si era tenuto conto nella determinazione del canone della locazione, sicché nulla può oggi pretendere in relazione a tali spese.
IV. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo (senza alcuna compensazione, tenuto conto che il locatore si è sempre dichiarato disposto a compensare la somma dovuta per la restituzione del deposito cauzionale).


P.Q.M.


Il Tribunale Civile di Reggio Calabria, contrariis reiectis, così provvede:
1) Dichiara l'illegittimità del recesso esercitato da e, per Controparte_1
l'effetto, la condanna al pagamento della somma di € 5.472,00, oltre interessi al saggio legale, dalla messa in mora al soddisfo;

9 2) Condanna l'avv. al pagamento della somma di € 600,00 in Pt_1
favore di , oltre interessi legali a partire dal versamento del CP_1
deposito cauzionale e fino all'effettiva restituzione;

3) Condanna al pagamento delle spese di giudizio, che Controparte_1
liquida in € 271,25 per spese vive, € 5.077,00 per compensi, oltre spese generali (15%), CPA ed IV (se dovuta); dispone la distrazione in favore degli avvocati AN LI e US LL, dichiaratisi antistatari.
Si comunichi.
Reggio Calabria, lì 12 giugno 2025
IL G.O.T.
(avv. Giuseppe Maria Orlando)
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