N. R.G. 58558 / 2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
SEZIONE QUARTA CIVILE
In funzione di giudice unico nella persona del dott. Federico Salmeri ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile promossa da:
, CF/PI: , con gli avv.ti De Simoni Gianluca e De Simoni Carlo Parte_1 P.IVA_1
-attrice- contro
CF/PI: , con gli avv.ti Melgrati Anna e Dinardo Controparte_1 P.IVA_2
Marco
-convenuta-
e con l'intervento di con gli avv.ti Carlo Bossi e Giovanna Genna Controparte_2
-intervenuta-
CONCLUSIONI
Per Parte_1
A) Relativamente alla convenuta Controparte_1
- Preliminarmente accertato e dichiarato che non può disporsi il trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. a dell'immobile - ufficio al piano terra, con relativa cantina al piano primo sottostrada, Parte_1 nel fabbricato in Milano, via Francesco Nava, 37, e via Paolo Bassi, 15, in esecuzione specifica del preliminare 28/12/2015 N° 46.395 di Rep. notaio dr. di Padova, registrato presso Persona_1 l'Agenzia delle Entrate di Padova 1 il 29/12/2015 al n. 16531 SIT e trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Milano 1 il 30/12/2015 al n. 76638 R.G. e n. 53206 R.P. tra e Parte_1 [...]
e ciò in esito al giudizio di opposizione di terzo all'esecuzione ai sensi dell'art. 619 Controparte_1
c.p.c. promosso dalla società , come da sentenza della Corte di Cassazione n. 17066 pubblicata Parte_1 il 25/07/2023; 1. – In via principale, accertarsi e dichiararsi il grave inadempimento della società Controparte_1 al preliminare e, quindi, la legittimità del recesso manifestato dalla società con l'atto in
[...] Parte_1
1 data 26/11/2019; condannarsi, quindi, la società a corrispondere ex art. 1385, Controparte_1
2° co., c.c. l'importo di € 284.066,80, pari al duplo della caparra confirmatoria versata all'atto del preliminare, oltre agli intessi moratori ex artt. 4 e 5 del D.Lgs. n. 231 del 2002;
2. - In via subordinata, per la denegata ipotesi in cui non dovesse ascriversi a Controparte_1 la responsabilità per il mancato trasferimento dell'immobile in esecuzione del preliminare 28/12/2015, condannarsi la società alla restituzione alla società dell'importo di € Controparte_1 Parte_1
142.033,40, corrispondente alla caparra confirmatoria dalla stessa versata, oltre agli intessi moratori ex artt. 4 e 5 del D.Lgs. n. 231 del 2002; in entrambi i casi sub 1 e 2, accertarsi e dichiararsi la natura privilegiata del credito della società
ai sensi e per gli effetti dell'art. 2775-bis c.c. Parte_1 in ogni caso, con sentenza provvisoriamente esecutiva;
con la condanna di alla rifusione alla società delle spese e competenze Controparte_1 Parte_1 di causa.
Relativamente alla intervenuta rigettarsi le domande ed eccezioni Controparte_2 proposte, siccome infondate, con la rifusione delle spese di lite alla società . Parte_1
*
Per Controparte_1
accertata la nullità e/o inefficacia del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 28 dicembre 2015 (il “Preliminare”), ovvero, in subordine, dato atto della impossibilità di darvi esecuzione e pronunciata quindi la risoluzione del Preliminare per impossibilità sopravvenuta;
accertata l'inesistenza del credito ex adverso dedotto, se del caso anche per effetto di compensazione con i crediti vantati dall'esponente, rigettare tutte le domande avversarie per tutti i motivi di cui in atti. In ogni caso, con vittoria di spese e competenze professionali.
*
Per Controparte_2
Voglia il Tribunale adito, dichiarato preliminarmente ammissibile l'intervento spiegato e rigettata ogni contraria istanza, ragione od eccezione, così provvedere: 1) dichiarare cessata la materia del contendere in relazione all'esecuzione in forma specifica per sopravvenuta vendita in executivis del bene oggetto del contratto preliminare, opponibile alle parti;

2) constatata la responsabilità aggravata ai sensi dell'art. 96 2°comma c.p.c., condannare la Società a risarcire alla Società il danno Parte_1 Controparte_2 cagionato con la trascrizione ingiusta della domanda giudiziale, attesa l'insussistenza del diritto ad ottenere l'esecuzione in forma specifica nel caso di specie;
riconoscendo il danno nella seguente quantificazione:
A) danno emergente conseguente alla restituzione alla del doppio della caparra Parte_2 confirmatoria (docc. 13 e 14 fasc. Perfecta), originariamente convenuta in Euro 20.000,00 = EURO
20.000,00 B) lucro cessante da determinarsi nell'incremento percentuale, rispetto all'investimento iniziale (pari ad
€ 225.047,00), del 36% = EURO 81.016,92; C) in via subordinata, voglia il Tribunale condannare la Società l risarcimento del Parte_1 danno da determinarsi, da parte del Giudice, in una somma equitativamente determinata;
3) ordinare la cancellazione della domanda giudiziale trascritta presso la Conservatoria dei Registri
Immobiliari di Milano 1, con nota 19/12/2018 ai numeri 97227/66845, esonerando il competente conservatore da ogni responsabilità al riguardo.
Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio.
§ § §
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Sui fatti di causa.
Con contratto preliminare del 28 dicembre 2015 si è impegnata a Controparte_3
vendere a un immobile sito a Milano per € 350.000,00, con saldo prezzo da versare entro Parte_1
il rogito fissato per il 28 dicembre 2018.
Il prezzo di vendita è stato convenuto in € 350.000,00, di cui: € 142.033,40 (a titolo di caparra confirmatoria) ed € 207.966,60 da versarsi come saldo contestualmente alla sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita.
Contro si sarebbe inoltre impegnata a cancellare contestualmente all'atto definitivo di compravendita l'ipoteca sull'immobile iscritta in favore di Banca Popolare di Milano, per l'importo complessivo di €
500.000,00. ha trascritto il contratto preliminare il 30 dicembre 2015, con ogni effetto ai sensi dell'art. Parte_1
2645 bis c.c.
In data 18 aprile 2017 è stato notificato ai sensi dell'art. 569 c.p.c. a il pignoramento Parte_1 sull'immobile predetto, disposto a seguito di iniziativa di per un credito vantato nei Controparte_4
Contro confronti di
Tale pignoramento, successivo alla trascrizione del preliminare, sarebbe inefficace nei confronti di secondo secondo la prospettazione attorea. Parte_1
ha così proposto opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c. dinanzi al Giudice dell'Esecuzione Parte_1
del Tribunale di Milano per far dichiarare prevalente il suo diritto derivante dal preliminare trascritto rispetto al pignoramento immobiliare successivo, chiedendo: (i) di accertare che la trascrizione del preliminare prevale sul pignoramento, (ii) di dichiarare la nullità e inefficacia del pignoramento e degli atti esecutivi conseguenti e (iii) di disporre l'estinzione della procedura esecutiva e la cancellazione delle relative trascrizioni.
Con ordinanza del 26 febbraio 2018 il GE ha rigettato la richiesta cautelare di sospensione della procedura esecutiva avanzata da ed ha fissato il termine perentorio del 30 aprile 2018 per Parte_1
introdurre il giudizio di merito.
3 ha dunque introdotto il giudizio di merito (ex art. 619 c.p.c.) dinanzi al Tribunale di Parte_1
Contro Milano, Sezione Esecuzioni Immobiliari, notificando l'atto introduttivo ad ai creditori intervenuti nella procedura esecutiva (tra cui e altre società creditrici), nonché al Controparte_4 Controparte_5
15/Nava 37 - Milano).
[...]
Contro A seguito del decesso del legale rappresentante di e della rinuncia alla eredità da parte dell'erede ex lege su istanza di il Tribunale ha nominato un curatore speciale Persona_2 Parte_1
ex art. 78 c.p.c. per la società venditrice ed un curatore dell'eredità giacente, al fine di garantire la regolare prosecuzione del processo.
Ebbene, sostiene che, essendo il contratto preliminare trascritto prima del pignoramento, Parte_1 quest'ultimo sarebbe inefficace nei suoi confronti, ai sensi dell'art. 2645 bis c.c. e della giurisprudenza della Corte di Cassazione (Cass. Sez. III Civ., sentenza n. 26102/2016).
Conseguentemente, l'attrice ha chiesto dinanzi al GE di accertare la nullità e l'inefficacia del pignoramento e degli atti esecutivi correlati, inclusa la cancellazione delle relative trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli, nonché l'estinzione della procedura esecutiva (R.G. Es. Imm. 3027/15) pendente presso il Tribunale di Milano, in quanto incompatibile con il diritto acquisito da Parte_1
Quanto alla esecuzione del contratto preliminare di vendita, ha richiesto più volte ad Parte_1
Contro
anche tramite il curatore speciale e il curatore dell'eredità giacente, di rispettare gli impegni del preliminare, senza ottenere riscontro.
In particolare, ha sollecitato la stipula del rogito (con diffida del 15/10/2018) e ciononostante i
Contro rappresentanti di non si sono presentati dinanzi al notaio.
La società attrice deduce altresì di avere sostenuto le spese per ottenere una nuova certificazione di agibilità per l'immobile (in data 28/06/2017), necessaria per il trasferimento.
Con l'odierna citazione, dunque, ha originariamente chiesto l'esecuzione in forma Parte_1
specifica ex art. 2932 c.c., con pagamento del saldo prezzo (€ 207.966,60) subordinato alla cancellazione dell'ipoteca gravante sull'immobile (€ 500.000,00 a favore di Banca Popolare di Milano). Contro In subordine, ha originariamente chiesto la riduzione del prezzo di acquisto nel caso in cui non avesse adempiuto all'obbligo di cancellare l'ipoteca, riduzione da applicarsi per un importo pari al costo necessario per la cancellazione.
La riduzione del prezzo è stata altresì chiesta per eventuali spese relative alla regolarizzazione urbanistica e catastale dell'immobile.
4 ha poi chiesto il risarcimento dei seguenti danni: un importo corrispondente al valore Parte_1 locativo annuo dell'immobile (4-5% del prezzo di compravendita), calcolato dal 28 dicembre 2018 (data del rogito) fino all'effettiva consegna;
ulteriori danni, inclusi quelli per lucro cessante, da quantificare in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c.. Contro L'attrice ha inoltre chiesto la compensazione delle spese condominiali insolute, essendo morosa nei confronti del Condominio, il quale avrebbe già avviato azioni giudiziarie per il recupero delle relative somme. ha chiesto dunque che tali importi siano detratti dal prezzo di acquisto o Parte_1
compensati con il saldo ancora dovuto.
Contro Si è costituita contestando in fatto e diritto gli assunti e le pretese avversarie.
Contro Innanzitutto, deduce che al momento della stipula del contratto preliminare con Parte_1
Contro si sarebbe trovata in una grave situazione debitoria. Era infatti pendente un procedimento esecutivo avviato da (R.G. Es. Imm. 3027/2015), con un pignoramento trascritto nel marzo 2016, Controparte_4
ma risalente al 9 dicembre 2015 e dunque anteriore al preliminare del 28 dicembre 2015.
Inoltre, altri creditori, compresa la Banca Popolare di Milano, erano intervenuti nella procedura esecutiva per il recupero dei propri crediti.
Contro Pertanto, a dire di la situazione debitoria sarebbe stata nota o comunque facilmente conoscibile da al momento della stipula del preliminare. Parte_1
Contro Quanto al contratto preliminare, inoltre, evidenzia che la caparra di € 142.033,40 sarebbe stata versata in parte con una compensazione di crediti non documentati e risalenti a otto mesi prima e in parte con bonifici effettuati sei mesi prima della stipula.
La convenuta deduce al riguardo che la caparra ha natura reale e dovrebbe essere corrisposta mediante consegna effettiva della somma;
dunque, il pagamento tramite compensazione non produrrebbe effetti giuridici.
AMD osserva inoltre che, contrariamente a quanto previsto dall'art. 4 del preliminare, che prevedeva il trasferimento del possesso al momento del rogito, avrebbe detenuto l'immobile già dal Parte_1
febbraio 2015, tanto da averlo concesso in uso a terzi mediante contratti di locazione stipulati nel giugno
2015, ottenendo un vantaggio economico per anni.
La convenuta deduce poi che l'immobile oggetto del preliminare sarebbe stato venduto a terzi nell'ambito della procedura esecutiva, con trasferimento formalizzato con un decreto del 18 luglio 2019, Contro per un corrispettivo di circa € 225.000,00. Pertanto, non sarebbe più stata proprietaria del bene, rendendo impossibile il trasferimento richiesto da ex art. 2932 c.c.. Parte_1
5 Al riguardo, sebbene il preliminare fosse stato trascritto il 30 dicembre 2015 (prima del pignoramento), gli effetti prenotativi ex art. 2645 bis c.c. si sarebbero estinti dopo tre anni, ovvero prima della notifica della causa principale avvenuta nel giugno 2019. Di conseguenza, non potrebbe invocare Parte_1
la prevalenza del preliminare rispetto al pignoramento o alla successiva vendita coattiva.
Contro A fronte di tali deduzioni, dunque, sostiene che il preliminare sarebbe nullo o inefficace per la mancanza di una causa valida e lecita. sarebbe stata consapevole della situazione debitoria Parte_1
Contro di e della pendenza del pignoramento sull'immobile. Questa consapevolezza renderebbe l'accordo privo di un oggetto possibile e di una causa valida. Inoltre, la detenzione e il godimento dell'immobile da parte di antecedenti alla stipula del preliminare solleverebbero dubbi sulla reale volontà Parte_1 delle parti e sulla validità dell'accordo. Contro Inoltre, evidenzia che l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. è possibile solo se il promittente venditore è ancora proprietario del bene al momento della sentenza. Nel caso di specie, tuttavia, l'immobile è stato venduto a terzi nell'ambito della procedura esecutiva.
Di conseguenza, una sentenza di trasferimento sarebbe inefficace e priva di effetti concreti. La prevalenza del creditore ipotecario (Banca Popolare di Milano) e la legittima aggiudicazione a terzi precluderebbero a ogni ulteriore pretesa sul bene. Parte_1
Contro Quanto alle pretese risarcitorie avanzate da parte attrice, le contesta e deduce che non le sarebbe imputabile alcun inadempimento, poiché il bene era già vincolato dal pignoramento al momento del preliminare.
Inoltre, si sarebbe avvantaggiata della detenzione anticipata dell'immobile, percependo canoni Parte_1
di locazione per anni senza titolo.
Contro Proprio per tale ragione, in via subordinata e riconvenzionale chiede che eventuali somme dovute siano compensate con i proventi percepiti da per la locazione dell'immobile a terzi. Parte_1
E' intervenuta volontariamente nel giudizio ex art. 105 c.p.c. essendo Controparte_2 diventata proprietaria dell'immobile oggetto del contenzioso a seguito della vendita coattiva nell'ambito del procedimento esecutivo avviato contro Controparte_3
L'intervenuta ha evidenziato che la domanda giudiziale di pur trascritta, non potrebbe Parte_1 essere opposta alla legittima aggiudicazione dell'immobile avvenuta il 18 luglio 2019.
dunque ha un interesse diretto all'intervento a tutela del proprio diritto di proprietà, Controparte_2
nonché al fine di liberare l'immobile dai gravami derivanti dalla domanda giudiziale e ottenere il risarcimento dei danni per la trascrizione ritenuta ingiusta.
6 sostiene dunque che la domanda di per l'esecuzione in forma Controparte_2 Parte_1
Contro specifica ex art. 2932 c.c. sarebbe divenuta improcedibile, poiché avrebbe perso la proprietà dell'immobile a seguito della vendita forzata. La vendita coattiva sarebbe così opponibile anche a
, rendendo impossibile il trasferimento richiesto. Parte_1
La cessazione della materia del contendere sarebbe dunque un fatto rilevabile d'ufficio, poiché il contratto preliminare non potrebbe più essere eseguito, né sarebbe possibile per il Tribunale emettere una sentenza sostitutiva del rogito.
Al riguardo, l'intervenuta richiama la giurisprudenza di legittimità, secondo cui il giudice deve dichiarare la cessazione della materia del contendere quando emergano fatti sopravvenuti che eliminano il contrasto tra le parti (cfr. Cass. 20 marzo 2019, n. 7871, dove a pag. 7 della parte motiva si legge: “il giudice del merito deve dichiarare, anche d'ufficio, la cessazione della materia del contendere, una volta venuto a conoscenza di fatti obiettivi posteriori alla domanda giudiziale, riconosciuti e non contestati dalle parti, dai quali deriva l'eliminazione del contrasto tra le stesse, ed il conseguente venir meno della necessità della pronuncia giudiziale”).
sottolinea inoltre che la trascrizione della domanda giudiziale di Controparte_2 Parte_1
graverebbe tuttora sull'immobile e ostacolerebbe la piena commerciabilità del bene, considerato “bene merce” per la società intervenuta. La cancellazione della trascrizione sarebbe dunque necessaria per evitare danni economici derivanti dall'impossibilità di disporre liberamente dell'immobile.
Al riguardo, l'intervenuta precisa che il decreto di trasferimento emesso dal Giudice dell'Esecuzione ha disposto la cancellazione dell'ipoteca e del pignoramento, ma non ha eliminato gli effetti della domanda giudiziale. Col presente atto di intervento chiede la cancellazione della trascrizione Controparte_2
per rimuovere ogni ostacolo alla piena titolarità del bene.
Inoltre, l'intervenuta sostiene che avrebbe trascritto una domanda giudiziale che, sebbene Parte_1
formalmente ammissibile, sarebbe infondata in quanto l'immobile era già soggetto a una procedura esecutiva. La trascrizione sarebbe stata effettuata senza valutare la reale possibilità di ottenere il trasferimento del bene, causando un pregiudizio economico alla nuova proprietaria.
In ordine al preteso risarcimento del danno, , richiamando la giurisprudenza (Cass. Controparte_2
Sez. Unite, 23 marzo 2011, n. 6597), distingue tra “trascrizione illegittima” e “trascrizione ingiusta”.
Nella specie odierna, la trascrizione rientrerebbe nella seconda categoria, poiché non avrebbe dovuto essere effettuata in considerazione della procedura esecutiva in corso e della successiva vendita all'asta.
7 Perfecta immobiliare chiede dunque il risarcimento dei danni subiti, da quantificare in corso di causa o, in alternativa, da determinarsi equitativamente dal Tribunale.
Tutto ciò posto, il Tribunale ha concesso i termini ex art. 183 sesto comma c.p.c.
Successivamente, atteso che l'esito dell'opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c. si pone pregiudiziale per la definizione della controversia odierna, il Tribunale ne ha disposto la sospensione.
L'opposizione di terzo è stata definitivamente decisa dalla Corte di Cassazione con la sentenza n.
22456/2023, con il rigetto del ricorso della società Parte_1
Di talché, riassunta la causa e ritenuta matura per la decisione, il Tribunale ha fissato udienza di precisazione delle conclusioni (sostituita ex art. 127 ter c.p.c.), in occasione della quale sono stati concessi i termini ex art. 190 c.p.c.. Depositate le memorie di cui alla suddetta norma, la causa viene decisa sulla scorta delle seguenti motivazioni.
*
2. Sulle pretese di La restituzione della caparra. Parte_1
L'esito della causa di opposizione ex art. 619 c.p.c., come da sentenza della Corte di Cassazione, ha indotto a modificare le proprie conclusioni, come sopra formulate, e dunque a limitarsi Parte_1
alle pretese di cui alle domande tempestivamente² proposte nella memoria n.

1 -solo in subordine- nei
Contro confronti di
Contro L'attrice dunque evidenzia nuovamente la responsabilità di derivante dal preliminare di compravendita del 28 dicembre 2015, sottolineando gli obblighi contrattuali non adempiuti e le conseguenze giuridiche di tale inadempimento. Contro Le odierne pretese muovono dall'assunto per cui si era obbligata, con il preliminare di compravendita: (i) a trasferire un immobile a entro il 28 dicembre 2018, (ii) a cancellare Parte_1 un'ipoteca volontaria iscritta sull'immobile a garanzia di un mutuo di € 250.000, con capitale complessivo garantito di € 500.000, (iii) alla consegna dell'immobile libero da vincoli, iscrizioni pregiudizievoli e in regola sotto il profilo urbanistico ed edilizio, (iv) a garantire il passaggio del possesso e del titolo libero da oneri condominiali e fiscali.
Contro A dire di parte attrice, non avrebbe adempiuto agli obblighi stabiliti nel contratto preliminare, non avendo provveduto alla stipula del contratto definitivo entro il termine contrattualmente pattuito. Tale circostanza avrebbe dunque provocato l'impossibilità di completare il trasferimento dell'immobile a
Parte_1
Contro L'attrice ha così esercitato il diritto di recesso dal contratto preliminare, notificando ad un formale recesso in data 26 novembre 2019, ai sensi dell'art. 1385, secondo comma, c.c. (cfr. doc. n. 22 parte attrice).
Sicché, a fronte di tale recesso, pretende la restituzione del doppio della caparra Parte_1
confirmatoria, pari a € 284.066,80 ed in subordine la restituzione della sola caparra (€ 142.033,40), in ogni caso oltre interessi moratori.
La domanda va accolta entro i seguenti limiti.
Preliminarmente, come dedotto alla convenuta in comparsa conclusionale di replica, la Corte di
Cassazione, in merito alla opposizione ex art. 619 c.p.c. proposta da ha evidenziato che: Parte_1
“

2.3 La corte d'appello ha disatteso il gravame della società opponente [ ndr] e Parte_1 confermato il rigetto dell'opposizione, sulla base di una motivazione che si fonda su due distinte, articolate ed autonome rationes decidendi, entrambe da sole idonee a sostenere la sua decisione”.
La prima di tali motivazioni è così riassunta e confermata dalla Corte di Cassazione: “2.3.1 I giudici di secondo grado hanno, in primo luogo, ritenuto che la società opponente non potesse in realtà ritenersi titolare di alcun diritto, sulla base del contratto preliminare di vendita posto a fondamento della sua opposizione e, di conseguenza, non fosse legittimata, sul piano sostanziale, a rivendicare, non solo la proprietà o altro diritto reale sull'immobile pignorato, ma nessun diritto di alcun tipo.
In altri termini, la corte territoriale ha ritenuto radicalmente infondata nel merito la domanda proposta da per non essere la stessa titolare dei diritti fatti valere in giudizio (a suo dire derivanti Parte_1
dal contratto preliminare di vendita stipulato con la società debitrice esecutata).
Ha, infatti, accertato in fatto che il contratto preliminare di vendita posto a base dell'opposizione, stipulato dalla società opponente per sé o per persona da nominare, prevedeva altresì una condizione risolutiva per il caso in cui la promissaria acquirente non avesse ottenuto un “leasing finanziario” per far fronte all'acquisto dell'immobile entro il 28 dicembre 2018.
Rilevato, inoltre, che non risultavano avvenuti né la nomina del terzo acquirente ai sensi dell'art. 1401
c.c. (nel qual caso, peraltro, ogni diritto derivante dal contratto sarebbe spettato a detto terzo e non alla stipulante), né il perfezionamento del contratto di leasing, ne ha dedotto che, comunque fossero andate le cose, non potesse ritenersi in nessun caso titolare «in riferimento al contratto Parte_1
preliminare in argomento, di alcun diritto o di alcuna posizione giuridica attiva», dovendo considerarsi
9 il contratto stesso inefficace in virtù della condizione risolutiva, in caso di mancata stipulazione del leasing, ovvero «nullo per impossibilità dell'oggetto (rappresentato dal perfezionamento del contratto definitivo da parte di quest'ultima, quale acquirente) nell'ipotesi in cui il summenzionato contratto di leasing fosse stato perfezionato»”.
Invero, la clausola n. 3 del contratto preliminare così prevede: “Art. 3 CLAUSOLA RISOLUTIVA Con riferimento a quanto sopra disciplinato, le parti, di comune accordo, convengono espressamente di sottoporre a condizione risolutiva gli effetti del presente atto e, precisamente, gli effetti s'intenderanno automaticamente caducati qualora la parte promissaria acquirente non ottenga entro il termine del
28 (ventotto) dicembre 2018 (duemiladiciotto) un leasing finanziario necessario per far fronte all'acquisto de quo”.
Ebbene, con sentenza passata in giudicato la Corte di Appello di Milano ha affermato che il contratto
Contro preliminare tra e deve intendersi inefficace stante il mancato perfezionamento del Parte_1
contratto di leasing. Contro Tale accertamento fa stato tra le parti odierne ex art. 2909 c.c., posto che e sono Parte_1
state parti anche nel giudizio di opposizione ex art. 619 c.p.c.
Proprio al riguardo la Corte di Cassazione, S.U., sentenza n. 13916/2006 ha affermato che: “Qualora due giudizi tra le stesse parti abbiano riferimento al medesimo rapporto giuridico, ed uno di essi sia stato definito con sentenza passata in giudicato, l'accertamento così compiuto in ordine alla situazione giuridica ovvero alla soluzione di questioni di fatto e di diritto relative ad un punto fondamentale comune ad entrambe la cause, formando la premessa logica indispensabile della statuizione contenuta nel dispositivo della sentenza, preclude il riesame dello stesso punto di diritto accertato e risolto, anche se il successivo giudizio abbia finalità diverse da quelle che hanno costituito lo scopo ed il "petitum" del primo”.
Deve pertanto concludersi che, a fronte della sopravvenuta inefficacia del contratto preliminare definitivamente accertata nel giudizio di opposizione ex art. 619 c.p.c., non può dolersi Parte_1
Contro dell'inadempimento di
Per l'effetto, va rigettata la domanda di restituzione del doppio della caparra.
Trova per contro applicazione la seconda parte della clausola contrattuale n. 3: “Pertanto, in tal caso, la caparra confirmatoria sarà restituita alla parte promissaria acquirente senza corresponsione di alcun interesse, senza la corresponsione di alcuna penale e senza pretese di ulteriori danni da ciascuna delle parti”.
10 Ebbene, nel contratto preliminare si legge che la caparra confirmatoria di complessivi € 142.033,40 sarebbe stata versata: “con i seguenti mezzi di pagamento:
* quanto ad Euro 20.000,00 … mediante bonifico bancario eseguito tramite la "Cassa di Risparmio del Veneto Spa" in data 12.05.2015 con valuta in pari data;

* quanto ad Euro 5.000,00 … mediante bonifico bancario eseguito tramite la "Cassa di Risparmio del
Veneto Spa" in data 10.06.2015 con valuta in pari data;

* quanto ad Euro 23.930,20 … mediante compensazione del credito vantato per pari importo dalla parte promissaria acquirente nei confronti della stessa parte promittente venditrice per i titoli di cui alla scrittura per scambio di corrispondenza in data 27.02.2015, ben nota alle parti;

* quanto ai residui Euro 93.103,20 … mediante compensazione del credito vantato per pari importo dalla parte promissaria acquirente nei confronti della stessa parte promittente venditrice per i titoli di cui alla scrittura per scambio di corrispondenza in data 27.02.2015, anch'essa ben nota alle parti”.
Si legge nel contratto preliminare che: “La parte promittente venditrice dell'importo relativo alla caparra confirmatoria di Euro 142.033,40 … rilascia pertanto corrispondente quietanza”. Contro Quanto alla caparra versata mediante compensazione, ha eccepito che la caparra ha natura reale e dovrebbe essere corrisposta mediante consegna effettiva della somma;
dunque, il pagamento tramite compensazione non produrrebbe effetti giuridici.
L'eccezione è fondata.
La Corte di Cassazione ha affermato che “Il patto con cui si stabilisca la corresponsione di quantità determinata di cose fungibili, per il caso dell'inadempimento delle obbligazioni nascenti da un diverso negozio ad esso collegato (cd. contratto principale), allo scopo di rafforzarne il vincolo, ha natura reale e, come tale, è improduttivo di effetti giuridici, ove non si perfezioni con la consegna di tali cose” (cfr. Cass. ordinanza n. 21506/2021, alla cui pag. 5 della motivazione si legge che lo strumento utilizzato per il pagamento della caparra deve “assicurare comunque l'effettivo spostamento patrimoniale connesso al meccanismo della caparra, con conseguente produzione, in caso di inadempimento del prenditore-promittente venditore, dell'obbligazione di restituzione nel duplum”).
Ora, è evidente che la compensazione è una delle modalità di estinzione delle obbligazioni (artt. 1241 e s.s. c.c.) e non è invece un metodo di pagamento.
Ne consegue che, in quanto tale, la compensazione non può comportare alcun effettivo spostamento patrimoniale e non è dunque uno strumento idoneo per formare una caparra confirmatoria.
11 Del resto, sotto il profilo strettamente testuale, l'art. 1385 c.c. utilizza il verbo dare, che in quanto tale esclude che la dazione (appunto, reale) possa avvenire con altri strumenti come la compensazione.
Devono conseguentemente escludersi dalla restituzione della caparra le somme indicate nel contratto preliminare come oggetto di compensazione;
segnatamente gli importi di € 23.930,20 ed € 93.103,20.
Quanto ai bonifici di € 20.000,00 ed € 5.000,00, effettuati tra maggio e giugno 2015 e dunque circa sette
Contro mesi prima dell'odierno contratto preliminare, sostiene che tali pagamenti si riferirebbero ad un preliminare diverso da quello oggetto di causa ed in particolare a quello del 13 febbraio 2015 menzionato negli accordi di cessione di credito sub docc. nn. 28 e 30 di parte attrice. Tanto più che nella causale dei bonifici sarebbe indicato un civico diverso da quello dell'immobile oggetto del preliminare per cui è causa (via Paolo Bassi 16, anziché 15).
L'eccezione è infondata.
Ammesso pure che quei bonifici si riferissero in un primo momento ad un diverso contratto preliminare
(del 13 febbraio 2015³), è altrettanto vero che le parti hanno concordemente pattuito di imputare quelle somme -sempre a titolo di caparra confirmatoria- ad un successivo contratto preliminare (quello per cui
è causa).
Tanto più che al preliminare del 13 febbraio 2015 non è seguito alcun contratto definitivo, ragione per la quale appare alquanto verosimile che, non essendosi perfezionato alcun accordo definitivo a seguito del preliminare del febbraio 2015, le parti abbiano preferito riutilizzare quelle somme come caparra confirmatoria per un nuovo contratto preliminare anziché restituirle.
Ne consegue, in applicazione della clausola n. 3 cit., la restituzione di € 25.000,00
Né valga sostenere che il contratto preliminare fosse invalido ovvero financo nullo a fronte della grave
Contro situazione finanziaria di conosciuta da e per le anomale modalità di versamento Parte_1
della caparra.
Non si ravvisa invero alcuna nullità del contratto e, ad ogni modo, gli effetti restitutori della somma bonificata di € 25.000,00 non muterebbero anche nel caso fosse dichiarata la nullità del contratto⁴.
Pertanto l'eccezione è sia infondata sia inconferente. Contro Da ultimo, va rigettata l'eccezione di compensazione sollevata da in riferimento ai canoni di locazione percepiti da che avrebbe ottenuto la detenzione anticipata dell'immobile per Parte_1
poi darlo in locazione a terzi. Contro L'eccezione di muove dall'errato presupposto per cui la detezione dell'immobile sin dal febbraio Contro 2015 da parte di fosse sine titulo (cfr. pag. 10 comparsa di costituzione di . Parte_1
Contro In realtà, non ha mai contestato l'occupazione abusiva dell'immobile da parte di Parte_1
ragione per la quale deve affermarsi che l'anticipata detenzione sia avvenuta consensualmente, con la
Contro conseguenza che nulla può pretendere in merito ai frutti percepiti da Parte_1
Da ultimo va riconosciuta la natura privilegiata del credito di in virtù del combinato Parte_1
disposto degli artt. 2775 bis c.c. e 2645 bis c.c., atteso che il contratto preliminare è stato trascritto il 30 dicembre 2015 e l'odierna domanda ex art. 2932 c.c. è stata trascritta il 19 dicembre 2018 e dunque entro il triennio di cui all'art. 2645 bis, terzo comma, c.c.
*
3. Sulla pretesa risarcitoria di Controparte_2
L'immobile oggetto del preliminare è stato acquistato da nell'ambito della Controparte_2
procedura esecutiva, con trasferimento formalizzato con un decreto del 18 luglio 2019, per un corrispettivo di € 225.047,00.
Contro Pertanto, non sarebbe più stata proprietaria del bene, rendendo per l'effetto impossibile il trasferimento richiesto da ex art. 2932 c.c.. Parte_1
Sicché, a dire di una volta emesso il decreto di trasferimento, Controparte_2 Parte_1
non avrebbe dovuto proseguire la domanda ex art. 2932 c.c. ed anzi avrebbe dovuto consentire la cancellazione della trascrizione della suddetta domanda, ai sensi dell'art. 2668 c.c., una volta constatata l'impossibilità di ottenere il trasferimento dell'immobile.
Lamenta l'intervenuta che la trascrizione della domanda giudiziale avrebbe precluso l'immediata commercializzazione dell'immobile ed il realizzo dell'utile, con conseguente danno per la società.
Trattandosi dunque di trascrizione ingiusta, avanza le seguenti voci risarcitorie, Controparte_2
di danno emergente e lucro cessante.
Deduce in particolare di avere ricevuto in data 14 novembre 2019 proposta di acquisto dell'immobile da parte di tale per il prezzo di € 580.000,00 e di avere pattuito con la promissaria acquirente una Pt_2 caparra confirmatoria dell'importo di € 20.000,00.
13 Al fine di perfezionare l'accordo definitivo, ha chiesto infruttuosamente a Controparte_2
di consentire la cancellazione ai sensi dell'articolo 2668 c.c.. Parte_1
Conseguentemente, la promissaria acquirente ha chiesto la risoluzione del contratto e la restituzione del doppio della caparra confirmatoria, poi versata da (cfr. bonifico di € 40.000,00 Controparte_2
sub doc. n. 14 della parte intervenuta).
Il danno emergente ammonterebbe dunque ad € 20.000,00.
La domanda è infondata.
E' appena il caso di osservare che pur consapevole della esistenza della Controparte_2
trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c., ha comunque accettato la proposta di acquisto del 14 novembre 2019 ed ha espressamente dichiarato di “obbliga[rsi] ad ottenere la cancellazione entro e non oltre la data dell'atto definitivo, ovvero entro il 30/01/2020” (cfr. doc. n. 9 parte intervenuta).
Appare dunque evidente che sia l'accettazione della proposta di acquisto sia -financo- l'assunzione dell'impegno ad ottenere la cancellazione della trascrizione sono state una scelta a diro poco imprudente,
a fronte di una controversia complessa avviata da che difficilmente avrebbe prestato il Parte_1
consenso alla cancellazione della trascrizione.
Tanto più che non aveva alcuna urgenza e necessità di alienare immediatamente Controparte_2
l'immobile da poco acquistato in sede esecutiva.
Ne consegue che il pagamento del doppio della caparra deve ricondursi esclusivamente alla scelta di di obbligarsi accettando una proposta di acquisto non necessaria, non Controparte_2
sussistendo ragioni per alienare a breve l'immobile e non sussistendo alcun pregiudizio per
[...]
nel caso avesse mantenuto la proprietà. Controparte_2
Proprio in tale prospettiva va rigettata anche la domanda di risarcimento da lucro cessante che, a dire di sarebbe pari alla differenza tra il prezzo di acquisto ed il prezzo di vendita Controparte_2
mancata.
La pretesa è infondata.
E' appena il caso di osservare che, sebbene la vendita con non si sia perfezionata, ad ogni modo Pt_2
l'immobile è ancora di proprietà di la quale non ha dunque subito alcun Controparte_2
decremento patrimoniale.
Semmai, il danno si verificherebbe nel caso in cui l'immobile fosse oggi alienato ad un prezzo inferiore a quello offerto da e dunque andrebbe quantificato nella misura pari alla differenza tra il prezzo Pt_2
offerto da e quello di vendita effettiva (se inferiore ovviamente). Pt_2
14 Per contro, non può nemmeno astrattamente ipotizzarsi un danno pari alla differenza tra il prezzo di acquisto da parte di (in sede esecutiva) e quello della vendita mancata (con Controparte_2
o con chicchessia). Pt_2
Trattasi di un argomento errato, in quanto il danno non può essere pari ad una plusvalenza, ma -semmai- alla differenza tra plusvalenze ovvero nella ritardata vendita dell'immobile, ipotesi che nemmeno è stata contemplata dalla società intervenuta.
Le domande risarcitorie di vanno conseguentemente rigettate. Controparte_2
*
4. Conclusioni.
A fronte della sentenza della Corte di Cassazione n. 22456/2023, va dichiarata la cessazione della materia del contendere in ordine alla originaria domanda avanzata da ex art. 2932 c.c.. Parte_1
La domanda di va accolta nei limiti di € 25.000,00, somma cui non vanno applicati gli Parte_1
interessi come pattuito alla clausola n. 3 del contratto preliminare.
Le domande risarcitorie di vanno rigettate. Controparte_2
Va disposta la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale di Parte_3
La cessazione della materia del contendere in merito alla domanda attorea ex art. 2932 c.c. non necessita alcun esame in punto soccombenza virtuale finalizzata “ad addebitare senz'altro a le spese Parte_1
Contro medesime” (cfr. punto n. 23 della comparsa conclusionale di replica di del 22.7.2024).
Tale accertamento c.d. virtuale è invero inconferente atteso che, a fronte dell'accogliento sebbene parziale della domanda restitutoria di comunque la soccombenza va individuata a carico Parte_1
Contro di cui vanno addebitate le spese di lite, sulla scorta del D.M. 147/22 e tenuto conto del valore della controversia, con riferimento al “decisum” e non al “disputatum” (cfr. Cass. S.U. sentenza 11 settembre
2007, n. 19014).
Per contro, le spese di lite a carico dell'intervenuta integralmente soccombente, vanno liquidate in riferimento alla pretesa risarcitoria quantificata nelle conclusioni sopra formulate in € 101.016,92.



P.Q.M.


Il Tribunale di Milano ogni altra istanza, eccezione o deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così decide:
1) dichiara la cessazione della materia del contendere in merito alla domanda di ex art. Parte_1
2932 c.c.;
2) condanna parte convenuta a corrispondere in favore di la somma di € 25.000,00; Parte_1
3) accerta e dichiara la natura privilegiata del credito di cui al punto che precede ex art. 2775 bis c.c.;
4) condanna parte convenuta alla rifusione delle spese di lite in favore di che si Parte_1 liquidano in € 237,00⁶ per contributo unificato ed in € 27,00 per marca da bollo, nonché in € 5.077,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario spese generali al 15%, oltre IVA se e in quanto dovuta e CPA come per legge;

5) condanna parte intervenuta alla rifusione delle spese di lite in favore di che si Parte_1
liquidano in € 14.103,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario spese generali al 15%, oltre IVA se e in quanto dovuta e CPA come per legge;

6) dispone la cancellazione della domanda giudiziale trascritta presso la Conservatoria dei Registri
Immobiliari di Milano 1, con nota 19/12/2018 ai numeri 97227 (registro generale) / 66845 (registro particolare), ponendo l'incombente a carico del competente conservatore, esonerandolo da ogni responsabilità.
Così deciso in Milano il 8 gennaio 2025
Il giudice
(Federico Salmeri)

1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Come da note scritte del 6 dicembre 2021 (successivamente non sono state depositate altre note contenenti le conclusioni)
2 ² Cfr. Cassazione, sentenza n. 31067/2023, punti 1.1. e 1.2. della parte motiva, trattandosi di fattispecie sovrapponibile a quella odierna, in cui l'originaria domanda ex art. 2932 c.c. è stata sostituita dalla domanda di restituzione della caparra.
8 ³ In realtà, è assai più probabile che il preliminare del febbraio 2015 sia il medesimo del dicembre 2015 e che l'erroneo numero civico indicato nei bonifici si tratti di un mero refuso. Del resto, è la stessa convenuta a dedurre che avesse il Parte_1 godimento dell'immobile sin dal febbraio 2015, indizio temporale che conferma la conclusione di cui alla presente nota (cfr. Contr pag. 5 della comparsa di costituzione di . Contr ⁴ Anzi, sarebbero financo sfavorevoli a in quanto, esclusa la clausola contrattuale n. 3, sarebbero applicabili gli interessi legali alla somma da restituire.
12 ⁵ Tale cancellazione è disposta d'ufficio ai sensi dell'art. 2668, secondo comma, c.c., come affermato da Cass. ordinanza n.
2896/2016: “La cancellazione della trascrizione della domanda effettuata ai sensi degli artt. 2652 e 2653 c.c. deve essere ordinata dal giudice del merito, anche d'ufficio, con la pronuncia di rigetto della domanda medesima” (ovvero nel caso di cessazione della materia del contendere, cfr. Cass. decreto n. 5587/2007). Pertanto, non è ravvisabile alcuna soccombenza a carico di Parte_1
15 ⁶ Quantificato in riferimento al “decisum” e non al “disputatum”
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