N. R.G. 2122/2020

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Teramo, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Dott.ssa Maria
Laura Pasca, all'esito della camera di consiglio a seguito dell'accettazione del deposito di “note di trattazione scritta” da parte della Cancelleria in conseguenza dello svolgimento dell'udienza secondo la modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c. disposta con provvedimento del 02.12.2024 regolarmente comunicato alle parti, richiamato il contenuto narrativo degli atti di causa, viste le conclusioni rassegnate dalle parti, ha pronunciato ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2122 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno
2020 e promossa
DA
rappresentato e difeso, giusta procura allegata all'intimazione di sfratto Parte_1 per morosità e contestuale citazione per la convalida dagli Avv.ti Antonino Macera e Alberto
Macera, elettivamente domiciliato presso il loro studio sito in Atri (TE), Portico Pomenti n. 1
Attore/Ricorrente
CONTRO in persona del legale rappresentante pro-tempore, rappresentata e difesa, giusta CP_1 comparsa di costituzione di nuovo difensore del 18.11.2021, dall'Avv. Matteo Proja, elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore in Roma, Via dei Monti Parioli n. 46
Convenuta/Resistente
OGGETTO: contratto di locazione ad uso commerciale
***
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO

1. Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida ritualmente notificato ha adito il Tribunale di Teramo per ottenere lo sfratto Parte_1 della società dall'immobile sito in Teramo, Via De Albertiis n. 16, identificato al NCEU CP_1 del Comune al foglio 70, part. 72, sub. 3 alla stessa concesso in locazione con contratto del
18.12.2017 in ragione dell'inadempimento all'obbligo di pagamento dei canoni di locazione da marzo 2019 a ottobre 2019 (r.g. 3731/2019).
Si è costituita in giudizio la società la quale si è opposta ex art. 665 c.p.c. all'intimato CP_1 sfratto chiedendo, in via riconvenzionale, la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del locatore non essendo il locale idoneo all'uso pattuito in contratto con pagina 1 di 11 condanna del locatore alla restituzione dei canoni di locazione versati (pari ad € 18.000,00), alla restituzione dell'importo di € 4.000,00 corrisposto a titolo di deposito cauzionale nonché al risarcimento dei danni subiti pari ad € 100.000,00.
Con ordinanza del 7.08.2020 il Giudice precedente istruttore ha ordinato l'immediato rilascio dell'immobile in ragione dell'assenza di un interesse concreto ed attuale della società intimata a rifiutare la consegna dell'immobile oggetto di causa (stante la proposizione, a sua volta, della domanda di risoluzione) e ha disposto il mutamento del rito ex art. 447 bis c.p.c.

2. Esperito il tentativo obbligatorio di mediazione e depositate le memorie integrative ex art. 426
c.p.c., la causa, istruita mediante produzioni documentali, è pervenuta allo scrivente Magistrato in data 10.12.2020 e viene decisa all'odierna udienza.

3. Dagli atti di causa risulta che in data 18.12.2017 le odierne parti hanno stipulato un contratto di locazione dell'immobile sito in Teramo, Via De Albentiis (identificato al NCEU del predetto
Comune, foglio 70, part. 72) – registrato all'Agenzia delle Entrate in data 2.01.2018 – nel quale si legge, per quel che rileva in questa sede, che:
- la parte conduttrice utilizzerà l'immobile oggetto della locazione per la propria attività di commercio all'ingrosso e/o al dettaglio di carni e generi alimentari (pt. 2);
- la locazione ha durata di 6 anni con inizio dal 1.02.2018 e termine al 31.01.2024 (pt. 4);
- “il locatore dichiara e il conduttore prende atto che”: i) “l'immobile oggetto della locazione è stato oggetto di provvedimento di sfratto per morosità nei confronti del precedente conduttore giusto provvedimento emesso dal Tribunale di Teramo in data 27.06.2017”, Controparte_2
“eseguito dall'Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Teramo, Dott.ssa , con verbale Persona_1 del 3 novembre 2017, con immissione in possesso del sig. , verbale nel quale Parte_1 si legge che “l'immobile è ancora occupato dai prodotti alimentari della ex conduttrice e relative scaffalature” e che “l'Ufficiale Giudiziario ha intimato alla di liberare l'immobile CP_2 dai prodotti nel termine di giorni quindici, ovvero entro il 18 Novembre 2017, ordine rimasto sostanzialmente ineseguito se non per irrilevanti quantità di prodotti asportati dalla ex conduttrice”; ii) “le scaffalature sono di proprietà della Curatela fallimentare e Controparte_3 concesse in uso alla sicché, con atto di intimazione notificato il 9.11.2017, CP_2
l'Ufficiale Giudiziario ha intimato alla Curatela fallimentare” “di asportare le scaffalature nel termine di giorni trenta, ovvero entro l'8 gennaio 2018”; iii) “decorso il termine concesso alla
“è stata presentata istanza all'Ufficiale Giudiziario ai sensi del combinato disposto CP_2 degli artt. 609 e 518 c.p.c. affinché determini il presunto valore di realizzo dei beni e l'eventuale costo del loro smaltimento o distruzione”, di talché “i beni di proprietà della curatela fallimentare saranno dalla stessa asportati” entro “il termine di giorni quarantacinque, salvi impedimenti o ritardi non imputabili alla parte locatrice, nel qual caso il contratto incomincerà a decorrere il primo del mese successivo all'effettivo sgombero”, con conseguente slittamento della scadenza contrattuale di anni sei” (pt. 4);
- “il corrispettivo della locazione, da versarsi dall'effettivo inizio della locazione come sopra stabilito, è fissato in complessivi € 24.000,00 annui da pagarsi in rate mensili anticipate di € 2.000,00 entro il giorno cinque di ciascun mese”, canone rivalutato sulla base dell'indice ISTAT
pagina 2 di 11 (pt. 5);
- “con l'inizio della locazione la parte conduttrice verserà, oltre al primo canone di locazione, a titolo di deposito cauzionale, la somma di € 4.000,00 non imputabili in conto pigioni e produttiva di interessi legali che saranno corrisposti al conduttore al termine della locazione previa verifica dello stato dell'unità immobiliare e dell'esatto adempimento di tutte le obbligazioni previste nel presente contratto (pt. 5);
- “il pagamento del canone non potrà essere sospeso né ritardato da pretese od eccezioni della parte conduttrice, qualunque ne fosse il titolo, salvo il successivo e separato esercizio delle sue ragioni” (pt. 6);
- “il mancato pagamento, in tutto o in parte, del corrispettivo alle scadenze mensili pattuite, costituirà automaticamente la parte conduttrice in mora;
tale mancato pagamento costituirà inoltre inadempienza grave, legittimando in ogni caso la parte locatrice a chiedere la risoluzione di diritto del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c.” (pt. 7);
- “la parte conduttrice si obbliga, in deroga agli artt. 1576 e 1609 cod. civ., ad eseguire, a sua cura e spese, tutte le riparazioni ordinarie di qualunque natura, nonché tutte le opere di restauro e manutenzione che si rendessero necessarie, ad eccezione di quelle inerenti alle parti comuni dell'edificio che faranno capo alla locatrice. Sono altresì a carico della parte conduttrice le spese relative all'allacciamento ed eventuale potenziamento delle utenze” (pt. 8);
- “la parte conduttrice dichiara che la cosa locatagli trovasi in buono stato locativo, adatta all'uso convenuto. La parte locatrice resta in ogni caso esonerata da ogni responsabilità o conseguenza per difetto, diniego o revoca di concessioni, di autorizzazioni o licenze amministrative, anche se dipendenti dalla cosa locata ed anche per il mancato uso contrattuale” (pt. 9);
- “resta convenuto che la parte conduttrice, a sua cura e spese, potrà eseguire sull'immobile locato, fatto salvo il rispetto delle previsioni di legge e le prescritte preventive autorizzazioni da parte delle competenti autorità e del locatore, tutte le migliorie ed addizioni che ritenga utili per l'uso contrattualmente stabilito” (pt. 10);
- in caso di risoluzione per colpa della conduttrice, “parte locatrice avrà diritto al risarcimento di tutti i maggiori danni subiti, subendi e comunque conseguenti o semplicemente riferibili alla condotta anticontrattuale della parte conduttrice. Il tasso degli interessi moratori è concordemente determinato in misura pari al Tasso Ufficiale di Sconto della Banca Centrale, maggiorato di 3 punti e comunque sempre e non oltre il tasso soglia fissato dalla legge n. 108 del 7.03.1996” (pt.
15)

4. Ciò posto, entrambe le parti hanno domandato la risoluzione del contratto di locazione in oggetto e, in particolare, parte locatrice ha domandato la risoluzione in Parte_1 conseguenza dell'inadempimento della società all'obbligo di pagamento dei canoni di locazione dal mese di marzo 2019 mentre parte conduttrice ha domandato la risoluzione del contratto per grave inadempimento della controparte la quale, secondo la sua prospettazione, ha omesso lo sgombero dell'immobile dai beni di proprietà della e della Controparte_2 [...] nei termini indicati nel contratto, ha consegnato un immobile in stato di Controparte_4 degrado (lamentando, in particolare, la presenza di copiose infiltrazioni d'acqua piovana dovute pagina 3 di 11 alla rottura del tetto, la presenza di fili dell'impianto elettrico divelti ed altri pendenti dal soffitto, la rottura in diversi punti della controsoffittatura nonché la presenza di innumerevoli distacchi di intonaco dalle mura a macchia di leopardo) e non ha rilasciato il certificato di conformità dell'impianto elettrico ed il certificato di agibilità, entrambi necessari per lo svolgimento dell'attività commerciale.

4.1. In punto di diritto, l'art. 1453 c.c prevede che «nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere
l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno».
I presupposti della risoluzione per inadempimento sono, pertanto, la presenza di un contratto a prestazioni corrispettive, l'adempimento da parte di chi chiede la risoluzione e l'inadempimento della controparte, il quale deve essere di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c. – dovendo, a tal fine, il giudice verificare se, in considerazione della mancata o ritardata esecuzione della prestazione, sia da escludere per la controparte l'utilità del contratto alla stregua dell'economia complessiva del medesimo (cfr. Cass. Civ., sez. 2, 6 settembre 2011, n. 18266; Cass. Civ., sez. VI,
13 gennaio 2012, n. 409) – e, in ragione del combinato disposto degli artt. 1453 c.c. e 1218 c.c., soggettivamente imputabile.
Ove entrambe le parti deducano la presenza di inadempimenti reciproci occorre valutare quale dei due inadempimenti è più grave (e in quanto tale, idoneo a determinare la risoluzione del contratto), occorrendo – a tal fine - effettuare una valutazione sinergica del comportamento delle parti attraverso un'indagine globale ed unitaria dell'intero loro agire, al fine di individuare quale inadempimento ha avuto efficacia causale prevalente (cfr. Cass. civ., sez. II, 12 febbraio 2020, n.
3455), dovendo fare applicazione, oltre che del criterio temporale (durata del protrarsi degli effetti dell'inadempimento), del criterio logico o causale (si guarda a quale inadempimento ha inciso di più nel sinallagma complessivo del contratto).

5. In applicazione di tali principi occorre, pertanto, innanzitutto, verificare se sussistono gli inadempimenti reciproci come prospettati dalle parti per poi, in caso di risposta affermativa, individuare l'inadempimento più grave idoneo, in quanto tale, a legittimare la richiesta di risoluzione del contratto.

5.1. Quanto all'inadempimento della società è pacifico e risultante dagli atti (vd. doc. CP_1
3 allegato alla citazione per sfratto) il mancato pagamento del canone di locazione dal mese di marzo 2019 nonostante il possesso dell'immobile fino al 12.11.2021, allorquando lo stesso è stato rilasciato a seguito dell'esecuzione forzata conseguente all'ordinanza di rilascio emessa dal giudice precedente assegnatario del procedimento (vd. doc. allegato alle note del 4.12.2023).
Il fatto che l'immobile sia stato rilasciato in data 12.11.2021 smentisce – pertanto - l'assunto di parte resistente secondo cui la stessa non avrebbe potuto godere dell'immobile dal 23.05.2019 allorquando avrebbe consegnato le chiavi ad della ditta DO EL Parte_2
Impianti elettrici (vd. doc. allegato alla comparsa di costituzione nel procedimento di sfratto). In altri termini, anche qualora parte conduttrice avesse effettivamente consegnato le chiavi dell'immobile ad ai fini dell'esecuzione di lavori relativi all'impianto elettrico, Parte_2 questa non ha provato la durata dell'eventuale mancato godimento dell'immobile (risultando, per pagina 4 di 11 converso, che dopo l'ordinanza di rilascio dell'agosto 2020 ha proposto opposizione all'esecuzione ed ha rilasciato l'immobile solo il 12.11.2021, a seguito dell'intervento dell'ufficiale giudiziario). Ne deriva che la società risulta inadempiente all'obbligo di pagamento dei canoni di CP_1 locazione da Marzo 2019 a Agosto 2020, data dell'ordinanza di rilascio emessa dal giudice precedente assegnatario del procedimento.

5.2. Quanto agli asseriti inadempimenti di parte locatrice, parte resistente ha, innanzitutto, eccepito l'omesso sgombero dell'immobile dai beni di proprietà della e della Controparte_2 nei termini indicati nel contratto (pt. 4). Controparte_4
Dagli atti di causa risulta che:
- in data 5 aprile 2018 la società è stata immessa nel possesso dell'immobile, con la CP_1 precisazione che la locazione inizierà a decorrere dal 1 maggio 2018 “essendosi verificata la condizione dello sgombero dei locali, ad eccezione dei beni acquistati dalla Ceci Carni s.r.l. all'asta indetta dalla curatela fallimentare ed ivi giacenti nella piena e libera Controparte_3 disponibilità della società conduttrice ed alcune suppellettili ancora di pertinenza della società
e giacenti in uno stanzino e che saranno riconsegnati alla medesima CP_2 CP_2 qualora quest'ultima ne faccia richiesta entro e non oltre il 1 maggio 2018; in difetto saranno smaltiti dalla proprietà” (vd. doc. 2 allegato all'atto di intimazione);
- con pec dell'11.05.2018 la società ha contestato la mancata immissione in possesso CP_1 nell'immobile oggetto del contratto di locazione “poiché la merce della non è Controparte_2 stata ancora portata via”, con contestuale sollecito all'immediato sgombero (vd. doc. 6 allegato alla comparsa di costituzione nel procedimento di sfratto);
- con pec del 14.05.2018 ha comunicato che “il giorno 20 corrente mese, alle Parte_1 ore 9,30, incaricati della provvederanno all'asporto dei beni così come individuati CP_2 nell'atto di consegna dell'immobile e delle chiavi del 5.04.2018” (vd. doc. 7 allegato alla comparsa di costituzione nel procedimento di sfratto);
- con raccomandata del 29.06.2018 la società ha contestato la perdurante situazione di CP_1 occupazione nel locale dei beni di proprietà della circostanza ostativa all'apertura CP_2 dell'attività (vd. doc. 8 allegato alla comparsa di costituzione nel procedimento di sfratto);
- con raccomandata del 3.08.2018 , in qualità di persona incaricata da Persona_2
ha rappresentato che all'interno dei locali erano ancora presenti utensili e Parte_1 prodotti alimentari appartenenti alla società con contestuale invito alla stessa Controparte_2 di provvedere alla liberazione entro il 10 agosto (vd. doc. 9 allegato alla comparsa di costituzione nel procedimento di sfratto);
- con raccomandata del 19.09.2018 la ha reiterato la richiesta di liberazione dei locali CP_1
(vd. doc. 10 allegato alla comparsa di costituzione nel procedimento di sfratto);
- la liberazione dei locali è avvenuta nel mese di Ottobre 2018 (sul punto vd. pec del 28.02.2019, doc. 14 allegato alla comparsa di costituzione e risposta nel procedimento di sfratto).
Orbene, ritiene il Tribunale che anche a voler considerare che la definitiva liberazione dei locali sia avvenuta nell'Ottobre 2018, ciò non legittima il mancato pagamento dei canoni di locazione pagina 5 di 11 dal marzo 2019 atteso che, per giurisprudenza consolidata, la proposizione dell'exceptio non rite adimpleti contractus di cui all'art. 1460 c.c. postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano ma in relazione all'oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede” con la conseguenza che “il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile non poteva sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione” perché manca la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, essendo in tal caso possibile solo una “riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento” in applicazione analogica dei principi ex art. 1584 c.c. (cfr., ex multis, Cass. civ., sez. III, 7 marzo 2001, n. 3341).
A ciò si aggiunga la considerazione per cui nel verbale del 5.04.2018 la società ha CP_1 ritenuto l'immobile idoneo all'uso, venendo immessa nel possesso dello stesso con decorrenza dell'inizio della locazione dal 1.05.2018, di talché – contrariamente a quanto dalla stessa sostenuto
– non può ritenersi che il contratto debba avere decorrenza dal mese di Ottobre 2018 in applicazione di quanto previsto al pt. 4 del contratto.

5.2. In secondo luogo parte conduttrice ha eccepito l'inadempimento del locatore per aver consegnato un immobile in stato di degrado, stante la presenza di copiose infiltrazioni d'acqua piovana dovute alla rottura del tetto, la presenza di fili dell'impianto elettrico divelti ed altri pendenti dal soffitto, la rottura in diversi punti della controsoffittatura nonché la presenza di innumerevoli distacchi di intonaco dalle mura a macchia di leopardo (vd. pag. 4 della comparsa di costituzione e risposta nel procedimento di sfratto).
In particolare dagli atti risulta che:
- con pec del 27.04.2018 la società ha contestato alla proprietà: i) la mancata sanatoria CP_1 delle infiltrazioni d'acqua; ii) la necessità di rifacimento degli scarichi delle fognature;
iii) la presenza di distacchi di parti di intonaco dai muri (vd. doc. 4 allegato alla comparsa di costituzione nel procedimento di sfratto);
- con successiva pec del 15.02.2019 la società ha rappresentato che, successivamente CP_1 alla liberazione del locale avvenuta nel mese di Ottobre 2018 (sul punto vd. pec del 28.02.2019, doc. 14 allegato alla comparsa di costituzione e risposta nel procedimento di sfratto), nel mese di
Novembre 2018 sono emersi danni al tetto causa di notevoli infiltrazioni (danni poi riparati dalla proprietà) (vd. doc. 12 allegato alla comparsa di costituzione nel procedimento di sfratto).
Ritiene il Tribunale che sul punto assorbente è il rilievo per cui nel contratto di locazione la parte conduttrice ha dichiarato chela cosa locatagli si trova “in buono stato locativo” ed è “adatta all'uso convenuto” (pt. 9) – di talché, quantomeno con riferimento ai vizi apparenti, in questa sede la società resistente non può eccepire alcunché, essendosi obbligata “in deroga agli artt. 1576 e 1609 cod. civ., ad eseguire, a sua cura e spese, tutte le riparazioni ordinarie di qualunque natura, nonché tutte le opere di restauro e manutenzione che si rendessero necessarie, ad eccezione di quelle inerenti alle parti comuni dell'edificio che faranno capo alla locatrice” (pt. 8). Il medesimo punto del contratto prevede che “sono altresì a carico della parte conduttrice le spese relative all'allacciamento ed eventuale potenziamento delle utenze”.
pagina 6 di 11 Ne deriva che alcun inadempimento è, sul punto, ascrivibile al locatore Parte_1

5.3. In terzo luogo la società ha contestato il mancato rilascio da parte del locatore del CP_1 certificato di conformità dell'impianto elettrico e la non correttezza del certificato di agibilità risalente al 1999 in ragione della difformità netta tra la piantina catastale presentata allora in
Comune per ottenere l'agibilità e l'attuale stato dei luoghi.
In particolare, risulta dagli atti che:
- con pec del 27.04.2018 la società ha contestato alla proprietà la mancanza della CP_1 certificazione di conformità dell'impianto elettrico, in assenza della quale non è possibile procedere all'adempimento delle procedure propedeutiche all'apertura dell'attività (vd. doc. 4 allegato alla comparsa di costituzione nel procedimento di sfratto);
- con pec del 24.01.2019 ha inviato la dichiarazione di conformità Parte_1 dell'impianto elettrico a regola d'arte (vd. doc. 11 allegato alla comparsa di costituzione nel procedimento di sfratto);
- con successiva pec del 15.02.2019 la società ha rappresentato che nei primi giorni del CP_1 mese di Dicembre 2018 aveva appreso che “gli impianti idrico ed elettrico del locale commerciale non sono assolutamente a norma, sicuramente pericolosi per qualsiasi attività commerciale che si voglia intraprendere”, ritenendo inidonea la dichiarazione ricevuta con pec del 24.01.2019 (vd. doc. 12 allegato alla comparsa di costituzione nel procedimento di sfratto);
- con pec del 1.08.2019 ha inviato il certificato di conformità dell'impianto Parte_1 elettrico, il certificato di conformità dell'impianto idrico-sanitario e il certificato di agibilità, quest'ultimo già esistente (vd. doc. 17 allegato alla comparsa di costituzione nel procedimento di sfratto, risalente al 1999);
- con pec del 11.09.2019 la società ha contestato il certificato di agibilità in ragione CP_1 della difformità tra lo stato di fatto attuale del locale e la piantina catastale presentata nel 1999 al
Comune per ottenere l'agibilità (vd. doc. 18 allegato alla comparsa di costituzione nel procedimento di sfratto).
Sul punto la giurisprudenza di legittimità – condivisa dall'intestato Tribunale – ha chiarito che
“nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative” con la conseguenza che “ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato” atteso che “la destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso” (cfr. Cass. civ., sez. 3, 25 gennaio 2011,
n. 1735; Cass. civ., sez. 3 16 giugno 2014, n. 13651 secondo cui “il locatore è inadempiente ove pagina 7 di 11 non abbia ottenuto - in presenza di un obbligo specifico contrattualmente assunto - le autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio ovvero quando le carenze intrinseche o le caratteristiche proprie del bene locato ostino all'adozione di tali atti e all'esercizio dell'attività del conduttore in conformità all'uso pattuito”;
Cass. civ., sez. 3, 20 agosto 2018, n. 20796 secondo cui, in tali casi, la responsabilità del locatore è configurabile “solo nel caso in cui lo stesso abbia assunto l'impegno di conseguire detti titoli”)
Nel caso di specie, assorbente è la previsione contenuta nel pt. 9 del contratto di locazione dove si legge che “la parte locatrice resta in ogni caso esonerata da ogni responsabilità o conseguenza per difetto, diniego o revoca di concessioni, di autorizzazioni o licenze amministrative, anche se dipendenti dalla cosa locata ed anche per il mancato uso contrattuale”.
A ciò si aggiunga la considerazione per cui parte conduttrice non ha in alcun modo dimostrato l'inidoneità della dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico ricevuta in data 24.01.2019 e in data 24.07.2019 e del certificato di agibilità del 1999 ai fini dell'ottenimento delle necessarie autorizzazioni allo svolgimento dell'attività produttiva. Per converso, risulta dagli atti che la società conduttrice non ha effettuato alcuna richiesta di autorizzazione allo svolgimento dell'attività produttiva ai competenti organi e che ha detenuto l'immobile fino al 2021, così dimostrando la sua piena utilizzabilità.
Ne deriva che, anche sotto questo profilo, alcun inadempimento può essere ascritto a
[...]
Parte_3

5.4. In conclusione, alla luce di quanto sopraesposto, deve essere dichiarata la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della società non avendo questa CP_1 corrisposto i canoni di locazione dal marzo 2019.

6. Quanto alle ulteriori domande formulate da parte ricorrente, la stessa nella memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. del 25.02.2021 ha richiesto la condanna al pagamento dei canoni di locazione dal mese di marzo 2019 al mese di agosto 2020 (data del provvedimento di rilascio), pari ad € 36.000,00 nonché la condanna al risarcimento del danno per detenzione sine titulo dei locali dal mese di settembre 2020 fino all'effettivo rilascio (avvenuto il 12.11.2021). In punto di diritto, posto che “nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'articolo 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento a cognizione piena, con un nuovo numero di ruolo”, il “thema decidendum della controversia si forma in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426” con la conseguenza che “è consentito al locatore domandare con la memoria di cui all'art. 426 cod. proc. civ. la condanna al pagamento dei canoni (non richiesti prima) maturati successivamente all'intimazione di sfratto per morosità" (cfr., ex plurimis, Cass. civ., sez. 3, 23 marzo 2017, n.
7423) nonché – a parere dell'intestato Tribunale – anche il risarcimento del danno per detenzione sine titulo dei locali.

6.1. Ritiene il Tribunale che, in accoglimento della domanda di parte ricorrente ed in ragione del grave inadempimento della società conduttrice, la società deve essere condannata al CP_1 pagamento in favore di parte ricorrente di € 36.000,00 a titolo di canoni di Parte_1
pagina 8 di 11 locazione non pagati dal mese di Marzo 2019 al mese di Agosto 2020, oltre interessi e rivalutazione monetaria come da contratto (pt. 5 e 15).

6.2. Quanto al risarcimento del danno da illegittima detenzione dell'immobile – nel caso di specie sussistente dal mese di Agosto 2020 (data dell'emissione dell'ordinanza di rilascio) al 12.11.2021 (data dell'effettivo rilascio) - le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione hanno optato per una mediazione fra la teoria normativa del danno secondo cui il danno in materia di occupazione illegittima è un danno in re ipsa (cfr. Cass. civ., sez. 2, 22 aprile 2022, n. 12865;
Cass. civ., sez. 2, 15 febbraio 2022, n. 4936; Cass. civ., sez. 2, 31 gennaio 2018, n. 2364; Cass. civ., sez. 2, 9 agosto 2016, n. 16670; Cass. civ., sez. 2, 15 ottobre 2015, n. 20823; Cass. civ., sez.
2, 7 agosto 2012, n. 14222) e la teoria causale, secondo cui il danno in materia è un danno conseguenza che deve essere allegato e provato da chi lo lamenta (cfr. Cass. civ., sez. 3, 6 ottobre
2021, n. 27126; Cass. civ., sez. 3, 29 settembre 2021, n. 26331; Cass. civ., sez. 3, 25 maggio 2021,
n. 14268; Cass. civ., sez. 3, 16 marzo 2021, n. 7280; Cass. civ., sez. 3, 24 aprile 2019, n. 11203;
Cass. civ., sez. 3, 4 dicembre 2018, n. 31233; Cass. civ., sez. 3, 25 maggio 2018, n. 13071; Cass. civ., sez. 3, 27 luglio 2015, n. 15757; Cass. civ., sez. 3, 17 giugno 2013, n. 15111; Cass. civ., sez.
3, 11 gennaio 2005, n. 378) affermando che occorre sostituire la locuzione “danno in re ipsa” con quella di “danno presunto” o “danno normale”, privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato.
In quest'ottica le Sezioni Unite hanno chiarito che se l'evento di danno è rappresentato dalla lesione del diritto per il pregiudizio cagionato alla cosa oggetto del diritto di proprietà, “è necessario che al profilo dell'ingiustizia, garantito dalla violazione del diritto, si associ quello del danno conseguenza, e perciò la perdita subita e/o il mancato guadagno che, sulla base del nesso di causalità giuridica, siano conseguenza immediata e diretta dell'evento dannoso” mentre se
“l'azione lesiva attinge il contenuto del diritto di proprietà (il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo)” – come avviene nel caso di danno da occupazione senza titolo dell'immobile - “il nesso di causalità materiale si stabilisce fra l'occupazione senza titolo dell'immobile e direttamente la lesione del diritto di proprietà, senza passare per l'intermediazione del pregiudizio cagionato alla cosa oggetto del diritto di proprietà”. L'evento di danno riguarda, quindi “non la cosa, ma proprio il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa” ed il danno risarcibile “è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione, cagionata dall'occupazione abusiva, del diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo. Il nesso di causalità giuridica si stabilisce così fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l'evento di danno condizionante il requisito dell'ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire”.
Secondo le Sezioni Unite ciò che è necessario ai fini del risarcimento del danno da illegittima occupazione dell'immobile è “l'allegazione della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa”, allegazione che può essere specificatamente contestata dal convenuto costituito opponendo che il proprietario non avrebbe esercitato il diritto di godimento.
pagina 9 di 11 In presenza di tale specifica contestazione “sorge per l'attore l'onere della prova dello specifico godimento perso, onere che può naturalmente essere assolto anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza (art. 115, comma 2, cod. proc. civ.) o mediante presunzioni semplici” (cfr. Cass. civ., sez. U., 15 novembre 2022, n. 33645).
Ritiene il Tribunale che, in applicazione di tali principi, dinanzi alla specifica allegazione di parte ricorrente circa il mancato utilizzo dell'immobile, alla stessa deve essere riconosciuto l'ulteriore importo di € 30.000,00 a titolo di risarcimento del danno, pari ad € 2.000,00 per ogni mensilità dovendo essere ravvisato nel canone di locazione indicato nel contratto il parametro, in via equitativa ex art 1226 c.c., cui commisurare il risarcimento del danno da illegittima occupazione dell'immobile, potendo ritenersi lo stesso coincidente con il parametro del canone locativo di mercato (cfr. Cass. civ., sez. U., n. 33645/2022 cit.).
A tale importo, trattandosi di debito di valore, devono essere aggiunti gli interessi legali dalla pronuncia al saldo.

6.3. Non può, invece, trovare accoglimento la domanda di condanna al pagamento delle spese sostenute per il procedimento di mediazione in quanto tale domanda è stata formulata per la prima volta nelle note conclusive del 4.12.2023 e non nella memoria integrativa ex art. 426 c.p.c.
Invero, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, il rimborso delle spese di lite per l'attività stragiudiziale (ivi compresa la procedura di mediazione) ha natura di danno emergente che, in quanto tale, deve formare oggetto di domanda di risarcimento del danno da proporsi nel rispetto delle preclusioni processuali ordinarie nei confronti delle nuove domande (cfr. Cass. civ., sez. U, 10 luglio 2017, n. 16990).

7. In ragione dell'assenza di un inadempimento in capo al locatore, la domanda di restituzione dei canoni di locazione versati nonché le domande risarcitorie formulate dalla società CP_1 non possono trovare accoglimento.

7.1. Deve, tuttavia, trovare accoglimento la domanda di restituzione di € 4.000,00 pari al deposito cauzionale pacificamente corrisposto atteso che il pt. 5 del contratto di locazione prevede che la cauzione dev'essere rilasciata dopo la regolare consegna delle cose locate, previa verifica dello stato dell'unità immobiliare, non potendo questa imputarsi ai canoni di locazione.
Nel caso di specie, poiché parte ricorrente non ha né allegato né – a maggior ragione – provato alcunché in ordine ad eventuali danni che potrebbero legittimare la ritenuta della cauzione, essa va condannata alla restituzione di € 4.000,00, oltre interessi legali dalla data del rilascio dell'immobile (12.11.2021) al saldo.

8. Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e sono poste definitivamente a carico di parte resistente.
Esse si liquidano, con riferimento al procedimento r.g. 3731/2019, in applicazione delle tabelle allegate al DM 55/2014, tenuto conto del valore della controversia, della natura delle questioni giuridiche e fattuali trattate nonché del pregio dell'attività svolta, in € 2.460,00 (€ 875,00 per la fase di studio, € 675,00 per la fase introduttiva, € 200,00 per la fase istruttoria/trattazione ed €
710,00 per la fase decisionale) e, per il presente procedimento, in applicazione delle tabelle allegate al decreto del Ministro della Giustizia n. 147/2022, tenuto conto del valore della pagina 10 di 11 controversia in ragione del decisum riconosciuto all'odierno ricorrente, della natura delle questioni giuridiche e fattuali trattate e al pregio dell'attività professionale svolta, in € 11.810,00 (€ 2.430,00 per la fase di studio, € 1.550,00 per la fase introduttiva, € 3.780,00 per la fase istruttoria
/ trattazione – così ridotta trattandosi di causa di natura documentale – ed € 4.050,00 per la fase decisionale), da distrarsi in favore dei difensori di parte ricorrente dichiaratisi antistatari.

8.1. Non sussistono i presupposti per la condanna della società ex art. 96 c.p.c. non CP_1 ravvisandosi dolo o colpa grave in capo alla stessa.


P.Q.M.


Il Tribunale di Teramo, definitivamente pronunciando nel giudizio promosso da Parte_1 contro così dispone:
[...] CP_1
1) dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale stipulato in data
18.12.2017 tra e avente ad oggetto l'immobile sito in Teramo, Via Parte_1 CP_1
De Albertiis n. 16 (meglio identificato in atti) per grave inadempimento della società CP_1
2) condanna, per le causali di cui al par.

6.1. della motivazione, la società a CP_1 corrispondere a la somma di € 36.000,00 a titolo di canoni di locazione non Parte_1 pagati da Marzo 2019 a Agosto 2020, oltre interessi e rivalutazione monetaria come da contratto
(pt. 5 e 15);
3) condanna, per le causali di cui al par.

6.2. della motivazione, la società al CP_1 pagamento in favore di di € 30.000,00 oltre interessi legali dalla pronuncia al Parte_1 saldo;

4) condanna, per le causali di cui al par. 7 della motivazione, al pagamento Parte_1 in favore della società di € 4.000,00 oltre interessi legali dalla data del rilascio CP_1 dell'immobile (12.11.2021) al saldo;

5) rigetta le ulteriori domande formulate dalle parti;

6) condanna la società al pagamento delle spese di lite in favore di CP_1 Parte_1 che si liquidano, per il procedimento r.g. 3731/2019 in € 145,50 per anticipazioni ed € € 2.460,00 per onorario, oltre rimborso spese forfettarie, IVA e CPA come per legge e per il presente procedimento in € 11.810,00 a titolo di onorario, oltre rimborso spese forfettarie al 15%, IVA e
CPA come per legge, da distrarsi in favore dei difensori di parte attrice dichiaratisi antistatari
Teramo, il 13.03.2025
Il Giudice
Dott.ssa Maria Laura Pasca
(atto sottoscritto digitalmente)
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