REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Latina
SEZIONE II CIVILE
in persona del giudice dott. Stefano Fava ha emesso la seguente
SENTENZA
ai sensi dell'art. 429 c.p.c. nella causa civile di primo grado iscritta al n. 391/2024 del
R.G.A.C., decisa nell'udienza cartolare del 15 aprile 2025 nei termini di cui all'art. 127 ter c.p.c. e vertente
TRA
- rappresentata e difesa dall'avv. Antonio D'ETTORRE, ed Parte_1
elettivamente domiciliata presso il suo studio in Termoli, Piazza Melchiorre Bega n. 28;
PARTE ATTRICE-intimante
E
- rappresentata e difesa dall' dell'avv. Stefano PACINI ed Controparte_1 elettivamente domiciliata in Latina, P.zza B. Buozzi n.9 presso il suo studio;

PARTE CONVENUTA -intimata
OGGETTO: sfratto per morosità. Mutamento del rito.

CONCLUSIONI
Per l'udienza del 15 aprile 2025 parte intimante depositava note di trattazione in data 3 aprile 2025 e parte intimata depositava note in data 7 marzo 2025 da intendersi richiamate.
PREMESSO IN FATTO
Con atto di citazione del 10 dicembre 2023 intimava a Parte_1 [...] lo sfratto per morosità e chiedeva la convalida di sfratto, ovvero, in caso di CP_1
opposizione, di emettere ordinanza di rilascio deducendo:
a) di essere proprietaria di un appartamento sito in Latina, alla Via Brenta n. 3, censito in catasto urbano del Comune di Latina al foglio 168, particella 2136, sub.4, Zona
Cens. 1, categoria A3, consistenza vani 6,5, rendita catastale € 419,62:
b) detto immobile è stato locato arredato a in virtù di un contratto Controparte_1 di locazione ad uso abitativo stipulato in data 01/08/2022. Il canone mensile pattuito tra le parti ammontava ad € 650,00, oltre aggiornamento indice Istat, da corrispondersi entro il 10 di ogni mese;

c) parte conduttrice si era resa morosa per il mancato pagamento di otto canoni locatizi afferenti alle mensilità di maggio, giugno, luglio, agosto, settembre, ottobre, novembre e dicembre del 2023, per la complessiva somma di € 5.200,00, oltre interessi legali;

d) nonostante i reiterati solleciti, la conduttrice non aveva sanato la propria morosità;
Concludeva pertanto chiedendo: “Voglia IIl.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione:

1.Convalidare lo sfratto per morosità con la conseguente condanna della sig.ra
(CF , nata a [...] il 27.1i974 e residente Controparte_1 C.F._1 in Latina, alla Via Atene n.5, al rilascio dell'unità immobiliare sita in Latina. alla Vin Brenta n.

3. distinta in catasto urbano del Comune di Latina al foglio 168, particella 2136. sub,4, Zona Cens. 1, categoria A3 consistenza vani 6.5. rendita catastale €419,62 libera da persone e cose, in favore dell'odierna istante:

2. Pronunciare in subordine, in caso di opposizione dell'intimata, ordinanza di rilascio ex an. 665 cpc, con la condanna dell'opponente al pagamento delle spese, diritti ed onorari del giudizio e previa conversione del rito, ex art, 667 cpc. disporre la prosecuzione del giudizio ex art, 426 cpc.

3. Emettere nei confronti di (CE: nata a [...] C.F._2 RO (ROia) il 27.10. 1974 e residente in [...], decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ai sensi degli art. 658,664 e 447-bis cpc. per i canoni già scaduti e allo stato non pagati per la somma di Euro 5.200,00, nonché per la somma relativa ai canoni a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile de quo 4.Condannare l'intimata al pagamento delle spese di giudizio e compensi professionali come per legge: In ogni caso:

5.Dichiarare risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione stipulato in data 01.08.2022, regolarmente registrato presso I'Agenzia delle Entrate di Latina in data 08.08.2022 e conseguentemente condannare la sig.ra al rilascio dell'immobile sito in Latina alla Via Brenta n.3 Controparte_1 distinto in catasto urbano del Comune di Latina al foglio 168, particella 2136. sub.

4. Zona Cens 1, categoria A3, consistenza vani 6.5, rendita catastale € 419,62 libero da persone e cose in favore dell'attuale proprietario, nel termine minimo da fissarsi ex art. 56 della Ln. 392/1978 indi ordinare al Cancelliere di apporre la formula esecutiva.”
Con comparsa del 29 gennaio 2024 si costituiva in giudizio Controparte_1 deducendo:
a) l'omesso pagamento dei canoni di locazione successivi al mese di aprile 2023 non era imputabile alla volontà di sottrarsi agli obblighi contrattuali, ma trovava titolo giustificativo nell'art. 1460 c.c., a fronte delle inadempienze della locatrice tali da integrare la violazione degli artt. 1575 e 1576 cc giacché le condizioni di assoluto degrado dell'immobile erano tali da renderlo inidoneo ad essere adibito a civile abitazione;

b) l'appartamento nel momento in cui era stato visionato dalla conduttrice, nonostante fosse arredato con mobilio vetusto parzialmente danneggiato, si presentava comunque idoneo all'uso convenuto, atteso che la conduttrice si onerava dell'acquisto dei mobili del soggiorno, della camera da letto delle figlie oltre che dell'arredo dello studiolo. Solo nel momento in cui la suddetta, unitamente al proprio nucleo familiare, si immetteva nel godimento dell'immobile venivano riscontrati gravi vizi e difetti quali: il difettoso funzionamento della porta finestra in alluminio attraverso cui si accedeva al cortiletto posteriore;
il malfunzionamento e la rumorosità della porta a soffietto che accedeva al bagno di servizio;
perdite delle tubazioni dell'impianto di riscaldamento all'interno della camera delle bambine;
perdita delle tubazioni del bagno che portavano acqua al lavandino ed alla vasca, le quali avevano prodotto umidità di risalita all'altezza delle prese elettriche, con dispersione di elettricità su muro;
infiltrazioni d'acqua sul soffitto della cucina in corrispondenza del terrazzino della proprietà sovrastante, il malfunzionamento dell'impianto elettrico tale da causare frequentemente il distacco della corrente, privo inoltre dell'impianto di messa a terra con rischio di folgorazioni accidentali;
il non funzionamento delle prese elettriche della camera da letto e del soggiorno e l'inutilizzabilità dell'impianto di riscaldamento alimentato a metano, e dei climatizzatori, in quanto dotati di unità esterna estremamente rumorosa. Lo stato di inefficienza dell'impianto elettrico costituiva inoltre un grave pericolo di rischio vita per il sig. sottoposto a trattamento di ossigenoterapia per 18 Persona_1
H/die, essendo affetto da una patologia per la quale era stato riconosciuto lo stato di invalidità con totale e permanente inabilità lavorativa. L'impossibilità di un adeguato riscaldamento dell'abitazione aveva invece generato un elevato tasso di umidità con proliferazione di muffe, tanto da generare l'insalubrità dell'ambiente.
Vi era poi la non conformità alle norme di legge dell'impianto del gas, riscontrata dai tecnici dell' , intervenuti nel mese di febbraio 2023, su richiesta della CP_2
conduttrice a seguito di perdite. La perdita di gas determinava un aumento esponenziale dei rischi per la presenza all'interno dell'abitazione della bombola di ossigeno liquido, della porta di circa 70L, utilizzata dal coniuge della conduttrice per l'ossigenoterapia, la quale presenta un pericolo di infiammabilità pari a 5.1.;
c) la conduttrice, già con lettera racc. A/R del 19 dicembre 2022, contestava alla locatrice i vizi verificati e constatati successivamente all'immissione nel possesso, richiedendo che venissero fornite le certificazioni di conformità degli impianti e l'Ape, nonché eseguiti gli interventi di sostituzione e/o di riparazione necessari, con riadeguamento del canone di locazione considerato sproporzionato rispetto allo stato dell'immobile. La situazione dell'appartamento veniva anche rappresentata al genero della locatrice sig. ed al figlio della suddetta sig. _3 _2
, i quali, peraltro, si recavano presso l'abitazione verificando lo stato dei
[...] luoghi. Nessun riscontro perveniva dalla locatrice e nonostante tutto la sig.ra
[...]
aveva continuato a corrispondere il canone di locazione sino al mese di CP_1
aprile 2023;
Concludeva pertanto chiedendo: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, 1. in via preliminare e principale, dichiarare inammissibile la domanda proposta da parte ricorrente di convalida dello sfratto per morosità in quanto infondata in fatto e diritto per le motivazioni sopra esposte, e per
l'effetto disporre ai sensi dell'art. 667 c.p.c. il mutamento del rito;
Nel merito, all'esito del provvedimento di cui all'art. 667 c.p.c. sin d'ora si chiede, con salvezza di ogni diritto ex art. 426
c.p.c. anche in merito alla formulazione di richieste risarcitorie. Sin da ora si formula, all'esito dell'invocato provvedimento per il mutamento del rito, richiesta di ammissione di CTU in merito all'idoneità ed abitabilità dello stabile locato. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa da distrarsi in favore del sottoscritto avvocato che se ne dichiara antistatario.”
All'udienza del 30 gennaio 2024 parte intimante dichiarava la persistenza della morosità e che essa si era aggravata delle mensilità successive a quelle indicate nell'intimazione di sfratto ed ammontava ad euro 5.850,00 oltre spese pari ad euro 76,00, pertanto chiedeva la convalida dello sfratto e l'emissione dell'ingiunzione di pagamento ex art. 664 c.p.c.. Parte intimata si opponeva e si riportava all'atto di costituzione depositato. Parte intimante impugnava e contestava la comparsa di parte intimata e dichiarava di non averne avuto conoscenza. Il Giudice dato atto si riservava.
Con ordinanza del 30 gennaio 2024 il Giudice a scioglimento della riserva assunta all' udienza del 30 gennaio 2024 esaminati gli atti di causa;
rilevato che parte intimata si era costituita e opposta alla convalida di sfratto deducendo vizi e difetti dell'immobile a giustificazione del mancato pagamento del canone dal mese di aprile 2023; rilevato che la sospensione del pagamento del canone da parte del conduttore era ammessa soltanto nel caso l'immobile fosse diventato del tutto inutilizzabile;
rilevato che dal contratto dell'1 agosto 2022 risultava (art. 4) che il conduttore aveva visitato l'immobile e lo aveva trovato in buono stato locativo ed inoltre (art. 8) che il pagamento del canone non poteva essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni qualunque ne fosse il titolo e il mancato pagamento di due mensilità costituiva motivo di risoluzione;
rilevato che parte intimata aveva sospeso il pagamento del canone otto mesi dopo la conclusione del contratto e quindi poco tempo dopo aver travato l'immobile in buono stato locativo sicché non appariva verosimile che il rappresentato deterioramento si fosse realizzato in un lasso temporale così ristretto rilevato che parte intimante aveva richiesto il rilascio dell'immobile in caso di opposizione visti gli artt. 665, 667, 447 bis, 426, c.p.c. e art. 56 l.
392/1978, ordinava a di rilasciare l'immobile sito in Latina alla Via Brenta Controparte_1
n. 3, distinto in catasto urbano del Comune di Latina al foglio 168, particella 2136, sub.4,
Zona Cens. 1, categoria A/3, consistenza vani 6,5, rendita catastale € 419,62 libera da persone e cose, nella disponibilità di parte intimante , fissava per Parte_3
l'esecuzione la data dell'1 marzo 2024 vista l'opposizione disponeva il mutamento del rito;
visti gli art. 5 e 6, D. Lgs. 4.3.2010, n. 28, assegnava alle parti termine di giorni quindici dalla comunicazione dell' ordinanza per la presentazione della domanda di mediazione;
fissava l'udienza di discussione al 27 giugno 2024 da svolgersi ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. con termine alle parti per note fino al giorno dell'udienza, assegnava termine per integrare gli atti introduttivi mediante il deposito di memorie e documenti sino a 20 giorni prima per parte locatrice e sino a 10 giorni prima dell'udienza per parte conduttrice.
Con memorie del 5 giugno 2024 parte intimante precisava che la mediazione aveva avuto esito negativo, che parte intimata continuava ad occupare, indebitamente l'immobile oggetto di causa, e la morosità era pari ad 9.100,00 per canoni, importo al quale vanno sommati gli oneri condominiali non versati. Inoltre parte intimante precisava che il materiale fotografico, allegato da parte intimata non era idoneo a certificare l'inidoneità dell'immobile locato per l'uso al quale era destinato e che i problemi descritti, riguardavano interventi di ordinaria manutenzione, il cui onere era posto a carico di parte conduttrice. Per di più parte intimata con la missiva inviata a parte intimante non menzionava problematiche afferenti l'immobile, limitandosi, ad avanzare una richiesta di dilazione di pagamento di quanto dovuto. Parte intimante chiedeva pertanto che la causa venisse trattenuta in decisione, si opponeva alla richiesta di CTU, avente finalità meramente esplorativa, e in via istruttoria l'ammissione della prova testi sulle circostanze ivi indicate.
Con memoria integrativa del 17 giugno 2024 parte intimata si riservava di produrre il verbale negativo di mediazione e ribadiva quanto già esposto in precedenza. Chiedeva inoltre la riduzione del canone di locazione con condanna di parte intimante alla refusione delle spese sostenute per la mediazione pari ad € 210,00. In via riconvenzionale chiedeva altresì la condanna della Sig.ra al risarcimento dei danni da liquidarsi in Parte_4
via equitativa in €uro 20.000,00 ovvero nella somma ritenuta di giustizia. Ribadiva la richiesta di CTU sullo stato dell' immobile, nonché interrogatorio formale dell'intimante sui capitoli 1) 3) 4) 5) 6) 8) 9) e prova orale sui capitoli da 1) a 14) ivi indicati.
Con note del 24 giugno 2024 parte intimante evidenziava che la morosità aveva raggiunto la cifra di €9.750,00 e chiedeva la fissazione dell'udienza per la precisazione delle conclusioni. Con note del 26 giugno 2024 parte intimata rappresentava di aver richiesto all'Organismo di Mediazione del COA di Latina la trasmissione di copia del verbale redatto all'esito della procedura di mediazione, con sottoscrizione del mediatore, ma che tale richiesta era rimasta inevasa, per addotta morosità della controparte, non avendo essa corrisposto i diritti di adesione e partecipazione.
Con decreto del 27 giugno 2024 il Giudice letti gli atti di causa all'esito dell'udienza a trattazione scritta, lette le note di udienza depositate da parte attrice intimante in data 24 giugno 2024 e da parte convenuta intimata in data 26 giugno 2024 ritenuta la causa matura per la decisione rinviava per discussione all'udienza del 15 aprile 2025 con termine alle parti per note conclusive fino a venti giorni prima da svolgersi ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. con termine alle parti per note fino al giorno dell'udienza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda attorea è fondata e pertanto deve essere accolta.
Nei contratti di locazione l'onere probatorio nelle azioni contrattuali di adempimento, di risarcimento danni da inadempimento e di risoluzione (art. 1453 c.c.), incombe al creditore, che deve però esclusivamente dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute, allegare il fatto d'inadempimento, incombendo poi al debitore convenuto di allegare e dimostrare i fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte. Applicando questo principio di diritto al caso di specie e rilevando che la convenuta ha ammesso l'esistenza del rapporto contrattuale che la lega all'attrice e che quest'ultima ha prodotto il contratto di locazione, deve ritenersi che ciò basti per considerare sussistente il credito relativo al mancato pagamento dei canoni intimati. Nella fattispecie in esame la conduttrice non ha mai contestato la morosità e piuttosto ha confermato di avere sospeso, senza alcuna autorizzazione scritta, il pagamento dei canoni locativi sul presupposto della presenza di vizi nell'immobile che ne impedivano l'uso abitativo.
Quanto all'eccezione di vizi dell'immobile la Suprema Corte, in materia, afferma che il conduttore pur in presenza di vizi dell'immobile locato non può procedere con la sospensione del pagamento del canone di locazione in quanto “in tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone , ovvero di ridurlo unilateralmente , nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene del conduttore e, ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (Cass. 3887.2011). Invero il canone di locazione non è altro che il corrispettivo dovuto per il godimento del bene. Il relativo obbligo di pagamento sussiste a carico del conduttore fino alla riconsegna dell'immobile anche se lo stesso abbia cessato di utilizzarlo e si limiti semplicemente a detenerlo.
Secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede, il che è da escludere se il conduttore continui a godere dell'immobile e, al momento in cui gli è chiesto il pagamento del canone, assuma l'inutilizzabilità del bene all'uso convenuto, in quanto in tal modo fa venire meno la proporzionalità tra le rispettive prestazioni. Nella specie,
l'intimata non solo non ha fornito la prova della assoluta impossibilità di utilizzare l'immobile in conseguenza dei dedotti vizi dello stesso, ma anzi potrebbe persino affermarsi il contrario, e cioè che il bene non abbia mai smesso di essere fruibile, avendo essa continuato ad abitarlo giacché dalla documentazione fotografica fornita emergono elementi quali una presa di corrente, priva di applique, staccatasi per l'utilizzo, il distacco di alcuni pezzetti di intonaco, o la foto del pluviale, sempre esterno all'abitazione, che non possono in alcun modo costituire validi elementi per certificare l'inidoneità dell'immobile locato per l'uso al quale è destinato ma semmai rappresentano interventi di ordinaria manutenzione, il cui relativo onere è posto, per legge, ad esclusivo carico di parte conduttrice.
Nel caso di specie vi è inoltre da rilevare che come riportato al punto 4 del contratto di locazione la conduttrice aveva visitato l'immobile e lo aveva trovato in buono stato locativo ed in più essa aveva sospeso il pagamento del canone otto mesi dopo la conclusione del contratto e quindi poco tempo dopo aver trovato l'immobile in idonee condizioni locative e pertanto non appare verosimile che il deterioramento sia avvenuto in un lasso temporale così ristretto.
Inoltre, il contratto di locazione prevedeva una risoluzione automatica in caso di mancato pagamento canoni locatizi, secondo il meccanismo della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 1456 c.c.: e per la quale il pagamento del canone non poteva essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne fosse il titolo. Il mancato e puntuale pagamento di esso o degli oneri accessori per un importo pari a due mensilità costituiva motivo di immediata risoluzione del contratto di locazione.
Da ciò consegue pertanto la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione fra le parti stipulato, come previsto dall'art. 1453 del Codice Civile, che riconosce nei casi di contratti con prestazioni corrispettive al contraente non inadempiente il diritto a chiedere la risoluzione del contratto. Invero, l'obbligo principale del conduttore è individuato nel pagamento del canone, che trova un fondamento nel rapporto di sinallagmaticità che lega le due prestazioni e si estrinseca in un vincolo di reciprocità, la cui alterazione determina lo scioglimento del vincolo contrattuale. L'art. 1571 c.c. recita che la locazione è il contratto per mezzo del quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo e per l'art. 1587 c.c.; il principale obbligo derivante dalla conclusione di un contratto di locazione per il conduttore consiste nel pagamento del corrispettivo pattuito per il godimento della cosa locata;

l'inadempimento di tale obbligo costituisce causa di risoluzione del contratto ed il locatore potrà agire in giudizio per sentir dichiarare lo scioglimento del vincolo contrattuale, con conseguente condanna del conduttore inadempiente al rilascio dell'immobile ed al pagamento dei canoni non corrisposti (cfr., Cass. Civ., SS.UU., n. 13533 del 2001).
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate, nella misura media, come in dispositivo sulla base del D.M. 55/14 considerato che non è stata svolta attività istruttoria.

PQM

il Tribunale di Latina, monocraticamente e definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa:
a) dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di Controparte_1
locazione in essere tra le parti stipulato in data 01/08/2022;
b) conferma l'ordinanza del 30 gennaio 2024 e ordina a di rilasciare Controparte_1
l'immobile sito in Latina alla Via Brenta n. 3, distinto in catasto urbano del Comune di Latina al foglio 168, particella 2136, sub.4, Zona Cens. 1, categoria A/3, consistenza vani 6,5, rendita catastale € 419,62 libera da persone e cose, nella disponibilità di parte intimante , Parte_3 c) condanna parte intimata al pagamento dei canoni già scaduti e allo stato non pagati per la somma di € 12.000,00 oltre oneri condominiali, nonché per la somma relativa ai canoni a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile;
d) condanna parte intimata al pagamento delle spese processuali che liquida in €
3.397,00 per compensi, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge.
Lì 15 aprile 2025.
Il Giudice dott. Stefano Fava